Vodniki

Kako kupiti nepremičnino na Costa del Sol

Avtor Samuel Špreňar, svetovalec za kupce na Costa del SolPosodobljeno 2026-08

V 30 sekundah

Izberete iz prvega izbora, si najboljše ogledate na enem potovanju in rezervirate. Vaš odvetnik preveri nepremičnino, pridobi vaš NIE in pripravi pogodbe. Pri notarju podpišete listino in prejmete ključe. Za nič od tega nam ne plačate.

1
Prvi klic in prvi izbor za odziv
2
Ogledna pot: en do trije dnevi na obali
3
Vaš odvetnik, pooblastilo in rezervacija
4
Pravni pregled, NIE in zavezujoča pogodba
5
Listina pri notarju in ključi
6
Leto pozneje: računi, davki in upravljanje

Poleg cene9 do 13 %Od nadaljnje prodaje do novogradnje. V razdelku o denarju je prikazana vsaka postavka.

Od rezervacije do ključev, nadaljnja prodaja1 do 3 mesecePravni pregled določa ta tempo.

Od novogradnje do ključev2 meseca do 3 letNepremičnina, pripravljena na prevzem ključev, predstavlja krajši rok. Nakup v fazi načrtovanja traja do datuma dokončanja.

Kaj nam plača kupec0 €Ni pristojbine, pavšala za storitve ali plačila ob nakupu.

Nakup od začetka do konca

Kako dolgo traja nakup nepremičnine na Costa del Sol?

Od rezervacije do ključev običajno mine pri rabljeni nepremičnini en do tri mesece, pri novogradnji pa od dveh mesecev do treh let. Pred rezervacijo je iskanje in ta del je Vaš: pri nekaterih kupcih traja nekaj dni, pri drugih nekaj mesecev. Pri novogradnji čakate tudi na stavbo in ne le na dokumentacijo.Vaš lastni del je majhen, kako majhen pa je odvisno od Vas: pri nekaterih kupcih gre za nekaj klicev, pri drugih za veliko več, vsaj eno potovanje na obalo in nekaj podpisov. Če uporabite pooblastilo, je njegov podpis eden od teh podpisov.Spodnja časovnica prikazuje celoten postopek. Naslednji razdelek prikazuje isti postopek korak za korakom. Vsak korak vsebuje povezavo do strani z več podrobnostmi.

PripravaKoraki 1 do 4
Pogovorite se o tem, kako želite uporabljati nepremičnino. Nato vam pošljemo prvi izbor za razpravo. Po vašem odzivu pripravimo drugi izbor in preverimo stvari, ki jih oglas nikoli ne pokaže. Za nepremičnine, ki vas resno zanimajo, uredimo posnete ali videopoglede v živo.
Vaš čas
Od dni do tednov, odvisno od vas. Nekateri kupci potrebujejo nekaj klicev, drugi precej več.
PotovanjeKoraki 5 in 6
Na obali preživite od enega do treh dni. Vsak dan si ogledate od pet do osem nepremičnin. Med ogledi vam pokažemo območja. Nato se odločite. Roka ni.
Vaš čas
Nekatere stranke se odločijo takoj. Druge potrebujejo več mesecev in se vrnejo dva- ali trikrat, preden so prepričane.
Pred odločitvijoKoraki 7 in 8
Priporočimo vam lahko neodvisnega odvetnika ali pa pripeljete svojega. Če želite, da se dokumentacija uredi brez ponovnega leta sem, podpišete pooblastilo. Nato nepremičnino rezervirate.
Vaš čas
Z odvetnikom se lahko srečate osebno ali prek videoklica. Rezervacijo lahko podpišete od doma.
Pravni delKoraki 9 do 11
Vaš odvetnik preveri nepremičnino in zaprosi za vaš NIE. NIE je španska identifikacijska številka za tujce. Španski bančni račun lahko odprete pred nakupom ali po njem, zato ni treba, da obstaja že pred nakupom. Vaš odvetnik in investitor morata preveriti tudi izvor vašega denarja. Nato podpišete zavezujočo pogodbo. Pri novogradnji gre za načrt plačil z investitorjem. Pri nadaljnji prodaji gre za arras. Arras je zavezujoča pogodba o varščini.
Vaš čas
Tu porabite največ svojega časa. Zberete in pošljete dokumente, ki dokazujejo izvor vašega denarja.
ZaključekKoraki 12 do 14
Plačujete skladno z načrtom. Pri novogradnji se dokončana nepremičnina pregleda, vsaka napaka in nedokončano delo pa se uvrsti na seznam. Ta seznam se imenuje seznam napak. Številni investitorji pregled napak opravijo šele po podpisu lastninske listine, zato se ne zgodi vedno pred obiskom notarja. Listino podpišete pri notarju in prejmete ključe.
Vaš čas
En obisk pri notarju. Udeležite se ga vi ali vaš odvetnik namesto vas na podlagi pooblastila. Prisotna je tudi prodajna stran, notar vodi podpis, običajno pa smo prisotni tudi mi.
Po nakupuKoraki 15
Vaš odvetnik uredi komunalne storitve in zavarovanje ter poskrbi za vaše davčne obveznosti, vključno z letnim davkom na nepremičnine. Če želite, da nekdo skrbi za nepremičnino, ko vas ni, se sami ukvarjamo z upravljanjem nepremičnin in oddajanjem.
Vaš čas
Zelo malo. Vaš odvetnik uredi večino stvari, mi pa ostanemo vaša kontaktna oseba.

Vaš koledar določa ena stvar zunaj seznama, odvisna od tega, kaj kupujete, in ne od postopka: nadaljnja prodaja se meri v mesecih, novogradnja pa se lahko meri v letih. Obe številki sta na vrhu te strani in v spodnji primerjavi.

Kaj se zgodi po vrstnem redu od prvega klica do ključev

Prvi klic je namenjen temu, kako boste nepremičnino uporabljali. Zadnji korak sta listina pri notarju in ključi. Vmes so štirje koraki iskanja, dva na obali, dva pred zavezo, trije za pravni del, trije do zaključka in eden za leto po njem.

Celoten postopek, 15 korakov

Priprava
Prvi klic20 do 60 minutPogovorimo se o tem, kako nameravate uporabljati nepremičnino in kaj načrtujete za prihodnost v zvezi z njo. Pomemben je tudi proračun in je drugo vprašanje, saj nam sama številka ne pove, katere ulice naj upoštevamo. V istem klicu vam razložimo, kako poteka celoten nakup, in odgovorimo na vsa vaša vprašanja.Iskanje nepremičnine Stroški nakupa
Prvi izbor in naslednji klicOd ur do dniPreiščemo celoten trg in ne le lastne ponudbe, saj si agenti na tej obali delijo oglase, cena pa je pri vseh enaka. Izbor je namenjen razpravi: šest ali dvajset nepremičnin, odvisno od vaših želja. Klic po izboru vam omogoči odziv in nam pove, kaj moramo spremeniti.Iskanje nepremičnine Vabeči oglasi
Drugi izbor in tisto, česar oglas nikoli ne pokažeDniDrugi izbor je ožji. Takrat preverimo tisto, česar oglas nikoli ne pokaže: orientacijo, dejanski hrup, natančno lokacijo, urbanizacijo in okolico. Potrdimo tudi, ali je nepremičnina še naprodaj in kakšna je njena dejanska današnja cena. Večina prvega seznama tukaj odpade, enak pregled pa opravimo tudi pri nepremičnini, ki ste jo sami našli na portalu.Preverjanje oglasa Poplavna območja
Posneti ali ogledi v živo, preden rezervirate letV nekaj dnehKo vas nepremičnina iz drugega izbora resno zanima, se odpeljemo do nje. Spoznate razgled, hrup, dejansko pot do plaže in stanje stavbe. Na voljo imate klic v živo ali posnet ogled, ki si ga lahko ogledate dvakrat, zato potovanja ne porabite za nekaj, kar bi lahko izločila že kamera.Videoogledi Vlaga in kakovost gradnje
Potovanje
Ogled nepremičnin, pet do osem nepremičnin na dan1 do 3 dniEn do tri dni sledite celotnemu programu, ki ga organiziramo. Potujete z našim avtomobilom ali s svojim, če vam je tako ljubše. Program vključuje tudi območja med ogledi, da razumete, kje je posamezna nepremičnina, in ne le, kako je videti v notranjosti. Načrt se čez dan spremeni, ko se katera od možnosti izloči, kar se običajno tudi zgodi.Ogledne poti Hrup
Odločitev brez kakršnih koli obveznostiOd tednov do mesecevHitra odločitev ni napaka in številni kupci se odločijo takoj, ko imajo pred seboj pravo nepremičnino. Napaka je odločanje pod pritiskom, saj let domov v nedeljo ni razlog za izbiro nepremičnine. Povsem običajno je, da odločitev traja več mesecev, da se vrnete na drugi ogled, včasih pa je iskren odgovor, da to ni pravo leto.Pogoste napake kupcev
Pred odločitvijo
Vaš lastni odvetnik in pooblastilo, če ga želiteEn sestanek, običajno prek spletaPriporočimo vam lahko neodvisnega odvetnika ali pa pripeljete svojega. V vsakem primeru odvetnika plačate vi in dela za vas, ne za prodajalca ali razvijalca. Pisarna, s katero sodelujemo, zaračuna približno 1 % cene, vključno z DDV. Druga odločitev se nanaša na pooblastilo in ne le na podpis: vašemu odvetniku omogoča, da zaprosi za vaš NIE in odpre vaš bančni račun, kar sta opravili, ki ju je iz tujine resnično nerodno urediti sami. V pooblastilu, ki ga pripravi naš priporočeni odvetnik, je običajno navedenih več ljudi iz njihove pisarne, vključno s pomočniki, tako da je ob potrebi podpisa vedno nekdo na voljo. Odvetniki imajo tukaj zavarovanje poklicne odgovornosti in nihče od njih ne ukrepa brez vašega predhodnega soglasja.Usklajevanje pravnega pregleda Pooblastilo
Rezervacija in pogoji za vračilo denarjaDniRezervacija za kratek čas umakne nepremičnino s trga, vi pa plačate znesek, ki je majhen v primerjavi z nakupno ceno. To je edino plačilo v celotnem postopku zunaj sistema jamstev. Pred nakazilom denarja je v pogodbi natančno navedeno, katere ugotovitve pomenijo vračilo denarja. Pri nadaljnji prodaji so to ugotovitve, do katerih pride pravni pregled: dolg, bremena, neregistrirana sprememba ali neobstoječe dovoljenje.Pogajanja Rezervacijska pogodba
Pravni del
Pravni pregled je del, ki ga plačujete2 do 4 tednePravni pregled zajema lastništvo, bremena in dolgove, preverjanje, ali se stavba ujema z dokumentacijo, pravila skupnosti lastnikov ter preverjanje, ali je nepremičnino sploh mogoče oddajati turistom. Notar tega dela ne opravi in prav tukaj je mogoče nakup ustaviti.Usklajevanje pravnega pregleda Kaj preveri odvetnik
NIE, bančni račun in preostala dokumentacijaHkrati, večinoma s pooblastilomVaš odvetnik zaprosi za vaš NIE, kar poteka hkrati s pravnim pregledom, ne šele po njem. NIE je španska identifikacijska številka za tujca. Brez nje ne morete kupiti nepremičnine, plačati davka ali podpisati pogodbe pri notarju. Španski bančni račun je mogoče urediti pred nakupom ali po njem, zato ni nujno, da obstaja že pred nakupom.NIE in dokumentacija Španski bančni račun
Zavezujoča pogodba in dve obliki, ki ju lahko imaTedni po rezervacijiPri novogradnji gre za pogodbo z razvijalcem in načrtom plačil. Bančno jamstvo na vaše ime mora kriti vsako plačilo, ki ga izvedete pred dokončanjem stavbe. Pri nadaljnji prodaji gre za arras, zasebno pogodbo o pologu. Običajno znaša 10 do 20 % cene. Vključuje kazen za stranko, ki odstopi.Usklajevanje pravnega pregleda Kupoprodajna pogodba
Zaključek
Plačila in čakalno obdobje, ki ni vedno pojasnjenoOd mesecev do let pri novogradnjiPri novogradnji je to najdaljši del, koledar plačil pa se med razvijalci močno razlikuje. Nekateri zahtevajo le pogodbeno plačilo, nato pa preostanek ob dokončanju. Drugi želijo eno ali dve vmesni plačili. Mesečna plačila obstajajo, vendar so redka. Vaš odvetnik poskrbi, da je vsako plačilo izvedeno pravočasno in na pravi račun. Bančno preverjanje skladnosti lahko traja več dni, zamujen termin pri notarju pa lahko povzroči večtedenski zamik.Usklajevanje dokončanja Bančna jamstva
Seznam pomanjkljivosti in kaj mora razvijalec popravitiPred ali po podpisu listinePregled pomanjkljivosti je pregled dokončane novogradnje zaradi napak in nedokončanih del. Vsaka postavka se zapiše in fotografira, seznam pa se pošlje razvijalcu v odpravo. Pregleda ne opravimo sami, temveč organiziramo zunanjo inšpekcijsko družbo, ki za svoje poročilo nosi poklicno odgovornost. Pregled ni obvezen, številni razvijalci pa svoj postopek pregleda pomanjkljivosti izvedejo šele po podpisu lastninskega lista, zato se ne zgodi vedno pred plačilom preostanka. Pri nadaljnji prodaji seznama pomanjkljivosti ni. Namesto tega vas pred podpisom listine spremljamo pri končnem pregledu, da preverimo stanje nepremičnine in skladnost inventarja.Pregled ob prevzemu novogradnje Tehnični pregled
Notar, preostanek kupnine in ključiEn podpisNotar potrdi istovetnost in poslovno sposobnost obeh strank. Pridobi lasten izpisek iz registra, da potrdi, da je prodajalec dejanski lastnik nepremičnine. Sestavi javno listino, jo pred podpisom vseh prebere na glas in jo še isti dan vloži v zemljiški register. Ne presoja pa, ali je nepremičnina dobra odločitev, niti ne preverja dolga skupnosti lastnikov in dovoljenj. Zato obstajajo koraki od 9 do 13.Usklajevanje dokončanja Notar
Po nakupu
Leto pozneje, na kar ljudje pogosto ne načrtujejoV tekuVaš odvetnik prepiše komunalne storitve in zavarovanje na vaše ime ter uredi davčne zadeve: letni davek na nepremičnine, druge davke na lastništvo in napoved za nerezidente. Če želite, da nekdo skrbi za nepremičnino, ko vas ni, se sami ukvarjamo z upravljanjem nepremičnin in kratkoročnim oddajanjem, namesto da bi vas predali tretji osebi. Na tej točki postane lastništvo nepremičnine v tujini preprosto ali pa ustvari delo, ki ga niste načrtovali.Poprodajna podpora Upravljanje nepremičnine Letni stroški

Vaš odvetnik in razvijalec morata preveriti, od kod izvira vaš denar. To je pravilo preprečevanja pranja denarja in velja za vsakega kupca. Prikazati morate, kako ste pridobili denar: plačilne liste za plačo, sklep družbenikov o dividendah, dokument o dedovanju ali listino, če ste prodali nepremičnino.Odvetnik, ki ga priporočamo, te dokumente ustrezno predstavi in uredi potrebne prevode. Običajni dokumenti, kot sta plačilna lista ali sklep družbenikov, ne potrebujejo sodnega prevoda. Razvijalci običajno zahtevajo izvirnik in kopijo v angleščini ali španščini.Delo se pri notarju ne konča. Računi, zavarovanje in davčne napovedi se nadaljujejo vsako leto, za davčni del pa je odgovoren vaš odvetnik, ne mi. Preostane nekdo, ki skrbi za nepremičnino, ko vas ni, in za ta del poskrbimo sami.

Poprodajna podpora Upravljanje nepremičnine

Seznam dokumentov je del, ki vam vzame največ dejanskega časa, in tam se začne večina zamud. Vaš odvetnik predloži dokumente in uredi morebitne potrebne prevode. Povemo vam, katere dokumente bo zahtevala vsaka stran, ter preverimo vse, kar manjka, da spis napreduje.

Katere dokumente mora predložiti vsaka stran?

Dokumentacija je sestavljena iz dveh delov in oba potekata hkrati. Prvi del zadeva vas: vaš potni list, vaš NIE, pooblastilo, če ga uporabljate, in dokumente, ki dokazujejo izvor vašega denarja. Drugi del so tri pogodbe: rezervacijska pogodba, nato zasebna kupoprodajna pogodba in nato listina pri notarju. Vaš odvetnik prebere ali pripravi skoraj vse. Osebno podpišete pooblastilo in pogodbe, če želite, pa lahko odvetnik pogodbe podpiše namesto vas na podlagi pooblastila.

NIE, številka, brez katere ne morete kupiti

NIE je španska identifikacijska številka za tujca, brez nje pa ne morete kupiti nepremičnine, plačati davka ali podpisati pri notarju. Ne prejmete kartice, temveč en sam list, na katerem so navedeni številka, Vaše ime, natančno tako, kot je zapisano v potnem listu, in urad, ki jo je izdal. Številka nikoli ne poteče. Nato na njej temelji skoraj vse upravno poslovanje v Španiji. Napoved davka ob nakupu, letni davek na nepremičnine in napoved za nerezidente. Bančni račun, pogodbe za elektriko in vodo, skupnost lastnikov in zavarovanje. Tudi vsaka najemna pogodba, ki jo podpišete. Vsak navedeni lastnik potrebuje svojo številko. V praksi zanjo zaprosi Vaš odvetnik na podlagi pooblastila, medtem ko poteka pravno preverjanje. Če to uredite sami, potrebujete termin, pravi obrazec, pravilno kodo pristojbine in ustrezna dokazila. V vsakem primeru se čaka več tednov kot dni.

Državna pristojbina9,84 €To plačate sami le, če vlogo vložite sami. Običajno to uredi Vaš odvetnik v okviru svojega honorarja. (Nacionalna policija)

Pravo čakanjeTedni, ne dneviZato poteka vzporedno s pravnim preverjanjem in ne šele po njem.

Kako dolgo velja številkaNikoli ne potečeEn list papirja, ne kartica in ne osebni dokument s fotografijo.

NIE

Španski bančni račun

Račun lahko odprete pred nakupom ali po njem, vaš odvetnik pa ga lahko uredi na podlagi pooblastila, če ne želite obiskati bančne poslovalnice. Banka mora ugotoviti dve stvari, vse drugo je precej manj pomembno: kdo ste in od kod izvira vaš denar. Kupnina običajno sploh ne gre prek vašega lastnega računa. Pri nadaljnji prodaji gre prek klientskega računa vašega odvetnika, pri novogradnji pa na zaščiteni račun razvijalca. Pravi namen računa se pokaže v desetih letih po nakupu, pri čemer je za večino tujih kupcev presenetljivo naslednje: v Španiji se redni računi z računa plačujejo z direktno obremenitvijo in ne tako, da bi jih vsak mesec plačevali sami. Elektrika, voda, pristojbina skupnosti, zavarovanje in davek na nepremičnino se vsi odtegujejo z računa, zato je račun namenjen temu, da se z njega plačuje, kot pričakuje španski sistem.

Kdaj ga lahko odpretePred nakupom ali po njemKupnina običajno sploh ne gre prek njega.

Dokler računa ni mogoče uporabljatiOd 1 do 5 dni

Kako se plačujejo španski računiZ direktno obremenitvijo, ne viElektrika, voda, pristojbina skupnosti, zavarovanje in davek na nepremičnino se odtegujejo z računa.

Španski bančni račun

Pooblastilo

Vašemu odvetniku omogoča, da za vas zaprosi za NIE, odpre vaš bančni račun in podpiše listine pri notarju, medtem ko ste vi doma. Tako se nakup iz treh poti spremeni v eno samo pot. Z njim se ne zavežete k nobenemu nakupu in ga lahko kadar koli prekličete, preden se uporabi. V njem morajo biti navedena dejanja, za katera velja, saj se besedilo, pripravljeno za en korak, zavrne pri drugem. Če ga podpišete zunaj Španije, potrebuje apostille, mednarodno overitveno klavzulo, zaradi katere je listina pravno veljavna v drugi državi. Pooblastilo, ki ga pripravi naš priporočeni odvetnik, običajno imenuje več oseb iz svoje pisarne, vključno s pomočniki, tako da je ob kratkem roku vedno na voljo nekdo, ki lahko podpiše, kadar je to potrebno. Preden vas začne skrbeti predaja pooblastil, je vredno vedeti dvoje: odvetniki v Španiji imajo poklicno zavarovanje in nihče od njih pooblastila ne uporabi, ne da bi to najprej potrdil z vami.

Kje ga lahko podpišeteTri poti

Če pogodbo podpišete zunaj ŠpanijeApostille in prevod

Lahko ga prekličeteKadar koliČe ostane neuporabljeno in nepreklicano, ga lahko uporablja vsak, ki ga ima pri sebi.

Pooblastilo

Besede v vrstnem redu, v katerem jih srečate

Španski izrazi, povezani z nakupom nepremičnine, so opredeljeni in ne prevedeni, vsak z enim zanesljivim stavkom. Spodnjih deset so izrazi, s katerimi se kupec sreča najprej. Celoten glosar razvršča vse izraze glede na trenutek nakupa, ko jih srečate. Opozarja tudi na besede, ki so videti kot češke besede, vendar pomenijo nekaj drugega, saj prav te lahko povzročijo stroške. Španski notar preveri precej manj, kot predvideva češki kupec. Nota simple je informativna in ne dokazuje brezhibnega lastništva. Španska varščina pa je ara s pogodbeno določeno sankcijo, ne delno plačilo, ki ga lahko prekličete in pri tem ne izgubite ničesar.

nota simpleNota simple je preprost izpisek iz španskega zemljiškega registra, ki prikazuje, kdo je lastnik nepremičnine in kaj je na njej vpisano, vaš odvetnik pa ga prebere kot prvo listino, še preden kar koli plačate.
AraContrato de arras je zasebna kupoprodajna pogodba, ki jo kupec in prodajalec podpišeta po pravnem preverjanju. To je prva listina, ki pravno zavezuje obe strani, in določa stroške odstopa. Pri njej notar ne sodeluje.
Upravna pisarnaGestoría je španska agencija za urejanje dokumentacije, ki v vašem imenu vlaga dokumente pri državnih organih, zanjo pa v češčini ni ene same ustrezne besede.
Zaključek postopkaZaključek nakupa je dan, ko je plačan preostanek kupnine, podpisana listina in nepremičnina postane vaša, pri novogradnji pa se ta datum lahko spremeni.
licencia de primera ocupaciónLicencia de primera ocupación je dovoljenje za prvo uporabo, ki ga novogradnja potrebuje, preden se lahko v njej zakonito biva in se priključi na komunalne storitve.
Pregled napakPregled napak je pregled dokončane novogradnje zaradi ugotavljanja napak in nedokončanih del. Te se popišejo in predajo razvijalcu v odpravo.
Seguro DecenalSeguro Decenal je obvezno desetletno zavarovanje, ki krije konstrukcijske napake v novi stavbi.
IBIIBI je letni španski davek na nepremičnine, ki ga občini plača njen lastnik.
Modelo 210Modelo 210 je španski davčni obrazec, ki ga vloži lastnik nerezident in ga mora vložiti tudi, če nepremičnina ni nikoli oddana.
Davek na povečanje vrednostiPlusvalía je občinski davek na povečanje vrednosti zemljišča nepremičnine in je strošek prodajalca, ne kupca.

Glosar

Dan zaključka je kratek, delo, zaradi katerega je tak, pa poteka prej. Vaš odvetnik časovno uskladi plačila in potrdi, da so dokumenti popolni; mi skrbimo, da obe strani napredujeta proti istemu datumu, in običajno smo z vami pri notarju.

Koliko stane odstop v posamezni fazi?

Španija vam ne daje obdobja za premislek, zato sprememba mnenja stane natanko toliko, kot določa dokument, ki ste ga že podpisali. Obstajajo štirje položaji in niso enakovredni.

Preden karkoli podpišete: Prav ničPogodba ne obstaja in nikomur niste ničesar plačali. Če si vzamete mesece časa ali se odločite, da to ni leto za nakup, vas to ne stane nič.
Po rezervaciji: Od 6 000 do 11 000 €Varščino izgubite, razen če pogodba določa, da jo v primeru določenega ugotovljenega dejstva dobite nazaj. Noben zakon ne določa, kaj mora takšna pogodba vsebovati, zato je njeno besedilo vaša celotna zaščita.
Po pogodbi o ari: Celotno varščinoTa varščina običajno znaša 10 do 20 % cene. Pri ari penitencialis prodajalec, ki odstopi, vrne dvojno varščino, kupec, ki odstopi, pa jo izgubi. To je vrsta are, pri kateri lahko katera koli stran odstopi za vnaprej določeno ceno.
Po podpisu listine: Je v Vaši lastiPo zaključku nakupa ni več mogoče odstopiti. Ostane le zahtevek: zahtevek zaradi skritih napak pri nadaljnji prodaji ali garancijski zahtevek pri novogradnji.
Če novogradnja ni pravočasno dokončana: Vračilo denarja skupaj z zakonskimi obrestmiZahtevek uveljavljate pri banki ali zavarovalnici, ki je izdala garancijo, brez sodišča. Obresti tečejo od datuma vsakega plačila do obljubljenega datuma izročitve. Zahtevek morate vložiti v roku, zapisanem v sami garanciji.
Če je pri nadaljnji prodaji kriva druga stran: Uradni poziv, nato sodna potZa varščino pri nadaljnji prodaji ni garancije, zato je pot opisana spodaj.

Rezervacijsko pogodbo je vredno prebrati natančneje, kot bi sklepali glede na njeno dolžino: v celotnem nakupu je to najcenejši trenutek, ko lahko še popravite napako.

Rezervacijski sporazum Kupoprodajna pogodba Vračilo rezervacijskega depozita

Rezervacijska pogodba

Nepremičnino za nekaj tednov umakne s trga, medtem ko poteka pravno preverjanje, in je prvi denar, ki ga pošljete. Noben španski zakon ne določa, kaj mora rezervacijska pogodba vsebovati. Prav v tem je bistvo njenega natančnega branja, saj je vaša zaščita odvisna od tega, kar je nekdo zapisal vanjo. Odgovor določajo štiri klavzule.

NepremičninaZ njenim polnim naslovom ali katastrsko referenco, nikoli z opisom stanovanja, ki smo si ga ogledali v torek.
Znesek in račun, na katerega se nakažeNajboljša možnost je klientski račun vašega odvetnika. Če se denar nakaže prodajalcu, agenciji ali razvijalcu, kar je običajno, se mora ime na računu popolnoma ujemati s stranko, navedeno v pogodbi. Ustavite se, če gre za zasebni račun neznane osebe, zahtevo po gotovini ali račun podjetja v državi, ki nima nobene povezave s prodajo.
Datum potekaBrez njega lahko rezervacija traja naprej, pri čemer nihče ne ve, ali še velja.
Ugotovitve, zaradi katerih se denar vrnePri nadaljnji prodaji so to ugotovitve pravnega preverjanja: dolg, breme, nevpisana sprememba ali neobstoječe dovoljenje.

Kaj vam prinese varščinaNekaj tednov umika s trgaAli približno 1 % cene pri dražji nepremičnini.

Kaj jo ščitiSamo besediloPreverite, kaj ščiti Vaš denar

Rezervacijski sporazum

Pogodba o ari in njene tri vrste

To je prva pogodba, ki pravno zavezuje obe strani, in je zasebna: kupec in prodajalec jo podpišeta med seboj, več tednov, preden se kdo približa notarju. Pri nadaljnji prodaji gre za contrato de arras, varščina pa običajno znaša 10 do 20 % cene. Špansko pravo priznava tri vrste, strošek odstopa pa se pri vsaki razlikuje, zato mora pogodba navesti, za katero vrsto gre. Če je pogodba o tem tiho, velja razlaga, ki vam ne omogoča odstopa za ceno varščine. Pri novogradnji se dokument običajno imenuje zasebna kupoprodajna pogodba, pravila Civilnega zakonika o ari pa se zanj praviloma ne uporabljajo, razen če se pogodba nanje izrecno sklicuje. Zaveza je večja: pričakujte, da bo treba pred obstojem ključev plačati 20 do 40 % cene. Pri tej poti se denar premakne tudi pred podpisom pogodbe. To je del, na katerega so kupci najmanj pripravljeni, zato pred nakazilom preberite opozorilo v razdelku o novogradnji.

Vrste are po zakonu3Penitenciales, confirmatorias, penales. Samo ena vrsta vam omogoča odstop za ceno varščine. (BOE)

Novogradnja, preden obstajajo ključi20 to 40 %Delež cene v gotovini. Hipoteka le redko pokrije ta plačila.

Kupoprodajna pogodba

Izterjava dolgovanega vračila varščine

Pravica do vašega denarja in njegova izterjava sta dve različni nalogi. Pri zajamčenem plačilu za novogradnjo se zahtevek vloži neposredno pri banki ali zavarovalnici, ki je izdala jamstvo, brez sodišča. Vse drugo se začne z uradnim pozivom, poslanim z burofaxom, kar je storitev priporočenega pisma v Španiji, saj ustvari dokaz o tem, kaj je bilo zahtevano in kdaj. Ta dokaz je pomemben: osebni zahtevek zastara po petih letih, le uradni poziv pa ustavi in znova zažene ta rok. E-pošta ali telefonski klic ne storita ne enega ne drugega, ne glede na to, kako jasno je bilo sporočilo napisano. Po pozivu sledi sodni postopek, primeren za znesek. Če je druga stran uradno insolventna, se običajni postopek ne uporablja več in zahtevek postane del insolvenčnega postopka.

Rok za vložitev zahtevka5 letOd dneva, ko bi jo bilo mogoče prvič zahtevati. (BOE)

Kaj dosežete z burofaxomPonovno zažene časovnik

Kje se konča hitrejši sodni postopek15 000 €(BOE)

Za nesporni dolgBrez zgornje omejitve

Vračilo rezervacijske varščine

Najcenejši trenutek v celotnem nakupu, ko lahko še popravite napako, je pred premikom denarja. Vaš odvetnik pregleda rezervacijsko pogodbo in zanjo prevzame odgovornost; tudi mi jo pregledamo z vami ter si prizadevamo, da se pogoji za vračilo vpišejo pred vašim podpisom.

Kaj se zgodi pri notarju in kaj odnesete s seboj?

Zaključek je en sam termin in do takrat so vse odločitve že sprejete. Takrat se preveri identiteta, prebere listina, izvede plačilo in vloži dokumente. Odnesete registrirano lastninsko pravico, ključe in pri novogradnji seznam stvari, ki jih mora razvijalec še urediti.

Notar in česa ne počne

Španski notar potrdi podpis in prodajo pretvori v javno listino, ne preveri pa, ali je nakup nepremičnine dobra odločitev. Njegova opravila na dan podpisa so natančno določena. Na podlagi potnega lista in NIE potrdi identiteto ter pravno sposobnost obeh strani. Pridobi lasten izpisek iz registra, da potrdi, da je prodajalec res lastnik nepremičnine in da so bremena, ki ste jih preverili, še vedno edina. Pripravi listino in jo pred podpisom vseh na glas prebere. Zapiše navedeno ceno. Istega dne listino tudi elektronsko vloži v zemljiški register. Sam termin je kratek. Ne preverja dolga do skupnosti, dovoljenj, dokumentacije o stavbi ali smiselnosti cene, in to ni spregled: za to je odgovoren vaš odvetnik. Njegov honorar je določen z državno tarifo in se o njem ne morete pogajati, plačate pa ga vi, ker je listina o nepremičnini vaša. Hipoteka doda drugo listino, namenjeno samemu posojilu. Od zakona o hipotekah iz leta 2019 banka plača notarske stroške in stroške registra za to drugo listino. Če ne berete špansko, zaprosite za sodnega tolmača in se ne zanašajte na osebo, ki se po naključju znajde v prostoru.

Notarska tarifa0,2 to 0,5 %Delež cene, ki se zmanjšuje, ko cena narašča. Določi jo država in o njej se ni mogoče pogajati. (Generalni svet notarstva)

Zemljiški register, dodatnoabout 60 %Delež notarskega honorarja. Kupec oba stroška na zaključnem obračunu vidi kot eno samo postavko.

Strošek vašega odvetnikaPribližno 1 %, vključno z DDVPreverite, kaj preveri odvetnik

Notar

Dva registra, ne eden

Španija vodi dve ločeni evidenci iste nepremičnine in ti se ne ujemata vedno. Registro de la Propiedad navaja, kdo je njen lastnik in katera bremena so vpisana. Catastro jo opisuje in vsebuje vrednost, na podlagi katere se izračuna davek. Izpisek, na katerega se vsi sklicujejo, je nota simple iz registra lastništva in je prva listina, ki se prebere pri vsakem nakupu. Nikoli je ne naročite sami: pridobi jo vaš odvetnik in vam jo pošlje. Prikazuje vpisane hipoteke, rubeže in služnosti, ne prikazuje pa nevpisane razširitve, neprijavljene spremembe namembnosti ali meje, s katero se sosed ne strinja. Razlika med obema evidencama, najpogosteje v površini, je običajna in ne redka.

Nota simple na spletu10,91 €Uradni strošek z vključenim davkom. Pridobi ga vaš odvetnik, ne vi. (Zbornica registratorjev)

Česa ne dokazujePopoln naslovPrikazuje, kaj je vpisano. Nevpisana razširitev ali spor glede meje na njem nista nikjer navedena.

Zemljiški register

Dan primopredaje in ključi

Zaključek nakupa je en sam termin: listina se podpiše, preostanek kupnine se plača in nepremičnina postane vaša. Ključi se izročijo na tem terminu, istega dne. Pri novogradnji je koristno nepremičnino pregledati pred tem terminom ter vsako napako in nedokončano delo zapisati, datirati in fotografirati. Ta zapis je seznam napak in se predloži razvijalcu v odpravo. Pregleda ne izvajamo sami, ga pa organiziramo. Izvede ga zunanje podjetje za preglede, ki ima za svoje poročilo sklenjeno zavarovanje poklicne odgovornosti. Ob primopredaji gremo z vami, da preverimo popis opreme in končno stanje nepremičnine. Pregled ni obvezen in ga je mogoče opraviti pred obiskom notarja, ne šele po njem. Ne vselite se, preden ni izdano dovoljenje za prvo uporabo.

Ko se izročijo ključiPri notarju, na dan podpisa listinePredhodni pregled ni obvezen, vendar ga zelo priporočamo.

Od rezervacije do ključevMeseci pri nadaljnji prodaji, leta pri novogradnjiOglejte si novogradnjo ali nadaljnjo prodajo

Primopredaja ključev

Uradni viri za ta delPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)

Napake in komu zaupati

Katere napake kupce stanejo največ?

Drage napake tukaj so le redko napake v dokumentaciji. Gre za odločitve iz druge države brez lokalnega znanja. Šest napak se ponavlja tako pogosto, da jih lahko preprosto naštejemo.

Šest napak, ki jih nenehno opažamo

Vsaki od teh napak se je mogoče izogniti, vendar se vsaka od njih na tej obali še vedno dogaja vsak teden.

Proračun samo na podlagi oglaševane ceneDejanski skupni znesek je cena skupaj z dodatnimi stroški. Spodnji razdelek o denarju natančno prikazuje, kateri so.
Pričakovanje, da bo nepremičnino preveril notarNotar preveri listino in identiteto, ne pa, ali je nakup nepremičnine dobra odločitev. To delo pripada Vašemu lastnemu odvetniku.
Uporaba odvetnika prodajne straniOdvetnik prodajne strani dela za prodajalca. Pripeljite svojega ali pa Vam lahko priporočimo neodvisnega.
Podpis rezervacije brez branja pogojev vračilaRezervacija je edino plačilo zunaj zaščitnih sistemov. Pogoji, pod katerimi se denar vrne, morajo biti zapisani v njej, preden denar nakažete.
Odločanje pod pritiskomHitro odločanje je povsem v redu in številni kupci se odločijo na kraju samem. Odločitev zato, ker je Vaš let domov v nedeljo, pa je draga različica.
Poskus, da bi vse uredili samiNe morete vedeti, v kateri urbanizaciji se pozimi pojavlja nenavaden vonj ali katera je v pravnem sporu z lastnim upravnikom ali razvijalcem. Ne morete vedeti, kateri razvijalci so po primopredaji težavni. Nekdo, ki tukaj živi in se s tem ukvarja vsak dan, to ve. To znanje je večina tega, kar dobite, ko sodelujete z nami.

Pogoste napake kupcev

Kako ločite agencijo za kupce od prodajne dejavnosti?

Agencije ne morete preveriti v registru, ker register dobrih agencij ne obstaja. Lahko pa v prvih dveh tednih opazujete njeno ravnanje, pri čemer so znaki dosledni. Agencija za kupce odgovarja na vprašanja, ki bi se jim lažje izognila, pove, kaj je z nepremičnino narobe, in se prilagodi, ko si premislite. Prodajna dejavnost pritiska. Spodnja preverjanja so tista, ki bi jih želeli, da jih kupec opravi pri nas.

Povedo vam, kadar je nepremičnina, ki vam jo predstavljajo, del njihove lastne ponudbeAgencije si tukaj delijo ponudbo, zato večina tega, kar vam pošljejo, pripada nekomu drugemu, nekaj nepremičnin pa pripada sami agenciji. Nobeno od tega ni težava. Težava je, če vam ne povedo, za katero možnost gre. Pri lastni ponudbi agencija hkrati zastopa prodajalca in prodaja vam.
Vprašate lahko, koliko zaslužijo pri določeni nepremičnini, in odgovorijo vamProvizija ni pri vsaki nepremičnini enaka, zato je vprašanje upravičeno, odgovor pa je mogoče preveriti glede na ceno, ki vam jo ponudijo. Agencija, ki vprašanje obravnava kot nevljudno, vam je s tem nekaj povedala. Agencija, ki odgovori jasno, pa še več.
Priporočijo neodvisnega odvetnika in ne vztrajajo pri enem samemPravilna oblika je priporočilo, ki ga lahko zavrnete: to je pisarna, s katero sodelujemo, to je njeno plačilo, lahko pa pripeljete svojega odvetnika. Agencija, ki sodeluje samo z enim odvetnikom ali vam namiguje, da ga v resnici ne potrebujete, ureja preverjanje v svojo korist.
Hiter prvi izbor je običajen, pritiskanje pa nePrvi izbor lahko prejmete hitro in to je dober znak: namenjen je temu, da vam pokaže trg, o njem pa se lahko pogovorite in ga spremenite. Ključno je, kaj se zgodi nato. Agencija, ki vam vsiljuje eno nepremičnino ali vas vedno znova usmerja k isti ponudbi, prodaja. Agencija, ki seznam zožuje skupaj z vami in se prilagodi, ko si premislite, išče.
Neprijetna vprašanja lahko postavite brez zadržkovAli je cena previsoka. Ali je območje res tako mirno, kot je videti. Ali bi jo kupili sami. Ali je razvijalec po primopredaji težaven. Odgovori so manj pomembni od tega, ali vprašanja spremenijo ton pogovora.
Vprašajte po slabostih, tako glede dela kot nepremičnineDve vprašanji. Kaj je šlo narobe pri nakupih, ki so jih vodili, saj je vsakdo, ki to počne že leta, doživel zaplete in jih zna opisati. In kaj je slabega pri tej konkretni nepremičnini, saj ima vsaka nepremičnina kakšno slabost: hrup, usmerjenost, stopnice, skupnost ali možnosti nadaljnje prodaje. Agencija, ki ne zna navesti niti ene pomanjkljivosti, nepremičnine ne pozna ali pa jo prodaja.
Vprašajte, ali iščejo po celotnem trgu ali samo v lastni ponudbiAgencija, ki išče samo v lastni ponudbi, izbira iz delčka tega, kar je na voljo v okviru vašega proračuna. Cena je v obeh primerih enaka, saj provizijo plača prodajna stran.
Vprašajte, ali so kdaj kupcu svetovali, naj ne kupiKonkretnega odgovora z navedenim razlogom si je težko izmisliti. Tudi odsotnost odgovora je odgovor.
Vprašajte, ali od odvetnika ali inšpektorja prejemajo nadomestilo za priporočiloČe ga prejemajo, je priporočilo izdelek, ne mnenje. Pri nas je odgovor pri obeh ne, isto vprašanje pa lahko postavite kateri koli agenciji.

Zakaj oglasi zavajajo in kako to odpraviti

Agencije na tej obali ponujajo iste nepremičnine, zato eno stanovanje pogosto oglašuje več deset pisarn, včasih po različnih cenah. Na koncu je cena običajno enaka, ne glede na to, kje kupite, vendar ne vedno: agencija lahko svoje nepremičnine uvrsti nekoliko višje, ker pri lastnem oglasu zasluži več. Nekatere nepremičnine so že prodane, vendar so oglasi še vedno objavljeni. Pri nekaterih so prikazane fotografije druge enote ali pa so združene računalniške upodobitve najboljšega stanovanja v novogradnji s starejšo rabljeno nepremičnino, zato je nepremičnina videti boljša, kot je v resnici. Tega iz druge države ne morete razvozlati in tega Vam tudi ni treba. Temu je namenjena kupčeva agencija. Poznamo urbanizacije, upravnike skupnosti, sosede in območja, poleg tega vemo, v katerih stavbah so težave, ki jih noben oglas ne bo nikoli omenil. Vsaka nepremičnina, ki Vam jo pošljemo, je bila najprej preverjena glede na dejansko stanje, ne glede na to, kdo jo oglašuje.

Vabeči oglasi

Koliko prostora je za pogajanja?

Manj prostora za pogajanja, kot pričakuje večina kupcev. Nepremičnina, katere cena je pravilno določena za to obalo, se običajno proda s skoraj brez popusta, resnično dobre pa po izklicni ceni. Precenjena nepremičnina je tista, pri kateri je dejansko nekaj prostora. Na ceno ne vpliva, kako močno pritiskate, temveč kako dolgo je nepremičnina objavljena, zakaj prodajalec prodaja in ali je bila izklicna cena določena na podlagi dejanskih primerljivih prodaj ali upanja. To je delo pred ponudbo in glavni razlog, da ponudba pristane. To delo opravimo za vas pri vsaki ponudbi, ki jo oddamo: vemo, za koliko so se primerljive nepremičnine prodale, in vemo, kdaj je izklicna cena le upanje.

Običajen začetni poskus pri pravilno ocenjeni nepremičnini za nadaljnjo prodajo: about 5 %To je začetna zahtevana cena, ne verjeten končni izid. Pri pravilno ocenjeni nepremičnini je končno dogovorjeni popust pogosto skoraj ničen. Gre za splošno tržno prakso tukaj, ne za pravilo.
Pravilno ocenjena nepremičnina: Skoraj brez popustaNajboljše nepremičnine se prodajo po zahtevani ceni in hitro.
Precenina nepremičnina: Precej več prostoraVišina je odvisna od položaja prodajalca in od tega, kako dolgo je nepremičnina objavljena.
Pri novogradnji: Pogoji namesto ceneOglejte si članek Ali kupiti novogradnjo ali nepremičnino za nadaljnjo prodajo, v katerem je opisano, kaj lahko premaknete pri vsaki poti.

Španija objavlja prodajne cene: podatki o transakcijah notarjev in zemljiškega registra so javni in iz njih izhajajo nacionalni statistični podatki o prodajnih cenah nepremičnin. Noben javni vir pa vam ne poda primerjave izklicne in prodajne cene za posamezen oglas, kar je primerjava, ki jo kupec želi. Zato so zgornje številke splošna tržna praksa na tej obali in ne statistika, ki bi jo bilo mogoče poiskati za vsako nepremičnino.

Pogajanje Pogoste napake kupcev

Koliko vas vse to stane?

Nič. Ni pristojbine, predplačila ali odstotka ob zaključku. Plačani smo iz provizije, ki jo prodajalec ali razvijalec že plača. Ta provizija je vključena v izklicno ceno, ne glede na to, ali vas kdo zastopa.

Kupec
0 €Brez provizije, brez pavšala in brez plačila ob nakupu.
Razvijalec ali prodajalec
Novogradnja2,5 do 6 %
Nadaljnja prodaja1,5 do 4 %
Kdo to plačaŽe vključeno v cenoProdajna stran to plača, ne glede na to, ali kupujete prek nas ali neposredno.
Arevont
Del te provizijeČe ne kupite ničesar, nam nihče ne plača ničesar.

Provizija obstaja ne glede na to, ali smo vključeni ali ne, ker je vključena v ceno, ki jo zahteva prodajalec. Spremeni se to, ali med njeno porabo v poslu za Vas dela kdo.Plačate za dve stvari, vendar nobena od njiju ni naša: neodvisnega odvetnika in tehnični pregled, kadar ga nepremičnina potrebuje. Od nobenega ne prejmemo priporočilne provizije. Pripeljete lahko tudi svojega odvetnika.

Kako smo plačani Zakaj zastopamo kupce

Za koga dela agentAgent pri oglasu dela za prodajalca in njegova naloga je doseči izid, ki ga želi prodajalec. Agencija za kupce dela za vas. Preiščemo celoten trg, vključno s ponudbo drugih agencij. Nepremičnino preverimo glede na vaše interese in ne glede na prodajo. Za vas se pogajamo in ne za prodajalca. Provizija je v vsakem primeru vključena v izklicno ceno, zato oseba na vaši strani ne zviša cene, ki jo plačate.

Tri situacije in strošek vsake za vasNa skoraj vsaki prodaji na tej obali obstaja provizija, ne glede na to, ali vas kdo zastopa. Prodajalec se je o njej dogovoril s svojo agencijo, še preden ste se pojavili, plača pa se iz prodaje in se ne prišteje k ceni. Zastopanje spremeni način delitve obstoječe provizije in ničesar drugega.

Pridete brez zastopanja: Cena nepremičnineCelotna provizija običajno ostane pri agenciji, ki zastopa prodajalca.
Zastopamo vas: Ista cena, brez dodatkovAgencija, ki zastopa prodajalca, naš delež plača iz iste provizije.
Odločite se, da ne boste kupili: NičProvizija ne nastane, zato je nihče ne prejme. Ne za iskanje, ne za oglede in ne za porabljen čas.
V vsakem primeru je cena enaka: Določi ga razvijalec ali prodajalecNovogradnja stane enako, ne glede na to, prek koga pridete. Pri nadaljnji prodaji si agencije tukaj delijo ponudbo, zato lahko do iste nepremičnine po isti ceni pridete prek več agencij.

Kaj se dogaja drugje na tej obali in kaj namesto tega naredimo mi

Provizija, ki jo kupec plača poleg provizije, ki jo plača prodajalecNekatere agencije tukaj to počnejo. Kupcu nikoli ničesar ne zaračunamo in nikjer ni drugega nadomestila. Preden s komer koli karkoli podpišete, je dobro vedeti, da ta praksa obstaja.
Nadomestilo za priporočilo, ki ga prejmejo odvetnik, posrednik ali inšpektorNe prejemamo provizije ali drugega plačila za priporočilo odvetniške pisarne ali katerega koli drugega strokovnjaka. Kadar koli lahko pripeljete svojega odvetnika.
Količinski bonusi za prodajo enot v določenem projektuNimamo jih in tudi ne prodajnih ciljev za posamezne projekte, zato ni projekta, h kateremu bi vas morali usmerjati.
Strošek, za katerega izveste šele na koncuNaše nadomestilo ni pri vsaki nepremičnini enako, saj je odvisno od ponudbe in dogovora, ki je v ozadju. Vprašajte, koliko zaslužimo pri določeni nepremičnini, in povedali vam bomo.

Pošteno vprašanje v ozadju vsega tega je, ali višina naše provizije določa, kaj priporočamo. Ne določa, in tukaj je razlog. Z vami ostanemo tudi po nakupu. Velik delež naših strank pride na podlagi priporočila. Povemo, kadar menimo, da nepremičnina ni vredna izklicne cene. In kadar je boljša nepremičnina iz nadaljnje prodaje, ki nam prinese manj, priporočimo prav njo.

Brez olepševanja

Ta postopek ni primeren za vsak proračun in ne ustreza vsakemu kupcu

Pod 200 000 € na Costa del Sol sploh ne bi iskali. Med 200 000 € in 250 000 € je izbira omejena, Costa Blanca pa je pogosto bolj smiselna.Pri približno 300 000 € začne izbor vključevati stvari, zaradi katerih so ljudje prišli, vendar je ta znesek še vedno resnično vstopna raven in ne udoben proračun: za ta denar ne boste dobili pogleda na morje v peš razdalji od plaže. To bi raje povedali na strani, ki ste jo našli v Googlu, kot po telefonu.Če je nepremičnina namenjena le dvema tednoma na leto in ničemur drugemu, so stroški višji, kot ljudje pričakujejo. Razlogi so stroški skupnosti lastnikov, davčne napovedi in tekoči stroški.Za nekatere kupce je odgovor ne. Ljudem smo to povedali in izgubili posel.Petnajst korakov v tem vodniku je naš postopek, ne zakonska zahteva. Druge agencije delajo drugače. Nekatere od teh korakov izvajamo, ker menimo, da so koristni, ne zato, ker bi jih kdo zahteval. Špansko nepremičnino lahko kupite tudi brez agencije, ki bi karkoli od tega uredila namesto Vas.Edini korak, ki ga ne morete razumno izpustiti, je korak 9.

Uradni viri za ta delDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)

Denar

Kaj plačate poleg cene in kateri davek velja?

Načrtujte 8 do 13 % dodatnih stroškov. Razlika med tema številkama je skoraj v celoti nakupni davek, kateri davek velja, pa je odvisno samo od tega, kdo prodaja.

13 %Cena nepremičnine

Novogradnja

9 %Cena nepremičnine

Nadaljnja prodaja

Terakotni del je strošek, ki se prišteje k ceni nepremičnine. Obe vrstici prikazujeta isto nepremičnino.

Koliko stane nakup poleg cene

Pri novogradnji so stroški bližje 13 %, pri nadaljnji prodaji pa bližje 9 %. Vključujejo davek na nakup, notarja, zemljiški register in vašega odvetnika. Notar in register na tem seznamu se nanašata na listino o nepremičnini, ki jo plača kupec. Če si izposodite denar, ima posojilo svojo listino, pri kateri stroške notarja in registra plača banka. Davek je največja postavka, vse drugo je v primerjavi z njim majhno. Delež se z naraščanjem cene tudi nekoliko zmanjša, ker notarska in registrska tarifa nista sorazmerni s ceno. Kupce presenetita dve stvari. Pri novogradnji obročna plačila zahtevajo 20 do 40 % cene v gotovini že dolgo pred tem, ko obstajajo ključi, hipoteka pa ta plačila le redko pokrije. Stroški zapadejo v evrih na datume, ki jih ne določate sami, zato jih vključite v načrt nakazil in ne le v miselni zaznamek.

Poleg cene, novogradnjapribližno 13 %

Poleg cene, nadaljnja prodajapribližno 9 %

NIE in prevodi~150 €Združena postavka v našem modelu stroškov: državna pristojbina v višini nekaj evrov na vlagatelja ter stroški prevodov in obravnave vloge.

Prenos in priklop komunalnih storitev~600 €

Stroški nakupa

Kateri davek na nakup velja

Plačate enega od dveh davkov, izbira pa je odvisna od tega, kdo prodaja. Pri nadaljnji prodaji zasebnega lastnika se plača davek na prenos nepremičnine. Pri novogradnji, ki jo prodaja investitor, se plačata DDV in kolkovina na listino. Valor de referencia je referenčna vrednost, ki jo za nepremičnino določi Španija, davek na prenos pri nadaljnji prodaji pa se izračuna na tej osnovi, kadar je ta vrednost višja od cene, ki ste jo plačali. Zato prijava nižje cene ne prinese prav nič: najnižjo osnovo določi država. Znižane stopnje, o katerih boste brali, skoraj nikoli ne veljajo za nerezidenta, ki kupuje drugi dom. Vaš odvetnik poskrbi za samo vložitev v roku po podpisu listine.

ITP, nadaljnja prodaja zasebnega lastnika7 %(BOE)

IVA in AJD, novogradnja11,2 %(BOE)

Referenčna vrednost v davčni osnovi od2022(BOE)

Gotovina, ki jo morate prijaviti na poti10 000 €(BOE)

Davki in pristojbine

Koliko znaša celoten strošek prvega leta?

Nihče ne sestavi številke, ki jo kupec želi, torej celotnega prvega leta in ne nakupa. Vsaka spodnja številka je že objavljena na tej strani ali v njenih vodnikih. Gre za sestavljen primer in računico, ne za ponudbo.

Poleg cene, novogradnja: približno 13 %Davek, notar, zemljiška knjiga in vaš odvetnik.
Poleg cene, nadaljnja prodaja: približno 9 %Isti seznam, vendar z nižjim davkom na nakup.
Pohištvo zase, dvosobno stanovanje: Od 1 000 do 15 000 €Paketi opreme dobaviteljev, objavljeni za opremo stanovanja za lastno bivanje. Novogradnja je ob vselitvi prazna, vse do svetil. Opremljanje po najemnem standardu spada v drug in višji cenovni razred, opisan v razdelku o oddajanju.
Koliko stane 1 % menjalne marže: 4 000 €Pri nepremičnini v vrednosti 400 000 € in več kot vse provizije za prenose pri nakupu skupaj. Oglejte si višino bančne marže
Prvo leto: davek na nepremičnino, strošek skupnosti in zavarovanje: 1 600 do 7 800 €Seštevek treh letnih zneskov, prikazanih nižje na tej strani. Elektrika, voda in internet se prištejejo ter so odvisni od tega, koliko časa ste tam.

Razumite ga kot tri ločene denarne obveznosti in ne kot eno številko: stroške poleg cene, ki jih potrebujete pri notarju; pohištvo, ki ga potrebujete v prvih tednih; ter tekoče stroške, ki se začnejo takoj in se nikoli ne končajo. Delež se z višanjem cene nekoliko zmanjša, pristojbina skupnosti lastnikov pa se med dvema na videz enakima stanovanjema najbolj razlikuje.

Stroški nakupa Kalkulator stroškov Pohištvo in opremljanje Letni stroški

Pohištvo in prazna novogradnja

Španska novogradnja se izroči popolnoma prazna, vse do svetil. Pri nadaljnji prodaji je nepremičnina običajno opremljena, vendar se o pohištvu pogajate v fazi rezervacije, vse, kar ni zapisano v inventarnem seznamu z datumom, pa pred primopredajo običajno izgine. Prevoz pohištva iz Češke je običajno slaba zamisel.

Posteljnina, če nepremičnino oddajate turistom2 kompletaEn komplet v uporabi in en rezervni komplet za vsako posteljo. Trije kompleti so praksa, ne zakon.

Kaj svetujemo glede stroškov opremljanja0 €

Pohištvo in opremljanje

Koliko si lahko izposodite in kako denar prispe v Španijo?

Dve vprašanji določata, kaj si lahko v resnici privoščite: koliko vam bo španska banka posodila kot nerezidentu in koliko vam bo na poti odvzel menjalni tečaj. Drugi znesek je večji in ga kupci spregledajo.

Hipoteka za nerezidenta

Španska banka nerezidentu posodi največ 60 do 70 % cene. To pomeni, da morate sami zagotoviti 30 do 40 % v gotovini, še preden se prištejejo dodatni stroški. Državljan EU, ki kupuje resnično glavno prebivališče, lahko včasih doseže večji delež. Banka oceni samo nepremičnino in posodi na podlagi nižje od ocenjene vrednosti in cene. Če je ocenjena vrednost nižja od dogovorjene cene, je to vaš problem, ne prodajalčev. Od leta 2019 vam morata biti pred podpisom predloženi standardni informativni listini in omogočeno obdobje za premislek. Pri hipoteki je tudi pravica do proste izbire notarja vaša zakonska pravica. Bodite pozorni na dve stvari. Mešana obrestna mera, ki se prodaja kot fiksna, se po koncu fiksnega obdobja obnaša zelo drugače. Dokument, za katerega je potrebna apostila in ne le navaden prevod, pa je običajni razlog, da spis več tednov ostane nedokončan.

Razmerje med posojilom in vrednostjo, rezident zunaj EUOd 60 do 70 %

Razmerje med posojilom in vrednostjo, zunaj EUOd 50 do 60 %

Fiksna obrestna mera za 20 letOd 3,8 do 5,2 %Tržni pregled. Obresti se spreminjajo.

Obdobje za premislek pred podpisom10 dni(BOE)

Hipoteka

Prenos denarja in menjalni tečaj

Nakup ne vključuje enega samega nakazila, temveč več nakazil, razporejenih čez mesece ali leta, strošek menjalnega tečaja pa je veliko višji od vseh nakazilnih provizij skupaj. Terminska pogodba lahko določi tečaj vnaprej za plačilo iz pologa, vendar gre za zavezujočo obveznost in ne za neobvezno zavarovanje: če se tečaj spremeni v nasprotno smer, ste še vedno zavezani. Tri praktične pasti. Plačilo rezervacije s kartico, pri katerem se uporabi tečaj, o katerem se nihče ni dogovoril, poleg tega pa se zaračuna provizija za gotovinski dvig. Nakazilo na račun, ki ni naveden v pogodbi. In odlaganje nakazila na zadnji teden, ko preverjanje skladnosti in dokazilo o izvoru sredstev vsak zase trajata več dni. Preračunajte tudi davke, pohištvo in stroške obratovanja za prvo leto, saj so vsi ti zneski obveznosti v evrih z datumi, ki jih ne morete nadzorovati.

Ločena nakazila pri enem nakupuOd 4 do 8

Marža banke na drobnoOd 3 do 4 %Vključeno v tečaj, ne v provizijo.

Koliko stane 1 % marže4 000 €Pri nepremičnini v vrednosti 400 000 €.

Koliko pridobimo pri menjavi0 €

Menjava kron v evre

Kaj ščiti vaš denar, preden ste lastnik česar koli?

Španija nima notarske hrambe denarja, zato je vaš denar zaščiten z enim od dveh sistemov, odvisno od tega, kaj kupujete, eno plačilo pa je zunaj obeh.

Na katerem računu je vaš denar

Pri novogradnji vaša plačila nakazujete na zakonsko zaščiten gradbeni račun, v zameno pa prejmete garancijsko potrdilo. Pri nadaljnji prodaji se sredstva nakažejo na skrbniški račun vašega odvetnika, ločen od sredstev pisarne, in se sprostijo pri notarju. Rezervacija je edino plačilo, ki ga noben sistem ne krije, zato mora biti znesek majhen, določilo o vračilu pa je pomembnejše od same višine zneska. Garancijsko potrdilo prejmete, ko podpišete zasebno kupoprodajno pogodbo, še preden se izvede katero koli obročno plačilo. Če je obljubljeno šele za pozneje, plačilo, ki ga nameravate izvesti, še ni krito.

Novogradnja, zaščiteni računZakonsko zahtevano

Nadaljnja prodaja, kje je denarRačun stranke

Če investitor ne izpolni obveznostiVračilo denarja z obrestmi

Koliko plačil je zunaj obeh1Rezervacija. Znesek naj bo majhen, določilo o vračilu pa naj bo pisno.

Kako je vaš denar zaščiten

Bančna garancija in kako prebrati potrdilo

Vsako plačilo, ki ga izvedete investitorju, preden je stavba dokončana, mora biti krito z garancijo ali zavarovalno polico, izdano posebej za vas. Na potrdilu preverite štiri stvari. Vaše ime kot upravičenca. Zajamčeni znesek, vključno z davkom, ki ste ga že plačali. Izdajatelja, ki mora biti banka ali zavarovalnica in nikoli investitor. In datum izročitve, do katerega tečejo obresti. Potrdilo, na katerem je namesto vas navedena gradnja, je najpogostejša pomanjkljivost na tej obali. Denar, plačan, preden je potrdilo posodobljeno, do ureditve dokumentacije ni zaščiten. To ni garancija za dokončano stavbo, ki je povsem ločena zadeva.

Na čigavo ime je vpisanaV svojem imenu(BOE)

Kaj mora kritiCeloten znesek

Kdo ga lahko izdaBanka ali zavarovalnicaNikoli sam investitor.

Okrepljena oblika, veljavna od2015

Bančne garancije

Skrbniški račun in goljufija, usmerjena vanj

Španski odvetnik mora vaš denar hraniti ločeno od sredstev pisarne in ga brez vašega pisnega pooblastila ne sme uporabiti. Resnično tveganje ob zaključku ni v tem, da bi pravilo odpovedalo, temveč v goljufivem elektronskem sporočilu, ki trdi, da se je številka računa spremenila. Vsako spremembo potrdite glasovno, na številki, ki ste jo že imeli.

Skrbniški računLočeno hranjeno(BOE)

Kako je nepravilno ravnanje razvrščenoResno do zelo resno

Kje velja obveznost zavarovanjaKodeks ravnanjaVprašajte za zavarovalno kritje v znesku, ne za to, ali kritje obstaja.

Odvetniški fiduciarni račun

Ali kupiti osebno ali prek družbe?

Pri skoraj vsakem kupcu ene počitniške hiše je odgovor ne. Družba pomeni dodatne vloge, obdavči vašo lastno uporabo nepremičnine, oteži prodajo in ne zmanjša nakupnega davka.

Osebno ali prek družbe

Družba pri nakupu ne prihrani nič pri davku, zato je pri eni počitniški nepremičnini to običajno konec razprave. Če nepremičnino uporabljate sami, se to lahko obdavči kot najemnina, ki bi vam jo morala družba zaračunati. Deleži se še vedno upoštevajo pri davku na premoženje, njihova vrednost pa se določi prek bilance družbe. Dejanskega lastnika je treba prijaviti ob ustanovitvi in nato vsako leto. Tudi mirujoča družba mora oddati obračune, čeprav nima ničesar za prijavo. To vpliva tudi na vaše možnosti pozneje. Družba kot najemodajalec je pri dolgoročnem najemu zavezana za sedem let namesto petih. Prodaja deležev namesto nepremičnine pa je bolj zapleten posel, za katerega potrebujete svojega strokovnjaka. Smiselno je lahko pri resničnem podjetju, ki ima več nepremičnin, vendar je to drugačen pogovor z davčnim svetovalcem in ne z agencijo.

Davek ob nakupu, ki ga podjetje prihrani0 €Davek je v obeh primerih enak.

Davek podjetja od dohodkov od najemnin25 %

Neaktivno podjetje vsako letoOd 500 do 1 000 €

Dajatev za nekooperativne jurisdikcije3 %Češka in Poljska nista na tem seznamu.

Nakup prek družbe

Uradni viri za ta delReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico

Kaj lahko gre narobe

Kaj preveri neodvisni odvetnik in v kakšnem vrstnem redu?

To je del, za katerega plačujete, in edini korak v tem vodniku, ki ga razumno ne morete preskočiti. Neodvisni odvetnik opravi približno petnajst preverjanj in vam nato pove, ali nadaljevati.

Petnajst preverjanj

Preverjanja potekajo v štirih skupinah. Kdo je lastnik in kaj je na nepremičnini vpisano kot breme, kar se preveri v zemljiški knjigi. Kaj stavba pravno je: gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje in ali zemljiška knjiga ter kataster opisujeta isto nepremičnino, kot dejansko stoji tam. Kaj dolguje: strošek skupnosti, potrdilo upravnika o dolgu in davek na nepremičnino. In kaj lahko z njo počnete: statut skupnosti ter ali so turistični najemi sploh dovoljeni. En sam negativen odgovor kjer koli v verigi preverjanja zakonitosti stavbe ustavi celoten postopek, in takrat se nakup ustavi, namesto da bi se cena samo prilagodila. Zasebni enkratni prodajalec vam mora razkriti manj kot agencija, zato je preverjanje še pomembnejše.

Preverjanja na seznamu15

Koliko časa traja, v tednihOd 2 do 4

Koliko stane odvetnik~1 %Od cene, vključno z DDV.

Koliko vzame odvetniška pisarna0 €

Kaj preveri odvetnik

Energetska izkaznica

Vsaka nepremičnina potrebuje veljavno izkaznico, preden jo je mogoče oglaševati za prodajo ali najem, priskrbeti pa jo mora prodajalec, ne vi. Izda jo lahko samo usposobljeni tehnik. Notar lahko listino kljub temu podpiše brez nje, če se ji v aktu pisno odpoveste, zato je manjkajoča izkaznica vprašanje, ki ga je treba zastaviti, in ne ovira.

Izkaznica velja10 let(BOE)

Z najslabšo oceno5 let

Koliko stane izkaznicaOd 50 do 300 €

Ozka izjema50 m²Samostojna stavba pod to površino.

Energetske izkaznice

Odvetnika vam ni treba izbrati na slepo in tudi iskati ga ni treba samostojno. Mi uskladimo pregled, skrbimo za njegov potek in ugotovitve pretvorimo v njihov pomen za to konkretno nepremičnino. Odvetnika plačate vi in dela za vas.

Kaj, če stavba ali zemljišče nista takšna, kot sta videti?

Najdražje težave tukaj niso v zidovih, temveč v dokumentaciji za njimi: stavba ali prizidek, ki nikoli ni imel dovoljenja, ali zemljišče, ki ni tako zazidljivo, kot trdi prodajalec.

Stavba brez dovoljenja in ura za rušenje

Na običajnem urbanem ali kmetijskem zemljišču pravica odrediti rušenje preneha po šestih letih, nato pa lahko stavba zaprosi za status AFO. AFO ni legalizacija: evidentira, da je rok potekel, vendar se lahko pozneje znova odpre, če se izkaže, da je zemljišče v zaščiteni kategoriji. Na zaščitenem ali obalnem zemljišču rok nikoli ne začne teči, zato je rušenje mogoče za nedoločen čas. Dve praktični posledici. Posojilodajalci so pri nepremičnini AFO previdni, zato se lahko hipotekarni pogoji razlikujejo od običajnega nakupa ali pa je posojilo zavrnjeno. Poleg tega se odprt inšpekcijski postopek na občini sploh ne pojavi na izpisku iz registra. Nekdo mora občino vprašati neposredno, kar je del pravnega preverjanja in ne nekaj, kar lahko ugotovite iz oglasa.

Na običajnem zemljišču6 letPo tem organ ne more več odrediti rušenja. (BOJA)

Na zaščitenem ali obalnem zemljiščuBrez časovne omejitve

Nedovoljene gradnje

Zaprta terasa, bazen, dodatna soba

Neprijavljen prizidek pri sicer zakoniti hiši je običajno mogoče urediti, vendar se pokaže, ko se zemljiška knjiga, kataster in dejanska stavba ne ujemajo. Popravek evidenc je postopek, ki ga mora nekdo izvesti, prinese pa lahko tudi večletni davek na nepremičnino za nazaj. Posojilodajalec oceni vpisane kvadratne metre, zato se neprijavljen prizidek ne financira.

Vračilo davka na nepremičnino po popravku4 leta(BOE)

Nedovoljeni prizidki

Obalna in podeželska zemljišča ter vodnjaki

Zaščitni pas se od obalne črte razteza proti notranjosti, omejitve gradnje pa nikoli ne prenehajo veljati. Na kmetijskem zemljišču v Andaluziji je zazidljivo zemljišče status prostorskega načrtovanja in ne obljuba, da bo parcela kadar koli zazidljiva. Vodnjak, iz katerega se črpa voda, ni dokaz zakonitega vodnjaka.

Obalni zaščitni pas100 metrovOd javne pomorske meje proti notranjosti, rok pa ne poteče. (MITECO)

Najmanjša parcela za samostojno hišo2,5 ha

Največ za legaliziran vodnjak7 000 m³ na letoZ volumetričnim merilnikom.

Obalno in kmetijsko zemljišče

Kaj lahko podedujete od prodajalca?

Del tega, kar kupujete, pripada osebi, ki prodaja: njen dolg skupnosti lastnikov, njenim dedičem ali njenemu najemniku. Vse tri stvari lahko preverite, preden kar koli plačate.

Dolgovi skupnosti, ki jih prevzamete skupaj s stanovanjem

Za neplačane stroške skupnosti, ki jih je prodajalec pustil za tekoče leto in tri koledarska leta pred njim, odgovarjate s samo nepremičnino. Dolg je vezan na stanovanje in ne na osebo, ki ga je ustvarila, zato sledi ključem. Prepreči ga en sam dokument: potrdilo upravnika skupnosti, da je račun poravnan, notar pa brez njega ne sme odobriti listine, razen če se mu izrecno odpoveste. Z odpovedjo odstranite preverjanje, ne pa odgovornosti, zato za odpoved ni nobenega dobrega razloga. Poleg tega obstajata še dve pasti. Stanovanje, ki ga je banka zasegla in prodaja, ni samodejno brez dolgov. Stavba v večji urbanizaciji lahko pripada dvema skupnostma z dvema proračunoma, zato eno potrdilo ne zajema vedno obeh.

Dolg, ki ga lahko podedujete3 letaPoleg tekočega leta. (BOE)

Potrdilo o dolguDaNotar ga potrebuje, razen če se mu odpoveste.

Kako skupnost izterja dolgPoseben sodni postopek

Dolgovi skupnosti

Če prodajalec umre pred tem ali med postopkom

Nakup nepremičnine iz zapuščine je običajen nakup z več dokumenti in več osebami, ki se morajo strinjati. Če prodajalec umre po vašem podpisu, pogodba ni razveljavljena: dediči ga nadomestijo, ko sprejmejo dediščino. En dedič ne more podpisati v imenu vseh.

Kdo lahko podpiše za zapuščino3 potiVsi dediči, imenovani izvršitelj oporoke ali skrbnik, ki ga imenuje sodišče.

Ali vaša pogodba ostane v veljaviDa

Davčni prag za vpis v registerDa, tudi pri ničelnem davku(BOE)

Če prodajalec umre

Nakup z obstoječim najemnikom

Prevzamete obstoječi najem za preostanek njegovega minimalnega trajanja in pod pogoji, ki jih je dogovoril prejšnji lastnik, ne glede na to, ali je bil najem vpisan. Najemnine ne morete zvišati, ker se je lastništvo spremenilo. Najemnik ima lahko tudi zakonsko predkupno pravico, zato lahko opustitev tega obvestila prepreči vpis vašega nakupa.

Pogoj, ki ga podedujete5 ali 7 letSedem let, če je bil prejšnji najemodajalec družba. (BOE)

Obvestilo, če je bila predkupna pravica odpovedana30 dni

Nepremičnina z najemnikom

Kako lahko tla, zrak in stavba vplivajo na vas?

Štiri stvari o določenem naslovu lahko preverite za mizo, preden odletite, in nobena ni navedena v oglasu: ali poplavlja, kako zveni avgusta, zakaj je januarja vlažen in kdo vam bo pozneje dolžan popravilo.

Poplavna območja in desetminutno preverjanje

Približno 8 % španskih domov stoji na kartiranem poplavnem območju, preverjanje konkretnega naslova pa je na državnem pregledovalniku brezplačno: poiščete naslov, senčenje pa pokaže, ali je na proučenem poplavnem območju in pri kateri verjetnosti. Pomembni sta dve omejitvi. Zemljevidi zajemajo le proučene vodotoke, zato majhen pokrit potok ali mestni odtok morda sploh ni prikazan. Zamašen meteorni odtok ob močnem dežju prav tako ni poplava v pravnem smislu. Biti znotraj območja prednostnega toka je strožja kategorija od običajnega poplavnega senčenja, z večjimi omejitvami pri gradnji in obnovi. Nacionalni sistem krije le izredne poplave poleg veljavne in plačane police, nikoli pa izgubljenega prihodka od najemnin, poleg tega noben španski prodajalec ni dolžan razkriti poplavne ogroženosti. Pravni pregled ne vključuje preverjanja poplavnega zemljevida, razen če ga kdo izrecno zahteva, zato je na našem seznamu pred oddajo ponudbe in ne šele po njej.

Španski domovi na kartiranem območju~8 %

Območje srednje verjetnosti1 % na letoV tridesetih letih lastništva je verjetnost vsaj enega takšnega dogodka približno 26 %.

Preverjanje enega naslovaBrezplačnoNa javnem pregledovalniku SNCZI. (MITECO)

Kaj krije nacionalni sistemLe poleg veljavne policeOglejte si zavarovanje doma

Poplavna območja

Hrup, ki je sezonski in vezan na naslov

Večino hrupa je mogoče pred nakupom predvideti, ker so njegovi viri sezonski, več pa jih je javno evidentiranih. Lokal ob plaži je februarja tih, avgusta pa živahen vsak večer. V bližini avtoceste je pomembnejša vidna povezava kot razdalja. Spodnje omejitve so določene s predpisi in niso meritev za nobeno konkretno nepremičnino.

Na prostem podnevi65 dBAStanovanjsko območje, obstoječe urbanizirano območje. (BOJA)

Na prostem ponoči55 dBA

V vaši spalnici ponoči35 dBA

Noč se začne ob23:00

Hrup

Vlaga in zakaj je zimski problem

Vlaga na tej obali je običajno posledica kondenzacije, ko se topel vlažen zrak v praznem neogrevanem stanovanju sreča s hladnimi površinami, in ne puščanja. Sezona vlage je zato od novembra do februarja, ne avgusta, zato je kupci, ki jo iščejo poleti, ne najdejo. Sveže pobarvano stanovanje jo lahko skrije, namesto da bi jo odpravilo.

Vlažnost v Malagi, letno povprečje65 %

Najbolj moker mesec je december72 %V primerjavi z oseminpetdesetimi odstotki junija in julija.

Hidroizolacija v gradbenih predpisih od2006Starejše stavbe pogosto sploh nimajo zaščitne pregrade. (BOE)

Vlaga in kakovost gradnje

Napaka po vselitvi

Novogradnja ima tri garancijska obdobja, za vsako pa odgovarja druga skupina oseb, ki so jo zgradile. Konstrukcijsko garancijo podpira obvezno zavarovanje, ki je vezano na stavbo in ne na družbo. Zato ostane v veljavi tudi, če graditelj preneha poslovati. Ko se pojavi težava, je najbolj koristno ukrepati preprosto. Napako pisno prijavite, z datumom in fotografijami, razvijalcu ter upravniku skupnosti, če gre za skupni del. Rok za uveljavljanje zahtevka začne teči, ko se škoda pokaže, ne ko se končno odločite pritožiti. Pri nadaljnji prodaji je zaščita v primerjavi s tem skoraj nična: strog zahtevek zaradi skritih napak z zelo kratkim rokom, ki ga s pošiljanjem dopisa ni mogoče prekiniti, in to le za napako, za katero je prodajalec vedel ter jo prikril.

Konstrukcija pri novogradnji10 letTri leta za inštalacije, eno leto za zaključna dela. (BOE)

Uveljavljanje zahtevka po pojavu napake2 leti

V ozadju desetletnega kritjaObvezno zavarovanje

Skrite napake pri nadaljnji prodaji6 mesecevOd izročitve, roka pa ni mogoče prekiniti. (BOE)

Gradbene napake

Kako je tukaj videti namerna goljufija?

Namernih goljufij je tukaj malo in niso prefinjene. Pojavljajo se v štirih oblikah, vsako pa prepreči isti odziv: nihče ne prejme denarja ali podpisa, preden ni mogoče opraviti preverjanja.

Štirje vzorci

Lažni prodajalec, ki proda nekaj, česar nima pravice prodati, ukradena ara, lažni najem in prevara pri novogradnji, ki se prodaja po načrtih, z obročnimi plačili brez zagotovila. Lažni prodajalci izbirajo nepremičnine, ki so že dolgo prazne, so v lasti oseb iz tujine ali so bile pred kratkim podedovane in podatki v registru niso bili posodobljeni. V vseh treh primerih tega nihče na kraju samem ne opazi. Vzorec v ozadju vseh štirih je enak in to je edino, kar si morate zapomniti: denar ali podpis se zahtevata, še preden je preverjanje mogoče. Zato so zaščitni ukrepi preprosti. Najbolje je, da denar nakažete na skrbniški račun svojega odvetnika. Če gre denar prodajalcu, agenciji ali razvijalcu, kar je običajno, se mora ime imetnika računa popolnoma ujemati s stranko, navedeno v pogodbi. Tri stvari pomenijo, da morate ustaviti postopek. Zasebni račun osebe, ki ni prodajalec. Zahteva po gotovini. Ali račun družbe v državi, ki nima ničesar opraviti s prodajo. Ničesar ne plačajte pred ogledom v živo ali prek videoklica v realnem času. Nakazilo istega dne je včasih mogoče preklicati, če ukrepate v dnevu ali dveh, kar je dobro vedeti pred koncem tedna in ne šele po njem.

Namerne prevare4Lažni prodajalec, ukradena ara, lažni najem, novogradnja brez zagotovila.

Za prodajo tega, česar morda ne smete prodatiOd 1 do 4 letZaporna kazen po enem od členov kazenskega zakonika. (BOE)

Nepremičninske prevare

Kaj lahko gre pri novogradnji narobe in kdo to plača?

Pri novogradnji gredo lahko narobe tri stvari: razvijalec propade, projekt se ustavi ali se datum prestavi. Od tega, katera situacija velja, je odvisno, ali se vaš denar vrne iz banke v tednih ali pa leta čaka v sodnem postopku.

Če razvijalec postane insolventen

Vaš denar se razdeli na dva dela. Vse, kar krije veljavno zagotovilo, vrne banka ali zavarovalnica. To je dolg druge družbe, zato ostane v veljavi ne glede na to, kaj se zgodi razvijalcu. Vse drugo postane navadna terjatev v insolvenčnem postopku, za drugimi upniki, brez zagotovljenega zneska in datuma. Zato najprej ne paničarite, temveč preberite potrdila: katera plačila so krita, na vaše ime in v celotnem znesku. Nato terjatev prijavite v roku, ki ga določa insolvenčni postopek, saj lahko zaradi zamude terjatev v celoti izgubite. Insolventnost je dogodek, ki ga razglasi sodišče in ima določen datum. Ni isto kot to, da je razvijalec počasen, nedosegljiv ali da se govori, da ima težave.

Zagotovilo se izplačaNe glede na insolventnost

Brez zagotovila steNavadni upnik

Plačilo, ki ga zagotovilo ne krijeRezervacija

Veljavno pravoRDLeg 1/2020(BOE)

Insolventnost razvijalca

Če se projekt ustavi

Ustavljen projekt se konča na enem od treh načinov, od tega pa je odvisno, ali boste čakali ali odšli. Če ga prevzame drug razvijalec, se staro zagotovilo ne prenese samodejno. Gradbeno dovoljenje lahko preneha veljati, če so dela dlje časa ustavljena, izpostavljeni beton, ki več deževnih obdobij ostane nezaščiten, pa propada na načine, ki jih preverjanje dokumentov ne more odkriti.

Kako se konča ustavljen projekt3 možni izidi

Če ga dokonča drug razvijalecNovo jamstvo, nov cikel

Prvi dokument, ki ga morate pridobitiNota simple

Dolg do skupnosti pri delno zgrajeni enotiLahko bremeni nepremičnino

Nedokončan projekt

Če je zaključek nakupa pozen

Pri novogradnji lahko po poteku datuma dokončanja, določenega v pogodbi, od zagotovila zahtevate vračilo denarja skupaj z zakonskimi obrestmi. Sodišče ni potrebno in prav tako ni razprave o tem, kako resna je bila zamuda. Upošteva se le datum v pogodbi, dodatni rok pa obstaja samo, če je zapisan v pogodbi.

Kateri datum štejePogodba, ne brošura

Ali zagotovilo krije zamudoDa, tudi pri navadni zamudi

Pri novogradnjiBrez preverjanja resnosti

Pri nadaljnji prodajiCivilni zakonik, člen 1124Sodišče odloči, ali je kršitev dovolj resna. (BOE)

Zamuda pri dokončanju

Če se projekt ustavi, je prvo vprašanje, v kateri od teh treh situacij ste. Ponovno preverimo dovoljenje in register, potrdimo, ali vaše jamstvo še vedno krije plačila, ki ste jih izvedli, ter jasno povemo, ali je bolje počakati ali odstopiti.

Uradni viri za ta delDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)

Novogradnja ali nadaljnja prodaja

Ali kupiti novogradnjo ali rabljeno nepremičnino?

Kupite nepremičnino, ki ustreza vašemu časovnemu načrtu. To je glavna razlika, ki je ne morete spremeniti. Nadaljnja prodaja traja mesece. Novogradnja lahko traja leta. Druge točke so izbire in ne določeni odgovori. Koraki 1 do 7 so pri obeh možnostih enaki. Koraki 8 do 14 so različni.

Novogradnja

Od rezervacije do ključev2 meseca do 3 letTo je odvisno od napredka gradbenih del.

Stroški poleg ceneVišji od obeh zgornjih zneskovVečino predstavljajo davki: 10 % DDV in andaluzijski davek na pravne listine za listino.

Kako plačujeteV fazah, glede na mejnike gradnjeBančno jamstvo na vaše ime krije vsako plačilo v posamezni fazi.

Kaj gre lahko narobeDatum se spremeniTudi dokončano stanovanje se lahko razlikuje od načrtov. To urejata seznam pomanjkljivosti in jamstva.

Kaj se lahko pogajatePogoji so pomembnejši od cenePogajate se lahko o načrtu plačil, pohištvu, parkirnem mestu in roku.

Jamstva, ki jih prejmeteDeset let za konstrukcijoTri leta za inštalacije in eno leto za zaključna dela.

Najboljša izbira, če lahko počakate na dokončanje stavbe in želite jamstva, ki jih prinaša novogradnja.

Rabljena nepremičnina

Od rezervacije do ključev1 do 3 meseceTempo določa pravni pregled, ne gradnja.

Stroški poleg ceneNižji od obeh zgornjih zneskovDavek na prenos nepremičnin v višini 7 % v Andaluziji se obračuna od referenčne vrednosti, kadar je ta višja od plačane cene.

Kako plačujeteRezervacija, arras, nato preostanekArras znaša 10 do 20 %. Preostanek plačate pri notarju.

Kaj gre lahko narobeDejansko stanje stavbeObstajajo lahko dolgovi, neregistrirane spremembe, vlaga ali pravilo skupnosti lastnikov, ki ga niste prebrali.

Kaj se lahko pogajateCena in časovnicaObstaja en prodajalec in ima razlog za prodajo.

Jamstva, ki jih prejmeteOd prodajalca ničesarNamesto tega dobite stavbo z zgodovino, ki jo lahko preverite.

Najboljša izbira, če se morate v nepremičnino vseliti kmalu in želite možnost pogajanja o ceni.

Nobena pot ni boljša in nobene ne prodajamo. Običajno odloča koledar. Če morate biti v nepremičnini naslednje poletje, projekt, ki je do zaključka oddaljen dve leti, ni primeren, ne glede na to, kako dober je.

Stroški nakupa Kalkulator stroškov

Kaj kupce najbolj preseneti

Pri novogradnji se vaš denar premakne, preden je podpisana katera koli pogodba

Rezervacijo plačate, preden obstaja pogodba z razvijalcem, odvisno od razvijalca pa se lahko takrat zahteva tudi več kot samo rezervacija. Na to vas vnaprej opozorimo, vendar smo posle skoraj izgubili prav pri tem koraku: odvetnik pošlje e-pošto z zahtevo po plačilu, preden je kar koli podpisano, kupci pa zamrznejo. Večina ljudi domneva, da je nenavaden en sam razvijalec. Po naših izkušnjah ni tako: večina razvijalcev na tej obali dela na ta način, približno osem od desetih ali več. Objavljenega podatka ni, to je tisto, kar opažamo.Včasih se je mogoče dogovoriti za izjemo, vendar je razlog zanjo le redko potreben. Vsako plačilo, ki ga opravite, preden je stavba dokončana, mora biti krito z bančno garancijo, izdano na vaše ime. Rezervacijska pogodba mora določati, ob katerih ugotovitvah dobite denar nazaj. Med obema določbama ni nič izpostavljeno tveganju, ki ga sistem garancij že ne bi pokrival. To je preprosto običajen postopek tukaj. Oblika, ki jo ta plačila običajno imajo, je opisana nižje v razdelku o nakupu v predprodaji.

Bančne garancije Rezervacijski dogovor

Te e-pošte vam ni treba presojati samostojno. Vaš odvetnik preveri potrdilo o jamstvu in besedilo, ki ščiti plačilo; mi ga skupaj z vami pregledamo in ne dovolimo nakazila na podlagi obljube, da bo potrdilo poslano pozneje.

Je nakup po načrtih pravi za vas?

Nakup po načrtih in nepremičnina, pripravljena za vselitev, nista dve stopnji istega tveganja, temveč dve različni tveganji. Pri novogradnji je tveganje čas, zaščita pa dokument, ki ga morate prebrati. Pri nadaljnji prodaji je tveganje sama stavba, zaščita pa pravni pregled. Spodnjih sedem vprašanj odloča o tem v pomembnem vrstnem redu.

Ali lahko vaš koledar prenese čakanje: Od 2 mesecev do 3 letTo je edina razlika, o kateri se ne morete pogajati. Če morate biti naslednje poletje v nepremičnini, projekt, ki bo dokončan čez dve leti, ni primeren, ne glede na to, kako dober je.
Čigavo ime mora biti navedeno na garanciji: V svojem imenuPotrdilo, na katerem je namesto vas naveden projekt, ni zaščita. Preverite ga pred vsakim obročnim plačilom, ne le enkrat na začetku.
Ali garancija še vedno izplača denar, če razvijalec ne izpolni obveznosti: Ne glede na insolventnostZajamčeni denar dobite nazaj od banke. Nezajamčeni denar postane terjatev v insolvenčnem postopku, brez zagotovljenega zneska in datuma.
Kaj se zgodi, če se projekt ustavi: 3 možni izidiProjekt se nadaljuje, dokonča ga drug razvijalec ali pa se zaključi in kupci prejmejo povračilo. Novi razvijalec pomeni novo garancijo, ne stare.
Kaj se zgodi, če se datum prestavi: Pogodba, ne brošuraVelja samo datum v vaši pogodbi, ko preteče, pa lahko uveljavljate zahtevek iz garancije, ne da bi morali dokazati, da je bila zamuda resna.
Kaj vam daje novogradnja, česar nadaljnja prodaja ne more: 10 letTri leta za inštalacije in eno leto za zaključna dela, pri čemer je za desetletno obdobje pri konstrukciji sklenjeno obvezno zavarovanje.
Kaj vam namesto tega ponuja nadaljnja prodaja: NičBrez garancije prodajalca ter stavba z zgodovino, ki jo lahko pregledate in ocenite, preden jo plačate.

Nakup po načrtih ustreza kupcu, ki ima dovolj časa in je pripravljen pred vsakim plačilom prebrati potrdilo o jamstvu. Nepremičnina, pripravljena za vselitev, ustreza kupcu, ki mora biti kmalu v njej in bi raje pregledal resnično stavbo kot risbo. Nobena možnost sama po sebi ni varnejša: nakup po načrtih varuje potrdilo, nadaljnjo prodajo pa pravni pregled.

Kako običajno poteka koledar plačil

Najprej rezervacija: Od 6 000 do 11 000 €Plačilo se opravi, preden obstaja kakršna koli pogodba z razvijalcem, kot je pojasnjeno v zgornjem poudarjenem okvirčku.
Ob zasebni pogodbi z razvijalcem: around 20 %Z DDV pri vsakem plačilu. Gre za naše opažanje, ne pravilo.
Med gradnjo: Včasih več obročnih plačil ob mejnikihNekateri razvijalci po podpisu pogodbe ne zahtevajo ničesar več, drugi zahtevajo dva ali tri obroke.
Ob zaključku: around 70 %Preostanek, običajno takrat že z urejenim hipotekarnim financiranjem.
Kaj je zavezujoče: Koledar v vaši pogodbiRazmerje se razlikuje glede na razvijalca, zato šteje različica v pogodbi, ne ta prikaz.
Vsako plačilo pred zaključkom: Krito z bančno garancijoPreverite, kaj ščiti vaš denar

Bančne garancije Insolventnost razvijalca Nedokončan projekt Zamuda pri dokončanju

Uradni viri za ta delLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)

Lastništvo

Koliko stane lastništvo nepremičnine na leto?

Vsako leto prispejo štirje računi, ne glede na to, ali ste v Španiji ali ne: davek na nepremičnino, pristojbina skupnosti lastnikov, zavarovanje in davčna napoved nerezidenta. Pri stanovanju skupaj znašajo spodaj navedene zneske.

Davek na nepremičnine, IBI400 do 1 000 €Letni davek na stanovanje.

Stroški skupnosti etažnih lastnikov900 do 6 000 €Vsako leto se plača skupnosti lastnikov.

Zavarovanje doma300 do 800 €Zakon ga ne zahteva. Hipotekarna banka ga zahteva.

Elektrika, voda in internet na mesec100 to 400 €Naša lastna ocena za običajno stanovanje ali vrstno hišo. Vila ali velika hiša z bazenom, vrtom in klimatsko napravo stane občutno več.

Davek za nerezidente, EU in EGP19 %Odda se enkrat na leto, tudi če nepremičnine nikoli ne oddajate. (Davčna uprava)

Davek za nerezidente v drugi državi24 %Isti davek po višji stopnji.

Od česa se ta davek obračuna1,1 ali 2 %Od katastrske vrednosti, kadar nepremičnine ne oddajate.

Koliko plačate za elektriko, vodo in internet, je odvisno od tega, koliko časa ste tam in za kakšno nepremičnino gre. Vsaka zgornja številka pripada enemu od spodnjih vodnikov, ki vsebujeta celotno različico in vir, iz katerega izhaja.

Letni stroški Stroški skupnosti etažnih lastnikov Davek za nerezidente Zavarovanje doma Komunalne storitve in internet

Kateri računi, vloge in glasovanja so povezani z lastništvom?

Številke so zgoraj. V nadaljevanju je pojasnjeno, kdo jih določa in kaj zavarovanje bo oziroma ne bo plačalo. Obravnavano je tudi, kako se komunalne storitve prepišejo na vaše ime, ter dva davka, ki za večino kupcev ne pomenita ničesar.

Skupnost etažnih lastnikov in njeno odločanje

Članstvo je samodejno in iz njega ne morete izstopiti ali plačevati manj, ker bazena ne uporabljate. O proračunu glasujejo lastniki, zato je pristojbina skupnosti pogosto prava razlika med dvema na videz enakima stanovanjema. Pred rezervacijo zahtevajte proračun, zapisnike, stanje rezervnega sklada in potrdilo o dolgu.

Minimalni rezervni sklad10 %Zadnjega rednega proračuna. (BOE)

Za izpodbijanje sklepa3 meseceEno leto, če je v nasprotju z zakonom ali statutom.

Pristojbine skupnosti

Zavarovanje doma in klavzula, ki vas lahko stane

Noben zakon vam ne nalaga zavarovanja španskega doma, vendar ga bo zahteval vsak hipotekarni posojilodajalec. Klavzula, ki lastnike drugih domov stane denarja, je klavzula o nenaseljenosti: ko je nepremičnina dovolj dolgo prazna, je kritje tatvine običajno začasno ukinjeno, medtem ko kritje požara in vode ostane. Prenizko zavarovanje sproži sorazmerno pravilo, ki zmanjša vsak zahtevek.

Ali je obveznoZakon tega ne zahtevaNoben predpis lastniku ne nalaga zavarovanja. Posojilodajalec ga zahteva kot pogoj za posojilo. Preverite letni strošek

Čakalno obdobje pri novi polici7 dni(Konzorcij za zavarovalno odškodovanje)

Zavarovanje doma

Elektrika, voda in internet

Pri nadaljnji prodaji spremenite imetnika obstoječega priključka, namesto da bi vzpostavljali novega, zato postopek traja dneve in ne mesece. To ne velja za novogradnjo, pri kateri lahko dovoljenja za prvi priklop trajajo več mesecev. Ob primopredaji imejte pripravljene podatke o priključku, odčitke števcev in podatke vodnega podjetja.

Dokumenti, potrebni za spremembo imetnika6

Kaj lahko zaračuna distributer0 €

Običajna domača tarifa2 pasovaDve obdobji pogodbene moči.

Španska gospodinjstva z dostopom do optičnega omrežja95,9 %

Komunalne storitve in internet

Davčna napoved, ki jo morate oddati, tudi če je nepremičnina prazna

Vsako leto morate v Španiji plačati davek na nepremičnino, ne glede na to, ali jo oddajate ali je prazna, in sicer na podlagi fiktivnega dohodka, izračunanega iz katastrske vrednosti. Gre za en obrazec. Če napovedi ne oddate, se obračunajo obresti in doplačilo, ki se povečuje, dlje ko napoved ostane neoddana. Dolgujete tudi davek za prvo nepopolno leto, čeprav lastniki pogosto domnevajo, da obveznost nastopi šele januarja naslednje leto.

Rok za vložitev se začne1. aprilZa preteklo leto in ostane odprto do konca decembra naslednjega leta. (Davčna uprava)

Davek za nerezidente

Davek na premoženje in tisti brez bonifikacije

Andaluzija zagotavlja popolno olajšavo pri regionalnem davku na premoženje, zato za skoraj vsakega kupca ta davek sploh nič ne stane. Ločeno nacionalno solidarnostno dajatev je še vedno mogoče obračunati pri precej višjem premoženju. Regionalna olajšava te dajatve ne zmanjša, saj se dobropis nanaša na regionalni davek, ki ste ga dejansko plačali, pri popolni olajšavi pa niste plačali ničesar.

Splošni neobdavčeni minimum700 000 €(BOE)

Glavno prebivališče, samo za rezidente300 000 €

Andaluzijska bonifikacija100 %

Nacionalni solidarnostni davek se začne pri3 000 000 €(BOE)

Davek na premoženje

To so majhne naloge, ki postanejo drage v letu, ko jih opustite. Vaš odvetnik vloži davčno napoved, mi pa ostajamo vaš stik za račune, zavarovanje in vsakogar, ki mora odpreti vrata, ko vas ni tukaj.

Uradni viri za ta delReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)

Oddajanje v najem

Ali jo smete oddajati in koliko dejansko prinaša?

Oddajanje turistom ne zahteva enega, temveč tri dovoljenja, pri čemer večino lastnikov ustavijo njihovi lastni sosedje. Dolgoročno oddajanje je drugačen režim z veliko daljšimi obveznostmi.

Oddajanje turistom in trije pristojni organi

Regija mora nepremičnino registrirati, občina pa mora oddajanje dovoliti. Nato lahko vaša skupnost etažnih lastnikov s kvalificirano večino turistično oddajanje prepove ali omeji, in prav ta omejitev ustavi največ lastnikov. Nepremičnina ima lahko veljavno registracijo in pripravljenost občinske uprave, vendar jo lahko ta odločitev še vedno blokira. Zato je vredno prebrati statut skupnosti in zapisnike, preden rezervirate nepremičnino, ne šele pozneje. Sama registracija je izjava, za katero veljajo določeni pogoji. Nepremičnina mora izpolnjevati pravila glede opreme, vključno z uravnavanjem temperature v vsakem bivalnem prostoru v ustreznih sezonah. Izjema ne velja niti za oddajanje samo za en teden: oglaševanje brez dovoljenja je isti prekršek kot celoletno oddajanje. Registracija, ki jo je imel prejšnji lastnik, se ne prenese vedno skupaj z nepremičnino. Sami se ukvarjamo s kratkoročnim oddajanjem in upravljanjem nepremičnin, zato nam lahko o konkretni nepremičnini zastavite to vprašanje, namesto da bi se zadovoljili s splošnim odgovorom.

Skupnost lahko glasuje proti temu3/5Lastnikov in kvot. (BOE)

Nacionalna oglaševalska številka od1 July 2025(Vlada Andaluzije)

Največja nastanitvena zmogljivost4 per bedroom(BOJA)

Paket pohištva za oddajanje4 500 to 26 000 €Za dvosobno stanovanje in več kot opremljanje istega stanovanja zase, ker mora registrirano stanovanje za oddajanje izpolnjevati pravila glede opreme in je podvrženo intenzivnejši uporabi.

Kratkoročno oddajanje

Dolgoročno oddajanje

Dolgoročni najem vas zavezuje za zakonsko določen minimalni čas, ne glede na to, kako kratko obdobje določa pogodba, pri najemodajalcu, ki je družba, pa za daljše obdobje. Najemnine med trajanjem najema ni mogoče zvišati, razen če pogodba to predvideva. Če najemnik preneha plačevati, pogodbe ne morete preprosto končati: najemnika lahko izseli samo sodišče, kar traja več mesecev. Tudi prodaja nepremičnine najema ne konča.

Minimalno obdobje, zasebni najemodajalec5 let(BOE)

Minimalno obdobje, pravna oseba kot najemodajalec7 let

Varščina in dodatno jamstvo1 + 2 mesecaSkupaj največ tri mesečne najemnine.

Obvestilo najemnika o izselitvi30 dni

Dolgoročni najem

Davek na najemnino

Če ste davčni rezident Češke ali Poljske, plačate nižjo stopnjo od neto dohodka po odbitju dovoljenih stroškov. Rezident zunaj EU in EGP plača višjo stopnjo od bruto najemnine brez kakršnih koli odbitkov. Oba oddajata isti obrazec, četrtletno, dokler je nepremičnina oddana, in letno, dokler je prazna.

Rezidenti EU in EGP19 %Od neto dohodka po odbitju dovoljenih stroškov.

Vsi drugi24 %Od bruto najemnine brez odbitkov.

Dokler je nepremičnina praznaIsti davek na podlagi fiktivnega dohodkaOglejte si letne zneske

Davki na oddajanje

Koliko realno prinaša

Dobro vodeno kratkoročno oddajanje prinaša približno 5 do 9 % bruto, dolgoročno oddajanje pa približno 4 do 6 %. Pri obeh se donos po odbitju stroškov upravljanja, davkov in tekočih stroškov zmanjša na približno 3 do 4,5 % neto. Donos, naveden, še preden je bila nepremičnina ogledana, je zgolj ugibanje. To so podatki iz tržnih poročil, ne naši podatki.

Kratkoročno oddajanje, brutoOd 5 do 9 %Tržna poročila, 2026.

Neto, po katerikoli potiOd 3 do 4,5 %Po odbitju stroškov upravljanja, davkov in dejanskih tekočih stroškov.

Upravljanje posamezne rezervacije20 %

Prihodek od najemnine in donos

Uradni viri za ta delJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados

Življenje tukaj

Kaj se spremeni, ko tukaj živite in ne le obiskujete?

Lastništvo nepremičnine tukaj in življenje tukaj sta dve odločitvi z dvema sklopoma dokumentacije. Vse spodaj se začne, ko se odločite v nepremičnini preživeti veliko časa, roki pa so krajši, kot ljudje pričakujejo.

Selitev sem, po vrstnem redu

Če ste državljan EU in nameravate v Španiji ostati dlje kot tri mesece, se morate registrirati. Lastništvo nepremičnine tega ne sproži, sproži ga bivanje. Vrstni red je pomemben in vsak korak zahteva predhodnega. Najprej naslov, nato NIE in nato prijava v občinski register, padron, na občini. Padron je občinski register, ki dokazuje, kje živite, od njega pa so odvisni šole, zdravstveno zavarovanje in večina lokalnih postopkov. Nato sledijo potrdilo o prebivanju, zdravstveno zavarovanje, družina, avtomobil in komunalne storitve. Državljan države zunaj EU, ki ima tukaj v lasti dom, ima še vedno pravico do 90 dni v vsakem obdobju 180 dni. To se zdaj digitalno spremlja na meji, brez prostora za ugovore. Vizum za neprofitno bivanje ne dovoljuje nikakršnega dela, vključno z delom na daljavo za tujega delodajalca. Vključuje tudi preverjanje finančnih sredstev, ki temelji na kazalniku IPREM, referenčnem dohodkovnem znesku, ki ga uporabljajo španska pravila. Vlagatelj mora zase dokazati štirikratni letni IPREM, za vsakega vzdrževanega družinskega člana pa še enkratni letni znesek.

Za registracijo, ko nameravate ostati3 mesece(Nacionalna policija)

Bivanje zunaj EU, na 180 dni90 dni

IPREM, referenčni znesek, letno7 200 €Referenčni znesek, na podlagi katerega se izračuna finančni pogoj za vizum.

Stalno prebivanje po5 let

Selitev v Španijo

Vaš avtomobil in vozniško dovoljenje

Avtomobil s tujimi registrskimi tablicami lahko kot obiskovalec ostane omejen čas, po prekoračitvi tega časa pa tvegate globo in včasih tudi imobilizacijo avtomobila. Ko postanete rezident, mora avtomobil hitro dobiti španske registrske tablice, vendar se viri ne strinjajo, kako hitro. Če ste ga imeli v lasti dovolj dolgo pred selitvijo, ste oproščeni uvoznega davka, financirani avtomobil pa pripada finančni družbi.

Tuj registrski avto kot obiskovalec6 mesecev

Po pridobitvi statusa rezidenta ponovna registracijaOd 30 do 60 dniViri se ne strinjajo. Preverite pri prometnem organu.

Časovno neomejeno dovoljenje za zamenjavo2 leti

Kako dolgo imeti avto za izogib davku6 mesecev

Avtomobili in vožnja

Selitev s psom

Korake izvedite po vrstnem redu, saj je vrstni red bistven: najprej mikročip, nato cepljenje proti steklini in nato čakanje. Če žival cepite pred vstavitvijo mikročipa, cepljenje ne velja in čakalna doba se začne znova. Pred nakupom preverite statut skupnosti, saj lahko omejuje hišne živali in dostop do skupnih prostorov, ter preverite pri letalski družbi.

Čakalna doba po cepljenju21 dni

Najnižja starost za potovanje15 tednovŠpanija pod tem pragom ne priznava izjeme. (MAPA)

Živali pri eni nekomercialni selitvi5

Vožnja iz Češke2 dniDva dolga dneva v vsako smer z nočitvijo vmes.

Selitev s hišnimi ljubljenčki

Ko Španija začne obdavčevati vse

Španski davčni rezident postanete po več kot 183 dneh v koledarskem letu. Rezident postanete tudi ne glede na število dni, če so tukaj vaši glavni gospodarski interesi ali vaša družina. Delno davčno leto ne obstaja: če izpolnite en pogoj, ste rezident za celotno leto. Družinski pogoj je tisti, ki ga kupci spregledajo.

Število dni183 dniVeč kot to, ne natanko toliko. (BOE)

Najnižja skupna stopnja19 %

Najvišja skupna stopnja47 %

Poročanje o tujem premoženju od50 000 €Po kategorijah.

Davki, če živite v Španiji

Uradni viri za ta delPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)

Prodaja in dedovanje

Koliko stane poznejša prodaja?

Na prodajalca padejo trije stroški: občinski davek na povečanje vrednosti zemljišča, davek na kapitalski dobiček in provizija agencije. Kot nerezident na dan prodaje prav tako ne prejmete celotne cene, saj kupec del zneska zadrži za davčni urad.

Kapitalski dobičekDo 30 %Občinski davek na povečanje vrednosti zemljišča. To je najvišja stopnja. (BOE)

Davek na kapitalski dobiček19 %Ista stopnja za vsakega nerezidenta, ne glede na to, ali živite v EU ali ne. (Davčna uprava)

Zadržano ob prodaji3 %Kupec zadrži ta del cene in ga plača davčnemu uradu kot predujem Vašega davka. (Davčna uprava)

Agencijska provizija1,5 do 4 %Plača jo prodajna stran, ki ste ob prodaji Vi.

Nič od tega ne velja, dokler ste lastnik nepremičnine. Velja na dan prodaje, pri čemer dva dela presenetita prodajalce. Trije odstotki so predplačilo in ne končni račun. Če je vaš dejanski dobiček manjši, razliko zahtevate nazaj, rok za to pa je štiri mesece od prodaje. Občinski davek na povečanje vrednosti zemljišča lahko v skladu z zakonom bremeni kupca, kadar je prodajalec nerezident. Zato je treba to določilo urediti, preden se dogovorite o ceni, in ne pozneje. Spodnji vodnik obravnava celoten izračun.

Prodaja in stroški izstopa

Kaj se zgodi z nepremičnino, ko umrete?

Španska nepremičnina je ob smrti lastnika obdavčena v Španiji, tudi če lastnik tukaj nikoli ni živel. Za bližnje sorodnike v Andaluziji davek običajno znaša nič, vendar le zato, ker so bile pravilno uveljavljene tri ločene davčne olajšave.

Davek na dediščino in tri olajšave

Za zakonca, otroka ali starša Andaluzija zagotavlja tri olajšave: veliko sorodstveno zmanjšanje, dodatno zmanjšanje za glavno prebivališče in bonifikacijo preostalega davka. Pri družinski nepremičnini je pogosto davek enak nič. Nobena od teh treh olajšav se ne uporabi samodejno. Vsako je treba pravilno uveljavljati v napovedi v šestih mesecih od smrti. Za edino podaljšanje je treba zaprositi do petega meseca, ne šestega. V praksi dediči potrebujejo več kot le davčno napoved: mrliški list, potrdilo o zadnji volji ter oporoko ali izjavo o dedičih. Vsak dedič potrebuje svoj NIE. Potrebujejo tudi notarski akt o sprejemu dediščine, preden bo zemljiškoknjižni register nepremičnino vpisal na njihova imena. Evropsko pravo vam omogoča, da izberete nacionalno dedno pravo, ki določa, kdo deduje, ta izbira pa spremeni, kdo deduje, ne pa tudi, ali bo Španija dediščino obdavčila.

Znižanje zaradi sorodstva, ožja družinaDo 1 000 000 €(Zakonodajna uredba 1/2018)

Bonifikacija preostalega davka99 %

Olajšava za glavno prebivališče100 %Do zgornje vrednosti, nato se zmanjšuje.

Rok za vložitev od smrti6 mesecevEn podaljšek, zahtevan do petega meseca. (BOE)

Dedovanje in pogodba s Češko

Uradni viri za ta delAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)

Kje najdete podrobnosti

Kje so podrobnosti v posamezni fazi

Vsak zgornji korak vodi na eno od teh strani. Razvrščene so po fazi nakupa, ko jih potrebujete, in ne po abecedi. To je isti vrstni red kot pri petnajstih korakih.

Kako poteka nakupDokumenti in podpisi, podrobno o korakih 7 do 14.

Denar in davkiKaj stane poleg cene, koliko si lahko izposodi češki kupec in kako je denar med postopkom zaščiten.

Kaj gre lahko narobeVsaka stran pojasni eno težavo in kaj morate preveriti, preden se pojavi.

Oddajanje nepremičnineUgotovite, ali smete nepremičnino oddajati, kdo jo sme oddajati in koliko lahko v resnici zasluži.

Ko jo imate v lastiTo so računi, stroški skupnosti lastnikov, zavarovanje in davčne napovedi, ki se začnejo, ko prejmete ključe.

Življenje v ŠpanijiTa razdelek je namenjen kupcem, ki bodo v Španiji živeli in je ne bodo le obiskovali. Obravnava prebivanje, avtomobile, pse in selitev.

ReferencaTo so španski izrazi, povezani z nakupom, v vrstnem redu, v katerem jih boste srečali.

Glosar

Strani z oznako »v pripravi« že imajo svojo strukturo, URL in mesto na tem zemljevidu. Čakajo na besedilo.

Kam naprej

Si že ogledujete določeno nepremičnino?

Pošljite nam jo. Prejeli boste odgovor o tej nepremičnini in ne le o postopku. Ni treba, da je nepremičnina iz našega kataloga. Nepremičnina razvijalca, druge agencije ali iz oglasa na portalu prejme enaka preverjanja.

Povezano

Si ogledujete določeno nepremičnino?

Pošljite nam nepremičnino