Nakup nepremičnine prek družbe: kdaj je smiseln
V 30 sekundah
Za skoraj vsakega kupca ene počitniške hiše je odgovor ne. Družba prinaša letne prijave, obdavči vašo lastno uporabo nepremičnine in zaplete prodajo. Prav tako nakupnega davka ne zniža niti za en evro.
Koliko španskih nepremičnin in ali za tem stoji resnično podjetje?
- Ena počitniška hišaKupite kot fizična oseba. To je preprost in običajen odgovor za skoraj vsakega kupca.
- Več nepremičnin, komercialno oddajanih kot resničen poselDružba je morda smiselna. Pred ustanovitvijo pridobite neodvisen davčni nasvet na podlagi lastnih številk.
Ali je družba običajno smiselna za eno počitniško hišo?
Ne, in to je vredno povedati jasno, namesto da bi to predstavili kot nevtralno izbiro med dvema enako dobrima možnostma. Če kupujete eno samo nepremičnino za lastno uporabo in uporabo svoje družine, je osebno lastništvo skoraj vedno preprostejše, cenejše za upravljanje in cenejše za prodajo. Vsaka resnična prednost, ki jo ponuja družba, velja za drugačen položaj od vašega.To vprašanje se nenehno pojavlja, običajno zaradi češke predpostavke, da lahko družba zaščiti pred davki tako, kot jih včasih doma. V Španiji pri eni sami počitniški hiši običajno doseže nasprotni učinek. Plačate isti davek ob nakupu, dodatno raven davka na lastno uporabo nepremičnine ter sklop letnih napovedi, o katerih fizični osebi nikoli ni treba razmišljati.
Kaj ljudje predpostavljajoKako je davek videti v resnici
- Družba zmanjša davek ob nakupu nepremičnine
- Ne. ITP ali IVA in AJD, enkratni davek ob nakupu, se izračunajo enako ne glede na to, kdo je kupec, fizična oseba ali družba.
- Družba zaščiti nepremičnino pred vštevanjem v osebno premoženje
- Poslovni deleži so še vedno premoženje, ki ga imate v lasti, njihova vrednost pa se določi na podlagi bilance stanja same družbe. Še vedno se upoštevajo za namene davka na premoženje. Mehanizem je opisan v posebnem vodniku o davku na premoženje.
- Osebna uporaba nepremičnine prek lastne družbe je davčno nevtralna ureditev
- Na splošno ni. Če je družba njen lastnik in jo vi ali vaša družina uporabljate osebno, se ureditev obravnava, kot da vam jo je družba oddala po tržni najemnini, ta pripisani dohodek od najemnine pa je obdavčen.
Kdaj je družba vredna stroška?
Obstajajo štirje resnični primeri in vsem je skupno eno: nobeden od njih ni ena sama počitniška hiša. Družba prinaša resnično upravno in finančno breme, ki se izplača le, ko je dogajanja dovolj, da upravljanje upraviči. Spodaj navedena primera nasledstva in odgovornosti sta omenjena kot resnična dejavnika, vendar brez podrobnih številk, saj je dejanski mehanizem odvisen od čezmejnih pogodbenih pravil in okoliščin, ki jih nobeno splošno pravilo ne more dokončno urediti.
- Pravi portfelj, ne ena nepremičninaVlagatelj, ki ima več španskih nepremičnin za oddajanje in ne le ene počitniške hiše, ima več resničnih razlogov za uporabo družbene strukture: skupno upravljanje, enoten sklop računov za več sredstev ter strukturo, ki lahko pridobi financiranje na podlagi celotnega portfelja.
- Medgeneracijsko načrtovanje nasledstva, izvedeno pravilnoPrenos deležev v družbi na družinske člane je lahko v nekaterih primerih preprostejši od prenosa nepremičnine v neposredni lasti. Vendar je to v celoti odvisno od konkretne pogodbe o nasledstvu in dedovanju med Španijo in vašo matično državo, zato je to vprašanje za strokovnjaka v obeh državah.
- Obstoječe podjetje, ki že potrebuje prisotnost v ŠpanijiDružba, ki v Španiji dejansko posluje, na primer tako, da je vodenje dejavnosti oddajanja njena resnična dejavnost, ima drugačen davčni položaj kot navidezna družba, ustanovljena samo za lastništvo enega počitniškega stanovanja.
- Ločitev odgovornosti pri bolj tveganem oddajanjuKadar se nepremičnina komercialno oddaja v resničnem obsegu in prinaša resnično operativno tveganje, nekateri lastniki zaradi odgovornosti razmislijo o strukturi z družbo. To je resničen dejavnik. Vendar je treba upravne stroške pošteno primerjati s tveganjem, ki ga morda že ceneje krije dobra zavarovalna polica.
Opazite, česa na tem seznamu ni: nakupa enega stanovanja za družinske počitnice in občasno oddajanje. To je običajen primer, pri katerem se pogosto po nepotrebnem uvede družbena struktura, česar ne bi smeli storiti.
Kaj je treba prijaviti, ko je lastnik nepremičnine družba, in kdaj?
Tri redne prijave, vse v istem delu leta. Odkar je Real Decreto 609/2023 ustanovil nacionalni Registro de Titularidades Reales, mora vsaka španska družba razkriti dejanskega lastnika, torej fizično osebo, ki je njen končni lastnik ali jo nadzoruje. To se zgodi dvakrat: prvič v sami ustanovitveni listini in drugič kot priloga k letnim računovodskim izkazom, ki se vsako leto vložijo pri Registro Mercantil, poslovnem registru. To je nacionalna zahteva, ki ni značilna samo za nepremičnine, in velja ne glede na to, ali družba miruje ali dejavno posluje.Poleg tega mora družba pri nacionalni davčni upravi AEAT vložiti letno napoved za Impuesto sobre Sociedades. To velja tudi v letu brez kakršne koli dejavnosti, kar se imenuje napoved z ničelnim zneskom. Opustitev ni varna možnost. Kazni naraščajo, dlje ko zahtevana napoved ni vložena, enako pravilo pa ta spletna stran opisuje v vodniku o davku za nerezidente pri letni napovedi fizične osebe.
| jan | feb | mar | apr | maj | jun | jul | avg | sep | okt | nov | dec | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Napoved davka od dohodkov pravnih oseb (Impuesto sobre Sociedades) | jul | |||||||||||
| Letni računovodski izkazi, predloženi v Registro Mercantil | jul | |||||||||||
| Razkritje dejanskega lastništva | jul |
- Napoved davka od dohodkov pravnih oseb (Impuesto sobre Sociedades)
- Rok je 25. julij za družbo s koledarskim poslovnim letom. Nestandardno poslovno leto datum premakne, zato ga potrdite pri svojem računovodji.
- Letni računovodski izkazi, predloženi v Registro Mercantil
- Predloženo skupaj z davčnim obračunom ali kmalu po njem.
- Razkritje dejanskega lastništva
- Priloženo k predložitvi letnih računovodskih izkazov in ponovno ob ustanovitvi, če ta nastopi v istem letu.
Ureditev NIE za vsakega direktorja in lastne španske davčne številke družbe pred ustanovitvijo, namesto da bi se manjkajoči podatki odkrili pri notarju, je natanko tisto, kar Arevontova storitev NIE in administracije uredi v okviru takega nakupa.
Koliko stane vodenje družbe poleg samega nakupa?
Približno 500 do 1 000 € na leto samo za administracijo neaktivne družbe, poleg davka ob nakupu, ki je enak kot pri osebnem nakupu. Neaktivna družba, ki ima v lasti nepremičnino in ne opravlja ničesar drugega, še vedno potrebuje formalno knjigovodstvo, letno davčno napoved za davek od dohodkov pravnih oseb in letne računovodske izkaze, vložene v register. To je dejanski ponavljajoči se strošek, ki pri nepremičnini v osebni lasti nima ustreznika, razen običajnih letnih stroškov lastništva, ki jih ima že vsak kupec.3 % letni davek na katastrsko vrednost je številka, pri kateri je vredno biti natančen, saj prestraši več kupcev, kot bi bilo treba. Velja samo za družbo s sedežem v državi, ki jo Španija uvršča med nekooperativne jurisdikcije, prej imenovane davčne oaze. Niti Češka niti Poljska nista na tem seznamu, zato ga običajno ustanovljena češka ali poljska družba oziroma španska SL v lasti češkega ali poljskega družbenika ne sproži. To je vredno jasno povedati, saj je strah pred tem pogost, dejansko tveganje za kupce, katerim je namenjeno to spletno mesto, pa je v bistvu ničelno.
| Davek na nakup (ITP ali IVA in AJD)Enako kot pri osebnem nakupu | Brez prihranka |
|---|---|
| Letna administracija nedejavne družbeKnjigovodstvo, davčni obračun, predložitev registru | 500 do 1 000 € |
| 3 % posebnega davka na katastrsko vrednostSamo nekooperativne jurisdikcije, ne Češka ali Poljska | Se ne uporablja |
| 25 % davek od dohodka iz oddajanja v najemPrimerjajte z vašo osebno stopnjo za nerezidente pri istem dohodku | Odvisno od najemnine |
| Namesto tega osebno lastništvoBrez vmesne družbe | 0 €, brez dodatne ravni |
Bi namesto ustanovitve španske družbe SL lahko uporabili češko ali poljsko družbo?Tuja družba je lahko lastnica nepremičnine v Španiji in glede tega ni nobene omejitve glede državljanstva. V praksi večina kupcev, ki resnično potrebujejo korporativno strukturo, uporabi špansko družbo SL, saj so španske banke, notarji in register z njo vsakodnevno pripravljeni poslovati. Tuja družba poleg vsega, kar je opisano zgoraj, prinaša še dodatno raven čezmejnega poročanja. Katera možnost je za vaš položaj res preprostejša, je vprašanje za odvetnika, ki deluje v obeh jurisdikcijah.
Kaj preveriti pred izbiro strukture družbe
To je iskren kontrolni seznam, ne prodajni nagovor za katero koli možnost. Večina kupcev, ki ga prebere, potrdi, da se nič od tega ne nanaša nanje, in kupi osebno.- Ali je to res ena sama nepremičnina za osebno in družinsko uporabo?Če je odgovor pritrdilen, gre za običajen primer in velja zgornji iskren odgovor: kupite osebno. To ne pomeni, da je družba nezakonita ali nenavadna, temveč le, da tu prinaša stroške brez ustrezne koristi.
- Ali že imate v lasti oziroma nameravate imeti v lasti več nepremičnin v Španiji?Pri portfelju ima upravni strošek družbe več koristi, ki ga lahko izravnajo. Tudi takrat to samodejno ne pomeni, da je družba prava rešitev. Izračun je še vedno treba opraviti.
- Ali je dedovanje med generacijami resnično in kratkoročno pomembno vprašanje?To je edini primer, v katerem je struktura lahko resnično koristna, vendar le ob ustreznem čezmejnem svetovanju. To ne pomeni, da bo katera koli struktura delovala enako po čeških ali poljskih dednopravnih pravilih. To je treba preveriti ločeno.
- Ali je nepremičnina v državi, ki je na španskem seznamu nekooperativnih jurisdikcij?To je edina situacija, v kateri se 3 % letni davek sploh uporablja. Pri običajno ustanovljeni češki ali poljski družbi je odgovor ne, zato se ta postavka za vas preprosto ne uporablja.
Osebno ali prek družbe
Ista nepremičnina v dveh oblikah lastništva. Pri eni sami počitniški hiši je desni stolpec običajen odgovor.| Prek družbe | Osebno | |
|---|---|---|
| Davek ob zaključku nakupa | Enako: ITP ali IVA skupaj z AJD, izračunano na enak način. | Enako: tudi pri osebnem nakupu ni prihranka. |
| Nepremičnino uporabljate sami | Lahko sproži obračun pripisanega tržnega najema, obdavčenega kot dohodek družbe. | Takšne težave ni: preprosto ste lastnik svoje nepremičnine in jo uporabljate sami. |
| Letne vloge poleg same nepremičnine | Vsakoletna napoved davka od dohodkov pravnih oseb, tudi ob ničelni dejavnosti, ter letni računovodski izkazi in razkritje dejanskih lastnikov. | Običajna letna napoved za nerezidente, ki jo naši davčni vodniki že obravnavajo, in nič več. |
| Tekoči stroški poleg nepremičnine | približno 500 do 1 000 € na leto za osnovno administracijo neaktivne družbe. | Nič poleg lastnih stroškov lastništva nepremičnine. |
| Poznejša prodaja | Nepremičnino lahko prodate iz družbe ali pa prodate same deleže. Druga možnost je precej bolj zapletena transakcija, pri kateri je na obeh straneh potreben specializiran davčni nasvet. | Običajna prodaja nepremičnine, postopek, ki je že opisan v našem vodniku o stroških prodaje in izstopa. |
| Davek na premoženje | Deleži se še vedno upoštevajo, njihova vrednost pa se določi na podlagi bilance stanja družbe. | Upošteva se sama nepremičnina. V vodniku o davku na premoženje preverite, za koga velja. |
Kaj določa splošno pravilo in kaj lahko določijo le vaši podatki
Davčna stopnja za pravne osebe (25 %) in zahteva po razkritju dejanskega lastništva sta uveljavljeni pravili, razbrani iz izvirnega vira. 3 % posebni davek in njegov obseg glede nekooperativnih jurisdikcij sta prav tako razbrana iz izvirnega vira (Ley IRNR, členi 40-45). Jasna ugotovitev, da se ne uporablja za običajno ustanovljeno češko ali poljsko družbo, neposredno izhaja iz tega obsega. Ocena tekočih stroškov v višini približno 500 do 1 000 € na leto je tržna ocena, preverjena v dveh virih, in ne uradno objavljen znesek. Dejanske ponudbe se med ponudniki razlikujejo.Nobeno splošno pravilo ne določa, ali vam bo družba v vašem konkretnem primeru prihranila denar. To je odvisno od tega, ali nepremičnino sploh oddajate, po kakšni najemnini, kakšen je vaš osebni davčni položaj doma ter od čezmejnih vprašanj dedovanja in davčnih sporazumov, na katera lahko zares odgovori le davčni svetovalec, ki deluje v obeh pravnih sistemih. Za običajen primer, torej eno nepremičnino, osebno uporabo z občasnim oddajanjem, je poštena začetna predpostavka, da vam družba ne bo prihranila denarja. Družbena struktura mora upravičiti svoje stroške, dokazno breme pa je na njej.Tukaj nihče ne opravi zgoraj opisanega izračuna. Pravna koordinacija družbe Arevont pred vašo zavezo k plačilu rezervacijske varščine vključi neodvisnega svetovalca. Tako se tako pomembna odločitev sprejme na podlagi dejanskih številk in ne na podlagi češke predpostavke, ki je sem prišla po naključju.
Pogosta vprašanja o nakupu prek družbe
- Ali me davek v višini 3 % skrbi brez razloga?
- Za običajno ustanovljeno češko ali poljsko družbo skoraj zagotovo da. 3 % letni davek velja samo za družbo s sedežem v državi, ki jo Španija uvršča med nekooperativne jurisdikcije, niti Češka niti Poljska pa nista na tem seznamu. To je eden najpogostejših nepotrebnih strahov v zvezi s to temo.
- Ali lahko namesto nepremičnine prodam deleže v družbi?
- Da, kupci občasno strukturirajo prodajo na ta način, da spremenijo davčno obravnavo transakcije. Gre za precej bolj zapleteno transakcijo kot pri običajni prodaji nepremičnine. Potreben je specializiran davčni nasvet tako na strani prodajalca kot kupca. Kupec mora biti previden, če sprejme prodajo deležev namesto prodaje nepremičnine, ne da bi natančno razumel, katere obveznosti so povezane z deleži.
- Ali se lahko z lastništvom nepremičnine prek družbe izognete španskemu davku na premoženje?
- Ne. Sami deleži so premoženje, ki je v vaši osebni lasti, njihova vrednost pa se določi na podlagi bilance stanja družbe in upošteva enako kot neposredno lastniška nepremičnina. V vodniku o davku na premoženje preverite, za koga velja. Pri večini običajnih kupcev ne velja za nikogar, ne glede na to, ali gre za družbo ali ne.
- Kaj se zgodi z minimalnim trajanjem najema, če družba nepremičnino oddaja dolgoročno?
- Spremeni se. Minimalno trajanje najema, ki ga mora zagotoviti najemodajalec, ki je družba, je po španskem najemnem pravu 7 let, namesto 5 let, ki jih zagotovi fizična oseba. Vodnik o najetih nepremičninah to podrobno obravnava. Gre za resnično in konkretno posledico, ki jo je vredno poznati, preden se odločite, kako boste imeli v lasti nepremičnino, ki jo nameravate dolgoročno oddajati.
