Koliko stane nakup nepremičnine v Španiji: novogradnja v primerjavi z rabljeno nepremičnino
V 30 sekundah
Pri novogradnji predvidite približno 13 % dodatnih stroškov, pri nadaljnji prodaji pa približno 9 %. To vključuje davek, notarja, zemljiški register in odvetnika. Razlika med številkama je skoraj v celoti posledica davka.
| Novogradnja | Rabljene nepremičnine | |
|---|---|---|
| Davek11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notar in zemljiški register | 1.500 € | 1.500 € |
| Odvetnik~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE in prevodi | 150 € | 150 € |
| Prenos komunalij | 600 € | 600 € |
| Skupaj dodatno | 63.250 € | 42.250 € |
Kaj sestavlja dodatnih 8 do 13 %?
Šest postavk in le dve od njih sta davka. Preostalo so notar, vpis v zemljiško knjigo, odvetnik, NIE in prevodi ter prenos pogodb za komunalne storitve na vaše ime. Vseh šest postavk velja tako za novogradnjo kot za rabljeno nepremičnino. Spremeni se le davčna postavka.IVA je španski DDV in pri povsem novem domu znaša 10 % nakupne cene. To je višja od dveh davčnih postavk pri novogradnji. Podrobnejša razlaga, zakaj se uporablja in od katere osnove se izračuna davek pri rabljeni nepremičnini, je na strani o davkih.
| Postavka | Novogradnja (od razvijalca) | Rabljene nepremičnine (od zasebnega lastnika) |
|---|---|---|
| Davek | 10 % IVA (španski DDV) in 1,2 % AJD (davek na listino) v Andaluziji, skupaj 11,2 %. | 7 % ITP (davek na prenos), izračunan od višje vrednosti: dogovorjene cene ali uradne referenčne vrednosti nepremičnine. |
| Notar in zemljiška knjiga | Približno 1.000 do 1.700 € skupaj pri znesku od 350.000 do 500.000 €, približno 1.400 do 2.200 € pri 1.000.000 €, skladno z uradnimi tarifami. Znesek se s ceno povečuje postopoma, ne linearno. | Isti cenik. Notar in zemljiška knjiga za rabljeno nepremičnino ne zaračunavata drugače. |
| Odvetnik | Približno 1 % cene, vključno z DDV, za neodvisni pravni pregled in sam zaključek nakupa. | Enako. To je edina postavka, ki predstavlja tržno pristojbino in ne fiksne državne tarife. To je tudi edina postavka, katere pisno ponudbo vam mora vaš odvetnik predložiti, preden se zanj odločite. |
| NIE in prevodi | Približno 150 €, pavšalno, ne kot odstotek cene. | Enak pavšalni znesek. |
| Prenos in priklop komunalnih storitev | Približno 600 €, da se voda, elektrika in po potrebi internetna povezava registrirajo na vaše ime. | Enako, čeprav vam distributer za preprost prenos imetnika morda ne bo zaračunal ničesar. Oglejte si spodnjo opombo Neposredno. |
Kolikšen je skupni znesek pri treh dejanskih cenah?
Sam odstotek prikrije, kako se spreminjajo posamezni stroški. Tukaj je ista tabela izračunana pri 350.000 €, 500.000 € in 1.000.000 € za obe možnosti. Odstotek se z naraščanjem cene nekoliko znižuje. To je zato, ker se tri od šestih postavk (notar in zemljiška knjiga, najnižja odvetniška pristojbina, NIE in prevodi ter prenos komunalnih storitev) ne povečujejo sorazmerno s ceno.
- 350.000 €Novogradnja: skupaj 394.950 €, dodatnih 12,8 %. Rabljene nepremičnine: skupaj 380.250 €, dodatnih 8,6 %.
- 500.000 €Novogradnja: skupaj 563.250 €, dodatnih 12,7 %. Rabljene nepremičnine: skupaj 542.250 €, dodatnih 8,5 %.
- 1.000.000 €Novogradnja: skupaj 1.124.750 €, dodatnih 12,5 %. Rabljene nepremičnine: skupaj 1.082.750 €, dodatnih 8,3 %.
Ti trije skupni zneski so objavljeni zneski na spletnem mestu in veljajo avgusta 2026 (ista tabela je prikazana tudi v kalkulatorju stroškov na domači strani). Predpostavljajo običajne okoliščine: brez znižane davčne stopnje, nepričakovane referenčne vrednosti in ob običajni, ne zapleteni lastniški strukturi. Če vaše okoliščine niso običajne, se skupni znesek spremeni. Prav zato spodnji kontrolni seznam zahteva pisni znesek in ne objavljenega razpona.
Kdaj zapade posamezna postavka?
V treh ali štirih ločenih trenutkih, ne v enem, pri čemer je časovni potek pri obeh možnostih drugačen. Pri rabljeni nepremičnini je večina denarja potrebna ob zaključku nakupa. Najprej plačate majhno rezervacijsko varščino, nato preostanek varščine ob pogodbi arras, medtem ko potekajo pravni pregledi, zatem pa davek, pristojbine in preostanek cene v enem dnevu pri notarju. Pri novogradnji se isti skupni znesek namesto tega porazdeli skozi obdobje gradnje v obročnih plačilih, ki lahko trajajo dve leti ali več, preden so ključi na voljo.Načrtovanje zgolj na podlagi skupnega zneska je tisto, kar ljudi preseneti, saj ni pomembno le, koliko mora vaš bančni račun zdržati na posamezen datum. Pomembno je, koliko denarja morate imeti na voljo na vsak datum, pri čemer hipoteka ne pomaga enako pri vseh plačilih. Končno plačilo krije veliko lažje kot obročno plačilo, izvedeno dve leti pred zaključkom nakupa. Edino plačilo, ki deluje enako pri obeh možnostih, je rezervacijska varščina, in prav to plačilo je v celoti zunaj sistema jamstev.
Rabljene nepremičnine
- RezervacijaVarščinaMajhen znesek zunaj sistema jamstev.
- Pogodba arrasPreostanek minus varščinaPravni pregled poteka vzporedno.
- Zaključek nakupaDavki, pristojbine in preostanek kupnineITP, notar, zemljiški register, odvetnik in preostanek kupnine, večinoma v enem trenutku.
Novogradnja
- RezervacijaVarščinaIsti majhen znesek, ista pravila.
- Med gradnjoObročna plačilaVsak od njih je pred zapadlostjo krit z bančno garancijo.
- Zaključek nakupaIVA, AJD, pristojbine in končni preostanekPoravnano šele ob koncu.
Kaj predvidevajo kupciKdaj zapade posamezno plačilo
- Celoten dodatni znesek zapade ob zaključku nakupa
- Varščina za rezervacijo zapade najprej in je zunaj celotnega sistema garancij in davkov. Gre za majhen znesek, plačan za umik nepremičnine s trga, ki se povrne pod pogoji, navedenimi v pogodbi o rezervaciji. V vodniku o bančnih garancijah preverite, kaj jo ščiti in česa ne.
- Novogradnja se plača enako kot rabljena nepremičnina
- Nakup rabljene nepremičnine običajno pomeni en račun za davek na prenos in en sklop pristojbin, vse ob zaključku nakupa ali tik pred njim. Pri novogradnji se dejanski denar razporedi med obročna plačila med gradnjo. Vsako plačilo mora biti pred zapadlostjo zakonsko krito z bančno garancijo, davek in preostanek kupnine pa se poravnata šele na koncu. V vodniku o zaščiti denarja preverite celotno pot, ki jo prepotuje vsak evro.
- Odvetniški honorar se plača vnaprej
- Običajno se plača skupaj z zaključkom nakupa, ko je pravni pregled končan in se nakup izvede. Preden kogar koli najamete, to zahtevajte v pisni obliki. To je edina postavka v zgornji tabeli, ki predstavlja tržno pristojbino in ne državne tarife.
Kaj morate imeti pisno potrjeno, preden se zanesete na določen znesek?
Štiri stvari, vse v pisni obliki in vse na voljo, preden se k čemur koli zavežete. Odstotek v vodniku je okvirni znesek za načrtovanje. Pove vam približno velikost zneska, kar zadostuje za primerjavo možnosti, ne pa za podpis pogodbe na tej podlagi. Vaš dejanski znesek določajo lastna referenčna vrednost nepremičnine, pisna ocena stroškov odvetnika, ki ga boste dejansko najeli, razvijalčev časovni načrt plačil s priloženim besedilom o garanciji ter ocena stroškov notarja in vpisa v register za vaš cenovni razred, ne pa prepis iz drugega razreda.Razlog, da morate to zahtevati v pisni obliki, ni nezaupanje. Govorjenega zneska pozneje ni mogoče preveriti glede na izstavljen račun. Pri vsaki od štirih stvari obstaja tudi prepoznaven slab odgovor in slišati tak odgovor je koristneje kot slišati znesek. Slabi odgovori so: nihče ni preveril referenčne vrednosti, pavšalna pristojbina brez razčlenitve, časovni načrt plačil brez dokumenta o garanciji ali notarski znesek, prepisan iz drugega cenovnega razreda. Karkoli od tega pomeni, da ocena, na kateri temelji vaše načrtovanje, v resnici še ni bila pripravljena.
| Zahtevajte | Kaj vam to pove | Kako je videti slab odgovor |
|---|---|---|
| valor de referencia nepremičnine | Ali bo davek na prenos pri rabljeni nepremičnini izračunan na podlagi dogovorjene cene ali višje uradne referenčne vrednosti. Celotna razlaga mehanizma je na strani o davkih. | Nihče je ni preveril ali pa vam zagotavljajo, da »običajno ni težava«. |
| Pisna ocena odvetniškega honorarja | Dejanski odstotek za vašo konkretno ceno in položaj, razčlenjen po postavkah, preden jih najamete. | Pavšalni znesek brez razčlenitve, naveden ustno. |
| Razvijalčev časovni načrt plačil in besedilo o garanciji (samo novogradnja) | Kdaj zapade posamezno obročno plačilo in kaj ga natančno krije. Oglejte si vodnik o bančnih garancijah. | Časovni načrt brez priloženega dokumenta o garanciji. |
| Ocena stroškov notarja in vpisa v register za vaš cenovni razred | Edina postavka v tej tabeli, ki se spreminja po korakih in ne enakomerno s ceno. | Znesek, naveden za drug cenovni razred in prepisan brez preverjanja. |
Kaj kupce preseneti pri tem znesku?
Tri stvari tuje kupce glede tega zneska presenetijo pogosteje kot kar koli drugega in vse tri so težave s časovnim usklajevanjem, ne z aritmetiko. Vsako od njih je poceni preveriti, preden se zavežete, drago pa odkriti po zaključku nakupa. Zato jih je vredno navesti ločeno od zgornjih odstotkov.
- DragoNihče ni preveril valor de referencia nepremičnineŠpanija davek na prenos pri rabljeni nepremičnini izračuna na podlagi višjega od obeh zneskov: vaše dogovorjene cene ali uradne referenčne vrednosti. Kadar je referenčna vrednost višja, račun presega 7 % zneska, ki ste ga dejansko plačali.What to do insteadPreden se zavežete, pisno zahtevajte referenčno vrednost. Vodnik o davkih vsebuje mehanizem in vir.
- DragoProračun za novogradnjo, kot da bi ves denar zapadel na koncuObročna plačila med gradnjo običajno zahtevajo od 20 do 40 % cene v gotovini, še preden so ključi na voljo, poleg davka, že vključenega v zgornji izračun. Hipoteka običajno ne krije teh plačil tako, kot krije končni preostanek kupnine.What to do insteadČasovni načrt plačil pridobite pred rezervacijo ter natančno preverite, kaj vaše financiranje krije in kdaj.
- IzogibnoNačrt za prenos kupnine v gotoviniČezmejni prenos gotovine nad 10.000 € sproži špansko carinsko prijavo, ki jo morate vložiti pred potovanjem in je ločena od vsega, o čemer vas banka sprašuje glede izvora sredstev.What to do insteadDenar nakažite z bančnim nakazilom ali vložite prijavo, preden odpotujete z letalom. Podrobnosti postopka so tema vodnika o davkih.
Isti nakup, dve poti do zaključka nakupa
Dve zares različni poti do istih ključev, davčni odstotek pa je med njima najmanjša razlika.| Novogradnja | Rabljene nepremičnine | |
|---|---|---|
| Davek poleg cene | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fiksno, brez vprašanja o referenčni vrednosti. | 7 % ITP, vendar se izračuna na višjo vrednost, torej na ceno ali referenčno vrednost: glejte stran o davkih. |
| Kdaj je treba plačati | Obročno med gradnjo. Vsak obrok je pred plačilom krit z bančno garancijo. | Večinoma ob zaključku ali tik pred njim, v enem ali dveh plačilih. |
| Gotovina, potrebna pred hipoteko | Pogosto od 20 do 40 % cene, ker financiranje le redko doseže obroke pred zaključkom nakupa. | Običajno le varščina in stroški, hipoteka pa lahko pokrije večji del celotnega zneska. |
| Čas od rezervacije do ključev | Približno od dveh mesecev do treh let, odvisno od faze gradnje ob rezervaciji. | Približno od enega do treh mesecev. |
| Kaj varuje denar med čakanjem | Zaščiten gradbeni račun in individualna bančna garancija. Oglejte si vodnik o zaščiti denarja. | Ločen odvetnikov račun za sredstva stranke, izplačan pri notarju. |
Načrtovalska številka, ne vaš račun
Te stopnje veljajo avgusta 2026 in so povzete neposredno iz andaluzijske davčne zakonodaje, ne prepisane s češkega spletnega dnevnika. Veljajo za standardni nakup posameznega kupca. Ne predstavljajo osebnega davčnega svetovanja. Andaluzija tudi ni celotna Španija: za nepremičnino v drugi avtonomni skupnosti lahko velja drugačna stopnja ITP ali AJD, saj sta obe določeni regionalno.Ena od postavk v zgornji tabeli je za nekatere kupce nižja, kot je videti. Od 12. februarja 2026 distributer za preprosto spremembo imetnika pogodbe za električno energijo na podlagi Real Decreto 88/2026 ne sme zaračunati ničesar. Znesek 600 € za prenos komunalnih storitev zgoraj je skupna previdna ocena za vodo, električno energijo in internet. Vaš dejanski račun je lahko nižji.Noben objavljen razpon ne more namesto vas izračunati vašega natančnega zneska. Stran o davkih podrobneje pojasnjuje, zakaj se lahko davčna postavka spremeni, stran o letnih stroških pa zajema vse, kar se začne v mesecu po zaključku nakupa. Obe strani naj odvetnik preveri glede na vaše dejanske dokumente, ne glede na objavljeni razpon.
Pogosta vprašanja o stroških nakupa
- Zakaj nekateri viri navajajo stroške od 10 do 16 %, ne od 8 do 13 %?
- Različni viri štejejo različne stvari. Nekateri vključujejo celotne stroške lastništva za eno leto, vključno z davkom IBI in stroški skupnosti lastnikov, v »stroške nakupa«. Tako je razpon širši, hkrati pa se enkratni strošek pomeša s ponavljajočim se. Zgornji razponi vključujejo le to, kar plačate za sam zaključek nakupa. Zato je razpon ožji in po našem mnenju uporabnejši za načrtovanje same transakcije.
- Ali je 13 % ali 9 % natančen znesek za mojo konkretno ceno?
- Ne, trije zgornji izračunani primeri pa pojasnjujejo, zakaj. Odstotek se z višanjem cene nekoliko zniža, saj se večina od šestih postavk s ceno skoraj ne spreminja. Razpon uporabite kot načrtovalsko številko, nato pa ga z zgornjim kontrolnim seznamom pretvorite v dejanski znesek za eno nepremičnino.
- Ali je mogoče kateri koli del tega dodatnega zneska vključiti v hipoteko?
- Deloma, odvisno od postavke. Španska hipoteka se določi glede na lastno cenitev nepremičnine, ki jo opravi banka, ne glede na ceno skupaj s stroški. Zato se zgornji davki in stroški običajno plačajo iz vaših lastnih sredstev, ne financirajo pa se s hipoteko. Nekateri kupci del tega zneska vključijo v večje posojilo, zavarovano z drugim premoženjem. To je odločitev o financiranju, ki spada v storitev hipotekarnega svetovanja, ne vprašanje stroškov nakupa.
- Ali te številke veljajo enako za parcelo ali poslovni prostor?
- Ne. Vse številke tukaj veljajo za nakup stanovanjske nepremičnine. Za parcelo ali poslovno nepremičnino velja 21 % IVA namesto 10 %, obravnava parcele po ITP pa se razlikuje od obravnave dokončanega stanovanja. Če kupujete to, so to napačne številke za uporabo.
