Kupoprodajna pogodba pri nakupu nepremičnine v Španiji
V 30 sekundah
Pri nadaljnji prodaji v Španiji se uporablja pogodba arras z varščino v višini 10 do 20 % cene. Špansko pravo priznava tri vrste pogodb arras, pri čemer ima vsaka drugačne posledice, če posel propade. V pogodbi mora biti navedena vrsta, saj je v primeru molka privzeta vrsta za kupca najslabša.
| arras z odstopninoCivilni zakonik, 1454. člen | Potrditvene arrasTiha privzeta možnost | Kaznovalne arrashibrid | |
|---|---|---|---|
| Kaj je to | Fiksna cena za odstop | Običajno delno plačilo | Kazen in pravica prisiliti k prodaji |
| Če odstopite | Izgubite varščino | Še vedno lahko tožijo za izpolnitev | Plačate kazen, prodajo je še vedno mogoče prisiliti |
| Če odstopijo | Vrnejo jo dvojno | Še vedno lahko tožite za izpolnitev | Plačajo kazen, prodajo je še vedno mogoče prisiliti |
| Izberite, če | Želite preprost izhod po znani ceni | Nobena stran ne namerava odstopiti | Želite nekaj, kar bolj odvrača od odstopa kot običajna varščina |
Katero pogodbo podpišem in kaj se zgodi, če moram odstopiti?
Podpišete pogodbo o arras. Kaj se zgodi, če odstopite, je v celoti odvisno od tega, katera od treh zakonskih vrst je navedena v pogodbi. Pogodba o arras je zasebna pogodba o varščini, ki se uporablja pri rabljeni nepremičnini. Kupec in prodajalec jo podpišeta pred notarjem, v njej pa je določena kazen, če katera koli stran odstopi od posla. Varščina je znatno plačilo, ki sledi rezervaciji in obe strani zavezuje k prodaji, španska praksa pa jo obravnava kot varščino in ne kot delno plačilo, od katerega lahko odstopite. Arras ni enako kot češka varščina. Glede na dogovorjeno vrsto lahko kupec ob odstopu izgubi varščino, prodajalca pa lahko to stane dvakrat toliko. To je precej resnejša posledica, kot bi tujemu bralcu nakazovala beseda »varščina«.1454. člen Civilnega zakonika opisuje vrsto, ki jo uporablja večina pogodb: arras z odstopnino. Če kupec odstopi, izgubi varščino. Če odstopi prodajalec, mora vrniti dvojni znesek varščine. Ta vrsta vsaki strani omogoča preprost odstop po fiksni ceni. Obstajata še dve vrsti, ki delujeta povsem drugače. Vse tri so v celoti predstavljene ob tem odstavku.Če pogodba ne določa, katera vrsta se uporablja, se pogosto navaja, da španska sodišča kot privzeto uporabijo potrditvene arras. Pri tej različici vam ni dovoljeno preprosto odstopiti za ceno varščine. To privzeto pravilo se pogosto ponavlja v pravnih komentarjih. Vendar 1454. člen ureja samo arras z odstopnino in ne določa, kaj se privzeto zgodi, ko je pogodba glede tega vprašanja nejasna. Resnično privzeto pravilo ni bilo potrjeno s preverjanjem uradnega pravnega besedila BOE. Za kupca je najvarneje domnevati, da se uporabljajo potrditvene arras, dokler odvetnik ne potrdi drugače. Prav zato mora biti vrsta jasno zapisana v pogodbi in ne prepuščena domnevam.
Katero vrsto arras naj zahtevam?Arras penitenciales, če vam je pomembno, da lahko odstopite po vnaprej znani ceni. To je tudi vrsta, ki jo večina španskih nepremičninskih posrednikov in odvetnikov uporablja iz navade. V praksi zato običajno le prosite svojega odvetnika, naj potrdi, da je izraz naveden v pogodbi, ne pa, da zahtevate nekaj nenavadnega.
Ali je novogradnja drugačna?
Da. Dokument, ki pri novogradnji sledi rezervaciji, se običajno imenuje zasebna prodajna pogodba (contrato privado de compraventa), ne »arras«. Zanj se členi Civilnega zakonika, navedeni zgoraj, ne uporabljajo. Vsako plačilo, ki ga izvedete razvijalcu pred dokončanjem stavbe, mora biti od izdaje gradbenega dovoljenja dalje krito z bančno garancijo ali zavarovalno polico na Vaše ime, ki jo izda pooblaščena banka ali zavarovalnica. Če razvijalec ne izroči nepremičnine pravočasno, garancija vrne vsak evro, ki ste ga plačali, skupaj z zakonskimi obrestmi. To je drugačna vrsta zaščite kot podvojena varščina. Dokončanje novogradnje običajno traja od 2 mesecev do 3 let, odvisno od trenutne faze projekta.Danes se uporablja prva dodatna določba (disposición adicional primera) zakona Ley 38/1999 o urejanju gradnje, kakor je bil spremenjen z zakonom Ley 20/2015. Starejši zakon Ley 57/1968 je nekoč urejal to področje in je še vedno naveden v številnih starejših spletnih gradivih. Razveljavljen je bil 1. januarja 2016, njegova vsebina pa je bila prenesena v zgoraj navedeno določbo. Če pogodba ali svetovalec še vedno navaja zakon iz leta 1968, navaja razveljavljen zakon. To je pomembno opaziti, ne pa domnevati, da gre zgolj za neškodljivo okrajšavo.
| Rabljene nepremičninearras | Novogradnjazasebna kupoprodajna pogodba | |
|---|---|---|
| Veljavno pravo | Código Civil, 1454. člen | LOE, prva dodatna določba |
| Običajni znesek na tej stopnji | 10 do 20 % cene | Določeno s plačilnim načrtom investitorja |
| Če jih ne morejo izročiti | Varščina vrnjena v dvojni višini, če so bile navedene arras penitenciales | Vsako plačilo se v okviru garancije vrne v celoti, skupaj z zakonskimi obrestmi |
| Kaj vaš odvetnik najprej preveri | Da je vrsta arras navedena v pogodbi | Da obstaja prava bančna garancija za vaša konkretna plačila |
Koliko časa od podpisa pogodbe do prejema ključev?
Pri nadaljnji prodaji celotna pot od rezervacije do ključev običajno traja 1 do 3 mesece. Pogodba arras se običajno podpiše približno na sredini tega obdobja, ko je pravni skrbni pregled, ki sam traja približno 2 do 4 tedne, že končan. Pri novogradnji ista pot traja veliko dlje, od 2 mesecev do 3 let, saj je odvisna od napredka projekta in ne od določenega koledarskega roka.Če pogodbo pred podpisom pregleda odvetnik, to pri kateri koli poti običajno stane približno ~1 % cene. To je majhen strošek v primerjavi s tem, kar je na kocki: dokument, ki odloča, ali boste varščino sploh dobili nazaj, podvojeno ali ne.
Kaj gre lahko na tej stopnji narobe in kako lahko odvetnik to najprej odkrije?
Skoraj nič od tega, kar gre lahko tukaj narobe, ni nenavadno. Običajno gre za eno od kratkega seznama običajnih napak. Vsako od njih je mogoče pred podpisom poceni odkriti, pozneje pa drago odpraviti.
- Največje tveganjeV pogodbi ni navedeno, katera vrsta arras se uporabljaObičajno se razlaga kot confirmatorias, kar vam ne omogoča, da bi preprosto odstopili za ceno varščine.What to do insteadPotrdite, da je v besedilu zapisana beseda »penitenciales« ali vrsta, ki jo želite.
- Pri tem vztrajajteVarščina se plača neposredno na račun prodajalcaČe jo je prodajalec že porabil, sodna odločba o vračilu dvojnega zneska varščine ni enaka dejanskemu vračilu denarja.What to do insteadNamesto tega zahtevajte račun stranke ali skrbniški račun, zlasti ker vam prodajalec morda dolguje dvojni znesek varščine.
- Največje tveganjeBančna garancija za novogradnjo je opisana kot »samodejna po plačilu«Garancija mora obstajati za vaša konkretna plačila, biti izdana na vaše ime in veljati od trenutka izdaje gradbenega dovoljenja. Ne gre zgolj za splošno obljubo družbe.What to do insteadZahtevajte individualno potrdilo. Ne sprejmite trditve v promocijskem gradivu, da sistem garancij obstaja.
- Pri tem vztrajajteRok za zaključek nakupa nima posledic, če je zamujenDatum brez določenih posledic ni prava zaščita pri nobeni od poti. Je le upanje.What to do insteadPrepričajte se, da pogodba določa, kaj se zgodi z denarjem in poslom, če je dogovorjeni datum prekoračen.
Kaj potrditi pred podpisom zavezujoče pogodbe
Pet stvari. Vaš odvetnik jih mora preveriti, ne le enkrat prebrati in jim zaupati, saj ta pogodba določa dejanske posledice odstopa.- Katera vrsta arras je navedena pri rabljeni nepremičniniV besedilu mora biti navedena beseda "penitenciales" ali druga jasna navedba pravice do odstopa v zvezi z varščino, ne sme biti zgolj nakazana. Slaba različica govori o arras na splošno in nikoli ne navede vrste.
- Kje je varščina v resniciKlientov ali skrbniški račun je varnejša možnost kot nakazilo neposredno na osebni račun prodajalca, zlasti če bi jo moral prodajalec pozneje vrniti v dvojni višini. Slaba različica sploh ne navede računa, temveč le "plačano prodajalcu".
- Potrdilo o bančni garanciji pri novogradnjiNavesti mora vašo enoto in vaša konkretna plačila, izdati pa jo mora pooblaščena banka ali zavarovalnica, ne sme biti zgolj splošna predstavitev podjetja o garancijah. Slaba različica je trženjska izjava, da so "vsa plačila zajamčena", brez priloženega potrdila.
- Rok za zaključek nakupa in posledice njegove prekoračitveObe možnosti morata določati, kaj se zgodi z denarjem in poslom, če dogovorjeni datum ni spoštovan, ne le, kaj se zgodi, če si katera od strank preprosto premisli. Slaba različica vsebuje datum, vendar brez posledic za njegovo prekoračitev.
- Kaj je pisno vključeno pri rabljeni nepremičniniVgradna oprema, gospodinjski aparati in vse, kar je bilo nakazano v oglasu, vendar se ne prenese samodejno z escritura. To je zadnji dokument pred notarjem, v katerem je manjkajoče postavke še mogoče poceni dodati. Slaba različica pravi "videno in kupljeno", ne da bi karkoli naštela.
To pojasnjuje zakon, ne pa vaše konkretne pogodbe
To so splošne informacije o španskem pogodbenem pravu, kakršno je veljalo 17. avgusta 2026, preučene v prvotnem viru in ne prepisane iz komentarjev. To ni pravni nasvet glede dokumenta, ki je pred vami. Na vprašanja, katera vrsta arras se uporablja, ali je potrdilo bančne garancije pristno in veljavno ter kakšni so dejanski stroški zamujenega roka, lahko odgovori le neodvisni odvetnik, ki prebere vašo konkretno pogodbo.Te pogodbe ne sestavljamo in nismo njena pogodbena stranka. Poskrbimo pa, da jo pred podpisom prebere odvetnik. Prav tako poskrbimo, da sta vrsta arras ali potrdilo garancije izrecno navedena in preverjena dejstva, ne zgolj domnevi, ki jih vsi pripisujejo vsem drugim.
Najpogostejša vprašanja o kupoprodajni pogodbi
- Ali je pogodba o arras enaka escritura, podpisani pri notarju?
- Ne. Pogodba o arras je zasebni dokument med kupcem in prodajalcem. Podpiše se pred notarskim postopkom in brez navzočnosti notarja. Javna listina, escritura pública, se podpiše pozneje v notarski pisarni in je dokument, s katerim se prenese lastništvo. Pogodba o arras določa pogoje, ki se nato izvedejo ob notarskem terminu.
- Kaj se zgodi z varščino arras, če prodaja propade iz razloga, na katerega nobena stran ne more vplivati?
- Odvisno je od tega, kaj o takem položaju določa sama pogodba. Prav zato dobro sestavljena pogodba o arras zajema več kot le primera "kupec si premisli" in "prodajalec si premisli". Razlog, na katerega nobena stran ne more vplivati, kot je zavrnitev hipoteke iz razlogov, ki niso povezani z ravnanjem kupca, si zasluži posebno določilo, namesto da se ga prepusti splošnemu pravilu penitenciales.
- Ali se lahko pogajam o odstotku cene, plačanem v tej fazi?
- Da, 10 do 20 % je običajen razpon in ne fiksno pravilo. Natančen znesek je del dogovora med kupcem in prodajalcem. Nižji znesek zmanjša tveganje, če morate odstopiti na podlagi pravila penitenciales. Prodajalec lahko zahteva več, če to razume kot močnejši znak zavezanosti.
