Nakazila denarja v Španijo pri nakupu nepremičnine
V 30 sekundah
Španski nakup vključuje štiri do osem ločenih nakazil, razporejenih od treh mesecev do treh let. Menjalni tečaj vas stane veliko več kot provizije. Enoodstotna marža pri nepremičnini v vrednosti 400.000 € znaša 4.000 €, kar je več od vseh provizij za nakazila pri nakupu skupaj.
Kaj, kdaj in komu se plača
Vsak vodnik, napisan v angleščini, to obravnava kot en sam prenos kupnine. Vendar ne gre za to in prav ta razlika je glavna tema te strani. Spodaj je opisan vrstni red, v katerem se plačila izvedejo, skupaj s prejemnikom vsakega plačila. Prav pri tem se ljudje pod časovnim pritiskom najpogosteje zmotijo.Pogodba o arras je zasebna pogodba o varščini, ki se uporablja pri nakupu rabljene nepremičnine. Kupec in prodajalec jo podpišeta pred notarjem, v njej pa je določena kazen, če katera koli stran odstopi od posla. To je plačilo, ki ga je pred valutnim tveganjem najbolj smiselno zaščititi, saj je običajno najvišji posamezni znesek pred zaključkom nakupa.Ti deleži so običajni, ne pa določeni. Določa jih vaša pogodba. Pri novogradnji se je o časovnem načrtu plačil investitorja pogosto mogoče pogajati, tudi kadar se o ceni ni mogoče.
Zaporedje plačil
- Dni po odločitviRezervacijaAgenciji prodajalca, investitorju ali odvetniku, kot določa pogodba o rezervaciji. Nikoli na osebni račun.
- Tedne po rezervacijiVarščina, arrasObičajno 10 % cene, včasih do 20 %. Navadno na skrbniški račun vašega odvetnika.
- Od 1 do 3 let, samo novogradnjaObročna plačilaGlede na mejnike gradnje, na zaščiteni gradbeni račun investitorja, ne na njegov običajni račun.
- Pred obiskom notarjaPreostanek ceneRazpoložljiva sredstva na skrbniškem računu odvetnika ali bančni ček. Tega roka ni mogoče prestaviti.
- Ob zaključku nakupa in poznejeDavki in stroškiPribližno 13 % pri novogradnji, približno 9 % pri rabljeni nepremičnini, prek vašega odvetnika.
- Od prevzema ključev naprejOpremljanje in prvi računiDobaviteljem, skupnosti etažnih lastnikov, komunalnim službam in mestni upravi.
Komu nakažem plačilo za rezervacijo?Komur koli je to določeno v pogodbi o rezervaciji. Pogodbo preberite pred nakazilom, ne šele po njem. Običajno gre za agencijo, investitorja ali pisarno vašega odvetnika. Če je naveden račun zasebne osebe, se ustavite in vprašajte, zakaj. Pri nakupu nepremičnine za to ni nobenega legitimnega razloga.
Tečaj, provizija in kaj morate spremljati
Provizije za nakazilo so vidne, natisnjene in majhne. Menjalni tečaj je neviden, nenatisnjen in velik. Prav ta razlika je razlog, da se kupci osredotočajo na napačno številko.Ta izračun enkrat opravite za svoj znesek. En odstotek nakupa za 400.000 € je 4.000 €. Provizija za nakazilo znaša le nekaj evrov. Nobena druga odločitev v zvezi z nakazilom ni tako pomembna kot pravilna izbira menjalnega tečaja.
| Maloprodajna marža bankeMarža 3 do 4 %, po objavljenih vodnikih | 12.000 do 16.000 € |
|---|---|
| Razpon specialistanižja, pri višjih zneskih po dogovoru | Nižje, zahtevajte obe ponudbi |
| Razlikakoliko vas stane napačna izbira | Tisoči evrov |
Kaj spremljajo kupciKaj v resnici določa strošek
- Provizija za prenos
- Dva ali trije evri znotraj območja evrskih plačil, včasih nič. Pri nakupu nepremičnine je to napaka zaokroževanja, prav ta znesek pa oglašuje večina bank, saj svoj denar zaslužijo drugje.
- Prenos brez provizije
- Brez provizije ne pomeni brezplačno. Marža je v razliki med tečajem, ki vam ga ponudijo, in tečajem, po katerem trguje banka sama. Naša raziskava kaže, da razlika pri običajni banki znaša do 3 do 4 %, kar pri sami varščini pomeni tisoče evrov.
- Čakanje na ugodnejši tečaj
- To ni načrt, saj imate pogodbeni rok, trg pa ga nima. Hraniti češke krone za že podpisano obveznost v evrih je stava, ne glede na to, ali ste jo nameravali skleniti. Vprašanje ni, ali se bo tečaj spremenil, temveč kaj se bo zgodilo z vašim nakupom, če se bo spremenil v vašo škodo.
- Pretvorba nakupne cene
- Le del tega, kar dolgujete v evrih. Tudi davki in pristojbine, približno 13 % pri novogradnji in približno 9 % pri rabljeni nepremičnini, so strošek v evrih. Enako velja za pohištvo in prve obratovalne stroške. Kupci pretvorijo ceno, nato pa še preostanek po tečaju, ki je na voljo tisti teden.
- Terminska pogodba je špekulacija
- Prav nasprotno. Terminska pogodba določi tečaj za prihodnji datum, običajno do dvanajst mesecev vnaprej, v zameno za varščino v višini približno 10 %. Neznani strošek spremeni v znanega. Pri novogradnji s faznimi plačili v dveh letih je določitev tečaja varna izbira, prepuščanje tečaju pa stava.
Pri terminskih pogodbah velja opozorilo, ki ga angleški viri izpuščajo. Fiksni tečaj je obveznost, ne izbira. Če nakup propade, ste še vedno zavezani pogodbi. Zneske in datume uskladite s plačili, h katerim ste pogodbeno zavezani, negotove pa pustite odprte.
Ali specializirani ponudnik kadar koli hrani moj denar?Na kratko, da. Zato je ponudnik enako pomemben kot tečaj. Denar zapusti vašo banko, med pretvorbo je pri ponudniku, nato pa nadaljuje pot do prejemnika. Preverite, ali je podjetje pooblaščeno v matični državi in ali sredstva strank hrani na ločenih računih. Pred velikim prenosom pošljite manjšega, da preverite delovanje celotne poti.
Češka stran: kaj bo zahtevala vaša banka in kaj lahko zadrži
Skoraj vse, kar je napisano o tej temi, opisuje prejemno stran. Zamude, ki jih opažamo, nastanejo pri pošiljatelju, ta zamuda pa stane več kot razlika v tečaju. Zadržanje plačila za zaključek nakupa zaradi preverjanja skladnosti ni pristojbina. Pomeni zamujen termin pri notarju.
- Banko obvestite pred prvim velikim prenosom, ne med njimPlačilo, ki močno odstopa od vašega običajnega vzorca, bo preverjeno. Preverjanje je rutinsko in hitrejše, če banka že ve, da prihaja nakup, ter je videla pogodbo.
- Dokazila o izvoru sredstev zberite v eno mapoProdaja podjetja, dividende, naložbeni račun, prodaja nepremičnine, darilo, dediščina. Zahtevali jih bodo na obeh straneh, zato jih zberite že zdaj in priskrbite prevode, ne v tednu pred rokom.
- Pričakujte dvojno preverjanjeVaša češka banka bo vprašala, nato pa bo španska banka ali odvetnik vprašal še enkrat. Nobeden ne bo sprejel dokumentacije drugega, vendar ista mapa odgovori obema.
- Nikoli ne načrtujte prispetja prenosa na dan, ko ga potrebujeteUre za oddajo, konci tedna, španski državni prazniki, ki niso češki, in lastna preverjanja banke dodajo dneve, ki jih noben urnik ne prikazuje. Načrtujte nazaj od datuma pri notarju in dodajte teden, ki ga ne nameravate porabiti.
Če prenašate gotovino namesto nakazila, veljajo drugačna pravila. Za denar, ki vstopa v Evropsko unijo ali jo zapušča, velja prag za prijavo, Španija pa ima lastno obveznost prijave pri večjih prenosih gotovine ali podobnih plačilnih sredstev. Pri nakupu nepremičnine je to teoretična, ne praktična možnost, saj notar in banka zahtevata sledljivo plačilo.
Viri
Ali lahko moja češka banka zavrne nakazilo denarja?Plačilo lahko zavrne ali začasno zadrži, medtem ko preverja izvor sredstev, pri čemer vas ni dolžna vnaprej opozoriti. To ne pomeni, da je banka težavna. Gre za zakonodajo, ki jo mora banka upoštevati. Rešitev je vedno enaka: dokumentacijo pripravite vnaprej, banko obvestite, kaj prihaja, in v urniku pustite čas za vprašanje, ki ga upate, da ga nihče ne bo zastavil.
Česa ne storiti
Pet napak je odgovornih za skoraj ves denar, izgubljen pri tem delu nakupa, in nobena ni povezana z izbiro napačnega ponudnika.
- DragoPlačilo rezervacije s karticoPretvarja po tečaju, s katerim se niste strinjali, pogosto z nadomestilom za gotovinski predujem, po poti, ki je pozneje nihče ne more jasno izslediti.What to do insteadPlačajte s prenosom na račun, naveden v pogodbi o rezervaciji.
- NajresnejšePošiljanje denarja na zasebni računNe na osebni račun agenta, ne na račun direktorja in ne na račun v nepovezani državi. Za nobenega od teh treh primerov ni legitimnega razloga.What to do insteadUstavite se in vprašajte, zakaj. To je najjasnejši opozorilni znak v celotnem postopku.
- DragoPretvarjanje samo ceneDavki, notar, register, odvetnik, pohištvo in prvo leto stroškov skupnosti lastnikov so prav tako obveznosti v evrih.What to do insteadPretvorite celotni znesek, ne le izpostavljene cene, da evrov ne boste kupovali dvakrat po dveh različnih tečajih.
- DragoČasovno usklajevanje nakupa z rokomKo je pogodba podpisana, je ugoden tečaj bonus, neugoden pa težava, ki je ne morete zavrniti.What to do insteadVnaprej določite, katera plačila vas pogodbeno zavezujejo, in določite njihov tečaj.
- Glavni vzrokPrepuščanje vsega zadnjemu tednuOdprtje računa, dokazovanje izvora sredstev, primerjava ponudnikov in prenos velikega zneska zahtevajo vsak svoje dni, ti dnevi pa ne nastopijo hkrati.What to do insteadTo je napaka, ki povzroči vse druge. Namesto tega začnite zgodaj.
Banka ali valutni specialist
To ni vprašanje z enim samim odgovorom. Odvisno je od višine zneska in od tega, koliko postopka želite izvesti sami.| Banka | Specialist za menjavo valut | |
|---|---|---|
| Ponujeni tečaj | Lastni maloprodajni tečaj banke. Viri v našem gradivu navajajo razliko do 3 do 4 % pri običajnem bančnem nakazilu. | Ugodnejši in pri večjih zneskih predmet pogajanja. Prihranek je v tečaju, ne v oglaševani proviziji. |
| Kaj vam povedo o strošku | Običajno provizija in tečaj, ki ga morate sami primerjati s tržnim. | Običajno tečaj, naveden glede na tržni tečaj. Od obeh ponudnikov zahtevajte oba podatka in primerjajte, koliko evrov prispe. |
| Zaklepanje tečaja pred plačilom | Zasebni stranki ga ponudijo le redko. | Terminska pogodba, običajno do dvanajst mesecev vnaprej, ob varščini približno 10 %. Pri novogradnji je to glavni razlog za njeno uporabo. |
| Skladnost in izvor sredstev | Vaša obstoječa banka vas že pozna, zato je lahko velik prenos enostavnejši, ne zahtevnejši. | Novo poslovno razmerje pomeni celoten postopek vzpostavitve odnosa pred vašim prvim prenosom. Začnite zgodaj, ne v tednu pred rokom. |
| Kje je vaš denar med prenosom | Od banke do banke, z zaščito varščine na obeh straneh. | Prek ponudnikovega klientskega računa. Preverite pooblastilo in ali so sredstva strank ločena, nato pa pot najprej preizkusite z majhnim prenosom. |
| Kdaj je banka boljša izbira | Manjši zneski, tekoči stroški po nakupu in vse, pri čemer je dan dodatne administracije dražji od razlike v tečaju. | Varščina, preostanek in obroki za novogradnjo glede na faze gradnje. Čim večji je znesek, tem bolj tečaj pretehta udobje. |
Ne dotikamo se vašega denarja in za ta nasvet nismo plačani
Ne prenašamo denarja, ne menjamo valut in ne prejemamo deleža od menjave. Storitev menjave valut Arevont ne obstaja in je ne bo, saj v trenutku, ko bi zaslužili na tečaju, ki ga dobite, ničesar drugega, kar vam povemo o tečajih, ne bi bilo mogoče zaupati.Tudi tukaj ne navajamo ponudnika. Če ne želite začeti od začetka, vas lahko povežemo z enim od ponudnikov, s katerimi smo že sodelovali, lahko pa brez težav uporabite svojo banko. Od obeh zahtevajte podatek o tem, koliko evrov bo dejansko prispelo, za vaš dejanski znesek in istega jutra, nato izberite višji znesek.Kar vam zagotavljamo, je časovni načrt. Povejte nam nakupno ceno in približno, kdaj želite kupiti, mi pa vam posredujemo zaporedje: kateri znesek mora biti kje in do kdaj ter kdo ga prejme. Prav ta del ljudi stane največ in prav tega vam nihče ne pošlje.
Pogosta vprašanja o nakazilih denarja v Španijo
- Ali naj počakam na ugodnejši menjalni tečaj?
- Ne, ko imate pogodbeni rok. Čakanje je stava na valutni trg, sklenjena z denarjem, ki ste ga že obljubili nekomu drugemu. Slaba stran je plačilo, ki ga ne morete izvesti. Če se želite pred tečajem zaščititi, namesto da stavite nanj, določite zneske, h katerim ste se že zavezali, negotove pa pustite odprte.
- Ali se terminska pogodba pri novogradnji splača?
- To je primer, pri katerem je to najbolj smiselno, saj obročna plačila potekajo od enega do treh let, skupni znesek pa je od dneva podpisa določen v evrih. Terminska pogodba spremeni neznan strošek v kronah v znanega. Upoštevajte dve opozorili. Gre za obveznost, ne za možnost, zato jo uskladite s plačili, h katerim ste se pogodbeno zavezali. Preverite tudi, kaj se zgodi, če se razvijalčev časovni načrt zamakne, saj vaši datumi in njegovi niso navedeni v istem dokumentu.
- Koliko naj pretvorim poleg nakupne cene?
- Dovolj, da pokrijete davke in pristojbine, kar pri novogradnji znaša približno 13 %, pri rabljeni nepremičnini pa približno 9 %, poleg opreme in prvih letnih obratovalnih stroškov. Nepremičnina vam že od prvega meseca prinese stroške skupnosti lastnikov, komunalne storitve, lokalni davek na nepremičnine in zavarovanje, nič od tega pa ni vključeno v dogovorjeno ceno.
- Kaj se zgodi, če denar k notarju prispe prepozno?
- Termin se prestavi in vsi navzoči morajo biti znova na voljo: prodajalec, notar in včasih banka. V najslabšem primeru vas lahko pogodba s strogim rokom postavi v zamudo. Takrat se pogovor nanaša na vašo varščino, ne na menjalni tečaj. Zato se preostanek načrtuje vzvratno od podpisa, z enotedensko časovno rezervo, ki je nihče ne namerava porabiti.
- Ali lahko preprosto plačam s svojega češkega računa in vse to izpustim?
- Pri večini plačil v okviru nakupa je odgovor pritrdilen in številni kupci storijo prav to. Češko plačilo v evrih prispe na španski račun enako kot domače plačilo. Strošek povzroči izpustitev načrtovanja. Pretvorba se bo še vedno zgodila nekje, po tečaju nekoga, vprašanja glede skladnosti pa bodo še vedno zastavljena. V resnici izbirate, kdo in kdaj bo opravil pretvorbo, ne pa, ali bo do nje prišlo.
