Upravljanje kratkoročnega najema na Costa del Sol, od dovoljenja do izplačila
Vsake nepremičnine na tej obali ni dovoljeno oddajati turistom, zato je to prvo vprašanje, ki ga je treba razrešiti. Andaluzija, občina in skupnost etažnih lastnikov imajo vsaka pravico veta, od aprila 2025 pa lahko skupnost etažnih lastnikov z večino treh petin zavrne nov kratkoročni najem. Zato najprej preverimo, ali je najem na Vašem točnem naslovu zakonsko mogoč, šele nato se pogovorimo o njegovem upravljanju. Če je mogoč, vse uredimo z lastno ekipo in lastnimi čistilci: dovoljenje z Vašim odvetnikom, oglase, določanje cen, vsakega gosta, menjave gostov, prijavo policiji, ki jo zahteva Španija, ter en mesečni obračun z nakazilom na Vaš španski račun. Od vsake rezervacije zaračunamo 20 % + DDV, če ni rezervacij, pa ničesar.
Najprej preverimo, ali jo sploh smete oddajati
Nakup nepremičnine na tej obali in njeno oddajanje turistom sta dve različni dovoljenji, pri čemer drugo ni samodejno. O tem, ali je kratkoročni najem na določenem naslovu mogoč, odločajo trije ločeni pristojni organi in vsi trije morajo dati soglasje. Dve skoraj enaki stanovanji v istem stanovanjskem naselju lahko prejmeta povsem različna odgovora.To je pomembnejše od vsega drugega na tej strani, saj tega edinega pozneje ni mogoče popraviti. O proviziji se je mogoče pogajati, oglas je mogoče preoblikovati, čistilca pa zamenjati. Skupnost etažnih lastnikov, ki je glasovala proti kratkoročnemu najemu, je sprejela odločitev, nepremičnina, ki ste jo kupili iz tega razloga, pa je zdaj nepremičnina, ki jo imate v lasti iz drugega razloga.
| Kdo odloča | Kaj odloča | Kdo preverja in kdaj |
|---|---|---|
| Andaluzija in njen turistični register | Regionalna pravila za nastanitev za turistično uporabo in sama registracija. Brez nje kratkoročnega najema ni dovoljeno zakonito oglaševati. Od julija 2025 obstaja tudi ločena nacionalna registrska številka iz državnega registra najemov, ki jo platforme zahtevajo, preden objavijo oglas, zato ima skladna nepremičnina danes obe številki. Regionalni register prav tako ne bo sprejel registracije v občini, ki je uvedla lastno omejitev, zato odločitev občinske uprave prevlada nad regionalno. | Vaš odvetnik jo vloži skupaj z nami. Pred tem preverimo, ali je nepremičnino sploh mogoče registrirati, saj vloga za dovoljenje za nepremičnino, ki ga ne more pridobiti, pomeni zapravljen denar in tedne časa. |
| Občina | Občine določajo lastne omejitve, več jih je zaostrilo pravila za nove turistične najeme v najbolj obremenjenih četrtih. Odgovor je odvisen od občine in včasih od četrti, prav ta pa se najpogosteje spreminja. | Pravila za Vaš točni naslov preverimo, preden porabite karkoli za fotografiranje ali pripravo. Pravilo, ki velja v sosednji občini ali je veljalo lani, ni odgovor. |
| Skupnost etažnih lastnikov | Od 3. aprila 2025 je za začetek novega kratkoročnega najema potrebno izrecno soglasje treh petin etažnih lastnikov. Položaji, ki so obstajali že prej, se lahko presojajo drugače, kar je vprašanje za Vašega odvetnika, ne za nas. | Pri rabljeni nepremičnini preberemo statut in zapisnike sestankov, Vaš odvetnik pa jih preveri. Pri novogradnji razvijalca že vnaprej vprašamo, ali so bila pravila skupnosti etažnih lastnikov pripravljena z upoštevanjem možnosti oddajanja. Pri nepremičnini, ki jo že imate, preberemo, kaj je bilo odločeno od Vašega nakupa. |
Viri
Ali lahko svoje stanovanje sploh oddajam turistom?Ne samodejno. Odvisno je od konkretne nepremičnine, občine, pravil skupnosti etažnih lastnikov in veljavnih pravil za turistične nastanitve. Zato kratkoročni najem preverimo pred rezervacijo, če je oddajanje eden od razlogov za Vaš nakup. Pri nepremičnini, ki jo že imate, veljajo enaki trije preverjanji, le da se izvedejo zdaj namesto takrat.
V oglasu piše, da je turistično dovoljenje na voljo. Je to dovolj?Ne. Dovoljenje, ki obstaja danes, pove, kaj je veljalo ob njegovi izdaji, ne pa, kaj je skupnost etažnih lastnikov odločila na zadnjem sestanku ali kaj je občina od takrat storila glede novih registracij. Prav tako ne ostane samodejno veljavno ob vsaki spremembi lastništva, kot pogosto domnevajo prodajalci. Trenutno stanje za konkretno nepremičnino preverimo v pisni obliki, Vaš odvetnik pa ga potrdi.
Kaj je brezplačno in čemu je 20 % v resnici namenjenih
To ima dva dela, ki sta cenovno povsem različna. Ugotovitev, ali je nepremičnino dovoljeno oddajati, je brezplačna in taka ostane ne glede na to, ali se pozneje odločite za naše storitve, saj je to odgovor, ki Vas ščiti pred edino napako na tej strani, ki je ni mogoče razveljaviti. Upravljanje najema je plačljiva storitev, plača pa se iz prihodkov nepremičnine.Razlog, da je prvi del brezplačen, ni velikodušnost. Če kupujete zaradi oddajanja in se izkaže, da to ni mogoče, bi raje, da to izveste pred plačilom varščine za rezervacijo in ne pozneje, enako pa velja tudi za Vas.
Brezplačno, tudi če nas nikoli ne uporabitePlačljiva storitev, 20 % + DDV od vsake rezervacije
- Pošljete nam naslov, mi pa Vam povemo, ali je kratkoročni najem tam sploh zakonsko mogoč
- Registracijo uredimo z Vašim odvetnikom, pripravimo oglas, določimo cene in nepremičnino ponudimo na trgu.
- Če kupujete z nami, zakonitost oddajanja preverimo pred plačilom varščine za rezervacijo kot del nakupa
- Nato upravljamo koledar, skrbimo za veljavnost registracije in sodelujemo s skupnostjo etažnih lastnikov kot upravljavec, ne kot kupec.
- Povemo Vam, katere nepremičnine in katere občine odpadejo, če mora nepremičnina ustvarjati prihodek
- Ceno nepremičnine iz tedna v teden določamo glede na dejansko dogajanje na trgu v tisti sezoni.
- Jasno povemo, kadar se nepremičnina ne bo dobro oddajala, tudi če bi Vam jo sicer lahko prodali
- Vsakega gosta spremljamo od prvega vprašanja do ocene, naši lastni čistilci pa med bivanji pripravijo nepremičnino za naslednje goste.
- Če je odgovor ne, prejmete obrazložitev, storitev pa vas nič ne stane.
- Enkrat mesečno prejmete obračun z nakazilom na vaš španski račun, pri čemer je vsak strošek naveden posebej na istem dokumentu.
V nobenem primeru se ena stvar ne spremeni. Če zavrnete storitev oddajanja, brezplačni del ni zato nič slabši. Stiki, odgovori in običajna pomoč po predaji ključev potekajo povsem enako kot prej. Če bi raje, da nepremičnina preprosto ostane prazna in zanjo skrbimo, je to drugačna in cenejša storitev.
Nepremičnine še nisem kupil. Ali lahko preverite nepremičnino, preden oddam ponudbo?Da, to je najbolj uporabna stvar, ki jo počnemo na tem področju. Povejte nam, za katero nepremičnino gre in kaj nameravate z njo početi, mi pa vam bomo povedali, kaj pravijo vsi trije pristojni organi in kaj bi moral še preveriti odvetnik. Če kupujete prek nas, se to pred rezervacijo izvede samodejno. Če ne, vas še vedno nič ne stane.
Kaj dejansko počnemo in kaj se odšteje od prihodkov
Kratkoročno oddajanje ni pasivni vir dohodka, temveč majhen gostinski posel z vašimi vhodnimi vrati. Nekdo mora ob enajstih zvečer odgovoriti na sporočilo, presoditi, ali je cena rezervacije čez tri tedne ustrezna, priti na lokacijo, ko gost ne more odpreti vrat, vsakega gosta prijaviti policiji in štiri ure po odhodu zadnjega gosta poskrbeti, da je nepremičnina zares čista. To je delo, 20 % pa je cena za to, da ga ne opravljate sami.Spodnja tabela prikazuje celoten obseg storitev. Namenoma je natančna, saj razlika med enim in drugim upraviteljem skoraj nikoli ni v vidnem odstotku provizije.
| Kaj | Kako se obračunava | Kaj to pomeni v praksi |
|---|---|---|
| V okviru 20 % | ||
| Oglasi in platforme | V proviziji | Profesionalno fotografiranje, besedilo oglasa in objava nepremičnine na Airbnbju, Booking.comu in drugih portalih potekajo prek enega upravitelja kanalov, zato en koledar nadzoruje vse platforme in nepremičnine ni mogoče dvojno rezervirati. Poleg tega pripeljemo tudi lastne neposredne goste, za katere se provizija platformam sploh ne zaračuna. |
| Oblikovanje cen | V proviziji | Cena se določa glede na sezono, dan v tednu in dejansko povpraševanje v posameznem mesecu ter se prilagaja, ko se koledar polni. Fiksna cena na noč je najpogostejši razlog, da nepremičnina zasluži manj kot sosednja. |
| Vsak gost, od prvega vprašanja do ocene | V proviziji | Povpraševanja, rezervacija, navodila za prihod, težava ob polnoči, odjava, spori in ocene. In to v jeziku, v katerem piše gost, ki ni češčina in pogosto tudi ne angleščina. |
| Prijava in dostop | V proviziji | Za prihod poskrbimo na lokaciji, tudi za goste, ki pristanejo ob enih zjutraj, in za tiste, ki ne znajo uporabljati vrat. Ključe, kode in dostop upravljamo mi, ne pa vi iz Češke. Običajna ureditev je omarica za ključe pri nepremičnini, ki je preprosta, poceni in deluje tudi, ko odpove Wi-Fi. Če bi raje imeli pametno ključavnico, je na voljo tudi ta možnost. Prihod nato poteka kot samostojna prijava s kodo, izdano za posamezno rezervacijo, ki preneha delovati ob odjavi, kar je primerno za pozne polete. Nobena od možnosti ne spremeni zneska, ki nam ga plačate. Provizija znaša pavšalnih 20 % + DDV, ne glede na to, ali gosta pri vratih pričaka oseba ali ne, saj srečanje z gostom nikoli ni bilo najdražji del tega dela. |
| Prijava gostov pri policiji | V proviziji | V Španiji je treba prijaviti vsakega gosta za vsako bivanje, pri čemer je obveznost na gostitelju in ne na platformi. Prijava se vnese v sistem SES.HOSPEDAJES ministrstva za notranje zadeve, mi pa jo za vsakega gosta pri vsaki rezervaciji oddamo digitalno ob prijavi. To je ena od dveh obveznosti, za kateri zasebni najemodajalci najpogosteje sploh ne vedo, da obstajata, in edina, za katero je predvidena globa. |
| Priprava med bivanji | V proviziji | Za čiščenje poskrbijo naši lastni čistilci, ne zunanja agencija, vedno po enakih standardih. Ob vsaki menjavi se zamenja posteljnina, nepremičnina pa se ob odhodu fotografira, zato je njeno stanje ob predaji dejstvo in ne predmet razprave. |
| Mesečni obračun in izplačilo | V proviziji | En dokument mesečno: koliko je bilo prejetega za posamezno rezervacijo, koliko in zakaj je bilo porabljenega, naša provizija ter znesek, ki prispe na vaš španski račun. Ne zgolj skupni znesek brez prikaza izračuna. Obračun je povzetek in ne meja vašega vpogleda, saj dobite tudi dostop do portala s koledarjem in rezervacijami: kaj je potrjeno, kaj prihaja in kateri datumi so še prosti, ne da bi morali kogar koli vprašati. Lastniki, ki želijo preverjati vsak teden, lahko to storijo, lastniki, ki želijo enkrat mesečno prebrati en dokument in ničesar drugega, pa so običajen primer. |
| Plača gost, ne vi | ||
| Strošek čiščenja | Plača ga gost | Vsaka rezervacija vključuje strošek čiščenja, tako kot pri vsakem drugem oglasu, ki ste ga kadar koli rezervirali sami. Zaračuna se gostu, ne odšteje se od vaših prihodkov, prejmemo pa ga mi, zmanjšan za strošek pranja, ki znaša približno 12 do 15 € na gosta za brisače in posteljnino. |
| Plača se iz prihodkov od najema in je navedeno na vašem obračunu | ||
| Manjša popravila med oddajanjem nepremičnine | Plačano iz prihodkov, po nabavni ceni | Pokvarjena žaluzija, okvarjen bojler, nova grelnik vode. Strošek se plača iz prihodkov nepremičnine in na obračunu prikaže skupaj z računom. Ničesar ne prištejemo in od izvajalca ne prejmemo ničesar za posredovanje. |
| Usklajevanje izvajalca za večje delo | 25 € / h in 25 € za pot | Ista urna postavka kot pri našem upravljanju nepremičnine, strošek poti pa se oprosti, če obisk sovpada s pripravo med bivanji, ki bi jo tako ali tako že izvajali. Njegov račun je njegov, naš pa zajema le čas, ko mora biti nekdo prisoten na lokaciji. |
| Ni naše. Izvaja jo nekdo drug, mi pa z njim sodelujemo | ||
| Turistično dovoljenje in registracija | Vaš odvetnik, enkratno | Postopek izvede vaš odvetnik, pripravi pa ga skupaj z nami. To je strošek, ki ga plačate enkrat, pred prihodom prvega gosta, in je vključen v spodnjo cenovno tabelo. |
| Davek od prihodkov iz oddajanja | Vaš davčni svetovalec | Nismo davčni svetovalci in ta stran se ne spremeni prikrito v davčno svetovanje. Vašemu svetovalcu posredujemo podatke po mesecih in v obliki, ki jo zahteva. Kaj je mogoče uveljavljati kot odbitek in po kateri stopnji, je odvisno od vašega davčnega rezidentstva. |
| Zavarovanja | Priporočeno | Polica, sestavljena za lastnika, ki v nepremičnini živi, ni enaka polici za nepremičnino, v kateri bivajo plačljivi gostje, zato morate zavarovalnici resnično povedati, za kaj se nepremičnina uporablja. To ni neobvezno. Za to poskrbi specialist. |
Kdo se pogovarja z gosti in v katerem jeziku?Mi, in sicer v jeziku, v katerem piše gost, kar je običajno angleščina, španščina ali nemščina. V pogovoru vas sploh ni, razen če je potrebna vaša odločitev, prav tako nikoli niste oseba, ki ji gost piše ob polnoči, ker se je klimatska naprava ustavila.
Ali uporabljate zunanje čistilno podjetje?Ne. Čistilci so naši zaposleni in so na naši plačilni listi, čiščenje pa je dejavnost, ki jo izvajamo sami, ne storitev, ki bi jo kupili. To je največja praktična razlika med upravljavci na tej obali, saj zamujena priprava nepremičnine pomeni odpovedano rezervacijo in oceno, ki je ne morete odstraniti.
Kako se denar dejansko pretaka
To je del, o katerem lastniki vprašajo nazadnje in jih najbolj skrbi, zato je tukaj celoten potek. Nič v njem ni nenavadnega, vendar ga skoraj nihče ne objavi, lastnik, ki ne pozna zaporedja teh korakov, pa ne more preveriti, ali je izpisek pravilen.
- Gost rezervira in plačaGost plača ceno nočitve in pristojbino za čiščenje, bodisi platformi bodisi neposredno nam. Platforma takrat odšteje svojo provizijo. Ta odstotek določi Airbnb ali Booking, ne mi, na vašem izpisku pa je prikazan kot samostojna postavka in ni vključen v noben naš znesek.
- Bivanje poteka, nepremičnina pa se pripravi za naslednje gostePrijava, bivanje, odjava, nato čiščenje in pranje perila. Pristojbina za čiščenje, ki jo plača gost, to pokriva in se nikoli ne dotakne vašega prihodka. Pranje perila se iz te pristojbine odšteje v višini približno 12 do 15 € na gosta.
- Stroški nepremičnine se odštejejoPopravilo, zamenjava, potrošni material ali obisk zaradi dostopa, ki ga je moral nekdo opraviti. Vsaka postavka je razčlenjena, priložen je tudi račun. K ceni izvajalca ne dodamo ničesar in mu za posredovanje ne odštejemo ničesar.
- Naših 20 % se odšteje od preostankaGre za delež prihodkov iz oddajanja, zato v mesecu brez rezervacij ni ničesar za plačilo. Provizija po odštetju lastnih stroškov nepremičnine in ne pred njimi je način, pri katerem so naše spodbude usmerjene enako kot vaše.
- Preostanek na vaš španski računMesečno na račun v Španiji, ki je odprt na vaše ime. Za to potrebujete španski račun, če ga še nimate, pa vas lahko usmerimo na stran o njegovem odprtju.
- Izpisek prispe skupaj z nakazilomEn dokument: vsaka rezervacija, vsak strošek, provizija in izplačilo. To je tudi dokument, ki ga potrebuje vaš davčni svetovalec, zato je razčlenjen in ne zgolj povzet.
Česar namenoma ne počnemo, je, da bi vam navedli mesečni znesek, ki ga lahko pričakujete. Zaslužek nepremičnine je odvisen od trga, nepremičnine, njenih ocen in cen, upravljavec, ki obljubi številko pred prvo sezono, pa vam ni iskreno povedal, katere od teh stvari lahko nadzoruje.
Koliko stane
Ena provizija, dogovorjena pred začetkom, in ničesar za plačilo, dokler nepremičnina ne začne ustvarjati prihodkov. Ni začetne pristojbine, mesečnega pavšala, pristojbine za objavo ali stroška fotografiranja.
| Kaj | Koliko? | Kaj to pomeni |
|---|---|---|
| Naša provizija | 20 % + DDV od vsake rezervacije | Fiksno. Odšteje se od prihodkov iz oddajanja po odštetju lastnih stroškov nepremičnine. Natančen znesek za vašo nepremičnino potrdimo, preden se o čemer koli odločite, saj je nepremičnino, ki zahteva več dela za oddajanje, dražje upravljati. |
| Kako začeti | 0 € | Fiksno. Profesionalno fotografiranje, besedilo objave, nastavitev cen in uvrstitev nepremičnine na prodajne kanale so vključeni v provizijo. Denarja ne zahtevamo, preden nepremičnina ne ustvari prihodkov. |
| Mesec brez rezervacij | 0 € | Fiksno. Provizija obstaja le kot delež prihodkov iz oddajanja, zato vas prazen mesec ne stane nič. Kadar koli lahko odstopite, potrjene rezervacije pa se ob odhodu izvedejo do konca. |
| Upravljanje nepremičnine ob oddajanju | 0 € | Fiksno. Če nepremičnina prek nas ustvarja prihodek, je skrbniški del že vključen v najemniško provizijo in ločena pristojbina za upravljanje se ne zaračuna. |
| Čiščenje med bivanji | Plača gost | Fiksno. Gostu se ob vsaki rezervaciji zaračuna kot pristojbina za čiščenje, zato se ne odšteje od vašega prihodka. Obdržimo jo, zmanjšano za pranje brisač in posteljnine v višini približno 12 do 15 € na gosta. |
| Usklajevanje dela izvajalca | 25 € / h in 25 € za pot | Fiksno in po enaki tarifi kot naše upravljanje nepremičnine. Pristojbina se ne zaračuna, kadar je delo izvedeno med pripravo nepremičnine, ki bi jo nekdo tako ali tako že opravljal. |
| Turistično dovoljenje in registracija | 150 do 400 €, enkratno | Okvirni znesek. Vaš odvetnik ga vloži, pripravimo ga skupaj z vami, plača pa se enkrat pred prihodom prvega gosta. Gre za odvetnikov strošek, ne naš, in je odvisen od nepremičnine. |
| Provizija platforme | Določa platforma | Airbnb in Booking zadržita svoj odstotek, preden denar prispe do nas. Tega ne določamo mi in od njega ne prejmemo deleža. Na vašem izpisku je prikazan kot samostojna postavka, neposredni gost pa ga ne plača. |
Kakšni so pogoji in kaj se zgodi z mojimi rezervacijami, če odidem?Obstaja pisni dogovor, ki je preprost, vi pa ga lahko kadar koli prekinete. Že potrjene rezervacije se ob prenehanju sodelovanja spoštujejo, saj gost, ki je rezerviral v dobri veri, zaradi zamenjave upravljavca ne bi smel izgubiti počitnic. Za nič drugega ni določen odpovedni rok, koledar, oglas in fotografije pa so vaši.
Štiri stvari, ki jih vsak lastnik vpraša, preden privoli
Ta vprašanja se vsakič pojavijo v enakem vrstnem redu in nobeno od njih ni nerazumno. To je vaš dom, predlog pa je, da v njem spijo neznanci, medtem ko ste oddaljeni dva tisoč kilometrov.
- Neznanci v mojem domuVsak gost je identificiran in prijavljen policiji, še preden vstopi v nepremičnino. To je zakonska obveznost, ne storitev, ki bi si jo izmislili mi. Rezervacije preverimo, zahtevo, ki je videti bolj kot zabava kot počitnice, pa zavrnemo. Raje izgubimo konec tedna kot dober odnos s sosedi.
- Kaj, če kaj poškodujejo?To krijejo trije različni instrumenti, kateri velja, pa je odvisno od tega, od kod je prišla rezervacija, zato je dobro poznati vse tri. Rezervacijo prek platforme krije lastno jamstvo platforme za gostitelje oziroma kritje škode, zahtevek pa se uveljavlja prek nje. Neposredna rezervacija pri nas vključuje varščino, ki jo prevzamemo pred prihodom in vrnemo po pregledu nepremičnine. V ozadju obeh pa je vaša lastna zavarovalna polica, ki mora biti sklenjena za nepremičnino, v kateri bivajo gostje proti plačilu, ne za lastniško bivanje, saj polica, ki opisuje napačen način uporabe, zahtevek zavrne. Za delovanje katerega koli od teh treh instrumentov so ključni dokazi: nepremičnino fotografiramo po vsaki menjavi gostov, zato sta tako stanje ob prihodu gosta kot stanje ob njegovem odhodu zabeležena z datumom. Majhne stvari se nenehno kvarijo. Popravimo jih iz prihodka in prikažemo na izpisku, nihče pa ne uveljavlja zahtevka za vinski kozarec.
- Ali bo to postalo moje delo?To je delo. Naše delo. Vi ne sodelujete v pogovoru z gosti, ne določate cen v koledarju, ne iščete čistilca in nikogar ne prijavljate pri nobenem organu. Od nas prejmete mesečni izpisek in občasno odločitev, ki povzroči strošek.
- Ali izgubim možnost uporabe svojega doma?Ne. Pred sezono označite datume, ki jih želite, in nepremičnino uporabljate sami. V praksi je vzorec nasproten pričakovanjem: lastniki prihajajo v predsezoni in posezoni ter za božič, ko je obala tako ali tako prijetnejša, in nepremičnino oddajajo v poletnih tednih, ko je verjetno ne bi uporabljali.
Ali lahko svoje stvari pustim v nepremičnini?Zaklenjena omara za lastnika je nekaj običajnega in večina naših lastnikov jo ima. Vse drugo mora biti nadomestljivo, saj se bo nekoč nekaj zlomilo ali izginilo. Praktično pravilo je, da v nepremičnini, ki jo uporabljajo gostje, ne sme biti ničesar, česar bi vam bilo žal izgubiti.
Ko je nepremičnina vaša
Najprej sami določite datume in koledar se oblikuje okoli njih. V praksi to pomeni, da nam pred sezono sporočite, katere tedne želite, pozneje pa lahko zablokirate vse druge datume, če ti še niso bili oddani. Potrjene rezervacije ni mogoče preklicati, da bi naredili prostor za vas. To je edina resnična omejitev in velja tudi za vsak hotel.O kompromisu je vredno govoriti odkrito, saj je to bistvo odločitve. Tedni, ko nepremičnina največ zasluži, so prav tisti, ko bi si najbolj želeli biti tam. Lastnik, ki želi vsako leto avgust in hkrati pričakuje, da bo nepremičnina pokrila svoje stroške, želi dve različni stvari. Bolje je to vedeti vnaprej kot ugotoviti junija. Lastniki, ki pridejo večkrat na leto in izberejo predsezono ali posezono, so s takšno ureditvijo običajno zelo zadovoljni. Lastniki, katerih edino potovanje je prva polovica avgusta, so običajno zadovoljnejši z nepremičnino, ki je preprosto samo njihova.In prispete v nepremičnino, ki je resnično pripravljena na vaš prihod, kar je pogosto spregledan vidik. Očiščena je po enakih standardih, kot jih lahko pričakuje gost, ki plača za bivanje, posteljnina je sveža, vse, kar je marca prenehalo delovati, pa je bilo popravljeno že marca, namesto da bi to odkrili vi ob enajstih zvečer s kovčkom na hodniku.
Če kratkoročni najem ni mogoč
Včasih je odgovor na prvo vprašanje ne. Skupnost je glasovala proti, občina je zaprla nove registracije ali pa stavba preprosto nikoli ni bila urejena za to. To ni konec nepremičnine in ni konec pogovora, pomeni le, da potrebujemo drugačen načrt.
- Dolgoročni najemČe stavba ne dovoljuje kratkoročnega najema, lahko nepremičnino običajno še vedno oddajate dolgoročno, le ne prek Airbnbja ali Bookinga. Mesečni prihodek je nižji in precej stabilnejši, namesto štiridesetih gostov pa je en najemnik. Kompromis je bistven: nepremičnina je zasedena, zato je sami ne morete uporabljati.
- Srednjeročni najem za nekaj mesecevMesečni zimski najemi so na tej obali pravi trg, saj severni Evropejci prihajajo sem prezimovat, poletni obiskovalci pa so že odšli. To je nekaj vmes: prihodek je boljši kot pri dolgoročnem najemu, nepremičnina pa je prosta v mesecih, ko si jo dejansko želite uporabljati.
- Na vašo željo lahko prevzamemo katerega koli od njijuOba sta na voljo na zahtevo in ne kot stalna storitev, zato nam povejte, mi pa bomo ocenili, ali je nepremičnina primerna. Če ga prevzamemo, nepremičnino objavimo na Idealisti, kjer najemniki na tej obali dejansko iščejo, fotografiranje pa plačamo sami. Za začetek sodelovanja ni pristojbine in za objavo ni treba ničesar plačati. Namen tega ni velikodušnost. Nepremičnina, ki zaradi neuspešnega oddajanja sameva, namreč ni vredna nič za nobenega od nas.
- Lastništvo in skrb za nepremičninoČe nepremičnina ne bo ustvarjala prihodka, se postavi vprašanje, kdo bo nadziral prazen dom. To je ločena in precej cenejša storitev ter druga stran.
- Počakajte in preverite znovaSkupnost lahko ponovno glasuje in občina lahko svoja pravila spremeni v katero koli smer. Če je danes odgovor ne, je vredno vedeti, kaj bi se moralo spremeniti, da bi postal pritrdilen. To vam lahko povemo, namesto da bi ugibali.
Nepremičnino sem že oddajal sam. Kaj se zgodi z mojim oglasom in ocenami?Koledar prevzamemo, namesto da bi začeli znova. Potrjene rezervacije spoštujemo pod vašimi obstoječimi pogoji, kjer je mogoče, pa obdržimo tudi obstoječi oglas, da se zgodovina ocen ne izgubi, saj oglas z ocenami za dve leti prinaša več kot nov oglas brez njih. Običajno se najprej spremenita cene in fotografije. Povejte nam, preden kar koli podpišete, saj je za primopredajo sredi sezone potrebno načrtovanje ob upoštevanju že obstoječih rezervacij.
Kaj preverimo, preden nastanejo stroški
To opravimo pred fotografiranjem, pred vložitvijo vloge za licenco in preden se izvede kakršno koli plačilo. Traja nekaj dni, ne tednov, večinoma pa gre za pisarniško delo. Rezultat je jasen odgovor: da in to je potrebno, ali ne in to je razlog. Če je odgovor ne, smo vsi prihranili veliko časa, vi pa niste plačali ničesar.| Kaj preverimo | Zakaj je to odločilno | Kaj prejmete |
|---|---|---|
| Sama nepremičnina | ||
| Dokumentacija o uporabi in bivanjski primernosti | Nepremičnine ni mogoče registrirati za turistično uporabo brez dokumentov, ki potrjujejo, da je v njej zakonito dovoljeno bivati. Pri novogradnji so ti dokumenti predloženi ob primopredaji, pri starejši rabljeni nepremičnini pa včasih povsem manjkajo, kar je težava, ki sega v čas pred Vami. | Potrjeno na podlagi dokumentov, pri čemer so navedene tudi vrzeli. Vse, kar manjka, posredujemo Vašemu odvetniku, ne nam. |
| Ali je na tem naslovu mogoča registracija | Vloga za dovoljenje za nepremičnino, ki ga ne more pridobiti, pomeni izgubo tednov in strošek odvetniškega honorarja, na koncu pa se vse vrne na začetek. | Preverjeno v registru, preden se vloži karkoli. |
| Razporeditev, ležišča in zakonske zahteve | Turistična nastanitev mora izpolnjevati minimalne zahteve, število gostov, ki jih lahko zakonito sprejmete, pa na prihodek nepremičnine vpliva bolj kot cena nočitve. | Pisno navedena zmogljivost in spremembe, potrebne za njeno povečanje. |
| Občina in register | ||
| Omejitve občine | Več mest je zaostrilo pravila za nove turistične najeme, odločitev pa se sprejema za vsako mesto posebej in včasih tudi za posamezno okrožje. Andaluzijski register ne bo sprejel registracije, če jo je mesto omejilo. | Trenutno stanje za Vaš točni naslov z datumom, da boste vedeli, kdaj je bilo preverjeno. |
| Ali se pravila pregledujejo | Pravilo, ki se bo kmalu spremenilo, je enako pomembno kot tisto, ki se je že spremenilo, to pa je razlika med tem, ali za ureditev porabite denar zdaj ali počakate tri mesece. | Kaj je znano in kaj ni, povedano jasno in ne predstavljeno kot gotovost. |
| Skupnost etažnih lastnikov | ||
| Statut skupnosti | Prepoved je lahko zapisana v statutu in je oseba, ki prodaja nepremičnino, preprosto nikoli ne omeni. To je isti dokument, ki ga Vaš odvetnik prebere pred nakupom. | Prebrano, z navedkom ustreznih določb za Vas. |
| Zapisniki sestankov | Odločilno glasovanje s tri petinsko večino je morda že potekalo ali pa je uvrščeno na dnevni red sestanka, o katerem Vas nihče ni obvestil. Glasovanje, načrtovano za naslednji mesec, lahko odloči o celotnem razlogu za Vaš nakup. | Pregledano tako daleč nazaj, kot obstajajo zapisi, z označenimi vsemi pomembnimi informacijami. |
| Dejansko stanje v skupnosti | Stavba, v kateri je oddajanje dovoljeno, vendar so sosedje do njega sovražno nastrojeni, je stavba, v kateri bo vsak gost pomenil novo pritožbo. To je presoja, ne dokument, vendar jo je vredno imeti. | Iskrena ocena, tudi kadar je razlog, da bi Vam svetovali, naj nakupa ne izvedete. |
| Ali bo to dejansko delovalo | ||
| Registracija gostov in operativne obveznosti | Vsakega gosta je treba registrirati za vsako bivanje, obveznost pa nosi gostitelj. To je nekaj, česar lastniki, ki oddajajo zasebno, najpogosteje ne vedo. | Urejeno pred prvo rezervacijo in izvedeno digitalno ob vsakem prihodu. |
| Dostop, ključi in vstop gosta | Varovano stanovanjsko naselje z dostopno kodo, ki je skupnost ne želi posredovati, ali stavba, v kateri vratar turističnih gostov ne sprejema, spremenita dobro nepremičnino v operativno neizvedljivo. | Praktično preverjeno, ne zgolj predpostavljeno. |
| Ali jo lahko pravočasno pripravimo | Odjava ob desetih in prijava ob treh pomenita štiri ure za temeljito čiščenje in menjavo posteljnine. Če naša ekipa ne more biti zanesljivo prisotna, nepremičnina presega obseg storitev, ki jih prevzemamo, in to bi Vam raje povedali, kot da jo sprejmemo. | Jasen odgovor da ali ne na podlagi dejanske lokacije nepremičnine. |
| Kaj nepremičnina potrebuje pred prvim gostom | Postelje, posteljnina, kuhinja, primerna za šest ljudi in ne le za dva, zatemnitev v spalnicah ter servisirana klimatska naprava. Nepremičnina, opremljena za lastnika, je le redko opremljena tudi za goste. | Seznam, v katerem je bistveno ločeno od tistega, kar je smiselno urediti pozneje. |
Kako se začne
Nakup obsega petnajst korakov in se konča s ključi. To je opis dogajanja po tem. Če ste kupili prek nas, je bilo preverjanje primernosti za oddajanje iz koraka 01 že opravljeno pred Vašo rezervacijo, zato se ta postopek začne pri koraku 02. Če niste, se začne z naslovom in telefonskim klicem.Korak 15 od 15 in naprej
- Preverjanje primernostiBrezplačno, približno dniPosredujete nam naslov in poveste, kaj želite početi z nepremičnino. Preverimo vse tri ravni in vam pošljemo pisni odgovor z obrazložitvijo. To je brezplačno, ne glede na to, ali se odločite nadaljevati ali ne, in prav ta korak določi vse, kar sledi.New buildPri investitorju vnaprej preverimo, ali pravila skupnosti dovoljujejo kratkoročni najem, saj pri novogradnji morda še ni zapisnikov sej, statut pa je osnutek investitorja. Odgovor je veliko lažje pridobiti pred zaključkom nakupa kot po njem.ResalePreberemo statut in zapisnike sej, vaš odvetnik pa jih preveri. Pri nepremičnini, ki je bila že oddajana, preverimo tudi, ali se obstoječa registracija prenese ali je treba vložiti novo, saj prodajalci običajno predvidevajo prvo možnost, ki pa ni vedno pravilna.
- Stojimo v nepremičniniPred objavoNepremičnine, ki je nismo videli, ne prevzamemo. Ob ogledu se pokaže pravi odgovor: kako bo nepremičnina videti na fotografijah, koliko ljudi lahko v njej udobno prespi, ne le tehnično, kaj manjka, ali je terasa razlog, da jo kdo rezervira, in kako hitro lahko naša ekipa pride v nepremičnino in jo zapusti na dan menjave gostov.
- Licenca z vašim odvetnikomTedniRegistracijo vloži vaš odvetnik, pripravimo pa jo skupaj z vami. Hkrati vam povemo, kaj nepremičnina potrebuje pred prihodom prvega gosta, pri čemer ločimo bistveno od tistega, kar lahko počaka do konca prve sezone.
- Fotografije, objava in cenePribližno dniProfesionalne fotografije, objava, pripravljena za vsak kanal, cenovni koledar, oblikovan za sezono, v kateri se nepremičnina začne oddajati, ter objava nepremičnine na platformah prek enega koledarja. Vse to je vključeno v provizijo in za nič od tega vam ne izstavimo računa.
- Prvi gost in prvi obračunOd takrat naprejPrihajajo rezervacije, med njimi pripravimo nepremičnino za naslednje goste, čez mesec dni pa prejmete prvi obračun in prvo izplačilo. Nato se vam oglasimo, kadar je treba o čem odločiti, sicer pa enkrat mesečno.
Sami ali ne
Ista nepremičnina, ista sezona, dva načina. Levi stolpec prikazuje, kaj v resnici pomeni zasebno oddajanje iz Češke, ne njegove karikirane različice.| Sami ali prek druge agencije | Z Arevont | |
|---|---|---|
| Kdo je preveril, da ga lahko oddate | Običajno nihče. Agent je rekel, da je dovoljeno, ali pa je bilo v objavi navedeno, da je licenca na voljo, vendar nič od tega ni dokument. | Mi, na vseh treh ravneh, še preden karkoli plačate. Odgovora agenta ne obravnavamo kot potrditev. |
| Kdo odgovori gostu ob enajstih zvečer | Vi, v angleščini, v drugem časovnem pasu, glede kotla, ki ga še nikoli niste videli. | Mi, v jeziku gosta, vi pa za to izveste iz obračuna. |
| Kdo čisti med bivanji | Čistilni servis, ki ga še nikoli niste srečali, naročen prek sporočila, za njegov izostanek pa izveste od naslednjega gosta. | Naši čistilci, zaposleni pri nas in razporejeni po urniku, ki ga nadzorujemo. |
| Kdo prijavi goste policiji | Vi, ob vsakem bivanju, pri čemer večina zasebnih gostiteljev sploh ne ve, da ta obveznost obstaja. | Opravljeno digitalno ob vsaki prijavi gosta kot del storitve. |
| Kdo plača pokvarjen bojler avgusta | Vi, s plačilom iz Češke, potem ko najdete vodovodarja, ki odgovarja v jeziku, ki ga ne govorite. | Plačano iz prihodkov po dejanskih stroških in razčlenjeno na obračunu, pri čemer je nekdo prisoten med izvedbo del. |
| Kaj se zgodi v mesecu brez rezervacij | 0 €, objava pa še naprej sameva. | 0 €. Provizija je delež prihodkov, zato brez prihodkov ni niti provizije. |
| Koliko stane, ko oddajate | Provizija platforme in vaš lastni čas, ki je strošek, ki ga nihče ne upošteva. | 20 % + DDV od rezervacije, poleg lastne provizije platforme, pri naših neposrednih gostih pa provizije platforme sploh ni. |
| Jezik, v katerem vse poteka | V španščini z občino, skupnostjo in obrtnikom. V angleščini z gosti. | Češko z nami, vse drugo uredimo mi. |
Stanovanje je bilo smiselna izbira. Izid je določil sestanek, ki ga ni omenil nihče.
To je eden od primerov, ki so že na naši domači strani, vendar bolj sodi na to stran kot na katero koli drugo, saj je bil kratkoročni najem edini razlog, zaradi katerega je stranka kupovala. Stanovanje v Mijasu za 495.000 €, ki je ustrezalo proračunu in načinu, na katerega ga je stranka želela uporabljati. Stanovanje je bilo že rezervirano in varščina je bila plačana.- Kaj je stranka kupovalaStanovanje, ki je ustrezalo proračunu in načrtu. Kratkoročni najem je bil del tega načrta. Nepremičnina je bila rezervirana, rezervacijska varščina pa plačana.
- Kaj smo ugotoviliSkupaj z odvetnikom smo ugotovili, da je bil kmalu po rezervaciji načrtovan sestanek skupnosti in da je dnevni red vključeval glasovanje o kratkoročnih najemih. Informacija, od katere je bilo odvisno, ali je bil nakup smiseln, ni bila navedena v oglasu.
- Kaj smo storiliPriporočili smo, da ne nadaljujejo samodejno samo zato, ker je bila nepremičnina že rezervirana. Počakali smo na izid glasovanja.
- Kako se je končaloGlasovanje ni dovolilo tega, na kar je stranka računala. Priporočili smo, naj nakupa ne izvede. Rezervacijska varščina je bila vrnjena, stranka pa je odstopila od posla.
Stranka se ni izognila le slabemu nakupu. Prav tako ni izgubila rezervacijske varščine.
Način plačila
- GostiteljPlača nočno ceno in strošek čiščenja. Platforma od tega pred nakazilom nam odšteje svojo provizijo, gost, ki rezervira neposredno pri nas, pa tega stroška nima.
- ViNa začetku ne plačate ničesar in ničesar ne plačate mesečno. Naših 20 % in lastni stroški nepremičnine se odštejejo od prihodka, ki ga ustvari nepremičnina, oboje pa je razčlenjeno na istem izpisku.
- Arevont20 % vsake rezervacije, strošek čiščenja, zmanjšan za strošek pranja perila, ter 25 € na uro, kadar mora nekdo ostati v nepremičnini zaradi obrtnika. To je vse. Od nikoder drugod ne pride nič in obrtniku se za posredovanje ne zaračuna nič.
Za začetek ni treba ničesar plačati in ničesar ni treba plačati v mesecu brez rezervacij. Pogodba se nadaljuje, vi pa jo lahko kadar koli prekinete, pri čemer se potrjene rezervacije ob odhodu upoštevajo.Če za nepremičnino izvajamo tudi kratkoročni najem, ločenega upravljavskega nadomestila sploh ni: skrbniški del je že vključen v najemno provizijo. To ni popust, izmišljen za to stran, temveč način, kako sta bili storitvi od nekdaj povezani.Vse, kar že imate od nas, ostane nespremenjeno. Stiki, odgovori in običajna pomoč po izročitvi ključev nimajo cene in je nikoli ne bodo imeli, ne glede na to, ali nepremičnina ustvari en evro ali ne.
Sami skrbimo za upravljanje nepremičnine, čiščenje in celovito izvajanje kratkoročnih najemov.
Česa vam ne bomo povedali in kdaj tega ne smete storiti
Ne jamčimo za zasedenost in ne jamčimo za prihodke, tako kot ne bi smel noben pošten upravitelj. Prihodek nepremičnine je odvisen od trga, same nepremičnine, njenih ocen in določene cene, mi pa nadzorujemo zadnja dva od teh štirih dejavnikov. Kdor vam pove številko, še preden si je ogledal vašo nepremičnino in preden je minila prva sezona, vam sporoča nekaj, česar ne more vedeti.Tudi zato na tej strani ni nikjer navedenega enega samega podatka o prihodku. Ni stopnje zasedenosti, povprečne nočne cene ali donosa. V stari različici te strani smo imeli takšne številke, vendar so bile to nepreverjene približne vrednosti, kar je slabše, kot če jih sploh ne bi bilo. Ko bomo tukaj objavili številke, bodo resnične in iz nepremičnin, ki jih dejansko upravljamo. Do takrat je odsotnost številk pošten odgovor.Najemanje je edino resnično tveganje celotnega nakupa in to je vredno ponoviti tako na koncu kot na začetku. Spremljali smo kupce, ki so celoten proračun zasnovali na prihodkih od najema, nato pa ugotovili, da je njihova skupnost glasovala proti kratkoročnim najemom. Če je najem razlog, zaradi katerega kupujete, to preverite pred rezervacijsko varščino, ne glede na to, ali to storite z nami ali z nekom drugim.To počnemo samo na območju od Manilve do Marbelle: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís in Marbella. Zunaj teh petih krajev rečemo ne. Upravitelj, ki na dan menjave gostov ne more imeti čistilca na vratih, je telefonska številka, ne pa organizirana storitev, zato bi bilo zaračunavanje vašega denarja za takšno storitev slabše, kot če te strani sploh ne bi bilo. Iz istega razloga prevzamemo le omejeno število nepremičnin.Obstaja tudi različica vas, ki tega ne bi smela početi. Če je vaše edino potovanje v letu prva polovica avgusta, vam bo najem odvzel tedne, ki jih dejansko želite preživeti tam. Če je nepremičnina nekje, kjer je zunaj sezone malo življenja, jo boste morda oddali za deset tednov, nato pa bo dvainštirideset tednov prazna, kar pomeni veliko menjav za zelo malo prihodka. Če preprosto ne želite, da bi kdo drug spal v vaši postelji, je to povsem upravičen odgovor in za vas obstaja cenejša storitev: nekdo skrbi za nepremičnino, v njej pa nihče ne biva.
Najpogostejša vprašanja o kratkoročnem oddajanju
- Kakšna je vaša provizija in ali je treba plačati še kaj drugega?
- 20 % vsake rezervacije, odštetih od prihodka iz najema po odbitju lastnih stroškov nepremičnine. Za začetek ni treba ničesar plačati, prav tako ni mesečne pristojbine, pristojbine za objavo ali stroška fotografiranja. Točen odstotek za vašo nepremičnino potrdimo, preden se za kar koli odločite, saj je upravljanje nepremičnine, ki jo je težje oddajati, dražje. Edine druge postavke, ki se lahko pojavijo na izpisku, so lastna provizija platforme, stroški, ki jih je imela nepremičnina, in 25 € na uro, če je moral nekdo ostati tam zaradi obrtnika.
- Kdaj in kako prejmem plačilo?
- Mesečno na račun v vašem imenu v Španiji, skupaj z izpiskom, na katerem so prikazane vse rezervacije, vsi stroški in provizija. Za to potrebujete španski bančni račun. Če ga še nimate, je to ločena in preprosta zadeva, o kateri imamo posebno stran.
- Kdo prijavi goste policiji?
- Mi, digitalno, ob vsaki prijavi gosta. Španija to zahteva za vsakega gosta pri vsakem bivanju, obveznost pa je na strani gostitelja in ne Airbnbja ali Bookinga. To je ena od dveh stvari, ki ju lastniki, ki oddajajo zasebno, najpogosteje ne poznajo. Druga je, da mora biti nepremičnina registrirana, preden jo je sploh dovoljeno oglaševati.
- Ali lahko nepremičnino uporabljam sam?
- Da. Datume, ki jih želite, pred sezono blokirate in jo uporabljate. Edina omejitev je, da potrjene rezervacije ni mogoče preklicati, da bi naredili prostor, kar je enako pravilo, kot velja za vsak hotel. Večina lastnikov, ki jim ta ureditev ustreza, pride v predsezoni in ob božiču, nepremičnino pa oddaja poleti.
- Kaj se zgodi, če se med bivanjem gosta v nepremičnini kaj pokvari?
- Mi se s tem ukvarjamo. Manjša popravila se opravijo še isti dan iz prihodka in se prikažejo na vašem izpisku, skupaj s pripadajočim računom. Za vse, kar je drago, pred izvedbo pridobimo ceno in vam pošljemo sporočilo, razen če povzroča neposredno škodo. V tem primeru najprej preprečimo nadaljnjo škodo in vas pokličemo takoj zatem. Gost vas ne bo kontaktiral zaradi bojlerja.
- Ali jamčite za najmanjši prihodek ali najmanjše število nočitev?
- Ne, in tega ne bi smel jamčiti noben pošten upravitelj. Rezultati so odvisni od trga, nepremičnine, njenih ocen in določene cene. Pred začetkom vam bomo povedali, ali menimo, da se bo nepremičnina dobro oddajala, tudi kadar je odgovor negativen. Raje izgubimo nepremičnino iz portfelja, kot da prevzamemo takšno, zaradi katere bi bil lastnik razočaran.
- Koliko časa mine od prvega klica do prvega gosta?
- Preverjanje primernosti traja nekaj dni. Pridobitev dovoljenja in registracija prek vašega odvetnika trajata dlje, in sicer nekaj tednov, ne dni. Fotografiranje, objava oglasov in določitev cen trajajo nekaj dni, ko je nepremičnina pripravljena. Časovnega poteka običajno ne določa dokumentacija, temveč to, ali je nepremičnina opremljena in pripravljena za goste. Pri prazni nepremičnini, kupljeni brez opreme, je to ločeno opravilo z lastnim rokom izvedbe.
- Ali v Španiji plačujem davek od prihodka iz najema?
- Da, pri čemer se obdobja, ko je nepremičnina oddana, obravnavajo drugače kot obdobja, ko jo uporabljate ali je prazna. Dovoljene stroške je mogoče odšteti od prihodka iz najema, kadar so izpolnjeni zakonski pogoji, izračun pa je odvisen od vašega davčnega rezidentstva in načina uporabe nepremičnine. Nismo davčni svetovalci in se za njih ne predstavljamo. Zagotovimo vam mesečne podatke, ki jih vaš svetovalec potrebuje, v obliki, ki jo zahteva.
