Pregled nepremičnine na Costa del Sol
Tehnični pregled pomeni, da strokovnjak pregleda nepremičnino in zapiše, kaj je z njo dejansko narobe. Tega dela ne opravljamo sami. Pridobimo preglednika ali arhitekta, ga pravočasno vključimo in poskrbimo, da se njegove ugotovitve pretvorijo v nekaj konkretnega: ceno, pogoj, popravilo pred podpisom ali razlog, da nepremičnine sploh ne kupite. Povemo tudi, kdaj naročilo pregleda ni smiselno, saj ni potreben pri vsakem nakupu.
Kdo si dejansko ogleda stavbo
Pred nakupom nepremičnino pregledajo štiri različne osebe, vendar le ena od njih išče napake. To je dobro vedeti, preden predpostavite, da je nekdo že preveril stvar, ki vas skrbi.Strokovnjaki poskrbijo za strokovni del. Mi poskrbimo, da je vse usklajeno: da je rezervirana prava oseba, da lahko vstopi v nepremičnino, da njeno poročilo prispe pred rokom, ki ga mora ujeti, in da to, kar je zapisala, ne ostane preprosto v vašem e-poštnem nabiralniku.
| Kdo | Na čigavi strani so | Kaj dejansko počnejo |
|---|---|---|
| Tehnični preglednik ali arhitekt | Vaš | Pregleda nepremičnino, konstrukcijo, streho, vlago, napeljave in bazen ter zapiše svoje ugotovitve. To je pravi tehnični pregled, pri starejših nepremičninah pa odkrije stvari, ki bi se sicer pokazale šele po vselitvi. |
| Odvetnik | Vaš | Preveri dokumentacijo, ne stavbe: lastništvo, bremena in dolgove, dolgove do skupnosti etažnih lastnikov, zakonitost stavbe, uporabno dovoljenje in napake pri načrtovanju. Nepremičnina je lahko v popolnem fizičnem stanju, vendar je še vedno slab nakup, in obratno. |
| Bančni cenilec | Banka | Določi vrednost za namene hipoteke. Iskanje napak ni njegovo delo. To ni tehnični pregled in ga ne nadomešča. |
| Zastopnik prodajalca | Prodajalec | Zastopa drugo stran, kar je njegova vloga in povsem legitimno. Njegov opis stanja je prodajni opis, ne pregled. |
| Izvajalci | Nihče, dokler jih ne najamete | Pridejo pozneje, ko je treba nekaj ovrednotiti ali popraviti. Predračun za delo prav tako ni pregled stavbe, izvajalec, ki želi dobiti delo, pa ni oseba, ki bi vam povedala, ali je delo sploh potrebno. |
| Arevont | Vaš | To sploh ni tehnična vloga. Povemo, kdaj je pregled smiselno naročiti, uredimo strokovnjaka, mu omogočimo dostop, uskladimo čas s datumom podpisa in njegove ugotovitve vključimo v pogajanja z vašim odvetnikom. |
Ali pregled opravite sami?Ne, in ne bi želeli, da to sprejmete, če bi ga. Nismo arhitekti ali gradbeni inženirji. Uredimo strokovnjaka, smo prisotni, ko vam ustreza, in poskrbimo za vse, kar je povezano s pregledom. Poročilo je njegovo in na njem je njegovo ime.
Česa bančna cenitev ne pove
To je najdražji posamezni nesporazum na strani kupca pri nakupu v Španiji, njegovo razjasnitev pa nič ne stane. Če najemate špansko hipoteko, bo cenilec obiskal nepremičnino. Uradna oseba jo bo obhodila z merilno napravo. Zelo lahko je skleniti, da je bila stavba zato že pregledana.Ni bila. Hipotekarna cenitev obstaja zato, da banki pove, koliko je vredno njeno zavarovanje. Cenilec potrdi, da se nepremičnina ujema z dokumentacijo, zabeleži njeno navidezno stanje ohranjenosti, jo izmeri in fotografira. Vse v tem poročilu je usmerjeno v številko, ta številka pa je namenjena posojilodajalcu.
Na kaj odgovarja to poročiloČesa vam še vedno ne pove
- Bančna cenitev (tasación)
- Koliko je nepremičnina vredna kot zavarovanje posojila v skladu z nacionalnimi pravili vrednotenja. Obisk je resničen in tehnik usposobljen, vendar je njegova naloga določiti vrednost, ne odkriti napak. Vlaga za omaro ne spremeni zneska, ki ga potrebuje banka.
- Odvetnikov pravni pregled
- Ali je stvar, ki jo kupujete, pravno takšna, kot je videti: kdo je njen lastnik, kakšne dolgove ima, ali je bila zgrajena in razširjena z dovoljenjem ter ali obstaja uporabno dovoljenje. Ne odgovori na vprašanje, ali streha pušča.
- Energetska izkaznica
- Črkovna ocena, ki jo mora imeti prodajalec. Izračuna se na podlagi konstrukcije in napeljav, običajno brez odpiranja česar koli, slaba ocena pa je pokazatelj tekočih stroškov, ne seznam napak.
- Oglas in opis nepremičnine agenta
- Kako se nepremičnina prodaja. »Dobro stanje« in »nedavno prenovljeno« sta običajna prodajna izraza brez opredeljenega pomena, fotografije pa so bile posnete zato, da bi si jo želeli ogledati.
- Tehnični pregled
- Stanje same stavbe, ki ga opiše nekdo, ki nima interesa, da bi bila prodaja uspešna. To je edini od petih pregledov, katerega namen je odkriti, kaj je narobe.
Noben od preostalih štirih ni nepošten. Vsak dobro odgovori na svoje vprašanje. Napaka je računska: sešteti štiri poročila in predpostaviti, da skupaj zajemajo celotno stavbo.
Sources
Banka pošilja cenilca. Ali še vedno potrebujem pregled?Odgovarjata na različni vprašanji. Cenilec banki pove, koliko je nepremičnina vredna kot zavarovanje. Iskanje napak ni del njegovega dela, zato cenitev ne nadomesti tehničnega pregleda in je ni mogoče razumeti kot tak pregled.
Kdaj se pregled splača in kdaj pravimo, da se ne
Tehnični pregled je v Španiji prostovoljen. Zakonsko ga ni treba naročiti in večina španskih kupcev tega ne stori. To ni razlog, da ga izpustite, pomeni pa, da vas nihče v postopku ne bo opominjal nanj. Iskreno vprašanje zato ni »ali bi to moral storiti vsak«, temveč »ali bi to tukaj kaj spremenilo«.Inšpektorja naročimo tam, kjer je to smiselno, ne pri vsakem nakupu. Približno tako je pri nas postavljena meja.
- Starejša nepremičnina in vse, kar ima lastno strehoStarost je najpomembnejši posamezni razlog. Hiša ima lastno streho, lastno odvodnjavanje in pogosto tudi lasten bazen ter vrt, vsaka od teh stvari pa je sistem, ki se obrabi po urniku, o katerem vas nihče ni vnaprej obvestil.
- Vidna dela, dozidave ali sprememba namembnostiVedno, ko je bilo nekaj dozidano, zaprto ali spremenjeno v spalnico, se pojavita dve vprašanji: ali je bilo izvedeno kakovostno in ali je bilo izvedeno zakonito. Inšpektor odgovori na prvo, odvetnik na drugo, zato se ju splača zastaviti skupaj.
- Vse z znaki vlageSveža barva na eni nizki steni, razvlaževalnik v kotu pri ogledu nepremičnine, stanovanje v pritličju z vrtom nad nivojem tal. Vlaga je napaka, ki jo ta obala najbolj zanesljivo povzroča, in tista, ki se na fotografijah najslabše pokaže.
- Nepremičnina, ki je samevalaMeseci brez kogar koli v njej in manjše okvare se tiho kopičijo: tesnila, črpalke, bazenska tehnika, kotel, klimatska naprava, ki dve poletji ni bila uporabljena.
- Velik nakupNe zato, ker bi bile drage nepremičnine slabše. Ker je enako sorazmerno tveganje večja številka in ker pri tej ravni ugotovitev običajno ni vidna, prav zato pa jo mora nekdo poiskati.
- Ko sami ne morete biti tamČe odločitev sprejemate na Češkem na podlagi fotografij in našega videoposnetka, je specialist, ki stoji v stavbi, tisti del postopka, ki vam manjka, ne dodatna storitev.
Obstaja pa še druga plat, o kateri bi vas raje obvestili, preden porabite denar. Pri novogradnji v času veljavnosti garancij ne gre za pregled, temveč za pregled primopredaje, ki spada na spodnjo povezano stran. Pri majhnem, novejšem in dobro vzdrževanem stanovanju brez posebnosti pregled pogosto le potrdi, kar je že pokazal skrben ogled, zato je smiselneje plačati specialistično ponudbo za eno stvar, ki vas dejansko zanima.Preizkus, ki ga uporabljamo, je preprost: ali bi lahko ugotovitev realno spremenila vašo odločitev, ceno ali pogodbeni pogoj. Če je odgovor ne, vam bomo to povedali, namesto da bi naročili nekoga. To ni naš denar in tudi ne naše popoldne, zato nimamo razloga organizirati pregleda, ki se ne izplača.
Rabljena nepremičnina v primerjavi z novogradnjo: zakaj je pregled drugačna naloga
Fizični pregled je v obeh primerih videti podoben. Njegov NAMEN pa je povsem drugačen, razlika pa je v tem, kdo mora pozneje kaj popraviti.
| V čem se razlikujeta | Rabljeno | Novogradnja |
|---|---|---|
| Jamstvo | Nihče. Prodajalec odgovarja le za skrite napake, za katere je vedel in jih prikril, rok za uveljavljanje takega zahtevka pa je kratek. | Deset let za konstrukcijo, tri leta za inštalacije, eno leto za zaključna dela. Plačila, izvedena pred zaključkom nakupa, so pokrita z bančno garancijo. |
| Kdo odpravi ugotovljeno | Vi, ko je nepremičnina enkrat vaša. Zato mora biti ugotovitev znana pred podpisom, dokler lahko še vpliva na ceno ali pogoje. | To stori investitor na svoje stroške, kar je namen seznama snagging. |
| Stanje in oprema | Odvisno od starosti. Sčasoma pričakujte zamenjavo kuhinje in kopalnic, pa tudi druge stvari se bodo začele oglašati. | Vse je novo. Preveri se, ali je bilo delo pravilno dokončano in ali ustreza temu, kar ste izbrali. |
| Energija | Nižji razredi in višja poraba kot pri novogradnji. To se pokaže na računih, ne pri nakupni ceni. | Najvišji razredi, nižja poraba, nižji računi. |
| Koliko je ugotovitev vredna | Vzvod ali razlog za odstop. Spremeni vašo odločitev in znesek. | Seznam del z določenim rokom in nekom, ki jih mora pogodbeno odpraviti. |
To je tudi iskren argument proti domnevi, da je rabljena nepremičnina cenejša pot. Rabljena nepremičnina pogosteje pomeni obnovo ali zaporedje postopnih del: kuhinje, kopalnice, klimatska naprava in še nekaj, česar nihče ni pričakoval, ko so podrli steno. Zlahka lahko na koncu plačate enako ali več. Pregled je način, da ta računica ne ostane presenečenje, temveč postane številka, ki jo poznate, preden podpišete.
Sources
Ali to potrebujem pri novogradnji?Običajno ne v tej obliki. Za novogradnjo veljajo desetletne, triletne in enoletne garancije, zato je takrat treba opraviti pregled ob primopredaji in pripraviti seznam napak za investitorja, kar je drugačna storitev. Če je novogradnja že dolgo dokončana in neprodana ali če kupujete stanovanje, pripravljeno za vselitev, od zasebnega prodajalca in ne od investitorja, se znova uporabljajo pravila za rabljeno nepremičnino.
Prodajalec pravi, da nepremičnina nima napak. Ali je to zavezujoče?To ni enako garanciji. Pri rabljeni nepremičnini prodajalec odgovarja za skrite napake, za katere je vedel in jih zamolčal, zato morate dokazati, kaj je vedela druga oseba, v kratkem roku in šele po tem, ko je nepremičnina že vaša. To je precej slabši položaj kot ugotovitev, ki ste jo imeli pred podpisom.
Kaj se zgodi po prejemu poročila
Poročilo, ki ničesar ne spremeni, ni bilo vredno naročila. To je del storitve, ki je dejansko naš, in prav zato želimo, da je pregled opravljen dovolj zgodaj, da lahko vpliva na izid.
- Poročilo pregledamo skupaj z VamiPoročila so v španščini ali angleščini in napisana za tehničnega bralca. Skupaj z Vami jih pregledamo in ločimo tri skupine, ki so vedno prisotne: stvari, ki so običajne za tako staro nepremičnino, stvari, ki bodo kmalu povzročile stroške, in stvari, ki spremenijo odločitev.
- Ugotovitve, ki zahtevajo dokumentacijo, predamo odvetnikuPrizidek, zgrajen brez dovoljenja, zaprta terasa ali bazen, ki ni naveden v zemljiškoknjižnem opisu. Fizična ugotovitev je začetek pravnega vprašanja, to vprašanje pa mora pred gradbenikom obravnavati Vaš odvetnik.
- Ugotovitvi lahko določimo strošekNapaka brez stroška popravila ni pogajalsko izhodišče, temveč vir negotovosti. Če poročilo samo ovrednoti potrebna dela, ta znesek posredujemo prodajalcu. Če jih ne, lahko pred pogajanjem o ceni pridobimo ponudbo izvajalca za popravilo, tako da zahtevate konkreten znesek za konkretno popravilo, ne pa izražate občutka o nepremičnini. Povejte nam in ga bomo pridobili; nekaj dni, potrebnih za to, se splača počakati pri vsem, glede česar bi se dejansko pogajali.
- Kjer je potreben arhitekt, ga vključimoNekatere ugotovitve presegajo področje, o katerem lahko poda odgovor inšpektor. Ali je mogoče prizidek legalizirati, kaj bi prenova v resnici zahtevala, ali je načrtovana razporeditev sploh izvedljiva in koliko bi vse to stalo. To so vprašanja za arhitekta, zato ga vključimo v obravnavo. Gre za ločenega strokovnjaka z ločenim honorarjem, ki Vam ga neposredno sporoči, mi pa pri tem ne prejmemo ničesar.
- Kar je mogoče popraviti, postane zahteva, ne pritožbaNa podlagi poročila Vaš odvetnik in mi natančno določimo, kaj je treba dokumentirati, popraviti ali obračunati, ter to predstavimo prodajalcu. To je povsem drugačen pogovor kot zahteva po znižanju cene, ker se nepremičnina zdi dotrajana.
- To se odrazi v ceni, pogojih ali rokuUgotovitev lahko pomeni znižanje cene, postane pogoj, ki ga je treba izpolniti pred zaključkom nakupa, ali pa popravilo, ki ga najprej izvede prodajalec. Katera od treh možnosti je prava, je odvisno od ugotovitve in motiviranosti druge strani, prav temu pa so namenjena pogajanja.
- Včasih je odgovor: odnehajteStrankam smo že svetovali, naj ne nadaljujejo, ko je pravni ali tehnični pregled razkril nekaj resnega. Nihče ne uživa v takem pogovoru, vendar je to še vedno ceneje od druge možnosti. Odločitev, da nepremičnine ne kupite, je legitimen izid nakupnega postopka in tako jo tudi obravnavamo.
Kaj tehnični pregled v resnici zajema
Pregled je vizualen in neinvaziven ter zajema dele stavbe, do katerih je mogoče dostopati. Strokovnjak zabeleži stanje vsakega elementa, ugotovljene napake, njihovo navidezno resnost in elemente, ki jih je treba odpreti, preden je mogoče podati zanesljivo oceno. Obseg se razlikuje glede na nepremičnino in izbranega strokovnjaka, zato to obravnavajte kot okviren opis dela, ne kot nespremenljiv seznam.| Kaj se pregleda | Zakaj je pomembno | Kaj naredimo z ugotovitvijo |
|---|---|---|
| Stavba | ||
| Konstrukcija in temelji | Razpoke, premiki in posedanje so ugotovitve, zaradi katerih se lahko nakup ustavi, namesto da bi se cena le ponovno določila. Tudi pri ogledu nepremičnine jih je najtežje zaznati, saj je vidni znak pogosto lasasta razpoka na nepravem mestu. | Če je težava resna, poročilo navede, kaj je treba dodatno preučiti, mi pa do razjasnitve postopek na tej točki ustavimo. Ničesar ne podpišemo, dokler konstrukcijsko vprašanje ni razrešeno. |
| Streha, terase in hidroizolacija | Na tej obali streha večino leta nima posebne vloge, nato pa se izkaže v nekaj dneh močnega dežja. Ravna streha ali terasa nad bivalnim prostorom je mesto, skozi katero začne vdirati voda. | Ocena stroška popravila postane argument pri ceni. Zastajanje vode, poškodovana membrana ali terasa z napačnim odtokom postane pogoj pred zaključkom nakupa. |
| Fasada, meteorna voda in odvodnjavanje | Žlebovi in odtočne cevi tukaj pogosto sploh niso nameščeni, zato dež teče po steni in v njen spodnji del. To je krajevno običajno, vendar bo težava z vlago pozneje še vedno Vaša. | Preverimo, kaj je skupnost etažnih lastnikov o tem že sklenila, saj je fasada običajno skupna, popravilo pa lahko pomeni posebno dajatev in ne Vašega lastnega dela. |
| Vlaga in zamakanje | Kapilarna vlaga je pogosta v stanovanjih v pritličju in hišah, zgrajenih brez hidroizolacijskega sloja, sveža barva pa jo med ogledom popolnoma skrije. To je najbolj zanesljivo podcenjena napaka na območju Costa del Sol. | Odčitki se izvajajo z merilnikom vlage in ne zgolj na pogled. Odčitek je številka, ki jo lahko predstavite prodajalcu, občutek pa ni. |
| V notranjosti nepremičnine | ||
| Okna, vrata in mizarska dela | Stari aluminijasti okvirji brez toplotnega prekinjevalnika, enojna zasteklitev in dotrajana tesnila so razlika med stanovanjem, ki ohranja temperaturo, ter tistim, v katerem klimatska naprava deluje vse poletje, pa je še vedno hrupno. | To je običajno strošek in ne kriza. Ocenimo ga in ga vključimo v ponudbo kot znan znesek, ne kot presenečenje v prvem letu. |
| Elektrika | Napeljave iz drugega desetletja so lahko varne, vendar še vedno precej ne dosegajo tega, kar zahtevajo veljavni predpisi, od njih pa je odvisno, ali lahko dodate indukcijsko kuhalno ploščo, polnilnik za avtomobil ali drugo klimatsko napravo. | Preverijo se delovanje razdelilne omarice, tokokrogov in ozemljitve. Če poročilo na to opozori, električar pripravi ponudbo za posodobitev, preden se zavežete, ne pozneje. |
| Vodovod, topla voda in odtoki | Starost cevi, vodni tlak ter dejansko odtekanje vode iz prh in kuhinje. Počasno odtekanje in nizek tlak sta težavi, s katerima se vsak dan živite, in sta nevidna na vsaki doslej posneti fotografiji. | Odprejo se pipe in preverijo odtoki. Če to kaže na cevi v stenah, je to natanko vrsta zadeve, ki jo je treba urediti pred podpisom in ne pozneje. |
| Klimatske naprave in ogrevanje | Naprave imajo življenjsko dobo in servisno zgodovino, zato »deluje« aprila ne pomeni isto kot »deluje« avgusta. Zamenjava je konkreten strošek za celotno nepremičnino. | Ogrevanje in hlajenje se po možnosti preizkusita. Starost in stanje se skupaj z energijskim razredom vključita v oceno obratovalnih stroškov. |
| Kuhinja in kopalnice | Pri rabljeni nepremičnini lahko pričakujete, da boste ti dve sobi nekoč morali zamenjati. Vedeti, ali bo to treba storiti zdaj ali čez osem let, predstavlja večino proračuna za prenovo. | Tako postane to načrtovan strošek z določenim datumom, kar je razlika med prenovo in izrednim primerom. |
| Zunanjost in skupni deli | ||
| Bazen, rastlinje in namakanje | Zasebni bazen je stroj in ne le jama v tleh: črpalka, filtracija, cevi in samo korito. Puščanja so draga in niso vidna, dokler je bazen poln. | Če poročilo izpostavi kakršno koli težavo, jo preveri strokovnjak za bazene, strošek obratovanja pa se vključi v vaš izračun stroškov lastništva. |
| Vrt, meje in to, kar je zgrajeno, kjer je | Kar je na parceli, se mora ujemati s tem, kar je na načrtu. Veranda, shramba, pergola ali preurejena klet, ki obstaja v resnici, ne pa tudi na papirju, je pravni problem v fizični preobleki. | Ugotovitev glede fizičnega stanja se neposredno posreduje vašemu odvetniku. To je najpogostejši primer, ko se tehnični pregled spremeni v pravnega. Jasno mora biti, kdo odgovarja na katero vprašanje: inšpektor opiše, kaj tam stoji, ali se to ujema z vpisom v zemljiško knjigo in katastrskim zapisom, ter ali je mogoče stanje urediti ali pa obstaja uporabno dovoljenje. To so vprašanja za odvetnika in ne za inšpektorja. Trije zapisi in ena stavba, zato je običajno, da se med seboj ne ujemajo. |
| Skupni deli in načrtovana dela | Dvigalo, garaža, streha, bazen in fasada so skupni, skupen pa je tudi račun. Skupnost etažnih lastnikov, ki je že izglasovala drago popravilo, vas je zavezala k plačilu vašega deleža, še preden prispete. | Fizično stanje izhaja iz pregleda, zapisniki in dolgovi pa od odvetnika, mi pa poskrbimo, da se oboje prebere skupaj in ne ločeno. |
| Energijski razred in tekoči stroški | Starejša nepremičnina je uvrščena v nižje razrede z višjo porabo, kar se pokaže vsak mesec in ne le enkrat pri notarju. | Vključi se v izračun stroškov lastništva skupaj s stroškom skupnosti in letnimi davki, tako da se cenejši nakup pošteno primerja z novejšim. |
Mesto pregleda v postopku nakupa
Celoten nakup obsega petnajst korakov, od prvega klica do ključev. Tehnični pregled ima časovno okno, ki je ožje, kot večina ljudi domneva: naročiti ga je treba dovolj zgodaj, da lahko ugotovitev še kaj spremeni, in ga dokončati pred podpisom, na katerega naj bi vplival.Koraki 8, 9, 13 in 14 od 15
- Rezervacija in trenutek za odločitevKo najdete pravo nepremičninoRezervacija umakne nepremičnino s trga, medtem ko se ta preverja. Takrat je treba odločiti, ali je tehnični pregled del tega preverjanja, saj se v pogodbi o rezervaciji določi tudi, kaj se zgodi z varščino, če pregled odkrije težavo. Odločanje pozneje je razlog, da imajo ljudje občutek, da morajo nadaljevati.ResaleRezervacijska varščina in dogovorjeni pogoji. Tu se uredijo tudi cena, datumi in oprema, prav ugotovitev pa lahko vse to znova odpre.
- Pregledi potekajo hkratiObičajno dva do štiri tednePravni pregled se začne po rezervaciji, to pa je naravni trenutek, da se mu pridruži tudi tehnični pregled. Isto obdobje, dva različna strokovnjaka, dva različna seznama. Pomembno je, da se prekrivata, saj ugotovitev na stavbi zelo pogosto sproži vprašanje glede dokumentacije, vi pa želite, da oba strokovnjaka še vedno delata, ko se to zgodi.
- Zadnji pregled pred podpisomPred zaključkom nakupaPri rabljeni nepremičnini se pred podpisom vrnemo in jo znova preverimo, skupaj z vami ali v vašem imenu. To je naš pregled in ne gradbeni pregled: potrdimo, da je nepremičnina v dogovorjenem stanju in da je oprema, navedena v popisu, še vedno tam. Če želite strokovni tehnični pregled arhitekta ali inšpektorja, ga uredimo ločeno.New buildPri novogradnji je postopek odvisen od investitorja. Nekateri opravijo snagging pred prenosom lastništva, drugi pozneje. To je povezana storitev.ResaleStanje primerjamo s tem, kar je bilo dogovorjeno, inventar pa s tem, kar je še vedno v nepremičnini.
- Notar in ključiDan zaključka nakupaRok, od katerega se vse zgoraj navedeno časovno načrtuje nazaj. Ko je listina podpisana, je nepremičnina vaša v stanju, v kakršnem je, ugotovitev, do katere pride drugi dan, pa pomeni račun za popravilo in ne več pogajalskega izhodišča. Osebno vam ni treba biti navzoči, če ima vaš odvetnik pooblastilo, mi pa smo navzoči v vsakem primeru.
Ista nepremičnina, preverjena na dva načina
Kako je videti tehnični del nakupa brez zastopnika kupca in z njim.| Sami | Z Arevont | |
|---|---|---|
| Kdo vam pove, v kakšnem stanju je | Zastopnik prodajalca, katerega naloga je prodati to konkretno nepremičnino in čigar opis stanja je prodajni opis. | Strokovnjak, ki nima interesa, da bi bila prodaja uspešno zaključena, njegova edina naloga pa je odkriti, kaj je narobe. Naša naloga je, da ga pravočasno vključimo. |
| Iskanje prave osebe | Iskanje v jeziku, ki ga morda ne znate brati, brez možnosti, da bi ločili inšpektorja od izvajalca, ki išče naročilo za popravilo, ki bo sledilo. | Dogovorimo inšpektorja ali arhitekta izmed ljudi, s katerimi sodelujemo, ter povemo, katerega od njiju nepremičnina potrebuje. |
| Časovni okvir | Naročeno pozno, ko so rezervacija že podpisana in sredstva za varščino že zavezana, torej takrat, ko ima ugotovitev najmanjšo pogajalsko težo. | Načrtovano v istem časovnem okviru kot pravni pregled, tako da je za ugotovitev še vedno mogoče najti rešitev. |
| Do česa privede poročilo | Tehnični dokument v španščini in pogovor z drugo stranjo o njem v španščini. | Preberemo ga skupaj z vami, ga razdelimo na to, kar je običajno, kar predstavlja strošek, in kar spremeni odgovor, zadnje pa z vašim odvetnikom spremenimo v zahtevo. |
| Koliko Vas stane | Honorar inšpektorja, ne glede na to, kdo ga angažira. | Enak honorar inšpektorja, ki vam ga neposredno zaračuna z računom. Dogovarjanje, dostop, časovni okvir in poznejša pogajanja so brezplačni, saj nam kot kupec nikoli ničesar ne plačate. |
Nepremičnina, ki je bila precej starejša od svojih fotografij
Ena od nepremičnin, ki smo si jih ogledali, je bila preprosto precej starejša, kot so nakazovale fotografije v oglasu. Na fotografijah ni bilo ničesar neresničnega. Bile so dobro osvetljene, dobro kadrirane in posnete ob najlepši uri na nepremičnini, nobena od njih pa ni razkrivala njene starosti. Že približno deset sekund v nepremičnini je bilo dovolj za odgovor na vprašanje, ki ga je celoten oglas pustil odprtega. To je blažja različica te težave, različica, ki jo odkrijete že s prihodom na ogled. Dražja različica je tista, ki je sploh ne morete videti: kaj je za steno, pod teraso in v inštalacijah. Tega nihče ne odkrije samo s prihodom na ogled, kar je glavni razlog, da pošljemo nekoga, čigar naloga je to poiskati.Ogled nepremičnine vam pove, koliko je nepremičnina stara. Pregled vam pove, koliko vas bo stala.
Koliko stane?
- Kupec0 €Ne glede na to, ali kar koli kupite ali ne, in ne glede na to, ali vas pregled, ki smo ga organizirali, odvrne od nakupa nepremičnine, nam ne plačate ničesar.
- Investitor ali prodajalec
- Novogradnja
- 2,5 to 6 %
- Rabljene nepremičnine
- 1,5 to 4 %
- Inšpektor ali arhitektRačun za pregled vam izda neposredno. Njemu ne plačujemo in za priporočilo ne prejmemo ničesar, kar je enak dogovor, kot ga imamo z odvetniško pisarno, ki vam jo priporočimo.
Naš del je brezplačen. Odločitev, ali se pregled splača, organizacija strokovnjaka, ureditev njegovega dostopa, usklajevanje časa s podpisom in vključitev ugotovitev v pogajanja vas ne stanejo ničesar, saj nam kot kupec nikoli in v nobenem trenutku ničesar ne plačate.Sam pregled se dogovori ločeno, strokovnjak pa vam ponudbo pošlje neposredno. Cene zanj ne objavljamo in si ne bomo izmislili razpona: honorar je odvisen od nepremičnine, njene velikosti in razdalje, ki jo mora nekdo prepotovati, poleg tega gre za njegov in ne naš honorar. Znesek prejmete, preden je kar koli rezervirano, odločitev pa je vaša.Tudi to, kar sledi poročilu, ni naša storitev. Strokovnjak za bazene, električar ali izvajalec, ki pripravi ponudbo za popravilo, vam za svoje delo izda račun. Na ta ali kateri koli drug račun se prek nas ne doda ničesar.
Cena nepremičnine je enaka, tudi če se obrnete neposredno nanje. Pri novogradnji lahko od razvijalca brez zadržkov zahtevate cenik in ga preverite.
Česa pregled ne bo storil namesto vas
Nikomur ne bo naložil, da mora kaj popraviti. Pri rabljeni nepremičnini garancije ni. Prodajalec odgovarja le za skrite napake, za katere je vedel in jih zamolčal, kar pomeni, da morate dokazati, kaj je vedel nekdo drug, v kratkem roku in po tem, ko je nepremičnina že vaša. Vrednost poročila je zato v celoti v odločitvi, ki jo sprejmete, dokler jo še lahko, in ne v poznejšem zahtevku.Tudi garancija ni. Pregled je vizualen in neinvaziven: ničesar se ne razstavi, nobena stena se ne odpre, poročilo, ki navaja, da je za neko postavko potrebna nadaljnja preiskava, pa je iskreno in ne izmikajoče. V drugem letu se lahko še vedno pojavi nekaj, česar nihče ni mogel opaziti popoldne, ko je bil tam.Prav tako pregleda ne organiziramo pri vsakem nakupu. Pri novogradnji, za katero veljajo garancije, je naloga pregled ob primopredaji in ne tehnični pregled. Pri majhnem, novejšem in dobro vzdrževanem stanovanju je pogosto smotrnejši dober ogled nepremičnine in ponudba strokovnjaka za eno stvar, ki vas najbolj skrbi. Raje vam to povemo in se zmotimo glede honorarja, kot da nekoga naročimo samo zato, da bi bil postopek videti temeljit.
Pogosta vprašanja o tehničnem pregledu
- Ali je tehnični pregled v Španiji obvezen?
- Ne. Pri nakupu ni zakonske zahteve, da ga morate opraviti, in večina španskih kupcev ga ne opravi. Nihče v postopku vas zanj ne bo prosil, prav zato pa mora biti to odločitev, ki jo sprejmete sami, in ne odločitev, na katero čakate.
- Kdaj ga moram naročiti?
- Najbolje že ob rezervaciji, da poteka v istem obdobju od dveh do štirih tednov kot pravni pregled in se konča pred zavezujočo pogodbo. Dovolj pozno, da resno razmišljate o nepremičnini, in dovolj zgodaj, da lahko ugotovitev še spremeni ceno ali postane pogoj.
- Koliko stane in kdo ga plača?
- Strokovnjak vam ponudbo pošlje neposredno in vam izda račun, honorar pa je odvisen od nepremičnine in njene velikosti. Zneska ne objavljamo, ker ne gre za naš honorar, ki bi ga lahko objavili. Naš del, torej organizacija pregleda in obravnava njegovih ugotovitev, je brezplačen, tako kot vse drugo, kar naredimo za kupca.
- Kaj se zgodi, če inšpektor odkrije nekaj resnega?
- To postane konkretna zahteva, ne pritožba. Z vašim odvetnikom določimo, kaj je treba dokumentirati, odpraviti ali upoštevati, in to predložimo prodajalcu. Znesek se lahko odšteje od cene, določi kot pogoj pred zaključkom nakupa ali pa se popravilo izvede prej. Če je stanje dovolj resno, vam priporočimo odstop od nakupa, kar smo že storili.
- Ali lahko prodajalec inšpektorju zavrne vstop?
- Dostop je odvisen od sodelovanja prodajalca in se običajno uredi brez težav, navadno skupaj z ogledom nepremičnine. Če je dostop zavrnjen ali se na nepremičnini, ki jo že rezervirate, večkrat prestavlja, je to že informacija sama po sebi in tako bi tudi ravnali.
- Ali moram biti v Španiji?
- Ne. Strokovnjak vas tam ne potrebuje, prav tako ne mi. Prejmete poročilo, skupaj ga pregledamo med klicem, če pa želite videti kaj konkretnega, se vrnemo in vam to pokažemo prek videa.
