Nepremičninska agencija za kupce na Costa del Sol

Pri novogradnji računajte na približno 12 do 14 % nad nakupno ceno, pri rabljeni nepremičnini pa na 9 do 10 %. Največja razlika je pri davku: pri novogradnji plačate 10 % DDV in v Andaluziji 1,2 % davka na dokumente, pri rabljeni nepremičnini pa 7 % davka na prenos nepremičnine.

Odvisno je od tega, ali kupujete novogradnjo ali rabljeno nepremičnino. Pri novogradnji je najpomembnejša bančna garancija. Plačila, ki jih pred dokončanjem gradnje pošljete investitorju, morajo biti zaščitena v skladu z veljavno ureditvijo plačil, odvetnik pa pred nakazilom preveri račun, dokumentacijo in veljavno obliko zavarovanja za konkretno plačilo. Za plačila, krita z bančno garancijo, prejmete potrdilo za ta konkreten znesek in kupca. Pri rabljeni nepremičnini je ureditev drugačna. Odvetnik spremlja pogodbe, roke in način prenosa, tako da prodajalec prejme denar šele takrat, ko je v transakciji določeno, da se ga lahko sprosti. Ne gre torej le za to, kam nakažete denar. Pred vsakim pomembnim plačilom odvetnik preveri, zakaj ga nakazujete, komu in pod katerimi pogoji.

Odvisno je od besedila pogodbe o rezervaciji, ki se razlikuje med investitorji in prodajalci. Rezervacija je edino plačilo zunaj sistema garancij, zato mora biti nizka, pogodba pa mora jasno določati, kdaj se povrne. Prav zato jo odvetnik prebere, preden se nakaže denar, ne šele pozneje.

Odvisno je predvsem od tega, ali kupujete novogradnjo ali rabljeno nepremičnino. Pri novogradnji je smiselno imeti pripravljenih približno 20 do 40 % kupoprodajne cene za plačila, ki lahko zapadejo pred dokončanjem projekta. Poleg tega potrebujete lastna sredstva za davke in dodatne stroške nakupa, vključno z 10-odstotnim DDV in drugimi stroški prenosa. Pri rabljeni nepremičnini kot nerezident realno pričakujte, da bo banka financirala približno polovico vrednosti, ki jo določi za samo nepremičnino. Zato potrebujete preostanek kupoprodajne cene in stroške nakupa iz lastnih sredstev. Pri nepremičnini v vrednosti 500.000 € to pomeni, da pogosto potrebujete precej več kot 100.000 ali 150.000 € gotovine. Zato financiranje uredimo pred rezervacijo in ne šele takrat, ko ste že izbrali določeno nepremičnino.

Da, vendar kot nerezident ne računajte samodejno na 70- ali 80-odstotno financiranje cene. Pri dohodkih v valuti, ki ni evro, je realno pričakovati financiranje v višini približno 50 % vrednosti, ki jo določi banka. Pri nekaterih strankah je ponudba lahko boljša, pri drugih slabša, odvisno od dohodkov, obstoječih obveznosti, starosti, valute dohodkov in posamezne banke. Pomembno je tudi, da banka hipoteke ne izračuna na podlagi kupoprodajne cene, temveč na podlagi lastne cenitve. Če torej kupujete za 500.000 €, banka pa nepremičnino oceni na 470.000 €, se financiranje izračuna iz zneska 470.000 €. Zato še preden izberete nepremičnino preverimo, kakšno financiranje lahko realno pričakujete in koliko lastnih sredstev boste potrebovali.

Kdo je dejanski lastnik nepremičnine, ali so na njej hipoteke, izvršbe ali druga bremena, ali se podatki v zemljiški knjigi ujemajo, ali obstajajo dolgovi do skupnosti lastnikov in ali pravni položaj ustreza temu, kar kupujete. Pri določeni nepremičnini se obseg preverjanja prilagodi njeni vrsti in zgodovini.

Da. Neodvisnega odvetnika, ki zastopa vas, ne razvijalca in ne prodajalca. Preden se zavežete k nakupu, preveri lastništvo, dolgove, bremena, dovoljenja, pogodbe in pravni položaj nepremičnine. Odvetnikov ne zaposlujemo in za priporočila ne prejemamo provizije. Predstavimo vam več možnosti, izbiro pa opravite sami.

Pri dokončani nepremičnini od rezervacije do prevzema ključev običajno pričakujte od nekaj tednov do nekaj mesecev. Pri novogradnji je čas odvisen od faze projekta: kupite lahko dokončano stanovanje ali projekt, do dokončanja katerega bosta pretekli še dve leti. Celoten postopek od izbire prek pravnega pregleda do notarja je opisan zgoraj.

Enkrat je dovolj, dvakrat pa je bolje. Celoten postopek je mogoče izvesti na daljavo s pooblastilom, vendar bi vseeno raje videli, da pridete vsaj enkrat.

Da. Nakup nepremičnine in prebivanje v Španiji sta dve različni stvari. Kot nerezident ste lahko lastnik nepremičnine, velik del postopka pa je mogoče urediti s pooblastilom.

NIE da. Španski bančni račun je v praksi zelo uporaben. NIE je identifikacijska številka tujca, ki jo boste potrebovali za nakup, davke in druge zadeve, povezane z nepremičnino. Uredimo jo pravočasno skupaj z odvetnikom, saj bi bilo čakanje nanjo do podpisa pogodbe po nepotrebnem zapleten način za otežitev nakupa.

Največji del nakupa boste plačali v evrih, zato se pri večjem znesku ne osredotočite le na provizijo za nakazilo, temveč predvsem na dejanski menjalni tečaj. Denar lahko prenesete prek svoje banke ali specializiranega ponudnika menjave, pri večjih zneskih pa se splača primerjati ponudbe. Predvsem ne odlašajte z nakazilom do zadnjega trenutka. Banka lahko zahteva dokazilo o izvoru sredstev ali zaradi notranjih preverjanj zadrži nakazilo. Na podlagi časovnega načrta plačil vam vnaprej povemo, kdaj boste potrebovali posamezen znesek.

Da. Pri večji transakciji pričakujte, da bosta banka in druge stranke želeli dokazilo o izvoru sredstev. Če denar izvira iz prodaje podjetja, dividend, naložb ali druge bolj zapletene strukture, uredite dokumentacijo, še preden začnete nakazovati denar.

Na vaše ime, na ime obeh zakoncev ali v skladu z drugo ureditvijo, odvisno od vašega družinskega in finančnega položaja. Enotnega pravilnega odgovora ni. Način lastništva lahko pozneje vpliva na dedovanje, davke in prodajo, zato je bolje, da se o tem z odvetnikom in davčnim svetovalcem odločite pred podpisom kupoprodajne pogodbe in ne pri notarju. Če kupujete kot par, imate otroke, imate v Španiji večje premoženje ali razmišljate o nakupu prek podjetja, to odvetniku povejte takoj na začetku.

Ne samodejno. Odvisno je od konkretne nepremičnine, občine, pravil skupnosti lastnikov in veljavnih pravil za turistične nastanitve. Zato pred rezervacijo preverimo, ali je kratkoročni najem mogoč, če je oddajanje del razloga za vaš nakup.

IBI, stroški skupnosti lastnikov, odvoz odpadkov, zavarovanje, komunalne storitve in voda, za nerezidente pa tudi davčne obveznosti v Španiji. Največja razlika med dvema podobno dragima stanovanjema so pogosto stroški skupnosti lastnikov, zato pri posamezni nepremičnini prikazujemo dejanske letne stroške namesto ene splošne številke.

Da. Modelo 210, davek nerezidentov na pripisani dohodek. Ime pove skoraj nič, večina lastnikov pa zanj izve prepozno.

Ne. Lastništvo nepremičnine samo po sebi ne pomeni, da postanete davčni rezident Španije. Davčno rezidentstvo se presoja glede na vaše dejansko stanje, vključno s tem, koliko časa preživite v Španiji in kje je središče vaših gospodarskih in osebnih interesov. Če želite tukaj preživeti večino leta ali se trajno preseliti, se pred selitvijo o davčnem rezidentstvu posvetujte s svetovalcem. To lahko vpliva na način, kako Španija obravnava vaše dohodke in premoženje zunaj Španije.

Po zakonu mora biti vsako plačilo pred dokončanjem gradnje krito z bančno garancijo, izdano na vaše ime. Vaš odvetnik pred vsakim plačilom preveri natančno besedilo garancije za vašo enoto in vam natančno pojasni, kaj krije.

Nekateri dolgovi in obveznosti, povezani z nepremičnino, lahko bremenijo novega lastnika, zato preverjanje pred nakupom zajema ne le prodajalca, temveč tudi samo nepremičnino. Med drugim odvetnik preveri stanje glede skupnosti lastnikov in pred podpisom zahteva ustrezna potrdila.

Prodate jo lahko, kadar koli želite. Vprašanje je, po kakšni ceni in kako hitro. Najbolje se ponovno prodajajo nepremičnine, ki imajo nekaj, kar bo želel tudi naslednji kupec: dobro mikrolokacijo, razgled, ustrezno orientacijo, možnost dostopa peš ali dobro stanovanjsko naselje. Zato pri nakupu ne gledamo le, ali vam je nepremičnina danes všeč, temveč tudi, komu jo boste nekoč prodajali. Če prodajate kot nerezident, upoštevajte tudi stroške in davke, povezane s prodajo.

Da, to lahko uredite vnaprej. Uporablja se španski davek na dediščino, vendar ima Andaluzija velikodušne olajšave za ožje družinske člane. V oporoki lahko tudi izberete, da bo dedovanje urejalo pravo vaše države, kratka španska oporoka poleg nje pa družini prihrani več mesecev urejanja dokumentacije.

Če pridete enkrat na leto za dva tedna in bi bila nepremičnina preostanek leta prazna, je najem morda preprostejša možnost. Ko pa pridete večkrat na leto ali preživite daljši del leta na Costa del Sol, začne lastništvo imeti povsem drugačen smisel. Ni vam treba vsakič iskati prostega najema, se ukvarjati s sezonskimi cenami ali se seliti med različnimi stanovanji. Pridete z majhno torbo, vse drugo pa vas že čaka doma. Razlika je še izrazitejša, če potujete s psom ali otroki oziroma želite priti za več tednov ali mesecev. Dobri dolgoročni najemi niso vedno lahko dostopni, v glavni sezoni pa so lahko zelo dragi. Če nepremičnino v času, ko je ne uporabljate, zakonito oddajate, lahko prihodek od najema pokrije pomemben del letnih stroškov lastništva. Pri dobro izbrani nepremičnini tako ne plačujete le prostora za počitnice, temveč imate drugi dom, ki lahko del leta ustvarja prihodek. Zato pri strankah, ki želijo prihajati sem redno, običajno preučimo, kdaj se nakup začne izplačati, in ne, ali se sploh izplača.

Odvisno predvsem od proračuna in od tega, kaj želite od Španije. Costa Blanca je na splošno cenejša in za enak proračun tam kupite precej več. Costa del Sol je dražja, vendar ponuja živahnejše življenje skozi vse leto, mednarodno infrastrukturo, letališče Malaga, golf, šole, zdravstveno oskrbo in veliko tujo skupnost. Če imate za samo nepremičnino na voljo manj kot približno 250.000 €, vam bomo odkrito povedali, da se na Costa del Sol verjetno ne bi osredotočili. Izbira pri tej ceni je zelo omejena, na Costa Blanca pa je lahko enak proračun precej bolj smiseln. Od približno 300.000 € se na Costa del Sol začnejo pojavljati dejanske možnosti, vendar je še vedno odvisno od lokacije, oddaljenosti od morja, stanja nepremičnine in vaših želja glede razgleda ali oddajanja.