Ko smo rekli ne
Nismo tukaj zato, da bi vsak nakup pripeljali do notarja. Če se med iskanjem, pogajanji ali pravnim pregledom pojavi kaj, kar spremeni pomen nakupa, vam to povemo. Včasih priporočimo pogajanja. Včasih čakanje. Včasih pa tudi, da sploh ne kupite. Štiri nepremičnine, štirje različni razlogi, da ne nadaljujete po prvotnem načrtu.
Ni vsaka dobra ponudba tista, ki se izpelje
Štiri nepremičnine, štirje različni razlogi, da ne nadaljujete po načrtu. S prvim stanovanjem ni bilo nič narobe in prav to je bistvo tega razdelka, ne izjema od njega.
| Nepremičnina | Kaj je spremenilo odločitev | Rezultat |
|---|---|---|
| Stanovanje · Mijas · 495.000 € | Glasovanje skupnosti o kratkoročnem oddajanju je bilo na dnevnem redu nekaj dni po rezervaciji, oddajanje pa je bilo razlog za nakup. | Počakajte, nato ne kupite. Varščina za rezervacijo je bila vrnjena. |
| Novogradnja · Estepona · 720.000 € | S stanovanjem ni bilo nič narobe. Za to ceno so bile na voljo druge možnosti, ki so stranki ponujale več tistega, kar ji je bilo pomembno. | Ne rezervirajte. Stranka je kupila drugje. |
| Rabljene nepremičnine · Marbella · 1.100.000 € | Na sosednji parceli je bila dovoljena gradnja do treh nadstropij, kjer je stala starejša enonadstropna vila. Odprt razgled je bil razlog za takšno ceno. | Ne kupujte. |
| Vila · Marbella · 4.000.000 € | Kar je stalo na parceli, se ni popolnoma ujemalo z dokumentacijo, pri delih hiše pa je bilo treba preveriti njihov status. | Nakup smo zadržali, dokler prodajalec tega ni pojasnil. |
01 · Stanovanje, Mijas, 495.000 €
Stanovanje je ustrezalo proračunu in načinu uporabe, ki ga je načrtovala stranka. Načrt je vključeval kratkoročno oddajanje. Nepremičnina je bila že rezervirana, stranka pa je plačala rezervacijsko varščino.
Kaj smo preveriliKaj smo ugotovili
- Dnevni red naslednjega sestanka skupnosti
- Skupaj z odvetnikom smo ugotovili, da bo kmalu po rezervaciji potreben sestanek skupnosti etažnih lastnikov in da je bilo na dnevnem redu glasovanje o kratkoročnem oddajanju.
- Kako bi to glasovanje vplivalo na nakup
- Ali je bil nakup sploh smiseln, naj bi odločila informacija, ki je ni bilo nikjer v oglasu.
Kaj smo storili: priporočili smo, naj se postopek ne nadaljuje samodejno samo zato, ker je bila nepremičnina že rezervirana. Počakali smo na izid glasovanja.Rezultat: glasovanje ni dovolilo tega, na kar je stranka računala, zato smo priporočili, naj od nakupa odstopi. Rezervacijska varščina je bila vrnjena, stranka pa se je umaknila iz posla.Stranka se ni le izognila slabemu nakupu. Prav tako ni izgubila rezervacijske varščine.
02 · Novogradnja, Estepona, 720.000 €
Stranki je bil projekt všeč, konkretna enota pa je izpolnjevala večino zahtev. Hkrati je obstajal pritisk, da se odloči hitro, saj podobnih enot ni ostalo veliko.
Kaj smo primerjaliKaj je pokazala analiza
- Cena, orientacija, razporeditev, razgled in pogoji projekta
- Primerjali smo jih z drugimi možnostmi, ki so bile takrat na trgu na voljo v podobnem cenovnem razredu.
- Ali je bilo težava samo stanovanje
- Ni bilo. Nepremičnina ni nujno slaba, da pri določeni ceni ni več smiselna. Pri 720.000 € smo našli alternative, pri katerih bi stranka dobila več tega, kar ji je bilo zares pomembno.
Naše priporočilo: enote ne rezervirati zgolj iz strahu, da bo izginila s trga. Stranki smo namesto tega pokazali konkretne alternative in pojasnili, v čem je bila vsaka od njih pri podobnem proračunu boljša.Kaj se je zgodilo: stranka enote pri 720.000 € ni rezervirala. Nadaljevali smo z iskanjem in na koncu je izbrala drugo nepremičnino, ki je ustrezala njenim dejanskim pričakovanjem od nakupa. Odločitev je temeljila na primerjavi tega, kar je bilo mogoče zares kupiti z danim proračunom, ne na pritisku zaradi razpoložljivosti.»Zadnja razpoložljiva enota« je razlog za hitro odločitev prodajalca. Za kupca pa ne nujno.
03 · Rabljene nepremičnine, Marbella, 1.100.000 €
Pri 1,1 milijona je bila nepremičnina na prvi pogled smiselna. Dobra lokacija, odprt razgled in cena, ki je bila v primerjavi s primerljivimi ponudbami videti zanimiva. Zato smo jo stranki predstavili kot eno od možnosti.Kaj je bilo mogoče videti na lokaciji: pred nepremičnino je stala starejša enonadstropna vila. Razgled s terase je bil zato odprt in nič ni kazalo, da je prav razgled težava.
Kaj smo preveriliKaj smo ugotovili
- Ne to, kar danes stoji pred hišo
- Skupaj s pravnikom smo preverili sosednjo parcelo in možnosti gradnje na njej.
- Kaj bi tam lahko zakonito stalo jutri
- Obstoječa starejša enonadstropna vila ne ustreza temu, kar dovoljuje parcela. Namesto nje bi bilo mogoče zgraditi vilo z največ tremi nadstropji.
To bi bistveno spremenilo odprt razgled, ki je bil ena glavnih lastnosti, za katere je stranka pri tej nepremičnini plačevala.Kaj se je spremenilo: cena 1,1 milijona je bila nenadoma videti drugače. Stranka ne bi kupila le trenutnega stanovanja in trenutnega razgleda. Kupila bi tudi tveganje, da se ena glavnih prednosti nepremičnine po gradnji bistveno spremeni.Rezultat: stranki smo priporočili, naj nepremičnine ne kupi. Ponudba, ki je bila pri 1,1 milijona sprva videti zelo zanimiva, po preverjanju sosednje parcele pri tej ceni ni bila več smiselna.Informacija zunaj same nepremičnine lahko popolnoma spremeni presojo o smiselnosti njene cene.
04 · Vila, Marbella, 4.000.000 €
Dokončana vila z visokim standardom izvedbe. Hiša je delovala kot nepremičnina, ki ne potrebuje pomembnejših posegov, stranka pa je bila pripravljena nadaljevati z nakupom.
Kaj smo preveriliKaj smo ugotovili
- Dejansko stanje nepremičnine v primerjavi z razpoložljivo dokumentacijo
- Med pravnim pregledom in tehničnim skrbnim pregledom smo ju primerjali. Kar je stalo na parceli, se ni popolnoma ujemalo s tem, kar je bilo izkazano v dokumentaciji.
- Deli in spremembe hiše
- Pri nekaterih je bilo treba preveriti pravni in upravni status. Pri nepremičnini takšne vrednosti stranki nismo svetovali, naj prevzame to negotovost samo zato, ker je bila hiša dokončana in je bila videti brezhibna.
Kaj smo storili: skupaj z odvetnikom in tehničnim strokovnjakom smo natančno opredelili, kaj je treba dokazati ali urediti, ter zahteve posredovali prodajalcu. Naslednji korak smo pogojili s tem, da se pred zaključkom nakupa razjasni dejansko in dokumentirano stanje nepremičnine.Rezultat: stranki se ni bilo treba odločati med nakupom in nenakupom na slepo. Dokler ni bilo jasno, kaj pravno natančno prevzema, smo ji priporočili, naj s transakcijo ne nadaljuje. Tveganje je zato ostalo pri prodajalcu, namesto da bi se ob podpisu preneslo na stranko.Pri visokem proračunu ne preverjamo manj samo zato, ker je nepremičnina videti kakovostno zgrajena. Preverjamo več, ker je napaka dražja.
Včasih je najpomembneje vedeti, kdaj ne kupiti
Preverimo, kar je mogoče preveriti. Povemo vam, kaj smo ugotovili in kaj to pomeni za nakup. Če se nekaj bistvenega ne ujema, vam priporočimo, naj ne nadaljujete, tudi če ste se že odločili za nakup.To so naši lastni opisi resničnih primerov. Ne objavljamo imen strank, datumov, naslovov ali projektov, izpuščene pa so tudi podrobnosti, na podlagi katerih bi bilo mogoče koga prepoznati. Vsak primer navaja vrsto nepremičnine, kraj, ceno in razlog, ki je spremenil odločitev, tako da lahko sami presodite utemeljitev.Prav tako ne trdijo, da odkrijemo vse. Tri od štirih primerov sta odkrila neodvisni odvetnik ali tehnični strokovnjak pri opravljanju svojega dela, kar je argument za to, da ju vključite, in ne argument v našo korist. Mi smo poskrbeli, da je bilo preverjanje opravljeno, preden je bil denar nakazan, nato pa smo jasno povedali, kaj je ugotovitev pomenila za nakup.To tudi ni stran o tem, da je Španija nevarna. Nepremičnina je lahko povsem dobra, pa kljub temu ni več smiselna, ko izveste še eno stvar. Primer 01 je najbolj jasen prikaz tega: s stanovanjem ni bilo nič narobe.Noben od teh štirih nakupov ni bil zaključen, zato nam noben ni prinesel plačila. To je pošten preizkus modela zaračunavanja in razlog, zakaj ta stran obstaja namesto odstavka o naših vrednotah.
Pogosto zastavljena vprašanja
- Kako pogosto komu dejansko poveste, naj ne kupi?
- Cenika ne objavljamo. Objavljamo same štiri primere, z vrsto nepremičnine, krajem, ceno in razlogom, ki je spremenil odločitev, pri čemer je vredno presoditi prav utemeljitev.
- Bi v prvem primeru izgubil oziroma izgubila varščino?
- V tem primeru je bila varščina za rezervacijo vrnjena, ker je pogodba o rezervaciji določala, kaj se z njo zgodi, če pravni pregled odkrije kakšno težavo. Prav zato morajo biti pogoji vračila določeni v pogodbi, preden je varščina plačana, in prav to je edino plačilo, ki je zunaj sistema jamstev.
- Ali delo zaračunate, če se nakup ustavi?
- Ne. Za iskanje, oglede, pogajanja ali porabljen čas vam ni treba plačati ničesar. Če do nakupa ne pride, provizija ne nastane nikjer, zato nam ni treba izplačati ničesar.
- Bi lahko vse to odkril že sam odvetnik?
- Odvetnik je odkril sestanek skupnosti lastnikov, skupaj s tehničnim strokovnjakom pa tudi neskladje v dokumentaciji vile. Preverjanje parcele v primeru 03 je bilo vprašanje, ki se ga je moral nekdo spomniti zastaviti, primerjava v primeru 02 pa sploh ni bila pravno vprašanje. Pravni pregled in zastopanje kupca odgovarjata na različni vprašanji, drugo pa ne nadomesti prvega.
