Davek nerezidentov za nepremičnine v Španiji
V 30 sekundah
Nerezident, ki je lastnik nepremičnine, mora zanjo vsako leto plačati španski davek, ne glede na to, ali jo oddajate ali ne, in sicer na obrazcu Modelo 210: 19 %, če ste davčni rezident EU ali EGP, oziroma 24 %, če niste.
Modelo 210Državna agencija za davčno upravo
- Vrsta davčnega zavezanca
- REZIDENT EU/EGP
- Davčna osnova
- PRIPISANI DOHODEK
- Odbitni stroški
- X XXX,XX €
- Davčno leto
- AAAA
- Vrsta davčnega zavezanca. To polje določa stopnjo: 19 %, če je označeno, sicer 24 %.
- Davčna osnova. Pripisani dohodek za obdobje, ko nepremičnine niste oddajali, oziroma dejanski dohodek od najema za obdobje, ko ste jo oddajali. Nikoli obojega hkrati.
- Odbitni stroški. To polje lahko uporabi izključno rezident EU/EGP.
- Davčno leto. Davčno leto, za katero oddajate napoved, eno leto pred letom vložitve.
Kaj sproži ta davek in kolikšen je?
Modelo 210 je španski davčni obrazec, ki ga vloži lastnik nerezident, zapade pa tudi, če nepremičnina nikoli ni bila oddajana. Obveznost nastane zaradi lastništva, ne zaradi oddajanja: Španija pripiše fiktivni dohodek že na podlagi dejstva, da imate v lasti bivalno nepremičnino, dejanski dohodek od najema pa obdavči ločeno, če obstaja.Sama stopnja je odvisna od tega, kje ste davčni rezident: na splošno znaša 19 % za EU in EGP ter 24 % za vse druge. Uporablja se za različne osnove, odvisno od tega, ali ste nepremičnino oddajali ali ne. To stopnjo tukaj navajamo le na kratko, saj je preprosto razlog, zaradi katerega obveznost sploh obstaja. Celotna preglednica stopenj, odstotki osnov za pripisani dohodek in pravila o odbitju stroškov so samostojna tema, ki je precej obsežna.
Ali ste nepremičnino kadar koli v letu oddajali?
- Da, del leta ali vse letoNapoved oddate za dejansko prejeti dohodek od najema po stopnji, ki jo določa vaše rezidentstvo.
- Ne, nikoli oddajanaNapoved oddate za fiktivni pripisani dohodek, ki izhaja iz lastništva bivalne nepremičnine.
Kdaj je treba vložiti napoved?
Koledar za vložitev se je pred kratkim spremenil, česar večina komentarjev v češčini in angleščini še ni upoštevala. Včasih so ljudje obdobje za vložitev napovedi za pravkar končano leto opisovali kot en sam rok ob koncu leta. Zdaj se odpre prej in ostane odprto večino naslednjega leta.
| Situacija | Kaj se vloži | Kdaj |
|---|---|---|
| Nepremičnina nikoli ni bila oddajana, uporablja jo lastnik ali je prazna | Modelo 210, pripisani dohodek, enkrat letno. | Od 1. aprila do 31. decembra leta po davčnem letu. |
| Nepremičnina, oddajana del leta ali vse leto | Modelo 210 za dohodek od najema in ločena napoved za vsako obdobje, ko nepremičnina ni bila oddajana. | Podroben vodnik o davku od najema na tem spletnem mestu v celoti obravnava pogostost vložitve in natančno stopnjo. |
| Prvo leto lastništva | Obdobje pripisanega dohodka traja le od datuma, ko ste postali lastnik. | Vloži se v istem obdobju naslednje leto, izračuna pa se le za del leta. |
| Napoved z večletno zamudo | Še vedno se vloži obrazec Modelo 210, skupaj z obrestmi in pribitkom zaradi pozne vložitve. | Vložite jo takoj, ko jo opazite. Doplačilo narašča, čim poznejša je vložitev, zato je čakanje edino, kar zanesljivo poslabša položaj. |
Kaj mora že obstajati, preden je mogoče vložiti kar koli od tega?
Najprej NIE, saj brez njega ne morete vložiti nobenega španskega davčnega obrazca. Zakon za samo vložitev ne zahteva španskega bančnega računa, vendar večina lastnikov v praksi plačuje prek njega. Urejanje računa po tem, ko je prvi rok za vložitev že blizu, je prav takšna nepotrebna naglica v zadnjem trenutku, ki jo je vredno preprečiti.Zgodnja ureditev NIE ni namenjena le zaključku nakupa. Obravnavanje tega kot naloge, ki pride na vrsto šele ob zaključku nakupa, je najpogostejši razlog, da je prva napoved v celoti zamujena, namesto da bi bila samo vložena z zamudo.
- Ali imate NIE?Who decidesVi ali vaš zastopnikWhat it grantsŠtevilka za vsak obrazecIf noVložitev ni mogoča
- Ali imate katastrsko referenco?Who decidesNa potrdilu IBIWhat it grantsOsnova pripisanega dohodkaIf noVračila ni mogoče izračunati
- Napoved vložite sami ali prek zastopnika?Who decidesVaša izbiraWhat it grantsVsaka vodi do veljavne prijaveIf noBrez dogovora ni nič vloženo
Storitev NIE in administrativne podpore Arevont je namenjena uskladitvi tega z drugimi koraki nakupa, namesto da bi vse ostalo do bližine roka.
Ali enaka delitev glede na rezidentstvo velja tudi ob prodaji?
Ne, in to je pomembno vedeti prav zato, ker je v nasprotju s pravkar opisanim vzorcem. Davek na kapitalski dobiček pri prodaji španske nepremičnine znaša enotnih 19 % za vsakega nerezidenta, ne glede na to, ali je iz EU/EGP ali ne. Davek od dohodka pri lastništvu in oddajanju nepremičnine se deli glede na rezidentstvo, davek pri prodaji pa ne.
Kaj pomeni vzorec obdavčitve dohodkaKakšen je primer pri prodaji
- Prodajalec izven EU/EGP plača višjo stopnjo, skladno z vzorcem 24 %
- Stopnja davka na kapitalski dobiček znaša 19 % za vsakega nerezidenta, ne glede na rezidentstvo. Glede na status EU/EGP se deli samo davek od dohodka pri lastništvu in oddajanju nepremičnine.
Kaj preveriti, preden domnevate, da je bila napoved vložena
Tri stvari, ki jih preverite enkrat letno, namesto da bi jih domnevali.| Zahtevajte | Kaj vam to pove | Kako je videti slab odgovor |
|---|---|---|
| Kdo je poimensko odgovoren za vložitev | Nekdo mora to napoved vsako leto pripraviti in vložiti, saj ne gre za račun, ki bi prispel sam od sebe. Večina lastnikov, ki jo zamudi, preprosto nikoli ni potrdila, kdo jo bo vložil. | Leto po zaključku nakupa ni imenovane osebe ali podjetja, odgovornega za vložitev. |
| Ali je bila vložena napoved za prvo, delno leto | Tudi pri nakupu, zaključenem sredi leta, je treba za to leto vložiti sorazmerno napoved. To je napoved, ki jo lastniki najpogosteje v celoti pozabijo, saj sam zaključek nakupa nanjo ne opozori. | Domneva, da obveznost začne veljati naslednjega januarja in ne na dan zaključka nakupa. |
| Ali sta NIE in, če jo uporabljate, španski račun urejena | Brez NIE ni mogoče vložiti niti napovedi pripisanega dohodka niti napovedi dohodka iz oddajanja. Če ureditev preložite do bližine roka, gre za najpogostejšo nepotrebno zamudo. | Vloga za NIE, ki ni bila začeta dovolj zgodaj. |
Pojasnilo obveznosti, ne vaše lastne napovedi
Spremembo roka za oddajo napovedi (Orden HAC/623/2026) smo 17. avgusta 2026 neposredno prebrali na lastnih straneh Agencia Tributaria. Gre za resnično in nedavno spremembo, ki je večina komentarjev na to temo še ni upoštevala. Namenoma na tem mestu na kratko obravnavamo samo stopnjo: natančni odstotki, osnova pripisanega dohodka in pravila za odbitek stroškov so v celoti in podrobno, z navedenimi viri, obravnavani v posebnem vodniku o davku od najemnin. Podvajanje te preglednice tukaj bi lahko povzročilo, da bi se vsebini sčasoma razlikovali.To so splošne informacije o tem, kdaj in zakaj obveznost obstaja. Ne gre za izračun zneska, ki ga morate plačati osebno, niti za nadomestilo za preverjanje, kdo bo napoved vložil v vašem imenu. Arevont ni davčni svetovalec in te napovedi ne vlaga.Nekatere zadeve namenoma prepuščamo njihovim lastnim vodnikom: natančna preglednica davčnih stopenj, odstotki osnove pripisanega dohodka in odbitnost stroškov sodijo v vodnik o davku od najemnin. Stopnja davka na kapitalski dobiček in 3 % zadržanje pri prodaji sodita v vodnik o stroških prodaje in izstopa. Če sami postanete španski davčni rezident, se ta celotni režim nadomesti z drugim, kar je obravnavano v ločenem vodniku.
Pogosta vprašanja o davku za nerezidente
- Kaj se zgodi, če se ta napoved nekaj let preprosto ne vloži?
- Ne preneha veljati. Še vedno morate vložiti zamujeno napoved, skupaj z obrestmi in pribitkom, ki se povečuje, dlje ko napoved ostane nevložena. Španski davčni organ lahko ukrepa za nazaj, ko to ugotovi, na primer ob poznejši prodaji. Pozna, vendar prostovoljna vložitev pred pozivom se obravnava mileje kot primer, ko vas pri tem ujamejo. To je praktičen razlog, da vložite napoved za pozabljeno leto, namesto da upate, da bo ostalo neopaženo.
- Ali lastništvo prek družbe kaj od tega spremeni?
- Spremeni celoten režim, ne le davčne stopnje. Družba, ki ima v lasti nepremičnino v Španiji, je praviloma obdavčena po pravilih za družbe in ne po zgoraj opisanem režimu za posameznike, zanjo pa veljajo tudi lastne obveznosti glede vlaganja napovedi. Za družbo s sedežem v nekaterih nekooperativnih jurisdikcijah velja tudi poseben davek na nepremičnine. To je povsem drugačna primerjava.
- Ali je treba napoved pripisanega dohodka še vedno vložiti za nepremičnino, ki ni primerna za bivanje ali se prenavlja?
- Na splošno da, ker je obveznost povezana z lastništvom urbane nepremičnine, razvrščene kot primerna za bivanje, in ne s tem, ali bi lahko kdo v njej bival med obnovitvenimi deli. Nepremičnina, ki je dejansko neprimerna za bivanje, je posebna, dokumentirana izjema, ki jo je vredno izpostaviti davčnemu svetovalcu, namesto da bi to kar predpostavili. To ni splošno pravilo, pri katerem bi lahko kdorkoli podal enoznačen odgovor.
