Prodaja nepremičnine v Španiji: davki in prodajni stroški
V 30 sekundah
Prodaja kot nerezident pomeni tri ločena plačila. Kupec ob zaključku zadrži 3 % cene. Davek na vaš dejanski dobiček je enotnih 19 %. Plačati je treba tudi občinski davek plusvalía, ki lahko v skladu z zakonom postane odgovornost kupca, kadar je prodajalec nerezident.
| Prodajna cena | 500.000 € |
|---|---|
| Odtegljaj ob zaključku nakupa3 % cene | 15.000 € |
| Davek na kap. dobiček19 % dejanskega dobička | Poravnano po vložitvi |
| Občinska plusvalíaDo 30 % povečanja vrednosti zemljišča | Poravnano po vložitvi |
Katera so tri ločena plačila in zakaj jih ljudje zamenjujejo?
Vsaka prodaja nerezidenta vključuje ista tri plačila, za vsako pa velja drugo pravilo in drug časovni okvir. Zamenjava 3-odstotnega odtegljaja z 19-odstotnim davčnim računom je najpogostejša napaka. Odtegljaj je PREDUJEM, ne davek. Zneska se le redko ujemata.
| Plačilo | Stopnja | Kdo plača |
|---|---|---|
| 3 % odtegljaj (Modelo 211) | 3 % dogovorjene prodajne cene. | KUPEC ga zadrži ob zaključku nakupa in ga neposredno plača davčnemu organu, ne glede na to, ali boste na koncu kaj dolgovali. |
| Davek na kap. dobiček (Modelo 210) | 19 % dejanskega dobička, enotno za vse nerezidente. | Prodajalec ga poračuna z že odtegnjenimi 3 %: vračilo, če je bil odtegljaj previsok, oziroma doplačilo, če je bil prenizek. |
| Občinska plusvalía (IIVTNU) | Do 30 %, določi ga lokalna občina, obračuna pa se od osnove, izračunane po tisti od dveh metod, ki daje nižji znesek. | Po zakonu ga plača prodajalec, vendar lahko mestna uprava zahteva, da ga kot nadomestni davčni zavezanec plača KUPEC, kadar je prodajalec nerezident, kar je pravilo, ki ga večina prodajalcev ne pričakuje. |
Kako deluje 3-odstotni odtegljaj in kdaj ga dobite nazaj?
Ob zaključku nakupa mora kupec po zakonu zadržati 3 % dogovorjene cene in ju v enem mesecu nakazati davčnemu organu z uporabo obrazca Modelo 211. To velja ne glede na izid Vaše prodaje. Tudi prodajalcu, ki ni ustvaril dobička ali je pri prodaji izgubil denar, se pri notarju zadrži 3 % prodajne cene.Nato imate od datuma prodaje štiri mesece časa za vložitev obrazca Modelo 210. Z njim prijavite dejanski kapitalski dobiček in ga poračunate z že zadržanim zneskom. Če je 19-odstotni davek na Vaš dejanski dobiček nižji od že zadržanih 3 %, kar je pri nepremičnini, ki ste jo imeli v lasti več let na rastočem trgu, pogosto, dobite razliko povrnjeno. Če je višji, primanjkljaj plačate z isto prijavo.
3-odstotni odtegljaj
- Ob zaključku nakupaKupec zadrži 3 %Ne glede na izid.
- V 1 mesecuModelo 211 vloži kupecNakazano davčnemu organu.
- V 4 mesecihVložite Modelo 210Prijava dejanskega dobička in poračun.
- Po vložitviVračilo ali poračun primanjkljajaVračilo, če je 19 % dobička manj kot zadržanih 3 %.
Štirimestni rok in poračun sta natanko takšni prijavi, ki ju Arevont zaupa neodvisnemu odvetniku, namesto da bi ju obravnaval neposredno. Arevont ne opravlja davčnih storitev, te prijave pa ne smete pustiti do bližine roka.
Kaj obdavčuje občinska plusvalía?
Plusvalía je občinski davek na povečanje vrednosti zemljišča, na katerem stoji nepremičnina, in je strošek prodajalca, ne kupca. V praksi pa lahko ta strošek ob zaključku nakupa vseeno postane breme kupca: kadar je prodajalec nerezident, lahko občina kupca določi za nadomestnega davčnega zavezanca, kar je v celoti obravnavano spodaj. To nima nič opraviti s stavbo ali z Vašim dejanskim dobičkom: obdavčuje se le povečanje vrednosti ZEMLJIŠČA pod njo, kot ga izračuna občina, v letih Vašega lastništva.Od reforme iz leta 2021 stara pavšalna formula, po kateri bi lahko davek plačali tudi ob izgubi, ne velja več. Izberete lahko tisto od dveh metod izračuna, ki daje nižji rezultat. Objektivna metoda uporablja katastrsko vrednost zemljišča, pomnoženo s koeficientom, določenim glede na obdobje Vašega lastništva, pri čemer je po uporabi lokalne stopnje omejena na največ 30 %. Dejanska metoda temelji na dejanskem povečanju med Vašo nakupno in prodajno ceno. Če se vrednost sploh ni povečala, lastna reforma davčnega organa potrjuje, da po nobeni metodi ni treba plačati ničesar.
Se je vrednost zemljišča med Vašim lastništvom povečala?
- DaPlača se znesek, določen po tisti od obeh metod, ki daje nižji rezultat, pri čemer je po uveljavitvi lokalne stopnje omejen na 30 %.
- Ne ali tega ne morete dokazatiPo nobeni metodi ni treba plačati ničesar, kar potrjuje reforma iz leta 2021.
Predpostavke prodajalcevKaj je spremenila reforma 2021
- Plusvalía je vedno treba plačati
- Plača se le, če se je vrednost zemljišča povečala. Če prodate z izgubo ali po isti vrednosti zemljišča, kot ste ga kupili, ni treba plačati ničesar, če to lahko dokažete.
- Vedno jo plača prodajalec, brez izjem
- Po zakonu je zanjo odgovoren prodajalec, vendar lahko občina, kadar je prodajalec nerezident, KUPCA določi za nadomestnega davčnega zavezanca. V praksi to pogosto pomeni, da se znesek zadrži od cene ob zaključku nakupa, namesto da bi bil pozneje zaračunan ločeno.
Koliko staneta agencijsko in pravno urejanje prodaje?
Poleg davkov sta tu še dve postavki, ki nista davka: gre za tržna nadomestila, enako kot pri nakupu. Način prodaje vpliva na obe.
- Option 1Edino zastopanjeEna agencija, ena pogodba o posredovanju.
- Strošek
- 1,5 do 4 %
- Hitrost
- Odvisno od baze kupcev te agencije
- Doseg
- Lastna mreža te agencije
- Option 2Multi-agencyNepremičnino hkrati oglašuje več agencij.
- Strošek
- 1,5 do 4 %
- Hitrost
- Pogosto hitreje, manj osebne pozornosti
- Doseg
- Najširši doseg med tremi
- Option 3Zasebna prodajaBrez posrednika
- Strošek
- 0 €, brez provizije
- Hitrost
- Običajno počasneje
- Doseg
- Le vaša mreža in portali
- Provizija prodajnega posrednikaObičajno od 1,5 do 4 % prodajne cene rabljene nepremičnine, plača jo prodajalec. To je tržni razpon, ne znesek, ki bi ga določil uradni vir, saj noben regulator ne objavlja provizijske stopnje. Razlikuje se glede na agencijo, regijo in konkreten dogovor o posredovanju, zato ga obravnavajte kot oceno, ki jo je treba potrditi pri agenciji, ne kot fiksni strošek.
- Vaš lastni odvetnik za prodajoProdajalcu koristi neodvisno pravno zastopanje iz enakih razlogov kot kupcu: preverjanje pogodbe, usklajevanje 3 % odtegljaja in zaključka nakupa ter, kjer je relevantno, izračuna plusvalía. Večina tega, kar zajema neodvisno pravno usklajevanje na nakupni strani, velja tudi za prodajo.
Kaj preveriti pred oceno neto izkupička
Štiri stvari, preverjene glede na vaše dejanske nakupne dokumente, ne glede na splošno pravilo.| Zahtevajte | Kaj vam to pove | Kako je videti slab odgovor |
|---|---|---|
| Vaša prvotna nakupna cena in stroški, pisno | Kapitalski dobiček se izračuna kot razlika med zneskom, ki ste ga plačali, skupaj z dovoljenimi stroški nakupa in izboljšav, ter zneskom, za katerega nepremičnino prodate, ne le kot prodajna cena. Brez prvotnih podatkov nihče ne more izračunati dejanske obveznosti v višini 19 %. | Ni evidence o prvotnih stroških nakupa, notarski pristojbini ali računih za izboljšave. |
| Ali so stroški skupnosti lastnikov in IBI za nepremičnino poravnani | Neplačan dolg do skupnosti lastnikov ali račun IBI se lahko veže na nepremičnino in zaplete zaključek nakupa, tako kot pri nakupu. | Nihče ni preveril, ali so vse obveznosti poravnane, preden je bil dogovorjen datum prodaje. |
| Katera metoda izračuna plusvalía daje nižji znesek | Izbira je po zakonu vaša, obe metodi pa lahko glede na dolžino vašega lastništva in lokalno gibanje vrednosti zemljišč prineseta zelo različne rezultate. | Znesek, naveden na podlagi le ene metode, brez izračuna druge za primerjavo. |
| Kdo je po pogodbi odgovoren za plusvalía v prodajni pogodbi | Ker lahko mestna občina kupca terja kot nadomestnega davčnega zavezanca, mora prodajna pogodba jasno določati, kdo med kupcem in prodajalcem nosi ta strošek, namesto da se to prepusti stranki, ki jo mestna občina slučajno prvo terja. | Pogodba, ki plusvalía sploh ne omenja. |
Dobiček proti izgubi ali prodaji brez dobička
3 % odtegljaj je v obeh primerih videti enak. Nadaljnji potek pa ne.| Prodaja z dobičkom | Prodaja brez dobička ali z izgubo | |
|---|---|---|
| 3 % odtegljaj ob zaključku nakupa | Odtegnjeno v vsakem primeru po Modelo 211. | Prav tako odtegnjeno v vsakem primeru: obveznost kupca ni odvisna od vašega dejanskega izida. |
| Dolg za kapitalski davek | 19 % dejanskega dobička, verjetno manj kot odtegnjeni 3 %, zato sledi vračilo. | Nič za plačilo; mogoče je zahtevati vračilo celotnega odtegnjenega 3 %. |
| Občinska plusvalía | Dolgovano od povečanja vrednosti zemljišča, izračunanega po nižji od dveh metod. | Nič za plačilo, če se vrednost zemljišča v resnici ni povečala, kar je mogoče dokazati na podlagi reforme iz leta 2021. |
| Vložitev je vedno potrebna | Modelo 210 v štirih mesecih za uskladitev in zahtevo za vračilo. | Modelo 210 v štirih mesecih, da zahtevate vračilo odtegnjenega zneska in po potrebi dokažete, da se vrednost plusvalía ni povečala. |
Mehanizem, ne vaš neto izkupiček
Stopnjo davka na kapitalski dobiček v višini 19 %, 3-odstotni odtegljaj in reformo plusvalía smo 17. avgusta 2026 neposredno preverili na straneh Agencia Tributaria in v ustreznih besedilih BOE. Opozoriti velja na eno podrobnost: predlagana vladna posodobitev koeficientov plusvalía za leto 2026 (RD-ley 16/2025) ni bila potrjena v parlamentu. Zato ostajajo v veljavi koeficienti iz RD-ley 8/2023. Več komentatorskih virov, ki smo jih preverili, tega še ni posodobilo.To so splošne informacije o obdavčitvi prodaje, ne izračun vašega neto izkupička. Vaš dejanski dobiček je odvisen od prvotne nakupne cene, priznanih stroškov in posebnih koeficientov plusvalía, ki jih uporablja vaša občina. Ti podatki sodijo v pisni izračun odvetnika, ne v objavljen razpon. Arevont ni davčni svetovalec in te davčne napovedi ne vlaga. To delo spada v pristojnost neodvisnega odvetnika.Nekatere teme so obravnavane v ločenih vodnikih: sprotni davek na pripisani dohodek in dohodek iz oddajanja, ki je veljal v času vašega lastništva nepremičnine in je ločeno vprašanje od prodaje; način, kako se dolg skupnosti veže na nepremičnino; ter ločeno vprašanje davka na imetje in ne na realizacijo dobička. Vsaka tema ima svoj vodnik.
Najpogostejša vprašanja o prodaji in izstopnih stroških
- Če prodam z izgubo, ali še vedno dobim celotne 3 % nazaj?
- Da, če lahko dokažete dejansko izgubo. Dolgovani davek na kapitalski dobiček je nič, celotni 3-odstotni odtegljaj pa lahko zahtevate nazaj ob zaključku nakupa z vložitvijo obrazca Modelo 210 v štirimesečnem roku. Odtegljaj ni najnižji znesek, ki ga dolgujete. Gre za predplačilo, ki se uskladi z dejanskim izidom.
- Ali me lahko po tem, ko sem že zapustil Španijo, še vedno terjajo za plusvalía?
- Da. Prav zato obstaja pravilo, ki občini dovoljuje izterjavo plusvalía od kupca kot nadomestnega davčnega zavezanca: izterjava od nerezidenčnega prodajalca, ki je že zapustil državo, je zahtevnejša kot pobiranje davka ob prodaji. Zato mora prodajna pogodba jasno določiti, kdo nosi strošek, namesto da to vprašanje ostane nerešeno.
- Ali se stopnja 19 % spremeni, če sem do prodaje postal španski davčni rezident?
- Da. Španski davčni rezident je od kapitalskega dobička obdavčen po običajni rezidentski lestvici, ne po enotni 19-odstotni stopnji za nerezidente, pri čemer veljajo tudi posebna pravila o davčni olajšavi za ponovno naložbo v glavno prebivališče, ki za nerezidente ne veljajo. To je povsem drugačen izračun, ki je v celoti obravnavan v davčnem vodniku za rezidente na tem spletnem mestu.
