Koordinacija pravnega pregleda nepremičnine v Španiji
Pravnih storitev ne opravljamo in to namerno jasno povemo: pravni pregled nepremičnine v Španiji opravi neodvisni odvetnik, ki zastopa vas, ne nas in ne prodajalca. Naša naloga je koordinacija vsega, kar je s tem povezano, tako da se pogodba o rezervaciji pregleda, preden nakažete denar, da dokumenti dejansko prispejo do odvetnika, da se roki upoštevajo in da ves čas veste, kaj je še odprto. Sam pregled običajno traja 2 do 4 tedne od rezervacije, zato vam do njegovega zaključka ne bomo priporočili podpisa česarkoli.
Kdo opravi pregled in koga posamezni udeleženci zastopajo
Pri pravnem delu nakupa v Španiji sodelujejo tri strani, zato je najprej koristno ugotoviti, koga posamezna stran zastopa. Ena zastopa vas. Ena ne zastopa nikogar. Ena smo mi, vendar nismo odvetniška pisarna.Strokovnjaki poskrbijo za svoje področje. Mi zagotovimo, da se vse poveže: da se naslednji pravi korak izvede v pravem vrstnem redu in da nič ne čaka na dokument, za katerega nihče ni poskrbel.Za pravni pregled običajno priporočamo Malaga Solicitors, neodvisno špansko odvetniško pisarno, ki deluje na območju Costa del Sol (pisarna družbe Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). Odvetnik zastopa vas, ne Arevont in ne prodajalca, vi pa sodelujete z lokalnim odvetnikom, ki pozna lokalne oblasti in zemljiško knjigo. Seveda lahko kadar koli izberete svojega odvetnika. Od pisarne za to priporočilo ne prejmemo provizije ali kakršnega koli drugega plačila.
| Kaj je treba storiti | Kdo to uredi | Kaj to pomeni za vas |
|---|---|---|
| Pred rezervacijo | ||
| Predstavitev odvetniku | Arevont | Običajno priporočamo Malaga Solicitors in za to ne prejmemo priporočilne provizije. Če bi raje uporabili svojega španskega odvetnika, ga lahko, pri čemer se nič drugega na tej strani ne spremeni. |
| Pregled pogodbe o rezervaciji | Vaš odvetnik | Rezervacija je edino plačilo, izvedeno zunaj sistema garancij, zato mora pogodba jasno določati, kaj se zgodi z varščino, če pregled odkrije težavo. Odvetnik jo prebere, preden denar nakažete, ne šele pozneje. |
| Preverjanje razvijalca kot podjetja | Arevont | Ali gre za uveljavljenega razvijalca, s katerim smo že sodelovali, ali za novega brez dosedanjih izkušenj, ter kakšne so bile naše resnične izkušnje in izkušnje naših kupcev, dobre in slabe. Kjer izkušenj nimamo, to povemo, namesto da bi se pretvarjali. |
| Med pravnim pregledom | ||
| Sam pravni pregled | Vaš odvetnik | Lastništvo, bremena in dolgovi, zakonitost objekta in dovoljenja, pravila skupnosti, omejitve uporabe in oddajanja. To je pravno delo, ki ga ne opravljamo. |
| Preverjanje bančne garancije | Vaš odvetnik | Pri novogradnji preverimo, ali je garancija, ki krije vaša obročna plačila, veljavna in izdana na vaše ime, ne pa skupinska polica, ki pripada razvijalcu. |
| Pridobivanje dokumentov od prodajalca | Arevont | Od razvijalca, prodajalčevega posrednika in upravnika skupnosti pridobivamo dokumentacijo, ki jo je zahteval odvetnik. Prav tu se pravni pregled dejansko ustavi, vendar to ni pravna težava. |
| Upoštevanje rokov | Arevont | Kaj se mora zgoditi naslednje in do kdaj. Ko je nekaj potrebno od vas, vas o tem vnaprej obvestimo, ne šele na isti dan. |
| Pojasnilo pomena ugotovitve za nakup | Arevont z vašim odvetnikom | Odvetnik opredeli pravno stanje. Mi vam povemo, kaj to pomeni za ta konkretni nakup, tudi kadar priporočamo, da od njega odstopite. |
| Ob podpisu in pozneje | ||
| Podpis pri notarju | Notar | Javni uslužbenec, ki potrdi identiteto strank, pravilnost podpisa in pravilnost javne listine. Ni vaš svetovalec in ni na nobeni strani. |
| Hramba denarja do zaključka nakupa | Vaš odvetnik | Pri rabljeni nepremičnini je preostanek kupnine običajno na skrbniškem računu vašega odvetnika, ločenem nadzorovanem računu, prodajalec pa ga prejme šele pri notarju. |
| Upravljanje po prenosu | Vaš odvetnik | Dokumentacijo po prenosu lastništva, prenose komunalnih storitev in letne davčne obveznosti. Tudi tukaj na obali ostajamo vaša kontaktna oseba. |
Ali prejmete provizijo za priporočilo odvetnika?Ne. Od odvetniške pisarne, ki jo priporočamo, ne prejemamo nobene provizije ali drugega plačila. Enako vprašanje je vredno zastaviti vsaki agenciji, saj ima odvetnik, ki plačuje za priporočila, razdeljeno lojalnost, zaradi česar lahko zamolči težavo, ki bi morala ustaviti posel. Zaupanja vredna agencija na to vprašanje odgovori neposredno.
Lahko imam svojega odvetnika?Da, kadar koli. Priporočamo pisarno, s katero sodelujemo, ker z njo delamo že več let in je usklajevanje bolj gladko, vendar je izbira vaša, odvetnik pa vas v vsakem primeru zastopa. Ne priporočamo, da se zanesete na odvetnika, ki ga predlaga investitor ali prodajalčev agent, saj je njegov interes sklenitev prodaje.
Notar ni vaš odvetnik
To je najpogostejši nesporazum, ki ga tuji kupci prinesejo v nakup v Španiji, zato ga je vredno razjasniti, še preden se lotite česar koli drugega, saj določa, kdo vas dejansko ščiti.Notar je javni uslužbenec. Preveri zakonitost listine in stanje registra v trenutku podpisa ter ne zastopa nikogar. Vaš odvetnik zastopa vas in preverjanje opravi, preden se zavežete. Dve neodvisni preverjanji ob dveh različnih trenutkih opravljata dve različni nalogi. Potrebujete obe in nobeno ne nadomesti drugega.
Kaj se običajno domnevaKako poteka v Španiji
- Notar preveri nakup zame
- Notar potrdi identiteto, pravilnost izvedbe podpisa in pravilnost javne listine ter v tistem trenutku ponovno preveri lastništvo in trenutni vpis v registru. To je resnično preverjanje. Ni enako pravnemu pregledu, opravljenemu več tednov prej v vašem imenu, ko je bil odstop še mogoč.
- Notar je pravni svetovalec
- V Španiji notar ni niti pravni svetovalec niti zastopnik katere koli strani. V vaši matični državi se to pogosto zamenjuje, zato je vredno povedati naravnost.
- To lahko uredi domači odvetnik
- Potrebujete španskega odvetnika, ki pozna špansko pravo. Poleg njega lahko vključite tudi domačega odvetnika, vendar to iskreno povedano običajno prinese malo koristi in pogosto upočasni postopek: odvetniki, ki zaračunavajo po urah, pogosto odpirajo vprašanja, ki jih je španski sistem že zdavnaj uredil, nato pa španskega odvetnika vseeno vprašajo, kako to tukaj deluje.
- Nepremičninski agent mi je že povedal, da je vse v redu
- Odgovor prodajalčeve strani je informacija, ne preverjanje. Morda je povsem pravilen. Še vedno pa ne gre za preverjanje, za katerim bi kdo stal.
- Kar je bilo obljubljeno ustno, bo upoštevano
- Ustna obljuba tukaj ne šteje nič, razen če je zapisana. Vaš odvetnik z vami pregleda vsako določilo, veljajo pa določila, zapisana v pogodbi.
In še nekaj, česar skoraj nihče ne pove na glas. Težave tukaj običajno niso posledica goljufije. Nastanejo zaradi nedokončane dokumentacije: prizidava, ki ni bila nikoli vpisana, manjkajoča licencia de primera ocupación, dolg do skupnosti etažnih lastnikov, ki bremeni nepremičnino. To je tisto, kar preverjanje v resnici išče, zato je nebleščeče in traja več tednov, ne le eno popoldne.
Ali lahko moj odvetnik podpiše pri notarju?Da, z ustreznim pooblastilom. Tudi zato ga je vredno urediti zgodaj, ko ste še tukaj, namesto v zadnjem tednu iz svoje matične države. Kako poteka sam dan zaključka nakupa, je opisano pri storitvi primopredaje.
Kje je vaš denar med preverjanjem
Tuji kupci to vprašajo zgodaj in prav je tako. Notarska skrbniška hramba, ki jo poznate iz svoje države, tukaj v tej obliki ne obstaja. Sistem deluje drugače, ne pa slabše.Pri rabljeni nepremičnini denar običajno nakažete na skrbniški račun svojega odvetnika, ta pa ga prodajalcu izroči šele pri notarju, ko je podpisana kupoprodajna pogodba. Španski odvetniki sredstva strank hranijo na ločenem, nadzorovanem računu, ne na operativnem računu svoje pisarne.Pri novogradnji investitor nima prostega dostopa do vašega denarja. Vaša plačila se po zakonu nakazujejo na poseben zaščiten račun za to konkretno gradnjo, vsako od njih pa mora kriti bančna garancija. Vaš odvetnik to preveri, preden po rezervaciji odide iz vaših rok prvi evro.
- NovogradnjaZaščiten gradbeni račun z bančno garancijo, izdano v vašem imenu, ki krije vsako obročno plačilo. Investitor lahko sredstva črpa le v skladu s pravili, določenimi z zakonom in pogodbo.
- Rabljena nepremičninaSkrbniški račun vašega odvetnika, ločen in nadzorovan. Prodajalec prejme denar pri notarju in ne prej.
- RezervacijaEdino plačilo, ki je zunaj sistema garancij, zato mora biti majhno, pogodba pa mora določati pogoje za njegovo vračilo.
- Zaporedje, ki ga nihče ne pojasniMajhna rezervacijska varščina se pogosto plača, preden je bančna garancija vzpostavljena, in to je običajno. Zaščitena mora biti zasebna kupoprodajna pogodba, pri kateri se začnejo velika obročna plačila. Preden jih izvedete, vaš odvetnik potrdi, da veljavna garancija obstaja in je izdana v vašem imenu.
Ne gre samo za to, kam nakažete denar. Pred vsakim pomembnim plačilom vaš odvetnik preveri, zakaj ga nakazujete, komu in pod kakšnimi pogoji. To je pomembno, ker so dejanske goljufije na tem trgu prej vsakdanje kot dramatične: oglas za nepremičnino, ki je prodajalčeva niti ni za prodajo, oseba, ki se izdaja za lastnika, ponarejeno pooblastilo ali elektronsko sporočilo, da so se bančni podatki spremenili. Pravilo, ki zajema vse to, je preprosto. Nikomur nikoli ne plačajte, ne da bi se prej preverili pri svojem odvetniku ali pri nas.
Kaj se zgodi z mojim denarjem, če investitor nikoli ne dokonča gradnje?Temu je namenjena bančna garancija, zato jo vaš odvetnik preveri, preden se izvede katero koli obročno plačilo. Vedeti je vredno tudi, da zaščita ni omejena le na primer, ko investitor propade: če gradnja preseže rok zaključka nakupa, določen v vaši pogodbi, velja ista garancija. Vaš odvetnik vam bo natančno povedal, kaj določila krijejo za vašo enoto.
Pogodba za nepremičnino, ki je za vas nismo našli
Morda že imate rezervacijski obrazec, pogodbo arras ali standardno kupoprodajno pogodbo investitorja za nepremičnino, ki z nami nima nobene povezave. Vseeno nam jo pošljite. Ni vam treba biti naša stranka in pri nakupu nam ni treba sodelovati.Nismo pravniki, zato vam ne bomo povedali, da je dokument pravno brezhiben. Smo pa ljudje, ki te pogodbe nenehno beremo z vidika kupca, kar je nekaj drugačnega in koristnega.
- Kaj preverjamoKaj se zgodi z vašo varščino, če pravni pregled odkrije težavo. K čemu vas dejansko zavezujejo roki. Koliko vas stane odstop od nakupa in ali enak strošek velja tudi za drugo stran. Pri novogradnji preverimo, ali je bančna garancija sploh omenjena in na čigavo ime se glasi.
- Kaj dobite nazajNa katere člene bi pritiskali, katerih v sedanji obliki ne bi podpisali in ali je dokument za to obalo običajen ali nenavaden. Tudi kadar je odgovor, da v njem ne vidimo ničesar, o čemer bi se bilo vredno prepirati.
- Kje se ustavimoNe dajemo pravnih mnenj in ničesar ne potrjujemo. Kadar dokument potrebuje pravnika, vam to povemo, poleg tega pa vas lahko povežemo s pravnikom, ki je neodvisen tako od nas kot od prodajalca.
- Kdaj ga poslatiPreden se denar nakaže. Ko je varščina plačana, vprašanje ni več, kaj spremeniti, temveč kaj je še mogoče dobiti nazaj, kar je veliko slabše vprašanje.
Česa pravni pregled ne zajema
Stran, ki navaja samo to, kar se preverja, vam tiho sporoča, da se preverja vse. Vendar se ne, zato je vrzeli vredno poimenovati, saj je vsaka od njih resnično preverjanje, ki ga opravi nekdo drug.
Kaj se zlahka zamenjaKdo to dejansko opravi
- Bančna cenitev
- Bančni cenilec dela za banko in oceni vrednost nepremičnine za namene hipotekarnega posojila. Iskanje napak ni njegova naloga. To ni tehnični pregled in ga ne nadomešča.
- Stanje stavbe
- Inženir ali arhitekt pregleda konstrukcijo, streho, vlago, inštalacije in bazen ter zapiše svoje ugotovitve. Pri starejših nepremičninah se tako odkrijejo stvari, ki bi se sicer pokazale šele po vselitvi.
- Napake pri primopredaji novogradnje
- Seznam napak ob primopredaji je ločeno opravilo z lastnimi roki. Pri nekaterih projektih se izvede pred prenosom lastništva, pri drugih pa pozneje, odvisno od investitorja. snagging
- Ali je nakup dobra odločitev
- Pravnik odgovori, ali je pravni položaj urejen. Ali cena ustreza temu, kar je mogoče kupiti v bližini z enakim proračunom, in kaj je dovoljeno zgraditi na sosednjem zemljišču, pa je naš del naloge.
- Zagotovilo, da ne bo nikoli šlo nič narobe
- Zaključen pregled ni obljuba. Pove vam, kaj je bilo mogoče preveriti in kaj je bilo preverjeno, ter kaj je bilo ugotovljeno. Vsaka postavka ne velja za vsako nepremičnino, pravnik pa preveri tisto, kar je pomembno za konkretni posel.
Kaj preveri odvetnik
To je delovni seznam. Prva skupina velja za vsako nepremičnino. Druga velja samo za novogradnjo in se doda prvi skupini, pri čemer se nanaša tako na družbo, ki stoji za projektom, kot na samo nepremičnino.| Kaj se preverja | Zakaj to obravnavamo | Kaj bi tu pomenila težava |
|---|---|---|
| Za vsako nepremičnino | ||
| Lastništvo | Kdo je dejanski lastnik nepremičnine in ali se vpis v registru ujema z osebo, ki jo prodaja. | Kupili bi od nekoga, ki ne more prenesti tega, kar prodaja. |
| Bremena in izvršbe | Hipoteke, rubeži in druga bremena, vpisana na nepremičnini. | Breme, ki ostane tudi po prodaji, bremeni nepremičnino, ne prejšnjega lastnika. |
| Služnosti in omejitve | Služnostne pravice in druge omejitve, vpisane na nepremičnini. | Izkazalo se bo, da je nekaj, za kar ste domnevali, da je del nepremičnine, skupno ali omejeno. |
| Dolgovi skupnosti | Neplačani stroški skupnosti etažnih lastnikov in potrdilo skupnosti etažnih lastnikov pred podpisom. | V Španiji dolgovi sledijo nepremičnini, ne osebi. Neplačani stroški skupnosti etažnih lastnikov, davki ali globe lahko preidejo na vas, včasih v vrednosti več deset tisoč evrov. |
| IBI in lokalne obveznosti | Letni davek na nepremičnino in z njim povezani lokalni stroški. | Velja isto pravilo: obveznost je povezana z nepremičnino. |
| Usklajenost registra s katastrom | Ali Registro de la Propiedad in Catastro opisujeta isto nepremičnino. | Neskladje med evidencama je običajno in ga je navadno mogoče odpraviti, vendar je veliko ceneje to odkriti pred podpisom kot po njem. |
| Zakonitost gradnje | Ali je to, kar tam stoji, dovoljeno, in ali so bile spremembe vpisane. | Neregistriran prizidek je ena najpogostejših ugotovitev in vpliva na rabljeno nepremičnino, hipoteke ter včasih tudi na komunalne priključke. |
| licencia de primera ocupación | Prvo uporabno dovoljenje za nepremičnino. | Brez njega nepremičnine pravno ni mogoče uporabljati za bivanje ali jo priključiti na komunalno infrastrukturo, poleg tega jo je precej težje prodati naprej. |
| Pravila skupnosti in oddajanje | Statut comunidad, obstoječe najemne pogodbe ter pravila uporabe in oddajanja te nepremičnine in v tej občini. | Nepremičnino je mogoče povsem zakonito kupiti, vendar je lahko kratkoročno počitniško oddajanje v njej omejeno. Če je oddajanje eden od razlogov za Vaš nakup, je to postavka, ki odloča, ali je nakup še smiseln. |
| Tudi za novogradnjo | ||
| Razvijalec | Kdo stoji za projektom in kaj je v preteklosti dejansko dokončal. | Na tej obali je veliko investitorjev novih, za nekatere pa je to prvi projekt. To je vredno vedeti, preden se zavežete, ne šele potem. |
| Gradbeno dovoljenje | Gradbeno dovoljenje, ki omogoča zakonito nadaljevanje gradnje. | Gradnja brez ustreznih dovoljenj je najslabši možni primer na celotnem seznamu. |
| Razvrstitev zemljišča | Da je parcela suelo urbano, razvrščena kot urbana in zazidljiva. | Zavarovano ali podeželsko zemljišče pomeni drugačen nakup od tistega, ki Vam ga prodajajo. |
| Bančna garancija | Veljavno jamstvo ali zavarovalna polica, ki krije vsako obročno plačilo, ki ga izvedete, izdana na Vaše ime. | To je zaščita, ki Vam vrne denar, če gradnja ne bo dokončana. Vaš odvetnik zahteva individualno potrdilo na Vaše ime, ne skupinske police investitorja. |
| Datum zaključka nakupa v pogodbi | Kdaj naj bi bil projekt uradno dokončan in ali dokumentacija podpira ta datum. | Jamstvo velja tudi, če se gradnja zavleče čez datum iz Vaše pogodbe, zato je pomembnejši datum, zapisan v njej, kot tisti v brošuri. |
| Končni prevzem in uporabno dovoljenje | Ob koncu gradnje: potrdilo o zaključku del in dovoljenje za prvo uporabo. | To sta dokumenta, zaradi katerih je mogoče dokončano stavbo zakonito uporabljati za bivanje ter jo priključiti na vodovod in električno omrežje. Prispeta povsem na koncu, kjer se običajno skrivajo zamude pri novogradnji. |
Kje se odvetnik vključi v nakup
Celoten nakup obsega petnajst korakov, od prvega klica do prevzema ključev. Štirje od njih so opisani na tej strani: srečanje z odvetnikom in ureditev pooblastila, rezervacija, sam pregled ter zavezujoča pogodba, ki sledi. Vrstni red je pomembnejši, kot se zdi, saj pravni pregled sledi rezervaciji, ne poteka pred njo.Koraki 7, 8, 9 in 11 od 15
- Srečanje z odvetnikom in pooblastiloKadar koli je to smiselnoČe želite, Vas z neodvisnim odvetnikom seznanimo, dokler ste še tukaj. Z njim lahko osebno obravnavate pravna ali davčna vprašanja: kako kupiti, ali nepremičnino imeti v osebni lasti ali prek družbe ter vse, kar je značilno za Vaš položaj. Tudi vprašanje, na čigavo ime bo nepremičnina vpisana, je treba obravnavati v pogovoru z odvetnikom in davčnim svetovalcem, saj lahko pozneje vpliva na dedovanje, davke in prodajo. Če se odločite za nadaljevanje, lahko hkrati pri notarju podpišete pooblastilo. Nakupa še ni treba izvesti. Pooblastilo je mogoče pripraviti že dolgo vnaprej in s tem precej poenostaviti nadaljnji postopek. Podpišete ga lahko tudi v svoji matični državi, vendar to običajno pomeni dodatne formalnosti, apostille in prevod.
- RezervacijaKo najdete pravo nepremičninoRezervacija umakne nepremičnino s trga in jo zadrži za Vas, medtem ko odvetnik opravi pravni pregled. Pogodba o rezervaciji mora jasno določati pogoje, vključno s tem, kaj se zgodi z varščino, če pregled odkrije težavo. Ni mogoče vsega preveriti pred rezervacijo. Prav zato ji sledi pravni pregled.New buildPogodba o rezervaciji z novogradnjo. Znesek je odvisen od projekta.ResaleRezervacijska varščina in dogovorjeni pogoji. Tu se določijo tudi cena, roki in morebitna oprema.
- Pravni pregledObičajno 2 do 4 tednePo rezervaciji se začne podroben pregled. Neodvisni odvetnik preuči pravni položaj nepremičnine in pogoje nakupa, preden priporoči nadaljevanje. Glede na vrsto nepremičnine to zajema lastništvo, bremena in dolgove, zakonitost gradnje in dovoljenja, dolgove skupnosti etažnih lastnikov, pravila comunidad, omejitve uporabe ali oddajanja, zadevne davke ter dokumentacijo. Razlog, da postopek traja dlje, kot bi moral, skoraj nikoli ni pravno delo. Težava so dokumenti, ki še niso prispeli, in za katere si prizadevamo.New buildNovogradnja, zemljišče in projekt, licence in dovoljenja, pogodbena dokumentacija ter ustrezne bančne garancije.ResaleZemljiška knjiga, bremena in dolgovi, dokumentacija, zakonitost sprememb, obveznosti do skupnosti etažnih lastnikov in vse druge pomembne omejitve.
- Zavezujoča pogodbaPo uspešnem pregleduŠele takrat pride na vrsto pogodba, ki določa pogoje za zaključek nakupa, roke, plačila in posledice neupoštevanja dogovora. Brez opravljenega pravnega pregleda ne priporočamo nadaljevanja. Vanjo je treba zapisati, kar je bilo dogovorjeno prej, za potrditev, da je tako, pa je pristojen Vaš odvetnik.New buildPlačilni načrt določi investitor. Vključuje lahko več plačil med gradnjo ali večji delež šele ob zaključku nakupa. Natančna struktura je odvisna od projekta.ResaleObičajno pogodba arras in dodatna varščina. Pogoji, vključno s posledicami odstopa, so navedeni v sami pogodbi.
Pravna stran, dva različna pristopa
Isti nakup, ista zakonodaja in isto delo odvetnika, vendar obravnavani na dva načina.| Sami | Z Arevont | |
|---|---|---|
| Kdo Vam priporoči odvetnika | Priporočijo Vam odvetnika, s katerim sodelujejo. | Priporočamo neodvisno odvetniško pisarno ali pa pripeljete svojega odvetnika. |
| Koliko je priporočilo vredno zanje | Ne morete vedeti, ali ta odvetnik plačuje za priporočilo. | Od podjetja, ki ga priporočamo, ne prejmemo ničesar in vam bomo to na vašo zahtevo vedno tudi uradno potrdili. |
| Kakšna je njihova vloga | Njihova vloga je prodaja določene nepremičnine. | Naša vloga je ugotoviti, ali se jo splača kupiti. |
| Kdo ureja dokumentacijo | Vi, iz druge države, v jeziku, ki ni vaš, na strani prodajalca, ki nima razloga za hitenje. | Mi, na obali in osebno, kadar je to koristno. Večino zamude pri pravnem pregledu predstavljajo dokumenti, ki še niso prispeli. |
| Jezik | Komunikacija običajno poteka v španščini ali angleščini. | Vodili vas bomo skozi celoten postopek in namesto vas prebrali španščino. |
| Ko pregled odkrije težavo | Oseba, ki vam razloži, kaj to pomeni, mora tudi izpeljati prodajo. | Povedali vam bomo, kdaj je nepremičnina slaba izbira, in zakaj. Tudi če bomo zaradi tega izgubili posel. |
| Po zaključku nakupa | Po zaključeni prodaji se njihova vloga običajno konča. | Z vami ostanemo tudi po tem, ko prejmete ključe. |
Glasovanje, ki ga nihče ni omenil, o stanovanju v Mijasu za 495.000 €
Stanovanje je ustrezalo proračunu in načinu uporabe, ki ga je želela stranka, kratkoročni najem pa je bil del načrta. Stanovanje je bilo že rezervirano in varščina plačana. Ta primer pojasnjuje, zakaj pravni pregled sledi rezervaciji in zakaj je besedilo pogodbe o rezervaciji tako pomembno.- Kaj je stranka kupovalaStanovanje, ki je ustrezalo proračunu in predvideni uporabi, pri čemer je bil kratkoročni najem eden od razlogov za nakup. Nepremičnina je bila že rezervirana in rezervacijska varščina plačana.
- Kaj smo ugotoviliSkupaj z odvetnikom smo ugotovili, da bo kmalu po rezervaciji potekal sestanek skupnosti etažnih lastnikov, na dnevnem redu pa bo glasovanje o kratkoročnem najemu. O tem, ali je bil nakup sploh smiseln, naj bi odločila informacija, ki je v oglasu ni bilo.
- Kaj smo storiliPriporočili smo, naj se ne nadaljuje zgolj zato, ker je bila nepremičnina že rezervirana. Počakali smo na izid glasovanja.
- Kaj se je zgodiloGlasovanje ni dovolilo tega, na kar je stranka računala, zato smo priporočili, naj se postopek ne nadaljuje. Rezervacijska varščina je bila vrnjena, stranka pa je odstopila od posla.
Stranka se ni izognila le slabemu nakupu. Ni izgubila niti rezervacijske varščine.
Koliko vas to stane?
- Kupec0 €Naše usklajevanje je brezplačno. Brez pristojbine v katerem koli delu nakupa in brez pristojbine, če se odločite, da ne boste kupili.
- OdvetnikPlačate vi, neposredno podjetju. Podjetje, ki ga priporočamo, zaračuna približno 1 % nakupne cene z vključenim DDV, kar krije celotno storitev in ne obračunavanja po urah.
- Priporočilo odvetnikaNičesar. Od odvetniške pisarne za priporočilo ne prejmemo ne provizije ne drugega plačila.
Odvetnik je vaš strošek, ne naš, in je eden redkih stroškov pri nakupu v Španiji, ki je vnaprej zares predvidljiv. Pri približno 1 % z vključenim DDV znaša to približno 3.500 € pri nakupu za 350.000 €, približno 5.000 € pri 500.000 € in približno 10.000 € pri 1.000.000 €. Ker gre za delež cene in ne za urni obračun, se pregled, ki se izkaže za zapletenega, ne spremeni v višji račun.Ta pristojbina krije več kot le pregled. Podjetje, ki ga priporočamo, uredi vaš NIE, španski bančni račun, komunalne storitve in zavarovanje doma, turistično dovoljenje, če nameravate nepremičnino oddajati, ter poznejše letne davčne napovedi za nerezidente in oddajanje. To je ena zaupanja vredna kontaktna točka za večino tega, kar boste tukaj potrebovali, namesto petih.Naše usklajevanje je brezplačno in ostane brezplačno, če se odločite, da ne boste kupili. Ničesar ne zaračunamo za iskanje, oglede ali čas, ki smo ga porabili. Edina izjema je rezervacijska pristojbina, ki ste jo že plačali prodajalcu ali investitorju. Ali bo vrnjena in pod katerimi pogoji, boste vedeli, preden boste kar koli plačali.
Za priporočilo odvetniške pisarne ne prejmemo nobene provizije ali drugega plačila. O tem vprašajte tudi druge odvetniške pisarne. Njihov odgovor je pokazatelj, kakšne so.
Česa pravni pregled ne more storiti
Zaključen pregled ni jamstvo. Pove vam, kaj je bilo mogoče preveriti in kaj je bilo ugotovljeno. Ne velja vsaka postavka za vsako nepremičnino, odvetnik pa preveri, kar je pomembno za konkretno transakcijo.Rezervacija ne pomeni, da je bilo že vse preverjeno. Pred rezervacijo ne moremo preveriti vsega, prav zato ji sledi pregled in prav zato mora pogodba o rezervaciji določati, kaj se zgodi z vašo varščino, če pregled odkrije težavo. Ali bo vrnjena, je odvisno od besedila te pogodbe in se razlikuje glede na investitorja in prodajalca. Nihče vam ne more vnaprej obljubiti, da bo vrnjena.Preverimo, kar je mogoče preveriti, povemo vam, kaj smo ugotovili in kaj to pomeni za nakup, če kaj bistvenega ne zdrži preverjanja, pa vam bomo priporočili, naj se postopek ne nadaljuje, tudi če ste se že odločili za nakup. To smo storili tudi pri poslih, za katere bi bili plačani.Obstaja pa tudi meja te same strani. Pravila v Španiji se spreminjajo in razlikujejo glede na lokalno območje, vrsto nepremičnine in način uporabe. To, kar tukaj preberete, obravnavajte kot razlago načel, ne kot nadomestilo za pregled vašega nakupa. Vaša transakcija temelji na pravilih, veljavnih v tistem času, in na dokumentaciji konkretne nepremičnine.
Najpogostejša vprašanja o pravnem pregledu
- Ali pravni pregled poteka pred rezervacijo ali po njej?
- Po njej. Rezervacija umakne nepremičnino s trga, da lahko odvetnik opravi podroben pregled, ne da bi jo vmes kupil kdo drug. Rezervacija ne pomeni, da kupujete na slepo, ščiti pa vas pogodba o rezervaciji: določati mora, kaj se zgodi z varščino, če pregled odkrije resno težavo.
- Kako dolgo traja pravni pregled?
- Običajno 2 do 4 tedne od rezervacije. Skoraj nikoli se ne zavleče zaradi pravnega dela. Zavleče se zaradi dokumentov, ki še niso prispeli od prodajalca, investitorja ali upravnika skupnosti etažnih lastnikov, njihovo pridobivanje pa je naša naloga, ne odvetnikova.
- Ali se varščina povrne, če odvetnik odkrije težavo?
- Odvisno je od besedila pogodbe o rezervaciji, razlikuje pa se glede na investitorja in prodajalca. Rezervacija je edino plačilo, izvedeno zunaj sistema jamstev, zato mora biti znesek majhen, pogodba pa mora jasno določati pogoje za njegovo vračilo. Zato jo odvetnik prebere, preden denar zapusti vaš račun, in ne šele pozneje.
- Ali lahko podedujem dolgove prejšnjega lastnika?
- Nekateri dolgovi in obveznosti, povezani z nepremičnino, lahko bremenijo novega lastnika, zato pregled zajema nepremičnino in ne le prodajalca. V Španiji dolgovi sledijo nepremičnini, ne osebi, zato se lahko na vas prenesejo neplačani stroški skupnosti, davki ali globe. Odvetnik preveri stanje pri skupnosti lastnikov in pred podpisom zaprosi za ustrezna potrdila.
- Ali potrebujem svojega odvetnika ali je vaš dovolj?
- Potrebujete neodvisnega odvetnika, ki zastopa vas, ne investitorja ali prodajalca. Običajno priporočamo podjetje Malaga Solicitors, neodvisno špansko odvetniško družbo na območju Costa del Sol, za kar ne prejemamo provizije. Namesto tega lahko izberete svojega španskega odvetnika, ki vas v vsakem primeru zastopa.
- Na čigavo ime naj bo nepremičnina?
- Na vaše ime, na ime obeh zakoncev ali drugače, odvisno od vaše družinske in finančne situacije. Enotnega pravilnega odgovora ni. Način lastništva nepremičnine lahko pozneje vpliva na dedovanje, davke in prodajo, zato je bolje, da se o tem z odvetnikom in davčnim svetovalcem odločite pred kupoprodajno pogodbo, ne šele pri notarju. Če kupujete kot par, imate otroke, imate v Španiji pomembno premoženje ali razmišljate o nakupu prek podjetja, to odvetniku povejte takoj na začetku.
- Ali moram zaradi pravnih postopkov priti v Španijo?
- Ne zaradi samega pregleda. Na podlagi pooblastila lahko odvetnik uredi večino postopka, vključno s podpisom pri notarju. Kljub temu bi raje videli, da pridete vsaj enkrat, pooblastilo pa je lažje urediti, ko ste tukaj, kot iz svoje matične države, kjer so običajno potrebne dodatne formalnosti, apostila in prevod.
- Koliko stane pravni pregled in kdo ga plača?
- Plačate ga vi, neposredno odvetniški pisarni in ne prek nas. Pisarni, ki jo priporočamo, zaračunata približno 1 % kupnine z DDV, kar zajema celoten postopek in ne le pregleda. Od tega ne prejmemo nobenega deleža.
