Ali se je mogoče v Španiji dejansko pogajati o ceni nepremičnine?

Pri rabljeni nepremičnini običajno da, vendar je obseg popusta veliko bolj odvisen od motivacije prodajalca kot od načina oddaje ponudbe. Pri novogradnji pa se o sami ceni pogaja le redko. Kdor na to vprašanje odgovori z odstotkom, ugiba.

Ali je pri razvijalcu kaj prostora?

Nekaj, vendar običajno ne pri ceni. Razvijalci določijo fiksen cenik, dober projekt s čakalnim seznamom pa nima razloga za znižanje cene. Spremeniti je mogoče plačilni načrt, opremo in specifikacije ter včasih dodatne storitve. Do znižanja cene pride predvsem pri zadnjih enotah dokončanega projekta.

Kaj je mogoče dogovoriti poleg cene?

Plačilni načrt, roke, rezervacijo in njene pogoje, opremo in spremembe ter primopredajo. Pri novogradnji so ti elementi običajno vredni več kot pogovor o ceni, zato je seznam možnosti prilagoditev vreden ogleda pred rezervacijo, ne šele po njej.

Koliko me stanejo pogajanja?

Nič. V nobenem trenutku nakupa nam ne plačate ničesar. Naša provizija je delež provizije, ki jo prodajalčeva stran tako ali tako plača, nepremičnina pa vas stane enako, tudi če se obrnete neposredno na prodajalca.

Kako visoka je rezervacijska varščina in ali je vračljiva?

Običajno znaša od 6 000 do 11 000 €, pri dražjih nepremičninah pa približno 1 % cene. Ali se znesek vrne, je odvisno od besedila rezervacijske pogodbe ter se razlikuje glede na razvijalca in prodajalca. To je edino plačilo, izvedeno zunaj sistema garancij, zato mora biti nizko, pogodba pa mora jasno določati pogoje za njegovo vračilo. Zato jo odvetnik prebere, preden denar zapusti Vaš račun, in ne šele pozneje.

Se boste pogajali za nepremičnino, ki sem jo našel sam?

Da. Pošljite nam povezavo s portala Idealista, spletnega mesta druge agencije ali neposredno od razvijalca. Preverimo, ali je nepremičnina res še na voljo in po kateri ceni, povemo vam, kaj bi vprašali prodajalčevo stran, in če je to smiselno, vodimo pogajanja ter vas spremljamo vse do prevzema ključev.

Services

Pogajanje o ceni nepremičnine na Costa del Sol

Pogajanja tukaj niso zvijača in nihče vam ne more obljubiti popusta: ceno določi prodajalec ali investitor, ne agencija. Na izid vpliva to, ali veste, po kakšni ceni se takšna nepremičnina v tem kraju dejansko prodaja, kaj je prodajalec že zavrnil in kaj se poleg cene sploh še lahko spremeni. Na tej obali so to pogosto časovni načrt plačil, roki, oprema in pogoji rezervacije. Z investitorjem ali zastopnikom prodajalca se pogajamo na vaši strani mize, in kadar je iskren odgovor, da ponudbe ni vredno oddati, vam to tudi povemo.

Kdo je na drugi strani

Investitor, prodajalec in zastopnik prodajalca si vsi želijo sklenitve posla. To je njihova vloga in s tem ni nič narobe. Vseeno je dobro, da je to jasno, saj je prav zato za kupca koristno, da ima ob sebi nekoga, čigar vloga je nasprotna.Naša vloga je ugotoviti pogoje, dopolniti tisto, kar ponudba izpušča, primerjati možnosti in vam povedati, ali je ta konkretni nakup dejansko smiseln.

Investitor in njegova prodajna ekipaOni imajo cenik in odločajo, katere enote bodo sprostili ter kdaj. Pri kakovostnem projektu s čakalnim seznamom nimajo razloga za znižanje cene in je tudi ne bodo znižali.
Zastopnik prodajalcaZastopa prodajalca, ne vas. Organizira ogled nepremičnine, odgovarja na vaša vprašanja in zastopa interese prodajalca. Njegova naloga je prodati to konkretno nepremičnino pod najboljšimi pogoji za prodajalca.
ProdajalecPri rabljeni nepremičnini je to daleč najpomembnejši dejavnik. Koliko prostora za pogajanje obstaja, je veliko bolj odvisno od razloga za prodajo in od tega, kako dolgo jo prodajajo, kot od česar koli, kar je bilo povedano za pogajalsko mizo.
MiNimamo lastnega portfelja, ki bi ga morali prodajati, in kadar je oglas izjemoma naš, vam to povemo, preden si ga ogledate. Agencije na tej obali si oglase delijo, zato je cena enaka, ne glede na to, prek koga pridete, kar pomeni, da je edina resnična spremenljivka to, kdo sedi na vaši strani.

Ali mi ne bi moral pomagati tudi zastopnik prodajalca?Pomagal vam bo in do vas je lahko povsem odkrit. Še vedno pa ga je prodajna stran pooblastila in plačuje, da to nepremičnino proda pod najboljšimi pogoji za prodajalca. To je njegova naloga, opozoriti na to pa ni kritika njega.

Ali imate lastne nepremičnine, ki jih morate prodati?Ne. Nimamo lastnih zalog. To je tukaj pomembnejše, kot se morda zdi, saj ima agencija z lastnim portfeljem razlog, da vas usmerja k njemu, mi pa ga nimamo.

Od kod prihajajo številke

Življenje tukaj vse leto ni le vrstica na spletni strani. Pomeni, da smo vsak dan v stiku z zastopniki, investitorji in posli v pripravi. Tako vemo, za koliko se določena vrsta nepremičnine v določenem kraju dejansko prodaja in kje se je o ceni še smiselno pogajati.Oglaševana cena in cena, ki jo naše stranke na koncu dejansko plačajo, sta običajno dve različni stvari. Večina koristnih informacij o tej razliki ni v oglasu in tudi na nobenem portalu ne.

Kaj vam pokaže portalKaj ugotovimo mi

Izklicna cena: Oglaševana cena, pričakovanja prodajalca in cena, pri kateri se je dejansko smiselno začeti pogovarjati, so tri različne številke. Prodajno stran vprašamo, s katero od njih imamo danes opravka.
Da je nepremičnina oglaševana: Ali je še res na voljo, po tej ceni, in kaj se je spremenilo, odkar je bila objavljena. Pogajanje o enoti, ki je že rezervirana, je izguba vašega in našega tedna.
Nič o že oddanih ponudbah: Kadar je to pomembno, ugotovimo, katere ponudbe je prodajalec že zavrnil. Ena zavrnjena številka vam o manevrskem prostoru pri poslu pove več kot katera koli pogajalska tehnika.
Nič o tem, zakaj ni prodana: Prodajno stran vprašamo, zakaj je nepremičnina še vedno na trgu. Včasih je odgovor cena. Včasih pa gre za nekaj, kar bi želeli vedeti, še preden bi sploh oddali ponudbo.
Da je stanovanje prodano: Ni vsak investitor odprt glede tega, kaj je bilo dejansko prodano. Enote se sproščajo v sklopih, najboljše so pogosto zadržane, enota z oznako prodano pa se lahko pozneje znova pojavi. Povedali vam bomo, kdaj je dom, ki vam je všeč, videti bolj zadržan kot prodan, in spremljali bomo projekte, ki vas zanimajo, da boste izvedeli, ko bo katera od enot sproščena.
Cena na kvadratni meter, če imate srečo: Mediano izklicne cene na kvadratni meter izračunamo iz lastnega kataloga, ne iz nacionalnih statistik. Mediana pomeni, da je polovica ponudb v tem kraju cenejših, polovica pa dražjih. To ni najnižja cena, po kateri lahko tam kupite nepremičnino, in tudi ni cenitev konkretne nepremičnine.

Zdaj pa še omejitev vsega tega, saj je pomembnejša od preostalega. Prodajne cene v Španiji niso javne. Ni registra, v katerem bi lahko vi ali mi preverili, za koliko se je dejansko prodalo stanovanje v spodnjem nadstropju. Vse zgoraj temelji na vsakodnevni prisotnosti na trgu, ne na preverjenih podatkih. Kdor vam kot pravilo navaja določen odstotek pod izklicno ceno, vam v resnici navaja občutek.Tudi vsega tega vam ni treba sprejeti na zaupanje. Kadar obstajajo primerljive nepremičnine, jih poiščemo, vam povemo, kakšno ceno ima vsaka in v čem je res primerljiva, namesto da je le v bližini, nato pa povemo, pri kateri številki menimo, da bi morali začeti pogajanja, in zakaj. Včasih nepremičnine ni mogoče pošteno primerjati z ničimer. Takrat vam to povemo, namesto da bi primerjavo zgradili iz nepremičnin, ki si niso podobne.

Četrtletni pregled trga

Kako veste, za koliko se nepremičnina v resnici proda?Na podlagi vsakodnevnih stikov z agenti, razvijalci in posli, ki na tej obali še potekajo. Prav zato vam številke ne bomo dali pisno, kot da bi bila izmerjena: Španija nima javnega registra prodajnih cen, zato nihče na tej obali nima preverjenega podatka, ne glede na to, kaj vam pove.

Pri novogradnji se cena spremeni zadnja

Razvijalec ima cenik, projekt s čakalnim seznamom pa nima razloga za popust. To ne pomeni, da ni ničesar, za kar bi lahko vprašali. Pomeni, da se vprašanja, ki se jih splača zastaviti, ne nanašajo na ceno in da jih je skoraj vsa treba zastaviti, preden rezervirate, saj je pozneje odgovor običajno ne.

Plačilni načrtKoliko plačate in kdaj. Prerazporeditev zneskov med obroki med gradnjo in preostankom ob zaključku nakupa je za kupca pogosto vrednejša od majhnega znižanja cene, hkrati pa je to nekaj, s čimer se razvijalec najlaže strinja.
Nadgradnja specifikacijeKuhinja, kopalnice, talne obloge, klimatska naprava, talno ogrevanje in tuš kabine. Če to uredite pri razvijalcu med gradnjo stanovanja, stane le delček tega, kar bi enako delo stalo pozneje, pri nekaterih projektih pa je na voljo v paketu namesto po posameznih postavkah.
Parkirišče in shrambaPri številnih projektih se to obračuna ločeno in pozneje navede kot dodatek. Ali sta vključena in koliko parkirnih mest je na voljo, predstavlja pomemben znesek pri poslu, vendar se na to pogosto pozabi vprašati, dokler ni prepozno.
Paket pohištvaNekateri razvijalci za projekt ponujajo paket opreme. Pred rezervacijo se je vredno pozanimati, ali ta obstaja, kaj dejansko vključuje in ali ga je mogoče vključiti v posel. To je še pomembneje, če nameravate nepremičnino oddajati.
Spremembe še na papirjuPremik stene, sprememba položaja vtičnic, zamenjava kopalne kadi s prho. Zgodaj je to mogoče, pozneje pa ne več. Seznam tega, kar bo ta konkretni razvijalec izvedel in česar ne bo, je dokument, za katerega lahko zaprosite.
Obdobje skupnih stroškovKdo krije skupne stroške od vašega zaključka nakupa do trenutka, ko je projekt dokončan in ustrezno deluje. Mesečni znesek je majhen, v nekaj letih pa postane pomemben, zato je povsem upravičeno to vprašanje zastaviti, dokler je pogodba še odprta.

Nič od tega ni obljuba in ne bomo se pretvarjali, da vam je razvijalec karkoli od tega dolžan. Gre za seznam, ki ga v vašem imenu predebatiramo z njim, in za razlog, zakaj za seznam prilagoditev zaprosimo pred rezervacijo, ne po njej.

Ko vam povemo, naj ponudbe sploh ne oddate

Nismo tukaj zato, da bi vsak nakup pripeljali do notarja. Včasih priporočimo pogajanja, včasih čakanje, včasih pa, da sploh ne kupite. Če je nepremičnina po našem mnenju precenjena, ima resno pomanjkljivost ali njena cena ne ustreza trgu, vam bomo to povedali. Povedali vam bomo tudi, ali vidimo prostor za pogajanja ali menimo, da ponudbe že v osnovi ni vredno oddati.

CenaNa trgu je boljša alternativa. Nepremičnina je lahko povsem dobra, vendar ne vzdrži cena te nepremičnine v primerjavi s tem, kar lahko za enak proračun kupite drugje.
LokacijaTisto, česar v oglasu ne morete videti, spremeni pomen nakupa. Vprašanje ni, kaj danes stoji ob nepremičnini. Pogosto pa je pomembno, kaj je tam dovoljeno zgraditi jutri.
PreverjanjaPravna ali tehnična ugotovitev spremeni priporočilo. Takrat pogovor sploh ni več o ceni in prizadevanje za boljšo ceno bi bil napačen nasvet.

Eden od naših primerov se je nanašal na rabljeno nepremičnino v Marbelli po ceni 1.100.000 €, pri kateri je stranka v veliki meri plačevala odprt razgled. Izkazalo se je, da je parcelo pred nepremičnino mogoče pozidati, kar bi bilo na njej zakonsko dovoljeno zgraditi, pa bi ta razgled bistveno spremenilo. Cena je bila nenadoma videti drugače: stranka ne bi kupila le stanovanja in razgleda, temveč tudi tveganje, da izgubi eno od dveh stvari, za kateri je plačevala premijo. Priporočili smo, naj ga ne kupi.Včasih je najboljši izid posel, do katerega ne pride. Pravilen odgovor ni vedno da.

Ali stranke dejansko odvrnete od nakupa?Da, in to smo storili tudi pri poslih, za katere bi bili plačani. Tem primerom je namenjena posebna stran, objavljamo pa jih zato, ker načela ne prepričajo nikogar, ki porablja več sto tisoč evrov. Prepričajo konkretni primeri.

Ali velikost vaše provizije vpliva na vaše priporočilo?

Naša provizija ni pri vsaki nepremičnini enaka. Odvisna je od ponudbe in pogojev, dogovorjenih z razvijalcem ali agencijo prodajalca. Če vprašate, kakšna je pri določeni nepremičnini, vam bomo to povedali.Zato je povsem upravičeno vprašati, ali lahko njena višina vpliva na to, katero nepremičnino priporočimo. Ne vpliva, za to pa obstajajo razlogi, pri katerih vam ni treba verjeti le na besedo.

Boljša nepremičnina prekaša višjo provizijoČe je za vas bolj smiselna nepremičnina tista, pri kateri je naša provizija nižja, priporočimo to nepremičnino. To se običajno zgodi pri rabljenih nepremičninah, kjer je naša provizija običajno nižja kot pri nekaterih projektih razvijalcev.
Brez prodajnih ciljev za posamezne projekteNe prejemamo količinskih bonusov ali nagrad za prodajo določenega števila stanovanj v posameznem projektu, zato ni projekta, h kateremu bi vas morali usmerjati.
Obstajajo konkretni primeriStrankam smo svetovali odstop od nakupa, ko je pravno ali tehnično preverjanje odkrilo resno težavo, in priporočili drugo nepremičnino, čeprav je to za nas pomenilo nižjo provizijo, saj smo menili, da je za stranko boljša izbira.

Kako smo plačani

Katero varščino dejansko podpisujete

Španska praksa pozna več vrst varščine, ki nimajo enakih posledic. Od tega, katero določa pogodba, je odvisno, ali lahko odstopite, koliko vas odstop stane in kaj vam mora plačati prodajalec, če odstopi on. To je edini vzvod na tej strani, ki ščiti denar, o njem pa se je treba dogovoriti, preden kdorkoli podpiše.

Kaj določa pogodba	Kaj pomeni, če nekdo odstopi	Kaj storimo glede tega
arras z odstopnino	Vsaka stran lahko odstopi po vnaprej določeni ceni. Kupec izgubi varščino, prodajalec pa vrne dvojni znesek. Izhod obstaja in je vključen v pogodbo.	To je ureditev, za katero se zavzema odvetnik, s katerim sodelujemo, saj je edina, ki vam po vnaprej znani ceni omogoča izhod. Katera vrsta dejansko ustreza vašemu primeru, je njegova odločitev glede vaše pogodbe, mi pa poskrbimo, da se vprašanje zastavi, preden je karkoli podpisano, in ne šele pozneje.
Potrditvene arras	Nihče ni kupil pravice do odstopa. Varščina je delno plačilo za že dogovorjeno prodajo, zato lahko druga stran na sodišču zahteva, da jo dokončate.	Na to opozorimo takoj, ko se pojavi v osnutku, vaš odvetnik pa vam pove, kaj to pomeni za vas, še preden je karkoli podpisano ali plačano.
Kaznovalne arras	Odstop se šteje za kršitev, za katero je dogovorjena pogodbena kazen, druga stran pa lahko glede na besedilo zahteva, da se prodaja kljub temu izvede.	Enako velja tudi tukaj: poimenujemo jo, namesto da bi jo obravnavali kot formalnost, odvetnik pa prebere dejansko besedilo in ne le zgornjega naslova.

Manj pomembno je, kako se določba imenuje, kot to, kaj določa, saj naslov v osnutku ni dokaz mehanizma, ki se skriva za njim. Branje besedila je naloga vašega odvetnika. Naša naloga pa je poskrbeti, da ga prebere, preden denar zapusti vaš račun, in da je v osnutku zapisano to, kar ste ustno dogovorili.

Rezervacijska pogodba

Kaj se pogajamo za vas

Cena je ena od šestih postavk, pri novogradnji pa je običajno najmanj prilagodljiva. To je celoten sklop z navedbo, kaj se lahko pri vsaki postavki realno spremeni, saj stran, ki govori samo o ceni, opisuje pogajanje, do katerega tukaj večinoma sploh ne pride.

Kaj	Kaj je mogoče realno spremeniti	Novogradnje in rabljene nepremičnine
Denar
Cena	Določi jo prodajalec ali investitor. Naša naloga je vedeti, po kakšni ceni se enaka stvar prodaja v bližnji okolici, kaj je bilo že zavrnjeno in ali je ponudbo sploh vredno predložiti.	Pri novogradnji je znižanje kupoprodajne cene prej izjema kot pravilo, najpogosteje pri zadnjih enotah dokončanega projekta, ki se jih želi investitor znebiti. Pri rabljeni nepremičnini je običajno več prostora za pogajanja, vendar ne vedno, obseg pa je v veliki meri odvisen od motivacije prodajalca.
Plačilni načrt	Koliko plačate in kdaj. Pri novogradnji se to pogosteje spreminja kot cena in je za večino kupcev vredno več kot majhen popust.	Pri novogradnji časovni načrt določi investitor: običajno najprej rezervacija, nato večje plačilo ob sklenitvi pogodbe, sledijo obroki med gradnjo, preostanek pa se plača pri notarju. Pri rabljeni nepremičnini sledijo rezervaciji običajno 10 do 20 % v kupoprodajni pogodbi, preostanek pa se plača pri notarju.
Čas in pogoji
Rezervacija in njeni pogoji	Rezervacija umakne nepremičnino s trga in jo zadrži za Vas, medtem ko odvetnik opravi pravni pregled. Običajno znaša od 6 000 do 11 000 €, pri dražjih nepremičninah pa lahko znaša približno 1 % cene. To je edino plačilo, izvedeno zunaj sistema garancij, zato mora biti nizko.	Pri obeh gre za isti instrument, vendar je pomembna pogodba: v njej mora biti jasno navedeno, kaj se zgodi z varščino, če pravni pregled odkrije težavo. Zato jo odvetnik prebere, preden denar zapusti vaš račun, in ne šele potem.
Roki	Kdaj prejmete ključe in kaj se zgodi, če se ta datum zamakne. Na tej obali je zamik datuma običajen in ne izjema.	Pri rabljeni nepremičnini je datum zaključka nakupa zares predmet pogajanj in je pogosto vrednejši od majhnega premika cene. Pri novogradnji datum določi investitor in je odvisen od dovoljenj ter priključkov, na katere nima vpliva, zato raje načrtujte nekajmesečno zamudo, namesto da bi se pogajali o datumu, ki vam je bil obljubljen.
Sama nepremičnina
Oprema in spremembe	Kaj je vključeno v nepremičnino in kaj lahko v njej spremenite. Pri novogradnji je to pogosto najbolj vredna stvar, o kateri se je dejansko mogoče pogajati.	Pri novogradnji: zaključni materiali, včasih tudi razporeditev, dokler je še samo na papirju, ter praktični dodatki, ki so med gradnjo veliko cenejši. Za ta seznam vprašajte pred rezervacijo, ne pozneje. Pri rabljeni nepremičnini: kaj ostane v nepremičnini, kar je dejanski del cene in je v oglasu pogosto nejasno.
Primopredaja	Stanje, v katerem je nepremičnina predana, in kaj se zgodi z vsem, kar se ugotovi tisti dan.	Pri novogradnji gre za seznam napak ob primopredaji, od katerega začnejo teči garancijski roki. Pri rabljeni nepremičnini pa za to, kaj se izprazni, kaj popravi in kaj se preprosto sprejme v videnem stanju.
O čem ni mogoče pogajati
Vaše pravno varstvo	O tem se ni mogoče pogajati in pomembno je, da nihče ne trdi nasprotno. Pri novogradnji je denar, ki ga plačate pred zaključkom nakupa, zaščiten s špansko zakonodajo in bančno garancijo, ne pa z določbo, za katero se je nekdo pogajal.	Večina investitorjev standardne kupoprodajne pogodbe ne bo spreminjala, pri projektu s sto enotami pa tega realno niti ne morejo. Naloga odvetnika je potrditi, da je garancija veljavna in izdana na vaše ime, kar je eno najpomembnejših preverjanj pri celotnem nakupu.

Nič v tej tabeli ni obljuba. Obljubimo lahko, da bo vsaka od teh šestih točk izpostavljena prodajalcu, preden se k čemurkoli zavežete, in da boste slišali iskren odgovor, tudi kadar je ta odgovor ne.

Pregled ponudbe

Kje potekajo pogajanja pri nakupu

Celoten nakup obsega petnajst korakov, od prvega klica do ključev. Obravnava s prodajalcem poteka do petega koraka, odločitev je vaša v šestem, vse dogovorjeno pa se zapiše v osmem koraku, rezervaciji. V enajstem koraku ti pogoji postanejo zavezujoči. Od devetega koraka naprej prevzame delo odvetnik.

Koraki 5, 6, 8 in 11 od 15

Obravnava s prodajalcemOb ogledu nepremičnin
Tu je največ dejanskega dela in skoraj nič od tega ni videti kot pogajanje. Gre za postavljanje vprašanj, s katerimi ugotovimo, kaj je zares na voljo, po kakšni ceni in pod katerimi pogoji.
New buildOgled nepremičnine organiziramo z razvijalcem in namesto vas vodimo komunikacijo.
ResaleUkvarjamo se s prodajalčevim posrednikom in ugotovimo stvari, ki jih v oglasu ne boste našli, vključno z razlogom, zakaj nepremičnina še ni bila prodana.
Odločitev brez pritiskaKadar koli med postopkom
Nepremičnine vam ni treba kupiti na prvem ali drugem potovanju. Z vami lahko sodelujemo več mesecev. Če trenutno na trgu ni ničesar, kar bi bilo dovolj smiselno, vam bomo to povedali. Včasih je prava odločitev nakup, včasih sprememba zahtev, včasih pa preprosto čakanje.
RezervacijaKo najdete pravo nepremičnino
Rezervacija umakne nepremičnino s trga in jo zadrži za vas, medtem ko odvetnik opravi pravni pregled. Takrat se pogoji iz pogovora preoblikujejo v dokument, zato mora pogodba o rezervaciji jasno določati pogoje, vključno s tem, kaj se zgodi z varščino, če pravni pregled odkrije težavo.
New buildPogodba o rezervaciji z novogradnjo. Znesek je odvisen od projekta.
ResaleVarščina za rezervacijo in dogovorjeni pogoji. Tu se določijo cena, roki in morebitna oprema.
Zavezujoča pogodbaPo uspešnem pregledu
Šele takrat prejmete pogodbo, ki določa pogoje za zaključek nakupa, roke, plačila in posledice neupoštevanja dogovora. Vanjo je treba zapisati tisto, kar je bilo dogovorjeno prej, preverjanje, ali je to pravilno zapisano, pa je naloga vašega odvetnika, ne nas.
New buildPlačilni načrt določi investitor. Vključuje lahko več plačil med gradnjo ali večji delež šele ob zaključku nakupa. Natančna struktura je odvisna od projekta.
ResaleObičajno pogodba arras in dodatna varščina. Pogoji, vključno s posledicami odstopa, so navedeni v sami pogodbi.

Usklajevanje pravnega pregleda

Enako pogajanje na dva različna načina

Ista nepremičnina in isti prodajalec, obravnavana na dva načina.

	Sami	Z Arevont
Koga zastopa posrednik	Zastopajo prodajalca ali razvijalca.	Zastopamo samo vas.
Kakšna je njihova vloga	Njihova vloga je prodaja določene nepremičnine.	Naša naloga je ugotoviti, ali je nakup smiseln.
Kaj veste, preden odprete	Izklicna cena in vse, kar o njej navaja oglas.	Po kakšni ceni se v resnici prodajajo primerljive nepremičnine, kaj je prodajalec že zavrnil, če lahko to ugotovimo, in zakaj nepremičnina še ni bila prodana.
Kdo vam pove slabe novice	Oseba, ki vam predstavi nepremičnino, jo mora tudi prodati.	Povedali vam bomo, kdaj je nepremičnina slaba izbira, in zakaj. Tudi če to pomeni izgubo posla.
Jezik in razdalja	V španščini ali angleščini, komunikacija iz vaše matične države pa poteka glede na časovni pas druge stranke.	V češčini, pri čemer za drugo stranko osebno poskrbijo ljudje z obale.
Koliko vas stane	Neposredno nič. Prodajalčeva provizija je tako ali tako vključena v ceno.	Nič. Provizija je enaka, vendar njen del prejme oseba, ki zastopa vas.

Konkreten primer

Zadnja dobra enota, za 720.000 €

Novogradnja v Esteponi. Stranki je bil projekt všeč, konkretna enota pa je izpolnjevala večino zahtev. Obstajal je tudi pritisk, da se hitro odloči, saj ni ostalo veliko primerljivih enot. To je najpogostejši položaj pri pogajanjih na tej obali in sploh ne gre za ceno.

Kaj je bilo na miziEnota za 720.000 € in razlog za hitro odločitev. Pomanjkanje je dejstvo pri dobrem projektu, hkrati pa je tudi najstarejši razlog v tej panogi, da ljudje prenehajo primerjati.
Kaj smo primerjaliCena, usmerjenost, razporeditev, razgled in pogoji projekta v primerjavi z drugimi možnostmi, ki so bile takrat na voljo v podobnem proračunu. Samo stanovanje ni bilo težava. Pri 720.000 € smo lahko pokazali alternative, pri katerih bi stranka za podoben denar dobila več na področjih, ki so ji bila dejansko pomembna.
Kaj smo priporočiliDa je ne rezervira iz strahu, da bo izginila. Namesto tega smo mu predstavili konkretne alternative in pojasnili, v čem je bila vsaka od njih za isti proračun boljša.
Kaj se je zgodiloEnote ni rezerviral. Nadaljevali smo z iskanjem in kupil je drugo nepremičnino, ki je ustrezala temu, kar je od nakupa dejansko želel. Odločitev je temeljila na primerjavi, ne na roku, ki ga je določila druga stran.

Ne odločamo, ali je nepremičnina dobra. Odločamo, ali je dobra za vas po tej ceni.

Ko smo rekli ne

Koliko vas to stane?

Kupec0 €Brez provizije, brez stalnega plačila, brez plačila ob zaključku nakupa in brez plačila, če odstopite od posla, s katerim smo se ukvarjali več tednov.
Investitor ali prodajalec
Novogradnja
2,5 to 6 %
Rabljene nepremičnine
1,5 to 4 %
Provizija je že vključena v ceno in jo plača prodajalčeva stran, ne glede na to, ali pridete prek nas ali neposredno.
ArevontNaša provizija je delež te provizije in jo prejmemo le, če pride do nakupa. Če vam odsvetujemo nakup, izgubimo svojo provizijo, prav zato pa je naš nasvet nekaj vreden.

Deluje preprosto. Prodajalec se je o proviziji dogovoril s svojo agencijo. Če pridete brez lastnega zastopanja, ta celotni znesek običajno ostane prodajalčevi agenciji. Če zastopamo vas, prodajalčeva agencija iz iste provizije plača naš delež. Cena nepremičnine se za vas ne spremeni in ničesar vam ni treba doplačati.Kdo plača našo provizijo, ne določa, koga zastopamo. Agencija prodajalca zastopa prodajalca. Mi zastopamo vas. Naše poslovanje ni zasnovano na lastnih nepremičninah, ki bi jih morali prodati, zato vam bomo povedali, če ugotovimo, da nakup nepremičnine za vas ni dobra odločitev, čeprav s tem poslom takrat ne bomo ničesar zaslužili.Vendar bodite pozorni na eno stvar. Nekatere agencije na Costa del Sol zaračunajo provizijo tudi kupcu. Pri nas tega ne boste doživeli.

Cena nepremičnine je enaka, tudi če se obrnete neposredno na prodajalca. Pri novogradnji lahko brez zadržkov zaprosite za cenik razvijalca in ga preverite sami.

Brez olepševanja

Česa pogajanja tu ne morejo doseči

Nihče vam ne more obljubiti odstotka popusta, zato to razumite kot opozorilni znak, če vam ga kdo obljubi. Ceno določi prodajalec ali razvijalec, ne agencija, pri novogradnji pa je enaka ne glede na to, prek katere agencije pridete. Agent, ki obljublja velik popust pri projektu, še preden projekt sploh pozna, uporablja popust kot vabo.Pri novogradnji je prostor za pogajanja omejen. Najpogosteje je mogoče prilagoditi plačilni načrt, opremo ali nekatere dodatke. Znižanje nakupne cene je prej izjema kot pravilo, na primer pri zadnjih enotah dokončanega projekta, ki jih želi razvijalec prodati. Po močni rasti v zadnjih letih se trg postopoma umirja, zato so nekateri razvijalci morda bolj pripravljeni na pogovor o ceni, vendar vnaprejšnje računanje na popust ne deluje. Tako je na trgu sredi leta 2026. To je stavek na tej strani, ki se najhitreje spreminja, zato ga čez leto preverite v aktualnem četrtletnem poročilu, namesto da bi mu zaupali.Pri rabljeni nepremičnini je običajno več prostora za pogajanja kot pri novogradnji, vendar ne vedno. Cena, datum primopredaje, oprema in drugi pogoji nakupa so odprti za pogajanja, veliko pa je odvisno od motivacije prodajalca. To je edina stvar, ki jo lahko ugotovimo mi, vi pa ne.In še pomembna meja. Rezervacija ne pomeni, da je bilo vse preverjeno. Pred rezervacijo ne moremo preveriti vsega, zato sledi pravni pregled, pogodba o rezervaciji pa mora določati, kaj se zgodi z vašo varščino, če se pri pregledu odkrije težava.

Najpogostejša vprašanja o pogajanjih

Ali se je mogoče v Španiji dejansko pogajati o ceni nepremičnine?: Pri rabljeni nepremičnini običajno da, vendar je obseg popusta veliko bolj odvisen od motivacije prodajalca kot od načina oddaje ponudbe. Pri novogradnji pa se o sami ceni pogaja le redko. Kdor na to vprašanje odgovori z odstotkom, ugiba.
Ali je pri razvijalcu kaj prostora?: Nekaj, vendar običajno ne pri ceni. Razvijalci določijo fiksen cenik, dober projekt s čakalnim seznamom pa nima razloga za znižanje cene. Spremeniti je mogoče plačilni načrt, opremo in specifikacije ter včasih dodatne storitve. Do znižanja cene pride predvsem pri zadnjih enotah dokončanega projekta.
Kaj je mogoče dogovoriti poleg cene?: Plačilni načrt, roke, rezervacijo in njene pogoje, opremo in spremembe ter primopredajo. Pri novogradnji so ti elementi običajno vredni več kot pogovor o ceni, zato je seznam možnosti prilagoditev vreden ogleda pred rezervacijo, ne šele po njej.
Koliko me stanejo pogajanja?: Nič. V nobenem trenutku nakupa nam ne plačate ničesar. Naša provizija je delež provizije, ki jo prodajalčeva stran tako ali tako plača, nepremičnina pa vas stane enako, tudi če se obrnete neposredno na prodajalca.
Kako visoka je rezervacijska varščina in ali je vračljiva?: Običajno znaša od 6 000 do 11 000 €, pri dražjih nepremičninah pa približno 1 % cene. Ali se znesek vrne, je odvisno od besedila rezervacijske pogodbe ter se razlikuje glede na razvijalca in prodajalca. To je edino plačilo, izvedeno zunaj sistema garancij, zato mora biti nizko, pogodba pa mora jasno določati pogoje za njegovo vračilo. Zato jo odvetnik prebere, preden denar zapusti Vaš račun, in ne šele pozneje.
Se boste pogajali za nepremičnino, ki sem jo našel sam?: Da. Pošljite nam povezavo s portala Idealista, spletnega mesta druge agencije ali neposredno od razvijalca. Preverimo, ali je nepremičnina res še na voljo in po kateri ceni, povemo vam, kaj bi vprašali prodajalčevo stran, in če je to smiselno, vodimo pogajanja ter vas spremljamo vse do prevzema ključev.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us