Piškotke uporabljamo za izboljšanje vaše izkušnje, analizo uporabe spletnega mesta in zagotavljanje prilagojene vsebine.
Vodnik
Kratkoročni najem na Costa del Sol
O tem, ali je kratkoročni najem mogoč, odločajo trije ločeni organi: pravila Andaluzije in njen turistični register, morebitne omejitve posamezne občine ter od 3. aprila 2025 soglasje skupnosti etažnih lastnikov, sprejeto s tri petinsko večino, kadar se dejavnost na novo začne.
Nepremičnino kupite z namenom kratkoročnega oddajanja, šele nato pa ugotovite, da to ni dovoljeno.
Kako je v resnici
O tem, ali je kratkoročni najem mogoč, odločajo trije ločeni organi: pravila Andaluzije in njen turistični register, morebitne omejitve posamezne občine ter od 3. aprila 2025 soglasje skupnosti etažnih lastnikov, sprejeto s tri petinsko večino, kadar se dejavnost na novo začne.
Kaj to spremeni
Novo pravilo velja za lastnike, ki na novo začenjajo s kratkoročnim najemom. Položaji, ki so obstajali že prej, se lahko pravno presojajo drugače, prehodni primeri pa sodijo v vodnik, ne na domačo stran. Če stavba kratkoročnega najema ne dovoljuje, lahko nepremičnino oddajate dolgoročno, vendar ne prek Airbnbja ali Bookinga. Andaluzija prav tako določa, da njen turistični register ne bo dovolil registracije v občinah, ki so uvedle lastne omejitve.
Kaj storimo glede tega
Pri rabljeni nepremičnini preberemo statut skupnosti etažnih lastnikov in ga preveri odvetnik. Pri novogradnji vnaprej vprašamo razvijalca, ali je to predvidel. Pred rezervacijo preverimo, ali bo najem, ki ga imate v mislih, dejansko mogoč in ustrezno registriran.
V 30 sekundah
Od 3. aprila 2025 mora skupnost lastnikov z večino 3/5 aktivno glasovati za dovoljenje za NOVO kratkoročno oddajanje v stavbi. Pred tem datumom je veljalo nasprotno pravilo: oddajanje je bilo dovoljeno, razen če so lastniki glasovali za prepoved. To je resnično in aktualno tveganje, ne zastarela novica.
Zakaj imata lahko dve podobni stanovanji nasproten odgovor?
Iz cene, velikosti ali opremljenosti nepremičnine ni mogoče ugotoviti, ali jo je mogoče zakonito oddajati turistom. O tem neodvisno druga od druge odločajo tri ločene oblasti in vse tri morajo odgovoriti pritrdilno.Regija sama vodi turistični register, sistem VUT. Od reforme februarja 2025 nepremičnina potrebuje tudi obstoječe občinsko dovoljenje ali izjavo o spremembi namembnosti, ki dovoljuje turistično uporabo, še preden je mogoče vložiti vlogo za to regionalno registracijo. Od 3. aprila 2025 velja še tretji pogoj: vaša lastna skupnost etažnih lastnikov mora s tri petinsko večino lastnikov in solastniških deležev aktivno odobriti novo turistično oddajanje v stavbi. Pred tem datumom je veljalo nasprotno pravilo: skupnost je morala glasovati za PREPOVED, molk pa je pomenil, da je bilo oddajanje dovoljeno. Zdaj molk pomeni nasprotno.
1
Regionalna registracija (VUT)
Who decidesVlada Andaluzije
What it grantsRegistrirana številka turističnega najema
If noNikakršnega zakonitega kratkoročnega najema, ne glede na druga dva pogoja.
2
Občinsko dovoljenje ali sprememba rabe
Who decidesObčina od uredbe Decreto-ley 1/2025
What it grantsPotrjuje, da je nepremičnini dovoljeno spremeniti namembnost za turistični najem
If noRegionalne registracije sploh ni mogoče vložiti.
3
Glasovanje skupnosti, večina 3/5
Who decidesVaša skupnost etažnih lastnikov od 3. aprila 2025
What it grantsDovoljuje NOVO dejavnost turističnega najema v stavbi
If noNajem je na ravni stavbe onemogočen, tudi če ga regionalni organi in mestna uprava dovoljujejo.
En sam NE na kateri koli stopnji ustavi celoten načrt, ne glede na odločitev drugih dveh.
Ali je to novo tveganje ali je veljalo že ves čas?
Glasovanje skupnosti etažnih lastnikov je resnično novo in ne gre za pravilo, ki bi veljalo že ves čas, vendar bi ostalo neopaženo. Pred 3. aprilom 2025 je morala skupnost etažnih lastnikov aktivno glasovati za prepoved turističnega najema. Če takšnega glasovanja ni izvedla, je bil najem preprosto dovoljen. Od tega datuma zakon privzeto pravilo obrača: skupnost etažnih lastnikov mora zdaj aktivno glasovati, z enako tričetrtinsko večino, da ga dovoli. Stavba, v kateri se o tej temi sploh ne razpravlja, je zdaj privzeto stavba, v kateri novi turistični najem ni dovoljen, in ne stavba, v kateri je tiho dovoljen.Za nepremičnino, ki je pred 3. aprilom 2025 že zakonito poslovala kot turistični najem, se na splošno razume, da lahko nadaljuje po pravilih, po katerih je začela poslovati. Novega glasovanja zanjo ni treba uporabiti za nazaj. Ta vidik temelji na enotnih pravnih mnenjih, ne na primarnem besedilu, preverjenem člen za členom v tej različici. Preden se zanesete na to, naj vaš lastni odvetnik to potrdi za konkretno stavbo, zlasti pri rabljeni nepremičnini, oglaševani kot nepremičnina z že obstoječo zgodovino oddajanja.
Pred 3. aprilom 2025Od 3. aprila 2025
Skupnost etažnih lastnikov, ki o turističnem najemu nikoli ni razpravljala, ga je dejansko privzeto dovoljevala.
Molk zdaj pomeni nasprotno: NOVA turistična najemna dejavnost je blokirana, razen če lastniki z aktivnim glasovanjem in večino 3/5 dovolijo njeno izvajanje.
Edina resnična pristojnost skupnosti etažnih lastnikov je bila glasovanje o prepovedi najema, česar se večina ni potrudila izvesti.
Skupnost etažnih lastnikov ima zdaj odločilni glas v vsakem primeru, zato je treba prodajalčevo trditev, da »skupnost nima ugovorov«, podpreti z dejanskim zapisnikom in ne s predpostavko.
Ali pravilo o glasovanju skupnosti etažnih lastnikov iz aprila 2025 vpliva na lastnika, ki svoje stanovanje že oddaja?Enotna pravna mnenja obravnavajo nepremičnino, ki je pred 3. aprilom 2025 že zakonito poslovala kot turistični najem, kot nepremičnino, ki lahko nadaljuje na obstoječi podlagi, ne da bi bilo treba novo glasovanje uporabiti za nazaj. Ta vodnik tega ni neodvisno ponovno preveril glede na primarno pravno besedilo, člen za členom. Preden se zanesete na to, naj odvetnik to potrdi za vsako konkretno stavbo, zlasti kadar oglas za rabljeno nepremičnino navaja obstoječo zgodovino oddajanja, ki ni dokumentirana in je niste videli.
Ali nekatera mesta to dodatno omejujejo poleg regije in skupnosti etažnih lastnikov?
Mesto Málaga je šlo dlje od regionalnih pravil. Sprememba prostorskega načrta, dokončana avgusta 2025, trajno preprečuje nove registracije turističnega najema v 43 imenovanih soseskah, vključno z zgodovinskim središčem in več osrednjimi četrtmi. V teh soseskah turistična stanovanja že predstavljajo več kot 8 odstotkov stanovanj. Ločen, za celotno mesto veljaven moratorij na vsako novo hotelsko dovoljenje ali dovoljenje za turistični najem na stanovanjskih zemljiščih je bil dokončno odobren 16. julija 2026 in velja tri leta oziroma do dokončanja novega urbanističnega načrta mesta. Turistični najem, ki je bil zakonito registriran že pred temi ukrepi, se lahko nadaljuje, če še naprej izpolnjuje običajne obveznosti glede bivalnosti, varnosti in davkov.Ali je katero drugo mesto na območju Costa del Sol uvedlo podobno omejitev, je treba preveriti za vsako mesto posebej. Tega ni mogoče sklepati iz primera Málage. Ta vodnik nima potrjene omejitve, o kateri bi lahko poročal za Marbello. To pa ni enako potrditvi, da Marbella sploh nima omejitev: pošten odgovor je, da to ni preverjeno in ni razrešeno. Preden se zanesete na to, vam trenutno stanje za konkreten naslov lahko pojasnita mestna uprava ali lokalni odvetnik.
Kaj to pomeni za davek od dohodka iz najema, ko je oddajanje dejansko mogoče?
Ali je oddajanje pravno mogoče in kako so obdavčeni prihodki, sta ločeni vprašanji. Samo drugo je odvisno od Vašega davčnega rezidentstva. Davčni rezident EU ali EGP plača 19 % od NETO prihodka iz najema po odbitju stroškov, ki so z njim dejansko povezani. Nerezident, ki ni davčni rezident EU ali EGP, plača 24 % od BRUTO prihodka, pri čemer po standardnem pravilu ni odbitka stroškov. Sodba sodišča iz leta 2025 bi odbitek stroškov razširila tudi na nerezidente iz držav zunaj EU. Vendar se je država pritožila, praksa davčnega organa pa se ni spremenila. Višji znesek brez odbitka je za to skupino danes tisti, ki se v praksi uporablja.Nič od tega ni pomembno, dokler niso izpolnjeni prvi trije pogoji. Preden nepremičnino priporočimo ali rezerviramo posebej zaradi njenega potenciala za oddajanje, preverimo njen dejanski status VUT oziroma upravičenost do njega, zadevna občinska pravila ter lastne zapisnike in stališče skupnosti etažnih lastnikov glede turističnega najema. Ne zanašamo se preprosto na besede iz oglasa ali agenta. Prav tako ne obravnavamo trditve »prejšnji lastnik jo je oddajal« kot dokaza, da jo boste smeli oddajati tudi vi. Pravila, ki o tem odločajo, so se od začetka številnih takšnih preteklih ureditev spremenila.
Da, zato ga je vredno jemati resno in ne obravnavati kot drobni tisk. Glasovanje skupnosti etažnih lastnikov, ki je začelo veljati 3. aprila 2025, je resnična strukturna sprememba: stavba, v kateri se o turističnem najemu preprosto nikoli ni razpravljalo, ga je prej privzeto dovoljevala. Zdaj ga privzeto prepoveduje. K temu dodajte še pogoj občinskega dovoljenja iz nekaj tednov prej in lasten moratorij mesta Málaga na nova dovoljenja, odobren 16. julija 2026 za tri leta. Potenciala nepremičnine za oddajanje ni več mogoče predpostaviti na podlagi tega, kar počne podobno stanovanje v bližini.To so splošne informacije o trenutnem delovanju andaluzijskih in nacionalnih pravil, ne jamstvo za katero koli konkretno nepremičnino. Dve zgoraj navedeni podrobnosti temeljita na enotnih pravnih mnenjih in ne na preverjanju primarnega besedila člen za členom v tej različici. Preden se zavežete nakupu zaradi dohodka iz najema, naj odvetnik potrdi trenutno stanje. Arevont pred priporočilom nepremičnine za ta namen preveri njen status VUT, lastna pravila občine in stališče skupnosti etažnih lastnikov. Za to, da vam povemo ne, kadar je odgovor ne, ne zaračunamo dodatnega nadomestila.
Najpogostejša vprašanja o kratkoročnem najemu
Ali je vprašanje rešeno, če mi prodajalec pokaže obstoječo registracijsko številko VUT?
To potrjuje, da regionalna registracija obstaja, kar je eden od treh pogojev, ne pa vsi. Samo po sebi ne potrjuje, da skupnost etažnih lastnikov trenutno dovoljuje dejavnost ali da za ta naslov od takrat ni veljala nova občinska omejitev. Zahtevajte tudi lastne zapisnike skupnosti etažnih lastnikov o tej temi in registracijsko številko.
Ali lahko skupnost etažnih lastnikov razveljavi odločitev, s katero je že dovolila turistični najem?
Reforma z dne 3. aprila 2025 zadeva NOVO dovoljenje. Enotna pravna mnenja obravnavajo nepremičnino, ki je pred tem datumom zakonito že poslovala, kot nepremičnino, ki lahko nadaljuje na obstoječi podlagi, ne da bi potrebovala novo glasovanje. Splošna pristojnost skupnosti etažnih lastnikov za urejanje ali omejevanje obstoječe dejavnosti je ločeno pravno vprašanje od samega glasovanja o novem dovoljenju. Za konkretno stavbo je smiselna posebna potrditev odvetnika, namesto da bi karkoli predpostavljali.
Ali je vprašanje dokončno rešeno, če kupim stanovanje, v katerem je skupnost etažnih lastnikov že glasovala za dovoljenje?
To odgovarja na pogoj na ravni skupnosti etažnih lastnikov glede na današnje stanje, ne pa trajno. Skupnost etažnih lastnikov lahko sčasoma ponovno obravnava svoja pravila, niti regionalna registracija niti občinsko dovoljenje pa te možnosti ne odpravita. Glas za dovoljenje obravnavajte kot trenutno stanje, potrjeno ob nakupu, in ne kot nespremenljivo jamstvo za celotno obdobje vašega lastništva.
Ostale tri skrbi
okupas
Skvoterji bodo prevzeli vaše stanovanje, medtem ko boste doma, in več let jih ne boste mogli izseliti.