Kako pogosto preverjate nepremičnino?

Tako pogosto, kot želite, da jo preverjamo. Tedenski, štirinajstdnevni ali mesečni obiski so običajni, pri stanovanju, ki je večino leta prazno, pa je mesečni obisk običajno izhodišče. Pogostost se pisno dogovori pred začetkom in jo je mogoče spremeniti. Nepremičnino, pri kateri je že prišlo do težav z vodo, ali ki je prazna vso mokro zimo, se splača obiskati pogosteje.

Kaj dejansko prejmem po vsakem obisku?

Fotografije s pisnim poročilom in datumom ter vse, pri čemer je potrebna vaša odločitev. Ne nejasen račun ob koncu meseca. V nekaj letih se ta poročila spremenijo v zgodovino vzdrževanja nepremičnine, kar je pomembno na dan, ko jo prodate.

Kaj se zgodi, če se nekaj pokvari, ko me ni tam?

Obvestimo vas s fotografijami in pridobimo ponudbo. Vi odgovorite pritrdilno ali negativno. Nato omogočimo vstop izvajalcu, ostanemo prisotni med njegovim delom in vse znova preverimo ob naslednjem obisku. Če nekaj dejavno povzroča škodo, zlasti voda, najprej zaustavimo škodo in vas šele nato pokličemo.

Ali skrbite za vilo z bazenom in vrtom?

Da, vendar stane več, ker je dela več in se lahko na prostem zgodi več stvari. Dela na bazenu in vrtu opravijo zunanji izvajalci, ne mi: mi skrbimo za odnos z njimi, jim omogočimo vstop, preverimo delo in ukrepamo, kadar ni opravljeno pravilno. Vzdrževanje vile lastnika vsako leto stane precej več kot vzdrževanje stanovanja, večino te razlike pa predstavljajo prav takšna dela.

Katera mesta pokrivate?

Manilva, Casares, Estepona, Benahavís in Marbella. To so kraji, kjer je naša ekipa lahko hitro pri vratih, območje pa je enako kot pri našem upravljanju najemov. Nepremičnin zunaj tega območja ne sprejemamo.

Ali lahko upravljate nepremičnino, ki je nisem kupil pri vas?

Da, če je v enem od teh petih mest. Za večino nepremičnin, za katere skrbimo, smo poskrbeli že pri nakupu, vendar storitev ni odvisna od tega. Raje skrbimo za dobro nepremičnino, ki jo je prodal nekdo drug, kot da jo načeloma zavrnemo.

Kaj pa v nujnem primeru ob dveh zjutraj?

Smo na tej obali in ne v klicnem centru, zato je v praksi nekdo, ki ima vaš ključ, oddaljen dvajset minut. Ne oglašujemo zagotovljene 24-urne intervencijske linije, ker ne bomo obljubili odzivnega časa, ki ga nismo vzpostavili. Poplavo ob dveh zjutraj zares skrajša to, da lahko sosed ali vratar stopi v stik z osebo, ki ima ključ, nato pa pomaga razpored pregledov, po katerem je bila pipa preverjena pred tremi tedni.

Nepremičnino že oddajam. Ali to kaj spremeni?

Če kratkoročni najem izvajamo mi, je upravljanje vključeno in ločenega nadomestila ni. Če oddajanje izvaja nekdo drug, nam to povejte pred začetkom, saj se morata dve podjetji, ki imata ključe do istih vhodnih vrat in delujeta po dveh različnih razporedih, o tem dogovoriti, ne pa tega odkriti naknadno. To je izvedljivo, vendar tega ni mogoče predpostaviti.

Services

Upravljanje nepremičnine na Costa del Sol, ko ste odsotni

Prazna nepremičnina potrebuje nekoga na kraju samem. Hranimo ključe, po urniku, ki ga določite, pregledamo nepremičnino, urejamo zadeve s skupnostjo etažnih lastnikov, skrbimo, da računi ostanejo aktivni, in omogočimo vstop vsem, ki morajo vstopiti, medtem ko ste dva tisoč kilometrov stran. To je plačljiva storitev, ki jo izvajamo z lastno ekipo in ne prek zunanjega podjetja. Zato Vam lahko pred kakršno koli zavezo povemo, kaj bi dejanski pregled Vaše nepremičnine zajemal.

Kaj storitev zajema in kje se konča

Dom, v katerega deset mesecev na leto nihče ne vstopi, ni preprosto le miren dom. Obalni zrak je tukaj vlažen, majhno puščanje vode lahko traja več tednov, preden ga kdo opazi, stalni stroški elektrike in vode pa se obračunavajo ne glede na to, ali ste v stavbi ali ne. Na tej strani ni nič dramatičnega. Vse to so običajni stroški nepremičnine, v kateri ni nikogar na kraju samem.Zato je storitev namenoma omejena. Namenjena je prazni nepremičnini: ključem, pregledu, skupnosti etažnih lastnikov ter omogočanju vstopa vsem, ki morajo opraviti delo v notranjosti, in njihovemu izhodu po končanem delu. Čiščenje je ločena storitev, oddajanje nepremičnine je ločena storitev, brezplačna pomoč, ki jo že prejemate od nas, pa se v nobenem primeru ne spremeni.

Kaj	Kako se obračunava	Kaj to pomeni v praksi
V mesečni pristojbini
Hramba ključev	V pristojbini	Celoten komplet, ne le ključ za vhodna vrata: daljinski upravljalnik garaže, shramba, poštni nabiralnik, kode za vrata in bazen ter obesek za alarm. Pri rabljeni nepremičnini bi najprej zamenjali ključavnice.
Načrtovani pregled	V pristojbini	Pogostost izberete sami. Kaj pregledamo ob obisku, je navedeno v posebni tabeli nižje na tej strani, saj izraz »redni pregledi« sam po sebi ne pove ničesar.
Poročilo po vsakem obisku	V pristojbini	Fotografije s pisnim poročilom in datumom. Ne nejasen račun ob koncu meseca.
Prezračevanje in spuščanje vode	V pristojbini	Prezračevanje ter odpiranje vseh pip in splakovanje vseh stranišč, da se sifoni ne izsušijo. Zato prazno stanovanje julija ob odprtju vrat diši po odtokih.
Rastline	V pristojbini	Zalivanje na terasi in v notranjosti. Malenkost, ki je zelo opazna, ko po štirih mesecih vstopite v stanovanje.
Skupnost etažnih lastnikov	V pristojbini	Obvestimo jih, kdo je novi lastnik, preberemo, kar vam pošljejo, in smo oseba, ki jo lahko upravnik doseže v španščini. Temu je namenjen lasten razdelek spodaj.
Skrb za tekoče račune	V pristojbini	Plačila stroškov skupnosti, IBI, odvoza odpadkov, elektrike in vode z direktno obremenitvijo ter preverjanje, ali se dejansko izvajajo, namesto da bi to zgolj predvidevali. Če se katero od plačil ne izvede, boste za to izvedeli od nas, namesto da bi to ugotovili šele ob prekinitvi dobave ali vpisu dolga na nepremičnino. Vračilo plačila IBI ali stroškov skupnosti, ki ga nihče ne opazi eno leto, je klasična nočna mora nerezidentov in skoraj vedno gre za težavo z dokumentacijo, ne z denarjem.
Spremljanje stroškov prazne nepremičnine	V pristojbini	Računi za dom, v katerem nihče ne biva, bi morali biti stalni in dolgočasni. Ko niso, je to pomemben podatek: račun za vodo, ki se v praznem stanovanju povečuje, pomeni puščanje, naraščajoči račun za elektriko pa pomeni, da nekaj deluje, čeprav ne bi smelo. Račune preberemo, ne le plačamo, in vas obvestimo, ko številka ni več smiselna.
Pošta, izpraznjena in poslana vam	V pristojbini	Davčno pismo, zahteva skupnosti ali opozorilo dobavitelja komunalnih storitev je uporabno le, če ga nekdo prebere. Če se pošta kopiči, lahko ob obisku preverimo poštni nabiralnik in vam pošljemo fotografijo vsega, kar je videti pomembno.
Zaprtje nepremičnine in njeno ponovno odprtje	V okviru pristojbine ob načrtovanem obisku	Pred daljšo odsotnostjo: zapremo vodo pri glavnem ventilu, uredimo gospodinjske aparate, spustimo rolete in po potrebi zaščitimo oblazinjeno pohištvo. Pred vašim prihodom: vse znova vključimo, odpremo pipe in splaknemo kotličke, prezračimo prostor ter vam sporočimo, če se je med vašo odsotnostjo karkoli spremenilo.
Najemanje mojstrov in nadzor dela	Brez naše urne pristojbine	Njegov račun po njegovi ceni, brez kakršnihkoli naših dodatkov. Vse, kar zahteva poseben prihod, se vnaprej dogovorimo z vami, in je brezplačno, če ga lahko opravimo ob obisku, ki smo ga tako ali tako načrtovali.
Ob nastanku, po postavkah
Samo popravilo	Mojster vam izda račun	Njegova cena in razčlenjeni račun. K znesku ničesar ne dodamo in od njega ne zahtevamo ničesar za posredovanje.
Dodatni obiski na vašo zahtevo	Na obisk	Po neurju, dan pred vašim prihodom, ob dostavi, pri kateri je treba nekoga spustiti v stanovanje, ali ko se kdo pritožuje zaradi odčitka števca.
Čiščenje, posteljnina in globinsko	Ločena storitev	Naši lastni čistilci, vendar gre za drugačno delo z drugačno ceno, zato ima svojo stran in ni vključeno v to pristojbino.
Ne naša. Pripeljemo nekoga, ki mu zaupamo
Vzdrževanje bazenov in vrtov	Priporočeno	Izvajalci, s katerimi redno sodelujemo. Skrbimo za odnos z njimi, jih spustimo v nepremičnino in preverimo opravljeno delo, vendar ga ne izvajamo sami.
Zavarovanje in prenosi dobaviteljev po nakupu	Priporočeno	Specialist za zavarovanje in odvetnik za prenose. Oba imata svojo stran.
Pravne, davčne in cenitvene storitve	Nikoli naše	Nismo odvetniška pisarna in nismo davčni svetovalci, zato ta stran tega ne postane prikrito. Vodimo koledar in vam povemo, koga poklicati.

Obseg storitev je za vašo nepremičnino pisno določen, še preden se karkoli začne, vključno s pogostostjo naših prihodov in tem, kaj prejmete po vsakem obisku. Iz računa vam ne bi smelo biti treba ugibati, za kaj ste plačali. To je še en razlog, zakaj so poročila z datumi obiskov pomembna: večina španskih zavarovanj stanovanj omejuje ali začasno prekine kritje, ko je nepremičnina po določenem številu zaporednih dni prazna, običajno približno od trideset do šestdeset dni, evidenca dejanske prisotnosti v nepremičnini pa je dokaz, da ni bila prazna. Kaj določa vaša zavarovalna polica, je navedeno na strani o zavarovanju, ne na tej strani.

Zavarovanje nepremičnine

Ali je upravljanje nepremičnine isto kot čiščenje?Ne, zato je dobro, da ju ločimo. Upravljanje je skrbniški del: ključi, pregledi, skupnost in dostop. Čiščenje je fizično delo na nepremičnini in se obračuna po opravilu, ne po mesecu. Naši lastni čistilci opravljajo oboje, večina lastnikov praznega doma pa izbere upravljanje in pred prihodom naroči še čiščenje.

Ali moram izbrati upravljanje, če sem nepremičnino kupil prek vas?Ne. To je edini del dogajanja po prevzemu ključev, ki ga morate naročiti, namesto da zanj preprosto zaprosite, in številni naši kupci ga nikoli ne izberejo. Običajna pomoč, stiki in odgovori ostanejo brezplačni ne glede na vašo odločitev.

Kje se konča brezplačna pomoč in začne plačljiva storitev

Naša domača stran to povzame v enem stavku: običajna pomoč in stiki ostanejo brezplačni, upravljanje, čiščenje in kratkoročni najem pa so plačljive storitve, ki jih lahko naročite ali ne. To je preprosto zapisati, težje pa natančno razmejiti, zato je tukaj opisana meja v primerih, s katerimi se lastniki dejansko srečujejo.Razlika ni v znanju. Gre za fizično prisotnost in čas. Če vam posredujemo telefonsko številko vodovodarja, ki mu zaupamo, je to za nas eno sporočilo. Če ga pokličemo, se dogovorimo za termin, se odpeljemo tja, odpremo vrata, ostanemo med njegovim delom in se čez teden dni vrnemo preverit, ali je strop še vedno suh, pa to vzame popoldne. To je tudi edina od obeh različic, ki se konča z zanesljivo odpravljeno težavo.

Brezplačno in tako tudi ostanePlačljiva storitev

Posredujemo vam telefonsko številko vodovodarja, s katerim sodelujemo in mu zaupamo: Pokličemo ga, dogovorimo se za termin, ga spustimo v stanovanje, ostanemo, medtem ko dela, nato pa se ob naslednjem obisku vrnemo in preverimo, ali je bilo to, kar je povedal, da je opravil, tudi dejansko izvedeno.
Pošljete nam fotografijo madeža na stropu, mi pa vam povemo, kaj najverjetneje je.: Ta teden nekdo pride v prostor in ga ustrezno fotografira, tako da se odločate na podlagi dokazov in ne fotografije s telefona, ki jo je posnel sosed.
Pojasnimo vam, kaj je izredni prispevek in kaj vam sporočajo zapisniki vaše skupnosti etažnih lastnikov.: Vsak zapisnik preberemo takoj, ko ga prejmemo, opozorimo na glasovanje, še preden postane račun, in smo oseba, ki jo lahko upravnik pokliče v španščini.
Povemo vam, da morata biti pristojbina skupnosti in IBI plačevana z direktno obremenitvijo.: Spremljamo, ali se plačila še vedno izvajajo, in vas obvestimo, ko je eno zavrnjeno, ne šele takrat, ko je oskrba prekinjena ali je dolg vpisan na nepremičnini.
Na tej obali ostajamo vaša kontaktna oseba, dokler ste lastnik nepremičnine.: Nekdo ima ključ vaših vhodnih vrat in je odgovoren za stanje vsega, kar je za njimi.

Ena stvar se v nobenem primeru ne spremeni: če temu rečete ne, brezplačni del ni nič slabši. Za vas smo bili brezplačni ves čas nakupa in nameravamo biti tukaj tudi čez pet let, zato je mesečna pristojbina, ki je niste potrebovali, slabša odločitev tako za nas kot za vas.

Skrb po nakupu

Če ne plačujem upravljanja, mi boste še vedno posredovali telefonsko številko izvajalca?Da, vedno, in to nikoli ni bilo pogojeno. Vodovodar, električar, klimatska naprava, bazen, vrt ali večje delo. Na tej strani ne plačujete za stik, temveč za to, da vam ni treba biti tukaj, medtem ko ga izvajalec uporablja.

Koliko stane

Pristojbina se plačuje mesečno in je določena glede na velikost nepremičnine ter glede na to, kaj ta dejansko potrebuje, ne glede na to, koliko ste zanjo plačali. Enosobno stanovanje v dobro upravljani stavbi, ki ga obiščete dvakrat letno, je drugačna naloga kot vila z bazenom, vrtom in štirimi izvajalci, ki prihajajo skozi vrata.Preden preberete znesek, ga je vredno umestiti v kontekst. Dvosobno stanovanje na tej obali lastnika že stane nekaj sto evrov na mesec samo zato, da obstaja: pristojbina skupnosti, IBI, pristojbina za odvoz odpadkov, zavarovanje in stalni stroški komunalnih storitev, od katerih jih večina teče naprej, tudi ko ni nikogar tam. Upravljanje je dodaten strošek, vendar majhen.

Kaj	Okvirno	Kaj vpliva na ceno
Stanovanje, en pregled mesečno	80 do 120 € mesečno	Običajno izhodišče za dom, ki je večino leta prazen. Velikost, kaj vse je vključeno v pristojbino in kako daleč se moramo pripeljati.
Stanovanje, pregled vsaka dva tedna	120 do 180 € mesečno	Vredno tam, kjer je nepremičnina zares prazna daljša obdobja, kjer je že prišlo do težav z vodo ali kjer je stavba starejša.
Hiša ali vila z bazenom in vrtom	150 do 250 € mesečno	Več je treba pregledati, več stvari lahko gre narobe zunaj, poleg tega je treba spustiti izvajalce v nepremičnino in preveriti njihovo delo. Delo na bazenu in vrtu izvajalec zaračuna posebej, ne mi.
Ureditev: ključi, inventar in prvo celotno poročilo	90 do 150 €, enkratno	Enkratni strošek na začetku. Pri rabljeni nepremičnini se takrat zamenjajo tudi ključavnice, kar je strošek ključavničarja in ne naš strošek.
Najemanje mojstrov in nadzor dela	Brez naše urne pristojbine	Fiksno. Vsak poseben obisk se vnaprej dogovorimo z vami in ga ne zaračunamo, če smo ga tako ali tako že načrtovali, kar je praktičen razlog za določen urnik.
Ko pri nas izvajamo tudi kratkoročni najem	0 €	Fiksno. Če nepremičnina prek nas ustvarja prihodek, je skrbniški del že vključen v najemniško provizijo in ločena pristojbina za upravljanje se ne zaračuna.

OKVIRNI ZNESKI, kar je namenoma jasno označeno. Zgornji štirje mesečni in enkratni razponi so okvirni delovni zneski, ne cenik in ne ponudba: še jih potrjujemo in lahko se spremenijo. Edini današnji fiksni znesek je 0 €, kadar pri nas izvajamo tudi oddajanje; za usklajevanje izvajalca vam ne zaračunamo urne postavke. Vaša dejanska pristojbina se določi za vašo nepremičnino, ko si jo nekdo ogleda, kar navaja tudi naša domača stran: obseg in cena upravljanja sta odvisna od konkretne nepremičnine.

Upravljanje kratkoročnega najema

Ali obstaja pogodba in ali lahko od nje odstopim?Obstaja pisni dogovor, saj morate vedeti, kaj kupujete, mi pa moramo vedeti, kaj smo obljubili. Je preprost, sklene se iz meseca v mesec in kadar koli lahko odstopite. Za branje pogodbe o upravljanju nihče ne bi smel potrebovati odvetnika.

Skupnost etažnih lastnikov, s katero dejansko poslujete

Za večino lastnikov na tej obali je skupnost etažnih lastnikov največji posamezni letni strošek nepremičnine in edina organizacija, ki lahko izglasuje, da jim izstavi račun. Deluje v španščini, ravna po lastnem koledarju in se ne prilagaja lastniku, ki je na Češkem.To je del storitve, ki ga je zares težko nadomestiti s sosedom, ki ima ključ. Ne gre za fizično delo. Gre za branje vsega, kar pošlje skupnost, razumevanje stroškov in odgovor v španščini pred rokom, za katerega niste vedeli, da obstaja.

Zapisniki, prav vsakičV zapisnikih njenih sestankov je vse, o čemer odloča skupnost, vključno z načrtovanimi deli in denarjem, ki ga nima. Preberemo jih takoj, ko prispejo, in vam povemo, kateri deli bodo za vas pomenili strošek. To je isti dokument, ki ga je vaš odvetnik prebral pred nakupom, po njem pa ne preneha biti pomemben.
Izredni prispevek, še preden postane računIzredni prispevek je enkratna dajatev za večje popravilo: novo dvigalo, novo streho ali prepleskanje stavbe. Razdeli se med vse lastnike, znaša lahko od nekaj sto do več tisoč evrov in pogosto prispe v kratkem roku. O njem želite izvedeti, dokler je še predlog na dnevnem redu, saj je to edini trenutek, ko je o njem sploh mogoče kaj povedati.
Plačila in zakaj so tukaj pomembnejšaNeplačani stroški skupnosti lastnikov bremenijo nepremičnino, ne osebe, ki jih je ustvarila. Zato pravnik pred nakupom zahteva potrdilo o neobstoju dolga, iz istega razloga pa zavrnjena direktna bremenitev na vašem računu ni zgolj majhna administrativna težava. Spremljamo, ali so plačila izvedena.
Pravila, ko se spremenijoParkiranje, terase, dela, hišni ljubljenčki, hrup in vprašanje, ali so kratkoročni najemi sploh dovoljeni. O teh vprašanjih glasujejo skupnosti lastnikov, odgovor, ki je veljal ob vašem nakupu, pa ni trajen. Če se pripravlja glasovanje, ki bi spremenilo, kaj lahko počnete s svojo nepremičnino, morate za to vedeti, preden se zgodi.
Da vas lahko upravitelj dosežeSkupnost lastnikov mora biti obveščena, kdo je novi lastnik, nato pa se mora nekdo tudi dejansko odzvati. Upravitelj s špansko telefonsko številko, na kateri se nekdo oglasi, je obravnavan drugače kot lastnik v tujini, ki odgovori čez teden dni, in ta razlika je vredna več, kot se zdi.

Letni stroški

Se namesto mene udeležite sestanka lastnikov?Preberemo zapisnike, vas obvestimo o prihajajočih zadevah in urejamo komunikacijo z upraviteljem, kar pokriva večino tega, kar lastnik potrebuje. Ne glasujemo namesto vas. Glasovanje v vašem imenu zahteva pisno pooblastilo, saj je to vaša pravica, ne naša. Če želite, da vas kdo zastopa, raje poskrbimo, da pooblastilo pravilno uredite s svojim pravnikom, namesto da bi ga zgolj predpostavili.

Ključi in pripeljati ljudi z razdalje dva tisoč kilometrov

Ključ tukaj le redko pomeni en sam ključ. Na dan prevzema nepremičnine komplet običajno vključuje vse kopije ključa vhodnih vrat, daljinski upravljalnik garaže ali parkirišča, ključ shrambe, ključ nabiralnika ter ključe, obeske ali kode za vrata, bazen in telovadnico. Pri rabljeni nepremičnini je menjava ključavnice vhodnih vrat prvi smiseln korak, saj ne morete vedeti, koliko kopij obstaja.Ko je ta komplet nekje na voljo, postane mogoče vse drugo na tej strani. Obrtnik lahko dela v torek dopoldne. Dostavo lahko nekdo prevzame. Odčitek števca je mogoče opraviti. Za nič od tega vam ni treba rezervirati leta, prav tako ni treba, da je sosed doma in pripravljen pomagati.

Vedeti morate, kdo ima ključTo so vaša vhodna vrata, zato mora biti odgovor imenovano podjetje in določena oseba, o spremembi pa morate biti obveščeni. Koda, prilepljena v škatli, priviti na zunanjo steno stavbe, ni odgovor.
Celoten nabor je zabeleženVhodna vrata, daljinski upravljalnik garaže, shramba, nabiralnik, obesek za vrata, kode za bazen in telovadnico ter koda alarma in njegovo seznanjanje. Ob začetku pisno zabeležimo, kaj hranimo in česa ne.
Nihče ne vstopa na lastno pobudoDela se z vami dogovorijo, preden se začnejo, razen če je treba preprečiti škodo, ki že nastaja. Ko se delo izvaja, je ves čas prisoten eden od naših sodelavcev, kar je del storitve, ki jo plačujete.
Strošek obiska zaradi dostopa je majhen in dogovorjen vnaprejZa usklajevanje in nadzor vam ne zaračunamo urne postavke. Če je za delo potreben poseben obisk, se o tem z vami dogovorimo vnaprej, strošek pa odpade, če delo izvedemo med obiskom, ki je že v koledarju.

Čiščenje in vzdrževanje

Ali lahko med opremljanjem stanovanja spustite dostavljavca ali monterja v notranjost?Da. To je eden najpogostejših razlogov, zaradi katerih lastniki v prvem letu najamejo upravljanje: dostava pohištva, vgradna omara ali namestitev klimatske naprave, pri čemer je za pol dneva potrebna prisotnost nekoga. Storitev se obračuna kot obisk zaradi dostopa in ni vključena v mesečno pristojbino.

Kaj pregled dejansko zajema

To je del, ki ga vsako podjetje za upravljanje opisuje kot »redne preglede«, kar lastniku ne pove ničesar o tem, kaj za svoj denar prejme. Zato je tukaj seznam. Pogostost določite vi, od tedenske do mesečne, seznam pa se za vašo nepremičnino dogovori pred začetkom in ne šele pozneje.

Kaj pregledamo	Zakaj je tukaj pomembno	Kaj prejmete
V notranjosti
Prezračevanje	V zaprtem domu ob obalni vlagi se razvijeta vonj in nato plesen, pri čemer se težava začne v mehkem pohištvu in omarah, ne na steni, kjer bi jo opazili.	Ob vsakem obisku prezračimo prostore in zabeležimo, če že kaj neprijetno diši.
Gospodinjski aparati, zlasti hladilnik	Vklopljen in poln hladilnik je najpogostejša stvar, ki jo lastnik pozabi pred odhodom na letališče, pokvarjen hladilnik avgusta pa je težava, ki si je nihče ne želi.	Pred daljšo odsotnostjo ga pregledamo ter po dogovoru izpraznimo ali izklopimo.
Električna napeljava, odklopno stikalo in alarm	Izklopljeno električno vezje izklopi hladilnik in klimatsko napravo, alarm, ki ni aktiviran ali seznanjen, pa ni alarm.	Potrdimo delovanje in ob sprožitvi priložimo fotografijo električne omarice.
Ali je bil kdo v notranjosti	Španski zakon o nezakoniti zasedbi iz leta 2025 omogoča odstranitev v 48 urah, če je primer odkrit dovolj zgodaj, mesečni pregled pa to omogoča. V naseljenem stanovanjskem bloku to ni pogosta težava, kar jasno povemo v nadaljevanju.	Pregledamo vrata, okna, ključavnice in teraso, o vsaki nepravilnosti pa vas pokličemo še isti dan.
Voda in vlaga, kjer nastanejo stroški
Pod vsakim umivalnikom in za pralnim strojem	Počasen curek pod pomivalnim koritom, ki mesec dni kaplja, lahko poškoduje stanovanje, tla in strop spodaj. Če ga odkrijemo ob običajnem obisku, je popravilo končano v petih minutah. Prav zato ta storitev obstaja.	Vse pregledamo in otipamo, ne le bežno pogledamo, ter fotografiramo vse, kar je vlažno.
Strope, stene in skupne stene s sosedi	Pri novogradnji sta vlaga in puščanje vode vključena v triletno jamstvo za uporabnost, zahtevek pa lahko vložite v dveh letih od odkritja napake. Če jo odkrijete pozno, lahko izgubite jamstvo, do katerega ste bili upravičeni.	Ob vsakem obisku fotografiramo, zato je mogoče dokazati, da se je madež povečal.
Odprite pipe in splaknite vse	Izsušeni sifoni povzročajo vonj po odtokih v nenaseljenem stanovanju, njihovo odpravljanje pa traja dve minuti, vendar tam ni nikogar, ki bi to storil.	To opravimo ob vsakem obisku in preverimo tudi, ali kaj deluje, ko ne bi smelo.
Vodomer in števec elektrike	Fiksni stroški tečejo naprej tudi pri praznem domu, čeprav ni ničesar vklopljenega. Odčitek je tudi dokaz, da je obračun po oceni napačen.	Ob vsakem obisku fotografiramo in zabeležimo stanje, saj je to edini način, da lahko mesece pozneje uspešno rešite spor.
Zunanjost in stavba
Terasa, balkon in odtoki, zlasti po dežju	Močno sezonsko deževje na tej obali preizkuša strehe in odvodnjavanje, ravne strehe so tu običajne, zamašen odtok na terasi pa usmerja vodo proti vašim vratom namesto stran od njih.	Očistimo, kadar je treba le dvigniti rešetko, sicer pa težavo prijavimo in predložimo ponudbo.
Okna, rolete in tesnila	Močno sonce in slan zrak škodujeta zaključnim slojem, tesnilom in mehanizmom, zato je rolete, ki se je zaskočila, ceneje urediti pred naslednjo nevihto kot po njej.	Vse upravljamo, ne le pregledamo, in fotografiramo, kjer se je stanje začelo slabšati.
Bazen in vrt, če ju imate	Izvajalec opravi delo, vendar mora nekdo med njegovimi obiski še vedno opaziti, da je voda postala zelena ali da namakanje ne deluje več.	Ob vsakem obisku pregledamo stanje in težavo neposredno izpostavimo izvajalcu, zato vam ni treba biti posrednik.
Dokumenti in pošta
Pošta in nabiralnik	Obvestilo skupnosti, davčno pismo ali opozorilo dobavitelja komunalnih storitev štiri mesece leži v kovinskem nabiralniku, nato pa postane težava z rokom, ki je že potekel.	Ob obisku nabiralnik izpraznimo, vse pomembno fotografiramo ali skeniramo ter vam pošljemo skupaj z razlago. Če želite, vam pošljemo tudi izvirno pismo.
Oglasna deska skupnosti in vse, kar je prilepljeno na vaša vrata	Načrtovana dela, prekinitve dobave vode, datum sestanka in občasni poziv k plačilu so objavljeni v vhodni avli in nikjer drugje.	Fotografiramo in posredujemo naprej z razlago, kaj to pomeni za vas.

Po vsakem obisku prejmete fotografije s pisnim poročilom in datiranimi odčitki števcev. To je namerno: upravičen strah pred tem, da plačujete nekomu za skrb za nepremičnino, ki je ne morete videti, je, da bi si vzdrževanje in dela izmislili oziroma da se sploh ne bi izvedla. Odgovor nanj so dokazi, ne obljube. Vse, kar nam je zaračunano, vam posredujemo razčlenjeno in brez kakršnega koli pribitka. V nekaj letih ta poročila postanejo tudi zgodovina vzdrževanja nepremičnine, kar je dragoceno, ko se odločite za prodajo.

Črni zasedalci

Kako se začne

Nakup poteka v petnajstih korakih in se konča s ključi. To se zgodi potem, in če ste nepremičnino kupili prek nas, je primopredaja že v naših rokah, zato sta se prva dva spodnja koraka dejansko zgodila, še preden vprašate. Če niste kupili prek nas, je postopek enak, le da se začne s predstavitvijo.

Korak 15 od 15 in naprej

Povejte nam o nepremičniniEn klic
Kje je, kako velika je, koliko mesecev na leto je prazna, ali ima bazen ali vrt in ali je šlo že kaj narobe. To je dovolj, da vam povemo, ali lahko za nepremičnino ustrezno skrbimo in koliko bi to približno stalo.
Gremo si jo ogledatPred ponudbo
Doma, ki ga nismo videli, ne ovrednotimo. Pri ogledu se pokaže pravi obseg: starost napeljav, ali terasa smiselno odvaja vodo, kako se stavba upravlja in ali je skupnost takšna, da pošlje štiri ali štirideset dopisov na leto.
Obseg in cena, pisnoPred začetkom
Kaj je vključeno v mesečno ceno, kaj se zaračuna ob nastanku, kako pogosto pridemo in kaj prejmete po vsakem obisku. Storitev se obračunava mesečno in jo lahko kadar koli prekinete. Če je iskren odgovor, da tega ne potrebujete, vam to tudi povemo.
Ključi, kode in popisPrvi dan
Celoten komplet ključev evidentiramo, alarm povežemo, odčitamo števce in fotografiramo nepremičnino v stanju prvega dne, da lahko vse poznejše primerjamo z izhodiščem. Takrat preverimo tudi direktne obremenitve in skupnosti sporočimo, na koga naj se obrnejo.
New buildJamstveni roki začnejo teči s primopredajo: eno leto za zaključne sloje, tri leta za uporabnost, vključno z vlago, puščanjem vode in električnimi napakami, ter deset let za konstrukcijo. Za uveljavljanje zahtevka imate od odkritja napake na voljo tudi dve leti, zato je prvo leto upravljanja obdobje, ko je pregled najdragocenejši. V vzdrževalni knjigi stavbe je navedeno, kaj bi bilo treba na nepremičnini opraviti, mi pa ravnamo v skladu s tem.
ResaleNajprej zamenjajte ključavnico na vhodnih vratih, saj ne morete vedeti, koliko kopij starega ključa obstaja. Takrat je treba tudi shraniti potrdilo skupnosti o neobstoju dolga in potrditi, da so računi za komunalne storitve zares prepisani na vaše ime, ne pa še vedno na ime prodajalca.
Urnik potekaOd takrat naprej
Obiski potekajo po dogovorjenem ritmu, poročilo prispe po vsakem obisku, vmes pa se Vam oglasimo le, ko je treba o čem odločiti. Večino mesecev ni treba odločati o ničemer, kar je tudi rezultat, za katerega plačujete.

Celoten nakupni proces, korak za korakom

Pustiti, da se vzdržuje samo, ali ne

Ista prazna nepremičnina, istih dvanajst mesecev, dva načina.

	Brez upravljanja	Z Arevont
Kdo ima tukaj ključ	Sosed, če imate srečo in je doma. Sicer nihče, vsak obisk kogar koli pa je treba uskladiti z Vašimi leti.	Mi, z vodenim popolnim zapisom, zato veste, kdo ga ima.
Ko izveste za puščanje	Ko ga odkrije lastnik pod Vami, običajno šele potem, ko je voda prodrla skozi njegov strop in povzročila dve popravili namesto enega.	Ob naslednjem načrtovanem obisku. Če ga odkrijemo pod pomivalnim koritom, je delo opravljeno v petih minutah.
Kaj meni Vaša zavarovalnica	Številne police omejujejo kritje, ko je dom prazen 30 do 60 dni, pri neprijavljenem praznem domu pa je lahko škodni zahtevek zavrnjen še leta po plačilu premij. Nihče ne more povedati, v kakšnem stanju je bila nepremičnina prejšnji mesec.	Datiran fotografski zapis vsakega obiska. Pravilna prijava nepremičnine je še vedno Vaša naloga in pravilo Vaše zavarovalnice, vendar imate dokazila, ki jih zahteva škodni zahtevek.
Kdo ureja zadeve skupnosti	Vi, v španščini, po njihovem koledarju in običajno po glasovanju, ne pred njim.	Preberemo, kar pošljejo, opozorimo na vse, kar stane, in odgovorimo upravniku.
Kdo spusti vodovodarja noter	Vi priletite ali pa ključ izročite neznancu in upate.	Mi, nato pa se vrnemo in preverimo, ali je bilo delo opravljeno, brez urne postavke za urejanje. Poseben obisk se dogovori vnaprej in je brezplačen, če se izvede ob načrtovanem obisku.
Jezik, v katerem vse poteka	Španščina z upravnikom, izvajalcem in komunalnim podjetjem.	Češko z nami, španščina z naše strani z vsemi drugimi.
Kdo dejansko opravi delo	Agencija, ki delo odda podizvajalcu, če sploh najdete tako, ki sprejema posamezne nepremičnine.	Naša lastna ekipa. Sami vodimo upravljanje, čiščenje in oddajanje, zato nikoli ne čakamo, da se odzove zunanje podjetje.
Koliko stane	0 € in vsi stroški, ki jih prinesejo prazni meseci.	Mesečna pristojbina v nizkih stotinah in popravila, ki jih obrtnik zaračuna po svoji ceni.

Primer

Leto v domu, ki je deset mesecev prazen

To ni zgodba stranke in je tudi ne predstavljamo kot takšne. Gre za modelno leto, sestavljeno iz stvari, ki se običajno zgodijo prazni nepremičnini na tej obali, da si lahko predstavljate, kaj pomenijo »redni pregledi«. Edina določena cena v njem je tista, ki je nespremenljiva.

Januar po treh dneh dežjaOdtok terase je zamašen z listjem in peskom, voda pa sega približno centimeter pod vodilo vrat. Ob obisku ga očistimo v štirih minutah. Če ga pustimo do velike noči, voda prodre pod vrata in zalije tla.
Marec, sestanek skupnostiV zapisniku je predlog za obnovo hidroizolacije na strešnih terasah. Gre za izredni prispevek, ki se razdeli med lastnike in ni majhen. Zanj izveste, ko je še glasovanje z določenim datumom, ne šele septembra, ko prispe zahtevek za plačilo.
Junij, pod kuhinjskim koritomSpoj pušča. Enota je zadaj vlažna, drugega pa za zdaj ni narobe. Pride vodovodar, zamenja priključek in vse je končano v eni uri. Mesec dni neopaženega puščanja pomeni omarico, tla in sosedov strop.
September, klimatska napravaPred Vašim prihodom oktobra piha topel zrak. Nujne zadeve preprosto uredimo brez čakanja na odobritev, za vse drugo pridobimo ceno, Vi pa potrdite po sporočilu. Spustimo inženirja v stanovanje ter ostanemo, dokler dela. Njegov račun za delo, naše urejanje brezplačno, z naše strani brez dodatkov.
December, dokumentacijaDvanajst datiranih poročil s fotografijami, dvanajst sklopov odčitkov števcev, vsak račun, zapisniki in vse, kar je iz njih izšlo. O tem nihče ne razmišlja do dneva prodaje, takrat pa je to razlika med nepremičnino z zgodovino in nepremičnino z zgodbo.

Čez tri leta vam ne bo treba iskati nikogar, ki bi ga poklicali.

Način plačila

ViEn mesečni račun za nadomestilo, na katerem so ločeno navedeni tudi morebitni obiski zaradi dostopa in vse, kar smo vam zaračunali v imenu. Ob začetku ni treba plačati ničesar razen obiska za vzpostavitev storitve.
IzvajalecRačun vam izstavi neposredno, po svoji ceni. Njegovega dela ne podražimo in mu za priporočilo ne zaračunamo provizije, enako pa ravnamo tudi pri odvetniku, ki ga priporočimo.
ArevontMesečno nadomestilo in urna postavka, kadar mora biti nekdo zaradi dela prisoten v nepremičnini. To je vse. Od nikoder drugega ne prejmete nobenega računa.

Pogodba se podaljšuje iz meseca v mesec in jo lahko kadar koli prekinete. Če nepremičnino prodate, se pogodba konča s prodajo, dokumentacija pa preide k vam.Če za nepremičnino izvajamo tudi kratkoročni najem, ločenega upravljavskega nadomestila sploh ni: skrbniški del je že vključen v najemno provizijo. To ni popust, izmišljen za to stran, temveč način, kako sta bili storitvi od nekdaj povezani.Vse, kar že imate od nas, ostane tako, kot je. Stiki, odgovori in običajna pomoč po prevzemu ključev nimajo cene in je nikoli ne bodo imeli, ne glede na to, ali se odločite za to storitev ali ne.

Običajno pomoč in stike od nas še naprej prejemate brezplačno.

Iskreno

Kdaj nam za to ni treba plačati

Številni lastniki tega ne potrebujejo, pošten preizkus pa je preprost. Če ste tukaj vsakih nekaj tednov ali je nepremičnina v resnično naseljenem stanovanjskem naselju, kjer so prisotni sosedje, vratar ali osebje na lokaciji ter nenehno prihajajo in odhajajo ljudje, se veliko tega, kar opisujemo, že dogaja brezplačno. Naš vodnik o letnih stroških lastništva to pove povsem jasno: v dobro upravljanem kompleksu lahko osebje na lokaciji in sosedje vse to opravijo brezplačno, zato se je o tem vredno pozanimati pred nakupom, ne šele potem. Prazno stanovanje v živahnem bloku je povsem drugačna nepremičnina kot samostojna hiša, v katero več mesecev nihče ne vstopi.Tega tudi ne kupujte zato, ker vas je strah nezakonitih vselitev. V provinci Málaga je bilo leta 2025 na območju celotne province prijavljenih 348 primerov, kar pomeni približno 0,035 % nepremičnin oziroma približno en prijavljen primer na 2.864 domov. Zakon se je leta 2025 spremenil in zasedbo, ki je odkrita dovolj zgodaj, je mogoče rešiti v 48 urah. Pravi razlogi za prisotnost nekoga na lokaciji so voda, vlaga, skupnost in dostop. Nezakonite vselitve so razlog, zaradi katerega ljudje sprašujejo, skoraj nikoli pa niso razlog, zaradi katerega se storitev na koncu izkaže za smiselno.To izvajamo samo od Manilve do Marbelle: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís in Marbella. Zunaj tega območja rečemo ne in to tudi mislimo. Upravitelj nepremičnine, ki v eni uri ne more biti pri vratih, je telefonska številka, ne storitev, zaračunati vam takšno storitev pa bi bilo slabše, kot če te strani sploh ne bi imeli.To ni zavarovanje in ni jamstvo. Cevi lahko počijo, pride do neurij, skupnost pa lahko še vedno nekega torkovega dne v marcu izglasuje nekaj dragega. Razpored pregledov vpliva na to, koliko časa traja težava, preden jo nekdo opazi, kar je običajno razlika med stroškom enega popravila in stroškom dveh popravil. Ničesar ne prepreči, da bi šlo kaj narobe.Zadnja točka je neprijetna in treba jo je izreči na glas. Ves čas nakupa smo vam bili na voljo brezplačno, zdaj pa je pred vami stran, na kateri vam zaračunavamo mesečno nadomestilo. Prav zato nam je pomembno, da ste že na začetku dobro kupili: nepremičnina, ki je ne bi smeli kupiti, je nepremičnina, s katero bi se morali ukvarjati tudi mi. Če po branju ugotovite, da tega ne potrebujete, nam to povejte in nič drugega v našem sodelovanju se ne bo spremenilo.

Pogosta vprašanja o upravljanju nepremičnin

Kako pogosto preverjate nepremičnino?: Tako pogosto, kot želite, da jo preverjamo. Tedenski, štirinajstdnevni ali mesečni obiski so običajni, pri stanovanju, ki je večino leta prazno, pa je mesečni obisk običajno izhodišče. Pogostost se pisno dogovori pred začetkom in jo je mogoče spremeniti. Nepremičnino, pri kateri je že prišlo do težav z vodo, ali ki je prazna vso mokro zimo, se splača obiskati pogosteje.
Kaj dejansko prejmem po vsakem obisku?: Fotografije s pisnim poročilom in datumom ter vse, pri čemer je potrebna vaša odločitev. Ne nejasen račun ob koncu meseca. V nekaj letih se ta poročila spremenijo v zgodovino vzdrževanja nepremičnine, kar je pomembno na dan, ko jo prodate.
Kaj se zgodi, če se nekaj pokvari, ko me ni tam?: Obvestimo vas s fotografijami in pridobimo ponudbo. Vi odgovorite pritrdilno ali negativno. Nato omogočimo vstop izvajalcu, ostanemo prisotni med njegovim delom in vse znova preverimo ob naslednjem obisku. Če nekaj dejavno povzroča škodo, zlasti voda, najprej zaustavimo škodo in vas šele nato pokličemo.
Ali skrbite za vilo z bazenom in vrtom?: Da, vendar stane več, ker je dela več in se lahko na prostem zgodi več stvari. Dela na bazenu in vrtu opravijo zunanji izvajalci, ne mi: mi skrbimo za odnos z njimi, jim omogočimo vstop, preverimo delo in ukrepamo, kadar ni opravljeno pravilno. Vzdrževanje vile lastnika vsako leto stane precej več kot vzdrževanje stanovanja, večino te razlike pa predstavljajo prav takšna dela.
Katera mesta pokrivate?: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís in Marbella. To so kraji, kjer je naša ekipa lahko hitro pri vratih, območje pa je enako kot pri našem upravljanju najemov. Nepremičnin zunaj tega območja ne sprejemamo.
Ali lahko upravljate nepremičnino, ki je nisem kupil pri vas?: Da, če je v enem od teh petih mest. Za večino nepremičnin, za katere skrbimo, smo poskrbeli že pri nakupu, vendar storitev ni odvisna od tega. Raje skrbimo za dobro nepremičnino, ki jo je prodal nekdo drug, kot da jo načeloma zavrnemo.
Kaj pa v nujnem primeru ob dveh zjutraj?: Smo na tej obali in ne v klicnem centru, zato je v praksi nekdo, ki ima vaš ključ, oddaljen dvajset minut. Ne oglašujemo zagotovljene 24-urne intervencijske linije, ker ne bomo obljubili odzivnega časa, ki ga nismo vzpostavili. Poplavo ob dveh zjutraj zares skrajša to, da lahko sosed ali vratar stopi v stik z osebo, ki ima ključ, nato pa pomaga razpored pregledov, po katerem je bila pipa preverjena pred tremi tedni.
Nepremičnino že oddajam. Ali to kaj spremeni?: Če kratkoročni najem izvajamo mi, je upravljanje vključeno in ločenega nadomestila ni. Če oddajanje izvaja nekdo drug, nam to povejte pred začetkom, saj se morata dve podjetji, ki imata ključe do istih vhodnih vrat in delujeta po dveh različnih razporedih, o tem dogovoriti, ne pa tega odkriti naknadno. To je izvedljivo, vendar tega ni mogoče predpostaviti.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us