Kako delamo
Nakup nepremičnine na območju Costa del Sol ni težaven zato, ker bi bil kateri koli posamezni korak nejasen. Težaven je zaradi množice stvari, ki jih je treba o eni nepremičnini ugotoviti, preveriti, dogovoriti in spremljati, ter zato, ker se ne dogajajo ena za drugo. Ta stran prikazuje vse na enem zaslonu: petnajst korakov po vrstnem redu, šest področij, ki jih usklajujemo vzporedno, in vlogo vsakega udeleženca. Za vas ostajamo ena sama kontaktna točka.
Potek v šestih fazah
Pred petnajstimi koraki je šest sklopov, v katere se ti koraki razvrščajo. Večina ljudi želi vedeti, kje so dolga čakanja in kje je treba sprejeti odločitve, kar je tukaj lažje videti kot na oštevilčenem seznamu.Faze niso enako dolge. Priprava in potovanje lahko trajata konec tedna ali šest mesecev, odvisno od vas. Pravna faza ima določeno obliko in dokaj predvidljivo trajanje. Čakanje med zavezujočo pogodbo in prevzemom ključev se najbolj razlikuje, od nekaj tednov pri rabljeni nepremičnini do več let pri nakupu nepremičnine po načrtih.
- Priprava · koraki 1 do 4Prvi klic, prvi izbor, prilagojeni izbor nepremičnin in ogledi prek videopovezave. Vse to še pred vašim poletom.
- Pot v Španijo · koraki 5 do 6En do tri dni ogledov in možnost, da si med njimi premišljeno premislite glede lokacije, vrste nepremičnine ali proračuna.
- Pred odločitvijo · koraki 7 do 8Srečanje z neodvisnim odvetnikom, po želji podpis pooblastila in nato rezervacija, ko se pojavi prava nepremičnina.
- Pravni del · koraki 9 do 11Pravni pregled, ki običajno traja od dva do štiri tedne, pri čemer vzporedno uredimo NIE, bančni račun in administrativne zadeve. Nato sledi zavezujoča pogodba.
- Zaključek nakupa · koraki 12 do 14Plačila in čakanje, zadnji pregled nepremičnine ter podpis pri notarju.
- Po nakupu · korak 15Primopredaja ni konec odnosa. Tudi po njej ostajamo vaša kontaktna točka na terenu.
Faze so Samuelove, odvetnik in pooblastilo pa sta premišljeno umeščena pred rezervacijo: kupec lahko spozna vse, vzpostavi potrebno infrastrukturo, odleti domov brez nakupa in nato čez nekaj mesecev hitro nadaljuje.
Kdo kaj opravi pri nakupu
Vsak udeleženec pri nakupu v Španiji ima drugačno vlogo in drugačne interese. Drugi stolpec je vreden, da ga preberete najprej, saj povzema glavno sporočilo tega poglavja.| Vloga | Koga zastopajo | Kaj počnejo |
|---|---|---|
| Na vaši strani | ||
| Arevont | Vi in nihče drug. | Pripravi izbor, organizira oglede in usklajuje celoten postopek. Vaš glavni sogovornik od prvega klica pa še dolgo po izročitvi ključev. |
| Na drugi strani | ||
| Zastopnik prodajalca | Prodajalec, ne vi. | Organizira ogled nepremičnine, odgovarja na vprašanja in zastopa interese prodajalca. Njegova naloga je prodati to nepremičnino pod najboljšimi pogoji za prodajalca. |
| Neodvisno in uradno | ||
| Odvetnik | Vi. Neodvisni so od nas in od prodajalca. | Preveri lastništvo, bremena, dolgove in zakonitost stavbe, pridobi NIE, odpre račun in pripravi prenos lastništva. Pred tem preverjanjem ničesar ne podpisujte. S seboj lahko pripeljete svojega odvetnika. |
| Notar | Nihče. Je javni uradnik. | Preveri istovetnost strank, podpisovanje in pravilnost javne listine. V Španiji notar ni pravni svetovalec in ne zastopa nobene strani, kar se pogosto napačno razume. |
| Denar | ||
| Banka | Yourself. | Vodi vaš španski račun in po potrebi zagotovi hipotekarno posojilo. Račun boste potrebovali za komunalne storitve, vodo, stroške skupnosti lastnikov in morebitno hipoteko. |
| Hipotekarni posrednik | You. | Oceni vaš položaj in vam predstavi konkretne možnosti financiranja. To je pomembno le, če si izposojate denar. Uporabite lahko tudi svojega hipotekarnega posrednika. |
| Bančni cenilec | Banka, ne vi. | Določi vrednost nepremičnine za namene hipoteke. To ni pregled stanja, ne išče napak in ne nadomešča tehničnega pregleda. |
| Tehnično in po nakupu | ||
| Cenilec ali arhitekt | You. | Pregleda nepremičnino, konstrukcijo, streho, vlago, inštalacije in bazen ter zapiše ugotovitve. To je pravi tehnični pregled. |
| Upravljanje nepremičnine | You. | Upravljanje, čiščenje in celoten kratkoročni najem, ki ga izvajamo sami, ne prek zunanjega podjetja. |
| Notranji oblikovalec | You. | Opremi in uredi nepremičnino, tudi ko ste vi že nazaj v svoji domovini. Povežemo vas z oblikovalcem, s katerim sodelujemo sami. |
| Izvajalci in druge kontaktne osebe | You. | Predelave, popravila in običajna administracija po nakupu. Ni vam treba samostojno ugotavljati, komu lahko zaupate. |
Petnajst korakov od prvega klica do ključev
To je pregled na ravni strani: en ali dva stavka na korak. Če ima korak svojo servisno stran, so podrobnosti tam. Kjer se novogradnja in rabljena nepremičnina resnično razlikujeta, sta prikazani obe možnosti; kjer se ne razlikujeta, ne izpišemo ničesar, saj bi petnajstkratno navajanje, da je »enako za obe«, pomenilo šum, ki se pretvarja, da je informacija.Celoten postopek: 15 korakov od 15
- Prvi klic20 do 60 minutNe gre le za proračun in število spalnic. Kako pogosto boste prihajali, s kom, kaj želite tukaj početi, ali nameravate nepremičnino oddajati in kako naj bi bil videti običajen dan. Več ko vemo, bolje lahko iščemo.
- Prvi izbor nepremičninNekaj dniPrvi izbor lokacij in vrst nepremičnin, o katerih smo se dogovorili. Obravnavajte ga kot delovni osnutek in kot vpogled v to, kar je dejansko na trgu. Povsem normalno je ugotoviti, da nekaj, kar ste sprva želeli, nima več smisla. To spremeni iskanje, ne pa ga konča.
- Izbor nepremičnin po vaših željahKo vemo, kaj vam je všečNekaj nepremičnin, ki si zaslužijo podrobnejši ogled. Pri vsaki povemo, kaj je dobro, kje vidimo slabosti in česa oglas ne prikazuje. Vse, kar najdete sami na portalu ali pri drugi agenciji, nam preprosto pošljete.
- VideooglediPred potovanjemOgled nepremičnine v živo ali prek posnetka, ki zajema enoto, razgled, skupne prostore in okolico ter pokaže tisto, česar profesionalne fotografije ne morejo. Tako lahko del izbora izločite, še preden odpotujete z letalom.
- Izlet za oglede1 do 3 dniSvetujemo vam glede terminov, vas poberemo in izvedemo celoten program ogledov. Med nepremičninami si ogledate tudi lokacije, ki pogosto odločajo bolj kot sama nepremičnina. Če si med izletom premislite, nam to takoj poveste in program spremenimo.New buildDogovorimo se za ogled novogradnje in namesto vas vodimo komunikacijo.ResaleObravnavamo prodajalčevega posrednika in pridobimo informacije, ki jih oglas ne vsebuje.
- Odločitev brez pritiskaKadar koli v postopkuNi vam treba kupiti že na prvem ali drugem izletu. Z vami lahko sodelujemo več mesecev. Če nič od tega, kar je trenutno na trgu, nima dovolj smisla, vam bomo to povedali. Včasih je pravi odgovor nakup, včasih sprememba želja, včasih pa preprosto čakanje.
- Srečanje z odvetnikom in pooblastiloKadar koli je to smiselnoČe želite, vas med vašim bivanjem povežemo z neodvisnim odvetnikom, pri notarju pa lahko podpišete pooblastilo. Pripravite ga lahko že dolgo pred nakupom, s čimer si pozneje vse poenostavite. Podpis v vaši matični državi je mogoč, vendar običajno zahteva apostille in prevod.
- RezervacijaKo najdete pravo nepremičninoRezervacija umakne nepremičnino s trga in jo zadrži za vas, medtem ko odvetnik opravi pravni pregled. Pogodba o rezervaciji mora jasno določati pogoje in tudi, kaj se zgodi z varščino, če pravni pregled odkrije težavo.New buildPogodba o rezervaciji z novogradnjo. Znesek je odvisen od projekta.ResaleRezervacijska varščina in dogovorjeni pogoji. Tu se določijo tudi cena, roki in morebitno pohištvo.
- Pravni pregledObičajno 2 do 4 tedneZačne se podroben pregled. Neodvisni odvetnik preveri pravno stanje nepremičnine in pogoje nakupa, preden vam priporoči nadaljevanje.New buildNovogradnja, zemljišče in projekt, licence in dovoljenja, pogodbena dokumentacija ter ustrezne bančne garancije.ResaleZemljiška knjiga, bremena in dolgovi, dokumentacija, zakonitost morebitnih sprememb, obveznosti do skupnosti in druge pomembne omejitve.
- NIE, bančni račun in upravaVzporednoNIE je španska identifikacijska številka, ki jo morate pridobiti. Odvetnik vam pomaga pri njeni pridobitvi ter po potrebi pri odprtju bančnega računa in urejanju preostale administracije. S pooblastilom lahko večino postopkov opravite, ne da bi morali znova potovati.
- Zavezujoča pogodbaPo uspešnem pravnem pregleduŠele zdaj pride na vrsto pogodba, ki določa pogoje za zaključek nakupa: roke, plačila in posledice, če dogovor ni spoštovan.New buildNovogradnja določi časovnico plačil. Ta lahko vključuje več plačil med gradnjo ali pa večino cene šele ob zaključku nakupa.ResaleObičajno pogodba arras in dodatna varščina. Pogoji, vključno s tem, kaj se zgodi ob odstopu, so določeni v sami pogodbi.
- Plačila in čakanjeGlede na vrsto nepremičnineOd podpisa do primopredaje lahko mine nekaj tednov, pri novogradnji pa več mesecev ali let. Ves čas spremljamo, kaj sledi in kdaj: plačila, dokumente, roke ter komunikacijo z odvetnikom, novogradnjo ali prodajalcem. Ko je potrebno kaj od vas, vas o tem vnaprej obvestimo.New buildNadaljnja plačila sledijo časovnici plačil projekta. Gradnjo spremljamo namesto vas ter vam sproti pošiljamo fotografije in videoposnetke.ResalePo podpisu ustrezne pogodbe običajno čakate na dogovorjeni datum zaključka nakupa pri notarju.
- Končni pregledPred zaključkom nakupaPri rabljeni nepremičnini jo pred podpisom znova preverimo skupaj z vami ali namesto vas ter potrdimo, da ustreza dogovorjenemu stanju in da je inventar še vedno na mestu. Pri novogradnji je zaporedje odvisno od novogradnje.
- Notar in ključiDan zaključka nakupaJavna listina se podpiše pri notarju, preostanek kupnine se plača in nepremičnina postane vaša. Osebna prisotnost ni potrebna, če ima odvetnik ustrezno pooblastilo. Z vami smo in spremljamo primopredajo vse do izročitve ključev.
- Zdaj je res VašaOd prvega dnePrimopredaja običajno ni konec. Odvetnik uredi administracijo po prenosu lastništva, prepiše komunalne storitve in pomaga pri letnih davčnih obveznostih. Ostajamo vaš stik na terenu, najprej glede nepremičnine, pozneje pa tudi glede vsega drugega.
Šest področij, ki pri nakupu potekajo hkrati
Ta opravila se ne izvajajo eno za drugim, temveč hkrati, zato je zgornje zaporedje le polovica slike. To je polovica, ki jo je pred začetkom zlahka podcenjevati.| Samostojno | Z nami | |
|---|---|---|
| Iskanje in preverjanje | Primerjate oglase, oglas pa je napisan tako, da prodaja. | Preiščemo celoten trg in preverimo, ali ponudba ustreza dejanskemu stanju: razpoložljivost, cena, lokacija, lega, razgled, hrup, dostopnost peš, bližnja gradnja in podoba kraja zunaj sezone. |
| Stran prodajalca | Pogoje se sami dogovarjate z osebo, katere naloga je prodaja. | Ukvarjamo se z investitorjem, njegovo prodajno ekipo, prodajalčevim zastopnikom in lastnikom. Razpoložljivost, pogoji in cena, pogajanja, roki in rezervacija, oprema in spremembe ter primopredaja. |
| Pravo in finance | Strokovnjake izberete sami, nato pa sami usklajujete celotno zaporedje. | Strokovnjaki opravijo strokovno delo. Mi spremljamo, da so vsi deli usklajeni: pravno preverjanje, pogodbe in pogoji, financiranje in plačila, NIE, bančni račun, davki in pristojbine ter podpis pri notarju. |
| Stanje stavbe | Sami se odločite, ali se pregled splača, in komu boste zaupali njegovo izvedbo. | Kjer je potrebno strokovno preverjanje, vključimo ustreznega strokovnjaka in ga uskladimo: sam pregled, napake in snagging, dokumentacijo in zahtevke, preverjanje popravil ter pregled pred primopredajo. |
| Primopredaja in oprema | Podpis pri notarju se obravnava kot ciljna črta. | Primopredaja in preverjanje stanja, popis in dokumentacija, elektrika, voda in internet, zavarovanje, opremljanje, popravila, dostopne kartice in ključi. |
| Po nakupu | Vsakič, ko je treba nekaj urediti, začnete znova od začetka. | Še naprej smo Vaš kontakt za upravljanje, kratkoročni najem, čiščenje, vzdrževanje in obrtnike, roke in usklajevanje s strokovnjaki, šolami, zdravniki in lokalnimi službami ter običajna vprašanja življenja v Španiji. |
Česa ne opravljamo sami
Arevont ne opravlja pravnih, davčnih, cenitvenih ali arhitekturnih storitev, tehničnega inšpektorja pa uredimo, kadar je to primerno, ne pri vsakem nakupu. Kadar je potreben strokovnjak, vključimo ustrezno osebo in usklajujemo postopek. Ne pretvarjamo se, da je to naše strokovno področje.Prav tako ne nadzorujemo časovnice. Razvijalec določi razpored plačil, odvetnik določi tempo pravnega pregleda, notarjev urnik pa določi datum zaključka nakupa. Nadzorujemo lahko to, da veste, kaj in kdaj sledi ter da nič ne čaka na nekoga, ki mu nihče ni povedal, da je na vrsti.Zgornji postopek je tudi le okvir, ne obljuba. Nakupi se lahko zapletejo: glasovanje na sestanku skupnosti, dokument, ki se ne ujema s stavbo, ali projekt, ki zamuja. Trije od štirih primerov na spodnji strani so prav takšni in pri vsakem se je petnajst korakov ustavilo, namesto da bi se nadaljevalo.
Pogosto zastavljena vprašanja
- Kako dolgo traja celoten postopek?
- Pri rabljeni nepremičnini običajno od enega do treh mesecev od rezervacije do prevzema ključev. Pri novogradnji lahko traja od približno dveh mesecev do treh let, odvisno od napredka projekta. Sam pravni pregled običajno traja od dva do štiri tedne in poteka vzporedno z ureditvijo NIE ter bančnega računa.
- Kolikokrat moram priti v Španijo?
- Enkrat je dovolj, dvakrat pa še bolje. S pooblastilom je mogoče zaključiti nakup, ne da bi bili sploh tukaj, vendar osebni ogled lokacij pogosteje vpliva na izbiro ljudi kot kar koli drugega v postopku.
- Ali se moram odločiti že med prvim obiskom?
- Ne. Številne stranke z nami sodelujejo več mesecev, nekatere pa po prvem ogledu obale v celoti spremenijo lokacijo, vrsto nepremičnine ali proračun. Če trenutno razpoložljive možnosti niso dovolj smiselne, je čakanje povsem legitimna odločitev in to Vam bomo tudi povedali.
- S kom se pravzaprav pogovarjam v vsem tem času?
- Z eno osebo, od prvega klica do primopredaje. Za tem enim kontaktom stojijo odvetniki, banke, razvijalci, inšpektorji in obrtniki, njihovo usklajevanje pa je naše delo. Ne preusmerjamo Vas od ene osebe do druge.
- Kaj se zgodi po prevzemu ključev?
- Odvetnik zaključi administrativne zadeve po prenosu in uredi letne davčne obveznosti. Tukaj ostajamo Vaš kontakt za upravljanje, oddajanje, čiščenje in vzdrževanje, obrtnike ter praktična vprašanja, ki se pojavijo v prvem letu lastništva nečesa v državi, ki jo še spoznavate.
