Pregled primopredaje novogradnje na Costa del Sol
Dokončana enota se preda šele po pregledu in pisnem seznamu vsega, kar je še narobe, ne pa po tem, ko podpišete dokumente in se vselite. Ta seznam je seznam snagging, razvijalec ga mora urediti, trenutek njegove priprave pa je čas, ko imate največji vpliv. Organiziramo strokovnjaka, ki pregleda enoto in pripravi seznam, od razvijalca zahtevamo izvedbo popravil ter nato preverimo opravljeno delo. Poročila ne pripravljamo in popravil ne izvajamo.
Kaj v resnici zajema primopredaja
Podpis pri notarju ni isti dogodek kot prejem nepremičnine. Pri novogradnji se v nekaj istih dneh odvijata dve stvari: prenos lastništva in fizična primopredaja dokončane enote, ki jo mora nekdo sprejeti kot dokončano. snagging spada v drugi del.V praksi je zaporedje povsod enako, ne glede na to, kako ga poimenuje razvijalec.
- Stanovanje se pregledaSpecialist pregleda nepremičnino po prostorih, medtem ko je prazna, saj jo je takrat v njenem celotnem obstoju najlažje pregledati. Prazna, neopremljena in čista nepremičnina je idealna za odkrivanje napak.
- Vse ugotovljeno se zapiše na seznamVsaka postavka je fotografirana, locirana in opisana. Ustna pripomba vodji gradbišča ni seznam snagging. Oštevilčen dokument s priloženimi fotografijami pa je in nanj se pozneje vse sklicuje.
- Razvijalec se pisno zaveže rokuSeznam se preda razvijalcu, ki ga sprejme in določi rok za odpravo napak. To je del, ki ga ljudje preskočijo, ko so navdušeni nad ključi, vendar odloča o tem, ali bo seznam zaključen v treh tednih ali v devetih mesecih.
- Zapisnik primopredaje in ključiZapisnik o prevzemu se podpiše, ključi in dokumentacijski paket pa zamenjajo lastnika: uporabno dovoljenje, potrdila za vodo, elektriko in plin, navodila ter garancije za vgrajeno opremo. Ta paket ni zgolj formalnost. Potrebujete ga, ko se v drugem letu nekaj pokvari.
- Popravila in nato ponovni pregledDela se opravijo, nato pa se nekdo vrne in preveri, ali je bila vsaka postavka s seznama dejansko izvedena, namesto da bi jo le prečrtal. Vse, kar ostane odprto, ostane pisno odprto, seznam pa se vodi, dokler ni prazen.
Naša vloga pri tem je usklajevanje od začetka do konca: naročimo specialista, smo prisotni, skrbimo, da razvijalec upošteva seznam, in se vrnemo na ponovni pregled. Ključi, popis, komunalne storitve, dostopne kartice in logistika pri notarju so sam dogodek primopredaje, to pa je ločena storitev z lastno stranjo.Čas, ki ga specialist potrebuje za pripravo samega pisnega poročila, določi on in ne mi, saj ga piše on. Ta datum izveste od njega, še preden kar koli rezervirate, skupaj z njegovo ceno, zato je čas izvedbe znana okoliščina in ne zgolj upanje.Nekaj o tem, kako seznam potuje, saj to odloča o tem, kako resno ga obravnavajo. Seznam snagging ni e-poštno sporočilo navdušenega novega lastnika vodji gradbišča. Razvijalcu ga pošljete kot uradni pisni dokument na svoji strani, pri postavkah, ki zadevajo pogodbo in ne le pleskanja, pa gre prek vašega odvetnika z določenim rokom. Isti seznam, poslan na dva načina, prinese dva različna odziva, mi pa bi raje poskrbeli, da tega nikoli ne bi ugotovili na počasnejši način.
Ali je snagging običajen pri španski novogradnji?Povabilo k pregledu nepremičnine, preden jo sprejmete, je običajna praksa. Ni pa standardizirano, kako temeljit je ta pregled. Večina kupcev si enoto pol ure ogleduje s prodajnim agentom, opazi štiri stvari in si zapomni dve. Specialist, ki isti pregled opravi s kontrolnim seznamom in fotoaparatom, pripravi dokument, kar je povsem drugačno orodje.
Pred prenosom ali po njem: vprašanje, ki odloči o vsem
Pri novogradnji je postopek odvisen od razvijalca. Nekateri opravijo snagging pred prenosom lastništva, drugi šele po njem. Ta ena sama odločitev o časovnem razporedu je najpomembnejša stvar na tej strani, saj je vaše pogajalsko izhodišče zadnje plačilo in preneha obstajati v trenutku, ko je to plačilo izvedeno.
Kako je časovno razporejenoKaj to pomeni za vas
- Enota se pregleda pred listinami
- Močnejši položaj. Seznam je pripravljen in sprejet, ko preostanek kupnine še ni plačan, zato se postavke odpravijo ali pa se pred zaključkom dogovori rok za njihovo odpravo. V tem zaporedju se zapisnik o prevzemu podpiše šele, ko se obe strani dogovorita, kaj je še odprto, ne prej.
- Enota se pregleda po listinah
- Pogosta alternativa, ki ni nobena katastrofa. Garancije še vedno veljajo in razvijalec je še vedno zavezan k ukrepanju. Spremeni se to, da ste zdaj stranka, ki zahteva storitev, in ne več kupec, ki zadržuje plačilo, hitrost popravil pa to običajno odraža.
- Enota se sploh ne pregleda
- Sprejeli ste nepremičnino v stanju, v katerem je bila izročena. Garancije še vedno krijejo resnične napake, vendar so običajne pomanjkljivosti, fugiranje, poravnava, okrušen delovni pult in element, ki ni tak, kot ste ga izbrali, zdaj stvar, o kateri se morate prepirati brez zapisa o tem, kako je enota izgledala prvi dan.
Zato koristna poteza ni zahtevati določenega zaporedja, o katerem se ob vašem prihodu običajno ni več mogoče pogajati. Koristneje je, da že zgodaj pisno vprašate, katero zaporedje uporablja ta investitor, in da se ogled za snagging uvrsti v koledar pred datumom zaključka nakupa, ne po njem. To je vprašanje, ki ga v vašem imenu zastavimo investitorju, in vredno ga je zastaviti že ob rezervaciji, ne v zadnjem tednu.Pri končnem ogledu velja ena previdnost: enota, ki se še dokončuje, je lahko videti veliko slabše, kot bo pozneje, enota, ki je že več mesecev dokončana, pa je morda utrpela škodo, ki je nihče ni povzročil namenoma. Nobeno od tega ni razlog za paniko. Oboje pa sta razloga, da seznam pripravi nekdo, ki jih je videl že sto.
Ali se snagging izvede pred ali po podpisu listin?Odvisno je od investitorja. Nekateri ga izvedejo pred prenosom lastništva, drugi pozneje. Za vas je ugodnejša izvedba pred prenosom, saj preostanek kupnine še ni plačan, zato že zgodaj vprašamo, katero zaporedje velja za vaš projekt, in ustrezno rezerviramo termin ogleda.
Kaj je zajeto in kako dolgo
Prav tu se novogradnja zares razlikuje od vsega rabljenega, zato je dobro biti natančen, saj se o spodnjih štirih stvareh govori, kot da bi šlo za eno samo stvar, vendar ni tako.
| Kaj krije | Kako dolgo | Kaj to pomeni v praksi |
|---|---|---|
| Konstrukcija | 10 let | Škoda zaradi napak, ki prizadenejo temelje, nosilce, tramove, talne plošče, nosilne stene in druge konstrukcijske elemente. Gre za najresnejši primer in razlog, da kritje traja desetletje. |
| Inštalacije in bivalnost | 3 leta | Škoda zaradi napak na gradbenih elementih ali inštalacijah, zaradi katerih nepremičnina ne izpolnjuje zahtev glede bivalnosti. Vdor vode ali inštalacija, ki ne deluje pravilno, sodita v to kategorijo, ne pa praska. |
| Zaključna dela | 1 leto | Napake pri izvedbi zaključnih del. V to kategorijo spada večina postavk za snagging, prav zato se seznam pripravi prvi dan, ne šele tik pred iztekom leta. |
| Vaša plačila pred zaključkom nakupa | Do izročitve nepremičnine | To je nekaj povsem drugega. Vsako plačilo, ki ga opravite med gradnjo, je krito z bančno garancijo na vaše ime, zato vam v primeru, da investitor ne izpolni pogodbenih obveznosti, vrnejo vsak evro skupaj z zakonskimi obrestmi. Ta garancija se nanaša na denar, ne na kakovost gradnje. |
Za primerjavo: rabljena nepremičnina nima ničesar od tega. Prodajalec odgovarja le za skrite napake, za katere je vedel in jih zamolčal, in to v kratkem roku, kar pomeni povsem drugačen položaj. Temu je namenjena sorodna stran.
Leto po vselitvi je nekaj prenehalo delovati. Ali je to še vedno težava investitorja?Zelo verjetno, odgovor pa je odvisen od tega, v katero od treh obdobij spada napaka. Zaključna dela so krita eno leto, inštalacije in bivalnost tri leta, konstrukcija deset let, po pojavu škode pa imate za vložitev zahtevka dve leti. Sporočite nam in pomagali vam bomo izbrati ustrezen postopek, saj običajno ni težava v pravu, temveč v tem, da se nekdo dejansko pojavi na kraju.
Kaj je bilo preverjeno že veliko prej
Pregled ob primopredaji je zadnji v nizu pregledov, ne prvi. Ko nekdo z mapo v roki pregleduje vašo enoto, je projekt že prestal vrsto pregledov, ki niso imeli ničesar opraviti z barvanjem, zato je dobro vedeti, na katera vprašanja je bilo že odgovorjeno. Tako boste vedeli, čemu je ta obisk namenjen in čemu ne.
- InvestitorKdo stoji za projektom in kaj je že dejansko dokončal. Pretekle izkušnje so najboljši razpoložljivi pokazatelj, koliko časa bo potrebnega za odpravo vašega seznama za snagging.
- Gradbeno dovoljenjeAli je projekt ustrezno odobren. Napaka v dokumentaciji je povsem drugačna težava kot napaka pri polaganju ploščic.
- Bančna garancijaDa je vsako plačilo, ki ga opravite pred zaključkom nakupa, krito na vaše ime. To se preveri, preden se denar nakaže, ne pozneje.
- Datum zaključka nakupaKdaj naj bi bil projekt formalno zaključen. Od tega datuma je odvisen celoten plačilni koledar.
- Uporabno dovoljenjelicencia de primera ocupación je dokument, ki potrjuje, da je nepremičnina primerna za bivanje. Investitor zanj zaprosi, preden izroči ključe, od njega pa so odvisni priklopi komunalnih storitev na vaše ime.
- Sama gradnja med potekomSpremljamo gradnjo ter vam pošiljamo fotografije in videoposnetke njenega napredka, zato primopredaja ni prvič, ko vidite dokončano stavbo.
- Enota pred tem je bila zaprta, če ji razvijalec to dovoliVse, kar bo kdaj zajemalo napeljavo, cevovode in izolacijo, je določeno, preden se namesti mavčnokartonske plošče, po tem pa nihče ne more ničesar preveriti, ne da bi kaj poškodoval. Večina tukajšnjih projektov nikomur ne dovoli vstopa na gradbišče med gradnjo, mi pa bi vam to raje povedali odkrito, kot da bi vam prodajali pregled, ki ga običajno ni mogoče opraviti. Kjer razvijalec to dovoli in je pri projektu trud vreden, zaprosimo za dostop v tej fazi ter pošljemo strokovnjaka, dokler so stene še odprte. Vprašamo dovolj zgodaj, namesto da bi kar predvidevali, in vas obvestimo, kadar je odgovor negativen.
Če na kateri koli od teh točk manjka kaj bistvenega, vam povemo, da nakupa ne priporočamo. To je odločitev, sprejeta že dolgo pred obiskom zaradi snagging, namen obiska zaradi snagging pa ni odkrivanje takšnih pomanjkljivosti.
Kaj sodi na seznam snagging
Pomanjkljivost na seznamu snagging ni konstrukcijska napaka. Gre za običajno razliko med dokončanim in ustrezno dokončanim objektom, ki jo odkrijemo s počasnim pregledom prazne nepremičnine s kontrolnim seznamom in fotoaparatom. Takšna je vsebina tega seznama. Različica strokovnjaka je daljša, postavke pa so oštevilčene in fotografirane posamezno.| Kaj se preverja | Zakaj je pomembno ob primopredaji | Kaj sodi na seznam |
|---|---|---|
| Površine in zaključna dela | ||
| Stene in stropi | Sledi barve, izpuščeni deli, sledi valjčka in razpoke zaradi krčenja na stikih. Nič od tega ni resno, vse pa je veliko ceneje odpraviti, preden je pohištvo v prostoru. | Vsaka prizadeta stena je fotografirana in označena po prostoru, tako da lahko pleskar prejme seznam in mu ni treba opravljati obhoda. |
| Ploščice in fugiranje | Raziskave o španskih primopredajah kažejo, da so nedokončane fuge na vrhu seznama stvari, ki jih odkrijejo kupci, kar pove, kako pogosto ostanejo nedokončane. Nezapolnjene fuge v mokrih prostorih niso zgolj estetska pomanjkljivost. | Manjkajoča ali nepopolna fugirna masa, višinske razlike med ploščicami, počene ali votlo zveneče ploščice ter odrezane ploščice ob robovih in v okolici vtičnic. |
| Talne obloge in talne letve | Praske in odkruški, ki nastanejo pri zadnjih izvajalcih, reže ob talnih letvah ter deske ali ploščice, ki zvenijo votlo. Zadnji, ki vstopijo v dokončano stanovanje, običajno niso polagalci talnih oblog. | Označeno in fotografirano. Poškodbe, odkrite po vaši vselitvi, postanejo predmet razprave o tem, kdo jih je povzročil, pri čemer nihče ne zmaga. |
| Tesnilna masa in silikon | Okoli kadi, prh, delovnih površin in pršnih kadi. To je najmanjša postavka na seznamu in ena redkih, ki se lahko spremeni v resen problem, če ostane nedokončana, saj voda prodre tja, kjer tesnilo manjka. | Reže, manjkajoči odseki in slaba izvedba, evidentirani po posameznih prostorih. |
| Odprtine | ||
| Vrata | Poravnava, zapiranje, kljuke, ključavnice in ključi. Vrata, ki se februarja zatikajo ob podboj, se bodo avgusta zatikala še bolj, notranja vrata pa nastavlja isti mizar, ki je trenutno še vedno na gradbišču. | Vsaka vrata, vključno z vhodnimi vrati in vrati shrambe, so odprta, zaprta in zaklenjena. |
| Okna, zasteklitev in polkna | Drsna vrata na teraso so najbolj obremenjen element v obalnem stanovanju, hkrati pa skozi njih vstopajo prepih, voda in hrup, kadar tesnila niso ustrezna. | Vodila in koleščki so preizkušeni, tesnila preverjena, steklo pregledano glede prask in odkruškov, polkna in komarniki pa preizkušeni. |
| Ograje, balustrade in steklo | Ograje na terasi so varnostni element, ne zgolj zaključna obdelava. Pritrditve in steklene plošče se preverijo, saj nihče ne želi odkriti, da je ena od njih zrahljana, ko je na terasi otrok. | Pritrditve, višina, stanje stekla in morebitno premikanje se evidentirajo, vse, kar ni varno, pa se takoj označi, namesto da bi se dodalo na seznam. |
| Voda, elektrika in zrak | ||
| Elektrika | Nedelujoče vtičnice so med najpogostejšimi ugotovitvami pri primopredaji, vsako od njih pa je zdaj preprosto popraviti, pozneje, ko je pohištvo ob steni, pa je to precej bolj neprijetno. | Vsaka vtičnica, stikalo, svetlobna točka in razdelilna omarica so preizkušeni in označeni, prav tako domofon, zvonec in vse predpriprave, ki ste jih plačali. |
| Voda, tlak in topla voda | Pipe, smer mešanja, tlak v zgornjem delu stavbe in čas, ki ga potrebuje topla voda, da priteče. To so stvari, ki vas vsak dan motijo in jih pri dvajsetminutnem obisku nihče ne preveri. | Vsak odtok je preizkušen, priključki pod umivalnikom preverjeni glede puščanja, grelnik vode ali toplotna črpalka pa preizkušena. |
| Odvodnjavanje in nakloni | Pršne kadi, tla v mokrih prostorih, terase in balkoni morajo odvajati vodo proti odtoku. Tla, ki so ravna namesto nagnjena, so napaka, ki jo odkrijete šele, ko po njih polijete vodo. | Voda je bila polita in opazovana. Zastajanje vode se doda na seznam, terasa, ki odvaja vodo proti dnevni sobi, pa se nanj zapiše z velikimi črkami. |
| Klimatska naprava in prezračevanje | Pomembna sta oba načina delovanja, ne le tisti, ki je uporaben v mesecu, ko prevzamete ključe. Odvodi in prezračevalne rešetke so na seznamu za snagging pogosto priključeni na nič. | Vsaka enota je preizkušena pri ogrevanju in hlajenju, odvodi in mehansko prezračevanje so preverjeni, filtri in odtoki pa pregledani. |
| Kuhinja, kopalnice in zunanjost | ||
| Kuhinja in aparati | Vrata omaric, ki niso poravnana, predpisan aparat, ki ni nameščen, ter odkrušek na delovni površini pod zaščitno folijo. Folija se odstrani po vašem podpisu, kar je tudi njen namen. | Vsak aparat je preizkušen, vsa vrata in predali so odprti in nastavljeni, delovne površine in stenske obloge pa pregledane po odstranitvi zaščite. |
| Kopalnice | Poleg fugiranja so napačni priključki v kopalnicah najpogosteje zabeležena ugotovitev pri španskih primopredajah. Napačno pogosto ne pomeni slabše, temveč le, da ni tako, kot je določeno v pogodbi. | Priključki so preverjeni glede na specifikacijo, stranišča in kotlički preizkušeni, pršne stene poravnane, odvod zraka pa preizkušen. |
| Terasa, shramba in parkirišče | Deli nepremičnine, ki jih ljudje pozabijo pregledati, ker so zunaj vhodnih vrat. Parkirno mesto, na katerega ne more zapeljati običajen avtomobil, je resnična in ponavljajoča se ugotovitev. | Površina terase in odvodnjavanje, zunanja razsvetljava in vtičnice, vrata shrambe in luč ter parkirno mesto so izmerjeni in primerjani s tistim, ki je navedeno v vaši listini. |
| Obljubljeno in izvedeno | ||
| Izbrani zaključki | Pri večini projektov ste med gradnjo izbrali materiale, površine in barve, običajno za kuhinjo in kopalnice. Vgrajeno ni vedno enako izbranemu, po primopredaji pa se to spremeni v vaše pričevanje proti prodajni dokumentaciji. | Vsaka izbira je preverjena glede na vašo pisno specifikacijo in morebitni nalog za spremembo, vsaka razlika pa je zabeležena skupaj z navedbo dokumenta ob njej. |
| Enota glede na načrte | Razporeditev, orientacija, dimenzije prostorov, velikost terase, višina stropov in položaj morebitne stene, ki ste jo dali prestaviti. Tu je napaka draga, ne le nadležna. | Preverjeno glede na pogodbene načrte. Pomembno odstopanje je pravna zadeva, ki jo še isti dan posredujemo vašemu odvetniku, ne pa uvrstimo na seznam popravil. |
| Skupni deli | Tudi to kupujete, poleg tega pa je to del, pri katerem je največja verjetnost, da ob primopredaji še ne bo dokončan. V brošuri so bili navedeni bazeni, telovadnica, vrtovi, dvigala, vrata, razsvetljava in parkirne površine. | Pregledano in zabeleženo na enak način kot pri enoti. Kar ni dokončano, ima bodisi določen rok bodisi je tema za pogovor skupnosti, ko bo ta ustanovljena. |
| Česar oko ne vidi | ||
| Vlaga, kjer je ne bi smelo biti | Stena, ki se suši, in mokra stena sta pod svežo barvo videti enako. Meritev pokaže razliko med pomanjkljivostjo, ki jo zabeležite, in napako, ki se vsako zimo ponovi. Tega pri pregledu s kamero telefona nikoli ne boste ugotovili. | Če oprema strokovnjaka vključuje merilnik vlage, se to izmeri in ne presoja na oko, in sicer na mestih, kjer pri obalni novogradnji dejansko prihaja do napak: pod okni in drsnimi vrati, okoli mokrih prostorov, pri pragovih teras in na vsaki steni, ki je neposredno povezana z zunanjostjo. Vsi strokovnjaki nimajo enakih instrumentov, zato se je pred naročilom vredno pozanimati, kaj uporablja. |
| Izolacija, napeljave in skrito pod ometom | Del stene brez izolacije, napeljava na napačnem mestu, talni krog, ki ne deluje. Vse to je ob primopredaji skrito za dokončano površino, poznejši dostop do vsega pa je drag in nič od tega ni vidno. | Strokovnjak, ki ima termokamero, lahko površine pregleda tudi tako: pokaže hladno vrzel v izolirani steni in sledi topli napeljavi, ne da bi bilo treba karkoli odpreti. Če jo ima, se ugotovitve z dodano sliko uvrstijo na seznam. Če slika sproži vprašanje, namesto da bi nanj odgovorila, je to navedeno v poročilu. Če je nima, ostane to vizualni pregled, kar tudi jasno povemo, namesto da bi namigovali drugače. |
Vloga pregleda ob primopredaji pri nakupu
Celoten nakup obsega petnajst korakov, od prvega klica do ključev. Pri novogradnji so zadnji trije tisti, ki določijo, v kakšnem stanju boste nepremičnino dejansko prejeli, med njimi pa so lahko tudi večletni razmiki.Koraki 12, 13 in 14 od 15
- Plačila in čakanjeOd dveh mesecev do treh let, odvisno od fazeOd pogodbe do primopredaje lahko pri dokončani enoti mine nekaj tednov, pri nečem, kupljenem že v fazi temeljev, pa več let. Ves čas spremljamo, kaj sledi in kdaj: nadaljnja plačila, dokumente, roke ter komunikacijo z vašim odvetnikom in razvijalcem.New buildZa vas spremljamo gradnjo ter pošiljamo fotografije in videoposnetke njenega napredka. Koledar plačil določi razvijalec, pri tem pa je najpomembnejše zadnje plačilo.
- Pregled ob primopredajiPred zaključkom nakupaTo je korak na tej strani. Enoto pregledamo, sestavimo seznam in ga z rokom predamo razvijalcu. Ali bo to izvedeno pred prenosom lastništva ali po njem, je odvisno od razvijalca, zato se pozanimamo dovolj zgodaj. Če želite strokovni pregled arhitekta ali inšpektorja, ga uredimo ločeno.New buildSeznam snagging za razvijalca, nato popravila in ponovni pregled popravil.ResalePri rabljeni nepremičnini je ta korak drugačen: potrdimo, da stanje ustreza dogovorjenemu in da je inventar še vedno na mestu.
- Notar in ključiDan zaključka nakupaJavna listina je podpisana, preostanek kupnine plačan in nepremičnina postane vaša. Prisotni smo, spremljamo samo primopredajo in uredimo vse potrebno, dokler nimate ključev v rokah. Osebna prisotnost ni potrebna, če ima vaš odvetnik pooblastilo.
Prevzem ključev sami ali z nami
Razvijalec, prodajalec in njegov posrednik si vsi želijo, da bi bil posel zaključen. To je njihova vloga in s tem ni nič narobe. Naša vloga je drugačna.| Sami | Z Arevont | |
|---|---|---|
| Kdo pregleda enoto | Vi, za pol ure, s prodajnim agentom, ki ta teden vodi tudi urnik primopredaj za dvajset drugih enot. | Strokovnjak s kontrolnim seznamom in kamero, mi pa smo prisotni v prazni nepremičnini, ki jo je mogoče preprosto pregledati. |
| Kaj iz tega sledi | Nekaj stvari, izrečenih na glas in morda zabeleženih na telefonu. | Oštevilčen in fotografiran seznam, pisno predan skupaj z določenim rokom. |
| Kdo uveljavlja napako | Vi, iz Czechia, z vodjo gradbišča, v Spanish, o nečem, na kar ne morete pokazati. | Organiziramo obiske in vodimo komunikacijo z razvijalcem. Za nas je to običajen delovni pogovor, poleg tega pa smo na obali. |
| Po popravilih | Postavke se odkljukajo, vi pa ob naslednjem obisku ugotovite, ali so bile dejansko izvedene. | Vrnemo se in preverimo opravljeno delo, vse, kar ni bilo izvedeno, pa ostane pisno navedeno na seznamu. |
| Po prevzemu ključev | Vloga posrednika se običajno konča, ko je prodaja zaključena. | Tudi pozneje ostanemo z vami, saj takrat tečeta enoletno in triletno kritje, zato mora nekdo opaziti morebitne težave. |
| Koliko Vas stane | Nikakor neposredno. Provizija je v vsakem primeru že vključena v ceno. | Nič. Ista provizija, le da njen del prejme nekdo, ki je na vaši strani primopredaje. |
Ena običajna napaka, obravnavana do konca
Vrednost seznama snagging ni v samem ogledu. Vrednost je v tem, kaj se nato zgodi z vsako postavko. Vzemimo najmanj dramatičen primer, ki si ga lahko zamislimo: tuš kad, v kateri voda zastaja, namesto da bi odtekala, in mu sledimo, saj je mehanizem pri zanimivejših primerih enak.- Odkrije se tako, da na tla zlijemo vodoNe tako, da jo zgolj pogledamo. Kad je dovolj ravna, da prestane bežen pogled, naklon pa ni povsem ustrezen. To ugotovite v približno štirih sekundah, če ga preizkusite, in nikoli, če ga ne. Postavka se uvrsti na seznam s fotografijo zastale vode.
- Zapiše se, preden je karkoli sprejetoPostavka je oštevilčena, določena po prostoru in predana skupaj s preostalim seznamom, izvajalec pa seznam sprejme z rokom, do katerega jo mora odpraviti. Pri tem ni ničesar spornega. Tako se običajno sprejme dokončana enota.
- Izvajalec jo odpravi in nekdo se vrneIzvajalec se vrne, postavka pa je označena kot odpravljena. Ponovno zlijemo vodo nanjo. Večinoma je napaka odpravljena. Včasih je odpravljena tako, da se težava premakne za dva centimetra, prav zato pa obstaja ponovni pregled in ga ne opravi ista oseba, ki je izvedla delo.
- Če je ne bi odkrili, bi postala nekaj drugegaIsta napaka, odkrita po vselitvi, namesto tega postane vprašanje uveljavljanja garancije: gre za zadevo vgradnje in bivalne ustreznosti, ki je krita tri leta, zahtevek pa je mogoče vložiti v dveh letih od trenutka, ko se škoda pokaže. Ta pot deluje. Le da traja mesece namesto štirinajst dni in se začne s tem, da morate nekaj dokazati, namesto da bi to izvajalec priznal.
Pri seznamu ne gre za kompliciranje. Gre za razliko med postavko, ki vam jo nekdo dolguje, in postavko, ki je vaša.
Koliko vas to stane?
- Kupec0 €Za usklajevanje primopredaje nam ne plačate ničesar, ne glede na to, kaj bo na koncu vseboval seznam.
- Investitor
- Novogradnja
- 2,5 to 6 %
- Strokovnjak za snaggingPregled in poročilo vam zaračuna neposredno. Za priporočilo ne vzamemo ničesar.
Naš del je brezplačen. Vprašati izvajalca, po kakšnem zaporedju dela, dogovoriti obisk v koledarju pred zaključkom nakupa, biti navzoči, vztrajati pri odpravi postavk s seznama in se vrniti na ponovni pregled vas ne stane nič, saj kot kupec družbi Arevont nikoli in v nobenem trenutku ničesar ne plačate.Stroške popravil nosi izvajalec, ne vi. To je najpomembnejši stavek na tej strani in ni naš, temveč zakonski: napake na zaključnih delih, napeljavah in konstrukciji so krite eno, tri oziroma deset let, odprava seznama snagging pa je naloga izvajalca, preden sprejmete enoto kot dokončano.Strokovnjaka za snagging se najame ločeno, ponudbo pa vam pošlje neposredno. Cene ne objavljamo, ker to ni naša pristojbina: odvisna je od velikosti enote in od tega, koga pošljejo. Znesek prejmete, preden je karkoli rezervirano. Pri majhnem stanovanju, kjer je seznam kratek in izvajalca dobro poznamo, vam bomo iskreno povedali, če menimo, da za ogled zadostuje naša lastna navzočnost.Edina storitev, ki je plačljiva, pride pozneje in je neobvezna. Če je treba po vaši vselitvi nadzorovati popravilo, vi pa niste v Španiji, je najem mojstra in njegova prisotnost med izvedbo dela del plačljive storitve upravljanja, in sicer 25 € na uro ter 25 € za pot. Pot je brezplačna, kadar se opravi ob že načrtovanem obisku.
Cena nepremičnine je enaka, tudi če se obrnete neposredno. Pri novogradnji preprosto vzemite izvajalčev cenik in ga preverite.
Iskrena razsežnost tega problema
Novogradnja je preprost primer in ne bomo se pretvarjali, da ni tako. Prevzamete jo dokončano, ničesar ni treba ponovno narediti, vse je novo in zanjo imate resnične garancije. Kar zadeva denar, je najslabše, kar se vam pri novogradnji realno lahko zgodi, izguba časa.Večina seznamov snagging je sestavljena iz majhnih stvari. Fugiranje, poravnava, vtičnica, okrušen delovni pult. Nič od tega vam ne bo preprečilo uživanja v nepremičnini in dober izvajalec bo vse odpravil brez ugovarjanja. Razlog, da to kljub temu uredite pravilno, je, da vas iste postavke danes ne stanejo nič, čez šest mesecev pa bodo stale mojstra in popoldne, poleg tega pa je seznam tudi trenutek, ko nekdo preveri drage stvari: naklone na terasi, kaj je določala dokumentacija in ali skupni prostori, ki ste jih plačali, že obstajajo.Prav tako ne pošljemo strokovnjaka na vsako primopredajo. Kadar je enota majhna, projekt dobro poznamo in ima izvajalec dobre rezultate pri pravilni odpravi seznamov, vam bomo to povedali in si jo ogledali sami z vami. Pregled, organiziran zgolj zato, da bi bil postopek videti temeljit, ni storitev, temveč račun.
Pogosta vprašanja o pregledih primopredaje novogradenj
- Kaj je pravzaprav seznam snagging?
- Pisna, oštevilčena in fotografirana evidenca vsega nedokončanega ali slabo dokončanega v vaši enoti ob primopredaji, pripravljena z ogledom prazne nepremičnine po kontrolnem seznamu. Izvajalec jo sprejme z rokom in odpravi na lastne stroške.
- Kdo plača odpravo napak, ki jih odkrije seznam?
- Izvajalec. Postavke snagging so napake pri njegovem delu, garancije za novogradnjo pa veljajo deset let za konstrukcijo, tri leta za napeljave in eno leto za zaključna dela. Popravil ne plačate vi in tudi nam ne plačate za njihovo urejanje.
- Ali je lahko primopredaja izvedena, medtem ko sem na Češkem?
- Da. Vaša prisotnost pri tem ni potrebna, podpis pri notarju pa lahko namesto vas uredi vaš odvetnik na podlagi pooblastila. Mi smo na nepremičnini zaradi ogleda, seznama in ponovnega pregleda. Prejmete seznam in fotografije, nato pa jih skupaj z vami pregledamo po telefonu.
- Ali se preverijo tudi skupni prostori?
- Morali bi se, vendar so prav ti ob dnevu primopredaje najpogosteje nedokončani. Bazen, telovadnica, vrtovi, dvigala, vrata in parkirne površine so vse stvari, ki jih plačujete, zato se jih pregleda in zabeleži na enak način kot samo enoto.
- Kaj pa, če izbrani materiali med gradnjo niso bili vgrajeni?
- Prav to je ena od konkretnih stvari, zaradi katerih se pregled opravi. Vaše izbire in vsa naročila sprememb so dokumenti, vsak od njih pa se primerja z dejanskim stanjem v nepremičnini. Razlika, zabeležena na dan primopredaje, se odpravi. Ista razlika, opažena leto pozneje, je predmet pogovora.
- Kaj pa, če izvajalec česa preprosto ne odpravi?
- Najprej ostane zapisano na seznamu, skupaj z evidentiranimi datumi, kar predstavlja večino uspeha. Če gre za pravo napako in ne zgolj za pomanjkljivost, zanjo veljajo garancijski roki, po pojavu škode pa je za vložitev zahtevka na voljo dve leti. Takrat to ni več naloga usklajevanja, temveč pravna zadeva, ki jo od nas prevzame vaš odvetnik.
