Ali je FEIN isto kot hipotekarna ponudba?

Gre za standardiziran opis ponudbe, ne za ločen korak odobritve. Ko je banka pripravljena posoditi sredstva, FEIN določa pogoje te konkretne ponudbe v obliki, ki jo zahteva zakon. Nato imate na voljo najmanj deset dni, da jo pregledate, preden lahko kar koli podpišete pri notarju.

Ali lahko dobim povsem fiksno obrestno mero nad 500.000 €?

Včasih, vendar je več bank ob vstopu v leto 2026 prenehalo ponujati resnično fiksno obrestno mero za celotno obdobje nad približno tem zneskom in je namesto tega prešlo na produkte z mešano obrestno mero: fiksno za začetno obdobje, običajno tri leta, nato spremenljivo. Jasno vprašajte, katera možnost je na voljo, saj se produkt z mešano obrestno mero po koncu fiksnega obdobja obnaša zelo drugače.

Zakaj sta status apostile in prevoda pomembnejša od mojega dohodka?

Nista pomembnejša. Gre preprosto za korak, ki je neznan, ne pa težaven, neznani koraki pa postopke neopazno podaljšajo za več tednov. Tudi visok dohodek, dokumentiran v nepriznani obliki, mora najprej skozi postopek apostile in sodno overjenega prevoda, preden ga lahko španski ocenjevalec kreditne sposobnosti sploh upošteva.

Ali mi ti podatki povedo, kaj mi bo ponujeno?

Ne, niti temu niso namenjeni. Opisujejo trg in pravo. Kaj vam bo ponujeno, je odvisno od vašega dohodka, obveznosti, starosti, valute in konkretne banke. Prav temu sta namenjeni hipotekarna storitev Arevont in njena preveritev izvedljivosti.

Guides

Hipoteka v Španiji: kako trg v resnici deluje

V 30 sekundah

Nerezident, ki kupuje na Costa del Sol, naj načrtuje 60 do 70 % razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine. To pomeni 30 do 40 % cene v gotovini in dodatnih ~9 % do ~13 % stroškov. Od leta 2019 vam mora banka pred podpisom česar koli izročiti dokumenta FEIN in FiAE.

FEIN: Evropski standardizirani informativni listStandardizirani list ponudbe za posojilo, Ley 5/2019

Obrestna mera: Fiksna X,X % / Variabilna Euribor + X,X %
Skupni letni strošek (TAE): X,X %
Povezani produkti: Zavarovanje doma, življenjsko...
Obdobje za premislek: najmanj 10 dni

Vzorec. Prikazane vrednosti so zgolj ponazoritvene.

Obrestna mera. Obrestna mera in njena vrsta, fiksna ali variabilna, sta navedeni v enem standardnem formatu. Tako lahko dve ponudbi primerjate vrstico za vrstico.
Skupni letni strošek (TAE). Skupni strošek v celotnem obdobju odplačevanja posojila, vključno s pristojbinami, ne le oglaševana obrestna mera.
Povezani produkti. Povezani produkti, ki na papirju znižajo obrestno mero, vendar dodajo lastne stroške. Preverite, ali so res neobvezni.
Obdobje za premislek. Najkrajši rok za obvestilo, preden lahko podpišete, šteto od dneva, ko prejmete FEIN.

Kakšno razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine objavlja trg za tujega kupca?

Med 50 do 60 % in do 80 %. Kje se uvrščate, določa predvsem Vaše državljanstvo, ne država, v kateri živite. Sledi splošen opis španske hipoteke za tujega kupca: kaj objavlja trg, kaj mora banka po zakonu razkriti in kje se vloga iz Češke ali Poljske upočasni.Banke državljane EU na celotnem trgu obravnavajo ugodneje. Več virov navaja, da lahko kupci iz EU, ki niso rezidenti, včasih dosežejo 70 do 80 %, kadar je nepremičnina res namenjena glavnemu domu in ne počitniškemu domu. Državljani držav zunaj EU, iz katere koli države, pogosteje dosežejo 50 do 60 % ali manj, ne glede na višino dohodka. Razlog je v tem, da banka ovrednoti dodatno težavnost uveljavljanja posojila proti osebi zunaj pravnega sistema EU, ne pa finančnega položaja vlagatelja.

50 %80 %

Ne-EU državljan, vse nepremičnine50 do 60 %
Nerezident EU, drugo stanovanje60 do 70 %
Državljan EU, dejansko glavno prebivališče (nekatere banke)70 do 80 %

Stanje na dan 17. avgusta 2026, preverjeno v treh pregledih trga v angleščini za leto 2026, ne pa povzeto iz objavljenega cenika ene same banke. To so razponi, objavljeni na trgu, ne osebna ponudba.

Vaš konkretni znesek je odvisen od banke, vaših prihodkov, obstoječih obveznosti in same nepremičnine. Tržni razpon vam tega ne more povedati.

Izračunajte

Nakupna cena

500.000 €

Bančna cenitev

470.000 €

94 % nakupne cene. Banka posodi na podlagi svoje cenitve, ne cene.

Koliko posodijo

50 %

Če imate dohodek zunaj evroobmočja, računajte na približno polovico.

Obrestna mera

3 %

Okvirno. Mere se spreminjajo.

Obdobje

20 let

Mesečni obrok

1.303 €

Znesek hipoteke235.000 €

Lastna sredstva265.000 €

Nakupni stroški (novogradnja)64.839 €

Potrebovali boste329.839 €

Lastna sredstva in nakupni stroški. V celotnem obdobju hipoteke boste v 20 letih plačali 312.793 €.

Rezultat je okviren. Kolikšen znesek bo banka dejansko posodila, je odvisno od njene lastne presoje vaših prihodkov in njene lastne cenitve nepremičnine.

Bi to raje prejeli v e-pošto?

Ime

E-pošta

Brez obveznosti. Vaših podatkov nikoli ne prodamo.

Vaša ocena: hipoteka kot storitev

Viri

Kaj sta FEIN in FiAE ter zakaj vam ju mora banka izročiti?

Dva standardizirana dokumenta, izročena, preden lahko kar koli podpišete, od začetka veljavnosti zakona Ley 5/2019 (LCCI, zakon o pogodbah o hipotekarnem kreditu). Španska banka vam ne more preprosto izročiti hipotekarnega akta na dan zaključka nakupa. Najprej vam mora izročiti FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). To je evropski standardizirani informativni list, ki določa dejanske pogoje posojila. Izročiti vam mora tudi FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). To je list z opozorili, ki izpostavlja vse neobičajno pri konkretni ponudbi, na primer spodnjo omejitev obrestne mere ali valutno tveganje.Nato imate najmanj 10 dni za pregled obeh dokumentov, preden lahko kar koli podpišete. Pred dokončanjem se udeležite brezplačnega notarskega dejanja, acta notarial previa, pri katerem notar potrdi, da ste dokumente prejeli in jih razumeli. Hipoteke brez tega dejanja po zakonu ni mogoče podpisati. Ta zaščita za nerezidenta velja enako kot za španskega rezidenta. Zakon za tujega kupca ne določa izjeme. Dokumenti pa prispejo v španščini, zato je branje z odvetnikom, ki dela za Vas in ne za banko, tisto, zaradi česar je rok za obvestilo zares koristen.

Pred podpisom

Offer readyFEIN in FiAE izdanaStandardizirani pogoji in list z opozorili, izročeni najprej.
Najmanj 10 dniObdobje za premislekČas je, da pregledate oba dokumenta, najbolje z lastnim odvetnikom.
Pred zaključkom nakupaPredhodni notarski zapisBrezplačen notarski zapis, ki potrjuje, da ste dokumente prejeli in razumeli.
Ob zaključku nakupaPodpis hipotekarne listinePoleg same prodaje se sredstva sprostijo v tistem trenutku.

Pravna koordinacija pri Arevontu poskrbi, da vaš odvetnik pred podpisom preveri FEIN glede na datume v kupoprodajni pogodbi. Tako se lahko težava z rokom za hipoteko pokaže, ko je še dovolj časa za ukrepanje, ne šele pri notarju.

Usklajevanje z odvetnikom

Viri

Zakon 5/2019 z dne 15. marca o urejanju pogodb o nepremičninskem kreditu (BOE) ↗

Ali Ley 5/2019 varuje nerezidenta enako kot španskega rezidenta?Da, zakon sam po sebi ne razlikuje glede na prebivališče. V praksi sta FEIN in FiAE izročena v španščini in v skladu z rokom banke. Zato je prav odvetnik, ki dela za vas, in ki ju pregleda v roku za obvestilo, tisti, ki to pravno varstvo spremeni v nekaj, kar lahko uporabite.

Fiksna ali spremenljiva obrestna mera in kaj se je spremenilo ob vstopu v leto 2026?

Fiksna 20-letna obrestna mera je trenutno približno 3,8 do 5,2 % pri prosilcih iz EU in zunaj EU v preverjenih virih. Spremenljivi produkt je običajno določen kot Euribor plus marža v višini 1,5 do 2,5 odstotne točke, zato se njegov dejanski strošek spreminja z Euriborjem, namesto da bi ostal fiksen.Ob začetku leta 2026 je več bank umaknilo ponudbe s povsem fiksno obrestno mero nad približno 500.000 € in namesto njih uvedlo produkte s kombinirano obrestno mero: začetno obdobje s fiksno mero, običajno tri leta, nato prehod na spremenljivo mero do konca obdobja. Če financirate znesek nad to mejo, jasno vprašajte, ali je ponudba pred vami res fiksna za celotno obdobje ali gre za kombinirani produkt. Po tretjem letu se obnašata zelo različno.

Kaj ljudje predpostavljajoKaj prinaša trg 2026

Fiksna obrestna mera pomeni enak mesečni obrok za celotno obdobje posojila.: Le če gre za resnično fiksni produkt za celotno obdobje. Ponudba s kombinirano obrestno mero je v začetnem obdobju, običajno tri leta, fiksna, nato pa spremenljiva. To je zelo drugačen produkt z isto oznako.
Spremenljiva je preprosto bolj tvegana, fiksna pa preprosto varnejša.: Spremenljiva obrestna mera sledi Euriborju in pribitku, zato se njeni stroški spreminjajo glede na širši trg, ne glede na odločitev same banke. Ali je bolj tvegana od fiksne obrestne mere, je odvisno od pričakovanega gibanja Euriborja v obdobju vašega posojila. To je vprašanje za tistega, ki ureja vaše financiranje, ne pa dejstvo, ki bi ga lahko razrešil vsak splošni vodnik.

Podatki o obrestnih merah so posnetek stanja, preverjen v treh virih avgusta 2026, ne pa sprotni vir. Preden katero koli številko tukaj obravnavate kot ponudbo, preverite trenutne cene pri kreditnem posredniku.

Kaj posebej upočasni češko ali poljsko vlogo?

Skoraj nič od tega ni povezano s tem, da bi bilo dokumentacijo težje pripraviti. Resnična težava je, da dokumentacija ni v obliki, ki jo sistem španske banke že pričakuje, kar češkemu ali poljskemu vlagatelju povzroča težave na nekaj predvidljivih področjih.

Apostila in sodno overjen prevod, ne kar kateri koli prevodČeška ali poljska davčna napoved, plačilna lista ali poslovni izpisek mora prispeti z apostilo in v večini primerov s sodno overjenim prevodom v španščino. Prevod, ki je natančen, vendar ni sodno overjen, se rutinsko zavrne. To je najpogostejši razlog, da dokumentacija ostane nepopolna.
Oblika davčne napovedi, za katero kontrolni seznam banke ni bil pripravljenŠpanski predlogi za ocenjevanje kreditne sposobnosti temeljijo na obliki španske ali zahodnoevropske plačilne liste in davčne napovedi. Davčna napoved iz vaše države vsebuje iste podatke v drugačni strukturi. Ocenjevalec, ki takšno obliko bere prvič, je počasnejši od tistega, ki bere znano obliko. To je preprosto zato, ker mu je neznana, ne zaradi kakršnega koli pravila.
Dokazovanje izvora denarja prek mejeŠpanska pravila preprečevanja pranja denarja zahtevajo, da banka in pogosto tudi notar vidita dokumentiran izvor zadevnih sredstev. Denar, prenesen s češkega ali poljskega računa v Španijo v mesecih pred zaključkom nakupa, je enostavno dokumentirati, če hranite dokazila o nakazilih. Denarja, ki je bil prenesen pred več leti prek več računov, ni enostavno dokumentirati. Prav pri pozni rekonstrukciji te poti se postopki pogosto zaustavijo.
Kreditna zgodovina, ki vas ne spremljaŠpanska banka ne more pridobiti vaše češke ali poljske kreditne evidence tako, kot pridobi špansko. Namesto tega se opira na podatke, ki jih predložite, in na lastno, skrbnejšo presojo neznanega finančnega profila. Tudi zato je kreditiranje nerezidentov na splošno previdnejše od kreditiranja rezidentov, ne glede na to, kako trdne so njihove finance.

Nič od tega ni značilno za eno samo zahtevno banko. To je običajen strošek čezmejne dokumentacije. Zgodnji začetek postopka prevoda in apostile je edina stvar, ki ga zanesljivo skrajša.To opisuje splošno in dobro uveljavljeno bančno prakso ter prakso preprečevanja pranja denarja, ne pa posameznega poimenovanega predpisa. Ni bilo preverjeno glede na lasten objavljeni seznam dokumentov katere koli konkretne banke. Preden seznam obravnavate kot popoln, ga potrdite pri svoji banki ali posredniku.

Kaj preveriti pred podpisom FEIN

FEIN je dokument, ki je zares pomemben. To so tri stvari, ki jih je vredno preveriti v njem, namesto da se zanesete samo na povzetek pogovora.

Ali je ponudba resnično s fiksno obrestno mero ali gre za produkt z mešano obrestno meroOba se tržita na podoben način, vendar se po koncu začetnega obdobja s fiksno obrestno mero obnašata zelo različno. To je najpomembnejše pri zneskih nad približno 500.000 €, kjer je več bank ob vstopu v leto 2026 prenehalo ponujati povsem fiksne obrestne mere. Slab znak je ustni opis obrestne mere kot »fiksne«, če FEIN tega za celotno obdobje sam ne potrjuje.
Kaj FiAE označuje kot neobičajno pri tej konkretni ponudbiKlavzula o najnižji obrestni meri, valutni pogoj ali kazen za predčasno odplačilo, ki velja samo za to ponudbo, je natanko to, kar naj bi FiAE prikazal ločeno od splošnih pogojev FEIN. Slab znak je ponudba brez dokumenta FiAE ali ponudba, pri kateri Vam pred podpisom niso dali navedenih najmanj 10 dni za pregled.
Ali vaši dokumenti potrebujejo apostilo, sodno overjen prevod ali obojePredpostavka, da je navaden prevod dovolj, je najpogostejši razlog, da češka ali poljska dokumentacija več tednov ostane nepopolna. Slab znak je dokument, ki ga en urad sprejme, drugi pa zavrne, ker je bil preveden, vendar nikoli opremljen z apostilo, ali obratno.

Iskreno

Kaj objavlja trg in česa vam ne more obljubiti

Zakon 5/2019 ter sistem FEIN in FiAE sta obravnavana na izvirnem viru (BOE-A-2019-3814) in predstavljata ustaljeno pravo, ne tržne ocene. Razponi razmerja med posojilom in vrednostjo ter trenutne obrestne mere so drugačna vrsta trditve. Preverili smo jih v treh angleških tržnih pregledih za leto 2026, ki se med seboj ujemajo glede podobe trga. Vendar nobeden od njih ni izvirno regulativno besedilo, obrestne mere se spreminjajo in nobeden od njih ni osebna ponudba za vas. Te številke obravnavajte kot trenutno objavljene tržne podatke. Preden se nanje zanesete, svojo številko potrdite pri posredniku, pri čemer pričakujte, da bodo podatki zastareli v nekaj mesecih, ne letih.Nič od tega vam ne pove, kaj bo ponujeno prav vam, in vam ne omogoča vzpostavitve stika s kreditnim posrednikom. To je hipotekarna storitev Arevont. Obstaja zato, ker je iskren odgovor na vprašanje »kaj bom dobil« odvisen od vašega dohodka, obstoječih obveznosti, starosti, valute, v kateri prejemate plačilo, in konkretne banke, ne od tržnega povprečja.

Najpogostejša vprašanja o hipotekah v Španiji

Ali je FEIN isto kot hipotekarna ponudba?: Gre za standardiziran opis ponudbe, ne za ločen korak odobritve. Ko je banka pripravljena posoditi sredstva, FEIN določa pogoje te konkretne ponudbe v obliki, ki jo zahteva zakon. Nato imate na voljo najmanj deset dni, da jo pregledate, preden lahko kar koli podpišete pri notarju.
Ali lahko dobim povsem fiksno obrestno mero nad 500.000 €?: Včasih, vendar je več bank ob vstopu v leto 2026 prenehalo ponujati resnično fiksno obrestno mero za celotno obdobje nad približno tem zneskom in je namesto tega prešlo na produkte z mešano obrestno mero: fiksno za začetno obdobje, običajno tri leta, nato spremenljivo. Jasno vprašajte, katera možnost je na voljo, saj se produkt z mešano obrestno mero po koncu fiksnega obdobja obnaša zelo drugače.
Zakaj sta status apostile in prevoda pomembnejša od mojega dohodka?: Nista pomembnejša. Gre preprosto za korak, ki je neznan, ne pa težaven, neznani koraki pa postopke neopazno podaljšajo za več tednov. Tudi visok dohodek, dokumentiran v nepriznani obliki, mora najprej skozi postopek apostile in sodno overjenega prevoda, preden ga lahko španski ocenjevalec kreditne sposobnosti sploh upošteva.
Ali mi ti podatki povedo, kaj mi bo ponujeno?: Ne, niti temu niso namenjeni. Opisujejo trg in pravo. Kaj vam bo ponujeno, je odvisno od vašega dohodka, obveznosti, starosti, valute in konkretne banke. Prav temu sta namenjeni hipotekarna storitev Arevont in njena preveritev izvedljivosti.

Looking at a specific property?

Send us the property