Ali lahko kot državljan EU dobim hipoteko v Španiji?

Da, vendar ne predvidevajte 70 ali 80 odstotkov cene. Pri dohodku v valuti, ki ni evro, je realno načrtovati približno polovico vrednosti, ki jo določi banka, ponudba pa se glede na vlagatelja razlikuje glede na dohodek, obstoječe obveznosti, starost, valuto, v kateri prejemate plačilo, in banko. Zato preverimo, koliko si lahko realno izposodite, preden začnete izbirati nepremičnino.

Koliko lastnih sredstev potrebujem?

Odvisno je od tega, ali kupujete novogradnjo ali rabljeno nepremičnino. Pri novogradnji imejte pripravljenih približno 20 do 40 odstotkov cene za plačila, ki lahko zapadejo pred dokončanjem projekta, poleg lastnih sredstev za davke in stroške nakupa, vključno z 10-odstotnim DDV. Pri rabljeni nepremičnini načrtujte financiranje banke v višini približno polovice vrednosti, ki jo ta prizna, preostanek cene in vse stroške pa pokrijte z lastnimi sredstvi. Pri nepremičnini v vrednosti 500.000 € to pogosto pomeni precej več kot 100.000 ali 150.000 € gotovine.

Zakaj banka posoja na podlagi svoje cenitve in ne cene?

Ker je nepremičnina zavarovanje posojila, banka posoja na podlagi vrednosti, ki jo nepremičnini pripiše njen cenilec, in nikoli več kot znaša cena, ki ste jo dejansko plačali. Če se dogovorite za 500.000 €, cenitev pa znaša 470.000 €, se posojilo izračuna od 470.000 €, razlika pa se prišteje znesku, ki ga potrebujete v gotovini.

Kako dolgo traja odobritev?

Štiri do osem tednov od popolne vloge. Manjkajoči in neprevedeni dokumenti so običajni razlog, da postopek traja dlje, zato je dokumente smiselno začeti urejati, še preden jih potrebujete.

Kdaj naj začnem urejati hipoteko?

Ne takoj in ne nazadnje. Odgovor o izvedljivosti pridobite, preden začnete izbirati nepremičnine. Sama vloga sodi proti koncu: pri novogradnji banka posojilo odobri približno dva meseca pred zaključkom nakupa, zgodnejša vloga pa ni koristna, medtem ko rabljena nepremičnina dopušča nekoliko več časa. Ne želite začeti izbirati, ne da bi vedeli, koliko si lahko izposodite.

Je predhodna odobritev jamstvo?

Ne. Gre za utemeljeno oceno tega, kar lahko pričakujete, in prav to potrebujete, preden izberete nepremičnino, vendar banka vaše okoliščine ponovno preveri, preden izplača sredstva. Če se vmes zadolžite ali zamenjate službo, se lahko ponudba spremeni, zato v tem obdobju ohranite stabilnost.

Kdo plača stroške, povezane s hipoteko?

Od leta 2019 banka v Španiji plačuje večino lastnih stroškov sklenitve hipoteke: davek na hipotekarne listine, notarja, vpis v zemljiško knjigo in gestoría. Kupec plača cenitev nepremičnine. To velja samo za hipoteko. Davki in pristojbine samega nakupa ostajajo nespremenjeni in jih še vedno plačate vi.

Ali si je bolje izposoditi denar v matični državi?

Pogosto da. Zavarovanje posojila z nepremičnino doma in nakup tukaj z gotovino je pogosto hitrejši in cenejši, zato vam priporočamo, da najprej preverite to možnost. Če vam ni na voljo, je španska hipoteka za nerezidente povsem izvedljiva, vendar počasnejša in z manjšim deležem financiranja kupnine.

Services

Hipoteka v Španiji za tujce

Da, tuji kupec lahko pridobi špansko hipoteko. Pogosto objavljeni podatki navajajo 60 do 70 odstotkov cene, vendar pri prihodkih v valuti, ki ni evro, v praksi opažamo prej približno polovico. Ta se ne izračuna iz dogovorjene cene, temveč iz lastne cenitve banke. Še prej pa velja: če si lahko izposodite denar z zastavo nepremičnine doma, je to običajno cenejša in preprostejša pot, zato je to prvo vprašanje, ki ga zastavimo, ne zadnje.

Če si lahko izposodite denar doma, si ga izposodite doma

Ta stran govori o ureditvi španske hipoteke, zato začnimo z razlogi proti njej. Če lahko denar zberete z zastavo nepremičnine, ki jo že imate na Češkem, in tukaj kupite z gotovino, je to običajno hitreje in preprosteje. To možnost priporočamo kot prvo, ki jo je vredno preučiti.To povemo najprej in ne nazadnje, ker je vrstni red pomemben. Kdor za češko možnost izve šele po štirih tednih španske dokumentacije, je izgubil štiri tedne. Spodnja primerjava je tista, skozi katero bi vas dejansko vodili na prvem klicu.

Hitrost: Izposoja denarja doma je običajno hitrejša od obeh možnosti. Vaša banka vas že pozna, dokumentacija je v vašem jeziku in ničesar ni treba prevesti ali opremiti z apostilom. Odobritev v Španiji traja od štiri do osem tednov od popolne vloge, pri novogradnji pa se običajno sploh ne more začeti, dokler do zaključka nakupa ne ostaneta približno dva meseca.
Kaj je zavarovanje posojila: Češka hipoteka je zavarovana z nepremičnino na Češkem, zato je španski nakup nakup z gotovino in tako tudi poteka. Španska hipoteka je zavarovana z nepremičnino, ki jo kupujete, zato velikost posojila določi lastna cenitev banke.
Valuta vaših prihodkov: To je bistvena razlika. Domači posojilodajalec posoja svojo valuto za prihodke v tej valuti, zato se to vprašanje ne pojavi. Španska banka posoja evre za prihodke, ki niso v evrih, in to tveganje upošteva pri določanju pogojev.
Kolikšen del cene krije: Češko hipoteko omejujeta nepremičnina, ki jo že imate, in znesek, ki ga bo posojilodajalec odobril glede na njeno vrednost. Špansko omejujeta bančna cenitev in njena ocena vaših prihodkov. Nobena možnost samodejno ne pomeni višjega zneska, zato je vredno izračunati obe.
Kdo vodi postopek: Doma ste to vi in vaša banka, v vašem jeziku. Tukaj so to posrednik, s katerim vas povežemo, več bank hkrati ter dokumenti, ki morajo prispeti prevedeni in v pravilnem vrstnem redu. Ta del usklajujemo mi. Ne vodimo ga.
Kaj se zgodi, če postopek pade v vodo: Nakup, ki tukaj nikoli ni bil odvisen od financiranja, ne propade zato, ker si je španska banka v sedmem tednu premislila. Nakup, ki je odvisen od španske hipoteke, lahko zamudi pogodbeni rok, zamuda roka zaradi financiranja pa vas lahko stane nepremičnine in z njo tudi rezervacije.

Ne moremo vam povedati, katera možnost je v vašem primeru cenejša, saj je to odvisno od vašega češkega posojilodajalca, nepremičnine, ki bi jo zastavili, in ponudbe španske banke. Lahko pa vam povemo, da bi želeli, da to vprašanje zastavite, preden začnete, in da v nobenem primeru ničesar ne zaslužimo.Če češka možnost za vas ni na voljo, je vse spodaj opisano po španski poti in v vrstnem redu, v katerem dejansko poteka.

Zakaj priporočate možnost, ki vas ne vključuje?Ker našo provizijo prejmemo od prodajalca, ne iz financiranja. Ali plačate z gotovino s češko hipoteko ali si izposodite denar tukaj, za nas ni pomembno, za vas pa je lahko zelo pomembno.

Ali lahko združim oboje?Kupci to počnejo. Nekateri doma zberejo del denarja in preostanek financirajo tukaj, drugi začnejo s češko hipoteko in jo pozneje refinancirajo v Španiji. Oboje so vprašanja za posrednika, ne za nas, odgovore nanje pa dobite v pogovoru o izvedljivosti.

Kaj dejansko dobi prosilec, ki ni rezident

Skoraj povsod objavljena številka za nerezidenta je 60 do 70 odstotkov cene. Ni napačna. Preprosto ni to, kar opažamo pri kupcih s prihodki v valuti, ki ni evro. Če vam povemo objavljeno številko in vam pustimo, da pravo številko odkrijete šele v šestem tednu, se proračun poruši.Španske banke posojajo glede na prihodke, težava pa so prihodki v valuti, ki ni evro. Večini valut zaupajo, vendar ima vsaka banka seznam valut, do katerih je previdna, in češka krona je na teh seznamih. Zato nerezidenčnega prosilca obravnavajo strožje, zato računajte na približno polovico in ne na pogosto navedenih 60 do 70 odstotkov. Prosilec s prihodki v evrih je v očitno lažjem položaju, poljski kupci pa kljub temu, da so prav tako zunaj evroobmočja, običajno dobijo običajen razpon.Približno polovica je tisto, kar opažamo, ne pravilo, ki bi ga kdo objavljal. Nekaterim strankam ponudijo več, drugim manj, ponudba pa je odvisna od posameznega prosilca. To so dejavniki, ki vplivajo na znesek.

Vaši prihodkiKolikšni so, kako stabilni so in kako preprosto jih lahko španska banka preveri iz tujine. Zaposlena oseba z davčnimi napovedmi za dve ali tri leta je preprost primer, poslovne izkaze pa je treba preučevati dlje.
Vaše obstoječe obveznostiUpošteva se vsako obstoječe posojilo, vključno s češko hipoteko, financiranjem avtomobila in karticami. Banka odloča, kakšen mesečni obrok lahko zmorete poleg vsega drugega, ne pa kakšnega bi zmogli, če bi gledala posamezno obveznost.
Vaša starost ob koncu obdobjaPosojilo je treba odplačati v času delovne dobe, zato se obdobje, ki vam je na voljo, s staranjem skrajšuje, krajše obdobje pa pri enakem posojilu pomeni višji mesečni obrok.
Valuta, v kateri prejemate plačiloNajpomembnejši dejavnik za prosilca nerezidenta, ki ga nič drugega ne more nadomestiti. Prav ta dejavnik ločuje objavljeni razpon od zneska, ki vam je ponujen.
Nepremičnina in njena cenitevBanka posodi delež vrednosti, za katero njen cenilec oceni, da jo ima nepremičnina. Lokacija, do katere banka ni naklonjena, ali cenitev pod dogovorjeno ceno zmanjša posojilo, ne da bi si kdo premislil glede vas.
Katera bankaPripravljenost bank za posojanje nerezidentom se med bankami razlikuje in se sčasoma spreminja. Če ena banka reče ne, je to pač odločitev ene banke, kar je glavni razlog, da se hkrati obrnete na več bank, namesto da vstopite v poslovalnico, ki je najbližje nepremičnini.

Nič od tega ni razlog, da bi opustili španski hipotekarni kredit. Je pa razlog, da svoj znesek ugotovite, še preden izberete nepremičnino, ne šele potem, saj razlika med polovico in sedemdesetimi odstotki od petsto tisoč evrov znaša sto tisoč evrov vašega lastnega denarja. Tega pa si zagotovo ne želite odkriti med obdobjem rezervacije.

Prejemam dohodek v evrih. Ali češki podatek še velja zame?Ne, in to je največja prednost na vaši strani. Prosilci, ki prejemajo plačilo v evrih, so lažje ocenjeni in običajno sodijo v običajni objavljeni razpon. Kje živite, je manj pomembno od tega, v kateri valuti prejemate plačilo.

Ali mi lahko ponudijo več kot polovico?Da. Nekateri komitenti dobijo več, nekaterim pa ponudijo manj. Odvisno je od vašega dohodka, obstoječih obveznosti, starosti, valute in banke, zato je pošten odgovor na vprašanje »koliko bom dobil« preverjanje izvedljivosti in ne številka na spletnem mestu.

Banka posoja na podlagi svoje cenitve, ne vaše cene

Španska banka ne posodi odstotka zneska, ki ste ga dogovorili za plačilo. Posodi odstotek vrednosti, za katero njen cenilec oceni, da jo ima nepremičnina, ta znesek pa je pogosto nižji od nakupne cene. Razlika med njima se ne odšteje od cene. Prišteje se denarju, ki ga morate zagotoviti sami.Prav tu se proračuni porušijo, in to pozno, saj se cenitev opravi šele po tem, ko ste izbrali nepremičnino in se dogovorili o ceni. Spodnje številke so enake tistim na domači strani.

Nakupna cenaS prodajalcem se dogovorite za 500.000 €. To je številka, ki jo navajajo vsi, in edina, na katero lahko kakor koli vplivate.
Banka jo je ocenilaBanka pošlje svojega cenilca, ki se vrne z oceno 470.000 €. Z nepremičnino ni nič narobe. Cenilec dela za banko in odgovarja na vprašanje banke, ne na vaše vprašanje.
Banka posodi 50 %Polovico cenjene vrednosti, torej 235.000 €, ne polovice cene. Razlika 30.000 € med ceno in cenitvijo je tiho postala znesek, ki ga morate zagotoviti sami.
Lastna sredstva265.000 € skupaj z nakupnimi stroški, ki znašajo približno 13 odstotkov pri novogradnji in 9 odstotkov pri rabljeni nepremičnini ter vam jih banka nikoli ne posodi. Ne 250.000 €, kot je nakazoval naslovni odstotek.

Ponazoritveni primer. Hipotekarno posojilo se izračuna na podlagi cenitve banke, ne nakupne cene.Ena od praktičnih posledic, ki jih je dobro poznati že na začetku: španska cenitev velja le približno šest mesecev. Zato hipotekarnega posojila za nepremičnino, ki je še v gradnji, ni smiselno urediti več let vnaprej, to pa je tudi praktični razlog za časovno usklajevanje, opisano v nadaljevanju te strani.Okvirno izračunajte, koliko lastnih sredstev boste potrebovali.

Izračunajte

Nakupna cena

500.000 €

Bančna cenitev

470.000 €

94 % nakupne cene. Banka posodi na podlagi svoje cenitve, ne cene.

Koliko posodijo

50 %

Če imate dohodek zunaj evroobmočja, računajte na približno polovico.

Obrestna mera

3 %

Okvirno. Mere se spreminjajo.

Obdobje

20 let

Mesečni obrok

1.303 €

Znesek hipoteke235.000 €

Lastna sredstva265.000 €

Nakupni stroški (novogradnja)64.839 €

Potrebovali boste329.839 €

Lastna sredstva in nakupni stroški. V celotnem obdobju hipoteke boste v 20 letih plačali 312.793 €.

Rezultat je okviren. Kolikšen znesek bo banka dejansko posodila, je odvisno od njene lastne presoje vaših prihodkov in njene lastne cenitve nepremičnine.

Bi to raje prejeli v e-pošto?

Ime

E-pošta

Brez obveznosti. Vaših podatkov nikoli ne prodamo.

Kaj se zgodi, če je cenitev nižja od cene?Vaše posojilo se izračuna na podlagi nižjega zneska, zato za isto nepremičnino potrebujete več lastnih sredstev. Možnosti so, da zagotovite razliko, se ponovno pogajate o ceni ali odstopite, katera od teh možnosti je na voljo, pa je odvisno od tega, kaj ste podpisali. O tem je veliko bolje govoriti pred rezervacijo kot po njej.

Ali lahko uporabim svojega cenilca?Ne za posojilo. Banka posodi na podlagi cenitve cenilca, ki ga sprejema, ta cenilec pa dela za banko. To tudi ni tehnični pregled: ne išče napak in ga ni mogoče uporabiti kot nadomestilo za tehnični pregled.

Kaj boste morali predložiti

Španska banka želi popoln pregled finančnih sredstev, ki se nahajajo v drugi državi, v drugem jeziku in pod drugim davčnim sistemom. Nič na tem seznamu ni nenavadnega. Težava je v tem, koliko časa traja njihovo zbiranje, manjkajoč ali nepreveden dokument pa je najpogostejši razlog, da se postopek vloge zavleče.

Kaj predložite	Zakaj banka to zahteva	Kdaj ga boste potrebovali
Vaši prihodki
Davčne napovedi za dve ali tri leta	Tako tuja banka preveri dohodek, ki ga v svojem sistemu ne more videti.	Za preverjanje izvedljivosti, torej še preden začnete izbirati nepremičnine. Naročite jih dovolj zgodaj, če jih nimate pri roki.
Plačilne liste ali finančni izkazi	Nedavne plačilne liste potrjujejo, da davčne napovedi še vedno opisujejo vaše stanje. Poslovni izkazi imajo enako vlogo pri lastniku podjetja.	Z vlogo, po potrebi pa osveženo, če se postopek zavleče.
Uradni prevodi in včasih apostille	Češki dokumenti morajo prispeti v obliki, ki jo španska banka lahko sprejme. Apostille je mednarodni žig, ki potrjuje pristnost dokumenta v tujini.	Pred oddajo vloge. To je korak, ki lahko neopazno doda več tednov, če ga preložite.
Vaše obstoječe obveznosti
Preverite v registru dolžnikov	Vaša kreditna evidenca, enako preverjanje, kot ga opravi vsak posojilodajalec.	Z vlogo.
Izpiski obstoječih posojil	Vsaka obstoječa obveznost se všteva v znesek, ki ga lahko mesečno odplačujete, vključno s češko hipoteko.	Z vlogo. Če najprej odplačate manjše posojilo, se lahko rezultat spremeni.
Vi in vaši podatki v Španiji
NIE	Vaša španska davčna identifikacijska številka. Brez nje ni mogoče ničesar podpisati.	Pred zaključkom nakupa, pri čemer postopek traja dovolj dolgo, da ga je vredno začeti takoj, ko ste se zares odločili.
Španski bančni račun	Račun, s katerega bodo pobrani mesečni obroki in prek katerega bodo pozneje poravnani stroški komunalnih storitev ter stroški skupnosti lastnikov.	Pred podpisom hipotekarne listine

Od popolne vloge do odobritve računajte na štiri do osem tednov. Beseda »popolna« je v tem stavku ključna: čas se ne začne šteti na dan, ko se odločite za vlogo, temveč na dan, ko prispe zadnji prevedeni dokument.

NIE in upravni postopki

Ali potrebujem španski račun, preden vložim vlogo?Da. Pred podpisom hipoteke boste potrebovali račun pri španski banki, s katerega se bodo plačevali mesečni obroki. Ni nujno, da je pri banki, ki vam posoja denar, njegovo odprtje pa je ena od stvari, pri katerih vam pomagamo.

Kdo jo uredi in česa ne počnemo

Ne posojamo denarja, nismo banka in nismo hipotekarni posredniki. Naša naloga je, da vas povežemo s posrednikom na tej obali, ki je specializiran za nerezidente in se hkrati obrne na več bank, nato pa poskrbimo, da financiranje in nakup napredujeta usklajeno.Sodelujemo s podjetjem Fluent Finance Abroad, ki je specializirano za hipoteke za nerezidente. Svobodno lahko pripeljete svojega hipotekarnega posrednika ali se neposredno obrnete na banko, v nobenem primeru pa vam to pri nas nič ne stane.Najkoristnejše delo posrednika se opravi, še preden se začne urejanje dokumentacije. Pregleda vaš položaj in vam odkrito pove, ali boste dobili hipoteko in približno v kakšnem znesku, še preden začnete izbirati nepremičnine. Pošljite nam osnovne podatke in odgovor običajno prejmete naslednji dan.

Kdo je vključenKoga zastopajo

Hipotekarni posrednik: Vi. Oceni vaš položaj in vam predstavi konkretne možnosti financiranja, ker se hkrati obrne na več bank, pa dobite več odgovorov za primerjavo. Pomembno samo, če nakup financirate.
Banka: Banka sama. Pri njej imate španski račun in morda vam zagotovi tudi hipoteko. Španski račun boste potrebovali ne glede na hipoteko, za komunalne storitve, vodo in stroške skupnosti lastnikov.
Bančni cenilec: Banka, ne vi. Njegova naloga je določiti vrednost nepremičnine za namen posojila. Njegova naloga ni iskanje napak na nepremičnini. Ne gre za tehnični pregled in ga ne nadomešča.
Arevont: Vi, in samo na strani kupca. Uredimo povezavo, poskrbimo za usklajenost financiranja z datumi rezervacije in zaključka nakupa ter vam povemo, ko se številke ne izidejo. Vašega denarja nikoli ne vidimo in se posojila nikoli ne dotikamo.

Odprtje bančnega računa

Ali lahko izberem svojega posrednika?Da, nekateri kupci to storijo. Uporabite lahko tudi svojega hipotekarnega posrednika. Sodelovali bomo s komer koli, ki ga izberete, preostali del storitve pa ostane nespremenjen.

Ali lahko predčasno odplačam hipoteko?Pri večini bank da, vendar se pogoji predčasnega odplačila razlikujejo. O njih se je vredno pozanimati, ko še primerjate ponudbe, ne šele po podpisu ene od njih.

Kaj vam posrednik predstavi in kaj morate v tem prebrati

Ponudba španske banke ni le ena številka. Dve ponudbi z enako oglaševano obrestno mero lahko v celotnem obdobju posojila staneta zelo različna zneska, razlika pa je običajno v tem, kaj banka zahteva, da kupite poleg posojila.

Pisne ponudbe, primerjane druga ob drugiKer se hkrati obrnejo na več bank, prejmete pisno primerjavo in ne ene ustne ponudbe: obrestno mero in njeno vrsto, dobo, začetne stroške, pogoje predčasnega odplačila in skupni strošek vsake ponudbe. Ena ponudba je cena. Več ponudb je informacija in le tako lahko ločite običajno ponudbo od slabe.
Vinculaciones, produkti, povezani z obrestno meroŠpanske banke redno znižajo obrestno mero v zameno za sklenitev dodatnih produktov pri njih: življenjskega zavarovanja, zavarovanja doma, nakazovanja dohodka na račun, kartice in včasih pogodbe za alarmni sistem. Popust je resničen, prav tako pa so resnični stroški produktov, zato je vredno zahtevati izračun obrestne mere v obeh različicah, s paketom in brez njega. Zahteva po takšni primerjavi je najkoristnejša stvar, ki jo lahko kdo naredi pri španski hipotekarni ponudbi, in pomemben del namena posrednika.
Kaj če jih pozneje opustiteTi produkti so običajno vezani na obrestno mero za celotno obdobje posojila, zato lahko odpoved zavarovanja v tretjem letu povzroči ponoven dvig obrestne mere. Ali se to zgodi in za koliko, je zapisano v ponudbi, zato jo je vredno prebrati, preden podpišete, ne šele, ko prejmete obvestilo.
Tudi predhodna odobritev je pogajalski dokumentVečina kupcev to razume kot zagotovilo zase. Vendar je več kot to. Prodajalec ali razvijalec, ki izbira med dvema kupcema, izbira med dvema tveganjema, zato ima na pogajanjih težo možnost pokazati, da je banka že pregledala vašo dokumentacijo, zlasti kadar zahtevate datum zaključka nakupa ali boljše pogoje, ne pa popusta.

Nič od tega ni zagotovilo in raje to povemo tukaj, kot da bi za to izvedeli pozneje. Predhodna odobritev se izda, preden je nepremičnina ocenjena in preden je dokumentacija v celoti preverjena, zato se lahko še vedno spremeni. Njen namen je, da se z negotovostjo soočite prej, ko jo je še poceni odpraviti.

Kdaj je denar dejansko potreben

Hipoteka od prvega dne ne porazdeli stroškov enakomerno. Zlasti pri novogradnji večino tega, kar plačate pred zaključkom nakupa, krijete iz lastnih sredstev, banka pa prispe na koncu. To je zaporedje v obeh primerih.

Kdaj	Novogradnja	Rabljena nepremičnina
Rezervacija	Običajno 6.000 do 11.000 €, iz lastnih sredstev. To je edino plačilo zunaj sistema jamstev, zato mora biti majhno, pogodbeni pogoji v zvezi z njim pa morajo biti prebrani, preden ga pošljete.	Varščina za rezervacijo, običajno 6.000 do 11.000 €, pri dražjih nepremičninah pa 1 % cene. Tudi to so vaša lastna sredstva.
Pogodba	Ob podpisu pogodbe z razvijalcem običajno 20 do 40 odstotkov cene in DDV. Vaša lastna sredstva. Hipoteka tega ne krije.	Običajno 10 do 20 odstotkov pri zasebni kupoprodajni pogodbi. Znova vaša lastna sredstva.
Med gradnjo	Nadaljnja plačila sledijo lastnemu časovnemu načrtu plačil projekta. Nekateri projekti obroke zaračunavajo z napredovanjem gradnje, drugi zahtevajo še eno plačilo, preostanek pa ob zaključku. Vse to krijete sami.	Ne velja. Pri rabljeni nepremičnini se od pogodbe do notarja pride brez obdobja gradnje, zato je celoten postopek krajši.
Vloga za hipoteko	Banka odobri posojilo približno dva meseca pred zaključkom nakupa, ker je njena cenitev veljavna le približno šest mesecev in želi oceniti dokončano stanovanje.	Tukaj je več manevrskega prostora, zato se lahko vloga začne prej v postopku.
Zaključek nakupa pri notarju	Banka izplača sredstva na podlagi dokončane nepremičnine in krije končno razliko. To je prvi trenutek, ko posojilo dejansko začne opravljati svojo funkcijo.	Banka izplača sredstva pri notarju, preostanek pa se poravna v enem koraku.

Posledica, in prav zato obstaja ta preglednica, je naslednja: pri nakupu nepremičnine po načrtih ves čas gradnje sami financirate plačila v višini varščine, hipoteka pa prispe šele na koncu. Kupcu, ki je od prvega dne računal na »polovico od banke«, v osmem mesecu zmanjka denarja.

Kdaj urediti financiranje

Ne takoj, vendar tudi ne nazadnje. Odgovor o izvedljivosti potrebujete, preden začnete iskati. Sama vloga pride na vrsto proti koncu, pri novogradnji pa je ni mogoče smiselno vložiti prej.

Zajema korake 1, 8 in 13 do 14 od 15

Preverjanje izvedljivosti pred vsem drugimOdgovor običajno naslednji dan
Pred prvim izborom nepremičnin. Posrednik pregleda vaše prihodke, obveznosti in valuto, v kateri prejemate plačilo, ter vam pove, koliko si lahko realno izposodite in koliko lastnih sredstev boste potrebovali. To je namenoma zunaj petnajstih korakov, saj preprečuje, da bi bili vsi drugi koraki zasnovani na napačnem znesku.
Izbira nepremičnin za ogledOd prvega klica
Vaš dejanski proračun je posojilo, ki ga lahko dobite, skupaj z denarjem, ki ga imate, zmanjšano za stroške nakupa. Iščite na podlagi tega zneska in ne cene, na katero ste upali, pa bo izbor nepremičnin od začetka realen.
RezervacijaKo ste izbrali
Rezervacija je vaše lastno plačilo in vas zavezuje časovnemu načrtu. Na tej točki vprašanje financiranja preneha biti teoretično, saj vas lahko od tega trenutka zamujen rok za ureditev financiranja stane nepremičnine.
New buildRazvijalčev časovni načrt določa datume in se ne spremeni zato, ker je banka počasna.
ResaleDoloča jih zasebna kupoprodajna pogodba, pri kateri je običajno nekoliko več prostora za dogovor o realnem datumu.
Vloga in cenitev4 do 8 tednov
Celotna vloga se vloži s prevedenimi dokumenti, cenilec obišče nepremičnino, banka pa izda svojo ponudbo. Od popolne dokumentacije do tega običajno preteče štiri do osem tednov, glavni razlog za daljše trajanje pa je nepopolna dokumentacija.
New buildPribližno dva meseca pred zaključkom nakupa. Prej ni koristno, saj bi cenitev potekla, preden bi nepremičnina obstajala.
ResaleZačne se lahko prej, ker nepremičnina že obstaja in jo je mogoče oceniti.
Podpis pri notarjuDan zaključka nakupa
Kupoprodajna listina in hipotekarna listina se podpišeta skupaj, banka pa svoj del plača neposredno. Med ponudbo in tem dnem ohranite svoje finance stabilne: banka pred izplačilom ponovno preveri stanje, zato lahko nov dolg ali sprememba zaposlitve vmes spremenita ponudbo.

Celoten postopek nakupa, korak za korakom

Uredite sami ali prek nas

Ista hipoteka, dva načina ureditve.

	Sami	Z Arevont
Koliko bank odgovori	Obrnete se na eno banko, običajno na tisto, povezano z nepremičnino, ali na najbližjo poslovalnico, zato njene ponudbe nimate s čim primerjati.	Posrednik se hkrati obrne na več ponudnikov, zato vidite več kot en odgovor in lahko ločite slabo ponudbo od običajne.
Ko izveste svoj znesek	Običajno šele, ko najdete nepremičnino in oddate vlogo, kar je najslabši možni trenutek, da ugotovite, da je znesek nižji od načrtovanega.	Preden začnete izbirati. Odgovor o izvedljivosti običajno prispe naslednji dan.
Razlika pri cenitvi	Preseneti vas pozno, razlika med ceno in cenitvijo pa brez opozorila bremeni vaša lastna sredstva.	Od začetka je vključeno v vaš proračun, posrednik pa že zgodaj preveri verjetno cenitev, zato vas v šestem tednu nič ne preseneti.
Usklajevanje obeh rokov	Roki za nakup in tempo banke sta dva ločena problema, za katera ste odgovorni vi.	Roke za rezervacijo in zaključek nakupa primerjamo s časovnim načrtom financiranja ter na to opozorimo, ko se nehajo ujemati.
Jezik	V španščini ali angleščini, z banko ali iz druge države.	Vodili vas bomo skozi celoten postopek in namesto vas prebrali španščino.
Koliko Vas stane	Za nas v nobenem primeru nič. Posrednik, če ga uporabite, zaračuna svojo pristojbino.	Za naš del nič. Našo pristojbino plača investitor ali prodajalec.

Koliko vas bo stalo?

Kupec0 €Naš del je za vas brezplačen: predstavitev, usklajevanje in iskrena ocena, ali so številke smiselne. To se ne spremeni, če se odločite proti hipoteki ali nakupu nasploh.
Hipotekarni posrednikZunanji strokovnjak z lastno pristojbino, ki znaša delež posojila in DDV, vam jo posrednik predstavi, preden se k čemur koli zavežete. Ta strošek je ločen od plačila za našo storitev, ki je brezplačna. Posrednik si pristojbino povrne tako, da poišče boljše pogoje in vam prepreči šest tednov, porabljenih za banko, ki vam nikoli ne bi odobrila posojila.
BankaV Španiji od leta 2019 banka plačuje večino stroškov, povezanih s hipoteko: davek na hipotekarne listine, notarja, vpis v zemljiško knjigo in gestoría. Vi plačate le cenitev nepremičnine. Banka teh stroškov s pogodbo ne sme prenesti na vas.

Lastne stroške hipoteke ločite od stroškov nakupa. Sam nakup še vedno vključuje davke in pristojbine, ne glede na to, ali ga financirate: približno 13 odstotkov nad ceno pri novogradnji in približno 9 odstotkov pri rabljeni nepremičnini, pri čemer vam nič od tega ni posojeno. Pristojbina za cenitev je edina postavka, ki jo hipoteka dejansko doda, in hkrati edina stvar, ki jo kalkulator stroškov na tem spletnem mestu namerno izpušča.Če ponudba vključuje stroške hipotekarnega notarja, davek na hipotekarne listine ali gestoría, ki bi jih plačali vi, je to vredno preveriti. Od leta 2019 te stroške nosi banka in pogodba jih ne more ponovno prenesti na vas.

Našo pristojbino plača investitor ali prodajalec, tudi če se na koncu ne odločite za najem hipoteke.

Iskreno

Kaj bi vam povedali po telefonu

Če vam je na voljo češka hipoteka, ta pogovor vzemite resno, preden začnete tega. Običajno je hitrejša in preprostejša, španski nakup pa spremeni v gotovinski nakup, s čimer odpravi celotno skupino stvari, ki lahko pozno gredo narobe.Pri dohodkih v valuti, ki ni evro, opažamo približno polovico. To ni pravilo in nihče tega ne objavlja: skoraj povsod naveden podatek je od 60 do 70 odstotkov, pri kupcu, ki prejema plačo v evrih, pa se to približno tudi zgodi. Nekaterim tujim strankam ponudijo več kot polovico, drugim manj, odvisno od dohodka, obstoječih obveznosti, starosti, valute in izbrane banke. Naš podatek vzemite kot izhodišče za načrtovanje, ne kot svoj podatek.Financiranje uredite, preden izberete nepremičnino, ne pozneje. Ne zato, ker je tako bolj urejeno, temveč ker ima drugačna možnost resnične posledice: hipoteka, ki ne izpolni pogodbenega roka, vas lahko stane nepremičnine in z njo tudi denarja za rezervacijo, nizka cenitev po vaši zavezi pa pomeni, da morate razliko najti v gotovini. Obojemu se je mogoče izogniti, vendar le vnaprej.In če številke pokažejo, da ta nakup ni smiseln, vam bomo to povedali. Kupec, ki za zaključek nakupa porabi še zadnji evro, je kupil težavo, ne počitniškega doma.

Najpogostejša vprašanja o hipotekah v Španiji

Ali lahko kot državljan EU dobim hipoteko v Španiji?: Da, vendar ne predvidevajte 70 ali 80 odstotkov cene. Pri dohodku v valuti, ki ni evro, je realno načrtovati približno polovico vrednosti, ki jo določi banka, ponudba pa se glede na vlagatelja razlikuje glede na dohodek, obstoječe obveznosti, starost, valuto, v kateri prejemate plačilo, in banko. Zato preverimo, koliko si lahko realno izposodite, preden začnete izbirati nepremičnino.
Koliko lastnih sredstev potrebujem?: Odvisno je od tega, ali kupujete novogradnjo ali rabljeno nepremičnino. Pri novogradnji imejte pripravljenih približno 20 do 40 odstotkov cene za plačila, ki lahko zapadejo pred dokončanjem projekta, poleg lastnih sredstev za davke in stroške nakupa, vključno z 10-odstotnim DDV. Pri rabljeni nepremičnini načrtujte financiranje banke v višini približno polovice vrednosti, ki jo ta prizna, preostanek cene in vse stroške pa pokrijte z lastnimi sredstvi. Pri nepremičnini v vrednosti 500.000 € to pogosto pomeni precej več kot 100.000 ali 150.000 € gotovine.
Zakaj banka posoja na podlagi svoje cenitve in ne cene?: Ker je nepremičnina zavarovanje posojila, banka posoja na podlagi vrednosti, ki jo nepremičnini pripiše njen cenilec, in nikoli več kot znaša cena, ki ste jo dejansko plačali. Če se dogovorite za 500.000 €, cenitev pa znaša 470.000 €, se posojilo izračuna od 470.000 €, razlika pa se prišteje znesku, ki ga potrebujete v gotovini.
Kako dolgo traja odobritev?: Štiri do osem tednov od popolne vloge. Manjkajoči in neprevedeni dokumenti so običajni razlog, da postopek traja dlje, zato je dokumente smiselno začeti urejati, še preden jih potrebujete.
Kdaj naj začnem urejati hipoteko?: Ne takoj in ne nazadnje. Odgovor o izvedljivosti pridobite, preden začnete izbirati nepremičnine. Sama vloga sodi proti koncu: pri novogradnji banka posojilo odobri približno dva meseca pred zaključkom nakupa, zgodnejša vloga pa ni koristna, medtem ko rabljena nepremičnina dopušča nekoliko več časa. Ne želite začeti izbirati, ne da bi vedeli, koliko si lahko izposodite.
Je predhodna odobritev jamstvo?: Ne. Gre za utemeljeno oceno tega, kar lahko pričakujete, in prav to potrebujete, preden izberete nepremičnino, vendar banka vaše okoliščine ponovno preveri, preden izplača sredstva. Če se vmes zadolžite ali zamenjate službo, se lahko ponudba spremeni, zato v tem obdobju ohranite stabilnost.
Kdo plača stroške, povezane s hipoteko?: Od leta 2019 banka v Španiji plačuje večino lastnih stroškov sklenitve hipoteke: davek na hipotekarne listine, notarja, vpis v zemljiško knjigo in gestoría. Kupec plača cenitev nepremičnine. To velja samo za hipoteko. Davki in pristojbine samega nakupa ostajajo nespremenjeni in jih še vedno plačate vi.
Ali si je bolje izposoditi denar v matični državi?: Pogosto da. Zavarovanje posojila z nepremičnino doma in nakup tukaj z gotovino je pogosto hitrejši in cenejši, zato vam priporočamo, da najprej preverite to možnost. Če vam ni na voljo, je španska hipoteka za nerezidente povsem izvedljiva, vendar počasnejša in z manjšim deležem financiranja kupnine.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us