Najpogostejše napake pri nakupu nepremičnine v Španiji
V 30 sekundah
Napake, ki tuje kupce v Španiji stanejo največ, so običajne. Načrtujejo proračun samo na podlagi oglaševane cene, vendar so dejanski stroški višji za 8 do 13 %. Pričakujejo, da bo notar preveril nepremičnino, vendar tega ne stori. Odločijo se tudi zadnji dan izleta za oglede nepremičnin, ker je njihov let domov v nedeljo.
- PostopekPostopekPodpis rezervacije, preden preberete pogoje vračila varščine.What to do insteadNaj jo pred odhodom denarja prebere odvetnik.
- DenarDenarNačrtovanje proračuna samo na podlagi oglaševane cene in spregled dodatnih 8 do 13 %.What to do insteadPred nakupom izračunajte celotne stroške.
- NepremičninaNepremičninaIzpuščanje tehničnega pregleda, ker ga nihče ne zahteva.What to do insteadPreverite parcelo in stavbo, ne le cene.
- OdločitevOdločitevRezervacija zadnji dan izleta, ker je let domov v nedeljo.What to do insteadMerila določite, preden odpotujete, ne med izletom.
Kaj skrbi kupce in kaj v resnici stane denar?
Skoraj vsak tuji kupec pride z enakim kratkim seznamom strahov in skoraj noben od njih ni povezan s tem, kar na koncu stane denar. Koristno je ta seznam najprej razčistiti, saj so strahovi glasni, resnične napake pa tihe.
S čim pridejo kupci zaskrbljeniKaj v resnici stane denar
- Skvoterji mi zasedejo stanovanje, medtem ko sem na Češkem
- To se dogaja, vendar je tukaj redkeje, kot kaže poročanje čeških medijev. Resnično tveganje na tem območju je manj dramatično: pravilo, ki ga niste prebrali. Skupnost lahko omeji, kaj počnete z nepremičnino, o tem pa odloča na sestanku, ki se ga niste udeležili.
- Investitor vzame moj denar in nikoli ne dokonča gradnje
- Vsako vaše plačilo pred dokončanjem novogradnje mora biti zavarovano z bančno garancijo na vaše ime, vaš odvetnik pa pred prenosom denarja preveri besedilo za vašo enoto. Napaka pri denarju, ki se zares dogaja, je manjša in veliko pogostejša: v proračun vključite izklicno ceno in ničesar drugega.
- Obstaja skrita pravna napaka, ki je nihče ne more odkriti
- Dober neodvisni odvetnik jih odkrije, za to odkrivanje pa ga plačujete. Noben standardni pregled ne zajema tega, kaj je mogoče pravno zgraditi na parceli pred vami, razen če kdo to posebej preveri. To ni napaka na nepremičnini. To je dejstvo o soseski.
- Za nepremičnino bom plačal preveč
- Mogoče, in če boste nepremičnino imeli dovolj dolgo, si lahko opomorete. Dražja različica je plačati pošteno ceno za napačno nepremičnino: napačno mikrolokacijo, napačno orientacijo ali stanovanje, katerega tekoči stroški ga naredijo dražjega od podobnega doma.
Katero od teh dvanajstih napak najpogosteje opažate?Razvrstitve vam ne bomo predstavili, ker nismo šteli, izmišljena razvrstitev pa je natanko to, čemur se je treba izogniti. Lahko pa povemo, kje se napake kopičijo. Skoraj vse drage napake se zgodijo na dveh točkah: v tednu, ko določite proračun, in v zadnjih dveh dneh izleta za oglede nepremičnin. Odvetnik, ki dela za vas, ujame večino napak pri dokumentaciji.
Katere napake v postopku kupce najpogosteje ujamejo?
Španski notar je prisoten pri podpisu in prodajo spremeni v javno listino, vendar ne preveri, ali je nakup nepremičnine dobra zamisel. Ne preveri, ali je prodajalec poravnal stroške skupnosti lastnikov, ali se stavba ujema z dokumentacijo oziroma ali je cena poštena. Domneva, da je drugače, je prva od štirih napak. Vse štiri izvirajo iz istega razloga: postopek je videti znan, vendar ni.
- PogostoPričakovati, da bo notar preveril nepremičninoBeseda obstaja v vašem jeziku, vendar tam opisuje drugačno delo. Španski notar potrdi identiteto, glasno prebere listino in zabeleži, da ste jo podpisali. Ne preveri, ali je prodajalec poravnal stroške skupnosti lastnikov, ali se stavba ujema z dokumentacijo oziroma ali je cena poštena.What to do insteadNa sestanek pri notarju glejte kot na dan, ko prodaja postane dokončna, ne kot na dan preverjanja. Preverjanje poteka več tednov prej in nekdo mora biti za to plačan.
- ResnoUporabiti odvetnika prodajalca ali investitorjaTa možnost je ponujena in priročna. V mnogih državah je meja med obema stranema pogosto nejasna. Tukaj odvetnik investitorja svoje delo opravi strokovno, vendar le za investitorja.What to do insteadPooblastite svojega neodvisnega odvetnika, ki ga plačujete vi. Običajno priporočamo Malaga Solicitors, lahko pa brez težav pripeljete svojega odvetnika. V nobenem primeru ne prejemamo provizije za priporočilo.
- ResnoPodpisati pogodbo o rezervaciji, ne da bi prebrali pogoje vračila denarjaRezervacijsko plačilo je majhno v primerjavi s celotnim nakupom. Zdi se kot formalnost, kupci pa ga običajno podpišejo pod časovnim pritiskom. Vendar je to edino plačilo pri celotnem nakupu, za katerim ne stoji nobeno jamstvo.What to do insteadPoskrbite, da bo odvetnik pogodbo o rezervaciji prebral, preden denar nakažete, ne pozneje. Pomembno je eno: natančno določite, katere ugotovitve pomenijo, da se vam denar vrne, in to zahtevajte v pisni obliki.
- PogostoPodpisati španske dokumente, ki jih ne morete prebratiVsi v prostoru so prijazni in se jim mudi, zato se zdi prošnja za prevod po nepotrebnem zavlačevanje.What to do insteadZahtevajte dokument vnaprej, v jeziku, ki ga berete, pri notarju pa tudi zapriseženega tolmača, če ga želite. Upočasnitev podpisa je brezplačna. Razveljavitev podpisa ni.
Koliko od tega se lahko izognem, ne da bi komu plačal?Več, kot pričakuje večina ljudi. Pravilno prebrati pogodbo o rezervaciji, vprašati, za koga dela odvetnik na drugi strani mize, in zahtevati dokument v jeziku, ki ga berete, je brezplačno. Neodvisno pravno preverjanje ni brezplačno in prav pri njem vam nikoli ne bi svetovali varčevanja.
Katere denarne napake kupce stanejo največ?
Pri novogradnji prištejte približno 13 % ceni, pri rabljeni nepremičnini pa približno 9 %. Nato prištejte še letne stroške lastništva nepremičnine. Preverite tudi, koliko vam bo banka dejansko posodila na podlagi lastne cenitve. Tri od štirih spodnjih napak so preprost račun, četrta pa je povezana z banko. Na vse štiri lahko odgovorite, še preden si ogledate eno samo nepremičnino.
- V proračun vključiti izklicno ceno in ničesar drugegaPri novogradnji pričakujte približno 13 % stroškov poleg cene. Pri rabljeni nepremičnini približno 9 %. Razlika je večinoma v davku. Novogradnja vključuje 10 % DDV in v Andaluziji AJD. Pri rabljeni nepremičnini se plača 7 % davek na prenos. Nato prištejte še odvetnika, notarja, vpis v register in več manjših postavk. Pri stanovanju v vrednosti 500.000 € to ni majhna napaka pri zaokroževanju. To je razlika med nakupom, ki je izvedljiv, in nakupom, pri katerem se morate znova pogajati.
- V proračun vključiti nakup in pozabiti na lastništvoLastništvo nepremičnine prinaša neprekinjen tok plačil: lokalni davek na nepremičnino, odvoz odpadkov, zavarovanje, elektriko in vodo, napoved davka za nerezidente ter stroške skupnosti lastnikov. Stroški skupnosti lastnikov se najbolj razlikujejo, in sicer od približno 900 € do približno 6.000 € na leto. Zato se lahko dve stanovanji z enako ceno razlikujeta za več tisoč evrov na leto. Primerjajte skupne stroške, ne le cene.
- Prenos valute prepustiti zadnjemu tednuZa tujega kupca največji posamezni strošek pogosto sploh ni pristojbina. To je menjalni tečaj pri velikem nakazilu. Drugo največje tveganje je čas. Banka lahko zahteva dokazilo o izvoru denarja ali zadrži nakazilo zaradi notranjega preverjanja. Oboje je običajno in oboje traja več dni. Najslabši trenutek, da to odkrijete, je na sestanku pri notarju.
- Domnevati, da se španska hipoteka obnaša kot češkaČe prejemate dohodek v valuti, ki ni evro, realno načrtujte financiranje približno polovice vrednosti, ki jo nepremičnini določi banka, ne pa 70 ali 80 % zneska, za katerega ste se dogovorili. Banka posoja na podlagi lastne cenitve. Če torej kupite nepremičnino za 500.000 €, banka pa jo oceni na 470.000 €, se posojilo izračuna od 470.000 €. Financiranje uredite, preden sklenete rezervacijo, ne potem, ko ste že izbrali nepremičnino.
Na vse štiri lahko odgovorite, še preden si ogledate eno samo nepremičnino. Zato so navedene tako zgodaj. Proračun, ki že vključuje davek, letne stroške in dejansko razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine, je proračun, s katerim lahko zares iščete nepremičnino.
Viri
Ali se ti odstotki spremenijo, če kupim prek podjetja?Lahko. To je vprašanje za španskega davčnega svetovalca, preden kar koli podpišete, ne za nas in ne za spletno stran. Povemo lahko naslednje: nakup prek strukture podjetja zaradi prihranka pri davku je eno od področij, kjer češka predpostavka tukaj slabo deluje, stroški napačne odločitve pa se pogosto pokažejo šele čez leta.
Katere napake kupci delajo glede same nepremičnine?
Španija ne zahteva tehničnega pregleda. Ne prepreči vam nakupa ob prazni parceli. Prav tako vam ne pove, ali lahko stanovanje oddajate. O vseh treh stvareh se morate pozanimati sami.
- ResnoPreskočiti tehnični pregled, ker ga nihče ne zahtevaZakonske zahteve ni in tudi običajnih pričakovanj ni, zato ga večina kupcev preskoči. Fotografije so posnete ob najlepši uri dneva in ne pokažejo starosti nepremičnine. Drage težave se skrivajo za zidom, pod teraso in v napeljavah.What to do insteadPri vsaki nepremičnini, za katero se resno zanimate, naročite neodvisen tehnični pregled.
- ResnoPreveriti stavbo, ne pa parcele pred njoObičajno pravno preverjanje vam pove informacije o nepremičnini, ki jo kupujete. Ne pove pa vam, kaj je mogoče zakonito zgraditi na zemljišču poleg nje. Nizka stara vila pred vašo teraso je lahko na parceli, na kateri je dovoljena precej višja gradnja.What to do insteadPreden pri vrednotenju upoštevate razgled, se pozanimajte, kaj prostorski načrt dovoljuje na parceli pred vami.
- PogostoPredpostavljati, da jo lahko oddajate turistomTo ni samodejno. Odvisno je od nepremičnine, občine, pravil skupnosti lastnikov in veljavnega sistema dovoljenj. Skupnost lahko z glasovanjem tri petine večine odobri, omeji, določi pogoje za turistično oddajanje ali ga prepove.What to do insteadPred rezervacijo preverite pravico do oddajanja, če je oddajanje eden od razlogov za vaš nakup.
Ali je nakup nepremičnine po načrtih bolj tvegan od nakupa rabljene nepremičnine?Gre za drugačno vrsto tveganja, ne preprosto za večje tveganje. Pri nakupu nepremičnine po načrtih je vaš denar ogrožen dlje, datum zaključka nakupa pa se lahko premakne. Zato mora biti vsako plačilo pred zaključkom nakupa krito z bančno garancijo na vaše ime. Pri rabljeni nepremičnini jo dobite takoj, vendar prevzamete tudi njeno zgodovino: stanje, dokumente in mesto v skupnosti lastnikov, ki že ima svoje odločitve in dolgove. Spodnje napake izhajajo iz obeh položajev.
Katera je najdražja posamezna napaka na tej obali?
Urnik, ne dokument. Videti je takole: rezerviranih pet dni, osem ogledov nepremičnin na dan, nedeljski let domov in podpis rezervacije v soboto popoldne. Izlet se končuje in vrnitev domov brez nakupa se zdi kot neuspeh. Noben angleški vodnik te napake ne poimenuje. Po naših izkušnjah je najdražja od štirinajstih.Tukaj ni nobene pravne težave. Vsi so pošteni in dokumentacija je urejena. Toda kupec se je kljub temu odločil iz napačnega razloga. Rok, ki ga narekuje let, šolske počitnice ali prodajni krog razvijalca, ni razlog, da je nepremičnina prava za vas.Rešitev je preprosta in deluje. Pred izletom se odločite, zaradi česa bi bila nepremičnina vredna rezervacije. Zapišite si to. Vnaprej si dovolite vrnitev domov brez nakupa. Večina dni ogledov nepremičnin zajema manj kot šest nepremičnin iz istega razloga: po šesti jih nehate zares videti. Če vam izlet prinese izbor nepremičnin namesto podpisa, je bil uspešen.
Druga polovica te težave je pritisk zaradi razpoložljivosti in zasluži si svoje ime. »Zadnja dobra enota« je razlog, da si prodajalec želi hitro odločitev. Sama po sebi pa ni razlog, da jo sprejmete vi.
Katere od teh napak so posebej češke?
Štiri napake in nobena od njih ni omenjena v nobenem angleškem vodniku, ker jih angleški kupec ne dela. Vsaka je navada, ki se na Češkem dobro obnese, tukaj pa ne.| Kaj se prenaša iz Češke | Zakaj tukaj ne deluje | Kaj storiti namesto tega |
|---|---|---|
| Gotovost zemljiške knjige | V številnih državah je izpisek iz zemljiške knjige o lastništvu skoraj dokončen dokaz in ljudje enako obravnavajo špansko različico. Nota simple je navaden izpisek iz španske zemljiške knjige, ki prikazuje, kdo je lastnik nepremičnine in kaj je na njej vpisano, ter je prvi dokument, ki ga vaš odvetnik prebere, preden kar koli plačate. Vendar ni dokončen dokaz. Je posnetek stanja v določenem trenutku. Nekateri bremeni potrebujejo čas, da se v njem prikažejo, dejanska stavba pa se lahko razlikuje od vpisanega stanja. | Obravnavajte ga kot eno od več informacij. Odvetnik ga prebere skupaj s potrdilom skupnosti lastnikov, statusom dovoljenj, katastrom in samo stavbo. Preverjanje odkrije prav razlike med katerima koli od teh elementov. |
| Posrednik je približno nevtralen | V številnih državah razlika med zastopnikom kupca in zastopnikom prodajalca skoraj ne obstaja, zato tuji kupec ne pomisli, da bi vprašal. Na tej obali osebo, ki vam pokaže nepremičnino, običajno plača prodajalec, zato svoje delo upravičeno opravlja v njegovem interesu. | Vsakogar, ki vam pokaže nepremičnino, vprašajte eno stvar: kdo vas plačuje? Nato se odločite, kako boste razumeli njegove odgovore. To ni obtožba, temveč dejstvo, ki ga morate poznati. |
| Proračun v kronah | Proračun, ki temelji na tečaju, ki ste ga enkrat videli, ni pravi proračun. Pri nakupu v vrednosti več sto tisoč evrov je že majhen premik menjalnega tečaja vreden več kot vse pristojbine na tej strani skupaj. Tečaj, ki ga dobite pri velikem nakazilu, pa ni tečaj, ki ga vidite v novicah. | Proračun določite v evrih, pridobite dejansko ponudbo za znesek nakazila, ki ga boste res izvedli, in se pred oddajo ponudbe pozanimajte, kako sprememba tečaja vpliva na vaš najvišji znesek. |
| Moj odvetnik, banka in posrednik gredo z menoj | Vaš domači odvetnik ne more izpeljati španskega postopka prenosa lastništva nepremičnine. Češka hipoteka se ne nanaša na špansko nepremičnino. Tudi češka zavarovalnica stavbe običajno ne bo zavarovala. Ljudje to običajno ugotovijo prav takrat, ko to potrebujejo. | Predpostavite, da s seboj ne prinesete ničesar razen denarja in dokumentacije. Španske ustreznice uredite zgodaj. Pričakujte, da bo NIE prvi korak, ki ga morate opraviti, ne pa nekaj, kar lahko preložite na pozneje. |
Vsaka ugotovitev je pred rezervacijo poceni, po njej pa draga.
Skoraj nič od tega ni redko. O strošku odloča to, kdaj se težava razkrije. To so resnične kategorije ugotovitev, prikazane na obeh straneh podpisa.| Pred rezervacijo | Po podpisu | |
|---|---|---|
| Glasovanje skupnosti o turističnem oddajanju | Počakate na sestanek, preberete izid in se odločite na njegovi podlagi. Če s tem odpade razlog, zaradi katerega ste kupovali, ne kupite. | Imate stanovanje, ki ne more služiti namenu, za katerega ste ga kupili. Glasovanje ne velja za nazaj za ljudi, ki že zakonito oddajajo, kar ne pomaga nekomu, ki še ni začel. |
| Kaj je mogoče zgraditi na parceli pred vami | Preveri se stanje glede načrtovanja, nato pa se presodi, ali je cena glede na vključeno tveganje smiselna ali ne. | To ugotovite, ko postavijo ograjo. Razgled je predstavljal velik del cene in poti nazaj ni. |
| Dokumenti, ki se ne ujemajo z objektom | Zahteve se posredujejo prodajalcu, naslednji korak pa počaka, dokler niso odpravljene. Tveganje ostane na njihovi strani. | Tveganje je vaše. Ste lastnik nedokumentiranega prizidka in oseba, ki ga mora legalizirati. |
| Skupnost z dolgovi ali prihajajočim prispevkom | Potrdilo se zahteva, preberejo se zadnji zapisniki, nato pa se posebni prispevek bodisi vključi v pogajanja o ceni bodisi predstavlja razlog za odstop. | Omejeno obdobje zaostalih plačil bremeni nepremičnino in ne prodajalca, posebni prispevek pa prispe z vašim imenom na njem. |
| Dejanski skupni strošek | Davek, pristojbine in letni tekoči stroški so vključeni v proračun, zato je zgornja meja, s katero iščete, realna. | Razlika se odšteje od varščine, proračuna za opremo ali rezerve, ki ste jo nameravali obdržati. |
| Sama varščina za rezervacijo | Najprej se preberejo pogoji vračila, tako da je varščina bodisi zaščitena pred natanko temi ugotovitvami bodisi ni plačana. | Gre za 6.000 do 11.000 €, ki so zunaj sistema jamstev, njihova vrnitev pa je odvisna od besedila, ki ga nihče ni prebral. |
Štirikrat smo stranki odsvetovali nakup
Vsaka zgornja napaka je kategorija. Štirje primeri, ki stojijo za temi kategorijami, so resnični in v celoti opisani na svoji strani. V enem primeru je o izidu odločil sestanek skupnosti. V drugem, pri novogradnji, je bil pritisk po hitri odločitvi edina nujna zadeva. Pri rabljeni nepremičnini bi bilo na parceli pred njo mogoče zakonito zgraditi nekaj s tremi nadstropji. Pri vili se objekt in njegova dokumentacija nista povsem ujemala. Od nobenega od teh štirih pogovorov nismo imeli nobene koristi.Tukaj jih ne bomo predstavili v skrajšani obliki. Primer, ki ga je vredno prebrati, je vredno prebrati temeljito, od njega pa vas loči le en klik.
Napake, pred katerimi vas ne moremo zaščititi
Preverimo lahko nepremičnino, skupnost, parcelo in dokumentacijo. Ne moremo vam povedati, ali boste leta 2032 še vedno želeli sem leteti šestkrat na leto, kar je predpostavka, na kateri temelji večina drugih domov. Če je iskren odgovor en obisk na leto za dva tedna, je oddajanje pogosto boljša izbira in to vam bomo tudi povedali.Druga stvar je proračun, kar je najmanj priljubljena ugotovitev, ki vam jo sporočimo. Pri ceni same nepremičnine pod približno 250.000 € je izbira na območju Costa del Sol zelo omejena, Costa Blanca pa je za isti denar pogosto smiselnejša. Od približno 300.000 € so tukaj na voljo resnične možnosti, vendar je še vedno vse odvisno od kraja, oddaljenosti od morja, stanja in tega, kaj potrebujete od razgleda. Raje vas napotimo na drugo obalo, kot da bi vam prodali najboljšo nepremičnino iz slabega izbora nepremičnin.Prav tako nismo odvetnik. Usklajujemo, vodimo koledar in vam povemo, kaj menimo. Pravni pregled opravi neodvisni odvetnik, ki ga plačate vi in dela za vas, mi pa od nobenega odvetnika ne prejmemo plačila za to, da vas napotimo kamor koli.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
Pogosta vprašanja o napakah pri nakupu
- Ali je katero od teh dvanajstih napak nemogoče odpraviti?
- Dve sta temu blizu. Odločitvi skupnosti, ki vam prepreči oddajanje nepremičnine, se ne morete izogniti z denarjem, prav tako ne gradbenemu dovoljenju za parcelo pred vami. Vse drugo je mogoče odpraviti za določeno ceno. Ta cena je običajno denar, včasih eno leto in občasno rabljena nepremičnina, kupljena v slabšem trenutku, kot bi si ga izbrali sami.
- Ali iste napake veljajo pri 300.000 € in pri treh milijonih?
- Seznam je enak, vendar se teža napak spreminja. Pri nižjem cenovnem razredu najbolj škodijo računske napake, saj stroški poleg cene predstavljajo večji delež tega, kar imate na voljo. Pri višjem cenovnem razredu najbolj škodijo napake v dokumentaciji, saj so zneski večji, neusklajenost med vilo in dokumentacijo pa je draga za odpravo. Zato pri visokem proračunu preverimo več in ne manj.
- Če sem nepremičnino že rezerviral, ali je prepozno, da jo preverite?
- Ne, in to je najpogostejši trenutek, ko se ljudje obrnejo na nas. Spremeni se vaš položaj, ne pa odgovor: pregled v vsakem primeru odkrije iste stvari. Kaj lahko storite z ugotovitvami, je odvisno od tega, kaj pogodba o rezervaciji določa glede vračila denarja. Pošljite nam nepremičnino in pogodbo skupaj, mi pa vam bomo oboje povedali hkrati.
- Ali so te napake značilne za območje Costa del Sol?
- Napake pri postopku in denarju so španske ter veljajo povsod po državi. Tri imajo lokalni značaj: parcela pred vami je pomembnejša na obali, kjer je razgled del cene, razpon stroškov skupnosti lastnikov je v letoviških naseljih širši kot v mestnem bloku, napaka pri časovnem načrtu pa je značilna za vsakogar, ki kupuje v kraju, kamor je moral prileteti z letalom.
- Zakaj bi agencija objavila seznam napak, ki jih delajo kupci?
- Ker je seznam sam po sebi argument. Vsaka točka na njem je nekaj, kar bi našli in vam povedali. Kupec, ki ga prebere in nato skrbno izvede nakup sam, ima še vedno boljši izid kot tisti, ki ga ni prebral. Plača nas prodajalec v obliki provizije, ki obstaja ne glede na to, kateri posrednik sodeluje. Zato nam stran, zaradi katere vas je težje prepričati v nakup, ne povzroča nobenih stroškov.
