Goljufije pri nakupu nepremičnin v Španiji
V 30 sekundah
Namerne goljufije so na tej obali redke. Pojavljajo se v štirih oblikah: lažni prodajalec, ki proda nepremičnino, čeprav je nima pravice prodati, za kar je po enem zakonu zagrožena zaporna kazen od enega do štirih let, ukradena varščina, lažni najem in goljufija pri nakupu nepremičnine po načrtih, pri kateri se zahtevajo obročna plačila brez bančne garancije.
Kaj se tukaj šteje za goljufijo in kaj ne?
Večina stvari, ki se pri španskem oglasu zdijo sumljive, ni goljufija. Gre za skupno oglaševalsko mrežo, staro ceno ali prodajno tehniko, celotna tema pa spada na drugo stran. Ta stran obravnava le primere, ko nekdo vzame vaš podpis ali denar za nekaj, česar vam nima pravice dati: lažni prodajalec, ukradena varščina, lažni najem ali plačilo za nakup nepremičnine po načrtih brez spremljajoče garancije.En člen španskega kazenskega prava hkrati zajema prve tri vzorce. Člen 251.1 Código Penal kaznuje vsakogar, ki lažno zatrjuje, da ima pravico razpolagati z nepremičnino, ki ni njegova, nato pa jo proda, obremeni ali odda v najem drugi osebi ter ji s tem povzroči škodo. Prodaja, obremenitev in oddaja v najem so v istem stavku zakona navedene skupaj. Zato sta lažni prodajalec in lažni najem pravno isto kaznivo dejanje v dveh različnih oblikah.
- Lažni prodajalec
- Kako je videti
- Podpiše se oseba, ki ni vpisani lastnik, pogosto na podlagi ponarejenega ali pretečenega pooblastila.
- Pravna podlaga
- Código Penal art. 251.1: 1 do 4 leta zapora za prodajo nepremičnine brez pravice do njene prodaje.
- Kako jo odkrijemo
- Vpisani lastnik iz dokumenta nota simple, preverjen glede na osebo, ki podpisuje.
- Ukradena varščina
- Kako je videti
- Denar, zahtevan, preden je odvetnik prebral pogodbo o rezervaciji, nakazan na račun, ki se ne ujema s prodajalcem.
- Pravna podlaga
- Código Penal art. 251.2, poleg istega kaznivega dejanja nedovoljenega razpolaganja.
- Kako jo odkrijemo
- Ime imetnika računa, preverjeno glede na prodajalca ali agencijo, navedeno v pogodbi.
- Lažni najem
- Kako je videti
- Oglas za počitniški ali dolgoročni najem, ki zahteva nakazilo pred ogledom nepremičnine ali videoklicem.
- Pravna podlaga
- Isti člen 251.1, njegov del o oddaji v najem.
- Kako jo odkrijemo
- Videoklic v živo iz nepremičnine, dogovorjen, preden plačate.
- Prevara po načrtih
- Kako je videti
- Obročna plačila investitorju brez individualne bančne garancije.
- Pravna podlaga
- Ley 38/1999, prva dodatna določba, zaostrena z Ley 20/2015.
- Kako jo odkrijemo
- Sam dokument z garancijo, preverjen pred zapadlostjo vsakega plačila.
Videti je kot goljufijaKaj to v resnici pomeni
- Isto stanovanje je objavljeno šestkrat po različnih cenah
- To je težava z deljenim oglasom, ne goljufija. O tem obstaja ločen vodnik s preverjanji, ki jo razjasnijo v desetih minutah.
- Nepremičnina, prodana pred več meseci, je še vedno oglaševana
- To je star oglas, ki ga nihče ni odstranil. Ta primer obravnava vodnik o oglaševanju, ne kaznivi vzorci na tej strani.
- Nekdo zahteva denar, še preden si ogledate nepremičnino ali dokumente o lastništvu
- To je pravi kaznivi vzorec: denar ali podpis pridobi nekdo, ki nima pravice prejeti ne enega ne drugega.
Kako lahko nekdo proda nepremičnino, ki je nima pravice prodati?
Težava je skoraj vedno povezana z identiteto, ne s samo nepremičnino: ponarejen potni list ali osebni dokument, preklicano ali pretečeno pooblastilo oziroma pooblastilo, ki v resnici nikoli ni bilo podeljeno, ali sklicevanje na dedne pravice, ki v resnici niso bile urejene. Ciljne nepremičnine imajo običajno skupen vzorec: dolgo so prazne, v lasti nekoga, ki živi v tujini, ali pa so bile nedavno podedovane in še niso bile posodobljene v registru. To so okoliščine, v katerih nihče ne spremlja dogajanja dovolj pozorno, da bi opazil neznanca, ki deluje v imenu lastnika.Zaščita je enako preverjanje registra, kot ga odvetnik že opravi, vendar iz povsem drugih razlogov. Izpisek nota simple navaja vpisanega lastnika. Pooblastilo, uporabljeno za podpis v imenu druge osebe, mora biti pristno, veljavno in izrecno izdano za to prodajo. Odvetnik to preveri v notarskem zapisu, iz katerega pooblastilo izhaja, namesto da bi dokumentu preprosto zaupal. Brezplačno preverjanje oglasov pri Arevontu potrdi, kdo v resnici stoji za oglasom, vključno s preverjanjem imena vpisanega lastnika, še preden pošljete denar ali rezervirate let za ogled nepremičnine.
- Ustavite in preveriteIme prodajalca se ne ujema z imenom vpisanega lastnika na izpisku nota simpleNekdo, ki nima pravice prodajati, poskuša podpisati pogodboWhat to do insteadPridobite izpisek nota simple in primerjajte imena, preden denar zamenja lastnika
- Najprej preveriteProdajalec podpisuje na podlagi pooblastila, ki ga niste videliDokument bi lahko bil preklican, pretečen ali pa sploh nikoli ni bil izdanWhat to do insteadPri notarju, ki ga je izdal, preverite številko notarskega protokola
- Najprej preveriteNepremičnina je prešla z dedovanjem, register pa je videti zastarelRegister morda ne kaže, kdo lahko nepremičnino danes v resnici prodaWhat to do insteadZahtevajte listino o dedovanju skupaj z vpisom v register
Bi notar samodejno odkril lažnega prodajalca, ne da bi moj odvetnik pred tem opravil preverjanje?Notar ob podpisu ponovno preveri identiteto in vpis v register. To je resnično neodvisno preverjanje, vendar se izvede povsem na koncu postopka, ko je varščina za rezervacijo običajno že zamenjala lastnika. Vaš odvetnik preverjanje opravi več tednov prej. To pomeni, da je lažni prodajalec odkrit, ko je še realno mogoče odstopiti od posla, ne šele potem, ko je denar že nakazan.
Kaj se zgodi z ukradeno varščino in kako se razlikuje od prave?
Prava varščina za rezervacijo je namenoma resničen denar, izpostavljen resničnemu tveganju: to je edino plačilo pri nakupu v Španiji, ki je zunaj celotnega sistema jamstev, vzpostavljenega za zaščito vsega, kar sledi. Prav zato goljufije ciljajo na to plačilo. Vzorec je skoraj vedno enak: denar se zahteva, še preden je odvetnik prebral pogodbo o rezervaciji, nakaže se na račun, katerega ime se ne ujema z imenom prodajalca ali agencije, včasih pa se opiše kot vračljiv znesek, »samo za rezervacijo«, namesto kot resnična zaveza, ki jo rezervacija dejansko predstavlja.Prava varščina za rezervacijo se nakaže na račun, naveden v sami pogodbi o rezervaciji, potem ko je vaš odvetnik prebral pogoje pogodbe za vračilo denarja. Arevontova služba za pravno usklajevanje prebere to pogodbo, preden denar zapusti vaš račun, in sicer brezplačno, ker vas zastopa odvetnik, ne prodajalca ali agencije.
Kje je vaš denar v resnici
- RezervacijaPlačano, preden ga zaščiti katero koli jamstvo ali račun strankeEdino plačilo pri nakupu v Španiji, ki je v celoti zunaj sistema jamstev. Prav zato goljufije ciljajo na to plačilo.
- Pravno preverjanjeOdvetnik prebere pogodbo o rezervacijiPred kakršnim koli nadaljnjim nakazilom potrdi ime imetnika računa in pogoje za vračilo denarja.
- arras / kupoprodajna pogodbaHranjeno na ločenem odvetniškem računu strankeSredstva se sprostijo šele ob zaključku nakupa, pod zaščito, ki je rezervacija nikoli ni imela.
- Zaključek nakupaPlačano pri notarjuPreostanek se nakaže ob samem podpisu, ne z nenadzorovanim nakazilom več dni prej.
Kar ljudje imajo za običajno previdnostKaj v resnici ščiti varščino
- Plačilo majhnega zneska za zadržanje nepremičnine, še preden si jo je kdo ogledal, je zgolj običajna previdnost
- Prava rezervacija se plača šele, ko je Vaš odvetnik prebral pogodbo, in sicer na račun, naveden v sami pogodbi. Vse, kar je plačano pred tem, ne ščiti nikogar, razen tistega, ki je plačilo zahteval.
- Ustna obljuba, da je varščina »vračljiva«, je enako dobra kot pisna zaveza
- O vračilu denarja odločajo izključno pogoji, zapisani v pogodbi o rezervaciji. Ustna obljuba nima učinka, ko je nakazilo že izvedeno.
- Ime računa ni pomembno, če je cena videti prava
- Prava varščina se nakaže na račun, katerega ime se ujema s prodajalcem ali nepremičninsko agencijo, ki oglašuje nepremičnino. Drugačno ime računa, zlasti osebno ali tuje, je najjasnejši znak tega vzorca.
Če je bila moja varščina res ukradena, ali obstaja realen način, da jo dobim nazaj?Obstajata dve ločeni poti in nobena ni hitra. Vaša banka lahko poskusi še isti dan preklicati nakazilo SEPA, vendar možnosti za uspeh po prvih 24 do 48 urah močno upadejo, zato je hitrost pomembnejša od vsega drugega, kar lahko storite. Ločeno lahko kazenska ovadba (denuncia) zaradi goljufije po členu 251 odpre tudi pot do vračila denarja v okviru istega kazenskega postopka. To je postopek za odvetnika, ne preprost obrazec, zato ga je vredno začeti takoj, namesto da čakate, ali se bo denar sam od sebe znova pojavil.
Ali lahko kdo zaračunava najemnino za nepremičnino, ki ni njegova?
Da, špansko pravo pa to neposredno opredeljuje: člen 251.1 zajema oddajanje nepremičnine v najem na podlagi lažno zatrjevane pravice razpolaganja z njo, v istem stavku kot njeno prodajo in zaračunavanje. Ta vzorec običajno cilja na ljudi, ki potrebujejo nastanitev, ne na kupce: počitniški najem ali dolgoročni oglas, včasih s fotografijami, kopiranimi iz pravega oglasa, pri čemer se zahteva nakazilo na osebni račun, še preden je opravljen ogled nepremičnine in preden se »najemodajalec« strinja z videoklicem iz notranjosti prave nepremičnine.Tuji kupec se s tem tveganjem sreča predvsem pri izletu za oglede nepremičnin, ko je skušnjava po hitri rezervaciji nastanitve s kraja, kjer je cena videti najugodnejša, velika. Načini, zaradi katerih je oglas za najem prepričljiv, vključno z ukradenimi fotografijami in ponovno uporabljenimi opisi, so enaki tistim, ki so na spletnem mestu že pojasnjeni pri oglasih za prodajo v oglaševalskem vodniku. Razlika je v tem, da je ogrožen denar za nastanitev, ne za nepremičnino.
- Ustavite in preverite»Najemodajalec« zavrne videoklic v živo iz nepremičninePravi najemodajalec nima česa skrivati in nima razloga za zavrnitevWhat to do insteadZahtevajte klic v živo, ne posnetega ogleda
- Ustavite in preveriteOd Vas zahtevajo plačilo z bančnim nakazilom zunaj platforme za rezervacijeČe platformo preskočite, izgubite njen zapis o plačilu in zaščito kupcaWhat to do insteadPlačajte prek lastnega sistema platforme, ne neposredno lastniku
- Najprej preveriteIsti naslov je drugje oglaševan pod drugim imenomOglas je morda podvojen ali vsebuje ukraden nabor fotografijWhat to do insteadPoiščite ime ulice ali projekta med drugimi oglasi
Ali bi lahko razvijalec izginil z obročnimi plačili pred uvedbo jamstva iz kriznega obdobja?
To je bila nekoč najbolj škodljiva vrsta španskih nepremičninskih goljufij. Vredno jo je razumeti kot zgodovinski pojav, saj zakon, ki je zaprl to vrzel, danes natančno ščiti kupca. Zahteva po garanciji za obročna plačila za novogradnje obstaja od zakona Ley 57/1968. Vendar je bilo izvajanje pred finančno krizo leta 2008 nedosledno. Razvijalci so redno pobirali plačilo za plačilom na podlagi gradbenih mejnikov, ne da bi bilo za njimi izdano pravo jamstvo na ime kupca. Ko je projekt propadel, so kupci ugotovili, da jamstvo, za katero so mislili, da ga imajo, bodisi ni obstajalo bodisi je krilo skupinsko polico, v kateri niso bili osebno navedeni.Ley 20/2015 je zaostrila isto pravilo, ki je zdaj vključeno v prvo dodatno določbo zakona Ley 38/1999. Zaprla je natančno vrzel, zaradi katere je bila stara goljufija mogoča. Vsako plačilo pred zaključkom nakupa mora biti zdaj krito z jamstvom, izdanim na ime kupca, in izročeno ob podpisu kupoprodajne pogodbe, ne obljubljeno za pozneje. Sam mehanizem, vsebina dokumenta in posledice, če razvijalec tudi danes ne izpolni obveznosti, so ločena tema, v celoti obravnavana na drugi strani.
Pred Ley 20/2015Od Ley 20/2015
- Jamstvo je obstajalo na papirju, včasih kot skupinska polica, ki je krila celoten projekt, ne pa posameznega kupca po imenu.
- Jamstvo mora biti izdano posamično, na ime kupca, za njegova konkretna plačila, in izročeno ob podpisu kupoprodajne pogodbe.
- Izvajanje je bilo nedosledno. Kupec je pogosto šele po propadu projekta ugotovil, da je jamstvo brez vrednosti.
- Sam dokument je mogoče preveriti pred zapadlostjo vsakega plačila. Prav takrat ga morate zahtevati, ne šele po podpisu.
- Ali jamstveni dokument sploh obstaja?Who decidesNeposredno vprašate razvijalcaWhat it grantsPreide na naslednje preverjanjeIf noNe plačajte. Če dokumenta ni, ni zaščite, ne glede na ustne obljube.
- Ali je izdan posebej na Vaše ime?What it grantsPotrjuje, da je Vaše, ne skupinska policaIf noJamstvo, v katerem je naveden projekt, ne pa Vi, Vas osebno ne ščiti.
- Ali zajema celoten znesek, vključno z davkom?What it grantsPotrjuje, da je celotno plačilo kritoIf noDelno jamstvo pušča natanko vrzel, ki jo izkoristi ta prevara.
- Ali ga je izdala banka ali zavarovalnica?What it grantsPotrjuje, da za njim stoji resnični garant, ki ga lahko pozovete na odgovornostIf noVse drugo ni jamstvo, ki ga zahteva zakon.
Današnja različica te prevare je manjša in jo je težje opaziti kot preprosto izginotje graditelja. Videti je kot časovni načrt plačil, ki napreduje hitreje, kot je izdano jamstvo, ali kot dokument z jamstvom, ki obstaja, vendar ni bil nikoli izdan za vaša konkretna plačila. Zahtevajte, da ga vidite, preden zapade plačilo, ne šele potem.
Ali nakup pri velikem, dobro znanem graditelju odpravi to tveganje?Zmanjša tveganje. Velik graditelj z javnim ugledom in drugimi aktivnimi projekti ima z neizpolnitvijo obveznosti veliko več izgubiti kot majhen ali novoustanovljen graditelj. Vendar to ne nadomesti samega preverjanja. Zakon zahteva enako osebno jamstvo ne glede na velikost graditelja. Dokument ščiti vas, ne le ugleda graditelja.
Kaj lahko preverite sami in pri čem je res potrebna pomoč na kraju samem
Vsako spodnje preverjanje je resnično in ga lahko opravite. Desni stolpec ni edini način za izvedbo preverjanja. Prikazuje, kaj se spremeni, ko preverjanje poteka tukaj na obali in ne prek zaslona od daleč.| Samostojno iz Češke | Z lokalnim preverjanjem | |
|---|---|---|
| Ali je prodajalec lastnik nepremičnine | Lahko zahtevate izpisek nota simple in preberete ime lastnika. Toda pri samostojnem prevajanju in razumevanju španskega zemljiškoknjižnega dokumenta se večina ljudi ustavi. | Brezplačno preverjanje oglasov pri Arevontu primerja vpisanega lastnika z osebo ali agencijo, s katero sodelujete, še preden se izvede kakršno koli plačilo. |
| Ali je račun za varščino ob rezervaciji pristen | Lahko zahtevate ime imetnika računa in ga pisno primerjate z imenom prodajalca ali same agencije. | Pravna koordinacija pri Arevontu brezplačno prebere pogoje pogodbe o rezervaciji, preden denar zapusti vaš račun. |
| Ali je oglas za najem resničen | Povratno iskanje fotografij, enako desetminutno preverjanje, ki odkrije zastarel ali podvojen prodajni oglas. | Videoklic v živo na nepremičnini, organiziran v vašem imenu, kadar še ne morete odpotovati in tega opraviti sami. |
| Ali jamstvo graditelja krije vaše plačilo | Lahko zahtevate vpogled v dokument in preverite, ali je v njem osebno navedeno vaše ime ter konkreten znesek, še preden plačate. | Potrjeno v okviru pravne koordinacije pred zapadlostjo vsakega obročnega plačila, ne šele potem. |
Kako redko je to, iskreno?
Ni objavljene statistike, ki bi posebej merila namerne nepremičninske prevare tujih kupcev na območju Costa del Sol. Izmišljevanje take statistike bi bilo slabše kot pošteno priznanje tega dejstva. Iskreno lahko povemo naslednje: večina stvari, ki se pri nakupu tukaj zdijo zaskrbljujoče, skupni oglasi, stare cene in prodajne tehnike, sploh ni prevara. Če vse obravnavate kot prevaro, vas to skrbi zaradi napačnih stvari in naredi neprevidne glede resničnih.Zgoraj opisani štirje vzorci so resnična kazniva dejanja, za vsakim stoji konkreten člen Código Penal. Preverjanja, s katerimi jih odkrijete, branje registra, branje pogodbe pred plačilom, videoklic z »najemodajalcem« in vpogled v jamstvo, preden zapade plačilo, so ista preverjanja, ki bi jih skrben kupec tako ali tako opravil pri vsakem nakupu iz običajnih razlogov. To so splošne informacije o tem, kako špansko pravo obravnava te vzorce. Ne gre za pravno svetovanje glede katere koli konkretne transakcije in nobeno od teh preverjanj se ne opravi samo od sebe. To v vašem imenu stori neodvisni odvetnik. To podrobno pojasnjuje tudi vodnik spletnega mesta o tem, kaj preveri odvetnik.Arevont od odvetnikov, s katerimi sodeluje, ne prejema provizije za priporočila, kupcu pa za zgoraj opisana preverjanja ničesar ne zaračuna. To ne pomeni, da je vsak nakup brez tveganja. Pomeni, da so preverjanja, s katerimi odkrijete te štiri vzorce, na voljo, še preden se k čemur koli zavežete.
Pogosta vprašanja o prevarah pri nakupu
- Kako se ukraden oglas spremeni v prevaro in ne ostane le slab oglas?
- Sam oglas, tudi s kopiranimi fotografijami, ni kaznivo dejanje. Kaznivo dejanje nastopi v trenutku, ko nekdo ta lažni oglas uporabi za pridobitev denarja ali podpisa za nepremičnino ali najem, ki vam ga nima pravice ponuditi. Ukraden oglas, za katerega niste nikoli ničesar plačali, je samo slab oglas. Isti oglas postane prevara, ko nakažete varščino na nepovezan račun.
- Ali nakup prek agencije, kot je Arevont, pomeni, da se mi to ne more zgoditi?
- Ne in tega tukaj nihče ne trdi. Brezplačna preverjanja pri Arevontu potrdijo vpisanega lastnika, preberejo pogodbo o rezervaciji, preden plačate, in na zahtevo preverijo oglas za najem prek klica v živo, vse še preden se izvede kakršno koli plačilo. Odpravijo konkretne slepe pege kupca na Češkem, ki nepremičnino gleda prek zaslona. Ne morejo pa povsod po svetu onemogočiti prevar.
- Kaj je najzanesljivejši znak, da gre za enega od teh štirih vzorcev in ne za običajen slab oglas?
- Zahteva po denarju ali podpisu, preden je mogoče opraviti preverjanje, naj gre za ogled nepremičnine, odvetnikov pregled pogodbe ali videoklic na nepremičnini. Vsem zgoraj opisanim vzorcem je skupna ta značilnost. Legitimni prodajalec, agencija ali graditelj nima razloga zavrniti zaporedja najprej preverjanje, nato plačilo, saj preverjanje tudi njim potrdi, da je transakcija resnična.
- Ali lahko ukradeno varščino dobim nazaj prek španskih sodišč in ne le prek svoje banke?
- Kazenska ovadba zaradi goljufije po 251. členu omogoča, da svoj denar dobite nazaj v istem kazenskem postopku. Vaš odvetnik lahko to uveljavlja poleg ločene civilne tožbe ali namesto nje. Vračilo denarja ni nikoli zagotovljeno, zlasti ko je denar že zapustil Španijo. Prav zato obstajajo zgornja preverjanja: da preprečijo izgubo že na začetku, ne pa da jo pozneje odpravijo.
- Našel sem veliko cenejšo različico oglasa, ki mi je všeč, objavljeno na neformalnem mestu, na primer v skupini na Facebooku. Naj domnevam, da gre za eno od teh prevar?
- Ne samodejno. Večino časa gre prav za vzorec starega, napačno ovrednotenega ali podvojenega oglasa, ki ga pojasnjuje oglaševalski vodnik spletnega mesta, in ne za goljufijo. Za kaznivo goljufijo gre šele, ko vas nekdo pozove k plačilu ali podpisu, preden lahko vi ali vaš odvetnik preverite, kdo v resnici so. Na ponovno objavo glejte kot na namig, ki ga je vredno preveriti, ne pa kot na samostojen dokaz za kateri koli od teh vzorcev.
