Lažni oglasi nepremičnin v Španiji in kako jih prepoznati
V 30 sekundah
Večina oglasov, ki so na Costa del Sol videti lažni, ni lažnih. Agencije si delijo isto ponudbo, zato isto stanovanje pogosto oglašuje več deset pisarn po različnih cenah. Enota, ki je bila prodana marca, je lahko septembra še vedno objavljena na spletu. Pravi lažni oglasi pa obstajajo. Njihova cena je od 20 do 40 % pod tržno ceno, da bi pridobili vaše osebne podatke.
Zakaj je bil oglas napačen in vam nihče ni lagal
Najprej preprosta razlaga, saj zajema večino primerov. Agencije na Costa del Sol si oglase delijo prek strokovnih mrež. Zato se isto stanovanje hkrati pojavi na več deset spletnih mestih. Vsaka pisarna napiše svoj opis, uporabi svoje fotografije in včasih določi svojo ceno. Nihče ne zagreši prevare. Vendar je izkušnja še vedno videti povsem enaka kot pri lažnem oglasu.To je pomembno, ker je rešitev drugačna. Pri skupnem oglasu preverite, ali je nepremičnina še na voljo. Pri lažnem oglasu se ustavite in ne nadaljujte.
Kaj ste doživeliKaj se je v resnici zgodilo
- Cena v oglasu ni bila prava cena
- Oglas je pogosto preprosto star. Lahko pa je pisarna prepisala ceno iz mreže in je nikoli posodobila. Cene na tej obali se v času trajanja oglasa zvišujejo in znižujejo. Cena, ki ste jo našli, kaže le zadnji dan, ko je ta pisarna posodobila svojo evidenco, in nič več.
- Povedali so mi, da je bilo pravkar prodano, in ponudili nekaj drugega
- Včasih gre za trik: oglašujejo eno nepremičnino, da vas pritegnejo, nato pa ponudijo nekaj drugega. Pogosteje je navedba resnična, oglas pa preprosto ni bil odstranjen, ker odstranitev prodane enote s tridesetih spletnih mest ni nikogaršnja prednostna naloga. Da bi razlikovali med obema primeroma, vprašajte, kdaj je bila sprejeta ponudba in ali je bila pogodba podpisana pri notarju, ter vprašajte, še preden se vkrcate na letalo.
- Isto stanovanje je bilo objavljeno šestkrat po štirih cenah
- To je skupna mreža, ki deluje tako, kot je zasnovana, in ne šest prodajalcev, ki tekmujejo med seboj. To tudi pomeni, da najnižja od štirih cen ni ugodna ponudba. Je le stara številka ene pisarne za isto enoto. Prodajalec te cene ne bo sprejel samo zato, ker ste jo našli.
- Fotografije niso bile nič podobne nepremičnini
- Običajno to ni namerno. Širokokotni objektivi, svetel dan in urejanje fotografij lahko naredijo prostor videti lepši, kot je v resnici, fotografije pa so lahko stare več let. Ogledali smo si nepremičnino, ki je bila v resnici precej starejša, kot so nakazovale fotografije. To ni prevara. To je preprosto učinek fotografije. Zato lahko ogled v živo prek videa odgovori na vprašanje, na katero fotografije ne morejo.
Zakaj je isto stanovanje oglaševano po treh različnih cenah?Ker tri pisarne prek skupne mreže oglašujejo nepremičnino enega prodajalca, vsaka pa je svojo evidenco nazadnje posodobila na drug dan. Obstaja samo ena prava izklicna cena, ki jo določi prodajalec. Različne cene vam povedo, katera pisarna je pozorna, ne pa, katera je cenejša. Nakup prek najcenejšega oglasa ne pomeni, da boste plačali najnižjo ceno.
Štiri vrste oglasov, ki niso takšni, kot se zdijo
Malomarnost, prodajna tehnika in prava prevara so lahko v rezultatih iskanja videti enako. Ko postavite eno vprašanje, niso več enake. Vsak spodnji stolpec vsebuje to vprašanje.
| Skupni oglasZakonito in tukaj običajno | Zastareli oglasZakonito in tukaj običajno | Vabljiva cenaZakonito in prodajna tehnika | Navidezni oglasNi zakonito in je redko | |
|---|---|---|---|---|
| Kako je videti | Ena nepremičnina na številnih spletnih mestih, različne cene in fotografije. | Še vedno na spletu, čeprav je bila prodana ali rezervirana že pred tedni. | Očitno precej pod lokalno ravnjo, vendar nikoli zares na voljo. | Ponovno uporabljene fotografije, 20 do 40 % pod tržno ceno, stik samo prek aplikacije. |
| Ali je kdo lagal | Ne. En prodajalec, skupna ponudba več agencij. | Ne. Njena odstranitev agenciji ne prinese ničesar. | Ni laž, je tehnika. | Da. Namenjeno je zbiranju vaših podatkov. |
| Vprašanje, ki razjasni vse | Katera od teh cen je danes prodajalčeva izklicna cena? | Je zanjo že sprejeta ponudba, je rezervirana ali je bila pogodba overjena pri notarju? | Ali lahko dobim referenčno in trenutno ceno v pisni obliki? | Ali se boste z menoj srečali pri nepremičnini, potem ko bo moj odvetnik najprej pregledal dokumente? |
Nepremičnina je bila prodana že pred več meseci, oglas pa je še vedno objavljen. Zakaj?Ker odstranitev oglasa pisarni ne prinese ničesar, oglas pa še vedno prinaša povpraševanja. Ko je ena enota objavljena na tridesetih spletnih mestih, večine od teh tridesetih pisarna, ki jo je objavila, nikoli ni posodobila. Ne sklepajte ničesar samo zato, ker je oglas še vedno na spletu. Vedno preverite razpoložljivost, namesto da jo domnevate.
Opozorilni znaki po vrstnem redu pojavljanja
En sam znak običajno ne pomeni ničesar. Dva skupaj sta razlog, da upočasnite in zahtevate nekaj v pisni obliki.
- Vredno preveritiCena precej pod lokalno ravnjoDvajset odstotkov ali več pod ceno primerljivih nepremičnin, brez pojasnila v oglasu. Res ugodne ponudbe imajo običajno razlog: prodajo zapuščine, prisilno prodajo, pravni problem ali najemnika, ki tam že prebiva.What to do insteadVprašajte, zakaj je cena tako nizka. Če nihče ne zna pojasniti popusta, je to samo po sebi opozorilni znak.
- Vredno preveritiStik samo prek aplikacije za sporočanjeNi naslova pisarne, stacionarne telefonske številke ali imena podjetja, ki bi ga lahko preverili.What to do insteadPrava španska agencija ima fizično pisarno, registrirano podjetje in davčno številko. Nič od tega ni skrivnost. Zahtevajte te podatke.
- Tukaj odnehajteBrez ogleda pred plačilomZahteva po plačilu, pristojbini za rezervacijo ali varščini, še preden si je kdo ogledal nepremičnino.What to do insteadUstavite se. To je najbolj jasna meja v celotnem postopku.
- UpočasniteLažna nujnostDeset drugih kupcev, zvišanje cene v ponedeljek, še en ogled nocoj. Ničesar od tega ni mogoče preveriti.What to do insteadResnično pomanjkanje je mogoče dokazati z dokumentom. Zahtevajte vpogled v ta dokument.
- Hitro preverljivoPogosto uporabljene fotografije ali fotografije brez nepremičnineNotranjost iz drugih oglasov, obrezan vodni žig, zbirka fotografij z bazenom, vendar brez ene same sobe.What to do insteadNa dveh fotografijah opravite obratno iskanje slik. Traja le minuto.
- Vredno preveritiNičesar v pisni oblikiBrez referenčne številke, brez tlorisa, brez naslova, brez pripravljenosti, da bi ceno poslali po elektronski pošti.What to do insteadPristen oglas ima vse to nekje zapisano, prodajalčev zastopnik pa vam lahko podatke pošlje v petih minutah.
- Tukaj odnehajteGotovina ali nenavaden računRačun zasebnika, podjetje v nepovezani državi ali zahteva po plačilu v gotovini.What to do insteadNobena od teh treh možnosti ni običajna pri nakupu v Španiji. Prenehajte.
Kako deluje oglaševanje »cena od« in kakšna je poštena različica
Najučinkovitejša zavajajoča cena na tej obali ni izmišljena. Gre za resnično ceno enote, ki si je skoraj nihče ne želi: pritlične enote, obrnjene proti severu, najmanjšega tlorisa v stavbi ali enote ob prostoru za smetnjake. Ta enota je po tej ceni zares naprodaj, vendar vse druge enote v stanovanjskem naselju stanejo precej več.Zato objavljamo oba podatka. Najnižja oglaševana cena je vstopna točka za to vrsto nepremičnine. Resnična izbira se začne pri višjem proračunu. Po naših izkušnjah je to proračun, pri katerem začnete dobivati stvari, zaradi katerih so ljudje v resnici prišli: pogled na morje, kratek sprehod do plaže, sonce na terasi pozimi in mirno ulico.
| Stanovanja | Mestne hiše | Penthausi | Vile | |
|---|---|---|---|---|
| Najnižja oglaševana | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| Kjer izbira postane resničnaPogled na morje, nekaj minut do plaže, lega in zasebnost lahko ceno vsaka zase zvišajo za šestmestni znesek | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
Ali je računalniški prikaz v oglasu za novogradnjo zavajajoč?Ne sam po sebi, saj pri nepozidanem projektu ni ničesar resničnega, kar bi lahko fotografirali. Pomembno je, ali je v oglasu navedeno, da gre za računalniški prikaz, ali slike ustrezajo točno tisti enoti, ki vam je ponujena, in ne le vzorčnemu stanovanju, ter kaj je v resnici vključeno v specifikacijo. Pisno zahtevajte načrte, seznam materialov in predvideni datum zaključka nakupa. Če je na sliki bazen, ki ga ni v načrtih, jo obravnavajte kot risbo, ne kot obljubo.
Desetminutno preverjanje, ki ga lahko opravite sami
Za nič od tega nas ne potrebujete. Preverjanje opravite pri vsem, zaradi česar se nameravate odpraviti na pot.
- Poiščite dve fotografiji z obratnim iskanjemČe se pojavita v starejših oglasih za drugo nepremičnino, drugo mesto ali knjižnico fotografij, imate odgovor.
- Where
- Google Slike ali orodje za povratno iskanje.
- How long
- Manj kot minuto.
- Poiščite naslov ali stanovanjsko naselje na različnih portalihVeč različic iste enote je nekaj običajnega. Če najdete samo eno različico na enem spletnem mestu in brez referenčne številke, si jo podrobneje oglejte.
- Where
- Idealista in Fotocasa za tujega kupca.
- Preverite, ali agencija obstajaIme podjetja, davčna številka, fizični naslov pisarne in ocene na platformi, ki jih agencija ne more urejati.
- Where
- Spletno mesto agencije in iskanje po zemljevidu.
- Pisno zahtevajte referenčno številko in trenutno cenoPravi prodajalec lahko oboje hitro posreduje.
- Watch out
- Če ne dobite odgovora ali je ta izmikajoč, je to koristen rezultat preverjanja, ne pa neuspešno preverjanje.
- Vprašajte, v kateri fazi jeNa voljo, ogled nepremičnine dogovorjen, v obravnavi, rezervirano ali notarsko potrjeno (podpisano pri notarju). Če nekoga prosite, naj izbere eno od teh petih možnosti, boste najhitreje ugotovili, ali je nepremičnina res naprodaj.
- Nikoli ne pošiljajte denarja za ogledBrez pristojbine za zadržanje, brez pristojbine za ogled nepremičnine, brez varščine pred ogledom nepremičnine in brez plačila na zasebni račun.
- Watch out
- To je pravilo, ki ga ščiti vseh drugih pet preverjanj.
Kaj storiti z oglasom, ki vam je res všeč
Za tujega kupca se to običajno začne z oglasom, deljenim v skupini na Facebooku ali najdenim na češkem agregatorskem spletnem mestu. Pogosto je star več tednov, včasih pa prikazuje ceno v čeških kronah po menjalnem tečaju, ki ga danes nihče več ne uporablja. Sama nepremičnina je lahko povsem resnična, tudi če oglas okoli nje ne dokazuje ničesar. Tri preproste korake razjasnijo vprašanje.
- Pošljite povezavo, ne opisaURL vsebuje referenčno številko, ime pisarne in ceno, ki ste jo videli. Prav to omogoča preverjanje. Posnetek zaslona izgubi vse troje.
- Povejte, kaj želite vedetiAli je še na voljo? Kakšna je današnja cena? Ali gre za isto enoto kot pri drugih podobnih oglasih? Ta tri vprašanja zajemajo skoraj vse različice težave.
- Pred rezervacijo vprašajteLetalske vozovnice, hoteli in odsotnost z dela so najdražji del napačnega oglasa. Preverjanje pred rezervacijo vas stane popoldne nekogaršnjega časa, ni pa treba, da je to vaše popoldne.
To počnemo tudi pri nepremičninah, s katerimi nismo povezani, vključno s tistimi, ki jih oglašujejo druge agencije, in v vsakem primeru vas nič ne stane. Mi lahko vidimo, vi pa ne, trenutno razpoložljivost v strokovni mreži, ceno, ki jo prodajalec danes zares navaja, in ali so štirje oglasi ena enota ali štiri ločene enote.
Kaj lahko preverite in kaj zahteva dostop do nepremičninske mreže
Polovico tega seznama lahko opravite bolje kot mi, saj se vi odločate, kaj želite. Druga polovica zahteva dostop do sistema, v katerega se ne morete prijaviti.| Samostojno na nepremičninskih portalih | S podporo na strani kupca | |
|---|---|---|
| Ukradene ali znova uporabljene slike | Povratno iskanje slik to razreši v minuti. Za to ne potrebujete nikogar. | Enak pregled, brez prednosti. |
| Ali agencija zares obstaja | Ime podjetja, poslovni naslov, ocene, ki jih lahko preberete. Če ste na Češkem, je to preprosto. | Pisarno običajno že poznamo, kar je hitreje, vendar ne bolje. |
| Ali je danes še na voljo | Zanašate se na kogar koli, ki se oglasi na telefonu v pisarni, ki je objavila oglas. | Aktualna razpoložljivost iz strokovne mreže, ki si jo agencije delijo, ter neposreden klic v pisarno, ki je objavila oglas. |
| Trenutna cena, ki jo navaja prodajalec | Vidite ceno, ki jo je nazadnje vnesla posamezna pisarna, ta pa je lahko stara več mesecev. | Trenutna oglaševana cena in podatek, ali se je v času objave oglasa spremenila. |
| Štirje oglasi ali štiri nepremičnine | Težko je ugotoviti. Fotografije, površine in podatki o isti enoti se med pisarnami razlikujejo. | Odkrivanje dvojnikov med agencijami, kar nepregleden izbor nepremičnin spremeni v pravi izbor. |
| Kako dolgo je naprodaj | Na portalih ni vidno. | Vidno je in to je ena od koristnejših stvari, ki jih morate vedeti, preden oddate ponudbo. |
| Kaj skrivajo fotografije | Iz oglasa sploh ni mogoče odgovoriti. | Nekdo stoji v nepremičnini s fotoaparatom in odgovori na konkretno vprašanje, ki ste ga zastavili. |
Ta stran ne govori o nepoštenih agentih
Večina agencij na tej obali je poštenih, zgoraj opisano ravnanje pa večinoma ni zavajanje. Gre za skupno mrežo oglasov, trideset pisarn brez razloga za posodabljanje starih oglasov in eno prodajno tehniko, ki deluje. Če vse to obravnavate kot goljufijo, boste kot kupec preveč sumničavi glede napačnih stvari in premalo previdni pri resničnih tveganjih.Tudi mi ne moremo videti vsega. Lahko potrdimo razpoložljivost, trenutno ceno, podvojene oglase in to, kako dolgo je nepremičnina na trgu. Z zaslona vam ne moremo povedati, ali je stena vlažna, ali sosedova streha zastira pogled z območja ob bazenu ali kako zveni ulica ob osmih zjutraj. Za te stvari mora biti nekdo osebno tam, kar je drugačna storitev in je prav tako brezplačna.Tudi portali so še vedno pravo mesto za iskanje. Prebrskajte jih, shranite, kar vam je všeč, in preverite podatke, preden rezervirate let, ne šele preden pošljete povpraševanje. Strošek napačnega oglasa nikoli ni povpraševanje. To je potovanje.
Najpogostejša vprašanja o oglasih nepremičnin v Španiji
- Oglas je izginil. Ali to pomeni, da je bila nepremičnina prodana?
- Ni nujno. Oglasi izginejo, ko je nepremičnina rezervirana, ko jo prodajalec umakne, ko prodajalec preide k drugi agenciji ali ko nekdo končno posodobi podatke. Pozneje se lahko oglas znova pojavi po drugačni ceni in z drugo referenčno številko. Če vam je bila nepremičnina všeč, vprašajte, kaj se je zgodilo, namesto da bi ugibali. Umaknjena nepremičnina je včasih še vedno naprodaj kupcu, ki si jo ogleda osebno.
- Prodajalec želi varščino, da bi nepremičnino zadržal, preden si jo ogledam. Je to običajno?
- Rezervacijska varščina je običajna za nepremičnino, za katero ste se odločili, da jo boste kupili, potem ko je vaš odvetnik prebral pogodbo o rezervaciji in je bila varščina vplačana na račun, naveden v tej pogodbi. Plačilo za zadržanje nečesa, česar niste videli in česar nihče ni preveril, je nekaj povsem drugega. Če je ogled nepremičnine odvisen od predhodnega plačila, je odgovor ne in ne potrebujete pojasnila.
- Kako preverim, ali je španska agencija resnična, preden začnem poslovati z njo?
- Na njenem spletnem mestu poiščite ime podjetja in davčno številko, poslovni naslov, ki ga lahko najdete na zemljevidu, ter ocene na platformi, ki je agencija ne nadzoruje. Andaluzija ima tudi javni register nepremičninskih agencij, uveljavljena pisarna pa vam bo z veseljem povedala, kje ga najdete. Ne iščete logotipa na spletnem mestu. Iščete uradne evidence, ki jih vodi nekdo drug.
- Naj preneham uporabljati španske portale?
- Ne. Tu je trg in z brskanjem po teh spletnih mestih večina naših strank prvič ugotovi, kaj si želi. Obravnavajte jih kot izložbo, ne kot zbirko podatkov. Fotografije, načrti in lokacija so običajno točni. Cena in razpoložljivost sta podatka, ki najprej zastarata.
- Nekdo je ponovno objavil oglas v češki skupini na Facebooku s ceno v čeških kronah. Je to varno?
- Nepremičnina je pogosto resnična. Oglas, ki jo predstavlja, običajno ni vzdrževan. Lahko je star več tednov ali mesecev, cena v čeških kronah temelji na menjalnem tečaju, ki ga nihče več ne uporablja, referenčna številka pa pogosto manjka, zato oglasa ni mogoče povezati s prodajalcem. Obravnavajte ga kot fotografijo nečesa, kar je nekoč obstajalo. Poiščite izvirni španski oglas in preverjanje nadaljujte tam.
