Pogosta vprašanja o nakupu nepremičnine v Španiji
To so odgovori, ki jih po telefonu podajamo z enakimi besedami. Štiriindvajset vprašanj, ki jih tuji kupci najpogosteje zastavljajo, je razvrščenih glede na to, s čim se ukvarjate, ne po abecedi. Vsak odgovor se konča s povezavo do strani, ki temo ustrezno podrobno obravnava.
- približno nad nakupno ceno novogradnje
- 13 %
- približno nad nakupno ceno rabljene nepremičnine
- 9 %
- približno tolikšen delež vrednosti banka financira za nerezidenta
- 50 %
- Kolikokrat morate priti v Španijo
- 1×
Kako nakup v Španiji dejansko poteka in koliko časa traja?
Pri dokončani nepremičnini od rezervacije do prevzema ključev običajno mine od nekaj tednov do nekaj mesecev, pri novogradnji pa lahko traja še dodatni dve leti. En obisk zadostuje, dva pa sta boljša, saj je mogoče skoraj vsak korak podpisati na podlagi pooblastila.Kako poteka celoten nakupni postopek in koliko časa traja?
Pri dokončani nepremičnini morate običajno pričakovati od nekaj tednov do nekaj mesecev od rezervacije do prejema ključev. Pri novogradnji je čas odvisen od faze projekta. Morda kupujete dokončano stanovanje, lahko pa tudi projekt, ki bo dokončan v naslednjih dveh letih. Celoten postopek, od izbire prek pravnih preverjanj do notarja, je opisan zgoraj.
Kolikokrat moram obiskati Španijo?
Enkrat je dovolj, dvakrat pa še bolje. Celoten postopek lahko uredimo na daljavo s pooblastilom, vendar bi vseeno raje videli, da nas obiščete vsaj enkrat.
Ali lahko kupim nepremičnino, tudi če ne živim v Španiji?
Da. Nakup nepremičnine in špansko prebivališče sta dve različni stvari. Nepremičnino lahko imate v lasti kot nerezident, velik del postopka pa lahko uredite s pooblastilom.
Ali za nakup nepremičnine potrebujem NIE in španski bančni račun?
Potrebujete NIE. Španski bančni račun je v praksi zelo uporaben. NIE je identifikacijska številka tujca, ki jo boste potrebovali pri nakupu, plačilu davkov in drugih zadevah, povezanih z nepremičnino. Uredimo jo pravočasno skupaj z odvetnikom, saj bi čakanje nanjo tik pred podpisom pomenilo nepotrebno zapletanje nakupa.
Kdo naj bo lastnik nepremičnine?
Vi, oba zakonca ali kdo drug, odvisno od vašega družinskega in finančnega položaja. Enotnega pravilnega odgovora ni. Lastniška struktura lahko pozneje vpliva na dedovanje, davke in prodajo, zato je bolje, da se o tem odločite z odvetnikom in davčnim svetovalcem pred podpisom kupoprodajne pogodbe, ne pri notarju. Če kupujete kot par, imate otroke, imate v Španiji pomembno premoženje ali razmišljate o nakupu prek podjetja, to povejte odvetniku že na začetku.
Koliko vas bo nakup stal poleg cene?
Pri novogradnji računajte na približno 13 % nad ceno, pri rabljeni nepremičnini pa na približno 9 %. Če kot nerezident potrebujete hipoteko, računajte na posojilo v višini približno polovice vrednosti, ki jo določi banka, in ne na 70 ali 80 %, kot morda pričakujete.Koliko me bo nakup skupaj stal poleg cene nepremičnine?
Pri novogradnji računajte na približno 13 % nad nakupno ceno, pri rabljeni nepremičnini pa na približno 9 %. Največja razlika je pri davkih: pri novogradnji plačate 10 % DDV in tudi AJD v Andaluziji, pri rabljeni nepremičnini pa je davek na prenos 7 %. Prišteti morate tudi stroške odvetnika, notarja, zemljiške knjige in več manjših postavk. Celoten strošek nakupa lahko izračunate zgoraj na strani glede na ceno nepremičnine.
Koliko lastnih sredstev potrebujem, če želim hipoteko?
To je predvsem odvisno od tega, ali kupujete novogradnjo ali rabljeno nepremičnino.Pri novogradnji je dobro imeti pripravljenih približno 20 do 40 % kupnine za plačila, ki lahko zapadejo pred dokončanjem projekta. Potrebujete tudi lastna sredstva za davke in dodatne stroške nakupa, vključno z 10 % DDV in drugimi stroški, povezanimi s prenosom.Pri rabljeni nepremičnini kot nerezident realno pričakujte, da bo banka financirala približno polovico vrednosti, ki jo pripiše sami nepremičnini. Zato morate preostanek kupnine in stroške nakupa zagotoviti iz lastnih sredstev.Pri nepremičnini v vrednosti 500.000 € lastna sredstva zato pogosto niso 100.000 ali 150.000 €, temveč bistveno več. Zato financiranje uredimo že pred rezervacijo in ne šele, ko se odločite za določeno nepremičnino.
Ali lahko kot državljan EU dobim hipoteko?
Da, vendar kot nerezident ne pričakujte samodejno financiranja v višini 70 ali 80 % cene.Če prejemate dohodek v valuti, ki ni evro, je realno pričakovati financiranje v višini približno 50 % vrednosti, ki jo določi banka. Pri nekaterih strankah je ponudba lahko boljša, pri drugih slabša, odvisno od njihovih prihodkov, obveznosti, starosti, valute prihodkov in konkretne banke.Pomembno je tudi, da banka hipoteke ne izračuna na podlagi nakupne cene, temveč na podlagi lastne cenitve. Če kupujete za 500.000 €, banka pa nepremičnino oceni na 470.000 €, se financiranje izračuna od 470.000 €.Zato pred izbiro nepremičnine preverimo, kakšno financiranje lahko realno pričakujete in koliko lastnih sredstev boste potrebovali.
Kako prenesem denar iz druge valute v evre?
Največji del nakupa boste plačali v evrih, zato je pri večjem znesku smiselno upoštevati ne le strošek prenosa, temveč predvsem dejajnski menjalni tečaj. Denar lahko prenesete prek svoje banke ali specializiranega ponudnika menjave valut, pri večjih zneskih pa se splača primerjati ponudbe. Predvsem ne odlašajte s prenosom do zadnjega trenutka. Banka lahko zahteva dokazilo o izvoru denarja ali prenos zadrži zaradi notranjega preverjanja. Na podlagi časovnega načrta plačil vam bomo vnaprej povedali, kdaj boste potrebovali posamezni znesek.
Ali bom moral dokazati izvor svojega denarja?
Da. Pri večji transakciji pričakujte, da bodo banka in druge stranke, vključene v transakcijo, od vas zahtevale dokazilo o izvoru sredstev. Če denar izvira iz prodaje podjetja, dividend, naložb ali druge bolj zapletene strukture, dokumentacijo uredite, še preden začnete prenašati denar.
Novogradnja stane približno 13 % več od cene, rabljena nepremičnina pa približno 9 %Enak odgovor kot pri prvem vprašanju v tej skupini, predstavljen tako, da je mogoče obe poti primerjati drugo ob drugi. Okvirni podatki iz našega kalkulatorja stroškov na domači strani.
Izračunajte stroške na podlagi svoje cene, ne primera. Kalkulator upošteva ceno nepremičnine in prikaže celoten nakup, postavko za postavko.
| Novogradnja | Rabljena nepremičnina | |
|---|---|---|
| Skupaj nad ceno | približno 13 % | približno 9 % |
| Glavni davek | 10 % DDV | davek na prenos 7 % |
| andaluzijska kolkovina | AJD | se ne zaračuna |
| Plača se tudi | odvetnik, notar, zemljiška knjiga in več manjših postavk | odvetnik, notar, zemljiška knjiga in več manjših postavk |
Kje je vaš denar dejansko ogrožen in kaj ga ščiti?
Le na enem mestu: pri rezervaciji, ki je edino plačilo, izvedeno zunaj sistema jamstev. Vse poznejše je zaščiteno bodisi z bančno garancijo, izdano na vaše ime, bodisi tako, da vaš odvetnik določi, kdaj se denar sprosti.Kako je zaščiten moj denar?
Odvisno je od tega, ali kupujete novogradnjo ali rabljeno nepremičnino.Pri novogradnji je bančna garancija najpomembnejša zaščita. Plačila, ki jih pred dokončanjem gradnje pošljete razvijalcu, morajo biti zaščitena v skladu s konkretnim dogovorom o plačilih. Pred nakazilom denarja odvetnik preveri račun, dokumentacijo in zavarovanje, ki velja za to plačilo. Za plačila, krita z bančno garancijo, prejmete potrdilo za konkretni znesek in kupca.Pri rabljeni nepremičnini je postopek urejen drugače. Odvetnik spremlja pogodbe, roke in način prenosa, tako da prodajalec prejme denar šele, ko ga je treba v okviru transakcije dejansko sprostiti.Torej ne gre le za to, kam pošljete denar. Pred vsakim pomembnim plačilom odvetnik preveri, zakaj ga pošiljate, komu in pod katerimi pogoji.
Ali se rezervacijska pristojbina povrne, če odvetnik odkrije težavo?
To je odvisno od besedila rezervacijske pogodbe ter se razlikuje glede na razvijalca in prodajalca. Rezervacijska pristojbina je edino plačilo zunaj sistema jamstev, zato mora biti majhna, pogodba pa mora jasno določati pogoje za njeno vračilo. Zato jo odvetnik prebere, preden je denar nakazan, ne šele pozneje.
Kaj bo odvetnik preveril, preden kar koli podpišem?
Kdo je dejanski lastnik nepremičnine, ali obstajajo hipoteke, izvršilni postopki ali druge obveznosti, ali so podatki v zemljiški knjigi pravilni, ali obstajajo dolgovi do skupnosti etažnih lastnikov in ali pravni status ustreza temu, kar kupujete. Pri konkretni nepremičnini se preverjanje razširi glede na njeno vrsto in zgodovino.
Do I need my own lawyer?
Da. Neodvisni odvetnik, ki zastopa Vas, ne pa investitorja ali prodajalca. Odvetnik pred Vašo zavezo za nakup preveri lastništvo, dolgove, zastavne pravice, dovoljenja, pogodbe in pravni status nepremičnine. Odvetnikov ne zaposlujemo in od njih ne prejemamo provizij za priporočila. Predstavili Vam bomo več možnosti, med katerimi lahko izberete sami.
Kaj se zgodi, če investitor ne dokonča projekta?
Vsako plačilo, izvedeno pred dokončanjem stavbe, mora biti v skladu z zakonom krito z bančno garancijo, izdano na Vaše ime. Vaš odvetnik bo pred izvedbo kakršnega koli plačila preveril natančno besedilo garancije za Vašo enoto in Vam natančno pojasnil, kaj krije.
Ali lahko podedujem dolgove prejšnjega lastnika?
Nekateri dolgovi in obveznosti, povezani z nepremičnino, lahko vplivajo na novega lastnika, zato pred nakupom ne preverimo samo prodajalca, temveč tudi samo nepremičnino. Med drugim odvetnik preveri njen status pri skupnosti etažnih lastnikov in pred podpisom pridobi ustrezna potrdila.
Štiri predpostavke, ki kupce stanejo denarjaNa vsako od teh vprašanj je v celoti odgovorjeno zgoraj. Skupaj predstavljajo štiri stvari, pri katerih se tuji kupci najpogosteje zmotijo, še preden kdo prebere pogodbo.
Kaj predvidevajo kupciKaj dejansko drži
- Vsako plačilo je zaščiteno
- Rezervacija je edino plačilo, izvedeno zunaj sistema bančnih garancij. Zato mora biti znesek majhen, pogodbo, ki določa pogoje za njegovo vračilo, pa je treba prebrati, preden se denar nakaže, ne šele potem.
- Investitor prevzame tveganje pri nedokončani novogradnji
- Samo, če je dokumentacija urejena. Vsako plačilo pred dokončanjem novogradnje mora biti krito z bančno garancijo, izdano na vaše ime, vaš odvetnik pa pred nakazilom preveri natančno besedilo za vaše stanovanje.
- Hipoteka krije 70 do 80 odstotkov
- Ne, če ste nerezident in plačujete v valuti, ki ni evro. Načrtujte približno polovico vrednosti, ki jo določi banka sama, in upoštevajte, da banka posojilo odobri na podlagi lastne cenitve, ne na podlagi cene, ki ste jo dogovorili.
- Brez prihodkov od najema ni španskega davka
- Napoved je vseeno treba oddati. Modelo 210, davek na pripisani dohodek nerezidentov, velja za prazno nepremičnino, večina lastnikov pa to ugotovi pozno.
Ali lahko nepremičnino oddajate turistom?
Ne samodejno. To je odvisno od konkretne nepremičnine, kraja in lastnih pravil skupnosti, zato to preverimo, preden rezervirate, in ne šele naknadno.Ali lahko nepremičnino oddajam turistom za kratkotrajna bivanja?
Ne samodejno. To je odvisno od konkretne nepremičnine, občine, pravil skupnosti etažnih lastnikov in veljavnih pravil za turistične nastanitve. Zato preverimo, ali je kratkoročno oddajanje mogoče, še pred rezervacijo, če je oddajanje eden od razlogov, zaradi katerih kupujete nepremičnino.
Koliko Vas lastništvo stane na leto?
IBI, pristojbina skupnosti etažnih lastnikov, odvoz odpadkov, zavarovanje, komunalne storitve in španska davčna napoved, tudi v letu, ko nepremičnine sploh ne oddajate. Pristojbina skupnosti je običajno postavka, ki pojasni, zakaj imata dve podobni stanovanji različne stroške lastništva.Koliko bom plačal vsako leto?
IBI, pristojbine skupnosti etažnih lastnikov, stroški odvoza odpadkov, zavarovanje, elektrika in voda ter za nerezidente tudi davčne obveznosti v Španiji. Največjo razliko med podobno dragimi stanovanji pogosto predstavljajo pristojbine skupnosti etažnih lastnikov, zato pri konkretni nepremičnini prikažemo dejanske letne stroške namesto ene splošne številke.
Ali v Španiji plačujem davek, tudi če nepremičnine ne oddajam?
Da. Modelo 210, davek na pripisani dohodek za nerezidente. V Vašem jeziku skoraj ničesar ne pojasni, večina lastnikov pa to ugotovi prepozno.
Kaj pa, če moram nepremičnino prodati čez dve ali tri leta?
Nepremičnino lahko prodate kadar koli. Vprašanje je, po kateri ceni in kako hitro. Najlažje se ponovno prodajo nepremičnine z lastnostmi, ki jih bodo želeli tudi bodoči kupci: dobro mikrolokacijo, razgledom, ustrezno orientacijo, dobro dostopnostjo peš ali kakovostnim projektom. Zato pri nakupu ne upoštevamo le, ali Vam je nepremičnina danes všeč, temveč tudi, komu jo boste nekoč prodali. Pri prodaji kot nerezident pričakujte tudi stroške in davke, povezane s prodajo.
Ali bo nepremičnina ostala v družini?
Da, na to se lahko pripravite vnaprej. Uporablja se španski davek na dediščine, vendar Andalusia ponuja ugodne olajšave za bližnje družinske člane. V oporoki lahko tudi določite, da dedovanje ureja pravo Vaše matične države, kratka španska oporoka pa lahko Vaši družini prihrani več mesecev urejanja dokumentacije.
Ali je nakup boljši od najema in ali je ta obala primerna za Vaš proračun?
Če pridete enkrat na leto za dva tedna, je najem preprostejši. Če pridete večkrat na leto, začne lastništvo imeti drugačen smisel, pri ceni same nepremičnine pod približno 250.000 € pa Vam bomo povedali, da je Costa Blanca verjetno boljša izbira.Ali bom z nakupom nepremičnine postal španski davčni rezident?
Ne. Samo lastništvo nepremičnine Vas ne naredi za španskega davčnega rezidenta. Davčno rezidentstvo se določa glede na Vaše dejansko stanje, vključno s tem, koliko časa preživite v Španiji ter kje je središče Vaših gospodarskih in osebnih interesov. Če želite tukaj preživeti večji del leta ali se preseliti za stalno, se pred selitvijo o davčnem rezidentstvu posvetujte s svetovalcem. To lahko vpliva na način, kako Španija obravnava Vaše dohodke in premoženje zunaj Španije.
Ali je bolje kupiti ali najeti?
Če pridete enkrat na leto za dva tedna, nepremičnina pa bi bila preostanek leta prazna, je najem morda preprostejši.Ko pa pridete sem večkrat na leto ali preživite daljši del leta na Costa del Sol, začne lastništvo nepremičnine imeti veliko več smisla. Ni Vam treba vsakič iskati razpoložljivega najema, se ukvarjati s sezonskimi cenami ali se seliti med različnimi stanovanji. Preprosto prispete z majhnim kovčkom, vse drugo pa Vas že čaka doma.To je še pomembneje, če potujete s psom ali otroki oziroma želite priti za več tednov ali mesecev. Dobri dolgoročni najemi niso vedno lahko dostopni, v visoki sezoni pa so lahko zelo dragi.Če nepremičnino, kadar je ne uporabljate, zakonito oddajate, lahko prihodek od najema krije pomemben del letnih stroškov lastništva. Z dobro izbrano nepremičnino torej ne plačujete le za počitniško nastanitev, temveč ste lastnik drugega doma, ki lahko del leta ustvarja prihodek.Zato se pri strankah, ki želijo redno prihajati sem, običajno bolj osredotočimo na vprašanje, kdaj bo nakup začel imeti smisel, kot pa na to, ali ga ima sploh.
Costa del Sol ali Costa Blanca?
Odvisno je predvsem od Vašega proračuna in od tega, kaj pričakujete od Španije.Costa Blanca je na splošno cenejša in z enakim proračunom lahko tam kupite bistveno več. Costa del Sol je dražja, vendar ponuja kakovostnejši življenjski slog skozi vse leto, mednarodno infrastrukturo, letališče Malaga, igrišča za golf, šole, zdravstveno varstvo in veliko mednarodno comunidad.Če imate za samo nepremičnino na voljo manj kot približno 250.000 €, bi Vam neposredno povedali, da se verjetno ne bi osredotočili na Costa del Sol. Izbira po tej ceni je zelo omejena, enak proračun pa bi bil morda precej smiselnejši na območju Costa Blanca.Od približno 300.000 € naprej se na območju Costa del Sol začnejo pojavljati dejanske možnosti, vendar je še vedno odvisno od lokacije, oddaljenosti od morja, stanja nepremičnine ter zahtev glede razgleda ali oddajanja.
Koliko zaslužimo z Vašim nakupom?
Provizijo plača investitor ali prodajalec in je že vključena v njihov cenik, zato nam kupec ne plača ničesar dodatno. Odvetnikov, ki jih priporočamo, ne zaposlujemo in od njih prav tako ne prejemamo provizije.Daljši odgovor je tukaj na eni strani in ne v harmoniki, saj so to vprašanja, ki odločajo o tem, ali zaupate vsemu drugemu na tem spletnem mestu, zato si zaslužijo več kot štiri stavke.
Dvajset minut po telefonu odgovori na tisto, na kar splošna pogosta vprašanja ne morejo
Skoraj vsako vprašanje na tej strani ima drugačen odgovor za določeno nepremičnino v določenem kraju, in prav ta odgovor dejansko potrebujete. To so iste besede, ki jih uporabljamo med klicem; med klicem jih uporabimo za vašo nepremičnino.Dvajset minut, brez obveznosti, s seboj pa lahko prinesete nepremičnino, ki ste jo našli drugje. Če imate oglas že odprt pred seboj, nam ga raje pošljite in dobili boste odgovor o tej nepremičnini, ne o nepremičninah na splošno.