Davki pri nakupu nepremičnine v Španiji: ITP, IVA in AJD
V 30 sekundah
Pri nakupu na Costa del Sol plačate enega od dveh davkov. Kateri, je odvisno samo od tega, kdo prodaja. Pri nadaljnji prodaji zasebnega lastnika znaša ITP 7 % cene. Pri novogradnji razvijalca znaša IVA 10 % in AJD 1,2 %, skupaj 11,2 %.
Kdo Vam prodaja nepremičnino?
- Zasebni lastnik, rabljena nepremičninaITP v višini 7 % cene oziroma referenčne vrednosti, če je ta višja.
- Razvijalec, novogradnjaIVA v višini 10 % in AJD v višini 1,2 %, skupaj 11,2 %.
Kateri davek plačate in zakaj je odvisen od prodajalca?
IVA, španski DDV, znaša 10 % cene povsem novega doma. Uporablja se, kadar je prodajalec razvijalec, ker je prodaja novogradnje poslovna transakcija, za katero velja DDV, in ne prenos med zasebnimi osebami.AJD je španski davek na listino ob podpisu pogodbe, ki znaša majhen odstotek cene; v Andaluziji se pri novogradnji plača skupaj z davkom IVA. Nikoli se ne kombinira s spodaj navedenim davkom na prenos pri rabljeni nepremičnini; nakup vključuje eno ali drugo davčno skupino, nikoli obeh.ITP je davek na prenos, ki se plača ob nakupu rabljene nepremičnine, v Andaluziji pa znaša 7 % cene. Uporablja se, kadar je prodajalec zasebna oseba in ne razvijalec, kar je običajen primer pri rabljeni nepremičnini.
Kdo prodajaKaj plačate
- Razvijalec, pri enoti novogradnje
- 10 % IVA plus 1,2 % AJD, skupaj 11,2 %. Določata ju nacionalna in regionalna zakonodaja; o ničemer se ni mogoče pogajati.
- Zasebni lastnik, pri rabljeni nepremičnini
- 7 % ITP, izračunan od višjega od obeh zneskov: dogovorjene cene ali uradne referenčne vrednosti nepremičnine. Glejte spodaj.
Ali se nižje stopnje, o katerih ste morda brali, kdaj uporabljajo tudi za Vas?
Španska in andaluzijska zakonodaja objavljata tudi znižane davčne stopnje, ki so nižje od osnovnih stopenj, zato jih bo tuji kupec, ki raziskuje to temo, našel. Skoraj nikoli se ne uporabljajo pri počitniškem nakupu ali nakupu za naložbo. Vredno je vedeti, zakaj, namesto upati, da bodo veljale za Vas.Spodnje štiri stopnje so navedene tako, kot se običajno opisujejo, in ne dobesedno povzete iz uradnega zakonskega besedila, zato jih obravnavajte kot okvirne. V praksi Vas to nič ne stane, ker nobena od njih ni stopnja, ki bi jo upoštevali pri načrtovanju proračuna.
| Znižani ITP, 6 % ali 3,5 %Samo za rezidente | Znižani IVA, 4 %Socialna stanovanja | Višji IVA, 21 %Zemljišča in lokali | |
|---|---|---|---|
| Kaj zahteva | Nepremičnina postane vaše običajno prebivališče, vaš glavni in stalni dom, poleg tega pa velja zgornja omejitev vrednosti. | Rezervirano za uradno zaščitena socialna stanovanja (stanovanja z uradno zaščito). | Velja za parcelo ali poslovni prostor, ne pa za stanovanjsko nepremičnino. |
| Ali velja za običajnega kupca | Ne. Nerezident, ki kupuje drugi dom na Costa del Sol, do tega ni upravičen, ne glede na navedbe v oglasu. | Ne. Ne velja za običajne novogradnje na tej obali. | To je edini primer, ko je stopnja za kupca višja in ne nižja. |
| Kaj storiti | Predvidite 7 %. Če vam agent pove, da velja nižja stopnja, zahtevajte pisno potrdilo in naj jo preveri vaš odvetnik. | Prezrite jo, razen če je enota uradno opredeljena kot zaščiteno stanovanje, kar je navedeno v njeni lastni dokumentaciji. | Preverite, kaj kupujete. Parcela ali poslovni prostor se obdavči drugače kot stanovanjska nepremičnina, oglas pa tega ni vedno jasno navedel. |
Praktično pravilo: predvidite 7 % za rabljeno nepremičnino in 11,2 % za novogradnjo, vsako nižjo številko, na katero naletite, pa obravnavajte kot posebno izjemo, ki za vas ne velja, dokler odvetnik pisno ne potrdi nasprotnega.
Zakaj je lahko davčni račun višji od 7 odstotkov zneska, ki ste ga plačali?
valor de referencia je referenčna vrednost, ki jo Španija določi za nepremičnino, davek na prenos pri rabljeni nepremičnini pa se obračuna od nje, kadar je višja od cene, ki ste jo plačali. Od 1. januarja 2022 je davčna osnova za ITP po zakonu višja od obeh vrednosti, ne zgolj cena, zapisana v pogodbi.Namenjen je preprečevanju, da bi kupec in prodajalec prikazala nižjo ceno, da bi zmanjšala davčni račun. Za poštenega kupca, ki je dogovoril pravično ceno, je njegov učinek preprost in samodejen: če je lastna referenčna vrednost sistema Catastro višja od dogovorjene cene, se davek namesto tega obračuna od referenčne vrednosti.
Kaj predvidevajo kupciKaj določa referenčna vrednost
- Davek znaša 7 % pogodbene cene
- Znaša 7 % višje od obeh vrednosti: pogodbene cene ali referenčne vrednosti. Vrednosti sta običajno podobni, občasno pa ne.
- Nižja dogovorjena cena pomeni nižji davčni račun
- Samo do praga referenčne vrednosti. Pod njim davek ostane enak ne glede na vsebino pogodbe, zato prikazovanje nižje cene ne prinese ničesar, razen tveganja.
| Dogovorjena cena | Referenčna vrednost | |
|---|---|---|
| Osnovni znesek | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP za plačilo7 % osnove | 28.000 € | 30.100 € |
Ali lahko izpodbijam referenčno vrednost, če menim, da je napačna?Da, prek plačanega davka: ITP lahko plačate od referenčne vrednosti in jo nato uradno izpodbijate ali v nekaterih primerih zahtevate popravek. Dokazati morate, da je dejanska tržna vrednost nižja. To je postopek, pri katerem potrebujete odvetnika, ne obrazec, ki bi ga izpolnili sami. Smiselno ga je sprožiti pred zaključkom nakupa, če se zneska močno razlikujeta, ne pa potem, ko ste že plačali.
Kaj se zgodi, če denar za nakup prinesete sami v gotovini?
Skoraj nihče, ki financira nakup v Španiji, ne bi smel prenašati gotovine čez mejo, razlog pa ni zgolj praktičen. Španija prenos gotovine nad določenim pragom obravnava kot nekaj, kar morate vnaprej prijaviti, ločeno od vsega, kar vas banka ali odvetnik vpraša o izvoru denarja.Za tujega kupca velja špansko pravo, ne uredba EU, ki jo navaja večina člankov. Pravilo EU (Reglamento 2018/1672) ureja le zunanjo mejo EU. Vnos v EU ali iznos iz nje z 10.000 € ali več v gotovini je treba samodejno prijaviti, če gotovino prenašate, oziroma jo na zahtevo razkriti, če potuje brez spremljave. Pot iz Češke v Španijo ne prečka zunanje meje EU, zato se ta uredba za to potovanje ne uporablja.Velja neposredno špansko pravo: v skladu z Ley 10/2010 in Orden ETD/1217/2022 je treba prenos 10.000 € ali več na osebo na nacionalnem potovanju ali potovanju znotraj EU prijaviti na obrazcu Modelo S-1, ki se vloži vnaprej, kjer prehod nima carinske izpostave. Ločen, višji prag 100.000 € velja le za prenose, ki potekajo v celoti znotraj Španije, in se za pot iz Češke v Španijo ne uporablja.
- Prenos 10 000 € ali več v gotoviniWho decidesKdor jo prenašaWhat it grantsNastopi obveznostIf noNič za prijavo
- Vložite Modelo S-1 vnaprejWho decidesVi, pred potjoWhat it grantsZakonit, evidentiran prenosIf noZaseg in globa
- Z odvetnikom potrdite zgornjo mejo gotovinskega plačilaWho decidesVaš odvetnikWhat it grantsZa to plačilo ni omejitveIf noTvegate kršitev zgornje meje, ki vam je nihče ni potrdil
Omeniti je treba še eno pravilo, ne pa ga predstaviti kot dokončno določeno: Španija v skladu z Ley 7/2012, člen 7, kakor je bil spremenjen, omejuje tudi, kolikšen del kupnine je mogoče plačati v gotovini. Kot se običajno navaja, je zgornja meja 1.000 €, kadar je stranka v transakciji podjetje, oziroma 10.000 €, kadar je plačnik fizična oseba, ki ni rezident. Te številke nismo preverili v uradnem pravnem besedilu BOE, zato jo obravnavajte kot močan znak, da je veliko gotovinsko plačilo omejeno, natančen znesek pa pred zanašanjem nanj potrdite pri svojem odvetniku.
Viri
Ali moram še vedno kaj prijaviti, če denar prenesem z bančnim nakazilom, namesto da ga prenašam s seboj?Bančno nakazilo ni prenos gotovine, zato se Modelo S-1 zanj ne uporablja. Vaša banka bo v okviru običajnih preverjanj preprečevanja pranja denarja vseeno vprašala po izvoru sredstev. To je drugačno vprašanje od tistega, na katero odgovarja ta razdelek, in je obravnavano na strani s pogostimi vprašanji pod naslovom »Ali bom moral dokazati, od kod izvira moj denar?«. Bančno nakazilo je tudi način, ki ga priporoča ta spletna stran: oglejte si vodnik za prenos valut.
Kaj preveriti, preden se zanesete na te stopnje
Štiri stvari, preverjene glede na vašo konkretno transakcijo, ne glede na objavljeno stopnjo.| Zahtevajte | Kaj vam to pove | Kako je videti slab odgovor |
|---|---|---|
| valor de referencia nepremičnine | Catastro jo objavlja, vaš odvetnik pa jo lahko preveri, preden karkoli podpišete. Pove vam, ali bo 7 % veljalo za dogovorjeno ceno ali za višji znesek. | Nihče ni preveril ali pa obstaja obljuba, da se bo »s tem ukvarjalo pozneje«. |
| Pisna potrditev, katera davčna skupina velja | Ali je prodajalec razvijalec (IVA in AJD) ali zasebni lastnik (ITP), se zdi očitno, vendar včasih ni, na primer pri rabljeni nepremičnini, ki je še vedno v lasti prvotnega razvijalca in gre za neprodano enoto novogradnje. | Domneva, ki temelji na načinu trženja nepremičnine, ne pa na tem, kdo je v pogodbi naveden kot prodajalec. |
| Kako nameravate prenesti sredstva za nakup | Bančno nakazilo v celoti odpravi vprašanje obrazca Modelo S-1. Če načrt vključuje kakršen koli del v gotovini, je treba obveznost prijave in zgornjo mejo plačila odpreti zdaj, ne šele potem, ko ste že prečkali mejo. | Brez načrta, razen »prinesel ga bom, ko pridem«. |
| Ali se vaš položaj sploh nanaša na davek na premoženje ali dohodnino nerezidentov | Oba obstajata, oba sta ločena od zgoraj opisane ravni davkov ob nakupu in vsak ima svojo stran: davek na premoženje in dohodnina nerezidentov. | Molčanje ali domneva, da je nakup edini davčni dogodek. |
Bančno nakazilo namesto gotovine
Dva načina fizičnega prenosa kupnine, pri čemer se prijavi izognete le z enim.| Gotovina | Bančno nakazilo | |
|---|---|---|
| Obveznost prijave | Modelo S-1, vložen vnaprej, nad 10.000 € na osebo. | Za nakazilo ni posebnih obveznosti. |
| Tveganje omejitve plačila | Morda omejeno nad nizkim pragom v skladu z Ley 7/2012, člen 7; potrdite pri svojem odvetniku. | Se ne uporablja; nakazilo ni gotovinsko plačilo. |
| Dokazovanje izvora sredstev | Težje: gotovina ob prihodu nima lastne papirne sledi. | Bančni izpiski, ki jih že hranita vaša banka in španska banka. |
| Praktično tveganje same poti | Prenašanje velike vsote gotovine po Evropi, neprijavljene ali prijavljene. | Nič drugega kot običajno tveganje potovanja. |
Tečaj, ne vaš račun
Vsi zgornji tečaji so aktualni avgusta 2026. Preverili smo jih neposredno v andaluzijski in nacionalni davčni zakonodaji, namesto da bi jih prepisali iz komentarja, ter jih primerjali z andaluzijskim proračunskim zakonom za leto 2026, ki ni spremenil ne 7 % stopnje ITP ne 1,2 % stopnje AJD. Andaluzija določa svoje stopnje ITP in AJD v okviru nacionalnega sistema. Za isti nakup lahko v drugi avtonomni skupnosti velja drugačna regionalna stopnja, čeprav je temeljna nacionalna zakonodaja enaka.To so splošne informacije o uporabi davka, ne izračun vaših osebnih obveznosti. Referenčna vrednost, natančen datum zaključka nakupa in vse posebne okoliščine vašega nakupa sodijo v pisno pravno svetovanje vašega odvetnika, ne v objavljeni vodnik. En podatek, zgornja meja gotovinskega plačila, je izrecno označen kot nepreverjen in ni naveden kot dokončen: na to številko se ne zanašajte, dokler je ne potrdi vaš odvetnik.Nekatere teme so obravnavane v ločenih vodnikih: vodnik po stroških nakupa zajema celoten znesek stroškov, vključno z notarskimi, zemljiškoknjižnimi in odvetniškimi stroški. Vodnik po letnih stroških zajema IBI in napoved za nerezidente, ki se začne v letu po zaključku nakupa. Vodnika po davku na premoženje in davku na dediščine v celoti obravnavata ti ločeni davčni vprašanji.
Najpogostejša davčna vprašanja
- Če od banke in ne od razvijalca kupim neprodano enoto, kateri davek velja?
- Odvisno je od tega, kdo vam jo pravno prodaja, ne od načina trženja. Banka ali sklad, ki ima v lasti zasežene novogradnje, običajno prodaja kot poslovni subjekt. To lahko pomeni, da še vedno velja IVA, čeprav je transakcija videti kot nakup rabljene nepremičnine. Prav takšne primere mora zgornji kontrolni seznam odkriti pred zaključkom nakupa, ne po njem.
- Ali se davčna stopnja spremeni, če kupim prek španske družbe in ne kot fizična oseba?
- Davek na nakup (ITP ali IVA plus AJD) se izračuna enako, ne glede na to, kdo je kupec. Ko je kupec družba, se spremeni nekaj povsem drugega: tekoči davek od dohodkov pravnih oseb, letne davčne napovedi in obdavčitev prihodnje prodaje. Ta primerjava je tema vodnika po nakupu prek družbe.
- Ali je stopnja AJD enaka povsod v Španiji?
- Ne. AJD je tako kot ITP regionalno določena stopnja v okviru nacionalnega sistema, zato lahko druga avtonomna skupnost določi drugačen odstotek. Zgornja vrednost 1,2 % je posebej aktualna stopnja za Andaluzijo, veljavna avgusta 2026.
