Davki od najema v Španiji: stopnje, olajšave in Modelo 210
V 30 sekundah
Če ste davčni rezident Češke ali Poljske, plačate 19 % davka na dohodek iz oddajanja nepremičnine v Španiji po odbitju dovoljenih stroškov. Rezident zunaj EU/EGP plača 24 % od bruto zneska brez kakršnih koli olajšav. Oba vložita isti obrazec, Modelo 210.
Katera davčna stopnja velja za moj dohodek iz oddajanja nepremičnine?
Modelo 210 je španski davčni obrazec, ki ga vloži lastnik nerezident, zahtevan pa je tudi, kadar nepremičnina sploh ni oddana. Katero stopnjo uporabite, je odvisno od vašega davčnega rezidentstva v času nastanka dohodka.
Ali ste davčni rezident EU ali EGP?
- Da (vključeni so rezidenti Češke in Poljske)19 % od neto dohodka iz oddajanja nepremičnine po odbitju dovoljenih stroškov, povezanih z oddajanjem.
- Ne, rezident drugje24 % od bruto dohodka iz oddajanja nepremičnine brez kakršnega koli odbitka stroškov.
| Kje ste davčni rezident | Stopnja | Osnova |
|---|---|---|
| EU, EGP, Islandija, Norveška, Liechtenstein | 19 % | Neto dohodek po odbitju dovoljenih stroškov, povezanih z oddajanjem nepremičnine. |
| Katera koli druga država | 24 % | Bruto dohodek brez odbitka stroškov, "sin deducción de gasto alguno". |
Ali lahko od najemnine odbijem stroške?
Če ste obdavčeni po 19-odstotni stopnji, da. To velja po istih pravilih, kot jih španski davek na dohodek fizičnih ali pravnih oseb uporablja, če ima vaša država rezidentstva znešpanijo učinkovito izmenjavo davčnih informacij. To velja za vsako državo članico EU. Če ste obdavčeni po 24-odstotni stopnji, je danes odgovor ne. Davek se obračuna od bruto najemnine, brez kakršnega koli odbitka.
- Hipotekarne obrestiTo lahko odbijete samo od dohodka za konkretno obdobje oddajanja, ki ga je financiralo, ne pa za celo leto, če je bila nepremičnina oddana le del leta.
- Stroški upravljanja in najemnih platformProvizija, ki jo zaračuna upravitelj ali platforma, se upošteva, če je dokumentirana in povezana z dohodkom iz oddajanja.
- Vzdrževanje in popravilaDejansko vzdrževanje, povezano z oddajanjem nepremičnine, se upošteva. Izboljšave, ki povečujejo vrednost in je ne zgolj ohranjajo, spadajo v drugo kategorijo in jih ni mogoče odbiti.
- ZavarovanjaZavarovalna polica za oddano nepremičnino se upošteva za obdobje, ko je bila nepremičnina oddana.
- Stroški skupnosti lastnikov in davkiIBI in pristojbina comunidad se lahko odbijeta sorazmerno s časom, ko je bila nepremičnina v letu dejansko oddana.
Sodba Audiencia Nacional iz julija 2025 naj bi pravico do odbitka stroškov razširila tudi na rezidente zunaj EU. To bi bilo še posebej pomembno za britanskega lastnika. Vendar je zadeva predmet pritožbe na vrhovno sodišče in še ni del uradno objavljenega stališča Agencia Tributaria. Obravnavajte to kot razvoj, ki ga je treba spremljati, ne pa kot nekaj, kar bi danes uporabili pri vložitvi davčnega obračuna.
Sem davčni rezident Češke. Ali moram ta prihodek prijaviti tudi doma?To je vprašanje za češkega davčnega svetovalca, ne za španski vodnik. Vendar je pred vprašanjem koristno poznati splošno načelo: sporazum med Češko in Španijo o izogibanju dvojnega obdavčevanja obstaja prav zato, da isti dohodek ni obdavčen dvakrat. To običajno poteka tako, da se doma uveljavlja dobropis za španski davek, ki ste ga že plačali. Podrobnosti uveljavljanja tega dobropisa so zadeva češke davčne napovedi, ne španske.
Ali moram plačati davek tudi, ko je nepremičnina prazna?
Da, za vsako obdobje, ko ni oddana in ni Vaš stalni dom. Španija šteje, da druga, neoddana nepremičnina ustvarja pripisani dohodek, od tega pripisanega zneska pa ni mogoče odšteti nobenega stroška.
| Pripisani dohodek1,1 % katastrske vrednosti | 1.650 € |
|---|---|
| Davek, rezident EU/EGP19 % pripisanega dohodka | 313,50 € |
| Davek, drugi rezidenti24 % pripisanega dohodka | 396 € |
| Zadnja revizija katastrske vrednosti | Pripisani dohodek | Kaj to pomeni v praksi |
|---|---|---|
| Z učinkom po 1. januarju 2012 | 1,1 % katastrske vrednosti | Nižja in pogostejša osnova za novejše gradnje ter občine z nedavno revizijo katastrskih vrednosti. |
| Od takrat ni bilo revidirano ali pa že prej | 2 % katastrske vrednosti | Višja privzeta osnova, ki se še vedno uporablja za številne starejše nepremičnine v mestnih središčih na območju Costa del Sol. |
Kdo bo to vložil za Vas?
Ne Arevont. Nismo davčni svetovalci, branje o vložitvi napovedi pa ni enako njeni vložitvi. Obstajajo tri možnosti. Katero se splača plačati, je odvisno od tega, kako preprosta je Vaša napoved v resnici.
- Option 1Vložite samiMogoče pri eni preprosti nepremičnini brez zapletov.
- Strošek
- Brez stroška strokovnjaka
- Zahtevnost
- HighŠpanski davčni portal v španščini vsako četrtletje.
- Tveganje
- HigherZlahka napačno razvrstite razred EU/EGP ali odbitni strošek.
- Option 2GestorObičajna storitev vložitve napovedi za preprost primer.
- Strošek
- Zmeren strošek na napoved
- Zahtevnost
- LowVi posredujete podatke, oni vložijo obrazec.
- Tveganje
- LowerObičajne vložitve napovedi, ne davčno načrtovanje ali svetovanje glede sporazumov.
- Option 3PriporočenoDavčni svetovalecUsposobljen davčni svetovalec za vse, kar presega najpreprostejši primer.
- Strošek
- Višje, na vlogo
- Zahtevnost
- LowUredi vlogo in z njo povezano načrtovanje.
- Tveganje
- LowestSvetuje tudi glede češkega davčnega položaja po pogodbi v matični državi.
Neodvisna odvetniška pisarna Arevont, ki jo običajno priporoča za pravni pregled, pozneje uredi tudi letne davčne napovedi nerezidentov in napovedi davka od najemnin. To je eden od razlogov, zakaj priporočilo zajema več kot le nakup. Če nepremičnino oddajate prek storitve Arevont za upravljanje najemov, mesečni izpis, ki ga ta pripravi, že vsebuje vsako rezervacijo, strošek in provizijo v obliki, ki jo potrebuje davčni svetovalec. Številke, uporabljene v vaši napovedi, so torej v istem dokumentu, ki ga že prejemate, in ne v ločeni rekonstrukciji ob davčnem času.
Kaj zbrati pred vsako vlogo Modelo 210
Štiri postavke, ne glede na to, ali vloga zajema oddane ali prazne mesece.| Zberite | Zakaj je potrebna | Kako je videti vrzel |
|---|---|---|
| Vaše potrdilo o davčnem rezidentstvu za zadevno leto | To vas uvrsti v 19- ali 24-odstotni razred, ne vaše državljanstvo ali lokacija nepremičnine. | Predpostavka rezidentstva namesto predložitve potrdila, ki ga dokazuje. |
| Vsak izpis najema za zadevno obdobje | Osnova 19 % je neto dohodek. Brez izvornih podatkov ni mogoče odšteti stroškov. | En sam letni znesek brez mesečnega zapisa v ozadju. |
| Računi za odbitne stroške, če ste v 19-odstotnem razredu | Stroški skupnosti lastnikov, zavarovanje, provizija za upravljanje in vzdrževanje se upoštevajo, vendar le na podlagi dokazil. | Uveljavljeni stroški brez računa, ki bi jih podprl. |
| Katastrska vrednost in datum njene zadnje spremembe | Določa, ali se za vlogo za prazno obdobje uporabi 1,1 % ali 2 %. | Uporaba nakupne cene namesto katastrske vrednosti. |
Davčno rezidentstvo spreminja številke, ne le dokumentacije
Isti dohodek od najemnin, obdavčen na dva različna načina glede na to, kje živite. Češki davčni rezident je v desnem stolpcu.| Rezident zunaj EU/EGP | Rezident EU/EGP, vključno s češkimi rezidenti | |
|---|---|---|
| Stopnja | 24 % | 19 % |
| Osnova | Bruto, brez odbitkov | Neto, po dovoljenih stroških |
| Kaj to pomeni pri 12.000 € letne najemnine in 3.000 € stroškov | Davek na celotnih 12.000 € pri 24 % | Davek na 9.000 € pri 19 % |
| Pripisani dohodek praznega obdobja | Obdavčeno z 24 % pripisane osnove | Obdavčeno z 19 % iste pripisane osnove |
Kaj vam lahko pove le davčni svetovalec
To so splošne informacije o pravilih IRNR, ki jih je Agencia Tributaria objavila 17. avgusta 2026. Ne gre za davčno svetovanje glede vaše lastne napovedi. Stopnje, pragovi in pravila o odbitkih se sčasoma spreminjajo. Obveznosti češkega davčnega rezidenta v matični državi na podlagi pogodbe o izogibanju dvojnega obdavčevanja tukaj sploh niso obravnavane.Vprašanje odbitka za rezidente zunaj EU je še vedno resnično odprto. Zgoraj navedeno stališče je tisto, ki ga danes objavlja Agencia Tributaria. Na odprti sodni postopek opozarjamo, namesto da bi se opredelili za eno stran. Vsakdo v 24-odstotnem razredu naj se neposredno posvetuje s svojim davčnim svetovalcem, namesto da bi se zanašal na katero koli različico s spletne strani.Nobena številka tukaj vam ne pove, koliko bo nepremičnina verjetno prinašala. Odgovor je v vodniku po donosih, davčna stopnja pa se uporabi za dejanski znesek, kakršen koli bo, ne za projekcijo.
Pogosta vprašanja o davkih na najemnine
- Ali se stopnja 19 % samodejno uporabi, ko postanem državljan EU?
- Ne, odvisna je od davčnega rezidentstva, ne od državljanstva. Češki državljan, ki je postal davčni rezident zunaj EU, bi spadal v 24-odstotni razred. Velja tudi obratno. Pomembno je, kje ste davčni rezident v letu, ko dohodek nastane.
- Kako pogosto oddam Modelo 210?
- Vsako četrtletje za obdobja, v katerih je nepremičnina ustvarjala prihodke od najema. Ločeno pa enkrat letno za pripisani dohodek za vsa obdobja, v katerih ga ni ustvarjala. Pri nepremičnini, ki je bila del leta oddana, preostanek leta pa prazna, sta v istem davčnem letu potrebni obe vrsti oddaje.
- Ali najem nepremičnine za kratek čas namesto za daljši čas spremeni davčno stopnjo?
- Ne. Stopnja IRNR in pravilo o odbitku sta odvisna od vašega rezidentstva, ne od tega, ali gre za kratkoročni najem, registriran kot VUT, ali za dolgoročni najem po LAU. Razlika med njima je v tem, ali dohodek obstaja in kako nastane, ne pa v tem, kako je obdavčen, ko obstaja.
- Ali lahko Arevont zame odda Modelo 210?
- Ne, nismo davčni svetovalci in ne oddajamo davčnih napovedi. Odvetniška pisarna, ki jo običajno priporočamo za pravni pregled, v okviru svojega stalnega dela ureja letne napovedi za nerezidente in napovedi prihodkov od najema. Če je nepremičnina vključena v našo storitev upravljanja najema, prejmete mesečne podatke v obliki, pripravljeni za predložitev osebi, ki bo napoved oddala namesto vas.
