Piškotke uporabljamo za izboljšanje vaše izkušnje, analizo uporabe spletnega mesta in zagotavljanje prilagojene vsebine.
Vodnik
Kaj se je dejansko spremenilo v španskih pravilih za tujce
Ni ga. Pedro Sánchez je januarja 2025 napovedal namero, da bi davčno breme pri nakupu nepremičnin zvišali na največ 100 % vrednosti nepremičnine. Vlada je cilj sama opisala kot extranjeros extracomunitarios no residentes, torej kupce iz držav zunaj EU, ki hkrati niso rezidenti Španije. Napoved ni veljavni zakon in davek v tej obliki ni bil nikoli uveden.
Španija je uvedla stoodstotni davek za tuje kupce.
Kako je v resnici
Ni ga. Pedro Sánchez je januarja 2025 napovedal namero, da bi davčno breme pri nakupu nepremičnin zvišali na največ 100 % vrednosti nepremičnine. Vlada je cilj sama opisala kot extranjeros extracomunitarios no residentes, torej kupce iz držav zunaj EU, ki hkrati niso rezidenti Španije. Napoved ni veljavni zakon in davek v tej obliki ni bil nikoli uveden.
Kaj to spremeni
To ne pomeni, da Španija nikoli ne bo uvedla drugačnega davka ali omejitve. Politične dejavnosti, povezane z drugačnim obdavčenjem tujih kupcev, ki niso rezidenti, se nadaljujejo. Vendar je to nekaj drugega kot napovedani stoodstotni davek, ki nikoli ni postal veljavni zakon.
Kaj storimo glede tega
Spremljamo le spremembe, ki so dejansko sprejete, in jih preverimo glede na vaš konkreten položaj. Če katera od njih vpliva na vaš nakup, vas bomo o tem obvestili, preden podpišete rezervacijo.
V 30 sekundah
Objavljeno januarja 2025, namenjeno samo državljanom zunaj EU, ki so hkrati nerezidenti, nikoli ni bilo vladni predlog zakona in avgusta 2026 še vedno ni bilo sprejeto. Češki kupec iz EU ni bil nikoli zajet v njegov obseg.
Kaj je bilo dejansko objavljeno januarja 2025?
Španski premier je 13. januarja 2025 predstavil stanovanjski paket z 12 ukrepi. Eden od ukrepov je predlagal nov državni davek v višini do 100 odstotkov vrednosti nepremičnine pri nakupih kupcev, ki so hkrati državljani držav zunaj EU in nerezidenti Španije. Vlada je svojo utemeljitev oprla na približno 27.000 stanovanj, ki jih je leta 2023 kupila ta posebna skupina, ter zamisel primerjala z ukrepi za tuje kupce, ki se uporabljajo v Kanadi.Beseda »tujec« je za to, kar je bilo dejansko predlagano, preširoka. Obseg, naveden v vladni lastni objavi in poznejšem predlogu zakona, je bil namenoma ožji: državljani držav zunaj EU, ki imajo hkrati tudi prebivališče zunaj Španije. Češki državljan je državljan EU. Ne glede na to, v kaj se bo ta ukrep razvil, v prvi vrsti nikoli ni bil namenjen tujim kupcem.
Kaj so navajali nasloviKaj je bilo dejansko predlagano
Španija je uvedla 100-odstotni davek za tuje kupce
Nič ni bilo uvedeno kot zakon. Politična objava je predstavila zamisel, vendar objava in zakon nista isto.
To zadeva vsakega tujega kupca, tudi državljane EU
Kot je bilo objavljeno in pozneje pripravljeno v predlogu, je ukrep namenjen državljanom držav zunaj EU, ki so hkrati tudi nerezidenti. Državljani EU, vključno s Čehi, niso bili nikoli vključeni v njegovo področje uporabe.
Kako se politična objava spremeni v dejanski španski zakon?
Objava je do sprejetja predloga zakona in njegove obravnave v parlamentu zgolj politična izjava. Ta posebni ukrep sploh ni bil predložen kot vladni predlog zakona. Nekaj mesecev pozneje se je pojavil kot »zakonski predlog«, ki ga je vložila parlamentarna skupina vladajoče stranke in je bil vključen v širši predlog zakona o cenovno dostopnih najemnih stanovanjih. Španski kongres je 27. maja 2025 zgolj odobril začetek obravnave tega predloga. To je prvi postopkovni korak, ki ga predlog zakona opravi, veliko pred kakršno koli razpravo v odboru ali glasovanjem.V pripravljeni različici bi se davek uporabljal za nakupe rabljenih nepremičnin s strani kupcev, ki niso rezidenti EU. Nakupi novogradenj od investitorja bi bili v celoti izključeni, saj so ti že obremenjeni z DDV. Kupec bi lahko odštel tudi morebitni že plačani davek na prenos nepremičnine, namesto da bi se novi davek prištel k njemu. Od takrat o ničemer od tega niso razpravljali v odboru niti ni bilo izvedeno glasovanje.
Ali »odobritev začetka obravnave« pomeni, da je predlog zakona blizu sprejetju?Ne. Odobritev začetka obravnave je upravni korak, ki predlogu zakona omogoči vpis v parlamentarni register in njegovo dodelitev odboru. Ne pove ničesar o tem, ali bo odbor o njem razpravljal, ga dopolnil ali ga sploh predložil na glasovanje. Številni predlogi zakonov so sprejeti v obravnavo, nato pa leta ostanejo brez nadaljnjih ukrepov.
Kakšno je dejansko stanje tega predloga zdaj, leta 2026?
Avgusta 2026 o ukrepu še vedno niso razpravljali v nobenem odboru kongresa in nikoli ni bil predložen na glasovanje. Če sploh kaj, je predlog prej izgubil podporo, kot jo pridobil: ko je vlada januarja 2026 ponovno objavila lastne stanovanjske ukrepe, tega posebnega davka na novem seznamu ni bilo. Vir iz vlade je nove davke na splošno označil za ene najtežje ukrepe, pri katerih je v sedanjem kongresu mogoče zgraditi parlamentarno večino.Neodvisni pravni komentatorji so se vprašali tudi, ali bi davek s tako stopnjo sploh prestal morebitni pravni izpodbojni postopek. Sklicujejo se na špansko ustavno prepoved zaplembenega obdavčevanja in pravila EU o prostem pretoku kapitala, na podlagi katerih so bili v preteklosti razveljavljeni drugi španski davki, ki so nerezidente obravnavali drugače. To je utemeljeno mnenje, ne sodna odločba, in ni razlog, zaradi katerega je ukrep zastal. Je le še en razlog, da njegovega sprejetja ne obravnavamo kot skorajšnjega ali gotovega.
Ali bi lahko Španija v prihodnosti še vedno sprejela kaj podobnega?Politična razprava o drugačnem obdavčevanju kupcev nerezidentov v Španiji ni izginila. V neki obliki je prihodnji predlog mogoč. Danes lahko pošteno rečemo, da je ta konkretni objavljeni ukrep zastal že več kot leto dni. Vlada ga je izpustila s svojega seznama za leto 2026 in nikoli ni prišel na parlamentarno glasovanje. Spremljamo dejanske zakonodajne spremembe, ne objav, ter bi vas opozorili na vse, kar bi bilo dejansko sprejeto in bi lahko vplivalo na določen nakup.
Brez olepševanja
Ali mora biti tuji kupec zaradi česa v zvezi s tem res zaskrbljen?
Ne zaradi tega konkretnega ukrepa. Nikoli ni bil namenjen državljanom EU. V letu in pol od objave ni postal zakon, vlada pa ga je od takrat umaknila tudi iz lastne stanovanjske agende. Prava napaka, ki jo je treba odpraviti, ni sam davek, temveč obravnavanje politične objave iz januarja 2025 kot veljavnega španskega zakona.To ne pomeni, da se španska davčna pravila za nerezidente nikoli ne spreminjajo, saj se. Dejanske in trenutno veljavne stopnje za lastništvo, oddajanje in poznejšo prodajo nepremičnine so podrobno obravnavane drugje na tem spletnem mestu, zato jih tukaj ne ponavljamo. Spremljamo predloge, ki so dejansko sprejeti kot zakoni, ne tistih, ki pridejo na naslovnice. Opozorimo vas na vse resnične spremembe, ki bi vplivale na vaš konkretni nakup, preden se zanj zavežete.
Pogosta vprašanja o 100-odstotnem davku
Ali danes v Španiji med kupcem iz EU in kupcem zunaj EU obstaja kakšna dejanska davčna razlika?
Da, pri tekočih davkih na dohodek od najemnin in prihodnjo prodajo imajo rezidenti EU in EGP na podlagi obstoječih in trenutno izvrševanih pravil že ugodnejšo stopnjo kot drugi nerezidenti. Ta objavljeni 100-odstotni ukrep je ločen in nepovezan predlog, ki ni postal zakon, poleg tega pa že v predlagani obliki sploh ni zadeval državljanov EU.
Kakšen davek kot državljan EU dejansko plačam pri nakupu nepremičnine v Španiji?
Standardni nakupni davki, ki veljajo za vsakega kupca, ne glede na rezidentstvo ali pripadnost EU: davek na prenos nepremičnine pri nakupu rabljene nepremičnine oziroma DDV in kolkovina pri novogradnji. Nič v objavljenem ukrepu za državljane zunaj EU tega za državljana EU ne spreminja. Celoten in aktualen pregled stroškov je predstavljen v ločenem vodniku.
Zakaj toliko člankov in forumov še vedno govori o tem, kot da se je že zgodilo?
Presunljiv naslov o 100-odstotnem davku se hitro širi, večina poročanja o prvotni objavi pa ni spremljala, kaj se je s predlogom zakona zgodilo pozneje. Zato naj pojasnimo, kaj se je dejansko zgodilo: objava je bila resnična, predlog zakona obstaja na papirju, vendar resnično ni postal zakon.
Ostale tri skrbi
okupas
Skvoterji bodo prevzeli vaše stanovanje, medtem ko boste doma, in več let jih ne boste mogli izseliti.