Novogradnja ali rabljena nepremičnina na območju Costa del Sol
Razlika ni le v tem, ali je nepremičnina nova. Spremenijo se davek, časovni načrt plačil, garancije, čakalna doba in možnosti za pogajanja. Nobena možnost ni boljša, ustrezata pa različnim načrtom.
Tri stvari, ne dve
Ljudje govorijo o »nakupu nepremičnine po načrtih ali rabljene nepremičnine«, kot da bi obstajali dve možnosti. Na območju Costa del Sol so tri, pri čemer večina kupcev ni razmislila o srednji možnosti.
- Off-planNakup od razvijalca, preden je stavba dokončana, včasih še preden se gradnja začne. Plačujete po obrokih glede na napredovanje gradnje, čakalna doba pa je cena nižje vstopne cene in izbire enote.
- Pripravljena novogradnjaIsti projekt, kupljen tik pred zaključkom nakupa ali po njem. Davčna obravnava je enaka kot pri nakupu nepremičnine po načrtih, čakanje skoraj izgine, izbira enote pa je omejena na tisto, kar je še na voljo. Pogosto je to smiselna srednja možnost.
- Rabljene nepremičnineNakup od obstoječega lastnika. Drugačna obdavčitev, precej krajša pot do ključev, brez garancije in edina pot do naslovov, ki so bili zgrajeni pred več desetletji.
Davki in časovni načrt plačil se pri prvih dveh ujemata: za davčne namene je novogradnja novogradnja, ne glede na to, ali jo kupite, ko je na zemljišču šele gradbena jama, ali v tednu, ko je zaključena.
Davčna razlika je manjša, kot se zdi
To je številka, s katero se začne večina primerjav, in tista, ki je najpogosteje napačno razumljena. Pri novogradnji plačate 10 % IVA in 1,2 % AJD, torej 11,2 % davka. Pri rabljeni nepremičnini plačate enotni davek na prenos, ITP, v višini 7 %.Štiri odstotne točke razlike pri davku se zdijo odločilne. Vendar niso, saj davek ni celoten strošek nakupa. Ko prištejete odvetnika, notarja, zemljiško knjigo in manjše stroške, skupni znesek znaša približno 13 % nad ceno pri novogradnji in približno 9 % pri rabljeni nepremičnini.
Kaj ljudje primerjajoKaj dejansko odloča
- 11,2 % proti 7 % davka
- Približno 13 % proti približno 9 % z vsemi stroški, pri čemer je oboje odstotek cene, ki je sama po sebi različna.
- Zmaga nižji davek
- Rabljena nepremičnina, ki potrebuje novo kuhinjo, nove kopalnice in novo klimatsko napravo, lahko skupaj stane več kot novogradnja, ki ste jo zaradi davka zavrnili.
- Davek je ključna spremenljivka
- Stanje, lokacija in stroški po primopredaji vplivajo na skupni znesek veliko bolj kot štiri odstotne točke davka.
Zato ne izbirajte na podlagi davka. Izračunajte skupni strošek vsake posamezne nepremičnine, vključno s tem, kar bo potrebovala po tem, ko prejmete ključe, in primerjajte ta dva zneska.
Kako in kdaj plačate
Časovni načrt plačil je praktična razlika, ki jo večina kupcev občuti najprej, saj določa, koliko denarja potrebujete in kdaj.
| Faza | Novogradnja | Rabljene nepremičnine |
|---|---|---|
| Rezervacija | Običajno od 6.000 do 11.000 €, odvisno od projekta. | Običajno od 6.000 do 11.000 €, pri dražjih nepremičninah pa do 1 % cene. |
| Ob podpisu pogodbe | Običajno od 20 do 40 % cene, skupaj z IVA. | Običajno s tem skupni delež doseže od 10 do 20 % cene. |
| Med čakanjem | Nadaljnja plačila sledijo časovnemu načrtu posameznega projekta. Pri nekaterih projektih so razporejena skozi gradnjo, pri drugih sledi še eno plačilo, preostanek pa ob zaključku. | Nič. Počakate na datum zaključka, dogovorjen pri notarju. |
| Pri notarju | Preostanek ob zaključku in prenosu lastništva. | Preostanek ob podpisu listine. |
Posledica, na katero se je vredno pripraviti: pri novogradnji boste morda potrebovali velik del lastnega denarja že zgodaj, mesece ali leta, preden boste imeli kar koli za uporabo ali oddajanje. Pri rabljeni nepremičnini se denar premakne pozneje, vendar hitreje.
Kaj je pozneje krito
To je razlika z najostrejšimi posledicami in tista, ki jo ljudje opazijo šele, ko gre kaj narobe.Novogradnjo krijejo zakonske garancije: deset let za konstrukcijo, tri leta za inštalacije in eno leto za zaključna dela. Rabljene nepremičnine ne krije nobena. Prodajalec odgovarja le za skrite napake, za katere je vedel in jih prikril, kar je veliko težje dokazati kot uveljavljati garancijski zahtevek.
To še ne pomeni, da je rabljena nepremičnina slabši nakup. Pomeni, da je tehnični pregled pri eni nujen, pri drugi pa stvar udobja. Pri starejši nepremičnini je pregled arhitekta ali cenilca edina garancija, ki jo boste dobili.
Prostor in dobre lokacije
Dva kompromisa delujeta v nasprotnih smereh, skupaj pa odločata o več nakupih kot davek.
- Rabljena nepremičnina vam običajno ponudi več prostora v notranjostiStarejša stanovanja so bila zgrajena prostornejše. Pri novogradnji je večji delež površine namenjen terasam in skupnim objektom kompleksa, zato za isti denar pogosto dobite manj kvadratnih metrov notranjosti in več zunanjosti.
- Novogradnja vam običajno zagotovi nižje obratovalne stroškeNajvišji energijski razredi, sodobna izolacija in sodobne inštalacije, kar se odraža na računih in v tem, da jih več let ne boste morali zamenjati.
- Najboljši naslovi ob morju so rabljene nepremičnine.Zemljišče, najbližje vodi, je bilo pozidano pred desetletji. Večina novih projektov je na celinski strani ceste A7. Novogradnje v prvi liniji obstajajo, vendar jih je zelo malo in njihova cena je temu primerna.
- Novogradnja vam omogoča izbiroMed gradnjo projekta običajno izberete materiale, površine in barve, nekateri razvijalci pa bodo prestavili tudi predelno steno. Rabljena nepremičnina se kupi takšna, kot je. Če jo želite spremeniti, je potrebna prenova.
Kako dolgo do prevzema ključev
Pri rabljeni nepremičnini pot od rezervacije do prevzema ključev običajno traja od enega do treh mesecev. Pri novogradnji je vse odvisno od faze projekta: nakup ob zaključku nakupa je lahko skoraj enako hiter, medtem ko lahko nakup v začetni fazi gradnje traja dve do tri leta.Čakanje pri novogradnji ni izgubljen čas, vendar je to čas, v katerem imate v lasti pogodbo in ne nepremičnine. Če potrebujete prostor za uporabo naslednje poletje, je to samo po sebi odločilen dejavnik.
Kje je prostor za pogajanja
NovogradnjaRabljene nepremičnine
- Popust pri ceni je izjema.
- O ceni se je običajno mogoče pogajati, vendar ne vedno.
- Kaj se namesto tega spreminja: časovni načrt plačil, kakovostnejša oprema in nekatere dodatne storitve.
- Kaj se spreminja: cena, datum zaključka nakupa, oprema in drugi pogoji posla.
- Najboljša priložnost so običajno zadnje enote v dokončanem projektu, ki se jih želi razvijalec znebiti.
- Odločilna je motiviranost prodajalca, česar kupec sam ne more natančno vedeti.
Po močni rasti v zadnjih letih se trg umirja, zato so nekateri razvijalci bolj pripravljeni razpravljati o ceni kot prej. To je razlog za vprašanje, ne pa razlog za računanje na popust.
Katera vam ustreza
To ni sistem točkovanja. To so pogoji, v katerih je posamezna možnost preprost odgovor.
Novogradnja je preprostejši odgovor, čeRabljena nepremičnina je preprostejši odgovor, če
- Želite sodoben standard brez potrebe po dodatnih posegih in z veljavnimi garancijami.
- Želite ključe v nekaj mesecih in ne šele čez nekaj let.
- Želite nizke obratovalne stroške in najboljšo energijsko učinkovitost.
- Želite biti čim bližje plaži, kolikor to dopušča obala.
- Želite, da so bazen, telovadnica, spa ali prostori za skupno delo del kompleksa.
- Za isti denar želite več kvadratnih metrov notranjih prostorov.
- Čakanje vam ne predstavlja težave in radi bi izbrali razporeditev ter zaključne obdelave.
- Raje bi prenovili nepremičnino po svojem okusu, kot sprejeli izbire nekoga drugega.
- Želite več let brez večjih izdatkov za popravila.
- Želite urejeno sosesko z odraslim rastlinjem in sosedi, ki tam dejansko živijo.
Kaj preveriti pri vsaki
Obe možnosti imata različna tveganja, zato pravni pregled pri nobeni ni enak.
| Pri novogradnji | Pri rabljeni nepremičnini | Zakaj je pomembno |
|---|---|---|
| Razvijalca, zemljišče, dovoljenja in pogodbeno dokumentacijo. | Lastništvo, bremena, izvršilne odločbe in dolgove do skupnosti lastnikov. | Dolg, povezan z nepremičnino, lahko preide na vas, projekt brez ustreznih dovoljenj pa se lahko zaustavi. |
| Bančna garancija, izdana na vaše ime in za vaša konkretna plačila. | Zakonitost vseh gradbenih del in vseh neregistriranih prizidkov. | To sta področji, na katerih se denar dejansko izgubi, obe pa je mogoče vnaprej preveriti. |
| Datum zaključka nakupa in določila pogodbe za primer zamude. | Pravila skupnosti, zlasti če nameravate nepremičnino oddajati. | Zamuda pri zaključku nakupa stane čas, omejitev oddajanja pa lahko izniči razlog, zaradi katerega ste kupili nepremičnino. |
Primerjava, ki jo ljudje želijo, je napačna
Na spletu je skoraj vsaka različica tega vprašanja odgovorjena z davčno tabelo, ker je davek tista številka, ki je enaka za vse. Hkrati je to številka, ki najmanj šteje.Nakupi, pri katerih gre kaj narobe, se ne izjalovijo zato, ker je nekdo plačal 11.2 % namesto 7 %. Gre narobe zato, ker je rabljena nepremičnina potrebovala za štirideset tisoč evrov del, katerih stroškov ni nihče predvidel, ali zato, ker je bila enota kupljena po načrtih na podlagi vizualizacije, nato pa se je izkazalo, da je obrnjena proti severu in pobočju, ali zato, ker je bila nepremičnina kupljena za oddajanje, skupnost pa je že glasovala proti oddajanju.Zato na to vprašanje ne odgovarjamo abstraktno. Primerjamo dve konkretni nepremičnini z vsemi stroški, vključno s tem, kaj vsaka potrebuje po primopredaji, in povemo, katero bi kupili mi.
Pogosta vprašanja
- Ali je nakup nepremičnine po načrtih cenejši od dokončane novogradnje v istem projektu?
- Običajno da, popust pa je plačilo za čakanje in prevzem gradbenega tveganja. Ko se projekt prodaja in se zaključuje, so preostale enote običajno dražje od prvih.
- Ali lahko za nakup nepremičnine po načrtih dobim hipotekarno posojilo?
- Da, vendar še ne. Banka posojilo odobri približno dva meseca pred zaključkom nakupa, zato z zgodnejšo vlogo ne dosežete ničesar. Zato je treba obroke varščine pri novogradnji plačati iz lastnih sredstev.
- Ali pri novogradnji plačam davek dvakrat, IVA in ITP?
- Ne. Nepremičnina je bodisi predmet prvega prenosa, pri katerem se plačata IVA in AJD, bodisi poznejšega prenosa, pri katerem se plača ITP. Nikoli oboje.
- Kaj se zgodi, če investitor gradnje ne dokonča?
- Vsako plačilo, ki ste ga izvedli pred zaključkom nakupa, mora biti krito z bančno garancijo na vaše ime, ki zagotavlja vračilo denarja skupaj z zakonskimi obrestmi. Vaš odvetnik pred izvedbo kakršnega koli plačila preveri natančno besedilo te bančne garancije.
- Ali je rabljena nepremičnina vedno cenejša na kvadratni meter?
- Ne. V bližini morja je pogosto dražja od obeh, ker je bila tam gradnja že zdavnaj izvedena, rabljena nepremičnina pa je edini način za nakup na tej lokaciji.
