Dvojno obdavčevanje v Španiji: kaj dejansko plačajo češki in poljski lastniki
V 30 sekundah
Španija najprej obdavči vaš dohodek od najemnin, prodajo in dediščino, preprosto zato, ker je nepremičnina v Španiji. Pri dohodku od najemnin in prodaji vam pogodbe preprečijo dvojno obdavčitev. Pri dediščinah takšna pogodba ne obstaja.
Katera država najprej obdavči vašo nepremičnino v Španiji?
Eno pravilo poenostavi vse, kar sledi. Pri nepremičninah tako češko-španska kot poljsko-španska davčna pogodba, enako kot skoraj vse davčne pogodbe na svetu, državi, v kateri nepremičnina dejansko leži, podeljujeta prednostno pravico do obdavčitve dohodka in dobičkov iz nje. Španija najprej obdavči dohodek od najemnin v Španiji, prodajo v Španiji in dediščino v Španiji, ne glede na to, kje živite.Vaša matična država, Češka ali Poljska, se mora nato ukvarjati s tem že obdavčenim dohodkom, ko doma prijavite svoj svetovni dohodek. Takrat dejansko pridejo do izraza mehanizmi davčne konvencije, torej dobropis za že plačani davek, in takrat se sistema med seboj resnično razlikujeta, kot je pojasnjeno v nadaljevanju.
Kako je vaš dohodek od najemnin obdavčen na obeh straneh?
Kot lastnik, ki ni davčni rezident, ste obdavčeni po IRNR, davku na dohodek nerezidentov, ki se prijavi na obrazcu Modelo 210. Kot rezident EU/EGP, kar velja tako za češkega kot poljskega lastnika, plačate 19 % od svojega NETO dohodka od najemnin: obresti na hipoteko, stroški popravil, upravljavske pristojbine, IBI in zavarovanje stavbe se pred uporabo te stopnje lahko vsi odbijejo. Rok za vložitev napovedi za dohodek od najemnin v posameznem letu je od 1. do 20. januarja naslednjega leta.Če nepremičnine NE oddajate v najem, jo Španija še vedno obdavči. Pravilo o »pripisanem dohodku« se uporablja preprosto zato, ker je nepremičnina na voljo za vašo lastno uporabo, davek pa se plača vsako leto po isti 19-odstotni stopnji, ponovno na obrazcu Modelo 210. To razblini pogosto napačno predpostavko: dejstvo, da nepremičnine ne oddajate v najem, ne pomeni, da vam ni treba upoštevati španskega davka.
Na strani matične države poljski davčni rezident španski dohodek od najemnin prijavi kot del svetovnega dohodka, nato pa uveljavlja olajšavo za že plačani španski davek v obliki dobropisa pri poljski davčni obveznosti za isti dohodek. Tak mehanizem v obliki davčnega dobropisa je neposredno potrjen v viru. Tudi češki davčni rezident je obdavčen od svetovnega dohodka in obstaja olajšava po konvenciji za dohodek iz tujih virov, vendar v tem preverjanju ni bilo potrjeno, katero konkretno metodo, dobropis ali oprostitev, češko-španska konvencija uporablja za dohodek od oddajanja nepremičnin. Češkemu lastniku to predstavite kot »olajšava obstaja, natančen mehanizem pa mora potrditi vaš računovodja«, ne pa kot dokončno ugotovljeno dejstvo v eno ali drugo smer.Ta stran navaja stopnjo le toliko, da prikaže mehanizem davčne konvencije. Natančna tabela stopenj, osnova za pripisani dohodek in celoten koledar vložitve so v celoti tema ločenega vodnika.
Viri
Če nepremičnine nikoli ne oddajam v najem, ali moram v Španiji vseeno kaj prijaviti?Da. Pravilo o pripisanem dohodku velja ne glede na to, ali nepremičnino dejansko oddajate v najem, in prijava poteka na enak način, na obrazcu Modelo 210, po isti 19-odstotni stopnji za rezidente EU/EGP. Če to izpustite, ker je nepremičnina prazna, gre za resnično in pogosto napako.
Kaj se zgodi z davčnim računom ob prodaji?
Kot rezidenta EU/EGP sta tako češki kot poljski prodajalec obdavčena po 19-odstotni stopnji od kapitalskega dobička, torej prodajne cene, zmanjšane za nabavno vrednost in priznane stroške. Viri se razlikujejo glede tega, ali je 19-odstotna stopnja zdaj enotna za vse nerezidente ali v nekaterih razlagah še vedno velja poleg višje stopnje za nerezidente zunaj EU. V vsakem primeru češki ali poljski prodajalec kot državljan EU doseže 19-odstotno stopnjo, na katero se je smiselno opreti.Ob zaključku nakupa mora kupec po zakonu zadržati 3 % prodajne cene in ju v 30 dneh neposredno plačati španskemu davčnemu uradu kot jamstvo za vaš prihodnji račun za davek od kapitalskega dobička. To neposredno vpliva na znesek, ki dejansko prispe na vaš račun pri notarju, ne le na vaš končni davčni račun, zato je to pomembno vedeti, preden se dogovorite o prodajni ceni.
| Korak | Kaj se zgodi | Kje je navedeno |
|---|---|---|
| Pri notarju ob zaključku nakupa | Kupec zadrži 3 % prodajne cene in ju v 30 dneh plača davčnemu uradu. | Modelo 211 |
| Nato vložite svojo napoved | Vložite svojo napoved za davek od kapitalskega dobička. Če je 19 % dejanskega dobička manj kot zadržani 3 %, zahtevate vračilo razlike. Če je več, doplačate razliko. | Modelo 210 |
| Doma v letni napovedi | Poljska: dobiček prijavite in uveljavljate dobropis za že plačani španski davek, po istem mehanizmu svetovnega dohodka kot pri dohodku od najemnin. Češka: dobiček prijavite in olajšava po konvenciji obstaja, vendar konkretna metoda za to konvencijo v tem preverjanju ni bila potrjena. | Davčna napoved v matični državi |
Ali obstaja konvencija, ki preprečuje dvojno obdavčitev vaših dedičev?
Ne. To je najpomembnejše dejstvo na tej strani in preseneti večino čeških in poljskih kupcev: Španija ni podpisala konvencije o davku na dediščine niti s Češko niti s Poljsko. Mreža španskih konvencij o davku na dediščine zajema le tri države: Francijo, Grčijo in Švedsko.Olajšava po konvenciji za dohodek in kapitalske dobičke, opisana zgoraj, se nikakor ne razširi na dediščine. Španija češkega ali poljskega dediča, ki podeduje vašo špansko nepremičnino, ne glede na to obdavči za špansko premoženje v skladu z regionalnimi pravili območja, kjer nepremičnina leži. Poleg tega lahko Češka ali Poljska za isto dediščino uporabita lastna nacionalna pravila o davku na dediščine, brez dvostranskega mehanizma, zasnovanega za preprečevanje dvojne obdavčitve.
| Olajšava | Kaj omogoča | Pogoj |
|---|---|---|
| Znižanje po sorodstvu, skupini I-II | Obdavčljivo vrednost dediščine zmanjša za največ 1.000.000 EUR. | Zakonec, otroci, vnuki, starši ali stari starši. |
| Znižanje za običajno prebivališče | 99-odstotno znižanje vrednosti lastnega doma pokojnika, brez zgornje omejitve. | Velja le, če je bila nepremičnina pokojnikovo običajno prebivališče in jo dedič obdrži naslednja tri leta. |
| 99-odstotna davčna olajšava | Po zgornjih znižanjih za 99 % zmanjša davek, ki bi ga bilo sicer treba plačati. | Velja za skupini I in II na podlagi lastne regionalne zakonodaje Andaluzije. |
Eno pravilo na ravni EU je pomembno iz drugega razloga: Uredba EU o dedovanju 650/2012 določa, pravo katere države, ne davčno pravo, ureja pravno razdelitev vaše zapuščine, kar je lahko pomembno pri dokumentaciji. Sama po sebi ne preprečuje dvojnega obdavčevanja in je ločeno vprašanje od vsega zgoraj navedenega.Celoten postopek španskega davka na dediščine, rok za vložitev, vprašanje izbire prava in prikazani izračuni so v celoti predmet ločenega vodnika. Ta stran dodaja dejstvo, ki ga ta vodnik ne obravnava: samo vrzel zaradi neobstoja sporazuma in razlog, zakaj je zgornja olajšava enostranska ter velja le na strani Španije.
Viri
Ali bi lahko moji dediči za isto nepremičnino res plačali davek tako v Španiji kot na Češkem ali Poljskem?To je iskreno povedano nerešeno tveganje. Španija bo dediščino obdavčila na svoji strani in uporabila zgornjo regionalno olajšavo. Ali bo nato Češka ali Poljska isto dediščino še enkrat obdavčila in ali ima katera od njiju lastno enostransko olajšavo za že plačani tuji davek na dediščine, ta raziskava za nobeno od držav ni potrdila. Potreben je imenovani strokovnjak za davek na dediščine v vaši državi, ne ugibanje.
Kaj dejansko vključuje vložitev vsako leto?
Češki ali poljski lastnik s prihodkom od najemnine v Španiji ali s prodajo v Španiji mora upoštevati DVE davčni napovedi, ne pa enega samodejno usklajenega postopka. Na španski strani je to Modelo 210 za dohodek od najemnine ali pripisani dohodek ter ločeno za prodajo še dokumentacija za notarjev 3-odstotni odtegljaj. Na strani matične države gre za vašo običajno letno napoved, v katero je treba vključiti isti prihodek ali dobiček iz virov v Španiji, pri čemer je treba tam dejavno uveljavljati dobropis na podlagi sporazuma.Nobena stran tega ne uredi namesto vas. Španija češkemu ali poljskemu davčnemu organu ne sporoči samodejno, koliko ste plačali, prav tako vaša napoved v matični državi tega ne ve samodejno. Vi ali vaš računovodja morate olajšavo uveljavljati sami na obeh straneh vsako leto, ko velja.
Prav takšno usklajevanje med dvema državama je namen španskega gestorja, ki sodeluje z vašim računovodjo v matični državi, namesto da bi sami sestavljali celoto iz dveh sklopov dokumentacije v dveh jezikih.
Kaj urediti, preden vaša nepremičnina v Španiji ustvari dva davčna računa
Pet stvari, ki jih je treba zbrati pred prvim plačilom najemnine ali prvo prodajo, ne pa jih odkriti šele ob roku za vložitev.| Pripravite vnaprej | Zakaj je pomembno | Kako je videti slab odgovor |
|---|---|---|
| Imenovani računovodja na španski strani, ki za vas vloži Modelo 210 | 19-odstotna neto stopnja je odvisna od uveljavljanja dejanskih odbitnih stroškov; če jih izpustite, boste plačali preveč. | Enkratna samostojna vložitev napovedi z upanjem, da bo isti pristop deloval vsako leto. |
| Imenovani računovodja ali davčni svetovalec doma za isti prihodek ali dobiček | Dobropis na podlagi sporazuma ni samodejen; dejavno ga morate uveljavljati v svoji domači davčni napovedi. | Domneva, da bosta Španija in vaša matična država davek medsebojno uskladili. |
| Jasna ugotovitev, ali se nepremičnina šteje za oddano ali prazno | Oboje je v Španiji obdavčeno po isti stopnji, vendar po različnih pravilih in z različnima napovedma. | »Saj je v resnici ne oddajamo, zato ni treba ničesar vložiti« je prav tista domneva, ki je napačna. |
| Zabeležen rok za vložitev od 1. do 20. januarja za prihodek od najemnin iz preteklega leta | Če ta rok zamudite, gre za kršitev obveznosti in ne za manjšo zamudo. | Za rok izvedeti šele po tem, ko je že potekel. |
| Zgodnje svetovanje o načrtovanju dedovanja glede na zgornjo vrzel zaradi neobstoja sporazuma | Za davek na dediščine ni dvostranske rešitve, zato je treba načrtovati vnaprej in ne šele po smrti. | Čakanje do trenutka, ko je to dejansko pomembno, ko ni več mogoče ničesar načrtovati. |
Kaj tukaj dejansko ostaja nerešeno
To so splošne informacije na dan 21. avgusta 2026 in ne davčno svetovanje glede vašega položaja. Temeljijo na omejenem raziskovalnem pregledu z navedenimi viri za posamezne zgornje razdelke, pri čemer je več resničnih vrzeli jasno navedenih, namesto da bi o njih ugibali.Lastna metoda olajšave po sporazumu med Češko in Španijo, bodisi dobropis bodisi oprostitev, za prihodek od najemnin in kapitalske dobičke v tem pregledu ni bila preverjena glede na samo besedilo sporazuma. Preden jo kdo predstavi kot dokončno rešitev v katero koli smer, je potreben neposreden pregled sporazuma ali posvet s češkim davčnim svetovalcem.Natančen mehanizem za dokazovanje že plačanega španskega davka pri uveljavljanju dobropisa v matični državi, torej ali potrdilo ali potrdilo o plačilu Modelo 210, za nobeno od držav ni bil potrjen. Prav tako ni bilo preverjeno, ali imata Češka ali Poljska lasten domači prag, ki sproži ločeno obveznost prijave tujega premoženja, kar je ločeno vprašanje od samega dohodka ali dobička.Predvsem: v tem pregledu niso bile raziskane niti lastne domače enostranske določbe Češke ali Poljske o olajšavi za že plačan davek na dediščino v tujini. Ker za dediščine sploh ni nobene pogodbe, je to vrzel, ki jo je pred kakršnim koli zanašanjem kupca na zaščito ene ali druge države najbolj smiselno odpraviti s pomočjo imenovanega strokovnjaka.
Najpogostejša vprašanja o dvojnem obdavčevanju
- Ali življenje na Češkem ali Poljskem namesto v Španiji spremeni katero od stopenj na španski strani?
- Ne. Španija obdavči nepremičnino, ker je nepremičnina v Španiji, po enaki stopnji za vsakega rezidenta EU/EGP, ne glede na to, v kateri državi EU živi. Razlika med češkim in poljskim lastnikom je v tem, kaj se zgodi nato v matični državi, ne pa v tem, koliko zaračuna sama Španija.
- Če davek že plačujem v Španiji, ali moram isti dohodek prijaviti tudi doma?
- Da. Češka in Poljska svoje rezidente obdavčujeta od dohodkov iz vsega sveta, zato mora biti isti dohodek ali dobiček iz Španije naveden tudi v vaši domači davčni napovedi. Pogodba obstaja prav zato, da se vam tam prizna dobropis za že plačani španski davek, vendar le, če ga dejansko uveljavljate.
- Ali je 3 %, zadržanih ob prodaji, enako mojemu končnemu davku na kapitalski dobiček?
- Ne, in to je pogosta napaka. Gre za varščino, zadržano v breme vašega končnega davčnega dolga. Nato sami vložite davčno napoved: če je dejanski 19-odstotni davek na dobiček nižji od zadržanega zneska, zahtevate vračilo razlike; če je višji, doplačate preostanek.
- Ali se je mogoče s špansko oporoko izogniti težavi dvojnega obdavčevanja dediščine?
- Španska oporoka vaši družini pomaga preprečiti večmesečno dodatno urejanje dokumentacije po smrti in vam omogoča, da izberete, pravo katere države ureja zapuščino. Sama po sebi pa ne rešuje zgornjega davčnega vprašanja: pogodbe ni v nobeni smeri, zato je treba davčno izpostavljenost na obeh straneh obravnavati z ločenim svetovanjem, ne glede na to, ali oporoka obstaja ali ne.
