Kaj je IBI in koliko boste dejansko plačali vsako leto?
V 30 sekundah
IBI se zaračuna vsakemu lastniku, tudi nerezidentom in lastnikom praznih nepremičnin, kot katastrska vrednost, pomnožena s stopnjo, ki jo določi posamezna občina in znaša med 0.4 in 1.1 odstotka, v večjih občinah pa do 1.3 odstotka. Enotna stopnja IBI za Costa del Sol ne obstaja.
Kaj točno je IBI in kdo ga mora plačati?
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, je letni španski občinski davek na nepremičnine, ki ga za vsakega lastnika vsako leto brez izjem zaračuna občina, v kateri je nepremičnina. Plačajo ga tudi nerezidenti, ki v tem letu sploh ne stopijo na španska tla. Plačajo ga tudi lastniki prazne parcele. Za tuje lastništvo ali prazno nepremičnino oprostitev ne obstaja.Številne občine na Costa del Sol davka ne pobirajo neposredno, temveč pobiranje prenesejo na Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, pokrajinski organ za pobiranje davkov.
Kako se izračuna vaš dejanski račun IBI?
IBI je katastrska vrednost, pomnožena s stopnjo tipo de gravamen, torej občinsko stopnjo. Katastrska vrednost je upravna številka, ki jo določi Catastro, državni organ za zemljiško knjigo, ne pa tržna cena ali cena, ki ste jo dejansko plačali. Običajno je precej nižja od tržne vrednosti in se za posamezno občino revidira le občasno: zadnja celovita katastrska revizija za Marbello je iz leta 2012, kar pomeni, da lahko tamkajšnje vrednotenja za dejanskim trgom zaostajajo več kot desetletje.Stopnjo vsako leto določi posamezna občina znotraj zakonsko določenega državnega razpona: spodnja meja znaša 0.4 odstotka, splošna zgornja meja za urbane nepremičnine pa 1.1 odstotka. V občinah z več kot 100.000 prebivalci se lahko zviša na 1.3 odstotka. Dve enaki vili imata lahko zelo različna računa IBI zgolj zato, ker stojita v različnih občinah z različnimi stopnjami in različnimi, morda zastarelimi katastrskimi vrednotenji.
| Benahavis, zakonska spodnja meja0.4 % katastrske vrednosti | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483 % katastrske vrednosti | 725 € |
| Marbella0.65 % katastrske vrednosti | 975 € |
Kakšna je dejanska stopnja IBI v posameznih občinah?
Enotna stopnja IBI za Costa del Sol ne obstaja. Preveriti jo je treba za vsako občino posebej, razpon pa sega od zakonskega minimuma navzgor.
| Občina | Mestna stopnja IBI | Opomba |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4 % | Zakonski minimum, ki je potrjeno nespremenjen vsaj od leta 2012. Podeželje 0.6 %, BICES 1 %. |
| San Roque | 0.47% | Zajema Sotogrande, Alcaideso in samo mesto San Roque. Enaka stopnja velja tudi za podeželska zemljišča. |
| Mijas | 0.483 % | Po podatkih Ministerio de Hacienda za leto 2026. Podeželje 0.63 %, BICES 1.3 %. |
| Marbella | 0.65% | Trenutna stopnja po podatkih zbiralnika, ki navaja uradne podatke; obravnavajte jo kot trenutno vrednost in ne kot nespremenljivo. |
Estepona je ločen, potrjen primer: mestna uprava je za leto 2026 povprečni dejanski znesek IBI znižala za približno 20 odstotkov, vendar le za lastnike, ki so lokalno vpisani kot empadronado. Nerezidenčni lastnik takšnega znižanja ni prejel in je plačal približno toliko kot leta 2025. Olajšava je skupaj znašala 6.1 milijona evrov pri 37.988 odmerah, letni IBI za običajno stanovanje tam pa je opisan kot nekaj sto evrov, zato je 20-odstotno znižanje vredno približno toliko kot dobra večerja in ne predstavlja življenjsko pomembnega zneska. Fuengirola po drugi strani odpravlja 30-odstotni popust pri IBI, ki so ga prej imele registrirane nepremičnine za turistični najem, ter jih za namene davka na odpadke hkrati prekvalificira v poslovne nepremičnine, kar posebej za kupca, ki tam ustvarja prihodek od najema, pomeni dejansko zvišanje stroškov.
Kdaj je IBI dejansko treba plačati in kaj se zgodi, če rok zamudite?
IBI občina oziroma pri številnih mestnih upravah na Costa del Sol v njihovem imenu PRP Malaga odmeri in pobere vsako leto. Enoten datum plačilnega obdobja ne obstaja, saj je ta v resnici odvisen od organa, ki ga uporablja posamezna mestna uprava za pobiranje. V praksi pričakujte eno ali dve letni plačilni obdobji, običajno nekje v drugi polovici leta, včasih razdeljeni, in ob nakupu neposredno pri mestni upravi zadevne nepremičnine ali pri PRP Malaga preverite točne datume.
| Če ... | Kaj se zgodi | Kaj storiti |
|---|---|---|
| Plačajte pravočasno prek trajnika | Številne mestne uprave ga nagradijo z majhnim popustom, ki ga določa odlok posamezne občine. | Ob nakupu uredite domiciliacion bancaria s španskega računa. |
| Zamudite prostovoljni rok plačila | Uporabi se pribitek, recargo, od 5 do 20 odstotkov, odvisno od dolžine zamude pri plačilu. | Plačajte takoj, ko opazite zamudo, in ne dovolite, da se ta še podaljša. |
| Pustite neplačano dalj časa | Organ lahko začne formalni postopek embargo oziroma zaseg nepremičnine ali bančnega računa lastnika. | Vsako pismo španskega davčnega organa obravnavajte kot nujno, tudi če ste v tujini. |
Za nerezidenčnega lastnika je direktna obremenitev zelo verjetno najpreprostejši način, da prihrani manjši odstotek in hkrati odpravi dejansko tveganje zamude plačilnega obdobja, o katerem brez papirnega obvestila sploh ne bi bil obveščen.
Kateri drugi manjši ponavljajoči se stroški so povezani z IBI?
Večina občin zaračunava ločeno letno pristojbino za odvoz odpadkov, tasa de basura, običajno v razponu od 50 do 180 evrov na leto, odvisno od občine in vrste nepremičnine. V nekaterih občinah je vključena neposredno v obračun IBI, drugod se zaračuna ločeno, včasih prek vodovodnega podjetja in ne mestne uprave. To se razlikuje glede na občino, zato je treba preveriti lokalne razmere in ne predvidevati, da velja enako za celotno obalo.Španija šteje, da nerezidenčni lastnik, ki nepremičnine ne oddaja, še vedno prejema navidezno korist od njenega lastništva, zato se mu na podlagi majhnega odstotka katastrske vrednosti vsako leto odmeri davek v okviru ločene napovedi, Modelo 210. Če je nepremičnina namesto tega oddana, se dohodek od najema obdavči po neto stopnji 19 odstotkov za rezidente EU in EGP, pri čemer je IBI med odbitnimi stroški, oziroma po bruto stopnji 24 odstotkov brez odbitkov za rezidente zunaj EU. Tudi v tem primeru se napoved vloži prek Modelo 210, rok pa je od 1. do 20. januarja naslednjega leta.Stroški skupnosti lastnikov, cuota de comunidad, niso davek, temveč skoraj univerzalen strošek za vsako nepremičnino znotraj comunidad lastnikov, njihova višina pa se močno razlikuje glede na raven ponudbe. Lastna raziskava trezorja za Sotogrande navaja 1.500 do 4.000 evrov na leto posebej za stanovanje tam, vendar tega podatka ne gre razumeti kot številke za celotno obalo.
Zakaj isti račun IBI vpliva na dva različna davčna izračuna?
IBI ni le samostojen letni račun. Je tudi odbitni strošek pri davku na dohodek iz oddajanja nepremičnine v najem za lastnika, ki je rezident EU in nepremičnino oddaja, ter ena od vhodnih postavk pri izračunu pripisanega dohodka za lastnika, ki je ne oddaja. Isti letni znesek IBI, ki ga kupec predvidi kot eno od proračunskih postavk, tiho vpliva na še dve davčni postavki: lastniku, ki ustvarja dohodek z oddajanjem, znižuje obdavčljivi dobiček, pri lastniku, ki nepremičnino ohrani izključno kot drugi dom, pa takšnega učinka ni. To je pomembno jasno vedeti, preden se odločite, ali boste nepremičnino oddajali ali jo obdržali izključno za lastno uporabo, saj se davčna obravnava istega računa IBI med tema možnostma bistveno razlikuje.
Kaj morate preveriti glede IBI za nepremičnino, preden jo kupite
Šest stvari, ki jih je vredno urediti z odvetnikom pred zaključkom nakupa, ne šele po prejemu prvega računa.| Pripravite vnaprej | Zakaj je pomembno | Kako je videti slab odgovor |
|---|---|---|
| Trenutna stopnja urbanega IBI v konkretni občini, ne povprečje za celotno obalo | Zakonski minimum je 0,4 %, vsako mesto pa določi svojo stopnjo do 1,1 %, oziroma do 1,3 % v večjih mestih. | »IBI je tukaj običajno približno pol odstotka,« ne da bi bilo navedeno konkretno mesto. |
| Katastrska vrednost nepremičnine in leto njene zadnje revizije | IBI in pripisani dohodek, ki se obdavči pri nerezidentih, temeljita na tem znesku, ne na ceni, ki ste jo dejansko plačali. | Predpostavka, da katastrska vrednost sledi prodajni ceni. |
| Ali je odvoz odpadkov vključen v račun IBI ali se obračuna ločeno | To se razlikuje glede na mesto, včasih pa se obračuna prek računa za vodo namesto prek mestne uprave. | Načrtovanje proračuna samo za IBI in presenečenje zaradi drugega računa. |
| Kdo dejansko pobira račun: mestna uprava ali PRP Malaga | Od tega je odvisno, kje bo vaše vprašanje ali težava z zamudo pri plačilu dejansko rešena. | Obrniti se na napačni urad in izgubljati čas, medtem ko se obračunava doplačilo. |
| Neposredna bremenitev z računa v Španiji | To je praktičen način, da se lastnik nerezident izogne zamujenemu roku za plačilo, za katerega nikoli ne prejme papirnega obvestila, poleg tega pa lahko prinese tudi manjši popust. | Zanašanje na pošto, ki pravočasno nikoli ne prispe na naslov v Pragi ali Varšavi. |
| Morebitni trenutni popust za v občini prijavljene prebivalce, ki ga ponuja mesto | 20-odstotno znižanje v Esteponi za leto 2026 je veljalo le za lokalno registrirane lastnike, ne za vse lastnike v mestu. | Predpostavka, da oglaševana stopnja popusta velja tudi za vas kot nerezidenta. |
Kaj glede teh številk ni potrjeno
Za natančne trenutne stopnje urbanega IBI v Esteponi, Fuengiroli in mestu Malaga je potrebna ponovna potrditev iz primarnega vira, iz tabele davčnega urada Hacienda ali iz lastne občinske davčne uredbe, za razliko od Benahavisa, San Roque in Mijasa, kjer so bile stopnje preverjene v uradni tabeli. Zato niso vključene v zgornjo tabelo po mestih, namesto da bi bile objavljene kot ugibanje zbirnega portala.Ne obstaja enoten univerzalni datum roka za plačilo IBI. Ta se dejansko razlikuje glede na organ, ki davek pobira, na primer občina sama, PRP Malaga ali drug provincialni organ, zato ob nakupu pri občinski upravi konkretne nepremičnine preverite točne mesece, namesto da bi predpostavljali enoten datum za celotno obalo.Leta revizije katastrske vrednosti so bila v tem preverjanju potrjena le za Marbello, in sicer za leto 2012. Kupec kjer koli drugje naj odvetnika zaprosi, da pridobi konkretno katastrsko referenčno vrednost in leto njene revizije za točno določeno nepremičnino, saj ta vpliva tako na osnovo za IBI kot na osnovo za davek na pripisani dohodek.Natančno pravilo glede praga za pripisani dohodek v višini 1,1 ali 2 odstotka ter konkreten odstotek popusta pri neposredni bremenitvi ali shema obročnega plačila za vsako navedeno mesto v Costa del Sol v tem preverjanju nista bila neodvisno ponovno potrjena na podlagi veljavne uredbe posameznega mesta.
Najpogostejša vprašanja o davku IBI
- Ali obstaja ena stopnja IBI za celotno Costa del Sol, na podlagi katere lahko preprosto načrtujem proračun?
- Ne. Stopnje segajo od zakonskega minimuma 0,4 odstotka do splošne zgornje meje 1,1 odstotka oziroma 1,3 odstotka v mestih z več kot 100.000 prebivalci, vsaka občina pa določi svoj znesek. Vedno navedite konkretno mesto, namesto da bi izračunali povprečje za celotno obalo.
- Ali se IBI preneha obračunavati, če je nepremičnina vse leto prazna?
- Ne. Obračuna se vsakemu lastniku ne glede na zasedenost, za prazno nepremičnino pa ni oprostitve.
- Ali lahko IBI odštejem od česa?
- Da, če nepremičnino oddajate: IBI je eden od odbitnih stroškov pri davku na dohodek iz oddajanja nepremičnine v najem za rezidente EU ali EGP. Če nepremičnino ohranite izključno kot drugi dom, IBI nima takšnega izravnalnega učinka, temveč je preprosto letni strošek, poleg tega pa se upošteva pri ločenem izračunu pripisanega dohodka za lastnika, ki nepremičnine ne oddaja.
- Kaj se zgodi, če preprosto pozabim plačati, ker živim v tujini?
- Glede na zamudo pri plačilu se obračuna doplačilo v višini od 5 do 20 odstotkov, dolgotrajno neplačevanje pa lahko privede do formalne izvršbe na nepremičnino ali vaš bančni račun. Vzpostavitev neposredne bremenitve z računa v Španiji ob nakupu je praktična rešitev prav za to tveganje.