چگونه در Costa del Sol ملک بخریم
نوشتهشده توسط Samuel Špreňar, مشاور خریدار در Costa del Solبهروزشده 2026-08
در 30 ثانیه
از میان گزینههای اولیه انتخاب میکنید، بهترینها را در یک سفر میبینید و رزرو میکنید. وکیل شما ملک را بررسی، NIE شما را دریافت و قراردادها را آماده میکند. سند را در دفترخانه امضا و کلیدها را دریافت میکنید. بابت هیچیک از این خدمات چیزی به ما پرداخت نمیکنید.مروری بر فرایند- 1تماس اول و نخستین انتخاب برای بررسی
- 2سفر بازدید: یک تا سه روز در ساحل
- 3وکیل شما، وکالتنامه و رزرو ملک
- 4بررسی حقوقی، NIE و قرارداد الزامآور
- 5سند در دفترخانه و کلیدها
- 6سال بعد: صورتحسابها، مالیاتها و مدیریت
علاوه بر قیمت9 تا 13 %از فروش مجدد تا ساخت جدید. بخش مالی همه ردیفها را نشان میدهد.
از رزرو تا تحویل کلید، ملک دستدوم1 تا 3 ماهبررسی حقوقی سرعت این فرایند را تعیین میکند.
نوساز تا تحویل کلیدها2 ماه تا 3 سالملک آماده تحویل کوتاهترین زمان را دارد. خرید پیشفروش تا تاریخ تکمیل آن ادامه مییابد.
خریدار چه مبلغی به ما میپردازد0 €هیچ هزینه، حقالزحمه ثابت یا مبلغی هنگام خرید از شما دریافت نمیشود.
خرید، از ابتدا تا انتها
خرید ملک در Costa del Sol چقدر طول میکشد؟
از رزرو تا تحویل کلید، خرید یک ملک دستدوم معمولاً یک تا سه ماه طول میکشد و خرید یک ملک نوساز از دو ماه تا سه سال زمان میبرد. پیش از رزرو، مرحله جستوجو قرار دارد و این بخش بر عهده شماست: برای برخی خریداران چند روز و برای برخی دیگر چند ماه طول میکشد. در خرید نوساز، علاوه بر امور اداری، باید منتظر ساخت ساختمان نیز بمانید.سهم خود شما اندک است و میزان آن به خودتان بستگی دارد: برای برخی خریداران چند تماس و برای برخی دیگر تماسهای بسیار بیشتر، دستکم یک سفر به ساحل و چند امضا. اگر از وکالتنامه استفاده کنید، امضای آن یکی از همین امضاهاست.خط زمانی زیر کل فرایند را نشان میدهد. بخش بعدی همین فرایند را مرحلهبهمرحله نمایش میدهد. هر مرحله به صفحهای با جزئیات بیشتر پیوند دارد.
- آمادهسازیمراحل 1 تا 4در تماسی درباره نحوه استفاده موردنظر شما از ملک گفتوگو میکنیم. سپس نخستین انتخاب را برای بررسی ارسال میکنیم. پس از دریافت نظر شما، انتخاب دوم را آماده میکنیم و مواردی را بررسی میکنیم که آگهی هرگز نشان نمیدهد. برای املاکی که واقعاً مورد توجه شما هستند، بازدیدهای فیلمبرداریشده یا زنده ترتیب میدهیم.
- زمان شما
- از چند روز تا چند هفته، بسته به شما. برخی خریداران به چند تماس و برخی دیگر به تماسهای بسیار بیشتری نیاز دارند.
- سفرمراحل 5 و 6یک تا سه روز در ساحل میگذرانید. روزانه پنج تا هشت ملک را میبینید. فاصله میان بازدیدها، مناطق مختلف را به شما نشان میدهیم. سپس تصمیم میگیرید. هیچ مهلتی وجود ندارد.
- زمان شما
- برخی مشتریان همانجا تصمیم میگیرند. برخی دیگر ماهها زمان میخواهند و پیش از اطمینان، دو یا سه بار بازمیگردند.
- پیش از تعهدمراحل 7 و 8میتوانیم وکیل مستقلی را توصیه کنیم یا شما وکیل خودتان را معرفی کنید. اگر بخواهید امور اداری بدون پرواز مجدد شما انجام شود، وکالتنامه امضا میکنید. سپس ملک را رزرو میکنید.
- زمان شما
- میتوانید وکیل را حضوری یا از طریق تماس ویدئویی ملاقات کنید. قرارداد رزرو را نیز میتوان از خانه امضا کرد.
- بخش حقوقیمراحل 9 تا 11وکیل شما ملک را بررسی و برای NIE شما درخواست میدهد. NIE شماره شناسایی اتباع خارجی در اسپانیا است. حساب بانکی اسپانیایی را میتوان پیش یا پس از خرید افتتاح کرد، بنابراین لازم نیست پیش از خرید وجود داشته باشد. وکیل شما و سازنده نیز باید منشأ وجوه شما را بررسی کنند. سپس قرارداد الزامآور را امضا میکنید. در ملک نوساز، این قرارداد برنامه پرداخت با سازنده است. در ملک دستدوم، قرارداد arras است. Arras قرارداد الزامآور بیعانه است.
- زمان شما
- بیشتر زمان شخصی شما در این مرحله صرف میشود. مدارکی را که منشأ وجوه شما را نشان میدهند جمعآوری و ارسال میکنید.
- تکمیلمراحل 12 تا 14مطابق برنامه پرداخت میکنید. در ملک نوساز، ملک تکمیلشده بازرسی میشود و هر عیب و مورد ناتمام در فهرستی ثبت میگردد. این فهرست snagging list نام دارد. بسیاری از سازندگان فقط پس از امضای سند مالکیت بازرسی نواقص را انجام میدهند، بنابراین این کار همیشه پیش از دفترخانه انجام نمیشود. سند در دفترخانه امضا میشود و کلیدها را دریافت میکنید.
- زمان شما
- یک نوبت مراجعه به دفترخانه. شما در آن حضور پیدا میکنید یا وکیلتان با استفاده از وکالتنامه به جای شما حاضر میشود. طرف فروش نیز نماینده خود را دارد، دفترخانه امضا را انجام میدهد و ما نیز معمولاً در آنجا حضور داریم.
- پس از خریدمراحل 15وکیل شما خدمات عمومی و بیمه را برقرار میکند و تعهدات مالیاتی، از جمله مالیات سالانه ملک، را انجام میدهد. اگر بخواهید فردی در زمان نبود شما از ملک مراقبت کند، ما خودمان خدمات مدیریت ملک و اجاره را ارائه میدهیم.
- زمان شما
- بسیار کم. وکیل شما بیشتر امور را انجام میدهد و ما همچنان رابط شما باقی میمانیم.
از نخستین تماس تا دریافت کلیدها، به ترتیب چه اتفاقی میافتد؟
تماس نخست درباره نحوه استفاده شما از ملک است. آخرین مرحله، تنظیم سند در دفترخانه و دریافت کلیدهاست. در میان این دو: چهار مرحله جستوجو، دو مرحله در ساحل، دو مرحله پیش از تعهد، سه مرحله حقوقی، سه مرحله تا نهاییسازی و یک مرحله برای سال پس از خرید.کل فرایند، 15 گام
- آمادهسازی
- تماس اول20 تا 60 دقیقهدرباره نحوه استفادهای که برای ملک در نظر دارید و برنامههای آیندهتان درباره آن گفتوگو میکنیم. بودجه اهمیت دارد و پرسش دوم است، زیرا یک عدد بهتنهایی مشخص نمیکند کدام خیابانها را باید بررسی کنیم. در همان تماس، فرایند کامل خرید را توضیح میدهیم و به تمام پرسشهای شما پاسخ میدهیم.جستوجوی ملکهزینههای خرید
- نخستین انتخاب و تماس پس از آناز چند ساعت تا چند روزکل بازار را جستوجو میکنیم، نه فقط موجودی خودمان را، زیرا مشاوران این ساحل آگهیهای خود را با یکدیگر به اشتراک میگذارند و قیمت نزد همه مشاوران یکسان است. این انتخاب برای بررسی و گفتوگو ارائه میشود: شش ملک یا بیست ملک، بسته به درخواست شما. تماس پس از آن به شما امکان میدهد نظر خود را بیان کنید و به ما نشان میدهد چه مواردی را باید تغییر دهیم.جستوجوی ملکآگهیهای فریبنده
- انتخاب دوم و مواردی که آگهی هرگز نشان نمیدهدروزهاانتخاب دوم محدودتر است و در این مرحله مواردی را بررسی میکنیم که آگهی هرگز نشان نمیدهد: جهت ملک، میزان واقعی سروصدا، موقعیت دقیق، شهرک و اطراف آن. همچنین تأیید میکنیم که ملک هنوز برای فروش است و قیمت واقعی امروز آن چقدر است. بیشتر فهرست نخست در این مرحله حذف میشود و ملکی که خودتان در یک پورتال پیدا کردهاید نیز همین بررسی را دریافت میکند.راستیآزمایی آگهیمناطق سیلخیز
- بازدیدهای فیلمبرداریشده یا زنده، پیش از رزرو پروازظرف چند روزوقتی ملکی از انتخاب دوم واقعاً مورد توجه شما قرار میگیرد، به آنجا میرویم. منظره، سروصدا، مسیر واقعی تا ساحل و وضعیت ساختمان را به شما نشان میدهیم. بازدید زنده یا فیلمبرداریشدهای دریافت میکنید که میتوانید دو بار تماشا کنید تا سفر خود را برای ملکی که دوربین میتوانست رد کند، صرف نکنید.بازدیدهای ویدئوییرطوبت و کیفیت ساخت
- سفر
- سفر بازدید، روزانه پنج تا هشت ملک1 تا 3 روزبه مدت یک تا سه روز، برنامهای کامل را دنبال میکنید که ما تنظیم میکنیم. با خودروی ما سفر میکنید یا اگر ترجیح بدهید، با خودروی خودتان. برنامه شامل مناطقی است که بین بازدیدها قرار دارند تا متوجه شوید هر ملک کجا واقع شده است، نه اینکه فقط بدانید داخل آن چه شکلی دارد. اگر موردی در طول روز منتفی شود، برنامه تغییر میکند، که معمولاً همین اتفاق میافتد.سفرهای بازدیدسروصدا
- تصمیمگیری، بدون هیچ تعهدیاز چند هفته تا چند ماهسریع تصمیم گرفتن اشتباه نیست و بسیاری از خریداران وقتی ملک مناسب را مقابل خود میبینند، همانجا تصمیم میگیرند. اشتباه، تصمیمگیری تحت فشار است، زیرا پرواز برگشت در روز یکشنبه دلیل مناسبی برای انتخاب یک ملک نیست. چند ماه زمان صرف کردن نیز کاملاً طبیعی است، بازگشت برای بازدید دوم نیز طبیعی است و گاهی پاسخ صادقانه این است که امسال زمان مناسبی نیست.اشتباهات رایج خریداران
- پیش از تعهد
- وکیل خودتان و در صورت تمایل، وکالتنامهیک جلسه، معمولاً آنلاینما میتوانیم وکیلی مستقل معرفی کنیم یا شما وکیل خودتان را همراه بیاورید. در هر دو حالت، حقالزحمه وکیل را شما پرداخت میکنید و او برای شما کار میکند، نه برای فروشنده یا سازنده. دفتر حقوقی که با آن همکاری میکنیم حدود 1 % از قیمت، شامل مالیات بر ارزش افزوده، دریافت میکند. وکالتنامه تصمیم دیگری است که باید در اینجا بگیرید و فقط مربوط به امضا نیست: به وکیل شما اجازه میدهد برای NIE شما درخواست دهد و حساب بانکیتان را افتتاح کند، که این دو کار واقعاً از خارج از کشور بهصورت شخصی دشوار هستند. وکالتنامهای که وکیل پیشنهادی ما تهیه میکند معمولاً چند نفر از کارکنان دفتر، از جمله دستیاران، را نام میبرد تا هر زمان امضایی لازم باشد، همیشه کسی در دسترس باشد. وکلا در اینجا بیمه مسئولیت حرفهای دارند و هیچکدام بدون تأیید قبلی شما اقدامی نمیکند.هماهنگی بررسی حقوقیوکالتنامه
- رزرو و شرایط بازگشت وجهروزهارزرو، ملک را برای مدتی کوتاه از بازار خارج میکند و شما مبلغی میپردازید که در مقایسه با قیمت خرید ناچیز است. این تنها پرداختی در کل فرایند است که خارج از نظام تضمین انجام میشود. پیش از انتقال وجه، قرارداد دقیقاً مشخص میکند کدام یافتهها موجب بازگشت وجه به شما میشوند. در مورد ملک دستدوم، این یافتهها همان مواردی هستند که بررسی حقوقی آشکار میکند: بدهی، وثیقه، تغییر ثبتنشده یا مجوزی که وجود ندارد.مذاکرهقرارداد رزرو
- بخش حقوقی
- هزینهای که میپردازید بابت بررسی حقوقی است2 تا 4 هفتهبررسی حقوقی شامل مالکیت، بدهیها و وثیقهها، مطابقت ساختمان با اسناد آن، مقررات مجتمع و امکان اجاره ملک به گردشگران است. دفتر اسناد رسمی این کار را انجام نمیدهد و در همین مرحله است که میتوان از ادامه خرید جلوگیری کرد.هماهنگی بررسی حقوقیمواردی که وکیل بررسی میکند
- NIE، حساب بانکی و سایر مدارکهمزمان، عمدتاً از طریق وکالتنامهوکیل شما برای NIE درخواست میدهد و این کار همزمان با بررسی حقوقی انجام میشود، نه پس از آن. NIE شماره شناسایی اسپانیایی برای اتباع خارجی است. بدون آن نمیتوانید ملکی بخرید، مالیاتی بپردازید یا در دفتر اسناد رسمی امضا کنید. افتتاح حساب بانکی اسپانیایی میتواند پیش یا پس از خرید انجام شود، بنابراین لازم نیست پیش از خرید وجود داشته باشد.NIE و مدارکحساب بانکی اسپانیایی
- قرارداد الزامآور و دو شکل آنچند هفته پس از رزرودر مورد ساختوساز جدید، این قرارداد سازنده همراه با برنامه پرداخت است. ضمانتنامه بانکی به نام شما باید تمام پرداختهایی را که پیش از تکمیل ساختمان انجام میدهید پوشش دهد. در مورد ملک دستدوم، این قرارداد آراس، یعنی قرارداد خصوصی بیعانه، است. مبلغ آن معمولاً 10 تا 20 % قیمت است و برای طرفی که انصراف میدهد، جریمه در نظر میگیرد.هماهنگی بررسی حقوقیقرارداد خرید
- نهاییسازی
- پرداختها و دوره انتظاری که همیشه توضیح داده نمیشوداز چند ماه تا چند سال برای ساخت جدیددر مورد ساختوساز جدید، این طولانیترین مرحله است و تقویم پرداخت واقعاً بر اساس سازنده متفاوت است. برخی فقط مبلغ قرارداد را دریافت میکنند و سپس مانده را هنگام تکمیل میگیرند. برخی دیگر یک یا دو پرداخت میان این دو مرحله میخواهند. پرداختهای ماهانه وجود دارند، اما نادر هستند. وکیل شما اطمینان میدهد هر پرداخت بهموقع و به حساب درست انجام شود. بررسیهای تطبیق بانکی ممکن است چند روز طول بکشد و از دست دادن وقت دفتر اسناد رسمی میتواند هفتهها تأخیر ایجاد کند.هماهنگی تکمیل خریدضمانتنامههای بانکی
- فهرست نواقص و مواردی که سازنده باید اصلاح کندپیش یا پس از سند رسمیبازرسی نواقص، بررسی یک ساختمان نوساز تکمیلشده برای یافتن عیبها و کارهای ناتمام است. هر مورد ثبت و از آن عکس گرفته میشود و فهرست برای اصلاح به سازنده ارسال میشود. ما خودمان بازرسی را انجام نمیدهیم، بلکه یک شرکت بازرسی خارجی را هماهنگ میکنیم که در قبال گزارش خود مسئولیت حرفهای دارد. بازرسی اختیاری است و بسیاری از سازندگان فقط پس از امضای سند مالکیت، فرایند بررسی نواقص خود را انجام میدهند؛ بنابراین این کار همیشه پیش از پرداخت مانده انجام نمیشود. در ملک دستدوم فهرست نواقص وجود ندارد. در عوض، پیش از تنظیم سند، همراه شما در بازدید نهایی حاضر میشویم تا وضعیت ملک و مطابقت فهرست اموال را بررسی کنیم.بازرسی هنگام تحویل ساخت جدیدبازرسی فنی
- دفتر اسناد رسمی، مانده وجه و کلیدهایک امضادفتر اسناد رسمی هویت و اهلیت قانونی هر دو طرف را تأیید میکند. او استعلام ثبتی خود را دریافت میکند تا تأیید شود فروشنده واقعاً مالک ملک است. سند رسمی را تنظیم میکند، پیش از امضای افراد آن را با صدای بلند میخواند و همان روز آن را در اداره ثبت املاک ثبت میکند. کاری که انجام نمیدهد این است که قضاوت کند آیا خرید ملک تصمیم مناسبی است یا خیر، یا بدهی مجتمع و مجوزها را بررسی کند. به همین دلیل مراحل 9 تا 13 وجود دارند.هماهنگی تکمیل خریددفتر اسناد رسمی
- پس از خرید
- سال پس از خرید، که اغلب برای آن برنامهریزی نمیشوددر حال انجاموکیل شما قبوض خدماتی و بیمه را به نام شما منتقل میکند و امور مالیاتی را نیز انجام میدهد: مالیات سالانه ملک، سایر مالیاتهای مالکیت و اظهارنامه افراد غیرمقیم. اگر میخواهید شخصی در زمان دوری شما از ملک مراقبت کند، ما مدیریت ملک و اجارههای کوتاهمدت را خودمان انجام میدهیم و شما را به شخص ثالث ارجاع نمیدهیم. در این مرحله، مالکیت ملک در خارج از کشور یا ساده میشود یا کاری ایجاد میکند که برای آن برنامهریزی نکرده بودید.خدمات پس از فروشمدیریت ملکهزینههای سالانه
هم وکیل شما و هم سازنده باید منشأ پول شما را بررسی کنند. این یک مقررات مبارزه با پولشویی است و برای همه خریداران اعمال میشود. شما نشان میدهید پول را چگونه به دست آوردهاید: فیشهای حقوقی برای درآمد کاری، صورتجلسه سهامداران برای سود سهام، مدرک ارث یا سند فروش ملک در صورت فروش یک ملک.وکیلی که ما معرفی میکنیم، این مدارک را بهدرستی ارائه میکند و ترجمههای لازم را هماهنگ میسازد. مدارک عادی مانند فیش حقوقی یا صورتجلسه سهامداران به ترجمه رسمی نیاز ندارند. سازندگان معمولاً اصل مدارک به زبان اصلی را به همراه نسخهای به انگلیسی یا اسپانیایی درخواست میکنند.کار در دفتر اسناد رسمی متوقف نمیشود. قبوض، بیمه و اظهارنامههای مالیاتی هر سال ادامه دارند و امور مالیاتی بر عهده وکیل شماست، نه ما. آنچه باقی میماند، یافتن شخصی برای مراقبت از ملک در زمان دوری شماست و این بخش را خودمان انجام میدهیم.
فهرست اسناد بخشی است که واقعاً وقت شما را میگیرد و بیشتر تأخیرها از همانجا شروع میشوند. وکیل شما اسناد را ارائه و هر ترجمه لازم را هماهنگ میکند. ما میگوییم هر طرف چه اسنادی درخواست خواهد کرد و موارد ناقص را پیگیری میکنیم تا پرونده پیش برود.هر طرف باید چه اسنادی ارائه کند؟
مدارک در دو بخش ارائه میشوند و هر دو همزمان پیش میروند. بخش نخست درباره شماست: گذرنامه، NIE، وکالتنامه در صورت استفاده و اسنادی که منبع پول شما را نشان میدهند. بخش دوم سه قرارداد است: رزرو، سپس قرارداد خصوصی خرید و سپس سند در دفترخانه. وکیل شما تقریباً همه آنها را میخواند یا آماده میکند. شما شخصاً وکالتنامه و قراردادها را امضا میکنید و در صورت تمایل، وکیل میتواند طبق وکالتنامه قراردادها را از طرف شما امضا کند.NIE، شمارهای که بدون آن نمیتوانید خرید کنید
NIE شماره شناسایی اسپانیایی افراد خارجی است و بدون آن نمیتوانید ملک بخرید، مالیات بپردازید یا در دفتر اسناد رسمی امضا کنید. چیزی که دریافت میکنید کارت نیست، بلکه یک برگ است که شماره، نام شما دقیقاً مطابق گذرنامه و دفتر صادرکننده آن را درج میکند. این شماره هرگز منقضی نمیشود. تقریباً همه امور اداری در اسپانیا پس از آن بر اساس همین شماره انجام میشوند: اظهار مالیات خرید، مالیات سالانه ملک و اظهارنامه افراد غیرمقیم؛ حساب بانکی، قراردادهای برق و آب، مجتمع مالکان و بیمه؛ و هر قرارداد اجارهای که امضا میکنید. هر مالک نامبرده باید شماره خود را داشته باشد. در عمل، وکیل شما هنگام انجام بررسی حقوقی، از طرف شما و بر اساس وکالتنامه برای دریافت آن درخواست میدهد. انجام این کار توسط خودتان به گرفتن وقت، فرم صحیح، کد صحیح هزینه و مدارک پشتیبان صحیح نیاز دارد. در هر صورت، زمان انتظار با هفتهها سنجیده میشود، نه روزها.هزینه دولتی9,84 €فقط زمانی خودتان این هزینه را میپردازید که شخصاً درخواست دهید. معمولاً وکیل شما آن را بهعنوان بخشی از حقالزحمه خود انجام میدهد. (پلیس ملی، هزینه 790 کد 012)
زمان انتظار واقعیهفتهها، نه روزهابه همین دلیل این فرایند همزمان با بررسی حقوقی انجام میشود، نه پس از آن.
مدت اعتبار شمارههرگز منقضی نمیشودیک برگ کاغذ، نه کارت و نه مدرک شناسایی عکسدار.
حساب بانکی اسپانیایی
میتوانید آن را پیش از خرید یا پس از آن افتتاح کنید و اگر ترجیح دهید در شعبه حضور نداشته باشید، وکیل شما با استفاده از وکالتنامه این کار را انجام میدهد. بانک فقط باید دو موضوع را احراز کند و چیز دیگری اهمیت چندانی ندارد: هویت شما و منشأ پولتان. خود مبلغ خرید معمولاً اصلاً از حساب شخصی شما عبور نمیکند. در خرید ملک دستدوم، مبلغ از حساب موکل وکیل شما عبور میکند و در خرید ملک نوساز، به حساب محافظتشده سازنده واریز میشود. کاربرد اصلی حساب در واقع مربوط به ده سال پس از آن است و نکتهای که بیشتر خریداران خارجی را شگفتزده میکند این است که در اسپانیا، قبوض دورهای از طریق برداشت مستقیم از حساب وصول میشوند، نه اینکه شما هر ماه آنها را پرداخت کنید. برق، آب، شارژ ساختمان، بیمه و مالیات ملک همگی به صورت برداشت از حساب اعمال میشوند، بنابراین حساب همان چیزی است که نظام اسپانیا انتظار دارد پرداختها از آن وصول شود.زمان افتتاح آنپیش از خرید یا پس از آنمبلغ خرید معمولاً اصلاً از آن عبور نمیکند.
تا زمانی که حساب قابل استفاده باشد1 تا 5 روز
نحوه پرداخت قبوض اسپانیابا برداشت مستقیم، نه توسط شماهزینه برق، آب، شارژ ساختمان، بیمه و مالیات ملک از حساب وصول میشود.
وکالتنامه
این وکالتنامه به وکیل شما اجازه میدهد زمانی که در خانه هستید، برای دریافت NIE شما درخواست دهد، حساب بانکیتان را افتتاح کند و در دفتر اسناد رسمی امضا کند. به این ترتیب، خرید به یک سفر به جای سه سفر تبدیل میشود. این وکالتنامه شما را به هیچ خریدی متعهد نمیکند و میتوانید هر زمان پیش از استفاده از آن، لغوش کنید. باید اعمالی را که برای انجام آنها صادر شده است مشخص کند، زیرا متنی که برای یک مرحله تنظیم شده باشد، برای مرحلهای دیگر پذیرفته نمیشود. اگر آن را خارج از اسپانیا امضا کنید، به آپوستیل نیاز دارد؛ آپوستیل همان مهر گواهی بینالمللی است که یک سند را در کشور دیگری از نظر قانونی معتبر میکند. وکالتنامهای که وکیل پیشنهادی ما آماده میکند معمولاً چند نفر از کارکنان دفتر، از جمله دستیاران، را نام میبرد تا هر زمان امضا در کوتاهترین مهلت لازم باشد، همواره فردی در دسترس باشد. پیش از آنکه درباره واگذاری اختیار نگران شوید، دانستن دو نکته مفید است: وکلا در اینجا بیمه حرفهای دارند و هیچکدام بدون تأیید قبلی شما از این اختیار استفاده نمیکند.محل امضای آنسه مسیر
اگر آن را خارج از اسپانیا امضا کنیدآپوستیل و ترجمه
میتوانید آن را لغو کنیددر هر زماناگر از آن استفاده نشود و لغو هم نشود، هر دارندهای میتواند همچنان از آن استفاده کند.
واژهها به ترتیبی که با آنها روبهرو میشوید
واژههای مربوط به خرید در اسپانیا به جای ترجمه، با یک جمله معتبر برای هر کدام تعریف شدهاند. ده واژه زیر همانهایی هستند که خریدار ابتدا با آنها روبهرو میشود. واژهنامه کامل، همه اصطلاحات را بر اساس زمانی که در فرایند خرید با آنها مواجه میشوید مرتب میکند. همچنین واژههایی را که شبیه یک واژه چکی به نظر میرسند اما معنای متفاوتی دارند مشخص میکند، زیرا همین واژهها هزینهساز هستند. دفتر اسناد رسمی اسپانیا بسیار کمتر از آنچه یک خریدار چک تصور میکند بررسی میکند. nota simple اطلاعاتی ارائه میدهد و اثباتکننده مالکیت بینقص نیست. همچنین بیعانه اسپانیایی پول تضمینی همراه با جریمه است، نه بخشی از مبلغ خرید که بتوانید آن را لغو کنید و بدون از دست دادن چیزی پس بگیرید.- nota simplenota simple خلاصه سادهای از ثبت املاک اسپانیا است که نشان میدهد چه کسی مالک ملک است و چه حقوق یا محدودیتهایی علیه آن ثبت شده است؛ این نخستین سندی است که وکیل شما پیش از پرداخت هر مبلغی مطالعه میکند.
- بیعانهcontrato de arras قرارداد خصوصی خریدی است که پس از بررسی حقوقی، میان خریدار و فروشنده امضا میشود. این نخستین سندی است که هر دو طرف را از نظر قانونی متعهد میکند و هزینه لغو را مشخص میسازد. دفتر اسناد رسمی در آن دخالتی ندارد.
- دفتر خدمات اداریgestoría یک مؤسسه اسپانیایی انجام امور اداری است که از طرف شما اسناد را نزد دولت ثبت و ارائه میکند و برای آن در زبان چکی واژه واحدی وجود ندارد.
- انتقال قطعیتکمیل معامله روزی است که مانده مبلغ پرداخت میشود، سند امضا میگردد و ملک متعلق به شما میشود؛ در خرید ملک نوساز، این تاریخ ممکن است جابهجا شود.
- licencia de primera ocupaciónlicencia de primera ocupación همان مجوز نخستین سکونت است که ملک نوساز پیش از سکونت قانونی و اتصال به خدمات عمومی به آن نیاز دارد.
- بازرسی نواقصبازرسی نواقص، بررسی ملک نوساز تکمیلشده برای یافتن عیبها و کارهای ناتمام است؛ موارد در فهرستی ثبت و برای اصلاح به سازنده تحویل داده میشوند.
- Seguro DecenalSeguro Decenal بیمه اجباری دهسالهای است که عیوب سازهای ساختمان نوساز را پوشش میدهد.
- IBIIBI مالیات سالانه ملک در اسپانیا است که مالک ملک آن را به شهرداری پرداخت میکند.
- Modelo 210Modelo 210 اظهارنامه مالیاتی اسپانیا است که مالک غیرمقیم باید ارائه کند و حتی اگر ملک هرگز اجاره داده نشود نیز سررسید دارد.
- مالیات افزایش ارزشPlusvalía مالیات شهرداری بر افزایش ارزش زمین ملک است و هزینه آن بر عهده فروشنده است، نه خریدار.
انصراف در هر مرحله چقدر هزینه دارد؟
اسپانیا مهلت انصراف ندارد، بنابراین تغییر نظر دقیقاً به اندازهای هزینه دارد که سندی که قبلاً امضا کردهاید تعیین میکند. چهار وضعیت وجود دارد و ارزش آنها یکسان نیست.- پیش از امضای هر چیزی
- اصلاً هیچ چیزهیچ قراردادی وجود ندارد و شما به هیچکس پولی نپرداختهاید. طول کشیدن روند برای چند ماه یا تصمیم به اینکه امسال سال مناسبی نیست، برای شما هزینهای ندارد.
- پس از رزرو
- 6 000 تا 11 000 €مبلغ بیعانه را از دست میدهید، مگر اینکه قرارداد مقرر کرده باشد که در صورت مشخص شدن یک ایراد، مبلغ به شما بازگردانده شود. هیچ قانونی تعیین نمیکند که این قرارداد باید شامل چه مواردی باشد، بنابراین متن آن تمام حمایت شماست.
- پس از قرارداد آراس
- تمام مبلغ بیعانهاین بیعانه معمولاً 10 تا 20 % قیمت است. بر اساس آراس پنیتنسالس، فروشندهای که انصراف دهد، بیعانه را دو برابر بازمیگرداند و خریداری که انصراف دهد، آن را از دست میدهد. این نوع قرارداد به هر یک از طرفین اجازه میدهد در ازای مبلغی که از پیش تعیین شده، قرارداد را فسخ کند.
- پس از امضای سند
- مالک آن هستیدپس از تکمیل معامله، انصراف ممکن نیست. آنچه باقی میماند طرح دعواست: دعوای عیوب پنهان در فروش مجدد یا دعوای ضمانت در ساخت جدید.
- اگر ساخت جدید به تحویل منجر نشود
- بازپرداخت وجه، بهعلاوه سود قانونیاین مبلغ از بانک یا شرکت بیمه صادرکننده ضمانت مطالبه میشود و اصلاً نیازی به دادگاه نیست. سود از تاریخ هر پرداخت تا تاریخ وعدهدادهشده تحویل محاسبه میشود. دعوا باید در مهلت درجشده در خود ضمانت مطرح شود.
- اگر طرف مقابل در فروش مجدد مقصر باشد
- مطالبه رسمی، سپس اقدام قضاییپشتوانهای بهعنوان ضمانت برای بیعانه فروش مجدد وجود ندارد، بنابراین باید مسیر زیر را دنبال کرد.
قرارداد رزرو
این قرارداد ملک را برای چند هفته از بازار خارج میکند تا بررسی حقوقی انجام شود و نخستین مبلغی است که میفرستید. هیچ قانون اسپانیایی مشخص نمیکند قرارداد رزرو باید شامل چه مواردی باشد. همین واقعیت، دلیل اصلی مطالعه آن است، زیرا هر حمایتی که دارید همان چیزی است که در قرارداد نوشته شده است. چهار بند پاسخ را تعیین میکنند.- ملکبا نشانی کامل یا مرجع کاداستری، نه صرفاً آپارتمانی که سهشنبه دیدیم.
- مبلغ و حسابی که به آن واریز میشودبهترین حالت، حساب موکل وکیل شخصی شماست. اگر مبلغ به فروشنده، بنگاه یا سازنده واریز شود، که امری رایج است، نام صاحب حساب باید دقیقاً با طرفی که در قرارداد نام برده شده مطابقت داشته باشد. اگر با حساب شخصی فردی ناشناس، درخواست پرداخت نقدی یا حساب شرکتی در کشوری روبهرو شدید که هیچ ارتباطی با معامله ندارد، متوقف شوید.
- تاریخ انقضابدون تاریخ انقضا، وضعیت رزرو ممکن است ادامه پیدا کند، بیآنکه کسی بداند هنوز معتبر است یا خیر.
- مواردی که باعث بازگشت پول شما میشونددر ملک دستدوم، اینها مواردی هستند که بررسی حقوقی ممکن است آشکار کند: بدهی، محدودیت، تغییر ثبتنشده یا مجوزی که وجود ندارد.
پیشپرداخت چه چیزی برای شما فراهم میکندچند هفته خارج از بازاریا حدود 1 % از قیمت برای ملکی گرانتر.
قرارداد arras و سه نوع آن
این نخستین قراردادی است که هر دو طرف را از نظر قانونی متعهد میکند و خصوصی است: خریدار و فروشنده آن را میان خود امضا میکنند، چند هفته پیش از آنکه کسی به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. در خرید ملک دستدوم، این قرارداد contrato de arras نام دارد و بیعانه معمولاً 10 تا 20 % قیمت است. قانون اسپانیا سه نوع آن را به رسمیت میشناسد و هزینه لغو در هر نوع متفاوت است، بنابراین قرارداد باید مشخص کند از کدام نوع است؛ اگر قرارداد ساکت باشد، تفسیری که در ادامه میآید همان تفسیری است که اجازه نمیدهد فقط در برابر از دست دادن مبلغ بیعانه از معامله خارج شوید. در ملک نوساز، سند معمولاً صرفاً قرارداد خصوصی خرید نامیده میشود، قواعد arras قانون مدنی معمولاً درباره آن اجرا نمیشوند مگر اینکه قرارداد صراحتاً به آنها استناد کند و تعهد مالی نیز بیشتر است: انتظار داشته باشید 20 تا 40 % قیمت پیش از وجود کلیدها پرداخت شود. در این مسیر، پول حتی پیش از امضای قرارداد نیز جابهجا میشود. این همان بخشی است که خریداران کمترین آمادگی را برای آن دارند، بنابراین پیش از ارسال هر مبلغی، توضیح برجسته بخش ملک نوساز را بخوانید.انواع arras در قانون3Penitenciales، confirmatorias، penales. فقط یکی از آنها اجازه میدهد در برابر از دست دادن مبلغ بیعانه، از معامله خارج شوید. (BOE)
ملک نوساز، پیش از وجود کلیدها20 to 40 %درصدی از قیمت، به صورت نقدی. وام مسکن به ندرت به این پرداختها میرسد.
پس گرفتن بیعانهای که مستحق دریافت آن هستید
مستحق بودن برای دریافت پول و وصول کردن آن، دو کار متفاوت هستند. پرداخت تضمینشده ملک نوساز مستقیماً از بانکی که ضمانت را صادر کرده یا از بیمهگری که آن را ارائه داده مطالبه میشود و نیازی به دادگاه ندارد. هر مورد دیگری با یک مطالبه رسمی آغاز میشود که از طریق burofax ارسال میگردد؛ burofax خدمت ارسال نامه گواهیشدهای است که در اسپانیا استفاده میشود، زیرا مدرکی از محتوای مطالبه و زمان آن ایجاد میکند. این مدرک اهمیت دارد: مطالبه شخصی پس از پنج سال مشمول مرور زمان میشود و فقط مطالبه رسمی این مهلت را متوقف و دوباره آغاز میکند. ایمیل یا تماس تلفنی، حتی اگر کاملاً روشن نوشته یا بیان شده باشد، هیچکدام چنین اثری ندارند. پس از مطالبه، مسیر دادگاهی متناسب با مبلغ آغاز میشود. اگر طرف مقابل رسماً ورشکسته یا ناتوان از پرداخت اعلام شده باشد، مسیر عادی دیگر اجرا نمیشود و مطالبه باید در فرایند ورشکستگی مطرح گردد.اظهارنامه رسمی burofax چه کاری انجام میدهدمهلت را از نو شروع میکند
برای بدهی مورد اختلافنبودهبدون سقف
در دفترخانه چه اتفاقی میافتد و چه چیزی با خود میبرید؟
نهاییسازی معامله یک قرار ملاقات است و تا رسیدن به آن، همه تصمیمها گرفته شدهاند. آنجا هویت بررسی، سند خوانده، پرداخت انجام و ثبت صورت میگیرد. چیزی که با خود میبرید، سند ثبتشده، مجموعهای از کلیدها و در خرید نوساز، فهرستی از مواردی است که سازنده هنوز باید اصلاح کند.دفتر اسناد رسمی و کارهایی که انجام نمیدهد
دفتر اسناد رسمی اسپانیا بر امضا نظارت میکند و فروش را به سند رسمی تبدیل مینماید، اما بررسی نمیکند که آیا خرید ملک تصمیم مناسبی است یا خیر. کارهایی که در روز معامله انجام میدهد دقیق و مشخص هستند. هویت و اهلیت قانونی هر دو طرف را بر اساس گذرنامه و NIE تأیید میکند. از ثبت املاک، استعلام مستقلی دریافت میکند تا تأیید شود فروشنده واقعاً مالک ملک است و محدودیتهایی که بررسی کردهاید همچنان تنها موارد موجود هستند. سند را تنظیم میکند و پیش از امضا آن را با صدای بلند میخواند. قیمت را همانطور که اعلام شده ثبت میکند. همچنین سند را همان روز به صورت الکترونیکی نزد ثبت املاک ارائه میدهد. خود جلسه کوتاه است. اما بدهی شارژ ساختمان، مجوزها، مدارک ساختوساز یا منطقی بودن قیمت را بررسی نمیکند و این کوتاهی نیست: این امور بر عهده وکیل شماست. حقالزحمه او طبق تعرفه دولتی تعیین میشود و قابل مذاکره نیست و شما آن را پرداخت میکنید، زیرا سند ملک متعلق به شماست. وام مسکن سند دومی برای خود وام ایجاد میکند. از زمان قانون وام مسکن 2019، بانک هزینههای دفتر اسناد رسمی و ثبت مربوط به آن سند دوم را پرداخت میکند. اگر اسپانیایی نمیخوانید، به جای اتکا به افراد حاضر در اتاق، مترجم رسمی درخواست کنید.تعرفه دفتر اسناد رسمی0,2 to 0,5 %درصدی از قیمت که با افزایش قیمت کاهش مییابد. دولت آن را تعیین میکند و قابل مذاکره نیست. (شورای عمومی دفاتر اسناد رسمی)
هزینه ثبت املاک، علاوه بر آنabout 60 %درصدی از حقالزحمه دفتر اسناد رسمی. خریدار این دو مورد را در صورتحساب نهایی به صورت یک ردیف میبیند.
دو ثبت، نه یک ثبت
اسپانیا دو سابقه جداگانه از یک ملک نگهداری میکند و این دو همیشه با هم مطابقت ندارند. Registro de la Propiedad مشخص میکند مالک ملک چه کسی است و چه حقوق یا محدودیتهایی علیه آن ثبت شده است. Catastro ملک را توصیف میکند و ارزشی را ثبت مینماید که مالیات بر اساس آن محاسبه میشود. سندی که همه به آن استناد میکنند nota simple است که از دفتر ثبت مالکیت صادر میشود و نخستین سندی است که در هر خرید مطالعه میشود. شما هرگز آن را شخصاً سفارش نمیدهید: وکیل شما آن را دریافت و برایتان ارسال میکند. این سند رهنهای ثبتشده، توقیفها و حقوق ارتفاقی را نشان میدهد، اما توسعه ثبتنشده، تغییر کاربری اعلامنشده یا اختلاف همسایه درباره مرز ملک را نشان نمیدهد. تفاوت میان این دو سابقه، که بیشتر اوقات مربوط به مساحت است، امری رایج است نه نادر.nota simple آنلاین10,91 €هزینه رسمی شامل مالیات. وکیل شما آن را دریافت میکند، نه شما. (کالج ثبتکنندگان)
آنچه ثابت نمیکندعنوان کاملاین سند موارد ثبتشده را نشان میدهد. توسعه ثبتنشده یا اختلاف مرزی در هیچ بخشی از آن ظاهر نمیشود.
روز نهایی شدن معامله و تحویل کلیدها
تکمیل معامله یک جلسه است: سند امضا میشود، مانده مبلغ پرداخت میگردد و ملک متعلق به شما میشود. کلیدها همان روز و در همانجا تحویل داده میشوند. در ملک نوساز، کار مفید این است که پیش از آن جلسه ملک را بازرسی کنید و همه عیبها و موارد ناتمام را با ذکر تاریخ و همراه با عکس ثبت نمایید. این سابقه همان فهرست نواقص است و برای اصلاح به سازنده تحویل داده میشود. ما خودمان بازرسی را انجام نمیدهیم، اما آن را هماهنگ میکنیم. این کار را یک شرکت بازرسی مستقل انجام میدهد که در قبال گزارش خود بیمه مسئولیت حرفهای دارد. هنگام تحویل، همراه شما میآییم تا فهرست اقلام و وضعیت نهایی ملک را بررسی کنیم. بازرسی اختیاری است و میتوان آن را پیش از مراجعه به دفتر اسناد رسمی، نه پس از آن، انجام داد. پیش از صدور مجوز نخستین سکونت، در ملک مستقر نشوید.زمان تحویل کلیدهادر دفتر اسناد رسمی، در روز امضای سندبازرسی پیش از آن اختیاری و اکیداً توصیهشده است.
منابع رسمی این بخشPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)
اشتباهها و افرادی که باید به آنها اعتماد کرد
کدام اشتباهها بیشترین هزینه را برای خریداران دارند؟
اشتباهات پرهزینه در اینجا به ندرت اشتباهات اداری هستند. آنها تصمیمهایی هستند که از کشوری دیگر و بدون دانش محلی گرفته میشوند. شش مورد آنقدر تکرار میشوند که میتوانیم به سادگی فهرستشان کنیم.شش اشتباهی که مرتب میبینیم
از همه این اشتباهها میتوان جلوگیری کرد و بااینحال همه آنها هر هفته در این ساحل رخ میدهند.- بودجهبندی فقط بر اساس قیمت درخواستیمبلغ واقعی برابر است با قیمت بهعلاوه هزینههای اضافی. بخش پول در پایین دقیقاً آنها را نشان میدهد.
- انتظار از دفتر اسناد رسمی برای بررسی ملکدفتر اسناد رسمی سند و هویتها را بررسی میکند، نه اینکه آیا ملک خرید مناسبی است یا خیر. این کار بر عهده وکیل خود شماست.
- استفاده از وکیل طرف فروشوکیل طرف فروش برای فروشنده کار میکند. وکیل خودتان را معرفی کنید، یا ما میتوانیم یک وکیل مستقل پیشنهاد دهیم.
- امضای قرارداد رزرو بدون خواندن شرایط بازپرداخترزرو، تنها پرداختی است که خارج از سامانههای حفاظتی انجام میشود. شرایط بازگرداندن پول به شما باید پیش از انتقال وجه در قرارداد نوشته شده باشد.
- تصمیمگیری تحت فشارتصمیمگیری سریع اشکالی ندارد و بسیاری از خریداران همانجا تصمیم میگیرند. تصمیمگیری به این دلیل که پرواز بازگشت شما یکشنبه است، نسخه پرهزینه این کار است.
- تلاش برای انجام همه کارها بهتنهاییشما نمیتوانید بدانید کدام شهرک در زمستان بوی نامطبوع میگیرد یا کدامیک با مدیر یا سازنده خود درگیر دعوای حقوقی است. نمیتوانید بدانید کدام سازندگان پس از تحویل ملک دشوار رفتار میکنند. کسی که اینجا زندگی میکند و هر روز این کار را انجام میدهد، میداند. بیشتر چیزی که از همکاری با ما به دست میآورید همین دانش است.
چگونه مشاور خریدار را از عملیات فروش تشخیص دهید؟
نمیتوانید یک مشاور را در دفتر ثبت جستوجو کنید، زیرا هیچ دفتر ثبت مشاوران خوب وجود ندارد. کاری که میتوانید انجام دهید، مشاهده رفتار مشاور در دو هفته نخست است و نشانهها ثابت هستند. مشاور خریدار به پرسشهایی پاسخ میدهد که طفره رفتن از آنها آسانتر است، ایرادهای ملک را میگوید و هنگام تغییر نظر شما سازگار میشود. عملیات فروش فشار وارد میکند. بررسیهای زیر همان بررسیهایی هستند که میخواهیم خریدار درباره ما انجام دهد.- آنها زمانی به شما میگویند ملکی که نشان میدهند، فایل خودشان استآژانسهای اینجا فایلها را با یکدیگر به اشتراک میگذارند، بنابراین بیشتر املاکی که برای شما ارسال میشود متعلق به شخص دیگری است و چند ملک نیز متعلق به خود آژانس است. هیچکدام مشکلی ندارد. مشکل این است که به شما گفته نشود کدامیک متعلق به چه کسی است. در فایل خود آژانس، آن آژانس همزمان نماینده فروشنده و فروشنده ملک به شماست.
- شما میتوانید درباره درآمد آنها از یک ملک مشخص سؤال کنید و آنها پاسخ میدهندکمیسیون برای همه املاک یکسان نیست، بنابراین این سؤال کاملاً موجه است و میتوان پاسخ آن را با قیمتی که به شما اعلام شده بررسی کرد. آژانسی که این سؤال را بیادبانه تلقی کند، اطلاعاتی به شما داده است. آژانسی که صریح پاسخ دهد، اطلاعات بیشتری به شما داده است.
- آنها وکیلی مستقل را معرفی میکنند و شما را به استفاده از وکیل خاصی ملزم نمیکنندروش درست، معرفی گزینهای است که بتوانید رد کنید: این مؤسسهای است که با آن کار میکنیم، این هزینه آن است و شما میتوانید وکیل خودتان را معرفی کنید. آژانسی که فقط با یک وکیل کار میکند یا القا میکند که واقعاً به وکیل نیاز ندارید، روند بررسی را به نفع خود تنظیم میکند.
- انتخاب اولیه سریع طبیعی است، فشار آوردن طبیعی نیستانتخاب اولیه میتواند سریع آماده شود و این نشانه خوبی است: هدف آن نشان دادن بازار به شماست و باید درباره آن گفتوگو و تغییر انجام شود. معیار اصلی، اتفاقی است که بعد از آن میافتد. آژانسی که یک ملک را به شما تحمیل کند یا مرتب شما را به همان فایل بازگرداند، در حال فروش است. آژانسی که فهرست را همراه شما محدود کند و با تغییر نظر شما سازگار شود، در حال جستوجوست.
- شما میتوانید بدون ایجاد اصطکاک، سؤالهای دشوار بپرسیداینکه قیمت بیش از حد بالاست یا نه. اینکه منطقه واقعاً به اندازه ظاهرش آرام است یا نه. اینکه خودشان آن را میخریدند یا نه. اینکه سازنده پس از تحویل دشوار خواهد بود یا نه. پاسخها کمتر از این اهمیت دارند که آیا پرسیدن سؤال، فضای گفتوگو را تغییر میدهد یا نه.
- درباره جنبههای منفی کار و ملک سؤال کنیددو سؤال. در خریدهایی که انجام دادهاند چه مشکلاتی پیش آمده است، زیرا هر کسی که سالها این کار را انجام داده باشد، با پیچیدگیهایی روبهرو شده و میتواند آنها را توضیح دهد. و ایراد این ملک مشخص چیست، زیرا هر ملکی نکتهای دارد: سروصدا، جهتگیری، پلهها، مجتمع یا چشمانداز فروش مجدد. آژانسی که نتواند حتی یک ایراد نام ببرد، یا ملک را نمیشناسد یا در حال فروش آن است.
- بپرسید آیا در کل بازار جستوجو میکنند یا فقط فایلهای خودشان را بررسی میکنندآژانسی که فقط در میان فایلهای خود جستوجو میکند، با بودجه شما تنها بخشی از گزینههای موجود را انتخاب میکند. در هر دو حالت قیمت برای شما یکسان است، زیرا کمیسیون را بخش فروش پرداخت میکند.
- بپرسید آیا تاکنون به خریداری گفتهاند ملکی را نخردپاسخ مشخصی که دلیلی نیز برای آن ارائه شود، بهسختی قابل ساختن است. نداشتن هیچ پاسخی، خود پاسخی است.
- بپرسید آیا از وکیل یا بازرس حق ارجاع دریافت میکننداگر چنین کنند، معرفی آنها بهجای نظر، یک محصول است. پاسخ ما درباره هر دو مورد منفی است و شما میتوانید همین سؤال را از هر آژانسی بپرسید.
چرا آگهیها گمراهکنندهاند و راه اصلاح چیست
آژانسهای این ساحل موجودی یکسانی را به اشتراک میگذارند، بنابراین یک آپارتمان اغلب توسط دهها دفتر آگهی میشود، گاهی با قیمتهای متفاوت. در نهایت قیمت معمولاً هر جا که خرید کنید یکسان است، اما همیشه اینطور نیست: یک آژانس ممکن است موجودی خودش را کمی گرانتر آگهی کند، زیرا از آگهی خود درآمد بیشتری به دست میآورد. برخی آگهیها قبلاً فروخته شدهاند و بااینحال همچنان آنلاین هستند. برخی عکسهای واحدی دیگر را نشان میدهند یا تصاویر سهبعدی بهترین آپارتمان نوساز را با یک ملک دستدوم قدیمی ترکیب میکنند، بنابراین ملک بهتر از واقعیت به نظر میرسد. شما نمیتوانید از کشور دیگری این موارد را از هم تفکیک کنید و مجبور هم نیستید. هدف آژانس خریدار همین است. ما شهرکها، مدیران مجتمع، همسایهها و مناطق را میشناسیم و میدانیم کدام ساختمانها مشکلاتی دارند که هیچ آگهیای هرگز به آنها اشاره نمیکند. هر ملکی که برای شما میفرستیم، صرفنظر از اینکه چه کسی آن را آگهی کرده باشد، ابتدا با واقعیت بررسی شده است.چقدر امکان مذاکره وجود دارد؟
فضای چانهزنی کمتر از انتظار بیشتر خریداران است. ملکی که برای این ساحل قیمتگذاری درستی داشته باشد، معمولاً تقریباً بدون تخفیف فروخته میشود و گزینههای واقعاً خوب با همان قیمت پیشنهادی به فروش میرسند. ملک بیشازحد قیمتگذاریشده همان موردی است که واقعاً جای مذاکره دارد. آنچه قیمت را جابهجا میکند، میزان فشار شما نیست؛ بلکه مدت عرضه ملک، دلیل فروشنده برای فروش و این است که قیمت پیشنهادی بر اساس معاملات واقعی مشابه تعیین شده یا بر مبنای امید. این کار پیش از ارائه پیشنهاد انجام میشود و دلیل اصلی پذیرفته شدن پیشنهاد است. ما همین کار را برای هر پیشنهادی که ارائه میکنیم انجام میدهیم: میدانیم املاک مشابه با چه قیمتی فروختهاند و میدانیم چه زمانی قیمت پیشنهادی فقط بر پایه امید است.- تلاش اولیه استاندارد برای تخفیف، در فروش مجدد با قیمت مناسب
- about 5 %این مبلغ پیشنهادی اولیه است، نه نتیجه محتمل. در ملکی که قیمتگذاری درستی داشته باشد، تخفیف نهایی توافقشده اغلب تقریباً صفر است. این رویه عمومی بازار در اینجا است، نه یک قانون.
- ملکی که قیمت مناسبی دارد
- تقریباً بدون تخفیفبهترین گزینهها با همان قیمت پیشنهادی فروخته میشوند و سریع نیز به فروش میرسند.
- ملکی که بیش از ارزش واقعی قیمتگذاری شده است
- فضای بسیار بیشترمیزان آن به وضعیت فروشنده و مدت زمانی که ملک در فهرست بوده است بستگی دارد.
- در ساختمان نوساز
- شرایط بهجای قیمتبه مطلب «آیا باید ساخت جدید بخرید یا فروش مجدد؟» مراجعه کنید؛ در آنجا توضیح داده شده است که در هر مسیر چه مواردی را میتوانید تغییر دهید.
کل این موارد برای شما چقدر هزینه دارد؟
هیچچیز. هیچ هزینه، حقالزحمه ثابت یا درصدی هنگام نهاییسازی معامله وجود ندارد. ما از کمیسیونی دریافت میکنیم که فروشنده یا سازنده از قبل پرداخت میکند. این کمیسیون، چه کسی نماینده شما باشد و چه نباشد، در قیمت پیشنهادی لحاظ شده است.- خریدار0 €بدون کارمزد، بدون حقالزحمه ثابت و بدون پرداخت هنگام خرید
- سازنده یا فروشندهساختوساز جدید2,5 تا 6 %فروش مجدد1,5 تا 4 %چه کسی آن را میپردازداز قبل در قیمت لحاظ شده استطرف فروش آن را پرداخت میکند، چه از طریق ما خرید کنید و چه مستقیماً.
- Arevontبخشی از آن کمیسیوناگر چیزی نخرید، هیچکس چیزی به ما پرداخت نمیکند.
کمیسیون چه ما دخیل باشیم چه نباشیم وجود دارد، زیرا در قیمتی که فروشنده درخواست میکند لحاظ شده است. تفاوت در این است که هنگام پرداخت آن، آیا کسی در معامله از منافع شما دفاع میکند یا خیر.شما برای دو مورد هزینه پرداخت میکنید که هیچکدام متعلق به ما نیست: وکیل مستقل و بازرسی فنی، در صورتی که ملک به آن نیاز داشته باشد. ما از هیچیک هزینه ارجاع دریافت نمیکنیم. همچنین میتوانید وکیل خودتان را معرفی کنید.
مشاور برای چه کسی کار میکندمشاور درجشده در فهرست برای فروشنده کار میکند و وظیفهاش دستیابی به نتیجهای است که فروشنده میخواهد. مشاور خریدار برای شما کار میکند. ما کل بازار، از جمله املاک سایر مشاوران، را جستوجو میکنیم. ملک را بر اساس منافع شما، نه صرفاً فروش، بررسی میکنیم. و برای شما مذاکره میکنیم، نه برای فروشنده. کمیسیون در هر صورت داخل قیمت پیشنهادی است، بنابراین داشتن فردی در سمت خودتان قیمت پرداختی شما را افزایش نمیدهد.
سه وضعیت و هزینه هرکدام برای شماتقریباً در هر معاملهای در این ساحل، چه نماینده داشته باشید و چه نداشته باشید، کمیسیون وجود دارد. فروشنده پیش از حضور شما درباره آن با مشاور خود توافق کرده و کمیسیون از مبلغ فروش پرداخت میشود، نه اینکه به قیمت اضافه شود. نمایندگی فقط نحوه تقسیم همان کمیسیون موجود را تغییر میدهد و هیچ چیز دیگر را.
- شما بدون نمایندگی میآیید
- قیمت ملککل کمیسیون معمولاً نزد آژانسی باقی میماند که از طرف فروشنده فعالیت میکند.
- ما نماینده شما هستیم
- همان قیمت، بدون هیچ مبلغ اضافیآژانسی که از طرف فروشنده فعالیت میکند، سهم ما را از همان کمیسیون پرداخت میکند.
- تصمیم میگیرید خرید نکنید
- هیچ چیزهیچ کمیسیونی ایجاد نمیشود، بنابراین هیچ مبلغی به هیچکس نمیرسد. نه بابت جستوجو، نه بازدیدها و نه زمانی که صرف شده است.
- در هر صورت، قیمت همان است
- تعیینشده توسط سازنده یا فروشندههزینه ساخت جدید، مستقل از روش ورود شما، یکسان است. در فروش مجدد، آژانسهای اینجا فایلهای خود را با یکدیگر به اشتراک میگذارند، بنابراین همان ملک با همان قیمت از طریق چند آژانس قابل دسترسی است.
در جاهای دیگر این ساحل چه اتفاقی میافتد و ما در عوض چه میکنیمپرسش منصفانه پشت همه این موارد این است که آیا اندازه حقالزحمه ما توصیهمان را تعیین میکند. چنین نیست و دلیلش این است. ما پس از خرید نیز همراه شما میمانیم. بخش بزرگی از مشتریان ما با معرفی دیگران میآیند. اگر فکر کنیم ملکی ارزش قیمت پیشنهادی را ندارد، این را میگوییم. و اگر خرید مجددی ملک بهتری باشد، همان را توصیه میکنیم، حتی اگر کمیسیون کمتری به ما بدهد.
- کمیسیونی که علاوه بر کمیسیون پرداختی فروشنده، از خریدار دریافت میشودبرخی آژانسهای اینجا چنین کاری میکنند. ما هرگز از خریدار هزینهای دریافت نمیکنیم و هیچ هزینه دوم دیگری نیز در هیچ جا وجود ندارد. پیش از امضای هر چیزی با هر شخصی، بهتر است بدانید که چنین رویهای وجود دارد.
- حق ارجاعی که از وکیل، کارگزار یا بازرس دریافت میشودما برای معرفی مؤسسه حقوقی یا هر متخصص دیگری، هیچ کمیسیون یا پاداش دیگری دریافت نمیکنیم. شما میتوانید در هر مرحله وکیل خودتان را معرفی کنید.
- پاداشهای حجمی برای فروش واحدهای یک پروژه خاصما چنین پاداشی نداریم و برای پروژههای خاص نیز هدف فروش تعیین نمیکنیم، بنابراین پروژهای وجود ندارد که لازم باشد شما را به سمت آن هدایت کنیم.
- هزینهای که فقط در پایان از آن مطلع میشویدهزینه ما برای همه املاک یکسان نیست، زیرا به پیشنهاد و توافق پشت آن بستگی دارد. درباره درآمد ما از یک ملک مشخص سؤال کنید و به شما خواهیم گفت.
این فرایند برای هر بودجهای مناسب نیست و با هر خریداری سازگار نیست
با بودجه کمتر از 200 000 €، ما اصلاً در کوستا دل سول جستوجو نمیکنیم. بین 200 000 € و 250 000 €، انتخاب محدود است و کوستا بلانکا اغلب منطقیتر است.از حدود 300 000 €، گزینهها کمکم شامل چیزهایی میشوند که مردم برای آنها آمدهاند، و این مبلغ هنوز واقعاً سطح ورود است، نه بودجهای راحت: با این پول، منظره دریا در فاصله پیادهروی از ساحل نخواهید داشت. ترجیح میدهیم این را در صفحهای که در Google پیدا کردهاید بگوییم، نه در یک تماس.اگر ملک فقط برای دو هفته در سال و هیچ هدف دیگری باشد، هزینهها بیشتر از انتظار مردم خواهد بود. دلیل آن هزینه مجتمع، اظهارنامههای مالیاتی و هزینههای جاری است.برای برخی خریداران، پاسخ منفی است. ما این را به افراد گفتهایم و معامله را از دست دادهایم.پانزده مرحله این راهنما، فرایند ماست، نه یک الزام قانونی. آژانسهای دیگر کارها را متفاوت انجام میدهند. ما برخی از این مراحل را انجام میدهیم چون فکر میکنیم ارزش انجام دادن دارند، نه چون کسی بر آنها اصرار دارد. شما میتوانید بدون اینکه آژانسی این کارها را برایتان انجام دهد، ملکی در اسپانیا بخرید.تنها مرحلهای که نمیتوانید بهطور منطقی از آن صرفنظر کنید، مرحله 9 است.
منابع رسمی این بخشDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)
پول
چه هزینهای اضافه بر قیمت میپردازید و کدام مالیات اعمال میشود؟
8 تا 13 % اضافه بر قیمت در نظر بگیرید. تفاوت این دو رقم تقریباً به طور کامل مالیات خرید است و اینکه کدام مالیات اعمال شود، فقط به فروشنده بستگی دارد.13 %قیمت ملک
ملک نوساز9 %قیمت ملک
فروش مجددهزینههای خرید علاوه بر قیمت
هزینه ملک نوساز به حدود 13 % و هزینه ملک دستدوم به حدود 9 % نزدیک است و مالیات خرید، دفتر اسناد رسمی، ثبت املاک و وکیل شما را پوشش میدهد. دفتر اسناد رسمی و ثبت املاک در این فهرست مربوط به سند ملک هستند و خریدار آنها را پرداخت میکند. اگر وام بگیرید، وام سند جداگانهای دارد و بانک هزینه دفتر اسناد رسمی و ثبت مربوط به آن را میپردازد. مالیات بخش عمده هزینه است و سایر موارد در مقایسه با آن ناچیز هستند. این درصد نیز با افزایش قیمت اندکی کاهش مییابد، زیرا تعرفههای دفتر اسناد رسمی و ثبت متناسب با قیمت افزایش نمییابند. دو نکته خریداران را غافلگیر میکند. در ملک نوساز، پرداختهای مرحلهای مستلزم پرداخت نقدی 20 تا 40 % قیمت، مدتها پیش از وجود کلیدها، هستند و وام مسکن به ندرت این پرداختها را پوشش میدهد. همچنین هزینهها باید به یورو و در تاریخهایی پرداخت شوند که شما کنترلشان نمیکنید، بنابراین باید در برنامه انتقال وجه لحاظ شوند، نه اینکه فقط در ذهن نگه داشته شوند.هزینه علاوه بر قیمت، ملک نوسازحدود 13 %
هزینه علاوه بر قیمت، ملک دستدومحدود 9 %
NIE و ترجمهها~150 €ردیف تجمیعی در مدل هزینه ما: هزینه دولتی چند یورویی برای هر متقاضی، بهعلاوه ترجمهها و انجام امور درخواست.
انتقال و اتصال خدمات عمومی~600 €
کدام مالیات خرید اعمال میشود
شما یکی از دو مالیات را میپردازید و اینکه کدامیک باشد، به فروشنده بستگی دارد. خرید ملک دستدوم از مالک خصوصی مشمول مالیات نقلوانتقال است. خرید ملک نوساز از سازنده مشمول مالیات بر ارزش افزوده بهعلاوه مالیات تمبر سند است. valor de referencia ارزش مرجعی است که اسپانیا برای یک ملک تعیین میکند و هرگاه این ارزش از مبلغی که پرداخت کردهاید بیشتر باشد، مالیات نقلوانتقال ملک دستدوم بر مبنای آن محاسبه میشود. بنابراین کمتر اعلام کردن قیمت هیچ فایدهای ندارد، چون حداقل مبلغ را دولت تعیین میکند. نرخهای کاهشیافتهای که درباره آنها میخوانید، تقریباً هرگز برای فرد غیرمقیمی که خانه دوم میخرد اعمال نمیشوند. وکیل شما اظهار و پرداخت مالیات را در مهلت مقرر پس از تنظیم سند انجام میدهد.هزینه کل سال اول چقدر است؟
هیچکس رقمی را که خریدار میخواهد، یعنی کل هزینه سال اول به جای هزینه خرید، یکجا ارائه نمیکند. هر رقم زیر قبلاً در این صفحه یا راهنماهای آن منتشر شده است. این یک نمونه ترکیبی و محاسبهای است، نه قیمتنامه.- علاوه بر قیمت، در ساخت جدید
- حدود 13 %مالیات، دفترخانه، ثبت زمین و وکیل شما.
- علاوه بر قیمت، در فروش مجدد
- حدود 9 %همان فهرست، با مالیات خرید کمتر.
- مبلمان برای استفاده شخصی، آپارتمان دوخوابه
- 1 000 تا 15 000 €بستههای منتشرشده توسط تأمینکنندگان برای تجهیز ملک جهت سکونت. ساخت جدید بهصورت خالی تحویل میشود و حتی چراغها نیز نصب نیستند. تجهیز آن مطابق استاندارد اجاره، دامنه هزینه متفاوت و بالاتری دارد که در بخش اجاره توضیح داده شده است.
- هزینه 1 % حاشیه تبدیل ارز
- 4 000 €برای ملکی به قیمت 400 000 €، و مبلغی بیشتر از مجموع تمام هزینههای انتقال در خرید. ببینید حاشیه سود بانک چقدر میشود
- سال اول: مالیات ملک، هزینه مجتمع و بیمه
- 1 600 تا 7 800 €مجموع حسابی سه رقم سالانه در ادامه این صفحه. برق، آب و اینترنت جدا از آن محاسبه میشوند و به میزان حضور شما در ملک بستگی دارند.
اثاثیه و ملک نوساز خالی
ملک نوساز اسپانیایی کاملاً خالی تحویل داده میشود، حتی بدون چراغها و تجهیزات روشنایی. ملک دستدوم معمولاً مبله است، اما درباره اثاثیه باید در مرحله رزرو مذاکره کنید و هر چیزی که در فهرست تاریخدار و مکتوب نیامده باشد، معمولاً پیش از تحویل ناپدید میشود. آوردن اثاثیه از جمهوری چک معمولاً ایده بدی است.ملحفه و روتختی، در صورت اجاره ملک به گردشگران2 مجموعهبرای هر تخت، یک دست در حال استفاده و یک دست اضافه. سه دست رویه عملی است، نه الزام قانونی.
نظر ما درباره هزینه تجهیز0 €
چه مبلغی میتوانید وام بگیرید و پول چگونه به اسپانیا میرسد؟
دو پرسش تعیین میکنند واقعاً چه چیزی از توان مالی شما خارج نیست: بانک اسپانیایی چه مبلغی به یک غیرمقیم وام میدهد و نرخ تبدیل ارز در مسیر چه اثری میگذارد. مورد دوم رقم بزرگتر و همان چیزی است که خریداران نادیده میگیرند.وام مسکن برای غیرمقیم
یک بانک اسپانیایی به فرد غیرمقیم حداکثر 60 تا 70 % قیمت را وام میدهد. یعنی شما باید پیش از پرداخت هزینههای جانبی، 30 تا 40 % وجه نقد داشته باشید. شهروند اتحادیه اروپا که واقعاً برای سکونت اصلی خود ملک میخرد، گاهی میتواند نسبت بیشتری دریافت کند. بانک خود ملک را ارزیابی میکند و بر مبنای مبلغ کمتر، یعنی ارزش کارشناسی یا قیمت، وام میدهد. ارزیابی کمتر از قیمت توافقشده برای شما مشکل ایجاد میکند، نه برای فروشنده. از سال 2019، پیش از امضای هر سندی، باید دو مدرک استاندارد اطلاعاتی و یک مهلت تأمل به شما داده شود. انتخاب آزادانه دفتر اسناد رسمی نیز در مورد وام مسکن حق قانونی شماست. به دو نکته توجه کنید. نرخ ترکیبی که بهعنوان نرخ ثابت فروخته میشود، پس از پایان دوره ثابت رفتار کاملاً متفاوتی دارد. همچنین، سندی که به آپوستیل نیاز دارد، نه ترجمه ساده، معمولاً دلیل معطل ماندن پرونده برای چند هفته است.نسبت وام به ارزش، غیرمقیم اتحادیه اروپا60 تا 70 %
نسبت وام به ارزش ملک، خارج از اتحادیه اروپا50 تا 60 %
نرخ ثابت طی 20 سال3,8 تا 5,2 %تصویری از بازار. نرخها تغییر میکنند.
انتقال وجه و نرخ ارز
خرید فقط یک انتقال وجه نیست، بلکه چند انتقال در طول ماهها یا سالهاست و هزینه نرخ ارز بسیار بیشتر از مجموع همه کارمزدهای انتقال است. قرارداد فوروارد میتواند نرخ را پیش از پرداختی که در برابر سپرده انجام میشود، تثبیت کند و تعهدی الزامآور است، نه بیمهای اختیاری: اگر نرخ برخلاف جهت مورد انتظار حرکت کند، همچنان متعهد خواهید بود. سه دام عملی وجود دارد. پرداخت مبلغ رزرو با کارت، که با نرخی تبدیل میشود که هیچکس درباره آن توافق نکرده و کارمزد برداشت نقدی نیز دارد. ارسال وجه به حسابی که همان حساب نامبرده در قرارداد نیست. و موکول کردن انتقال وجه به هفته آخر، زمانی که بررسی انطباق و اثبات منشأ وجوه هرکدام چند روز زمان میبرند. مالیاتها، اثاثیه و هزینههای جاری سال اول را نیز تبدیل ارز کنید، چون همه آنها تعهدات یورویی هستند که تاریخشان تحت کنترل شما نیست.انتقالهای جداگانه در یک خرید4 تا 8
حاشیه سود بانکهای خیابان اصلی3 تا 4 %در نرخ منظور شده، نه در کارمزد.
هزینه 1 % حاشیه سود4 000 €برای ملکی به ارزش 400 000 €.
سهم ما از تبدیل ارز0 €
پیش از مالک شدن، چه چیزی از پول شما محافظت میکند؟
اسپانیا حساب امانی دفترخانهای ندارد، بنابراین پول شما بسته به نوع خرید، با یکی از دو نظام محافظت میشود و یک پرداخت خارج از هر دو نظام قرار دارد.پول شما در کدام حساب نگهداری میشود
در خرید ملک نوساز، پرداختهای شما به حساب ساختوساز تحت حمایت قانونی واریز میشوند و در مقابل، گواهی تضمین دریافت میکنید. در خرید ملک دستدوم، وجوه به حساب مشتری وکیل خودتان واریز میشوند، جدا از وجوه مؤسسه، و در دفتر اسناد رسمی آزاد میشوند. مبلغ رزرو تنها پرداختی است که هیچیک از این دو نظام آن را پوشش نمیدهد؛ به همین دلیل باید کم باشد و شرط استرداد آن از مبلغش مهمتر است. گواهی تضمین را هنگام امضای قرارداد خصوصی خرید و پیش از خروج هرگونه پرداخت مرحلهای دریافت میکنید. اگر دریافت آن به آینده موکول شده باشد، پرداختی که در آستانه انجام آن هستید هنوز تحت پوشش نیست.ملک نوساز، حساب تحت حمایتالزام قانونی
ملک دستدوم، محل نگهداری وجهحساب مشتری
اگر سازنده در تحویل ملک کوتاهی کندبازپرداخت وجه همراه با سود
چند پرداخت خارج از هر دو نظام قرار میگیرد1مبلغ رزرو. آن را کم نگه دارید و شرط استرداد را کتبی دریافت کنید.
ضمانت بانکی و نحوه خواندن گواهی
هر پرداختی که پیش از تکمیل ساختمان به سازنده انجام میدهید، باید تحت پوشش ضمانت یا بیمهنامهای باشد که بهطور جداگانه به نام شما صادر شده است. چهار مورد را در گواهی بررسی کنید. نام خود شما بهعنوان ذینفع. مبلغ تضمینشده، شامل مالیاتی که قبلاً پرداخت کردهاید. صادرکننده، که باید بانک یا بیمهگر باشد و هرگز سازنده نباشد. و تاریخ تحویل که سود تا آن تاریخ محاسبه میشود. گواهیای که بهجای نام شما نام پروژه را درج کرده باشد، رایجترین نقص در این منطقه ساحلی است. وجوهی که پیش از بهروزرسانی گواهی پرداخت شوند، تا زمان تکمیل مدارک تحت حمایت نیستند. این موضوع با ضمانت ساختمان تکمیلشده تفاوت دارد و کاملاً جداگانه است.باید چه چیزهایی را پوشش دهدکل مبلغ
چه کسی میتواند آن را صادر کندبانک یا بیمهگرهرگز خود سازنده.
نسخه تقویتشده لازمالاجرا از سال2015
حساب مشتری و کلاهبرداریهای هدفگرفتهشده علیه آن
وکیل اسپانیایی باید پول شما را از وجوه مؤسسه جدا نگه دارد و بدون اجازه کتبی شما نمیتواند از آن برداشت کند. خطر واقعی هنگام نهایی شدن معامله، نقض این قاعده نیست، بلکه ایمیل جعلیای است که میگوید شماره حساب تغییر کرده است. هرگونه تغییر را تلفنی و با شمارهای که از قبل در اختیار داشتهاید تأیید کنید.نحوه طبقهبندی سوءمدیریتجدی تا بسیار جدی
مسئولیت بیمه بر عهده چه کسی استآییننامه رفتاریمبلغ پوشش را بپرسید، نه اینکه آیا پوشش وجود دارد یا خیر.
آیا باید شخصاً بخرید یا از طریق شرکت؟
برای تقریباً هر خریداری که یک خانه تعطیلاتی میخرد، پاسخ منفی است. شرکت، اظهارنامههای بیشتری ایجاد میکند، استفاده شخصی شما از ملک را مشمول مالیات میکند، فروش را پیچیده میسازد و مالیات خرید را کاهش نمیدهد.شخصاً یا از طریق شرکت
شرکت در مالیات خرید ملک هیچ صرفهجوییای ایجاد نمیکند و برای یک خانه تعطیلاتی، معمولاً همین پایان بحث است. استفاده شخصی شما از ملک ممکن است بهعنوان اجارهای مشمول مالیات تلقی شود که شرکت باید از شما دریافت میکرد. سهام شرکت همچنان برای مالیات بر ثروت محاسبه میشود و ارزش آن از طریق ترازنامه شرکت تعیین میشود. مالکیت ذینفعانه باید هنگام تأسیس شرکت و سپس هر سال اظهار شود. شرکت غیرفعال نیز باید اظهارنامه ارائه کند، حتی زمانی که چیزی برای گزارش وجود ندارد. این ساختار بر اقدامات بعدی شما نیز اثر میگذارد. موجر شرکتی در اجاره بلندمدت بهجای پنج سال، هفت سال متعهد است. فروش سهام بهجای خود ملک نیز معاملهای پیچیدهتر است و به متخصص جداگانه نیاز دارد. موردی که میتواند منطقی باشد، یک فعالیت تجاری واقعی با چندین ملک است؛ این موضوع باید با مشاور مالیاتی مطرح شود، نه با یک بنگاه.صرفهجویی شرکت در مالیات خرید0 €در هر دو حالت، مالیات یکسان است.
مالیات شرکتی بر درآمد اجاره25 %
شرکت غیرفعال، هر سال500 تا 1 000 €
مالیات بر حوزههای قضایی غیرهمکار3 %جمهوری چک و لهستان در آن فهرست نیستند.
منابع رسمی این بخشReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico
چه چیزهایی ممکن است اشتباه پیش برود
وکیل مستقل چه چیزی را و به چه ترتیبی بررسی میکند؟
این همان بخشی است که بابت آن هزینه میپردازید و تنها مرحلهای از این راهنماست که منطقی نیست از آن صرفنظر کنید. یک وکیل مستقل حدود پانزده بررسی انجام میدهد و سپس میگوید ادامه دهید یا نه.پانزده بررسی
بررسیها در چهار گروه انجام میشوند. مالک آن چه کسی است و چه تعهداتی بر آن ثبت شده است، بر اساس دفتر ثبت مالکیت. وضعیت قانونی ساختمان چیست: پروانه ساختمان، مجوز نخستین بهرهبرداری، و اینکه آیا دفتر ثبت و کاتاسترو همان ملکی را توصیف میکنند که در محل وجود دارد یا خیر. چه بدهیهایی دارد: شارژ ساختمان، گواهی بدهی از مدیر ساختمان و مالیات ملک. و شما چه استفادهای میتوانید از آن داشته باشید: مقررات ساختمان و اینکه آیا اجاره توریستی اصلاً مجاز است یا خیر. وجود یک پاسخ منفی در هر نقطه از زنجیره قانونی ساختمان، کل فرایند را متوقف میکند و در چنین مرحلهای خرید متوقف میشود، نه اینکه قیمت آن دوباره تعیین شود. فروشنده خصوصی و موردی نسبت به بنگاه تعهد افشای اطلاعات کمتری دارد، بنابراین بررسی اهمیت بیشتری پیدا میکند، نه کمتر.بررسیهای فهرست15
مدت زمان انجام، بر حسب هفته2 تا 4
هزینه وکیل~1 %از قیمت، با احتساب مالیات بر ارزش افزوده
سهم ما از هزینه مؤسسه حقوقی0 €
گواهی انرژی
هر ملکی پیش از آگهی شدن برای فروش یا اجاره به گواهی معتبر نیاز دارد و ارائه آن بر عهده فروشنده است، نه شما. صدور گواهی فقط از عهده کارشناس واجد شرایط برمیآید. دفتر اسناد رسمی همچنان میتواند بدون آن سند را امضا کند، مشروط بر اینکه شما در سند کتباً از آن صرفنظر کنید؛ بنابراین نبود گواهی موضوعی برای پرسیدن است، نه مانعی قطعی.با پایینترین رتبه5 سال
هزینه گواهی50 تا 300 €
معافیت محدود50 m²ساختمان مستقل با مساحت کمتر از آن حد
اگر ساختمان یا زمین آن چیزی نباشد که به نظر میرسد، چه میشود؟
پرهزینهترین مشکلات اینجا در دیوارها نیستند، بلکه در مدارک پشت آنها هستند: ساختمانی یا الحاقیهای که هرگز مجوز نداشته یا زمینی که به اندازه ادعای فروشنده قابلیت ساخت ندارد.ساختمان بدون مجوز و مهلت اجرای تخریب
در زمینهای عادی شهری یا روستایی، اختیار صدور دستور تخریب پس از شش سال منقضی میشود و ساختمان میتواند برای وضعیت AFO درخواست دهد. AFO قانونیسازی نیست، بلکه ثبت میکند که مهلت سپری شده است و اگر بعداً مشخص شود زمین در دستهای تحت حفاظت قرار دارد، این روند میتواند دوباره باز شود. در زمینهای تحت حفاظت یا ساحلی، مهلت هرگز آغاز نمیشود و بنابراین امکان تخریب برای همیشه باقی میماند. دو پیامد عملی وجود دارد. وامدهندگان درباره ملک AFO محتاط هستند، بنابراین شرایط وام ممکن است با خرید عادی متفاوت باشد یا وام رد شود. همچنین، پرونده اجرایی باز در شهرداری اصلاً در هیچ گواهی ثبتی دیده نمیشود. کسی باید مستقیماً از شهرداری استعلام کند؛ این بخشی از بررسی حقوقی است و کاری نیست که بتوانید از روی آگهی انجام دهید.در زمین حفاظتشده یا ساحلیبدون محدودیت زمانی
تراس بسته، استخر یا اتاق اضافه
افزوده اعلامنشده به خانهای که در سایر موارد قانونی است، معمولاً قابل اصلاح است، اما زمانی آشکار میشود که دفتر ثبت، کاتاسترو و ساختمان واقعی با یکدیگر مطابقت نداشته باشند. اصلاح سوابق فرایندی است که باید توسط کسی انجام شود و ممکن است مالیات ملک معوقه چندین سال را به همراه داشته باشد. وامدهنده متراژ ثبتشده را ارزیابی میکند، بنابراین برای توسعه اعلامنشده وام تأمین نمیشود.زمین ساحلی، زمین روستایی و چاهها
نوار حفاظتی از خط ساحلی به سمت داخل خشکی امتداد دارد و محدودیتهای ساختوساز آن هرگز منقضی نمیشوند. در زمینهای روستایی اندلس، urbanizable یک وضعیت برنامهریزی شهری است و تضمین نمیکند که قطعه زمین هرگز قابل ساختوساز شود. چاهی که آب پمپاژ میکند، دلیلی بر قانونی بودن چاه نیست.نوار حفاظت ساحلی100 متراز مرز عمومی دریایی به سمت داخل خشکی، و این محدودیت منقضی نمیشود. (MITECO، پرسشهای متداول درباره قانون سواحل)
حداقل مساحت قطعه برای خانه مستقل2,5 ha
حداکثر یک چاه قانونیشده7 000 m³ در سالبا کنتور حجمی.
چه چیزی ممکن است از فروشنده به شما منتقل شود؟
بخشی از چیزهایی که میخرید به شخص فروشنده مربوط است: بدهی او به مجتمع، وراث او یا مستأجرش. هر سه مورد را میتوان پیش از هر پرداختی بررسی کرد.بدهیهای ساختمان که همراه آپارتمان به ارث میبرید
شما با خود ملک در قبال شارژهای پرداختنشده ساختمان که فروشنده بابت سال جاری و سه سال تقویمی پیش از آن بر جا گذاشته است، مسئول هستید. بدهی به آپارتمان متصل است، نه به شخصی که آن را ایجاد کرده، بنابراین همراه کلیدها منتقل میشود. آنچه جلوی این مسئولیت را میگیرد فقط یک سند است: گواهی مدیر ساختمان مبنی بر تسویه بودن حساب؛ دفتر اسناد رسمی نیز بدون آن نمیتواند سند را تأیید کند، مگر اینکه صریحاً از دریافت آن صرفنظر کنید. صرفنظر کردن، بررسی را حذف میکند، نه مسئولیت را؛ بنابراین دلیل موجهی برای این کار وجود ندارد. دو دام دیگر نیز وجود دارد. آپارتمانی که بانک تملک کرده و میفروشد، خودبهخود تسویهشده نیست. همچنین، یک بلوک در شهرک بزرگتر ممکن است به دو مجموعه ساختمانی با دو بودجه تعلق داشته باشد، بنابراین یک گواهی همیشه هر دو را پوشش نمیدهد.گواهی بدهیبلهدفترخانه آن را لازم دارد، مگر از آن صرفنظر کنید.
نحوه وصول بدهی توسط یک مجتمعرویه ویژه دادگاه
اگر فروشنده پیش از آن یا در جریان کار فوت کند
خرید از ترکه، معاملهای عادی است که اسناد و افراد بیشتری برای موافقت در آن دخیل هستند. اگر فروشنده پس از امضای شما فوت کند، قرارداد لغو نمیشود: وارثان پس از قبول ارث، جای او را میگیرند. هیچ وارثی نمیتواند به نمایندگی از همه امضا کند.چه کسی میتواند از طرف ترکه امضا کند3 مسیرهمه وارثان، وصی نامبرده یا مدیر منصوب دادگاه.
آیا قرارداد شما معتبر باقی میماندبله
خرید ملکی که مستأجر دارد
شما اجارهنامه موجود را برای هر مقدار از مدت حداقلی آن که باقی مانده باشد، با همان شرایطی که مالک قبلی توافق کرده است، خواه ثبت شده باشد یا نه، بر عهده میگیرید. صرف تغییر مالکیت، اجازه افزایش اجارهبها را به شما نمیدهد. مستأجر نیز ممکن است پیش از شما حق قانونی خرید داشته باشد و نادیده گرفتن این اطلاعرسانی میتواند مانع ثبت خرید شما شود.اطلاعرسانی در صورت اسقاط حق تقدم خرید30 روز
زمین، هوا و ساختمان چه تأثیری میتوانند بر شما بگذارند؟
چهار ویژگی یک نشانی مشخص را پیش از پرواز و از پشت میز میتوان بررسی کرد و هیچکدام در فهرست ملک نمیآید: آیا دچار سیل میشود، در اوت چه صدایی دارد، چرا در ژانویه نمناک است و پس از آن چه کسی مسئول تعمیر شماست.مناطق سیلخیز و بررسی دهدقیقهای
تقریباً 8 % از خانههای اسپانیا در منطقهای سیلخیز و مشخصشده روی نقشه قرار دارند و بررسی یک نشانی مشخص در سامانه دولتی رایگان است: نشانی را پیدا میکنید و رنگبندی نشان میدهد که آیا ملک در منطقه سیلخیزی که بررسی شده قرار دارد یا نه و احتمال وقوع سیل در آن چقدر است. دانستن دو محدودیت اهمیت دارد. نقشهها فقط آبراهههای بررسیشده را پوشش میدهند، بنابراین ممکن است یک نهر کوچک سرپوشیده یا آبراه شهری اصلاً در نقشه دیده نشود. همچنین مسدود شدن آبراه باران در بارندگی شدید، از نظر قانونی سیل محسوب نمیشود. قرار داشتن در منطقه جریان ترجیحی، طبقهبندی سختگیرانهتری از رنگبندی عادی سیل است و محدودیتهای بیشتری برای ساختوساز و بازسازی دارد. طرح ملی فقط در صورت وجود بیمهنامه فعال و پرداختشده، خسارت سیلهای فوقالعاده را جبران میکند، هرگز درآمد اجاره از دسترفته را پوشش نمیدهد و هیچ فروشنده اسپانیایی ملزم به اعلام خطر سیل نیست. بررسی حقوقی، بررسی نقشه سیل را شامل نمیشود مگر اینکه کسی آن را درخواست کند؛ به همین دلیل، ما آن را پیش از ارائه پیشنهاد در فهرست خود قرار میدهیم، نه پس از آن.خانههای اسپانیایی در محدودهای که روی نقشه مشخص شده است~8 %
منطقه با احتمال متوسط1 % در سالدر طول سی سال مالکیت، احتمال وقوع دستکم یک رویداد از این نوع تقریباً 26 % است.
سر و صدا؛ فصلی و وابسته به نشانی ملک
بیشتر صداهای اینجا پیش از خرید قابل پیشبینی هستند، زیرا منابع آنها فصلیاند و چند مورد نیز در سوابق عمومی ثبت شدهاند. یک کافه ساحلی در فوریه ساکت است و در اوت هر شب فعال است. در نزدیکی بزرگراه، آنچه اهمیت دارد دید مستقیم است، نه فاصله. حدود زیر، مقررات هستند و اندازهگیری صدای هیچ ملکی محسوب نمیشوند.فضای بیرون در شب55 dBA
داخل اتاق خواب خودتان در شب35 dBA
شب از ساعت23:00
رطوبت و اینکه چرا مشکل زمستانی است
رطوبت در این ساحل معمولاً ناشی از میعان است؛ یعنی هوای گرم و مرطوب در یک آپارتمان خالی و بدون گرمایش با سطوح سرد برخورد میکند، نه اینکه نشتی وجود داشته باشد. بنابراین فصل رطوبت از نوامبر تا فوریه است، نه اوت، و به همین دلیل خریدارانی که در تابستان به دنبال آن میگردند چیزی پیدا نمیکنند. یک آپارتمان که تازه رنگ شده ممکن است رطوبت را پنهان کند، نه اینکه آن را برطرف کند.رطوبت مالاگا، میانگین سالانه65 %
پربارانترین ماه، دسامبر است72 %در مقایسه با پنجاهوهشت درصد در ژوئن و ژوئیه.
عایقکاری در برابر رطوبت در مقررات ساختمانی از زمان2006ساختمانهای قدیمی اغلب اصلاً مانع رطوبتی ندارند. (BOE)
نقص پس از سکونت شما
ساختمان نوساز سه دوره ضمانت دارد و هر دوره بر عهده گروه متفاوتی از افرادی است که آن را ساختهاند. ضمانت سازهای با بیمه اجباری پشتیبانی میشود که به ساختمان، نه شرکت، تعلق دارد. بنابراین با تعطیل شدن شرکت سازنده از بین نمیرود. وقتی مشکلی ظاهر میشود، اقدام مفید چندان تشریفاتی نیست. آن را به صورت کتبی، با تاریخ و عکس، به سازنده و در صورت مربوط بودن به بخش مشاع، به مدیر مجتمع گزارش دهید. مهلت مطالبه از زمانی آغاز میشود که خسارت ظاهر شود، نه زمانی که برای شکایت اقدام میکنید. فروش مجدد در مقایسه تقریباً حمایت چندانی ندارد: ادعای محدود مربوط به عیوب پنهان، با مهلتی کوتاه که با ارسال نامه متوقف نمیشود و فقط درباره چیزی است که فروشنده از آن اطلاع داشته و پنهان کرده است.برای طرح ادعا پس از آشکار شدن نقص2 سال
پشتوانه ضمانت دهسالهبیمه اجباری
کلاهبرداری عمدی در اینجا چگونه است؟
کلاهبرداری عمدی در اینجا نادر و آشکار است. چهار شکل دارد و همه آنها با یک واکنش یکسان کشف میشوند: تا زمانی که امکان راستیآزمایی وجود نداشته باشد، هیچکس نباید پول یا امضایی دریافت کند.چهار الگو
فروشنده جعلی که چیزی را میفروشد که حق فروش آن را ندارد، ودیعه سرقتشده، اجاره جعلی و کلاهبرداری پیشفروش که پرداختهای مرحلهای را بدون هیچ تضمینی دریافت میکند. فروشندگان جعلی املاکی را انتخاب میکنند که مدت زیادی خالی ماندهاند، مالک آنها در خارج از کشور است یا اخیراً به ارث رسیدهاند و در ثبت بهروزرسانی نشدهاند. در هر سه حالت، هیچکس در محل متوجه موضوع نمیشود. الگوی مشترک هر چهار مورد یکسان است و تنها نکتهای است که باید به خاطر بسپارید: پیش از آنکه امکان راستیآزمایی وجود داشته باشد، پول یا امضا درخواست میشود. بنابراین راههای محافظت سادهاند. بهترین حالت این است که پول به حساب امانی وکیل خودتان واریز شود. اگر پول به جای آن به فروشنده، مشاور املاک یا سازنده پرداخت شود، که امری رایج است، نام صاحب حساب باید دقیقاً با طرف نامبرده در قرارداد مطابقت داشته باشد. سه مورد به معنای توقف هستند: حساب شخصی متعلق به فردی که فروشنده نیست، درخواست پرداخت نقدی یا حساب شرکتی در کشوری که هیچ ارتباطی با معامله ندارد. پیش از بازدید، چه حضوری و چه از طریق تماس ویدیویی زنده، هیچ مبلغی پرداخت نکنید. همچنین انتقال وجه در همان روز گاهی در صورتی قابل برگشت است که ظرف یک یا دو روز اقدام کنید؛ دانستن این نکته پیش از آخر هفته بهتر از دانستن آن پس از وقوع مشکل است.الگوهای عمدی4فروشنده جعلی، ودیعه سرقتشده، اجاره جعلی، پیشفروش بدون ضمانت.
در خرید نوساز چه چیزهایی ممکن است اشتباه پیش برود و چه کسی هزینه آن را میپردازد؟
در خرید نوساز سه چیز ممکن است اشتباه پیش برود: سازنده ورشکسته شود، پروژه متوقف شود یا تاریخ جابهجا شود. اینکه با کدام مورد روبهرو هستید تعیین میکند پولتان طی چند هفته از بانک برگردد یا سالها در روند دادگاه منتظر بماند.اگر سازنده ورشکسته شود
پول شما به دو بخش تقسیم میشود. هر مبلغی که تحت پوشش ضمانت معتبر باشد، از بانک یا شرکت بیمه بازگردانده میشود. این مبلغ طلبی از شرکت دیگری است، بنابراین هر اتفاقی برای سازنده بیفتد، این حق باقی میماند. هر مبلغ دیگر به طلب عادی در جریان ورشکستگی تبدیل میشود و پشت سر سایر طلبکاران قرار میگیرد، بدون مبلغ تضمینشده و بدون تاریخ پرداخت تضمینشده. بنابراین نخستین کار، وحشتزده شدن نیست، بلکه خواندن گواهیهاست: کدام پرداختها به نام خودتان و به طور کامل تحت پوشش هستند. گام دوم، ثبت طلب در مهلتی است که روند ورشکستگی تعیین میکند، زیرا از دست دادن مهلت ممکن است کل طلب را از بین ببرد. ورشکستگی رویدادی است که دادگاه آن را با یک تاریخ اعلام میکند و با کند بودن، سکوت یا شایعه مشکل مالی سازنده یکسان نیست.ضمانت پرداخت میشودصرفنظر از ورشکستگی
بدون ضمانت، شمایک طلبکار عادی
پرداختی که هیچ ضمانتی پوشش نمیدهدرزرو
اگر پروژه متوقف شود
پروژه متوقفشده به یکی از سه سرنوشت میرسد و همین موضوع تعیین میکند که منتظر بمانید یا خارج شوید. اگر سازنده دیگری پروژه را به پایان برساند، ضمانت قبلی بهطور خودکار منتقل نمیشود. اگر عملیات برای مدتی متوقف بماند، مجوز ممکن است منقضی شود و بتن نمایانی که فصلهای بارانی را پشت سر بگذارد، به شیوههایی فرسوده میشود که بررسی اسناد نمیتواند آنها را آشکار کند.سرنوشت پروژه متوقفشده3 نتیجه ممکن
اگر سازنده دیگری آن را تکمیل کندتضمین جدید، چرخه جدید
نخستین سندی که باید دریافت کنیدNota simple
بدهی شارژ ساختمان برای واحد نیمهساختهمیتواند به ملک تعلق گیرد
اگر تحویل دیر شود
در ساختمان نوساز، پس از گذشت تاریخ تکمیل درجشده در قرارداد، میتوانید بازپرداخت وجه را با سود قانونی از محل ضمانت مطالبه کنید. نیازی به دادگاه یا بحث درباره شدت تأخیر نیست. فقط تاریخ مندرج در قرارداد ملاک است و مهلت ارفاقی تنها در صورتی وجود دارد که در قرارداد شما نوشته شده باشد.کدام تاریخ ملاک استقرارداد، نه بروشور
آیا ضمانت تأخیر را پوشش میدهدبله، حتی برای تأخیر ساده
در ساختمان نوسازبدون آزمون شدت
برای ملک دستدومماده 1124 قانون مدنیدادگاه تعیین میکند که آیا نقض قرارداد به اندازه کافی جدی است یا نه. (BOE)
منابع رسمی این بخشDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)
نوساز یا فروش مجدد
آیا ساخت جدید بخرید یا ملک دستدوم؟
ملکی را بخرید که با تقویم شما سازگار باشد. این تفاوت اصلی است که نمیتوانید تغییر دهید. خرید مجدد ماهها طول میکشد. خرید نوساز ممکن است سالها طول بکشد. سایر موارد انتخاب هستند، نه پاسخهای ثابت. مراحل 1 تا 7 برای هر دو گزینه یکساناند. مراحل 8 تا 14 متفاوتاند.ساختوساز جدید
از رزرو تا دریافت کلید2 ماه تا 3 سالاین مدت به میزان پیشرفت عملیات ساختوساز بستگی دارد.
هزینههای علاوه بر قیمتبیشترِ دو رقم بالابیشتر این مبلغ مالیات است: 10 % مالیات بر ارزش افزوده بهعلاوه مالیات تمبر اندلس برای سند.
نحوه پرداخت شمامرحلهای و بر اساس نقاط عطف ساختوسازضمانتنامه بانکی به نام شما تمام پرداختهای مرحلهای را پوشش میدهد.
چه چیزهایی ممکن است اشتباه پیش برودتاریخ تغییر میکندآپارتمان تکمیلشده نیز ممکن است با نقشهها تفاوت داشته باشد. فهرست نواقص و ضمانتها این موضوع را پوشش میدهند.
چه چیزهایی قابل مذاکره استشرایط مهمتر از قیمتمیتوانید درباره برنامه پرداخت، مبلمان، جای پارک و مهلت زمانی مذاکره کنید.
چه ضمانتهایی دریافت میکنیدده سال برای سازهسه سال برای تأسیسات و یک سال برای نازککاریها
ملک دستدوم
از رزرو تا دریافت کلید1 تا 3 ماهسرعت کار را بررسی حقوقی تعیین میکند، نه ساختمان.
هزینههای علاوه بر قیمتکمترِ دو رقم بالامالیات نقلوانتقال با نرخ 7 % در اندلس، زمانی بر ارزش مرجع اعمال میشود که از قیمتی که پرداخت کردهاید بیشتر باشد.
نحوه پرداخت شمارزرو، آراس و سپس مانده وجهمبلغ آراس 10 تا 20 % است. مانده وجه را در دفتر اسناد رسمی پرداخت میکنید.
چه چیزهایی ممکن است اشتباه پیش برودوضعیت فعلی ساختمانممکن است بدهی، تغییرات ثبتنشده، رطوبت یا مقرراتی در مجتمع وجود داشته باشد که آن را نخوانده باشید.
چه چیزهایی قابل مذاکره استقیمت و زمانبندییک فروشنده وجود دارد و او دلیلی برای فروش دارد.
چه ضمانتهایی دریافت میکنیدهیچ موردی از سوی فروشندهدر عوض، ساختمانی دریافت میکنید که سابقه آن قابل بررسی است.
بیشترین عامل شگفتی برای خریداران
در خرید نوساز، پول شما پیش از امضای هر قراردادی جابهجا میشود
شما مبلغ رزرو را پیش از وجود هر قراردادی با سازنده پرداخت میکنید و بسته به سازنده، ممکن است در همان مرحله مبلغی بیش از رزرو درخواست شود. ما این موضوع را از قبل میگوییم و با این حال، تقریباً در همین مرحله معاملات متعددی را از دست دادهایم: ایمیل وکیل میرسد و پیش از امضای هر چیزی درخواست وجه میکند و خریداران متوقف میشوند. بیشتر افراد تصور میکنند این فقط رفتار عجیب یک سازنده است. بر اساس تجربه ما، چنین نیست: بیشتر سازندگان این ساحل، تقریباً هشت مورد از هر ده مورد یا بیشتر، به این روش عمل میکنند. رقم رسمی منتشرشدهای وجود ندارد و این چیزی است که ما میبینیم.گاهی میتوان درباره یک استثنا مذاکره کرد و بهندرت دلیلی برای درخواست آن وجود دارد. هر پرداختی که پیش از تکمیل ساختمان انجام میدهید باید تحت پوشش ضمانت بانکی به نام خودتان باشد. قرارداد رزرو باید مشخص کند که در صورت کدام یافتهها وجه شما بازگردانده میشود. با وجود این دو مورد، هیچ وجهی در معرض خطری نیست که نظام ضمانت از پیش پوشش نداده باشد. این صرفاً روند استاندارد اینجاست. شکل معمول این پرداختها در ادامه، در بخش خرید پیشفروش، توضیح داده شده است.
لازم نیست آن ایمیل را به تنهایی ارزیابی کنید. وکیل شما گواهی ضمانت و متن محافظتکننده از پرداخت را بررسی میکند؛ ما آن را با شما مرور میکنیم و اجازه نمیدهیم انتقال وجه صرفاً بر اساس وعده ارسال گواهی در آینده انجام شود.آیا خرید ملک پیشفروش برای شما مناسب است؟
خرید پیشفروش و ملکی که آماده سکونت است، دو سطح از یک خطر نیستند، بلکه دو خطر متفاوتاند. در خرید نوساز، خطر زمان است و محافظت، سندی است که باید آن را بخوانید. در خرید مجدد، خطر خود ساختمان است و محافظت، بررسی حقوقی است. هفت پرسش زیر، به ترتیب مهم، تکلیف را مشخص میکنند.- آیا تقویم شما تحمل این مدت انتظار را دارد؟
- 2 ماه تا 3 سالاین تنها تفاوتی است که نمیتوانید درباره آن مذاکره کنید. اگر لازم است تابستان آینده در ملک باشید، پروژهای که دو سال دیگر آماده میشود، هرقدر هم خوب باشد گزینه مناسبی نیست.
- ضمانتنامه باید به نام چه کسی باشد
- به نام خودتانگواهیای که نام پروژه را بهجای نام شما درج کرده باشد، حمایت محسوب نمیشود. آن را پیش از هر پرداخت مرحلهای بررسی کنید، نه فقط یک بار در ابتدا.
- آیا در صورت ناتوانی سازنده، ضمانت همچنان پرداخت میکند
- صرفنظر از ورشکستگیوجه تضمینشده از بانک بازگردانده میشود. وجه بدون ضمانت به یک طلب در روند ورشکستگی تبدیل میشود، بدون مبلغ مشخص و تاریخ پرداخت مشخص.
- اگر پروژه متوقف شود چه اتفاقی میافتد
- 3 نتیجه ممکنپروژه از سر گرفته میشود، سازنده دیگری آن را تکمیل میکند یا پروژه خاتمه مییابد و وجه خریداران بازپرداخت میشود. سازنده جدید به ضمانت جدید نیاز دارد، نه ضمانت قبلی.
- اگر تاریخ جابهجا شود چه اتفاقی میافتد
- قرارداد، نه بروشورفقط تاریخی که در قرارداد شما درج شده ملاک است و پس از گذشت آن میتوانید بدون اثبات جدی بودن تأخیر، از محل ضمانت مطالبه کنید.
- مزایایی که ساخت جدید نسبت به فروش مجدد دارد
- 10 سالسه سال ضمانت برای تأسیسات و یک سال برای نازککاری، همراه با بیمه اجباری که ضمانت دهساله سازه را پوشش میدهد.
- مزایایی که فروش مجدد در عوض دارد
- هیچکدامبدون ضمانت از سوی فروشنده و ساختمانی با سابقهای که میتوانید پیش از پرداخت، آن را بررسی و قیمتگذاری کنید.
تقویم پرداخت معمولاً چگونه است
- نخست، رزرو
- 6 000 تا 11 000 €پیش از وجود هر قراردادی با سازنده پرداخت میشود، همانطور که کادر توضیحی بالا شرح میدهد.
- هنگام قرارداد خصوصی با سازنده
- around 20 %همراه با مالیات بر ارزش افزوده در هر پرداخت. این مشاهده ماست، نه یک قانون.
- در طول ساخت
- گاهی پرداختهای مرحلهای بیشتریبرخی سازندگان پس از قرارداد هیچ پرداختی درخواست نمیکنند و برخی دو یا سه پرداخت درخواست میکنند.
- هنگام تکمیل معامله
- around 70 %مانده مبلغ، که معمولاً تا آن زمان تأمین مالی از طریق وام مسکن انجام شده است.
- موارد الزامآور
- تقویم زمانی در قرارداد خودتاناین تقسیمبندی بسته به سازنده متفاوت است، بنابراین آنچه ملاک است نسخه قرارداد است، نه این شکل.
- هر پرداختی پیش از تکمیل معامله
- تحت پوشش ضمانتنامه بانکیببینید چه چیزی از پول شما محافظت میکند
منابع رسمی این بخشLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)
مالکیت آن
مالکیت آن هر سال چقدر هزینه دارد؟
چهار صورتحساب هر سال، چه در اسپانیا باشید و چه نباشید، میرسد: مالیات ملک، هزینه مجتمع، بیمه و اظهارنامه مالیاتی غیرمقیم. برای یک آپارتمان، مجموع آنها ارقام زیر است.مالیات ملک، IBI400 تا 1 000 €مالیات سالانه یک آپارتمان.
هزینههای مجتمع900 تا 6 000 €هر سال به مجتمع مالکان پرداخت میشود.
بیمه خانه300 تا 800 €قانون آن را الزامی نمیکند. بانک وام مسکن الزامی میکند.
برق، آب و اینترنت، ماهانه100 to 400 €برآورد خود ما برای یک آپارتمان یا خانه ردیفی معمولی است. هزینه یک ویلا یا خانه بزرگ دارای استخر، باغ و سیستم تهویه مطبوع بهطور محسوسی بیشتر است.
مالیات افراد غیرمقیم، اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا19 %سالانه یکبار اظهار میشود، حتی اگر هرگز ملک را اجاره ندهید. (اداره مالیاتی، مالیات بر درآمد افراد غیرمقیم بدون تأسیس دائم)
مالیات افراد غیرمقیم، در جای دیگر24 %همان مالیات، با نرخ بالاتر.
این مالیات بر چه چیزی اعمال میشود1,1 یا 2 %از ارزش کاداستری، زمانی که ملک را اجاره نمیدهید.
مالکیت آن چه صورتحسابها، اظهارنامهها و رأیگیریهایی به همراه دارد؟
ارقام بالا آمدهاند. در ادامه مشخص میشود چه کسی آنها را تعیین میکند و بیمه چه چیزهایی را پرداخت میکند یا نمیکند. همچنین توضیح داده میشود چگونه قبوض خدماتی به نام شما منتقل میشوند و دو مالیاتی که برای بیشتر خریداران مبلغی ندارند، چگونهاند.مجتمع مالکان و نحوه تصمیمگیری آن
عضویت خودکار است و نمیتوانید از آن انصراف دهید یا به دلیل استفاده نکردن از استخر، هزینه کمتری بپردازید. بودجه با رأی مالکان تصویب میشود، بنابراین هزینه مجتمع اغلب تفاوت واقعی میان دو آپارتمان ظاهراً یکسان است. پیش از رزرو، بودجه، صورتجلسهها، موجودی ذخیره و گواهی بدهی را درخواست کنید.برای اعتراض به یک مصوبه3 ماهاگر مخالف قانون یا اساسنامه باشد، یک سال.
بیمه خانه و بندی که برای شما هزینه دارد
هیچ قانونی شما را ملزم به بیمه کردن خانه در اسپانیا نمیکند، اما هر وامدهنده رهنی این کار را الزامی خواهد کرد. بندی که برای مالکان خانه دوم هزینه ایجاد میکند، بند خالیماندن ملک است: پس از آنکه ملک برای مدتی کافی خالی بماند، پوشش سرقت معمولاً تعلیق میشود، در حالی که پوشش آتشسوزی و آب ادامه دارد. بیمهکردن ملک به مبلغ کمتر از ارزش واقعی، موجب اجرای قاعده تناسبی میشود که هر خسارت را کاهش میدهد.آیا اجباری استطبق قانون الزامی نیستهیچ قانونی مالک را ملزم به بیمه کردن نمیکند. وامدهنده این کار را به عنوان شرط وام الزامی میکند. هزینه سالانه را ببینید
برق، آب و اینترنت
در فروش مجدد، شما به جای اتصال یک انشعاب جدید، دارنده اشتراک موجود را تغییر میدهید و این کار چند روز، نه چند ماه، زمان میبرد. هیچیک از این موارد درباره ساختمان نوساز صدق نمیکند، زیرا مجوزهای لازم برای نخستین اتصال ممکن است ماهها زمان ببرند. هنگام تحویل، شماره اشتراک، قرائت کنتورها و اطلاعات شرکت آب را در دسترس داشته باشید.مدارک موردنیاز برای تغییر مالک6
مبلغی که توزیعکننده ممکن است دریافت کند0 €
تعرفه استاندارد خانگی2 بانددو دوره توان قراردادی.
خانوارهای اسپانیایی در دسترس فیبر نوری95,9 %
اظهارنامه مالیاتی که حتی در صورت خالی بودن ملک نیز باید ارائه دهید
شما هر سال بابت ملک خود در اسپانیا مالیات میپردازید، چه آن را اجاره داده باشید و چه خالی باشد. این مالیات بر اساس درآمد فرضی محاسبهشده از ارزش کاداستری ملک تعیین میشود. فقط یک اظهارنامه است. عدم ارائه اظهارنامه موجب تعلق بهره و جریمهای میشود که هرچه مدت عدم ارائه طولانیتر شود، افزایش مییابد. حتی مالیات سال اول، هرچند ناقص باشد، نیز از همان ابتدا تعلق میگیرد، در حالی که مالکان تصور میکنند از ژانویه آینده آغاز میشود.مهلت ثبت اظهارنامه آغاز میشود1 آوریلبرای سال قبل، و تا پایان دسامبر سال بعد باز میماند. (اداره مالیات، مالیات بر درآمد افراد غیرمقیم بدون مؤسسه دائم)
مالیات بر ثروت و مالیاتی که مشمول معافیت نیست
استان اندلس برای مالیات منطقهای بر ثروت، معافیت کامل در نظر گرفته است، بنابراین برای تقریباً همه خریداران هیچ هزینهای ندارد. با این حال، یک مالیات همبستگی ملی جداگانه ممکن است در سطوح بسیار بالاتر اعمال شود. معافیت منطقهای آن مالیات را کاهش نمیدهد، زیرا اعتبار مالیاتی در برابر مالیات منطقهای است که واقعاً پرداخت کردهاید، و معافیت کامل یعنی هیچ مبلغی پرداخت نکردهاید.خانه اصلی، فقط برای ساکنان300 000 €
معافیت اندلس100 %
منابع رسمی این بخشReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)
اجاره دادن آن
آیا میتوانید آن را اجاره دهید و واقعاً چقدر درآمد دارد؟
اجاره به گردشگران به یک مجوز، بلکه به سه مجوز نیاز دارد و موردی که بیشتر مالکان را متوقف میکند، همسایگان خودشان هستند. اجاره بلندمدت نظامی متفاوت با تعهدات بسیار طولانیتر است.اجاره به گردشگران و سه مرجع ذیصلاح
استان باید ملک را ثبت کند و شهرداری باید اجازه اجاره آن را بدهد. سپس مجمع مالکان خود ملک میتواند با اکثریت واجد شرایط، اجارههای گردشگری را ممنوع یا محدود کند، و همین رأی است که مانع بیشتر مالکان میشود. ممکن است ملکی ثبت معتبر داشته باشد و شهرداری نیز با آن موافق باشد، اما همچنان با رأی مجمع مالکان مسدود شود. بنابراین بهتر است اساسنامه مجمع و صورتجلسهها را پیش از رزرو ملک مطالعه کنید، نه پس از آن. خود ثبت ملک، اظهارنامهای همراه با شرایط است. ملک باید الزامات مربوط به تجهیزات را رعایت کند، از جمله وجود سیستم کنترل دما در هر اتاق قابل سکونت، در فصلهای مربوط. اجاره ملک فقط برای یک هفته نیز استثنا محسوب نمیشود: تبلیغ ملک بدون مجوز، همان تخلفی است که بهرهبرداری تماموقت از آن محسوب میشود. ثبت انجامشده توسط مالک قبلی نیز همیشه همراه با ملک منتقل نمیشود. ما خودمان در زمینه اجارههای کوتاهمدت و مدیریت املاک فعالیت میکنیم، بنابراین میتوانید این پرسش را درباره ملکی مشخص از ما بپرسید، نه به صورت کلی.مجموعه مبلمان مناسب اجاره4 500 to 26 000 €برای یک آپارتمان دوخوابه، و گرانتر از تجهیز همان آپارتمان برای استفاده شخصی شما، زیرا ملک دارای مجوز اجاره باید الزامات تجهیزات را رعایت کند و در معرض استهلاک بیشتری قرار میگیرد.
اجاره دادن ملک برای مدت طولانی
اجاره بلندمدت شما را برای حداقل مدت قانونی متعهد میکند، هرچقدر هم که در قرارداد مدت کوتاهتری نوشته شده باشد، و اگر موجر یک شرکت باشد این مدت طولانیتر است. در طول مدت قرارداد نمیتوان اجارهبها را افزایش داد، مگر آنکه قرارداد چنین امکانی را پیشبینی کرده باشد. اگر مستأجر پرداخت اجاره را متوقف کند، نمیتوانید به سادگی قرارداد را پایان دهید: فقط دادگاه میتواند مستأجر را تخلیه کند و این روند ماهها طول میکشد. فروش ملک نیز به اجاره پایان نمیدهد.حداقل مدت، موجر شرکتی7 سال
ودیعه و تضمین اضافی1 + 2 ماهدر مجموع حداکثر سه ماه اجارهبها.
اخطاریهای که مستأجر برای تخلیه میدهد30 روز
مالیات اجارهبها
اگر مقیم مالیاتی جمهوری چک یا لهستان باشید، پس از کسر هزینههای قابل قبول، نرخ پایینتر را بر درآمد خالص پرداخت میکنید. مقیم کشوری خارج از اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا، نرخ بالاتر را بر کل اجارهبهای ناخالص و بدون هیچگونه کسر پرداخت میکند. هر دو گروه از یک اظهارنامه استفاده میکنند، در دورههای سهماهه در زمان اجاره دادن ملک و سالانه در زمانی که ملک خالی است.افراد مقیم اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا19 %بر درآمد خالص، پس از کسر هزینههای قابل قبول.
سایر افراد24 %بر کل اجارهبهای ناخالص، بدون هیچگونه کسر.
درآمد واقعبینانه ملک
یک ملک با اجاره کوتاهمدت که بهخوبی مدیریت شود، تقریباً 5 تا 9 % درآمد ناخالص ایجاد میکند و این رقم برای اجاره بلندمدت تقریباً 4 تا 6 % است. پس از کسر هزینههای مدیریت، مالیات و هزینههای جاری، بازده خالص هر دو روش تقریباً به 3 تا 4,5 % میرسد. بازدهی که پیش از بازدید از ملک اعلام شود، صرفاً یک حدس است. این ارقام از گزارشهای بازار گرفته شدهاند و متعلق به ما نیستند.اجاره کوتاهمدت، ناخالص5 تا 9 %گزارشهای بازار، 2026.
خالص، در هر دو روش3 تا 4,5 %پس از کسر مدیریت، مالیات و هزینههای واقعی جاری.
مدیریت، برای هر رزرو20 %
منابع رسمی این بخشJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados
زندگی در آن
وقتی به جای بازدید، در اینجا زندگی کنید چه چیزهایی تغییر میکند؟
مالکیت ملک در اینجا و زندگی در اینجا، دو تصمیم با دو مجموعه مدارک هستند. همه موارد زیر از زمانی آغاز میشوند که تصمیم میگیرید زمان قابلتوجهی را در ملک بگذرانید و مهلتها کوتاهتر از انتظار مردم هستند.مراحل نقلمکان به اینجا
اگر شهروند اتحادیه اروپا هستید و قصد دارید بیش از سه ماه در اسپانیا بمانید، باید ثبتنام کنید. مالکیت ملک به خودی خود این الزام را ایجاد نمیکند، بلکه اقامت چنین اثری دارد. ترتیب مراحل اهمیت دارد و هر مرحله به انجام مرحله پیش از خود نیاز دارد. ابتدا یک نشانی، سپس NIE و بعد ثبت در پادرون شهرداری. پادرون، دفتر ثبت شهرداری است که محل سکونت شما را اثبات میکند و مدارس، پوشش درمانی و بیشتر امور اداری محلی به آن وابستهاند. پس از آن گواهی اقامت، سپس پوشش درمانی، خانواده، خودرو و خدمات عمومی قرار میگیرند. شهروند غیراتحادیه اروپا که در اینجا خانهای دارد نیز در هر دوره 180 روزه فقط 90 روز اجازه اقامت دارد. این مدت اکنون به صورت دیجیتال در مرز ثبت میشود و جایی برای بحث باقی نمیگذارد. ویزای غیرانتفاعی اجازه هیچگونه کاری را نمیدهد، حتی کار از راه دور برای کارفرمای خارجی. این ویزا همچنین آزمون مالی دارد و این آزمون بر اساس IPREM تنظیم میشود، یعنی رقم درآمد مرجعی که مقررات اسپانیا از آن استفاده میکند. متقاضی باید برای خود چهار برابر IPREM سالانه و برای هر فرد تحت تکفل نیز مجدداً رقم سالانه را اثبات کند.اقامت غیراروپایی، در هر 180 روز90 روز
IPREM، رقم معیار، برای یک سال7 200 €رقم مرجعی که آزمون مالی ویزا بر اساس آن محاسبه میشود.
اقامت دائم پس از5 سال
خودرو و گواهینامه شما
خودروی دارای پلاک خارجی میتواند برای مدت محدودی به عنوان خودروی بازدیدکننده در اسپانیا بماند، و اقامت آن پس از این مدت ممکن است موجب جریمه و گاهی توقیف خودرو شود. پس از مقیم شدن، خودرو باید به سرعت پلاک اسپانیایی دریافت کند، اما منابع درباره سرعت لازم اختلاف نظر دارند. اگر پیش از نقلمکان، خودرو را برای مدت کافی در مالکیت خود داشته باشید، از مالیات واردات معاف میشوید، و خودرویی که با تأمین مالی خریداری شده متعلق به شرکت تأمین مالی است.خودروی دارای پلاک خارجی، برای بازدیدکننده6 ماه
پس از اقامت، برای شمارهگذاری مجدد30 تا 60 روزمنابع اختلاف نظر دارند. موضوع را با مرجع راهنمایی و رانندگی تأیید کنید.
گواهینامه بدون تاریخ انقضا، برای تعویض2 سال
مدت مالکیت خودرو برای معافیت از مالیات6 ماه
نقلمکان همراه با سگ
مراحل را به ترتیب انجام دهید، زیرا تمام موضوع به همین ترتیب بستگی دارد: ابتدا ریزتراشه، سپس واکسن هاری و بعد یک دوره انتظار. اگر واکسن پیش از کارگذاری ریزتراشه تزریق شود، اعتبار آن از بین میرود و دوره انتظار باید از ابتدا آغاز شود. پیش از خرید، اساسنامه مجمع مالکان را بررسی کنید، زیرا ممکن است حیوانات خانگی و دسترسی به فضاهای مشترک را محدود کند. همچنین مقررات شرکت هواپیمایی خود را بررسی کنید.مدت انتظار پس از واکسیناسیون21 روز
حیوانات در یک جابهجایی غیرتجاری5
رانندگی از جمهوری چک2 روزدو روز طولانی در هر مسیر، با توقف شبانه.
وقتی اسپانیا شروع به مالیاتگرفتن از همهچیز میکند
اگر بیش از 183 روز در یک سال تقویمی در اسپانیا حضور داشته باشید، مقیم مالیاتی اسپانیا میشوید. همچنین، صرفنظر از تعداد روزها، اگر منافع اقتصادی اصلی یا خانواده شما در اینجا باشد، مقیم محسوب میشوید. سال مالی به دو بخش تقسیم نمیشود: با فعال شدن هر یک از این آزمونها، برای تمام سال مقیم محسوب میشوید. آزمون خانوادگی همان موردی است که خریداران از آن غفلت میکنند.کمترین نرخ ترکیبی19 %
بیشترین نرخ ترکیبی47 %
گزارش داراییهای خارجی از مبلغ50 000 €به تفکیک هر دسته.
منابع رسمی این بخشPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)
فروش آن و ارث
فروش آن در آینده چقدر هزینه دارد؟
سه هزینه بر عهده فروشنده است: مالیات شهری افزایش ارزش زمین، مالیات بر عایدی سرمایه و کمیسیون مشاور. به عنوان غیرمقیم، در روز معامله کل قیمت را دریافت نمیکنید، زیرا خریدار بخشی از آن را برای اداره مالیات نگه میدارد.مالیات بر عایدی سرمایه19 %برای همه افراد غیرمقیم، چه در اتحادیه اروپا زندگی کنید چه نکنید، یک نرخ یکسان است. (اداره مالیاتی، سود سرمایه ناشی از انتقال)
کسرشده هنگام فروش3 %خریدار این بخش از قیمت را نزد خود نگه میدارد و آن را به اداره مالیات، بهعنوان پیشپرداخت مالیات شما، میپردازد. (اداره مالیاتی، سود سرمایه ناشی از انتقال)
کمیسیون آژانس1,5 تا 4 %بر عهده طرف فروش است، یعنی روزی که شما بفروشید، بر عهده شماست.
پس از مرگ شما چه اتفاقی برای ملک میافتد؟
وقتی مالک یک ملک اسپانیایی فوت میکند، ملک در اسپانیا مشمول مالیات میشود، حتی اگر مالک هرگز اینجا زندگی نکرده باشد. برای خانواده نزدیک در اندلس، مالیات معمولاً صفر میشود، اما فقط به این دلیل که سه معافیت جداگانه بهدرستی مطالبه شدهاند.مالیات بر ارث و سه نوع معافیت
برای همسر، فرزند یا والد، اندلس سه نوع معافیت ارائه میکند: کاهش قابل توجه به دلیل قرابت، کاهش اضافی برای خانه اصلی و معافیت از مالیات باقیمانده. در بسیاری از موارد، مالیات ملک خانوادگی در نهایت صفر میشود. هیچیک از این سه مورد به صورت خودکار اعمال نمیشود. هرکدام باید بهدرستی در اظهارنامه و ظرف شش ماه از تاریخ فوت مطالبه شود. درخواست تنها تمدید مهلت باید در ماه پنجم، نه ماه ششم، ارائه شود. در عمل، ورثه به مدارکی بیش از اظهارنامه مالیاتی نیاز دارند: گواهی فوت، گواهی آخرین وصیت و وصیتنامه یا اظهارنامه وراث. برای هر نفر یک NIE. همچنین سند رسمی پذیرش ارث نزد دفتر اسناد رسمی لازم است تا اداره ثبت املاک، ملک را به نام آنان ثبت کند. قوانین اروپا به شما اجازه میدهد انتخاب کنید کدام قانون ملی درباره ارث تعیین کند چه کسی ارث میبرد، و این انتخاب مشخص میکند چه کسی ارث میبرد، نه اینکه آیا اسپانیا از آن مالیات میگیرد یا خیر.معافیت از مالیات باقیمانده99 %
تخفیف خانه اصلی100 %تا سقف ارزش مشخص، سپس بهتدریج کاهش مییابد.
منابع رسمی این بخشAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
جزئیات در کجا قرار دارد
جزئیات در هر مرحله کجا قرار دارد
هر مرحله بالا به یکی از این صفحهها منتهی میشود. آنها بر اساس مرحلهای از خرید که به آنها نیاز دارید، نه بر اساس حروف الفبا، گروهبندی شدهاند. این همان ترتیب پانزده مرحله است.خرید چگونه انجام میشودمدارک و امضاها، مراحل 7 تا 14 با جزئیات
پول و مالیاتهزینههای مازاد بر قیمت، میزان وامی که یک خریدار چک میتواند دریافت کند و نحوه محافظت از پول در طول فرایند.
چه چیزهایی ممکن است اشتباه پیش برودهر صفحه یک مشکل و مواردی را که باید پیش از وقوع آن بررسی کنید توضیح میدهد.
- بررسیهای وکیل
- کلاهبرداریهای ملکی
- آگهیهای طعمه
- ورشکستگی سازنده
- ساختوسازهای غیرقانونی
- الحاقات بدون مجوز
- زمین ساحلی و روستایی
- بدهیهای مجتمع
- مناطق سیلخیز
- سروصدا
- رطوبت و کیفیت ساخت
- گواهیهای انرژی
- نقصهای ساختوساز
- پروژه ناتمام
- تأخیر در تکمیل
- در صورت فوت فروشنده
- ملک دارای مستأجر
- پسگرفتن بیعانه رزرو
- اشتباهات رایج خریداران
- Sousední pozemek
- سازوکار تصرف غیرقانونی خانهها در اسپانیادر حال آمادهسازی
- واقعاً چه چیزی در قوانین اسپانیا برای خریداران خارجی تغییر کرده استدر حال آمادهسازی
- روند بررسی حقوقی ملک چگونه استدر حال آمادهسازی
اجاره دادن آنبررسی کنید آیا اجازه اجاره دادن ملک را دارید، چه کسی میتواند آن را اجاره کند و واقعاً چه درآمدی میتواند داشته باشد.
پس از مالک شدناینها قبضها، هزینههای مجتمع، بیمه و اظهارنامههای مالیاتی هستند که از زمان تحویل گرفتن کلیدها آغاز میشوند.
زندگی در اسپانیااین بخش برای خریدارانی است که در اسپانیا زندگی خواهند کرد، نه فقط از آن بازدید. این بخش اقامت، خودروها، سگها و اسبابکشی را پوشش میدهد.
مرجعاینها واژههای مربوط به خرید در اسپانیا هستند، به همان ترتیبی که با آنها روبهرو میشوید.