IBI چیست و واقعاً هر سال چقدر باید بپردازید؟
در 30 ثانیه
IBI از هر مالک، از جمله افراد غیرمقیم و مالکان املاک خالی، دریافت میشود و برابر است با ارزش کاداستری ضربدر نرخی که هر شهرداری بین 0.4 و 1.1 درصد تعیین میکند و در شهرهای بزرگتر تا 1.3 درصد میرسد. نرخ واحدی برای Costa del Sol وجود ندارد.
IBI دقیقاً چیست و چه کسانی باید آن را بپردازند؟
IBI، Impuesto sobre Bienes Inmuebles، مالیات سالانه شهری املاک در اسپانیا است که شهرداری محل قرارگیری ملک آن را از هر مالک، هر سال و بدون هیچ استثنایی دریافت میکند. افراد غیرمقیمی که در آن سال حتی یکبار هم به اسپانیا نمیروند، باید آن را بپردازند. مالکان یک قطعه زمین خالی نیز باید آن را بپردازند. برای مالکیت خارجی یا خالیماندن ملک هیچ معافیتی وجود ندارد.بسیاری از شهرداریهای Costa del Sol این مالیات را مستقیماً دریافت نمیکنند و در عوض وصول آن را به Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga، یعنی PRP Malaga، نهاد استانی وصول مطالبات، واگذار میکنند.
قبض واقعی IBI شما چگونه محاسبه میشود؟
IBI برابر است با ارزش کاداستری ضربدر tipo de gravamen، یعنی نرخ شهری. ارزش کاداستری یک رقم اداری است که توسط Catastro، نهاد دولتی اداره ثبت املاک، تعیین میشود و با قیمت بازار یا مبلغی که واقعاً پرداخت کردهاید یکسان نیست. این ارزش معمولاً بسیار کمتر از ارزش بازار است و فقط بهصورت دورهای در هر شهرداری بازبینی میشود: آخرین بازبینی جامع کاداستری Marbella به سال 2012 مربوط است، بنابراین ارزشگذاریها در آنجا ممکن است بیش از یک دهه از بازار واقعی عقب باشند.خود نرخ هر سال توسط هر شهرداری و در محدودهای ملی که قانون تعیین کرده است، مشخص میشود: کف 0.4 درصد و سقف عمومی 1.1 درصد برای املاک شهری، که در شهرداریهای دارای بیش از 100.000 نفر جمعیت به 1.3 درصد افزایش مییابد. دو ویلای کاملاً یکسان ممکن است صرفاً به دلیل قرارگرفتن در دو شهرداری متفاوت، قبضهای IBI بسیار متفاوتی داشته باشند، زیرا نرخها و ارزشگذاریهای کاداستری آنها نیز متفاوت و احتمالاً بهروزنشده است.
| Benahavis، کف قانونی0.4% از ارزش کاداستری | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483% از ارزش کاداستری | 725 € |
| Marbella0.65% از ارزش کاداستری | 975 € |
نرخ واقعی IBI، شهر به شهر، چقدر است؟
هیچ «نرخ IBI در Costa del Sol» واحدی وجود ندارد. این نرخ باید برای هر شهر جداگانه بررسی شود و دامنه آن از حداقل قانونی به بالا متغیر است.
| شهرداری | نرخ IBI شهری | توجه |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | کف قانونی، که دستکم از سال 2012 تاکنون ثابت ماندن آن تأیید شده است. روستایی 0.6%، BICES 1%. |
| San Roque | 0.47% | این نرخ شامل Sotogrande، Alcaidesa و خود شهر San Roque میشود. همین نرخ برای زمینهای روستایی نیز اعمال میشود. |
| Mijas | 0.483% | بر اساس دادههای سال 2026 وزارت دارایی اسپانیا. روستایی 0.63%، BICES 1.3%. |
| Marbella | 0.65% | نرخ فعلی بر اساس دادههای رسمی که یک تجمیعکننده ارائه کرده است؛ آن را رقم فعلی در نظر بگیرید، نه رقمی ثابت. |
Estepona داستانی جداگانه و مستقل دارد که بهطور مشخص تأیید شده است: شهرداری در سال 2026 مبلغ واقعی قبض IBI را بهطور میانگین حدود 20 درصد کاهش داد، اما این کاهش فقط شامل مالکانی شد که بهصورت محلی بهعنوان empadronado ثبت شده بودند. مالک غیرمقیم هیچ کاهش مشابهی دریافت نکرد و تقریباً همان مبلغ سال 2025 را پرداخت کرد. مجموع این تخفیف به 6.1 میلیون یورو برای 37.988 قبض رسید و IBI سالانه یک آپارتمان معمولی در آنجا چند صد یورو توصیف شده است، بنابراین کاهش 20 درصدی تقریباً به اندازه هزینه یک شام خوب ارزش دارد، نه مبلغی که زندگی را تغییر دهد. Fuengirola نیز بهطور جداگانه در حال حذف تخفیف 30 درصدی IBI برای املاکی است که پیشتر بهعنوان اجاره گردشگری ثبت شده بودند و این املاک را برای اهداف مالیات پسماند نیز تجاری طبقهبندی مجدد میکند، که برای خریدار ملک با هدف کسب درآمد اجارهای در آنجا افزایش واقعی هزینه محسوب میشود.
IBI چه زمانی واقعاً سررسید میشود و اگر آن را از دست بدهید چه اتفاقی میافتد؟
IBI هر سال توسط شهرداری صورتحساب و وصول میشود یا در بسیاری از شهرداریهای Costa del Sol، شرکت PRP Malaga از طرف آنها این کار را انجام میدهد. تاریخ واحد و سراسری برای بازه پرداخت وجود ندارد؛ این تاریخ واقعاً به نهاد وصولکنندهای بستگی دارد که شهرداری مربوطه از آن استفاده میکند. در عمل، انتظار یک یا دو بازه پرداخت سالانه را داشته باشید که معمولاً در نیمه دوم سال قرار میگیرند و گاهی به دو بخش تقسیم میشوند. تاریخهای مشخص را هنگام خرید مستقیماً از شهرداری محل ملک یا PRP Malaga تأیید کنید.
| اگر شما... | چه اتفاقی میافتد | چه باید کرد |
|---|---|---|
| بهموقع با برداشت مستقیم بپردازید | بسیاری از شهرداریها برای این کار تخفیف اندکی در نظر میگیرند که میزان آن طبق مقررات همان شهرداری تعیین میشود. | هنگام خرید، برداشت مستقیم بانکی را از یک حساب اسپانیایی فعال کنید. |
| بازه پرداخت اختیاری را از دست بدهید | عوارض اضافی اعمال میشود و بسته به میزان تأخیر در پرداخت، از 5 تا 20 درصد است. | بهمحض اطلاع پرداخت کنید و اجازه ندهید تأخیر بیشتر شود. |
| برای مدت طولانی پرداختنشده باقی بماند | مرجع مربوطه میتواند روند را به توقیف رسمی، یعنی ضبط ملک یا حساب بانکی مالک، escalat کند. | هر نامهای از سوی مرجع مالیاتی اسپانیا را فوری تلقی کنید، حتی اگر خارج از کشور باشید. |
برای مالک غیرمقیم، برداشت مستقیم به احتمال زیاد سادهترین راه برای هم صرفهجویی در چند درصد از هزینه و هم حذف خطر واقعی از دست دادن بازه پرداختی است که اساساً هیچ اطلاعیه کاغذی درباره آن دریافت نمیکنید.
چه هزینههای کوچک و تکرارشونده دیگری همراه IBI وجود دارد؟
بیشتر شهرداریها عوارض سالانه جداگانهای برای جمعآوری پسماند دریافت میکنند که معمولاً بسته به شهرداری و نوع ملک، سالانه بین 50 تا 180 یورو است. در برخی شهرها این عوارض در خود قبض IBI منظور میشود و در برخی دیگر جداگانه دریافت میگردد، گاهی نیز از طریق شرکت آب، نه شهرداری، صورتحساب میشود. این موضوع از یک شهرداری تا شهرداری دیگر متفاوت است و باید بهصورت محلی بررسی شود، نه اینکه در سراسر ساحل یکسان فرض شود.مالک غیرمقیمی که ملک خود را اجاره نمیدهد، همچنان از نظر اسپانیا بهرهای فرضی از مالکیت آن دریافت میکند و هر سال بر درصد اندکی از ارزش کاداستری، از طریق اظهارنامهای جداگانه با نام Modelo 210، مالیات میپردازد. اگر ملک در عوض اجاره داده شود، خود درآمد اجاره برای ساکنان اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا با نرخ خالص 19 درصد مشمول مالیات است و IBI نیز در میان هزینههای قابل کسر قرار میگیرد، یا برای ساکنان خارج از اتحادیه اروپا با نرخ ناخالص 24 درصد و بدون امکان کسر هزینهها محاسبه میشود. این مورد نیز از طریق Modelo 210 اظهار میشود و مهلت آن از 1 تا 20 ژانویه سال بعد است.شارژ مجتمع، cuota de comunidad، مالیات نیست، اما برای هر ملکی که درون comunidad de propietarios قرار دارد، هزینهای تقریباً همگانی محسوب میشود و میزان آن بسته به سطح امکانات تفاوت بسیار زیادی دارد. پژوهش اختصاصی خزانه درباره Sotogrande، برای یک آپارتمان در آن منطقه بهطور مشخص، هزینه سالانه 1.500 تا 4.000 یورو را ذکر میکند؛ این رقم نباید بهعنوان رقمی مربوط به سراسر ساحل تلقی شود.
چرا همان قبض IBI بر دو محاسبه مالیاتی متفاوت اثر میگذارد؟
IBI فقط یک صورتحساب سالانه مستقل نیست. برای مالکی که مقیم اتحادیه اروپا است و ملک را اجاره میدهد، این مبلغ همچنین هزینهای قابل کسر از مالیات بر درآمد اجاره در اسپانیا محسوب میشود و برای مالکی که چنین کاری نمیکند، یکی از ورودیهای محاسبه درآمد فرضی است. همان مبلغ سالانه IBI که خریدار آن را بهعنوان یکی از هزینهها در بودجه خود لحاظ میکند، بهطور نامحسوس بر دو ردیف مالیاتی دیگر نیز اثر میگذارد: سود مشمول مالیات مالک دارای درآمد اجاره را کاهش میدهد، اما برای مالکی که ملک را صرفاً بهعنوان خانه دوم نگه میدارد، چنین اثر جبرانی ندارد. پیش از تصمیمگیری درباره اجاره دادن ملک یا نگهداشتن آن صرفاً برای استفاده شخصی، دانستن این نکته اهمیت دارد، زیرا نحوه برخورد مالیاتی با همان صورتحساب IBI در این دو حالت تفاوت قابلتوجهی دارد.
پیش از خرید، درباره IBI ملک چه مواردی را باید تأیید کنید؟
شش موردی که بهتر است پیش از نهاییسازی معامله، نه پس از رسیدن نخستین قبض، با وکیل خود مشخص کنید.| آماده کنید | چرا مهم است | نمونه یک پاسخ نامناسب |
|---|---|---|
| نرخ شهری فعلی IBI در همان شهرداری، نه میانگین سراسر ساحل | حداقل قانونی 0.4٪ است و هر شهر نرخ خود را تا 1.1٪ تعیین میکند؛ در شهرهای بزرگتر این سقف 1.3٪ است. | «IBI اینجا معمولاً حدود نیم درصد است»، بدون نام بردن از شهر واقعی. |
| ارزش کاداستری خود ملک و سال آخرین بازبینی آن | هم IBI و هم مالیات بر درآمد فرضی افراد غیرمقیم بر اساس این رقم محاسبه میشوند، نه قیمتی که واقعاً پرداخت کردهاید. | با این فرض که ارزش کاداستری با قیمت فروش مطابقت دارد. |
| اینکه هزینه جمعآوری زباله در صورتحساب IBI لحاظ شود یا جداگانه دریافت گردد | این موضوع بسته به شهر متفاوت است و گاهی بهجای شهرداری، از طریق قبض آب دریافت میشود. | تنها برای IBI بودجهبندی کردن و غافلگیر شدن با قبضی دیگر. |
| قبض را چه نهادی واقعاً دریافت میکند: خود شهرداری یا PRP Malaga | این موضوع تعیین میکند که درخواست یا مشکل پرداخت دیرهنگام شما واقعاً در کجا حلوفصل شود. | تماس با دفتر اشتباه و از دست دادن زمان، در حالی که جریمه در حال افزایش است. |
| برداشت مستقیم از حساب اسپانیایی | این روش عملی به مالک غیرمقیم کمک میکند مهلت پرداختی را که هرگز اعلان کاغذی آن را نمیبیند از دست ندهد و حتی ممکن است تخفیف اندکی نیز ایجاد کند. | اتکا به پستی که هرگز بهموقع به نشانیای در پراگ یا ورشو نمیرسد. |
| هرگونه تخفیف فعلی ویژه افراد ثبتشده در شهرداری که شهر ارائه میکند | تخفیف حدود 20 درصدی Estepona در سال 2026 فقط برای مالکان ثبتشده محلی اعمال شد، نه برای همه مالکان شهر. | با این فرض که نرخ تخفیف اعلامشده برای شما بهعنوان فرد غیرمقیم نیز اعمال میشود. |
چه مواردی درباره این ارقام هنوز مشخص نشده است
نرخهای دقیق و فعلی IBI شهری در Estepona، Fuengirola و شهر Malaga باید با یک منبع اولیه، یعنی جدول Hacienda یا آییننامه مالیاتی خود شهرداری، دوباره تأیید شوند. این موضوع برخلاف Benahavis، San Roque و Mijas است که نرخ آنها با یک جدول رسمی بررسی شده است. این سه شهر در جدول شهربهشهر بالا آورده نشدهاند، زیرا نمیخواستیم حدسی را که از یک گردآورنده اطلاعات به دست آمده است منتشر کنیم.هیچ تاریخ واحد و همگانی برای آغاز یا پایان مهلت پرداخت IBI وجود ندارد. این تاریخ واقعاً بسته به نهادی که آن را دریافت میکند متفاوت است، خواه خود شهرداری باشد، PRP Malaga یا نهاد استانی دیگری. بنابراین هنگام خرید، ماههای مشخص را از شهرداری محل ملک تأیید کنید و تاریخ واحدی را برای سراسر ساحل فرض نکنید.در این بررسی، سال بازبینی ارزش کاداستری فقط برای Marbella، یعنی 2012، تأیید شد. خریدار در هر جای دیگری باید از وکیل خود بخواهد ارزش مرجع کاداستری و سال بازبینی مربوط به همان ملک را استخراج کند، زیرا این رقم هم در پایه محاسبه IBI و هم در پایه مالیات بر درآمد فرضی اثر دارد.قاعده دقیق آستانه درآمد فرضی 1.1 یا 2 درصد و همچنین درصد تخفیف برداشت مستقیم یا طرح اقساطی مشخص برای هر شهر نامبرده در Costa del Sol، در این بررسی بهطور مستقل با آییننامه فعلی هر شهر دوباره راستیآزمایی نشد.
رایجترین پرسشها درباره مالیات IBI
- آیا برای سراسر Costa del Sol یک نرخ IBI وجود دارد که بتوانم بر اساس آن بودجهبندی کنم؟
- خیر. نرخها از حداقل قانونی 0.4 درصد تا سقف عمومی 1.1 درصد متغیرند و در شهرهای دارای بیش از 100.000 نفر جمعیت به 1.3 درصد میرسند. هر شهرداری رقم خود را تعیین میکند. همیشه نام شهر مشخص را ذکر کنید و میانگین سراسر ساحل را مبنا قرار ندهید.
- اگر ملک تمام سال خالی بماند، آیا IBI متوقف میشود؟
- خیر. این مالیات از هر مالک دریافت میشود، صرفنظر از میزان استفاده از ملک، و برای ملکی که خالی مانده است معافیتی وجود ندارد.
- آیا میتوانم IBI را از چیزی کسر کنم؟
- بله، اگر ملک را اجاره دهید: IBI یکی از هزینههای قابل کسر از مالیات بر درآمد اجاره برای مقیم اتحادیه اروپا یا منطقه اقتصادی اروپا است. اگر ملک را صرفاً بهعنوان خانه دوم نگه دارید، IBI چنین اثر جبرانی ندارد؛ این مبلغ فقط یک هزینه سالانه است و همچنین در محاسبه جداگانه درآمد فرضی برای مالکی که ملک را اجاره نمیدهد، لحاظ میشود.
- اگر بهدلیل زندگی در خارج از کشور، پرداخت را کاملاً فراموش کنم چه اتفاقی میافتد؟
- بسته به میزان تأخیر، جریمهای بین 5 تا 20 درصد اعمال میشود و عدم پرداخت طولانیمدت میتواند به توقیف رسمی ملک یا حساب بانکی شما منجر شود. تنظیم برداشت مستقیم از یک حساب اسپانیایی هنگام خرید، راهکار عملی برای پیشگیری از همین خطر است.