مذاکره بر سر قیمت ملک در Costa del Sol
مذاکره در اینجا ترفند نیست و هیچکس نمیتواند تخفیف را به شما وعده دهد: قیمت را فروشنده یا سازنده تعیین میکند، نه آژانس. آنچه نتیجه را تغییر میدهد، دانستن قیمت واقعی معامله برای آن نوع ملک در آن شهر، آگاهی از پیشنهادهایی که فروشنده قبلاً رد کرده و شناخت مواردی است که جدا از قیمت واقعاً قابل تغییر هستند. در این ساحل، این موارد اغلب شامل برنامه پرداخت، مهلتها، اثاثیه و شرایط رزرو میشوند. ما از طرف شما با سازنده یا نماینده فروشنده مذاکره میکنیم و وقتی پاسخ صادقانه این باشد که ارائه پیشنهاد ارزش ندارد، همان را به شما میگوییم.
طرف مقابل چه کسی است
سازنده، فروشنده و نماینده فروشنده، همگی میخواهند معامله نهایی شود. این نقش آنهاست و ایرادی هم ندارد. بااینحال، شفاف بودن در اینباره ارزشمند است، زیرا دقیقاً به همین دلیل است که خریدار از داشتن شخصی با نقشی مخالف آنها سود میبرد.نقش ما این است که شرایط را بررسی کنیم، مواردی را که پیشنهاد پوشش نمیدهد اضافه کنیم، گزینهها را با هم مقایسه کنیم و به شما بگوییم آیا این خرید مشخص واقعاً منطقی است یا خیر.
- سازنده و تیم فروش اوفهرست قیمت در اختیار آنهاست و تصمیم میگیرند کدام واحدها و چه زمانی عرضه شوند. در یک پروژه قوی با فهرست انتظار، دلیلی برای کاهش قیمت از سوی آنها وجود ندارد و چنین کاری نخواهند کرد.
- نماینده فروشندهاو نماینده فروشنده است، نه شما. او بازدید را هماهنگ میکند، به پرسشهای شما پاسخ میدهد و از منافع فروشنده نمایندگی میکند. وظیفه او فروش همان ملک با بهترین شرایط برای فروشنده است.
- فروشندهدر مورد ملک دستدوم، این بزرگترین عامل تعیینکننده است. میزان امکان تخفیف، بیش از هر چیزی به دلیل فروش و مدتزمان تلاش فروشنده برای فروش بستگی دارد، نه به حرفهایی که سر میز زده میشود.
- ماما سبد ملکی شخصی برای فروش نداریم و در موارد نادری که یک ملک متعلق به ما در فهرستمان باشد، پیش از آنکه آن را ببینید به شما اطلاع میدهیم. آژانسها در این منطقه ساحلی فهرستهای ملکی را با یکدیگر به اشتراک میگذارند، بنابراین قیمت، صرفنظر از اینکه از طریق چه کسی اقدام کنید، یکسان است؛ در نتیجه تنها عامل واقعاً متغیر این است که چه کسی در کنار شما قرار دارد.
آیا نماینده فروشنده نباید به من هم کمک کند؟او به شما کمک خواهد کرد و میتواند کاملاً صادق و شفاف باشد. بااینحال، همچنان از سوی فروشنده مأمور و از طرف او پرداخت میشود تا آن ملک را با بهترین شرایط برای فروشنده بفروشد. این وظیفه اوست و اشاره به آن انتقادی از او محسوب نمیشود.
آیا خودتان ملکی دارید که باید بفروشید؟خیر. ما هیچ ملکی در موجودی خود نداریم. این موضوع در اینجا بیش از آنچه به نظر میرسد اهمیت دارد، زیرا آژانسی که موجودی ملکی خود را دارد، دلیلی برای هدایت شما به سمت همان املاک خواهد داشت، اما ما چنین منافعی نداریم.
منشأ ارقام
زندگی در اینجا در تمام طول سال، صرفاً یک جمله در وبسایت نیست. این یعنی هر روز با نمایندگان، سازندگان و معاملات در حال انجام در ارتباط بودن. به همین شکل میدانیم که نوع مشخصی از ملک در شهری مشخص واقعاً با چه قیمتی فروخته میشود و در کجا هنوز مذاکره بر سر قیمت منطقی است.قیمت اعلامشده و قیمتی که مشتریان ما در نهایت واقعاً میپردازند، معمولاً دو چیز متفاوت هستند. بیشتر اطلاعات مفید درباره این اختلاف در آگهی وجود ندارد و در هیچ پورتالی نیز درج نشده است.
آنچه پورتال به شما نشان میدهدآنچه ما بررسی و پیدا میکنیم
- قیمت پیشنهادی فروشنده
- قیمت اعلامشده، مبلغی که فروشنده انتظار دارد و قیمتی که واقعاً آغاز گفتوگو بر سر آن منطقی است، سه رقم متفاوت هستند. ما از طرف فروشنده میپرسیم که امروز با کدامیک از این ارقام روبهرو هستیم.
- اینکه ملک آگهی شده است
- اینکه آیا ملک واقعاً هنوز با همان قیمت موجود است و از زمان انتشار آگهی چه تغییراتی رخ داده است. مذاکره بر سر واحدی که قبلاً رزرو شده، هفته شما و ما را هدر میدهد.
- هیچ اطلاعاتی درباره پیشنهادهای قبلی
- در مواردی که مرتبط باشد، بررسی میکنیم فروشنده قبلاً چه پیشنهادهایی را رد کرده است. یک رقم ردشده، بیش از هر تکنیکی درباره فضای موجود برای مذاکره در یک معامله به شما اطلاعات میدهد.
- هیچ اطلاعاتی درباره دلیل فروش نرفتن
- از طرف فروشنده میپرسیم چرا یک ملک هنوز در بازار است. گاهی پاسخ، قیمت است. گاهی نیز دلیل چیزی است که بهتر است پیش از ارائه هر پیشنهادی از آن مطلع باشید.
- فروخته شدن یک واحد
- همه سازندگان درباره آنچه واقعاً به فروش رفته شفاف نیستند. واحدها بهصورت مرحلهای عرضه میشوند، بهترین واحدها اغلب کنار گذاشته میشوند و واحدی که فروختهشده علامت خورده است ممکن است بعداً دوباره عرضه شود. وقتی خانهای که میپسندید بیشتر کنار گذاشتهشده به نظر برسد تا فروختهشده، به شما اطلاع میدهیم و پروژههایی را که برایتان اهمیت دارند زیر نظر میگیریم تا هنگام عرضه یک واحد جدید باخبر شوید.
- قیمت هر مترمربع، اگر خوششانس باشید
- قیمت میانه پیشنهادی هر مترمربع را از کاتالوگ خودمان محاسبه میکنیم، نه از آمار ملی. میانه یعنی نیمی از پیشنهادها در آن شهر ارزانتر و نیمی گرانتر هستند. این رقم نه ارزانترین قیمتی است که میتوانید در آنجا خرید کنید و نه ارزشگذاری یک ملک مشخص.
اکنون باید به محدودیت همه این موارد اشاره کنیم، زیرا اهمیت آن از بقیه بیشتر است. قیمتهای فروش در اسپانیا عمومی نیستند. هیچ سامانهای وجود ندارد که شما یا ما بتوانیم در آن بررسی کنیم آپارتمان طبقه پایین واقعاً با چه قیمتی فروخته شده است. تمام مطالب بالا حاصل حضور روزانه در بازار است، نه دادههای تأییدشده، و هرکس که بهعنوان یک قاعده کلی، درصد ثابتی کمتر از قیمت پیشنهادی را به شما اعلام کند، در واقع صرفاً احساس خود را بیان میکند.لازم نیست هیچیک از این مطالب را صرفاً بر اساس اعتماد بپذیرید. هرگاه ملکهای قابلمقایسه وجود داشته باشند، آنها را پیدا میکنیم، به شما میگوییم قیمت پیشنهادی هرکدام چقدر است و چه ویژگیهایی واقعاً آنها را قابلمقایسه میکند، نه اینکه فقط در نزدیکی یکدیگر باشند. سپس میگوییم به نظر ما پیشنهاد شما باید از چه رقمی آغاز شود و چرا. گاهی هیچ ملک صادقانه قابلمقایسهای برای سنجش یک ملک وجود ندارد؛ در چنین مواردی نیز همین را میگوییم و با املاکی که مشابه نیستند، مقایسهای ساختگی برای شما ایجاد نمیکنیم.
چگونه میدانید یک ملک واقعاً با چه قیمتی فروخته میشود؟این نتیجه تماس روزانه با مشاوران، سازندگان و معاملاتی است که در این ساحل در حال انجاماند. به همین دلیل نیز عددی را بهصورت کتبی و چنان بیان نمیکنیم که گویی دقیق اندازهگیری شده است: اسپانیا دفتر ثبت عمومی قیمتهای فروش ندارد، بنابراین هیچکس در این ساحل رقم تأییدشدهای در اختیار ندارد، هرچه به شما بگویند.
در یک ملک نوساز، قیمت آخرین چیزی است که تغییر میکند
سازنده فهرست قیمت دارد و پروژهای که فهرست انتظار دارد، دلیلی برای تخفیف دادن در آن نمیبیند. این با اینکه چیزی برای درخواست کردن وجود نداشته باشد، یکسان نیست. معنایش این است که موارد ارزشمند برای مطرح کردن، قیمت نیستند و تقریباً همه آنها باید پیش از رزرو مطرح شوند، زیرا پس از آن پاسخ معمولاً منفی است.
- تقویم پرداختچه مبلغی و چه زمانی پرداخت میشود. جابهجا کردن وزن پرداختها میان اقساط در طول ساختوساز و مانده حساب هنگام نهاییسازی معامله، اغلب برای خریدار بیش از کاهش اندکی در قیمت ارزش دارد و این همان چیزی است که سازنده بهسادگی میتواند با آن موافقت کند.
- ارتقای مشخصات فنیآشپزخانه، حمامها، کفپوش، تهویه مطبوع، گرمایش از کف و کابینهای دوش. اگر این کارها در زمان ساخت واحد از طریق سازنده انجام شوند، هزینهشان کسری از هزینه همان کارها پس از ساخت خواهد بود و در برخی پروژهها بهجای محاسبه موردبهمورد، بهصورت یک بسته ارائه میشوند.
- پارکینگ و انباریدر بسیاری از پروژهها، این موارد جداگانه قیمتگذاری میشوند و بعداً بهعنوان هزینههای اضافی اعلام میگردند. اینکه شامل معامله باشند یا نه و چند فضا در نظر گرفته شود، مبلغ قابلتوجهی در معامله است و مرتباً تا زمانی به تعویق میافتد که برای پرسیدن بیش از حد دیر شده باشد.
- بسته مبلمانبرخی سازندگان برای پروژه، بسته مبلمان ارائه میکنند. پیش از رزرو، باید مشخص شود که آیا چنین بستهای وجود دارد، دقیقاً شامل چه چیزهایی است و آیا میتوان آن را در معامله گنجاند. اگر قصد اجاره دادن ملک را دارید، این موضوع اهمیت بیشتری پیدا میکند.
- تغییرات در مرحله نقشهجابهجا کردن دیوار، تغییر محل پریزها یا برداشتن وان و جایگزین کردن آن با دوش. انجام این کارها در مراحل اولیه ممکن است و بعداً غیرممکن میشود. فهرست کارهایی که این سازنده خاص انجام میدهد یا انجام نمیدهد، یک سند مشخص است و میتوانید آن را درخواست کنید.
- دوره پرداخت هزینه مجتمعچه کسی هزینه مجتمع را از زمان نهاییسازی معامله شما تا زمانی که ساختوساز تکمیل و مجتمع بهدرستی فعال شود، پرداخت میکند. مبلغ ماهانه اندک است، اما طی چند سال قابلتوجه میشود و مطرح کردن آن تا زمانی که قرارداد همچنان قابل مذاکره است، کاملاً منطقی است.
هیچیک از این موارد وعده قطعی نیست و ما وانمود نمیکنیم که سازنده موظف است آنها را به شما بدهد. منظور از این فهرست، مواردی است که از طرف شما با سازنده بررسی میکنیم و به همین دلیل فهرست سفارشیسازی را پیش از رزرو، نه پس از آن، درخواست میکنیم.
وقتی به شما میگوییم اصلاً پیشنهاد ندهید
هدف ما این نیست که هر خریدی را تا مرحله سردفتر اسناد رسمی پیش ببریم. گاهی مذاکره را توصیه میکنیم، گاهی صبر کردن را و گاهی اصلاً نخریدن را. اگر از نظر ما ملکی بیش از ارزش واقعی قیمتگذاری شده باشد، ایراد جدی داشته باشد یا قیمتش با بازار همخوانی نداشته باشد، این موضوع را به شما میگوییم. همچنین اعلام میکنیم که آیا جایی برای مذاکره میبینیم یا معتقدیم اساساً ارزش ارائه پیشنهاد را ندارد.
- قیمتگزینه بهتری در بازار وجود دارد. ممکن است خود ملک کاملاً مناسب باشد، اما قیمت آن در مقایسه با چیزهایی که همان بودجه در جای دیگری میخرد، قابل توجیه نیست.
- مکانآنچه در آگهی نمیتوانید ببینید، معنای خرید را تغییر میدهد. مسئله این نیست که امروز در کنار ملک چه چیزی قرار دارد. اغلب مهم این است که فردا از نظر قانونی اجازه داده میشود چه چیزی در آنجا ساخته یا مستقر شود.
- بررسیهایافته حقوقی یا فنی، توصیه را تغییر میدهد. در آن مرحله، گفتوگو دیگر اصلاً درباره قیمت نیست و تلاش برای گرفتن قیمت بهتر، توصیه نادرستی خواهد بود.
یکی از مواردی که بررسی کردیم، ملکی دستدوم در ماربیا با قیمت 1.100.000 € بود که بخش بزرگی از مبلغی که مشتری برای آن میپرداخت، بابت چشمانداز باز آن بود. مشخص شد قطعه زمین روبهروی ملک قابلیت ساختوساز دارد و آنچه از نظر قانونی میتوانست در آن ساخته شود، این چشمانداز را بهطور چشمگیری تغییر میداد. ناگهان قیمت متفاوت به نظر رسید: مشتری فقط آپارتمان و چشمانداز را نمیخرید، بلکه ریسک از دست دادن یکی از دو چیزی را نیز میپذیرفت که بابت آنها مبلغ بیشتری میپرداخت. ما توصیه کردیم آن را نخرد.گاهی بهترین نتیجه، معاملهای است که انجام نمیشود. پاسخ درست همیشه مثبت نیست.
آیا واقعاً مشتریان را از خرید منصرف میکنید؟بله، و این کار را در معاملاتی انجام دادهایم که بابتشان دستمزد میگرفتیم. صفحهای درباره این موارد وجود دارد و دلیل انتشار آن این است که اصول، کسی را که چند صد هزار یورو هزینه میکند قانع نمیکنند. نمونههای واقعی قانعکنندهاند.
آیا میزان دستمزد شما تعیین میکند چه چیزی را توصیه کنید؟
دستمزد ما برای همه ملکها یکسان نیست. این مبلغ به پیشنهاد و شرایطی بستگی دارد که با سازنده یا آژانس فروشنده توافق شده است و اگر درباره ملکی مشخص بپرسید، مبلغ آن را به شما اعلام میکنیم.بنابراین کاملاً منطقی است بپرسید آیا میزان آن میتواند بر ملکی که توصیه میکنیم تأثیر بگذارد یا خیر. چنین تأثیری ندارد و برای این موضوع دلایلی وجود دارد که لازم نیست صرفاً به گفته ما اعتماد کنید.
- ملک بهتر از دستمزد بیشتر ارزش دارداگر ملکی که برای شما منطقیتر است، همان ملکی باشد که کارمزد ما برای آن کمتر است، همان را به شما توصیه میکنیم. این وضعیت معمولاً درباره املاک دستدوم پیش میآید، زیرا کارمزد ما برای آنها معمولاً کمتر از برخی پروژههای سازندگان است.
- بدون هدف فروش برای پروژههای خاصما بابت حجم فروش پاداشی دریافت نمیکنیم و برای فروش تعداد مشخصی واحد در پروژهای خاص نیز پاداشی نداریم؛ بنابراین هیچ پروژهای وجود ندارد که لازم باشد شما را به سمت آن هدایت کنیم.
- موارد واقعی وجود داردوقتی بررسی حقوقی یا فنی مشکلی جدی را آشکار کرده، به مشتریان توصیه کردهایم از معامله انصراف دهند. همچنین ملکی متفاوت را توصیه کردهایم، حتی اگر این کار به معنای دستمزد کمتر برای ما بوده باشد، زیرا فکر میکردیم برای مشتری انتخاب بهتری است.
نوع بیعانهای که واقعاً امضا میکنید
در رویه اسپانیا بیش از یک نوع بیعانه وجود دارد و این انواع رفتار یکسانی ندارند. نوعی که قرارداد تعیین میکند مشخص خواهد کرد آیا اصلاً میتوانید از معامله کنار بکشید، این کار چه هزینهای برای شما دارد و اگر فروشنده کنار بکشد، چه مبلغی به شما بدهکار خواهد بود. این تنها اهرم موجود در این صفحه است که از پول شما محافظت میکند و باید پیش از امضای هر سندی درباره آن توافق شود.
| آنچه قرارداد تعیین میکند | اگر کسی از معامله کنار بکشد، چه معنایی دارد | اقدام ما درباره آن |
|---|---|---|
| arras فسخپذیر | هر یک از طرفین میتواند با پرداخت مبلغی که از پیش تعیین شده، از معامله انصراف دهد. خریدار بیعانه را از دست میدهد و فروشنده باید دو برابر آن را بازگرداند. این امکان خروج وجود دارد و در قرارداد قیمتگذاری شده است. | این همان ترتیبی است که وکیل همکار ما بر آن تأکید دارد، زیرا تنها ترتیبی است که راهی برای خروج با هزینهای که از پیش میدانستید در اختیارتان میگذارد. اینکه کدام نوع واقعاً با شرایط شما سازگار است، بر اساس قرارداد شما با اوست و ما مطمئن میشویم این پرسش پیش از امضای هر چیزی مطرح شود، نه بعد از آن. |
| arras تأییدی | هیچکس حق انصراف را خریداری نکرده است. بیعانه بخشی از مبلغ معاملهای است که توافق آن قطعی شده، بنابراین طرف مقابل میتواند برای الزام شما به نهاییسازی معامله به دادگاه مراجعه کند. | بهمحض اینکه چنین بندی در پیشنویس ظاهر شود، آن را به شما گوشزد میکنیم و وکیلتان پیش از امضا یا پرداخت هر مبلغی توضیح میدهد که چه تغییری برای شما ایجاد میکند. |
| arras جریمهای | انصراف، نقض قرارداد تلقی میشود و برای آن وجه التزامی توافق شده است. بسته به متن قرارداد، طرف مقابل ممکن است بتواند همچنان اجرای معامله را مطالبه کند. | باز هم همان موضوع است: ما آن را صریحاً نام میبریم و اجازه نمیدهیم صرفاً بهعنوان یک تشریفات از کنار آن بگذرند؛ وکیل متن واقعی را میخواند، نه فقط عنوان بالای آن را. |
مواردی که برای شما مذاکره میکنیم
قیمت یکی از شش مورد است و در ملک نوساز معمولاً کمترین امکان تغییر را دارد. اینجا مجموعه کامل موارد را آوردهایم، همراه با توضیح اینکه در هر مورد واقعاً چه چیزی قابل تغییر است؛ زیرا صفحهای که فقط درباره قیمت صحبت کند، مذاکرهای را توصیف میکند که در اینجا عمدتاً انجام نمیشود.| چه چیزی؟ | موارد واقعاً قابل تغییر | املاک نوساز و دستدوم |
|---|---|---|
| هزینه | ||
| قیمت | این مورد را فروشنده یا سازنده تعیین میکند. نقش ما این است که بدانیم ملک مشابه در اطراف با چه قیمتی معامله میشود، چه پیشنهادهایی قبلاً رد شدهاند و آیا اصلاً ارائه پیشنهاد ارزش دارد یا نه. | در مورد ملک نوساز، کاهش قیمت خرید بیشتر استثناست تا قاعده و معمولاً درباره آخرین واحدهای پروژه تکمیلشدهای رخ میدهد که سازنده میخواهد آنها را به فروش برساند. در مورد ملک دستدوم معمولاً امکان بیشتری برای مذاکره وجود دارد، هرچند همیشه چنین نیست و میزان آن تا حد زیادی به انگیزه فروشنده بستگی دارد. |
| تقویم پرداخت | مبلغ پرداختی و زمان پرداخت آن. در ملک نوساز، این مورد بیشتر از قیمت تغییر میکند و برای بیشتر خریداران، ارزش آن از یک تخفیف جزئی بیشتر است. | در مورد ملک نوساز، برنامه زمانی را سازنده تعیین میکند: معمولاً ابتدا رزرو، سپس پرداخت مبلغی بیشتر هنگام قرارداد، بعد اقساط در طول ساختوساز و در پایان تسویه در دفتر سردفتر اسناد رسمی. در مورد ملک دستدوم، ابتدا رزرو انجام میشود، سپس معمولاً 10 تا 20 % در قرارداد خرید خصوصی پرداخت میشود و مابقی در دفتر سردفتر اسناد رسمی. |
| زمان و شرایط | ||
| رزرو و شرایط آن | رزرو، ملک را از بازار خارج میکند و تا زمانی که وکیل بررسی حقوقی را انجام دهد، آن را برای شما نگه میدارد. این مبلغ معمولاً بین 6 000 تا 11 000 € است و برای املاک گرانتر ممکن است حدود 1 % قیمت باشد. این تنها پرداختی است که خارج از نظام ضمانت انجام میشود، به همین دلیل باید مبلغ آن کم باشد. | در هر دو نوع ملک از یک سازوکار استفاده میشود، اما آنچه اهمیت دارد قرارداد است: قرارداد باید بهروشنی مشخص کند اگر بررسی حقوقی مشکلی پیدا کرد، سرنوشت بیعانه چه خواهد شد. به همین دلیل وکیل قرارداد را پیش از خروج پول میخواند، نه پس از آن. |
| مهلتها | زمان دریافت کلیدها و اینکه اگر آن تاریخ به تعویق افتاد چه اتفاقی میافتد. در این منطقه ساحلی، تأخیر در تاریخ، حالت معمول است نه استثنا. | در مورد ملک دستدوم، تاریخ نهاییسازی معامله واقعاً قابل مذاکره است و اغلب ارزش آن از اندکی کاهش قیمت بیشتر است. در مورد ملک نوساز، تاریخ را سازنده تعیین میکند و این تاریخ به مجوزها و انشعابهایی بستگی دارد که خارج از کنترل او هستند. بنابراین، بهجای مذاکره بر سر تاریخی که به شما وعده داده شده، برای چند ماه تأخیر برنامهریزی کنید. |
| خود ملک | ||
| اثاثیه و تغییرات | اینکه چه چیزهایی همراه ملک ارائه میشود و چه تغییراتی اجازه دارید در آن ایجاد کنید. در ملک نوساز، این مورد اغلب ارزشمندترین گزینهای است که واقعاً در دسترس شماست. | در مورد ملک نوساز: نازککاریها، گاهی چیدمان ملک در زمانی که هنوز روی کاغذ است، و امکانات کاربردی که در طول ساختوساز بسیار ارزانتر هستند. پیش از رزرو، این فهرست را درخواست کنید، نه بعد از آن. در مورد ملک دستدوم: آنچه در ملک باقی میماند، که بخش واقعی از قیمت است و در آگهیها مرتباً مبهم باقی میماند. |
| تحویل ملک | وضعیتی که ملک در زمان تحویل دارد و اینکه درباره هر موردی که در همان روز پیدا شود، چه اقدامی انجام میشود. | در مورد ملک نوساز، فهرست نواقص هنگام تحویل ملک تهیه میشود و دورههای ضمانت از همان زمان آغاز میشوند. در مورد ملک دستدوم، مشخص میشود چه چیزهایی تخلیه میشوند، چه چیزهایی تعمیر میشوند و چه مواردی صرفاً با اطلاع از وضعیت موجود پذیرفته میشوند. |
| موارد غیرقابل مذاکره | ||
| حمایتهای حقوقی شما | این مورد قابل مذاکره نیست و مهم است که کسی وانمود نکند چنین است. در ملک نوساز، مبلغی که پیش از نهاییسازی معامله پرداخت میکنید، تحت حمایت قانون اسپانیا و ضمانتنامه بانکی است، نه بندی که کسی برای آن مذاکره کرده باشد. | بیشتر سازندگان قرارداد خرید استاندارد را اصلاح نمیکنند و در پروژهای با صد واحد، واقعاً امکان چنین کاری را ندارند. وظیفه وکیل در اینجا تأیید اعتبار ضمانتنامه و صدور آن به نام شماست؛ این یکی از مهمترین بررسیها در کل فرایند خرید است. |
محل انجام مذاکره در فرایند خرید
فرایند کامل خرید از نخستین تماس تا دریافت کلیدها پانزده مرحله دارد. مذاکره با طرف فروشنده تا مرحله پنجم ادامه دارد، تصمیم در مرحله ششم با شماست و همه توافقها در مرحله هشتم، یعنی رزرو، ثبت میشوند. در مرحله یازدهم، این شرایط الزامآور میشوند. از مرحله نهم به بعد، وکیل مسئولیت را بر عهده میگیرد.مراحل 5، 6، 8 و 11 از 15
- مذاکره با طرف فروشندهدرباره بازدید از ملکبیشتر کار واقعی در این بخش انجام میشود و تقریباً هیچیک از آن شبیه مذاکره نیست. مسئله، پرسیدن پرسشهایی است که مشخص میکنند واقعاً چه چیزی، با چه قیمتی و تحت چه شرایطی در دسترس است.New buildبازدید را با سازنده هماهنگ میکنیم و ارتباطات را از طرف شما انجام میدهیم.Resaleما با نماینده فروشنده در ارتباطیم و اطلاعاتی را به دست میآوریم که در آگهی پیدا نمیکنید، از جمله اینکه چرا ملک هنوز فروخته نشده است.
- تصمیمگیری بدون فشاردر هر زمان از فرایندلازم نیست در سفر اول یا دوم خرید کنید. ما میتوانیم ماهها در کنار شما باشیم. اگر هیچیک از گزینههای فعلی بازار توجیه کافی نداشته باشد، این موضوع را به شما میگوییم. گاهی تصمیم درست خریدن است، گاهی تغییر معیارها و گاهی نیز صرفاً صبر کردن.
- رزرو ملکوقتی ملک مناسب را پیدا میکنیدرزرو، ملک را از بازار خارج میکند و تا زمانی که وکیل بررسی حقوقی لازم را انجام دهد، آن را برای شما نگه میدارد. در این مرحله، شرایط از گفتوگو خارج و به سند تبدیل میشوند. به همین دلیل قرارداد رزرو باید شرایط را بهروشنی مشخص کند، از جمله اینکه اگر بررسی حقوقی لازم مشکلی پیدا کند، چه اتفاقی برای بیعانه میافتد.New buildقرارداد رزرو با سازنده. مبلغ آن به پروژه بستگی دارد.Resaleبیعانه رزرو و شرایط مورد توافق. در این مرحله قیمت، مهلتها و هرگونه اثاثیه مشخص میشوند.
- قرارداد لازمالاجراپس از بررسی موفقیتآمیزدر این مرحله قراردادی ارائه میشود که شرایط نهاییسازی معامله، مهلتها، پرداختها و پیامدهای پایبند نبودن به توافق را تعیین میکند. آنچه پیشتر توافق شده باید در قرارداد نوشته شود و بررسی صحت آن بر عهده وکیل شماست، نه ما.New buildتقویم پرداخت را سازنده تعیین میکند. ممکن است شامل چندین پرداخت در طول ساختوساز باشد یا بخش بزرگتری فقط هنگام نهاییسازی معامله پرداخت شود. ساختار دقیق به پروژه بستگی دارد.Resaleمعمولاً یک قرارداد arras و یک بیعانه دیگر. شرایط، از جمله پیامدهای انصراف، در خود قرارداد ذکر میشوند.
یک مذاکره، به دو شیوه متفاوت
همان ملک و همان فروشنده، با دو رویکرد متفاوت.| شخصاً | با Arevont | |
|---|---|---|
| نماینده از طرف چه کسی است | آنها نماینده فروشنده یا سازنده هستند. | ما فقط نماینده شما هستیم. |
| نقش آنها چیست | نقش آنها فروش یک ملک مشخص است. | وظیفه ما این است که مشخص کنیم خرید آن ملک منطقی است یا نه. |
| پیش از باز کردن آگهی چه میدانید | قیمت درخواستی و هرآنچه آگهی درباره آن میگوید. | املاک مشابه واقعاً با چه قیمتی معامله میشوند، فروشنده تاکنون چه پیشنهادهایی را رد کرده است، در صورت امکان یافتن این اطلاعات، و چرا ملک هنوز فروخته نشده است. |
| چه کسی خبر بد را به شما میگوید | کسی که درباره ملک به شما اطلاعات میدهد، باید آن را نیز بفروشد. | ما به شما میگوییم چه زمانی ملکی انتخاب نامناسبی است و چرا. حتی اگر این کار به از دست رفتن معامله منجر شود. |
| زبان و فاصله | به زبان اسپانیایی یا انگلیسی، با امکان ارتباط از کشور محل اقامت شما بر اساس منطقه زمانی طرف مقابل. | چکی، از سوی افرادی در ساحل که حضوری با طرف مقابل در ارتباط هستند. |
| هزینه شما چقدر است | هیچ هزینه مستقیمی ندارد. کمیسیون فروشنده به هر حال در قیمت لحاظ شده است. | هیچ هزینهای. کمیسیون همان است، اما بخشی از آن به کسی پرداخت میشود که نماینده شماست. |
آخرین واحد مناسب، با قیمت 720.000 €
یک ملک نوساز در استپونا. مشتری پروژه را پسندیده بود و واحد مشخص، بیشتر معیارهای او را برآورده میکرد. همچنین برای تصمیمگیری سریع فشار وجود داشت، چون واحدهای مشابه زیادی باقی نمانده بود. این رایجترین موقعیت مذاکره در این ساحل است و اصلاً درباره قیمت نیست.- موضوع مورد مذاکرهیک واحد با قیمت 720.000 € و دلیلی برای تصمیمگیری سریع. کمیابی درباره یک پروژه خوب واقعیتی انکارناپذیر است و در عین حال قدیمیترین دلیل در این کسبوکار برای متوقف کردن مقایسه گزینههاست.
- آنچه مقایسه کردیمقیمت، جهتگیری، چیدمان، چشمانداز و شرایط پروژه را با گزینههای دیگر موجود در همان زمان و با بودجهای مشابه مقایسه کردیم. خود آپارتمان مشکل نداشت. با قیمت 720.000 € میتوانستیم گزینههای دیگری پیدا کنیم که در جنبههایی که واقعاً برای مشتری اهمیت داشت، در برابر مبلغی مشابه امکانات بیشتری ارائه میکردند.
- پیشنهاد مااینکه آن را از ترس ناپدید شدنش رزرو نکند. در عوض، گزینههای مشخص جایگزین را پیش روی او گذاشتیم و توضیح دادیم که هرکدام با همان بودجه در چه مواردی انتخاب بهتری هستند.
- چه اتفاقی افتاداو واحد را رزرو نکرد. به جستوجو ادامه دادیم و او ملک دیگری خرید، ملکی که با خواسته واقعی او از این خرید مطابقت داشت. تصمیم بر اساس مقایسه گرفته شد، نه بر اساس مهلتی که طرف مقابل تعیین کرده بود.
ما تصمیم نمیگیریم که یک ملک خوب است یا نه. تصمیم میگیریم که آیا با این قیمت، برای شما مناسب است یا نه.
هزینه آن برای شما چقدر است؟
- خریدار0 €نه هزینهای، نه حقالزحمه ثابت، نه مبلغی بابت نهاییسازی معامله و نه هیچ هزینهای اگر از معاملهای که هفتهها برای آن وقت گذاشتهایم منصرف شوید.
- توسعهدهنده یا فروشنده
- ملک نوساز
- 2,5 to 6 %
- املاک دستدوم
- 1,5 to 4 %
- Arevontحقالزحمه ما بخشی از همان کمیسیون است و تنها در صورت انجام خرید پرداخت میشود. منصرف کردن شما از خرید، باعث میشود حقالزحمهمان را از دست بدهیم و دقیقاً به همین دلیل است که این مشاوره ارزشمند است.
سازوکار آن ساده است. فروشنده با آژانس خود بر سر کمیسیون به توافق رسیده است. اگر بدون نماینده خودتان مراجعه کنید، معمولاً کل این مبلغ نزد آژانس فروشنده میماند. اگر ما نماینده شما باشیم، آژانس فروشنده سهم ما را از همان کمیسیون پرداخت میکند. قیمت ملک برای شما تغییر نمیکند و نیازی به پرداخت مبلغ اضافی ندارید.اینکه چه کسی کارمزد ما را پرداخت میکند، تعیین نمیکند که ما نماینده چه کسی باشیم. آژانس فروشنده نماینده فروشنده است. ما نماینده شما هستیم. فعالیت ما بر پایه موجودی املاک خودمان که باید به فروش برسند بنا نشده است؛ بنابراین اگر به این نتیجه برسیم که ملکی خرید مناسبی برای شما نیست، این موضوع را به شما خواهیم گفت، حتی اگر در نتیجه آن معامله درآمدی نداشته باشیم.بااینحال، یک نکته را باید در نظر داشته باشید. برخی آژانسها در Costa del Sol از خریدار نیز کمیسیون میگیرند. در همکاری با ما با چنین هزینهای روبهرو نخواهید شد.
قیمت ملک حتی در صورت مراجعه مستقیم نیز یکسان است. درباره ملک نوساز، با خیال راحت فهرست قیمت سازنده را درخواست کنید و خودتان آن را بررسی کنید.
مذاکره در اینجا چه نتیجهای ندارد
هیچکس نمیتواند درصدی را به شما تضمین کند و اگر کسی چنین وعدهای داد، باید آن را علامت هشدار بدانید. قیمت را فروشنده یا سازنده تعیین میکند، نه آژانس، و در مورد ملک نوساز، قیمت صرفنظر از اینکه از طریق کدام آژانس اقدام کنید یکسان است. عاملی که پیش از اطلاع از جزئیات پروژه، تخفیف زیادی وعده میدهد، از تخفیف بهعنوان طعمه استفاده میکند.در مورد ملک نوساز، فضای چندانی برای مذاکره وجود ندارد. معمولاً آنچه قابل تغییر است، برنامه پرداخت، مبلمان بهتر یا برخی امکانات اضافی است. کاهش قیمت خرید بیشتر استثناست تا قاعده؛ برای مثال، در مورد واحدهای باقیمانده در پروژهای تکمیلشده که سازنده میخواهد آنها را به فروش برساند. پس از رشد چشمگیر سالهای اخیر، بازار بهتدریج در حال کند شدن است، بنابراین ممکن است برخی سازندگان آمادگی بیشتری برای گفتوگو درباره قیمت داشته باشند، اما از پیش حساب کردن روی تخفیف نتیجه نمیدهد. این وضعیت بازار در اواسط سال 2026 است و این جمله سریعتر از هر جمله دیگری در این صفحه تغییر میکند، بنابراین یک سال بعد بهجای اعتماد به آن، آن را با گزارش فصلی جاری تطبیق دهید.در مورد ملک دستدوم معمولاً نسبت به ملک نوساز امکان بیشتری برای مذاکره وجود دارد، هرچند همیشه چنین نیست. قیمت، تاریخ تحویل ملک، اثاثیه و سایر شرایط خرید همگی قابل مذاکره هستند و بخش بزرگی از نتیجه به انگیزه فروشنده بستگی دارد، که تنها موردی است که ما میتوانیم از آن مطلع شویم و شما نمیتوانید.و یک مرز مهم وجود دارد. رزرو به این معنا نیست که همهچیز بررسی شده است. پیش از رزرو نمیتوانیم همه موارد را راستیآزمایی کنیم و دقیقاً به همین دلیل بررسی حقوقی در مرحله بعد انجام میشود و قرارداد رزرو باید مشخص کند اگر این بررسی مشکلی پیدا کرد، چه بر سر بیعانه شما میآید.
رایجترین پرسشها درباره مذاکره
- آیا واقعاً میتوان درباره قیمت ملک در اسپانیا مذاکره کرد؟
- در مورد ملک دستدوم، معمولاً بله، هرچند میزان آن بسیار بیشتر از نحوه ارائه پیشنهاد، به انگیزه فروشنده بستگی دارد. در مورد ملک نوساز، بهندرت خود قیمت قابل مذاکره است. هرکس با ارائه یک درصد به این پرسش پاسخ دهد، در حال حدس زدن است.
- آیا با سازنده جای مذاکره هست؟
- تا حدی، اما معمولاً نه درباره قیمت. سازندگان فهرست قیمت ثابتی تعیین میکنند و پروژهای قوی با فهرست انتظار دلیلی برای تغییر آن ندارد. موارد قابل تغییر، برنامه پرداخت، مبلمان و مشخصات فنی و گاهی خدمات اضافی هستند. کاهش قیمت عمدتاً در مورد واحدهای باقیمانده در پروژهای تکمیلشده رخ میدهد.
- جدا از قیمت، درباره چه مواردی میتوان توافق کرد؟
- برنامه پرداخت، مهلتها، رزرو و شرایط آن، مبلمان و تغییرات و تحویل ملک. در مورد ملک نوساز، این موارد معمولاً ارزشمندتر از گفتوگو درباره قیمت هستند و بهتر است فهرست شخصیسازیها را پیش از رزرو درخواست کنید، نه پس از آن.
- مذاکره چقدر برایم هزینه دارد؟
- هیچ. در هیچ مرحلهای از خرید به ما پولی پرداخت نمیکنید. حقالزحمه ما سهمی از کمیسیونی است که طرف فروشنده در هر صورت پرداخت میکند و قیمت ملک برای شما چه مستقیم اقدام کنید و چه نکنید، یکسان است.
- مبلغ بیعانه رزرو چقدر است و آیا قابل استرداد است؟
- این مبلغ معمولاً بین 6 000 تا 11 000 € است و برای املاک گرانتر حدود 1 % قیمت میشود. بازگشت آن به متن قرارداد رزرو بستگی دارد و از سازندهای به سازنده دیگر و از فروشندهای به فروشنده دیگر متفاوت است. این تنها پرداختی است که خارج از نظام ضمانت انجام میشود، بنابراین باید مبلغ آن کم باشد و قرارداد باید شرایط بازگشت آن را بهروشنی مشخص کند. به همین دلیل وکیل قرارداد را پیش از خروج وجه از حساب بررسی میکند، نه پس از آن.
- آیا درباره ملکی که خودم پیدا کردهام مذاکره میکنید؟
- بله. لینک آن را از Idealista، وبسایت یک آژانس دیگر یا مستقیماً از سازنده برای ما ارسال کنید. بررسی میکنیم که ملک واقعاً هنوز موجود است و با چه قیمتی عرضه میشود، به شما میگوییم از طرف فروشنده چه درخواستی مطرح میکنیم و اگر منطقی باشد، مذاکره را انجام میدهیم و تا تحویل کلیدها همراه شما خواهیم بود.
