افتتاح حساب بانکی در اسپانیا هنگام خرید ملک
میتوانید بدون حساب بانکی اسپانیایی در اسپانیا ملک بخرید، اما تقریباً هیچکس نباید چنین کند. پیش از امضای وام مسکن به یک حساب نیاز دارید و پس از مالک شدن ملک، هزینههای برق، آب، شارژ مجتمع، مالیات محلی ملک و هزینه جمعآوری زباله، ماهبهماه از آن برداشت میشوند. وکیل مستقل شما حساب را نزد بانک، معمولاً همزمان با دریافت NIE، افتتاح میکند. وظیفه ما این است که حساب پیش از نیاز آماده باشد و بدانید هر پرداخت چه زمانی سررسید میشود.
چه کسی حساب را باز میکند و کجا متوقف میشویم
ما حساب بانکی شما را افتتاح نمیکنیم. وکیل مستقلی این کار را نزد بانک، معمولاً همزمان با دریافت NIE، انجام میدهد و دستمزدش را شما میپردازید و برای شما کار میکند. کاری که ما انجام میدهیم، هماهنگ کردن زمانبندی امور مربوط به آن است تا در روز امضای وام مسکن یا نخستین پرداخت شارژ مجتمع، حساب بانکی مانع انتظار همه نباشد.این تمایز در اینجا بیش از تقریباً هر صفحه دیگری اهمیت دارد، زیرا بانک تنها طرف این فرایند است که نماینده منافع خودش است. بانک نه طرف شماست و نه طرف فروشنده. شرکتی است که محصولی را به شما میفروشد و قیمت آن محصول مبلغی است که باید دربارهاش سؤال کنید.
| چه کارهایی باید انجام شود | چه کسی انجام میدهد | این برای شما چه معنایی دارد |
|---|---|---|
| افتتاح حساب | ||
| ابتدا NIE | وکیل مستقل | شماره شناسایی تقریباً پیش از هر چیز دیگری لازم است. بهجای اینکه در اینجا در یک پاراگراف توضیح داده شود، صفحهای مستقل دارد. خلاصه اینکه روند دریافت آن زود آغاز میشود، زیرا هیچکس نمیتواند زمان صدورش را تضمین کند. |
| افتتاح حساب | وکیل، همراه با بانک | او درخواست را ثبت میکند و امور شعبه را انجام میدهد. با وکالتنامه، بخش بزرگی از این فرایند را میتوان بدون سفر شما برای حضور در قرار ملاقات انجام داد. |
| انتخاب بانک | شما | ما بانک را برای شما انتخاب نمیکنیم و بابت معرفی شما به هیچ بانکی از کسی مبلغی دریافت نمیکنیم. پیش از امضا درباره هزینه نگهداری ماهانه سؤال کنید، زیرا حساب غیرمقیم بهندرت مانند حساب مقیم، محصولی رایگان است. |
| واریز پول به حساب | ||
| انتقال پول شما از جمهوری چک | شما، با بانک چکی خود یا یک ارائهدهنده خدمات تبدیل ارز | ما پول شما را منتقل نمیکنیم و تبدیل ارز انجام نمیدهیم. چیزی که میتوانیم به شما بگوییم این است که هر مبلغ باید چه زمانی در حساب موجود باشد، زیرا مشکل واقعی معمولاً در همین بخش پیش میآید. |
| اثبات منشأ پول | شما، برای بانک، وکیل و سازنده | در خریدهای بزرگتر، این مورد درخواست خواهد شد. پیش از شروع انتقال وجه، آن را آماده کنید، نه زمانی که پرداختی در حال نگهداری است. |
| خودِ مبلغ خرید | معمولاً اصلاً حساب شما نیست | در مورد یک ملک دستدوم، وجوه معمولاً از طریق حساب مشتریان وکیل منتقل میشود و در مورد یک ملک نوساز، به حساب حفاظتشده ساختوساز واریز میگردد. حساب شخصی شما برای اداره ملک است و بخش زیر تفاوت این دو را توضیح میدهد. |
| پس از آنکه ملک متعلق به شما شد | ||
| برداشتهای مستقیم | وکیل، پس از نهاییسازی معامله | انتقال خدمات عمومی، بخشی استاندارد از کارهای پس از نهاییسازی معامله است. پس از راهاندازی، هزینه برق، آب و مجمع مالکان، چه در کشور باشید و چه نباشید، همگی از این حساب برداشت میشوند. |
| اظهارنامههای مالیاتی سالانه | وکیل یا مشاور مالیاتی | این حسابها متعلق به ما نیستند و هرگز نیز بهعنوان حسابهای خودمان معرفی نمیشوند. چیزی که از ما دریافت میکنید، اطلاع از این است که چه کسی آنها را نگهداری میکند و چه زمانی سررسید میشوند. |
| زمانبندی همه این موارد | Arevont | این بخش، تمام خدمات ما را دربرمیگیرد. ما حسابی افتتاح نمیکنیم، پول شما را نگه نمیداریم و مشاوره مالیاتی نمیدهیم. اطمینان حاصل میکنیم افرادی که این کارها را انجام میدهند، بهموقع شروع کنند و هماهنگ بمانند. |
آیا برای خرید ملک به حساب بانکی اسپانیایی نیاز دارم؟نه بهطور مطلق، و ترجیح میدهیم این موضوع را صریح بگوییم تا اینکه چیزی به شما بفروشیم. پاسخ ما در صفحه اصلی این است که NIE الزامی است و حساب اسپانیایی در عمل بسیار مفید است. بهمحض وجود وام مسکن، این حساب به یک الزام قطعی تبدیل میشود، زیرا پرداختهای ماهانه باید از یک حساب اسپانیایی انجام شوند.
چه کسی آن را افتتاح میکند؟وکیل مستقل شما، با همکاری بانک. همان دفتر معمولاً امور NIE، انتقال خدمات عمومی و اظهارنامههای مالیاتی سالانه را نیز پس از آن انجام میدهد؛ به همین دلیل در عمل داشتن یک وکیل، بهجای چهار متخصص، ارزشمند است.
چه مبالغی از آن برداشت میشود و هر چند وقت یکبار
دلیل داشتن حساب اسپانیایی، خودِ خرید نیست، بلکه ده سال پس از خرید است. یک ملک در اینجا جریان کوچکی از پرداختها ایجاد میکند که هرگز متوقف نمیشود و بیشتر آنها بهصورت برداشت مستقیم از یک حساب محلی تنظیم میشوند، زیرا تأمینکنندگان، شهرداری و مجمع مالکان انتظار دارند پرداختها به این شکل انجام شود.ارقام زیر همان ارقامی هستند که در جدول سالانه هزینههای جاری خود منتشر میکنیم. این ارقام برای یک آپارتمان تقریبیاند. هزینه یک ویلا بیشتر است، بهویژه در مورد مالیات محلی ملک، بیمه، انرژی و نگهداری؛ استخر یا باغ نیز به همه این هزینهها اضافه میکند.
| موارد پرداختی | تناوب پرداخت | بازهای که منتشر میکنیم |
|---|---|---|
| چه در اینجا باشید و چه نباشید، از حساب برداشت میشود | ||
| برق و آب | ماهانه | ماهانه 100 تا 300 € و گاهی بیشتر. این مبلغ شامل میزان مصرف بهعلاوه هزینههای ثابت است و هزینههای ثابت حتی زمانی که ملک خالی باشد نیز ادامه دارند. |
| شارژ مجتمع | ماهانه یا فصلی، با محاسبه بهعنوان هزینه سالانه | 900 تا 6.000 € در سال. استخر، باغها، آسانسور، امنیت و نگهداری از فضاهای مشترک. در مجتمعهای لوکس این مبلغ بهمراتب بیشتر است و اغلب بزرگترین تفاوت میان دو آپارتمانی است که قیمت یکسانی دارند. |
| IBI، مالیات محلی ملک | سالانه | 400 تا 1.000 € و بیشتر. شهرداری این مبلغ را بر اساس ارزش کاداستری تعیین میکند، بنابراین ممکن است برای دو ملک مشابه، مبالغ متفاوتی مطالبه شود. |
| جمعآوری زباله | سالانه | 80 تا 200 €. این مبلغ را شهرداری، نه شرکت خدمات عمومی، دریافت میکند؛ به همین دلیل جداگانه ارسال میشود و باعث شگفتی افراد میگردد. |
| بیمه ساختمان | سالانه | 300 تا 800 €، بسته به ملک، میزان پوشش و ارزش آن. |
| فقط در صورت دریافت وام | ||
| قسط وام مسکن | ماهانه | این همان موردی است که داشتن حساب را از یک اقدام منطقی به یک الزام تبدیل میکند. یک بانک اسپانیایی میخواهد اقساط از یک حساب اسپانیایی پرداخت شوند، بنابراین حساب باید پیش از امضای قرارداد وجود داشته باشد. |
| به حساب واریز میشود | ||
| درآمد اجاره، در صورت اجاره دادن ملک | ماهانه، در فصل اجاره | وقتی اجارهدادن را شروع کنیم، درآمد هر ماه به این حساب واریز میشود. اینکه اجاره کوتاهمدت اصلاً مجاز باشد یا نه، به ملک، مجتمع و شهرداری بستگی دارد و اگر این موضوع بخشی از دلیل خرید شما باشد، پیش از رزرو آن را بررسی میکنیم. |
آیا همه این مبالغ بهطور خودکار از حساب برداشت میشوند؟دلیل داشتن حساب نیز همین است. قبوض خدمات، شارژ مجتمع و وام مسکن معمولاً بهصورت برداشت مستقیم از یک حساب اسپانیایی تنظیم میشوند و وکیل پس از نهاییسازی معامله، برداشت مستقیم قبوض خدمات را ترتیب میدهد. IBI و هزینه جمعآوری زباله از سوی شهرداری دریافت میشوند و آنها نیز میتوانند بهصورت برداشت مستقیم تنظیم شوند، که اگر سالانه چند هفته اینجا باشید، همان چیزی است که میخواهید. همه آنها را از ابتدا تنظیم کنید، نه پس از آنکه اولین قبض پرداختنشده باقی بماند.
بانک واقعاً چه مدارکی میخواهد و چه هزینهای دریافت میکند
این بخشی است که میتوانیم درباره آن توضیح دهیم، اما انجامش نمیدهیم. مطالب بعدی بر اساس اطلاعاتی است که بانک مرکزی اسپانیا، پلیس ملی و یک بانک بزرگ اسپانیایی خودشان منتشر کردهاند، زیرا تقریباً هرآنچه به زبان شما درباره این موضوع نوشته شده، دستدوم است. هرجا منبعی چیزی نگفته باشد، ما نیز همین را بیان میکنیم و شکاف اطلاعاتی را با حدس پر نمیکنیم.
تصور خریدارانآنچه منابع واقعاً منتشر کردهاند
- بدون NIE، بدون حساب
- اینها دو سند متفاوت هستند که دو مسئله متفاوت را حل میکنند. بانک اسپانیا میگوید بانک باید احراز کند که شما مقیم نیستید و پلیس ملی برای همین منظور گواهی جداگانه عدم اقامت صادر میکند؛ این گواهی با فرم EX15 و با همان هزینه 790 مربوط به NIE صادر میشود که در حال حاضر 7,31 € است. دستکم یک بانک بزرگ اسپانیایی حساب افراد غیرمقیم را معرفی کرده که فقط به گذرنامه معتبر نیاز دارد و مدرک دیگری نمیخواهد. بااینحال برای خرید ملک همچنان به NIE نیاز دارید: این شماره در سند رسمی و پس از آن در هر اظهارنامه مالیاتی درج میشود.
- حساب جاری رایگان است، همانطور که در کشور خودتان هست
- افتتاح حساب معمولاً رایگان است. مبلغی که باید درباره آن سؤال کنید، هزینه نگهداری دورهای است؛ همین هزینه جایی است که افراد غیرمقیم بیسروصدا ضرر میکنند. همان بانک برای حساب آنلاین افراد غیرمقیم خود هزینه نگهداری 0 € و برای حساب جاری عادی 20 € در ماه اعلام کرده است؛ هزینه حساب عادی تنها در صورت برآوردهکردن شرایط ارتباطی بخشوده میشود، مانند واریز حقوق، درآمد منظم داخلی یا استفاده از کارت. این رسماً هزینه اضافی برای اتباع خارجی نیست. مسئله این است که خریدار غیرمقیم، بهطور ساختاری، نمیتواند شرایطی را برآورده کند که حساب اسپانیایی را رایگان میکند.
- باید به اسپانیا پرواز کنید و در شعبه بنشینید
- نه همیشه. یک بانک بزرگ اسپانیایی امکان افتتاح کاملاً آنلاین حساب برای افراد غیرمقیم را ارائه میکند: اطلاعات شما، احراز هویت ویدیویی، امضای دیجیتال، و کشور محل اقامت شما باید در فهرست کشورهای واجد شرایط منتشرشده آن باشد. این فقط رویه یک بانک است و قانون کلی محسوب نمیشود؛ بانکهای دیگر همچنان میخواهند حضوری به شعبه مراجعه کنید. وکیل شما میگوید بانکی که واقعاً با آن کار میکند چه مدارکی میخواهد، و وکالتنامه نیز مسیر مراجعه به شعبه را پوشش میدهد.
- وقتی افتتاح شد، دیگر افتتاح شده است
- اظهارنامه عدم اقامتی که هنگام افتتاح حساب امضا میکنید، طبق مقررات اسپانیا که بر آن حاکم است، دو سال اعتبار دارد و باید ظرف یک ماه پس از افتتاح حساب ارائه شود. در عمل، بانک هر دو سال برای دریافت نسخه جدید آن به شما مراجعه میکند. مالکانی که این نامهها را در صندوق پستی اسپانیایی خود بازنشده رها میکنند، همان کسانی هستند که در زمانی نامناسب با محدودشدن حساب روبهرو میشوند.
- پول حسابم، پولی است که میتوانم خرج کنم
- بانک اسپانیا صراحتاً اعلام میکند که بانک میتواند مدارکی درباره منشأ پول واریزشده مطالبه کند، ممکن است این مدارک را پس از افتتاح حساب نیز بخواهد و میتواند تا زمانی که منشأ پول توجیه نشده است، دسترسی به وجوه را مسدود کند. این بهترین دلیل برای آمادهکردن مدارک منشأ وجوه پیش از فرارسیدن مهلت خرید است، نه در جریان آن.
- پس چقدر طول میکشد؟
- ما یک عدد مشخص به شما نمیدهیم و با بدگمانی با هرکس که چنین عددی ارائه کند برخورد میکنیم. مسیر آنلاین بالا بهعنوان روشی که ظرف چند دقیقه آماده میشود تبلیغ شده است، اما هیچجا منتشر نشده که حساب از چه زمانی واقعاً میتواند یک انتقال ورودی بزرگ را دریافت کند. گواهی عدم اقامت برای تصمیمگیری، حداکثر قانونی پنجروزه دارد، اما این مهلت رسیدن به مرحله ثبت درخواست را پوشش نمیدهد. ما کار را زود شروع میکنیم، زیرا این تنها بخشی است که هرکس میتواند کنترل کند.
هیچیک از مطالب بالا توصیه برای انتخاب یک بانک نیست. این تنها مجموعه شرایطی است که توانستیم از وبسایت خود یک بانک اسپانیایی نقل کنیم، نه از وبلاگ شخصی فردی؛ و این مطالب در صفحه آمدهاند تا بتوانید تفاوت میان رقم منتشرشده و رقمی را که صرفاً تکرار شده است ببینید. همین سه سؤال را از شعبه خود بپرسید: هزینه نگهداری ماهانه، شرایط لازم برای کاهش آن و هزینه انتقال ورودی از خارج از کشور.
منابع
- Banco de España، پورتال مشتری بانکی: الزامات بانک هنگام افتتاح حساب، مدرک عدم اقامت و منشأ وجوه ↗
- Policía Nacional، دفتر الکترونیکی: گواهی عدم اقامت، فرم EX15 و زمان رسیدگی ↗
- Policía Nacional: جدول هزینهها، Tasa 790، کد 012، گواهی عدم اقامت 7,31 € و اختصاص NIE به مبلغ 9,84 € ↗
- Banco Santander: حساب آنلاین افراد غیرمقیم با استفاده از گذرنامه، فهرست کشورها و بدون هزینه نگهداری حساب ↗
- Banco Santander: اطلاعات پیشاقراردادی حساب جاری، هزینه نگهداری حساب 20 € در ماه ↗
- BOE، Orden EHA/3202/2008: اعتبار دوساله اظهارنامه عدم اقامت ↗
هزینه نگهداری حساب بانکی اسپانیایی چقدر است؟افتتاح حساب معمولاً رایگان است. آنچه تفاوت میکند هزینه نگهداری ماهانه است؛ این هزینه میتواند از صفر، در حسابی که برای افراد غیرمقیم طراحی شده، تا حدود 20 € در ماه در یک حساب جاری عادی متغیر باشد. در حساب عادی، بدون واریز حقوق اسپانیایی به آن، نمیتوانید از این هزینه معاف شوید. پیش از امضا، مبلغ را بهصورت کتبی از شعبه بخواهید، زیرا این تنها هزینهای در این صفحه است که کسی بدون درخواست شما آن را اعلام نمیکند.
آیا علاوه بر NIE به گواهی عدم اقامت هم نیاز دارم؟ممکن است، و این موضوع به بانک بستگی دارد. اینها اسناد متفاوتی هستند: NIE هویت شما را برای خرید و امور مالیاتی مشخص میکند و گواهی عدم اقامت، وضعیت شما را نزد بانک اثبات میکند. برخی بانکها بهجای آن گذرنامه را میپذیرند. وکیل شما با هر مدرکی که بانک مربوطه مطالبه کند، کار را انجام میدهد.
افتتاح حساب بدون پرواز به اسپانیا
دومین پرسشی که هر خریدار خارجی پس از پرسیدن هزینهها مطرح میکند، این است که آیا باید برای امضای هر مدرکی در شعبهای در ماربیا حاضر شود یا نه. پاسخ صادقانه سه بخش دارد و فقط بخش اول یک وعده است.
- وکالتنامه امکان انجام کارها از راه دور را فراهم میکنداین تنها سندی است که مشخص میکند چه مقدار از این خرید را شخصاً و حضوری انجام خواهید داد. با وجود چنین سندی، وکیل شما میتواند بخش بزرگی از امور اداری را از طرف شما انجام دهد، از جمله نهاییسازی معامله نزد سردفتر اسناد رسمی. این سند شما را به خرید هیچ چیزی متعهد نمیکند و میتوان آن را مدتها پیش از وجود یک ملک امضا کرد.
- اگر به هر حال میآیید، آن را همینجا امضا کنیدامضای آن نزد سردفتر اسناد رسمی در جریان سفر بازدید، یک ساعت از روزی را از شما میگیرد که از قبل در ساحل سپری میکنید. امضای آن در جمهوری چک معمولاً علاوه بر اینها به آپوستیل و ترجمه رسمی نیاز دارد که بیشتر مسئلهای از جنس کار و هزینه است تا مشکل.
- از ابتدا به وکیل بگویید حساب بانکی هم در محدوده کار استوکالتنامه برای هدفی مشخص تنظیم میشود. این سندی جامع و واحد نیست که هر موضوعی را که بعداً پیش بیاید پوشش دهد. اگر میخواهید حساب بدون حضور شما افتتاح شود، زمانی که متن هنوز در حال نهاییشدن است این موضوع را مطرح کنید، نه پس از آن.
- حرف آخر را بانک میزندبانکها سیاست شناسایی خودشان را تعیین میکنند و حق دارند بخواهند شما شخصاً در برابرشان حاضر شوید. وکیل شما به شما خواهد گفت بانکی که با آن کار میکند دقیقاً چه مدارکی و الزاماتی دارد، و ما هرگونه وعده برای افتتاح حساب کاملاً غیرحضوری و تضمینشده، چه از سوی ما و چه از سوی هر شخص دیگری، را بیشتر یک عبارت تبلیغاتی میدانیم تا واقعیت.
یک هشدار مهم وجود دارد و به همین دلیل است که هیچیک از این موارد را نباید ساده گرفت. وکالتنامه جعلی یکی از روشهای شناختهشده ارتکاب کلاهبرداری ملکی در اسپانیاست، در کنار آگهیهای جعلی و ایمیلی که میگوید مشخصات بانکی تغییر کرده است. هرگز به کسی پول نپردازید و هیچ سندی را صرفاً به دلیل اینکه از طریق ایمیل دریافت کردهاید امضا نکنید، مگر اینکه ابتدا آن را با ما یا وکیلتان بررسی کرده باشید.
آیا وکیلم میتواند بدون حضور من حساب را افتتاح کند؟با وکالتنامه مناسب، او میتواند بخش بزرگی از این کار را از طرف شما انجام دهد و بیشتر مشتریان ما نیز همین روش را انتخاب میکنند. با این حال، ما نمیتوانیم چنین امری را بهطور کلی وعده بدهیم، زیرا بانک سیاست شناسایی خودش را تعیین میکند و حق دارد بخواهد شما را ببیند. هنگامی که وکالتنامه تنظیم میشود، از وکیل بپرسید تا افتتاح حساب در محدوده اختیارات آن قرار گیرد، نه خارج از آن.
چگونه کرون چک را بدون ضرر در مسیر وارد حساب کنیم
قیمت خرید به یورو است و بیشتر خریداران خارجی دستکم بخشی از پول خود را به کرون نگه میدارند. وقتی مبلغ به چند صد هزار یورو میرسد، نرخ تبدیل دیگر موضوعی جزئی نیست: تفاوت میان دو روش تبدیل همان مبلغ میتواند به هزاران یورو برسد. مبدل ارز در وبسایت ما ارزش تقریبی یک ملک را به کرون به شما نشان میدهد. خرید خود ملک با یورو انجام میشود و نرخی که واقعاً دریافت میکنید، میان شما و بانک یا ارائهدهنده خدمات تبدیل ارزتان تعیین میشود.
- انتقال وجه را به آخرین روز موکول نکنیدیک انتقال وجه بینالمللی بزرگ ممکن است به دلیل بررسیهای خود بانک درباره منشأ پول یا به دلیل محدودیت روزانه متوقف شود. در همین حال، مهلتهای خرید ثابت هستند. بنابراین انتقال وجه باید از پیش برنامهریزی شود، نه در صبح روز ملاقات با سردفتر اسناد رسمی.
- نرخ بانک، نرخ گوگل نیستنتیجه را فقط کارمزد انتقال تعیین نمیکند. عامل اصلی معمولاً فاصله میان نرخ بازار و نرخی است که بانک واقعاً به شما پیشنهاد میدهد. در مبالغ بزرگ، حتی فاصلهای اندک نیز به پول زیادی تبدیل میشود.
- لازم نیست همه مبلغ را یکجا تبدیل کنیددر خرید ملک نوساز، پول معمولاً طبق تقویم پرداخت پروژه و در چند مرحله پرداخت میشود، بنابراین مجبور نیستید کل قیمت خرید را در یک روز تبدیل کنید. این موضوع به تاریخهای پرداخت و میزان ریسک ارزیای که مایلید بپذیرید بستگی دارد.
- منشأ پول را زود آماده کنیدمنشأ پول در جریان خرید بررسی میشود. بانک، وکیل یا سازنده از شما مدارکی خواهند خواست که نشان دهد پول از کجا آمده است و در خریدهای بزرگتر، آماده داشتن این مدارک از تأخیر در انتقال وجه جلوگیری میکند.
- لازم نیست خودتان ارائهدهنده خدمات را پیدا کنیداگر ترجیح میدهید کار را از یک وبسایت مقایسهای شروع نکنید، میتوانیم شما را به ارائهدهنده خدمات تبدیل ارزی که با او همکاری میکنیم معرفی کنیم. این معمولاً سریعترین راه برای دریافت نرخ واقعی برای مبلغ واقعی است، نه نرخ تبلیغاتی عنوانشده. شما آزادید از بانک خودتان یا هر ارائهدهندهای که مایلید استفاده کنید و اگر از ارائهدهنده فعلیتان راضی هستید، همان را حفظ کنید. پیش از تعهد به هر ارائهدهنده، از جمله ما، نرخ مربوط به مبلغ واقعی خود را درخواست کنید.
آنچه ما در اینجا میتوانیم در اختیار شما بگذاریم، تقویم پرداخت است، نه نرخ تبدیل. تقریباً به ما بگویید قصد دارید چه مبلغی را هزینه کنید و چه زمانی خرید کنید؛ ما نیز به شما میگوییم چه مبلغی باید در چه تاریخی آماده باشد تا انتقال وجه هرگز باعث تأخیر نشود.
هر مبلغ را دقیقاً چه زمانی لازم دارم؟در مورد یک ملک نوساز: ابتدا هزینه رزرو حدود 6.000 تا 11.000 €، سپس معمولاً 20 تا 40 ٪ از قیمت بهعلاوه مالیات بر ارزش افزوده هنگام قرارداد با سازنده، پس از آن پرداختها طبق برنامه ساختوساز و در پایان باقیمانده مبلغ هنگام نهاییسازی معامله. در مورد یک ملک دستدوم: همان هزینه رزرو، سپس معمولاً حداکثر 10 تا 20 ٪ هنگام قرارداد arras و در پایان باقیمانده مبلغ نزد سردفتر اسناد رسمی. پیش از انتقال هر مبلغی، تاریخهای مشخص شما را بر اساس این برنامه تنظیم میکنیم.
حساب شما محل نگهداری پول خرید نیست
خریداران خارجی با انتظار سازوکار سپردهگذاری نزد سردفتر اسناد رسمی که در کشور خود میشناسند، وارد معامله میشوند. این سازوکار به آن شکل در اینجا وجود ندارد. روش متفاوت است، اما بدتر نیست. نتیجه عملی این است که در بیشتر خریدها، پول ملک هرگز از حسابی که بهتازگی افتتاح کردهاید عبور نمیکند.
| پول کجا نگهداری میشود | حساب متعلق به چه کسی است | وقتی حرکت میکند |
|---|---|---|
| حساب اسپانیایی شما | متعلق به شما | هزینههای جاری ملک: قبوض خدماتی، هزینههای جامعه مالکان، IBI، قسط وام مسکن و هرگونه درآمد اجارهای که به حساب شما بازمیگردد. معمولاً خود قیمت خرید در این حساب قرار نمیگیرد. |
| حساب موکل وکیل | وکیل شما، در حسابی جداگانه و تحت نظارت | مسیر معمول برای یک ملک دستدوم. وکلای اسپانیایی وجوه مشتریان را در یک حساب مجزا و تحت نظارت نگه میدارند، نه در حساب عملیاتی خود، و فروشنده تنها در دفتر سردفتر اسناد رسمی و همزمان با امضای سند، وجه را دریافت میکند. |
| حساب ساختوساز حفاظتشده | اختصاصیافته به یک پروژه مشخص | روش مربوط به خرید ملک نوساز. طبق قانون، پرداختهای شما باید به حساب ویژه همان پروژه واریز شود و هر پرداخت باید به نام شما تحت پوشش ضمانتنامه بانکی قرار گیرد. وکیل شما پیش از خروج نخستین یورو پس از رزرو، این موضوع را بررسی میکند. |
| چک بانکی نزد سردفتر اسناد رسمی | صادرشده از یک حساب اسپانیایی | مبلغ باقیمانده با cheque bancario که هنگام امضا تحویل داده میشود پرداخت میگردد. پول و کلیدها در همان اتاق و در همان لحظه میان طرفین ردوبدل میشوند. |
آیا حساب من همان حساب موکل وکیل است؟خیر، و اشتباه گرفتن این دو با یکدیگر رایج است. حساب موکل، حسابی تفکیکشده و تحت نظارت است که به نام وکیل قرار دارد و پول خرید را تا زمان مراجعه به سردفتر اسناد رسمی نگه میدارد. حساب خود شما برای پرداخت هزینههای ملک پس از مالک شدن آن استفاده میشود.
مدارکی که از شما خواسته میشود
این بخش در واقع شامل دو فهرست است، زیرا این موارد با هم همپوشانی دارند و افراد مختلفی آنها را درخواست میکنند. فهرست نخست مدارکی است که بانک برای شناسایی شما نیاز دارد. فهرست دوم مدارکی است که همه افراد دخیل در معامله برای بررسی منشأ پول شما لازم دارند. بیشتر این مدارک بهصورت الکترونیکی از جمهوری چک ارسال میشوند.| موارد لازم | چه کسی آن را درخواست میکند | روند معمول آن چگونه است |
|---|---|---|
| برای شناسایی شما | ||
| گذرنامه یا کارت شناسایی ملی | بانک و وکیل، بهطور همزمان برای NIE. | برای شروع، یک نسخه اسکنشده کافی است. هرجا سندی واقعاً امضا شود، اصل آن لازم است. |
| NIE شما | بانک، پس از افتتاح حساب. این شماره همچنین در سند مالکیت و پس از آن در هر اظهارنامه مالیاتی درج میشود. | وکیل آن را همزمان با بررسیهای حقوقی لازم ثبت میکند، نه پس از آن. |
| نشانی و اطلاعات تماس شما در جمهوری چک | بانک و وکیل، بهعنوان بخشی از شناسایی معمول. | بهصورت الکترونیکی همراه با سایر مدارک ارسال میشود. قبض خدماتی یا صورتحساب بانکی جدیدی که به نام شما باشد، مدرک معمول است. |
| مدرکی که نشان دهد چه کار میکنید و چه درآمدی دارید | بانک. پرونده فرد غیرمقیم معمولاً شامل مدرک اشتغال یا درآمد است. | بهصورت الکترونیکی. فهرست دقیق به بانک بستگی دارد و به همین دلیل وکیل شما پیش از جمعآوری مدارک، از بانک درباره آنها سؤال میکند. |
| منشأ پول کجاست | ||
| صورتحسابهای بانکی | بانک، وکیل یا سازنده، برای اثبات منشأ وجوه. | بهصورت الکترونیکی، و بهتر است آن را پیش از شروع انتقال پول آماده کنید، نه پس از آن. |
| مدرک منشأ وجوه | همان سه مورد برای هر خرید بزرگتر. این مورد اختیاری نیست و انتقالها معمولاً در همین مرحله متوقف میشوند. | معمولاً صورتحسابها، اسناد فروش ملک دیگری، درآمد یا سود سهام. مورد مناسب به شرایط شما بستگی دارد. |
| مدارک مربوط به ساختاری پیچیدهتر | بانک، اگر پول از فروش یک شرکت، سرمایهگذاریها یا هر ساختار چندلایهای تأمین شده باشد. | این مورد را زودتر از همه شروع کنید. آمادهسازی آن بیشترین زمان را میبرد و همین مورد میتواند انتقال وجه را کاملاً متوقف کند. |
| فقط در صورت دریافت وام | ||
| دو یا سه سال اظهارنامه مالیاتی | بانک اسپانیایی، بهعنوان بخشی از پرونده وام مسکن. | بهصورت الکترونیکی. در صورت درخواست بانک، ترجمهها نیز ارسال میشوند. |
| فیشهای حقوقی یا حسابهای شرکت | بانک اسپانیایی، برای اثبات درآمد مبنای درخواست. | الکترونیکی، همراه اظهارنامههای مالیاتی. |
| استعلام سوابق اعتباری و صورتحساب وامهای موجود | بانک اسپانیایی، برای مشخص شدن تعهدات فعلی. | در Czechia دریافت و ارسال شده است. پس از ثبت پرونده، برای تصمیم وام مسکن چهار تا هشت هفته در نظر بگیرید. |
| وکالتنامه، اگر تشریف نمیآورید | وکیل شما، تا بتواند از طرف شما در بانک و نزد سردفتر اسناد رسمی اقدام کند. | نزد سردفتر اسناد رسمی امضا میشود. یا اینجا در طول سفر، یا از جمهوری چک همراه با آپوستیل و ترجمه رسمی. |
جایگاه این مرحله در خرید
کل فرایند خرید از نخستین تماس تا تحویل کلیدها پانزده مرحله دارد. حساب در مرحله ده، همزمان با NIE و بررسیهای حقوقی لازم، نه پس از آنها، افتتاح میشود و سپس در مراحل دوازده و چهارده مورد استفاده قرار میگیرد. همین موضوع دلیل اصلی شروع زودهنگام آن است: دو مرحله بعدی به آن وابستهاند.مراحل 10، 12 و 14 از 15
- NIE، حساب و مدارکهمزمانNIE شما شماره شناسایی اسپانیاییتان است که برای تکمیل خرید لازم است. وکیل آن را ثبت میکند و حساب بانکی و سایر مدارک موردنیاز را نیز مدیریت میکند. وکالتنامه به او اجازه میدهد بخش بزرگی از این امور را از طرف شما انجام دهد، بنابراین برای مدارک جداگانه مجبور نیستید به اسپانیا رفتوآمد کنید.
- پرداختها و انتظاربر اساس نوع ملکبین امضای قرارداد و تحویل گرفتن ملک ممکن است چند هفته فاصله باشد و در مورد ملک نوساز، چند ماه یا چند سال. در تمام این مدت، ما پیگیری میکنیم که مرحله بعدی چیست و چه زمانی انجام میشود: پرداختهای بعدی، مدارک و مهلتها. در اینجا تقویم پرداخت و حساب به هم میرسند و انتقالی که با تأخیر انجام شده باشد برای همه آشکار میشود.New buildپرداختهای بعدی طبق تقویم خاص پروژه انجام میشوند. در برخی پروژهها، پرداختها بهصورت اقساطی در طول دوره انجام میشوند و در برخی دیگر، یک پرداخت دیگر و مانده مبلغ در زمان نهاییسازی معامله پرداخت میشود.Resaleپس از امضای قرارداد مربوطه، معمولاً تا تاریخ توافقشده برای نهاییسازی معامله نزد سردفتر اسناد رسمی منتظر میمانید.
- سردفتر اسناد رسمی و کلیدهاروز نهاییسازی معاملهسند امضا میشود، مانده قیمت پرداخت میگردد و ملک متعلق به شما میشود. مانده مبلغ با حواله بانکی، یعنی یک cheque bancario صادرشده از حساب اسپانیایی، در زمان امضا تحویل داده میشود. اگر وکیل شما وکالتنامه مناسب داشته باشد، لازم نیست شخصاً حضور داشته باشید و ما نیز در هر صورت در آن روز حضور خواهیم داشت.
خودتان یا با ما
همان حساب، به دو روش| شخصاً | با Arevont | |
|---|---|---|
| افتتاح حساب | خودتان مشخص میکنید کدام بانک، کدام شعبه و کدام مدارک لازم است و این کار را به زبان اسپانیایی، پشت باجه انجام میدهید. | وکیل شما آن را بهعنوان بخشی از مدارکی که از قبل در حال آمادهسازی آنهاست، نزد بانک افتتاح میکند و ما زمان آغاز آن را با او هماهنگ میکنیم. |
| وقتی متوجه میشوید موجود نیست | اغلب درست زمانی که قرار است وام مسکن را امضا کنید، یعنی گرانترین زمان ممکن. | این روند همزمان با NIE و بررسیهای حقوقی لازم انجام میشود، بنابراین مدتها پیش از تعیین تاریخ امضا آغاز شده است. |
| انتقال از جمهوری چک | یک روز پیش از سررسید ترتیب داده میشود و سپس برای بررسی منشأ پول نگه داشته میشود. | از قبل و بر اساس تقویم پرداخت برنامهریزی میشود تا بدانید چه مبلغی باید در چه تاریخی در حساب باشد. |
| مدارک منشأ وجوه | در شرایط فشار و در حالی آماده میشود که پرداختی از قبل در حالت تعلیق نگه داشته شده است. | از همان ابتدا درخواست میشود، زمانی که برای پیدا کردن مدرکی مربوط به فروش پنج سال پیش فرصت وجود دارد. |
| زبانی که کارها به آن انجام میشوند | اسپانیایی یا انگلیسی، با شعبه و طبق زمانبندی آنها. | چکی، از نخستین تماس تا تحویل کلیدها، با افرادی که در این ساحل حضور دارند. |
در 500.000 € حتی دهم درصدها تعیینکنندهاند
این ماجرای یک مشتری نیست و ما نیز آن را چنین معرفی نمیکنیم. این صرفاً حسابوکتاب است و در صفحه اصلی ما نیز با همین کلمات آمده است. دلیل حضورش در اینجا این است که روشنترین پاسخ به این پرسش است که چرا اصلاً درباره حساب و انتقال وجه صحبت میکنیم.- نیم درصدِ 500.000 € حدود 2.500 € استاین تفاوت میان دو روش تبدیل همان مقدار پول در همان روز است. این مبلغ کارمزدی نیست که کسی به شما اعلام کرده باشد. این فاصله میان نرخ بازار و نرخی است که به شما ارائه میشود.
- یک درصد کامل برابر با 5.000 € استاین مبلغ از NIE، ترجمهها و هزینه اتصال خدمات عمومی رویهم بیشتر است و تقریباً برابر با هزینه سالانه شارژ مجتمع برای یک آپارتمان مناسب است. این مبلغ واقعی و قابلتوجه است، اما در هیچ صورتحسابی دیده نمیشود.
- نرخی را که در نهایت دریافت میکنید مقایسه کنید، نه کارمزدی را که به شما اعلام شده استاین موضوع درباره کارمزد هیچ بانک خاصی چیزی نمیگوید و ما نیز ادعا نمیکنیم که هیچ ارائهدهندهای نیم درصد کارمزد میگیرد. این فقط محاسبهای بر اساس یک درصد اعلامشده است. تنها نتیجه این است که در مبالغ بالا، کارمزد اعلامشده انتقال، بخش کوچکی از مبلغ را تشکیل میدهد.
بخشی که واقعاً میتوانیم بر آن تأثیر بگذاریم، زمانبندی است. دانستن تاریخ سررسید هر پرداخت به شما امکان میدهد ارائهدهندگان را با آرامش مقایسه کنید، بهجای اینکه در بعدازظهر موردنیاز، هر گزینه موجودی را بپذیرید.
هزینه آن برای شما چقدر است؟
- خریدار0 €هماهنگی ما هزینهای ندارد. مبلغی که در این صفحه پرداخت میکنید، مربوط به وکیل و هر هزینهای است که بانک دریافت میکند و هیچیک از این مبالغ به ما نمیرسد.
- توسعهدهنده یا فروشنده
- ملک نوساز
- 2,5 to 6 %
- ملک دستدوم
- 1,5 to 4 %
- Arevontکارمزد ما بخشی از همان کمیسیون است و تنها در صورت انجام خرید دریافت میشود. هیچ بانکی بابت معرفی شما به آن، مبلغی به ما پرداخت نمیکند، به همین دلیل در این صفحه نام هیچ بانکی ذکر نشده است.
سهم ما از این کار رایگان است، همانطور که همه خدمات مربوط به سمت خریدار رایگان هستند. افتتاح حساب بخشی از کارهایی است که وکیل مستقل شما در جریان خرید انجام میدهد و در جدولهای منتشرشده ما برای هزینههای خرید، حقالزحمه او یک درصد قیمت درج شده است. NIE و ترجمهها نیز در همان جدولها، تقریباً 150 € و به صورت مبلغی ثابت درج شدهاند، چه قیمت 350.000 € باشد و چه یک میلیون.مبلغی که خود بانک دریافت میکند، عددی نیست که ما منتشر کنیم، زیرا برای هر بانک و هر شرایطی مبلغی نداریم که بتوانیم آن را تأیید کنیم. پژوهش بالا بر اساس اطلاعاتی است که خود بانکها منتشر کردهاند و پرسش مفید همان پرسشی است که پیش از امضا از شعبه میپرسید: هزینه نگهداری ماهانه این حساب برای فرد غیرمقیم چقدر است، برای معاف شدن از آن چه شرایطی لازم است و انتقال وجه از خارج از کشور چقدر هزینه دارد.این محاسبه تقریبی است. هزینههای دقیق بر اساس قیمت ملک، وام مسکن و جزئیات معامله مشخص تغییر میکنند.
اگر در نهایت تصمیم بگیرید خرید نکنید، هیچ مبلغی به ما پرداخت نمیکنید.
کارهایی که انجام نمیدهیم و وعدهای که نخواهیم داد
ما حساب شما را افتتاح نمیکنیم، بانک شما را انتخاب نمیکنیم، پولتان را نگهداری نمیکنیم و ارزتان را تبدیل نمیکنیم. وکیل مستقلی حساب را نزد بانک افتتاح میکند و حقالزحمه او را شما میپردازید. ما بانک، ارائهدهنده خدمات پرداخت یا مشاور مالیاتی نیستیم.بانک نماینده منافع خودش است. این انتقاد نیست، بلکه ساختار کار چنین است. وکیل شما در کنار شماست، سردفتر اسناد رسمی در جانب هیچکس نیست و بانک شرکتی است که حساب و احتمالاً وام مسکن به شما میفروشد. نرخ تبدیل آن همان نرخی نیست که در گوگل میبینید و یک انتقال وجه بزرگ ممکن است به دلیل بررسیهای داخلی خود بانک با تأخیر انجام شود. به جای حدس زدن، ارقام دقیق را درخواست کنید.برای خرید، الزاماً به حساب بانکی اسپانیایی نیاز ندارید. ما میگوییم این حساب بسیار مفید است، نه اجباری، و برای مرتبتر نشان دادن صفحه خلاف این را به شما نخواهیم گفت. از لحظهای که وام مسکن مطرح باشد، حساب اجباری میشود و نخستین بار که هزینه شارژ مجتمع برگشت بخورد، ضرورت آن کاملاً روشن خواهد شد.قوانین، هزینهها و سیاستهای بانکی تغییر میکنند و این تغییرات ممکن است بدون اطلاع ما انجام شوند. مطالب این صفحه همان اطلاعاتی هستند که منابع در تاریخ درجشده در کنارشان منتشر کردهاند. پیش از اتکا به این اطلاعات، وضعیت فعلی را با وکیل و بانک خود تأیید کنید.
رایجترین پرسشها درباره حساب بانکی در اسپانیا
- آیا برای دریافت وام مسکن به حساب اسپانیایی نیاز دارم؟
- بله. پیش از امضای قرارداد وام مسکن، به حسابی نزد یک بانک اسپانیایی نیاز دارید، زیرا اقساط ماهانه از آن حساب پرداخت میشوند. حساب در همین مورد از یک گزینه مفید به یک الزام تبدیل میشود.
- آیا برای افتتاح حساب باید به اسپانیا سفر کنم؟
- الزاماً نه. وکالتنامه به وکیل شما اجازه میدهد بخش بزرگی از امور اداری، از جمله امور بانکی، را از طرف شما انجام دهد و بیشتر مدارکی که باید ارائه کنید به صورت الکترونیکی از چکیا ارسال میشوند. بانکها سیاستهای شناسایی خود را دارند، بنابراین وکیل شما مشخص میکند بانک موردنظر دقیقاً چه مدارکی میخواهد، نه اینکه ما از پیش وعدهای بدهیم.
- آیا بانک میتواند پس از رسیدن پولم، آن را نزد خود نگه دارد؟
- بله، بانک میتواند دسترسی به آن را محدود کند و بانک اسپانیا نیز این موضوع را صراحتاً اعلام کرده است: بانک ممکن است مدارکی درباره منشأ وجوه واریزشده به حساب درخواست کند، حتی پس از افتتاح حساب چنین مدارکی را بخواهد و تا زمانی که منشأ وجوه اثبات نشده است، دسترسی به آن را مسدود کند. در خریدهای بزرگ، این روند عادی است و نشانهای نگرانکننده نیست. به همین دلیل، باید مدارک مربوط به منشأ وجوه را پیش از مشخص شدن تاریخ نهاییسازی معامله آماده کنید، نه در جریان آن.
- چگونه کرون چک را به یورو تبدیل کنم؟
- از طریق بانک چک خود یا یک ارائهدهنده تخصصی تبدیل ارز، و برای مبلغی بزرگ بهتر است شرایط هر دو را مقایسه کنید. اگر ترجیح میدهید از ابتدا شروع نکنید، میتوانیم شما را به یکی از ارائهدهندگانی که با او همکاری داریم معرفی کنیم، اما آزاد هستید از ارائهدهنده خودتان استفاده کنید. آنچه نتیجه را تعیین میکند، نرخی است که واقعاً دریافت میکنید، نه کارمزد انتقالی که تبلیغ میشود. تنها قاعدهای که بر آن تأکید داریم این است که کار را به آخرین روز موکول نکنید.
- از کدام بانک استفاده کنم؟
- ما بانکی را توصیه نمیکنیم و از هیچ بانکی مبلغی دریافت نمیکنیم. وکیل شما معمولاً با بانکی کار میکند که به طور منظم با آن در ارتباط است و این روش معمولاً سریعتر است، اما شما آزاد هستید بانک خودتان را انتخاب کنید. توصیه ما به همه این است که پیش از امضا درباره هزینه ماهانه و شرایط کاهش آن پرسوجو کنند.
- پس از دریافت کلیدها، حسابم چه وضعیتی پیدا میکند؟
- این حساب به حساب ملک تبدیل میشود. وکیل پس از نهاییسازی معامله، خدمات عمومی را به نام شما منتقل میکند و برداشتهای مستقیم از آن حساب آغاز میشوند. اگر اجاره ملک را از طریق ما به عهده بگذارید، درآمد اجاره هر ماه به همین حساب واریز میشود.
