مالیاتهای خرید ملک در اسپانیا: ITP، IVA و AJD
در 30 ثانیه
در خریدی در Costa del Sol، یکی از دو مالیات را پرداخت میکنید. انتخاب آن فقط به فروشنده بستگی دارد. خرید مجدد از مالک خصوصی شامل ITP به میزان 7 % قیمت است. خرید نوساز از سازنده شامل IVA 10 % به علاوه AJD 1,2 %، یعنی در مجموع 11,2 %، است.
چه کسی ملک را به شما میفروشد؟
- مالک خصوصی، ملک دستدومITP به میزان 7 % قیمت، یا ارزش مرجع در صورتی که بیشتر باشد.
- سازنده، ملک نوسازIVA به میزان 10 % بهعلاوه AJD به میزان 1,2 %، در مجموع 11,2 %.
چه مالیاتی میپردازید و چرا به فروشنده بستگی دارد؟
IVA، یعنی مالیات بر ارزش افزوده اسپانیا، برای یک خانه کاملاً نوساز 10 % قیمت است. این مالیات زمانی اعمال میشود که فروشنده سازنده باشد، زیرا فروش ملک نوساز یک معامله تجاری مشمول مالیات بر ارزش افزوده است، نه انتقال ملک میان اشخاص خصوصی.AJD مالیات تمبر اسپانیا بر سند امضاشده است؛ درصدی اندک از قیمت که در اندلس هنگام خرید ملک نوساز همراه با IVA پرداخت میشود. این مالیات هرگز با مالیات انتقال ملک دستدوم که در ادامه میآید همراه نیست؛ هر خرید مشمول یکی از این دو گروه مالیاتی است، نه هر دو.ITP مالیات انتقالی است که هنگام خرید ملک دستدوم پرداخت میشود و در Andalusia معادل 7 % قیمت است. این مالیات هرگاه فروشنده یک شخص حقیقی خصوصی، نه یک سازنده، باشد اعمال میشود که در مورد ملک دستدوم حالت معمول است.
فروشنده چه کسی است؟مبلغ پرداختی شما
- سازنده، برای یک واحد ملک نوساز
- 10 % IVA بهعلاوه 1,2 % AJD، در مجموع 11,2 %. این مبلغ بر اساس قوانین ملی و منطقهای تعیین شده و قابل مذاکره نیست.
- از مالک خصوصی، برای ملک دستدوم
- 7 % ITP، محاسبهشده بر اساس هرکدام که بیشتر باشد: قیمت توافقشده شما یا ارزش مرجع رسمی ملک. در ادامه ببینید.
آیا نرخهای پایینتری که شاید درباره آنها خوانده باشید، هیچگاه شامل حال شما میشوند؟
قوانین اسپانیا و اندلس هر دو نرخهای مالیاتی کاهشیافتهای پایینتر از نرخهای اعلامشده منتشر میکنند و خریدار خارجی که درباره این موضوع تحقیق کند، آنها را خواهد یافت. این نرخها تقریباً هرگز برای خرید خانه تفریحی یا سرمایهگذاری اعمال نمیشوند. بهتر است دلیل آن را بدانید، نه اینکه امیدوار باشید شامل حال شما شوند.چهار نرخ زیر همانگونه بیان شدهاند که معمولاً توضیح داده میشوند، نه بهصورت نقلقول از متن رسمی قانون؛ بنابراین آنها را صرفاً indicative در نظر بگیرید. این موضوع در عمل هیچ هزینهای برای شما ندارد، زیرا هیچیک از این نرخها مبلغی نیست که برای بودجه خرید خود در نظر بگیرید.
| ITP کاهشیافته، 6 % یا 3,5 %فقط برای ساکنان | IVA کاهشیافته، 4 %مسکن اجتماعی | IVA بالاتر، 21 %زمین و تجاری | |
|---|---|---|---|
| چه چیزی لازم دارد؟ | ملک به محل اقامت معمول، اصلی و دائمی شما تبدیل میشود و سقف ارزش نیز دارد. | مختص مسکن اجتماعیِ رسماً تحت حمایت، یعنی vivienda de protección oficial، است. | برای قطعه زمین یا واحد تجاری اعمال میشود، نه یک واحد مسکونی. |
| آیا برای یک خریدار معمولی اعمال میشود؟ | خیر. خرید خانه دوم در Costa del Sol برای فرد غیرمقیم واجد شرایط نیست، حتی اگر آگهی خلاف آن را القا کند. | خیر. برای املاک معمولی نوساز در این ساحل اعمال نمیشود. | این تنها موردی است که نرخ برای خریدار بالاتر است، نه پایینتر. |
| چه باید کرد | 7 % را در بودجه لحاظ کنید. اگر مشاور املاک گفت نرخ پایینتری اعمال میشود، از او بخواهید آن را کتبی ارائه کند و از وکیل خود بخواهید آن را بررسی کند. | آن را نادیده بگیرید، مگر اینکه واحد رسماً بهعنوان مسکن تحت حمایت تعیین شده باشد؛ این موضوع در اسناد اختصاصی آن ذکر میشود. | بررسی کنید چه چیزی میخرید. مالیات قطعه زمین یا واحد تجاری با واحد مسکونی متفاوت است و آگهی همیشه این موضوع را روشن نمیکند. |
قاعده عملی این است که برای ملک دستدوم 7 % و برای ملک نوساز 11,2 % بودجه در نظر بگیرید و هر رقم پایینتری را که با آن مواجه میشوید، تا زمانی که وکیل کتباً خلاف آن را تأیید نکرده است، موردی خاص بدانید که شامل حال شما نمیشود.
چرا ممکن است صورتحساب مالیاتی از 7 درصد مبلغ پرداختی شما بیشتر باشد؟
valor de referencia ارزش مرجعی است که اسپانیا برای یک ملک تعیین میکند و هرگاه از مبلغ پرداختی شما بیشتر باشد، مالیات نقلوانتقال ملک دستدوم بر اساس آن محاسبه میشود. از 1 ژانویه 2022، مبنای مالیاتی ITP طبق قانون، رقم بالاتر از این دو است، نه صرفاً مبلغی که در قرارداد نوشته شده است.هدف از آن جلوگیری از اعلام کمترِ مبلغ توسط خریدار و فروشنده برای کاهش مالیات است. تأثیر آن بر خریدار صادقی که بر سر قیمت منصفانه توافق کرده، ساده و خودکار است: اگر ارزش مرجع خودِ Catastro از مبلغ توافقشده بیشتر باشد، مالیات بر اساس ارزش مرجع محاسبه میشود.
تصور خریدارانکارکرد ارزش مرجع
- مالیات، 7 % مبلغ قرارداد است
- مالیات 7 % رقم بالاتر است: مبلغ قرارداد یا ارزش مرجع. این دو معمولاً نزدیکاند، اما گاهی چنین نیست.
- قیمت توافقی کمتر یعنی مالیات کمتر
- فقط تا کف ارزش مرجع. پایینتر از آن، مالیات صرفنظر از مفاد قرارداد ثابت میماند؛ به همین دلیل نیز اعلام کمترِ قیمت جز ریسک، دستاوردی ندارد.
| قیمت توافقشده | ارزش مرجع | |
|---|---|---|
| رقم مبنا | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP قابل پرداخت7 % مبلغ پایه | 28.000 € | 30.100 € |
اگر فکر کنم ارزش مرجع اشتباه است، میتوانم به آن اعتراض کنم؟بله، از طریق مالیاتی که میپردازید: میتوانید ITP را بر اساس ارزش مرجع پرداخت و سپس رسماً به آن اعتراض کنید، یا در برخی موارد درخواست اصلاح دهید. باید نشان دهید ارزش واقعی بازار کمتر است. این فرایندی حقوقی است، نه فرمی که خودتان پر کنید. اگر ارقام اختلاف زیادی دارند، بهتر است پیش از نهاییسازی معامله آن را مطرح کنید، نه پس از پرداخت.
اگر پول خرید را شخصاً بهصورت نقدی بیاورید، چه اتفاقی میافتد؟
تقریباً هیچکس که هزینه خرید در اسپانیا را تأمین میکند نباید پول نقد را از مرز عبور دهد و دلیل آن فقط عملی نیست. اسپانیا جابهجایی پول نقد بالاتر از یک حد مشخص را موضوعی میداند که باید از پیش اعلام شود، جدا از هر پرسشی که بانک یا وکیل شما درباره منشأ پول مطرح میکند.قانونی که درباره خریدار خارجی اعمال میشود، قانون اسپانیاست، نه مقررات اتحادیه اروپا که بیشتر مقالهها به آن استناد میکنند. مقررات اتحادیه اروپا (Reglamento 2018/1672) فقط مرز خارجی اتحادیه اروپا را پوشش میدهد. ورود یا خروج از اتحادیه اروپا با 10.000 € یا بیشتر وجه نقد، اگر آن را همراه داشته باشید، باید بهطور خودکار اعلام شود؛ و اگر وجه بدون همراه جابهجا شود، در صورت درخواست باید افشا شود. جابهجایی از Czechia به اسپانیا از مرز خارجی اتحادیه اروپا عبور نمیکند، بنابراین این مقررات درباره این سفر اعمال نمیشود.آنچه مستقیماً اعمال میشود، قانون اسپانیاست: طبق Ley 10/2010 و Orden ETD/1217/2022، جابهجایی 10.000 € یا بیشتر به ازای هر نفر، در سفرهای داخلی یا درون اتحادیه اروپا، باید با فرم Modelo S-1 اعلام شود؛ این فرم باید پیشاپیش، هر جا که محل عبور پست گمرکی ندارد، ثبت شود. آستانه جداگانه و بالاترِ 100.000 € فقط برای جابهجاییهایی وجود دارد که کاملاً در داخل اسپانیا انجام میشوند و درباره سفر از Czechia به اسپانیا اعمال نمیشود.
- جابجایی 10 000 € یا بیشتر بهصورت نقدیWho decidesهرکس آن را حمل کندWhat it grantsمشمول عوارض میشودIf noچیزی برای اظهار وجود ندارد
- Modelo S-1 را از پیش ثبت کنیدWho decidesشما، پیش از سفرWhat it grantsجابهجایی قانونی و ثبتشدهIf noتوقیف، بهعلاوه جریمه
- سقف پرداخت نقدی را با وکیل خود تأیید کنیدWho decidesوکیل شماWhat it grantsاین پرداخت سقف نداردIf noممکن است سقفی را نقض کنید که هیچکس برای شما تأیید نکرده است
ذکر یک قاعده دیگر نیز ارزشمند است، اما بهتر است آن را قطعی تلقی نکنیم: اسپانیا همچنین سقفی برای میزان مبلغی از بهای خرید که میتوان بهصورت نقدی پرداخت کرد تعیین کرده است؛ این موضوع بر اساس Ley 7/2012 art. 7 و اصلاحات آن است. طبق توضیح رایج، این سقف در صورتی که یک کسبوکار طرف معامله باشد، 1.000 € و در صورتی که پرداختکننده یک شخص حقیقی خصوصی غیرمقیم باشد، 10.000 € است. ما این رقم را در متن حقوقی رسمی BOE بررسی نکردهایم، بنابراین آن را نشانهای قوی از محدود بودن پرداخت نقدی کلان بدانید و پیش از اتکا به آن، رقم دقیق را با وکیل خود تأیید کنید.
اگر پول را بهجای حمل کردن، از طریق بانک منتقل کنم، آیا باز هم باید چیزی را اظهار کنم؟انتقال بانکی جابهجایی وجه نقد محسوب نمیشود و Modelo S-1 درباره آن اعمال نمیشود. با این حال، بانک شما در چارچوب بررسیهای معمول مبارزه با پولشویی درباره منشأ وجوه سؤال خواهد کرد. این موضوع با پرسشی که این بخش به آن پاسخ میدهد متفاوت است و صفحه پرسشهای متداول آن را با عنوان «آیا لازم است منشأ پولم را مستند کنم؟» بررسی میکند. انتقال بانکی همچنین روشی است که این سایت توصیه میکند: راهنمای انتقال ارز را ببینید.
پیش از اتکا به این نرخها، چه چیزهایی را تأیید کنید
چهار مورد که باید در ارتباط با معامله خاص شما بررسی شوند، نه صرفاً بر اساس یک نرخ منتشرشده.| درخواست کنید | آنچه به شما میگوید | نمونه یک پاسخ نامناسب |
|---|---|---|
| valor de referencia ملک | Catastro آن را منتشر میکند و وکیل شما میتواند پیش از امضای هر سندی آن را بررسی کند. این اطلاعات نشان میدهد که آیا 7 % بر قیمتی که بر سر آن توافق کردهاید اعمال میشود یا بر مبلغی بالاتر. | هیچکس آن را بررسی نکرده است، یا وعدهای برای «بعداً رسیدگی کردن به آن» داده شده است. |
| تأیید کتبیِ اینکه کدام دسته مالیاتی اعمال میشود | اینکه فروشنده سازنده باشد (IVA و AJD) یا مالک خصوصی (ITP)، در ظاهر بدیهی است، اما گاهی چنین نیست؛ برای مثال، در مورد ملک دستدوم که واحد نوسازِ فروختهنشدهای است و همچنان در مالکیت سازنده اولیه قرار دارد. | فرضی مبتنی بر نحوه عرضه ملک، نه بر اینکه چه کسی در قرارداد بهعنوان فروشنده نام برده شده است. |
| نحوه برنامهریزی شما برای انتقال وجوه خرید | انتقال بانکی پرسش مربوط به Modelo S-1 را بهطور کامل منتفی میکند. اگر هر بخشی از برنامه شامل وجه نقد است، اکنون زمان مطرح کردن تکلیف اظهار و سقف پرداخت است، نه پس از آنکه از مرز عبور کردهاید. | هیچ برنامهای جز «وقتی آمدم، آن را میآورم» وجود ندارد. |
| اینکه آیا وضعیت شما اساساً مشمول مالیات بر ثروت یا مالیات بر درآمد غیرمقیم میشود یا خیر | هر دو وجود دارند، هر دو از لایه مالیات خریدِ فوق جدا هستند و هر کدام صفحهای اختصاصی دارند: مالیات بر ثروت و مالیات بر درآمد غیرمقیم. | سکوت، یا این فرض که خرید تنها رویداد مالیاتی است. |
انتقال بانکی در برابر حمل وجه نقد
دو روش برای ورود فیزیکی پول خرید وجود دارد و فقط یکی از آنها نیاز به اظهار را منتفی میکند.| وجه نقد | انتقال بانکی | |
|---|---|---|
| تکلیف اظهار | Modelo S-1، ثبتشده پیشاپیش، برای مبالغ بالاتر از 10.000 € به ازای هر نفر. | هیچ مورد خاصی برای انتقال وجود ندارد. |
| ریسک مربوط به سقف پرداخت | ممکن است پرداخت نقدی بالاتر از یک آستانه پایین، طبق ماده 7 قانون Ley 7/2012، محدود باشد؛ با وکیل خود تأیید کنید. | قابل اعمال نیست؛ انتقال بانکی پرداخت نقدی محسوب نمیشود. |
| اثبات منشأ وجوه | سختتر: پول نقد تا زمانی که میرسد، ردپای کاغذی مستقلی از خود ندارد. | ردپای صورتحساب بانکی که بانک خودتان و بانک اسپانیایی هر دو از قبل در اختیار دارند. |
| ریسک عملی خود سفر | حمل مبلغ زیادی پول نقد در سراسر اروپا، چه اظهارشده باشد و چه اظهارنشده. | هیچ خطری جز خطر معمول سفر. |
نرخ، نه صورتحساب شما
تمام نرخهای بالا تا اوت 2026 بهروز هستند. ما آنها را مستقیماً در قوانین مالیاتی اندلس و قوانین مالیاتی ملی بررسی کردهایم، نه اینکه از یک تفسیر حقوقی کپی کنیم، و آنها را با قانون بودجه اندلس در سال 2026 تطبیق دادهایم؛ قانونی که نه نرخ 7 % ITP و نه نرخ 1,2 % AJD را تغییر نداده است. اندلس نرخهای ITP و AJD خود را در چارچوب ملی تعیین میکند. همان خرید در یک جامعه خودمختار دیگر میتواند مشمول نرخ منطقهای متفاوتی باشد، حتی اگر قانون ملی زیربنایی یکسان باشد.این اطلاعاتی کلی درباره نحوه اعمال مالیات است، نه محاسبه مبلغی که شخصاً بدهکار هستید. ارزش مرجع، تاریخ دقیق نهاییسازی معامله و هرگونه شرایط خاص خرید شما، همگی موضوع مشاوره کتبی وکیل شما هستند، نه یک راهنمای منتشرشده. یک رقم، یعنی سقف پرداخت نقدی، صراحتاً بهعنوان تأییدنشده مشخص شده و قطعی اعلام نشده است: بدون تأیید آن عدد توسط وکیل خودتان، به آن اتکا نکنید.برخی موضوعات به راهنماهای جداگانه خود واگذار شدهاند: راهنمای هزینههای خرید، مجموع کامل هزینهها، از جمله هزینههای سردفتر اسناد رسمی، اداره ثبت املاک و وکیل را پوشش میدهد. راهنمای هزینههای سالانه، IBI و اظهارنامه افراد غیرمقیم را که از سال پس از نهاییسازی معامله آغاز میشود، پوشش میدهد. راهنماهای مالیات بر ثروت و ارث، این دو موضوع مالیاتی جداگانه را بهطور کامل بررسی میکنند.
رایجترین پرسشهای مالیاتی
- اگر واحد فروختهنشدهای را بهجای سازنده از یک بانک بخرم، کدام مالیات اعمال میشود؟
- این موضوع به کسی بستگی دارد که از نظر قانونی ملک را به شما میفروشد، نه به نحوه عرضه آن. بانک یا صندوقی که موجودی ملک نوسازِ بازپسگرفتهشده را در اختیار دارد، معمولاً بهعنوان یک کسبوکار فروشنده محسوب میشود. این امر میتواند به اعمال IVA همچنان منجر شود، حتی اگر معامله شبیه خرید ملک دستدوم باشد. چکلیست بالا برای شناسایی چنین مواردی پیش از نهاییسازی معامله، نه پس از آن، تهیه شده است.
- اگر بهجای خرید شخصی، از طریق یک شرکت اسپانیایی خرید کنم، آیا نرخ مالیات تغییر میکند؟
- مالیات خرید، یعنی ITP یا IVA بهعلاوه AJD، صرفنظر از اینکه خریدار چه کسی باشد، به یک شکل محاسبه میشود. وقتی خریدار یک شرکت است، مجموعه کاملاً متفاوتی از موضوعات تغییر میکند: مالیات جاری شرکت، اظهارنامههای سالانه و نحوه مالیاتگذاری فروش آینده. این مقایسه موضوع راهنمای خرید از طریق شرکت است.
- آیا نرخ AJD در همه نقاط اسپانیا یکسان است؟
- خیر. AJD، مانند ITP، نرخی است که در چارچوب ملی بهصورت منطقهای تعیین میشود؛ بنابراین یک جامعه خودمختار دیگر میتواند درصد متفاوتی تعیین کند. رقم 1,2 % بالا، مشخصاً نرخ فعلی اندلس است که تا اوت 2026 بهروز است.
