خرید ملک در اسپانیا چقدر هزینه دارد: ملک نوساز در برابر ملک دستدوم
در 30 ثانیه
برای خرید نوساز حدود 13 % اضافه و برای خرید مجدد حدود 9 % اضافه در نظر بگیرید. این مبلغ شامل مالیات، دفترخانه، ثبت و وکیل است. تفاوت این دو رقم تقریباً به طور کامل از مالیات ناشی میشود.
| ملک نوساز | املاک دستدوم | |
|---|---|---|
| مالیات11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| سردفتر اسناد رسمی و ثبت | 1.500 € | 1.500 € |
| وکیل~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE و ترجمهها | 150 € | 150 € |
| انتقال خدمات عمومی | 600 € | 600 € |
| مبلغ کل اضافه | 63.250 € | 42.250 € |
8 تا 13 درصد اضافی شامل چه مواردی است؟
شش مورد وجود دارد و تنها دو مورد از آنها مالیات هستند. بقیه شامل سردفتر اسناد رسمی، ثبت در اداره ثبت املاک، وکیل، NIE و ترجمهها، و انتقال قراردادهای خدماتی به نام شماست. هر شش مورد برای ملک نوساز و ملک دستدوم اعمال میشوند. فقط ردیف مالیات شکل متفاوتی دارد.IVA مالیات بر ارزش افزوده اسپانیاست و برای یک خانه کاملاً نوساز، 10 % از قیمت خرید است. این مبلغ، مورد بزرگتر از دو مالیات مربوط به ملک نوساز در زیر است. جزئیات بیشتر درباره علت اعمال آن و مبنای محاسبه مالیات ملک دستدوم، در صفحه مالیات توضیح داده شده است.
| مورد | ملک نوساز (از سازنده) | املاک دستدوم (از مالک خصوصی) |
|---|---|---|
| مالیات | 10 % IVA (مالیات بر ارزش افزوده اسپانیا) بهعلاوه 1,2 % AJD (مالیات تمبر بر سند امضاشده) در اندلس، در مجموع 11,2 %. | 7 % ITP (مالیات انتقال)، بر اساس هرکدام که بیشتر باشد: قیمتی که بر سر آن توافق کردهاید یا ارزش مرجع رسمی ملک. |
| سردفتر و ثبت املاک | در مجموع حدود 1.000 تا 1.700 € برای قیمتهای 350.000 تا 500.000 €، و طبق جدولهای رسمی هزینه، حدود 1.400 تا 2.200 € برای قیمت 1.000.000 €. این هزینه با قیمت بهآرامی افزایش مییابد، نه بهصورت خطی. | همان جدول هزینه. سردفتر و اداره ثبت املاک برای ملک دستدوم هزینه متفاوتی دریافت نمیکنند. |
| وکیل | حدود 1 % از قیمت، شامل مالیات بر ارزش افزوده، برای بررسی حقوقی مستقل و نهاییسازی معامله. | همان مبلغ. این تنها موردی است که هزینهای بازاری محسوب میشود، نه نرخ ثابت دولتی. وکیل خود شما باید پیش از آنکه به همکاری با او متعهد شوید، این مبلغ را بهصورت کتبی اعلام کند. |
| NIE و ترجمهها | حدود 150 €، مبلغی ثابت و نه درصدی از قیمت. | همان مبلغ ثابت. |
| انتقال و اتصال خدمات عمومی | حدود 600 € برای ثبت آب، برق و در صورت لزوم اتصال اینترنت به نام شما. | همان مبلغ، هرچند ممکن است یک توزیعکننده برای تغییر ساده نام دارنده، هیچ هزینهای دریافت نکند. یادداشت «صحبت صریح» در زیر را ببینید. |
این موارد در سه قیمت واقعی، در مجموع چقدر میشوند؟
درصد بهتنهایی نحوه تغییر هزینههای جداگانه را پنهان میکند. در اینجا همان جدول برای قیمتهای 350.000 €، 500.000 € و 1.000.000 €، برای هر دو مسیر، محاسبه شده است. با افزایش قیمت، درصد کمی کاهش مییابد. دلیل آن این است که سه مورد از شش مورد (سردفتر اسناد رسمی و اداره ثبت املاک، حداقل حقالوکاله وکیل، NIE و ترجمهها، و انتقال خدمات عمومی) همگام با قیمت افزایش نمییابند.
- 350.000 €ملک نوساز: در مجموع 394.950 €، بهعلاوه 12,8 %. املاک دستدوم: در مجموع 380.250 €، بهعلاوه 8,6 %.
- 500.000 €ملک نوساز: در مجموع 563.250 €، بهعلاوه 12,7 %. املاک دستدوم: در مجموع 542.250 €، بهعلاوه 8,5 %.
- 1.000.000 €ملک نوساز: در مجموع 1.124.750 €، بهعلاوه 12,5 %. املاک دستدوم: در مجموع 1.082.750 €، بهعلاوه 8,3 %.
این سه رقم کل، ارقام منتشرشده رسمی خود سایت هستند و تا اوت 2026 بهروزند؛ همین جدول در ماشینحساب هزینه صفحه اصلی نیز نمایش داده میشود. این ارقام هیچ وضعیت غیرمعمولی را در نظر نمیگیرند: نه نرخ مالیاتی کاهشیافته، نه غافلگیری مربوط به ارزش مرجع، و نه ساختار مالکیت پیچیده، بلکه یک ساختار مالکیت استاندارد را فرض میکنند. اگر وضعیت شما استاندارد نباشد، رقم کل تغییر میکند. به همین دلیل است که چکلیست زیر بهجای یک بازه منتشرشده، درخواست رقم کتبی دارد.
موعد پرداخت هرکدام از اینها چه زمانی است؟
در سه یا چهار مرحله جداگانه، نه یک مرحله، و ترتیب آن در هر مسیر متفاوت است. در خرید ملک دستدوم، بیشتر پول در زمان نهاییسازی معامله پرداخت میشود. ابتدا یک بیعانه رزرو کوچک، سپس باقیمانده بیعانه در قرارداد arras همزمان با انجام بررسیهای حقوقی لازم، و بعد مالیات، هزینهها و باقیمانده قیمت در یک روز نزد سردفتر اسناد رسمی پرداخت میشود. ملک نوساز در عوض، همین مبلغ کل را در طول دوره ساخت پخش میکند و پرداختها بهصورت مرحلهای انجام میشوند؛ این روند ممکن است پیش از آمادهشدن کلیدها دو سال یا بیشتر طول بکشد.برنامهریزی صرفاً بر اساس مبلغ کل، همان چیزی است که خریداران را غافلگیر میکند، زیرا مبلغ کل نشان نمیدهد حساب بانکی شما باید در هر تاریخ چه فشاری را تحمل کند. آنچه اهمیت دارد این است که در هر تاریخ چه مقدار وجه نقد باید در دسترس داشته باشید، و وام مسکن به یک اندازه به همه این پرداختها کمک نمیکند. وام مسکن بسیار راحتتر به تسویه نهایی میرسد تا به پرداخت مرحلهای که دو سال پیش از نهاییسازی معامله انجام میشود. تنها پرداختی که در هر دو مسیر به یک شکل انجام میشود، بیعانه رزرو است، و همین پرداخت کاملاً خارج از نظام ضمانت قرار دارد.
املاک دستدوم
- رزروبیعانهمبلغی اندک، خارج از نظام ضمانت.
- قرارداد arrasمانده پس از کسر بیعانهبررسیهای حقوقی لازم همزمان پیش میرود.
- نهاییسازی معاملهمالیات، هزینهها و باقیمانده قیمتITP، سردفتر اسناد رسمی، ثبت اسناد، وکیل و مانده بدهی، عمدتاً در یک مرحله.
ملک نوساز
- رزروبیعانههمان مبلغ اندک، همان مقررات.
- در طول ساختپرداختهای مرحلهایهر پرداخت پیش از سررسید، تحت پوشش ضمانتنامه بانکی قرار میگیرد.
- نهاییسازی معاملهIVA، AJD، هزینهها و مانده نهاییفقط در پایان تسویه میشود.
آنچه خریداران فرض میکنندهر پرداخت واقعاً چه زمانی سررسید میشود
- کل مبلغ اضافی در زمان نهاییسازی معامله سررسید میشود
- بیعانه رزرو ابتدا سررسید میشود و خارج از کل نظام ضمانت و مالیات قرار دارد. این مبلغی اندک است که برای خارجکردن ملک از بازار پرداخت میشود و طبق شرایط ذکرشده در قرارداد رزرو قابل بازپرداخت است. برای اطلاع از مواردی که از آن محافظت میکنند یا نمیکنند، به راهنمای ضمانتنامههای بانکی مراجعه کنید.
- ملک نوساز مانند ملک دستدوم پرداخت میشود
- خرید ملک دستدوم معمولاً شامل یک صورتحساب مالیات انتقال و یک مجموعه هزینه است که همگی در زمان نهاییسازی معامله یا نزدیک به آن پرداخت میشوند. ملک نوساز، مبالغ واقعی را طی دوره ساخت در پرداختهای مرحلهای پخش میکند. هر پرداخت باید پیش از سررسید، طبق قانون تحت پوشش ضمانتنامه بانکی قرار گرفته باشد و مالیات و مانده مبلغ فقط در پایان تسویه میشوند. برای مشاهده مسیر کامل پرداخت هر یورو، به راهنمای حفاظت از وجوه مراجعه کنید.
- حقالوکاله از ابتدا پرداخت میشود
- این مبلغ معمولاً همزمان با نهاییسازی معامله، پس از پایان بررسی حقوقی و قطعیشدن خرید، پرداخت میشود. پیش از بهکارگیری هر شخصی، این موضوع را بهصورت کتبی درخواست کنید. این تنها مورد در جدول بالا است که هزینهای مربوط به بازار محسوب میشود، نه نرخ دولتی.
پیش از اتکا به یک رقم، چه مواردی را باید بهصورت کتبی تأیید بگیرید؟
چهار مورد، که همه باید بهصورت کتبی و پیش از تعهد به هر چیزی در دسترس باشند. درصدی که در یک راهنما ذکر میشود، رقمی برای برنامهریزی است. این درصد تقریباً اندازه رقم را نشان میدهد و برای مقایسه گزینهها کافی است، اما برای امضای قرارداد بر اساس آن کافی نیست. چیزی که آن را به رقم واقعی شما تبدیل میکند، valor de referencia خود ملک، برآورد کتبی هزینه از وکیلی که واقعاً استخدام میکنید، برنامه زمانبندی پرداخت سازنده همراه با متن ضمانت مربوط به آن، و برآورد هزینه سردفتر اسناد رسمی و ثبت اسناد برای محدوده قیمت خود شماست، نه رقمی که از محدوده قیمتی دیگری کپی شده باشد.دلیل درخواست کتبی، بدگمانی نیست. مسئله این است که رقم شفاهی را بعداً نمیتوان با مبلغی که از شما صورتحساب میشود، بررسی کرد. هر چهار مورد همچنین پاسخ نادرست مشخصی دارند، و شنیدن چنین پاسخی از شنیدن یک رقم مفیدتر است. پاسخهای نادرست عبارتاند از: هیچکس ارزش مرجع را بررسی نکرده است، هزینهای گرد و بدون جزئیات، برنامه زمانبندی پرداخت بدون سند ضمانت پشتوانه آن، یا رقم سردفتر اسناد رسمی که از یک بازه قیمتی دیگر کپی شده است. هرکدام از این موارد یعنی برآوردی که بر اساس آن کار میکنید هنوز واقعاً تهیه نشده است.
| درخواست کنید | آنچه به شما میگوید | شکل یک پاسخ نادرست |
|---|---|---|
| valor de referencia ملک | اینکه مالیات انتقال ملک دستدوم بر اساس قیمت توافقشده شما محاسبه میشود یا بر اساس ارزش مرجع رسمی بالاتر. جزئیات کامل سازوکار در صفحه مالیات آمده است. | هیچکس آن را بررسی نکرده است، یا این اطمینانبخشی که «معمولاً مشکلی ایجاد نمیکند». |
| برآورد کتبی حقالوکاله وکیل | درصد واقعی برای قیمت و شرایط خاص شما، بهصورت تفکیکشده و پیش از آنکه با آنان وارد همکاری شوید. | رقمی گرد و بدون جزئیات تفکیکی که بهصورت شفاهی اعلام شده است. |
| برنامه زمانبندی پرداخت و متن ضمانت سازنده، فقط برای ملک نوساز | هر قسط مرحلهای چه زمانی سررسید میشود و دقیقاً چه چیزی آن را پوشش میدهد. راهنمای ضمانتنامههای بانکی را ببینید. | برنامهای که هیچ سند ضمانتی به آن پیوست نشده است. |
| برآورد هزینه سردفتر اسناد رسمی و ثبت برای بازه قیمتی شما | تنها ردیف این جدول که بهجای تغییر روان همراه با قیمت، بهصورت پلکانی تغییر میکند. | رقمی که از بازه قیمتی دیگری نقل شده و بدون بررسی در اینجا کپی شده است. |
چه چیزی خریداران را درباره این رقم غافلگیر میکند؟
سه موضوع بیش از هر چیز دیگری درباره این رقم، خریدار خارجی را غافلگیر میکند و هر سه مشکل زمانبندی هستند، نه محاسباتی. بررسی هرکدام پیش از تعهد هزینه اندکی دارد، اما کشف آن پس از نهاییسازی معامله پرهزینه است. به همین دلیل ارزش دارد که آنها را جدا از درصدهای بالا فهرست کنیم.
- پرهزینههیچکس valor de referencia ملک را بررسی نکرده استاسپانیا مالیات نقلوانتقال ملک دستدوم را بر اساس هرکدام که بیشتر باشد محاسبه میکند: قیمت توافقشده شما یا ارزش مرجع رسمی. هرگاه ارزش مرجع بیشتر باشد، مبلغ مالیات از 7 % مبلغی که واقعاً پرداخت کردهاید بیشتر خواهد بود.What to do insteadپیش از تعهد، ارزش مرجع را بهصورت کتبی درخواست کنید. راهنمای مالیات، جزئیات سازوکار و منبع آن را ارائه میکند.
- پرهزینهملک نوسازی که بودجه آن چنان تعیین شده است که گویی تمام مبلغ در پایان سررسید میشودپرداختهای مرحلهای در طول ساختوساز معمولاً به پرداخت نقدی 20 تا 40 % قیمت، پیش از آمادهشدن کلیدها، نیاز دارند و این مبلغ علاوه بر مالیاتی است که در بالا محاسبه شده است. وام مسکن معمولاً مانند مانده نهایی، این پرداختها را پوشش نمیدهد.What to do insteadپیش از رزرو، برنامه زمانبندی پرداخت را دریافت کنید و دقیقاً بررسی کنید تأمین مالی شما چه چیزی را و در چه زمانی پوشش میدهد.
- قابل اجتناببرنامهای برای انتقال وجه خرید بهصورت نقدیانتقال وجه نقد بینمرزی بیش از 10.000 € موجب الزام به ارائه اظهارنامه گمرکی اسپانیا میشود که باید پیش از سفر ثبت شود و جدا از هرگونه پرسشی است که بانک درباره منشأ وجوه مطرح میکند.What to do insteadوجه را از طریق انتقال بانکی جابهجا کنید یا پیش از پرواز اظهارنامه را ثبت کنید. جزئیات ثبت اظهارنامه در راهنمای مالیات بررسی شده است.
یک خرید، دو مسیر نهاییسازی معامله
دو مسیر واقعاً متفاوت برای رسیدن به همان کلیدها، و درصد مالیات کوچکترین تفاوت میان آنهاست.| ملک نوساز | املاک دستدوم | |
|---|---|---|
| مالیات علاوه بر قیمت | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD)، ثابت و بدون بحث درباره ارزش مرجع. | 7 % ITP، اما بر اساس مبلغ بیشتر بین قیمت و ارزش مرجع محاسبه میشود: صفحه مالیات را ببینید. |
| زمان سررسید پرداخت | مرحلهای و همزمان با پیشرفت ساخت. هر مرحله پیش از پرداخت، با ضمانتنامه بانکی پوشش داده میشود. | عمدتاً هنگام نهاییسازی معامله یا نزدیک به آن، در یک یا دو نوبت. |
| وجه نقد لازم پیش از کمک وام مسکن | اغلب 20 تا 40 % قیمت، زیرا تأمین مالی بهندرت به پرداختهای مرحلهای پیش از نهاییسازی معامله میرسد. | معمولاً فقط بیعانه و هزینهها؛ وام مسکن میتواند بخش بیشتری از کل مانده را پوشش دهد. |
| مدت از رزرو تا دریافت کلیدها | تقریباً از دو ماه تا سه سال، بسته به مرحله ساخت هنگام رزرو. | تقریباً یک تا سه ماه. |
| چه چیزی از پول شما در دوره انتظار محافظت میکند | حساب ساخت محافظتشده بهعلاوه یک ضمانتنامه بانکی مستقل. راهنمای حفاظت از وجوه را ببینید. | حساب جداگانه موکل نزد وکیل که هنگام مراجعه به سردفتر اسناد رسمی آزاد میشود. |
رقمی برای برنامهریزی، نه مبلغ فاکتور شما
این نرخها تا اوت 2026 معتبرند و مستقیماً از قانون مالیاتی اندلس استخراج شدهاند، نه از یک وبلاگ چکی. این نرخها برای خرید استاندارد توسط خریدار حقیقی اعمال میشوند. این متن مشاوره مالیاتی شخصی نیست. همچنین اندلس تمام اسپانیا نیست: ملکی در یک منطقه خودمختار دیگر ممکن است نرخ متفاوتی برای ITP یا AJD داشته باشد، زیرا هر دو در سطح منطقهای تعیین میشوند.یکی از موارد جدول بالا برای برخی خریداران کمتر از چیزی است که به نظر میرسد. از 12 فوریه 2026، شرکت توزیعکننده نمیتواند بابت تغییر ساده نام دارنده قرارداد برق، تحت Real Decreto 88/2026، هیچ مبلغی دریافت کند. مبلغ 600 € برای انتقال خدمات در بالا، برآوردی ترکیبی و محتاطانه برای آب، برق و اینترنت است. مبلغ واقعی قبض شما ممکن است کمتر باشد.هیچ بازه منتشرشدهای نمیتواند رقم دقیق شما را محاسبه کند. صفحه مالیات با جزئیات بیشتری توضیح میدهد چرا مبلغ مالیات ممکن است تغییر کند، و صفحه هزینههای سالانه همه هزینههایی را پوشش میدهد که از ماه پس از نهاییسازی معامله آغاز میشوند. وکیل باید هر دو مورد را بر اساس اسناد واقعی شما بررسی کند، نه بر اساس یک بازه منتشرشده.
پرسشهای متداول درباره هزینههای خرید
- چرا برخی منابع میگویند هزینهها بین 10 تا 16 % است، نه 8 تا 13 %؟
- منابع مختلف، موارد متفاوتی را محاسبه میکنند. برخی یک سال کامل از هزینههای مالکیت، مانند IBI و شارژ مجتمع، را در «هزینه خرید» میگنجانند. این کار بازه را گستردهتر میکند و هزینه یکباره را با هزینهای تکرارشونده درهم میآمیزد. بازههای بالا فقط هزینههایی را شامل میشوند که برای نهاییسازی خود خرید میپردازید. به همین دلیل این بازه محدودتر و به نظر ما برای بودجهبندی مستقل معامله مفیدتر است.
- آیا 13 % یا 9 % برای قیمت مشخص ملک من رقم دقیق است؟
- خیر، و سه مثال محاسبهشده بالا دلیل آن را نشان میدهند. با افزایش قیمت، درصد اندکی کاهش مییابد، زیرا چند مورد از شش مورد تقریباً با قیمت تغییر نمیکنند. این بازه را رقم برنامهریزی خود در نظر بگیرید و از فهرست بررسی بالا برای تبدیل آن به مبلغ واقعی یک ملک استفاده کنید.
- آیا میتوان بخشی از این مبلغ اضافی را به وام مسکن افزود؟
- تا حدی، و این موضوع به مورد مربوطه بستگی دارد. وام مسکن اسپانیایی بر اساس ارزشگذاری خود بانک از ملک تعیین میشود، نه بر اساس قیمت بهعلاوه هزینهها. بنابراین هزینههای مالیات و کارمزد بالا معمولاً از وجوه شخصی شما پرداخت میشوند، نه از محل وام مسکن. برخی خریداران بخشی از آن را به وام بزرگتری اضافه میکنند که با دارایی دیگری تضمین شده است. این تصمیمی مالی مربوط به خدمات وام مسکن است، نه پرسشی درباره هزینه خرید.
- آیا این ارقام برای قطعه زمین یا واحد تجاری نیز به همین شکل اعمال میشوند؟
- خیر. همه ارقام اینجا برای خرید مسکونی هستند. قطعه زمین یا ملک تجاری مشمول 21 % IVA بهجای 10 % میشود، و نحوه اعمال ITP برای قطعه زمین با یک واحد مسکونی تکمیلشده تفاوت دارد. اگر قصد خرید چنین ملکی را دارید، استفاده از این ارقام نادرست است.
