ضمانتنامههای بانکی برای املاک نوساز: چه مواردی را باید پوشش دهند و چگونه آنها را بررسی کنیم
در 30 ثانیه
هر پرداختی که پیش از تکمیل ساختمان به یک سازنده اسپانیایی انجام میدهید، باید تحت پوشش ضمانتنامه بانکی یا بیمهنامه باشد. این ضمانتنامه باید بهصورت مستقل به نام شما و برای کل مبلغ، شامل مالیات و همچنین بهره قانونی، صادر شود. اگر سندی که پیش روی شماست این موارد را تصریح نمیکند، ضمانتنامهای نیست که قانون مقرر کرده است.
ضمانتنامه بانکی / بیمه ضمانتضمانت پرداختهای پیشپرداختی، LOE disposición adicional primera
- ذینفع
- نام و نام خانوادگی
- مبلغ تضمینشده
- XX.XXX € + IVA
- نهاد صادرکننده
- بانک / بیمهگر X، مجاز
- بهره
- الزام قانونی، برای هر پرداخت
- تاریخ پیشبینیشده تحویل
- [ خالی ]
- ذینفع. باید نام شما را بهصورت مستقل ذکر کند، نه نام پروژه را بهطور کلی.
- مبلغ تضمینشده. کل مبلغ پیشپرداختشده، شامل هرگونه مالیاتی که قبلاً بابت آن پرداخت شده است.
- نهاد صادرکننده. باید توسط بانک یا بیمهگر مجاز صادر شده باشد، نه خود سازنده.
- بهره. بهره قانونی، از تاریخ هر پرداخت تا تاریخ برنامهریزیشده تحویل محاسبه میشود.
- تاریخ پیشبینیشده تحویل. حالت قصور: ضمانتنامهای که تاریخ تحویل در آن ذکر نشده باشد، با تاریخ نهاییسازی معامله در قرارداد شما قابل تطبیق نیست.
سازنده از نظر قانونی ملزم است چه چیزی به شما ارائه دهد؟
سندی مشخص، با محتوایی مشخص، که در زمانی مشخص به شما ارائه شود، نه صرفاً وعدهای در قرارداد. این سند باید توسط بانک یا بیمهگر مجاز صادر شود و هرگز نباید صادرکننده آن خود سازنده باشد. سند باید نام شما را بهصورت مستقل و بابت پرداختهای مشخص شما ذکر کند، نه اینکه یک بیمهنامه گروهی باشد که کل پروژه را پوشش میدهد. باید کل مبلغی را که تاکنون پرداخت کردهاید، شامل هرگونه مالیات پرداختشده بابت آن، بهعلاوه بهره قانونی از تاریخ هر پرداخت تا تاریخ برنامهریزیشده تحویل پوشش دهد. هنگام امضای قرارداد خرید خصوصی و پیش از آغاز هرگونه پرداخت مرحلهای، این سند را دریافت میکنید.هرگاه ساختوساز آغاز نشود، یا تا تاریخ درجشده در قرارداد به پایان نرسیده و تحویل داده نشود، مطالبهای مطرح میشود. Ley 20/2015 پس از آنکه بحران مالی 2008 نشان داد قانون پیشین 1968 یعنی Ley 57/1968، در عمل تا چه اندازه اجرا نشده است، این مقررات را تقویت کرد.
ضمانتنامه در برابر چه چیزی محافظت میکند؟
دو فرض نادرست در دو جهت مخالف وجود دارد. یک خریدار تصور میکند ضمانتنامه پوشش کمتری از میزان واقعی دارد. خریدار دیگری تصور میکند پوشش آن بیشتر است.
تصور خریدارانپوشش واقعی ضمانتنامه
- ضمانتنامه فقط در صورت ورشکستگی سازنده پرداخت میکند
- این ضمانت حتی در صورتی که سازنده صرفاً تأخیر داشته باشد نیز پرداخت میکند. اگر نهاییسازی معامله از تاریخی که در قرارداد شما درج شده فراتر رود، همین ضمانت به شما اجازه میدهد مبلغ پرداختی خود را همراه با بهره قانونی پس بگیرید، بدون آنکه منتظر بمانید ببینید سازنده سرانجام کار را تمام میکند یا نه.
- ضمانتی که در بروشور ذکر شده از من محافظت میکند
- تنها سندی که نام شما را به طور مشخص ذکر کند و مبالغ دقیق پرداختی شما را نشان دهد، واقعاً از شما محافظت میکند. عبارت کلی «این پروژه تحت ضمانت بانک است» تا زمانی که گواهی اختصاصی را در دست نداشته باشید، صرفاً زبان بازاریابی است، نه ضمانت قانونی.
- به محض دریافت گواهی، هر پرداختی که پس از آن انجام دهم به طور خودکار تحت پوشش قرار میگیرد
- گواهی باید با هر پرداخت جدید شما بهروزرسانی یا دوباره صادر شود تا مبلغ جدید را نشان دهد. گواهی منسوخی که دیگر با مبلغ واقعی پرداختی شما مطابقت ندارد، یک خلأ پوششی است. پیش از پرداخت بعدی آن را شناسایی کنید، نه پس از آن.
- بیعانه رزرو نیز تحت پوشش همین سامانه است
- اینطور نیست. شما بیعانه رزرو را پیش از آنکه هرگونه ضمانتی وجود داشته باشد پرداخت میکنید، بنابراین این مبلغ کاملاً خارج از این سامانه قرار دارد. دقیقاً به همین دلیل، مبلغ رزرو باید کم باشد و قرارداد رزرو به بند روشن و مستقل برای بازپرداخت نیاز دارد.
«بهره قانونی» چه چیزی به بازپرداخت اضافه میکند؟این همان نرخ بهره قانونی است که بابت مدتی که پول شما در اختیار بوده، به آن اعمال میشود. این مبلغ از تاریخ پرداخت هر قسط تا تاریخی که از ضمانت استفاده میشود محاسبه میگردد. هدف آن این است که پس گرفتن پول پس از شکست پروژه، صرفاً دریافت همان یوروهای پرداختی نباشد و بابت گذشت زمان مبلغی نیز به آن افزوده شود. این مبلغ پاداش نیست، بلکه بابت تأخیر به شما جبران پرداخت میکند، نه بابت ناامیدی.
چگونه در پنج دقیقه یک ضمانت را بررسی کنیم؟
چهار مورد که باید خود سند را بررسی کنید، نه مطالبی را که درباره آن به شما گفتهاند. اگر هرکدام از این موارد وجود نداشته باشد، پیش از آنکه پرداخت بعدی را انجام دهید، موضوع را مطرح کنید، نه پس از آن.
- نام و مجوز صادرکنندهبانک یا بیمهگری که در اسپانیا مجاز به صدور این نوع ضمانت باشد، نه سندی که خود سازنده صادر کرده است.
- نام شما و مبلغ دقیقگواهی باید به طور اختصاصی به نام شما صادر شده باشد و با مبلغی که واقعاً تاکنون پرداخت کردهاید مطابقت داشته باشد، نه با رقمی گرد یا کلی.
- تاریخ برنامهریزیشده تحویلاین تاریخ باید با تاریخ نهاییسازی معامله در قرارداد خرید شما مطابقت داشته باشد. اگر این دو تاریخ متفاوت باشند، پیش از هرگونه پرداخت بیشتر، موضوع را مطرح کنید.
- تأیید پیش از هر پرداخت مرحلهای جدیدضمانت باید پیش از ارسال مبلغ جدید، و نه پس از آن، بهروزرسانی شود تا آن مبلغ را پوشش دهد. اگر از شما خواسته شود ابتدا پرداخت کنید و «مدارک بعداً آماده میشود»، این نشانهای است که باید متوقف شوید.
این سامانه در عمل کجا ناکارآمد میشود؟
نه در خود قانون. قانون مشخص است و از سال 2015 مورد آزمون قرار گرفته است. وقتی هیچکس مدارک را با الزامات قانونی تطبیق ندهد، نظام دچار مشکل میشود.
- فاقد پوشش تلقی کنیدگواهی نام پروژه را ذکر میکند، نه نام شما رااین رایجترین خلأ است. سندی است که تأیید میکند برای پروژه به طور کلی ضمانتهایی وجود دارد، اما نام شما و مبالغ دقیق پرداختیتان در آن ذکر نشده است. این همان گواهی اختصاصی نیست که قانون الزام کرده است.What to do insteadتا زمانی که با گواهیای که نام شما را ذکر کند جایگزین نشده است، آن را فاقد پوشش تلقی کنید.
- فاقد پوشش تلقی کنیدپیش از بهروزرسانی گواهی، از شما درخواست قسط جدید شده استآن پرداخت مشخص، در عمل تا زمان تکمیل مدارک فاقد پوشش است.What to do insteadپیش از ارسال پرداخت، و نه پس از آن، تأیید کنید که گواهی آن مبلغ را پوشش میدهد.
- نیازمند توضیحضمانت پرداخت با ضمانت سازهای اشتباه گرفته شده استاین ضمانت پیش از نهاییسازی معامله از پول شما محافظت میکند. این ضمانت کاملاً جدا از ضمانتهای 10 ساله سازه، 3 ساله تأسیسات و 1 ساله نازککاری است که پس از مالک شدن شما بر ملک، طبق مواد 17 و 18 همان قانون اعمال میشوند.What to do insteadاین دو ریسک را از هم جدا نگه دارید. شکست پروژه و وجود نقص در ملکی که تکمیل شده است، راهکارهای متفاوتی دارند.
ضمانت تأییدشده در برابر ضمانت فرضی
قانون در هر دو حالت یکسان است. تفاوت در این است که آیا کسی بررسی کرده سند واقعاً همان چیزی را بیان میکند که قانون الزام کرده است یا نه.| ضمانت بررسینشده | ضمانت تأییدشده | |
|---|---|---|
| نام چه کسی را میبرد | تا زمانی که کسی آن را نخواند، مشخص نیست. ممکن است نام پروژه را به طور کلی ذکر کرده باشد. | نام شما به طور اختصاصی در خود سند تأیید شده است. |
| موارد تحت پوشش | بر اساس گفته توسعهدهنده، منطبق فرض شده است، نه بر اساس مفاد سند. | انطباق آن با پرداختهای واقعی شما تا امروز، شامل مالیات، تأیید شده است. |
| اگر نهاییسازی دیر شود | اختلاف بر سر اینکه آیا ضمانتنامه موجود واقعاً شامل وضعیت شما میشود یا خیر. | مسیر روشن و بررسیشده برای بازپسگیری تمام یوروهای پرداختی، همراه با بهره قانونی. |
| هزینه اشتباه در این مورد | احتمالاً کل مبلغ پیشپرداخت، که تنها هنگام نیاز مشخص میشود. | زمان صرفشده برای بررسی سند پیش از هر پرداخت. |
قانون محکم است. مدارک همچنان باید بررسی شوند
این متن، قانون جاری اسپانیا در اوت 2026 است که بر اساس متن یکپارچه قانون LOE، اصلاحشده به موجب Ley 20/2015، تهیه شده است. این اطلاعات کلی است و بررسی ضمانتنامه خاص مربوط به ملکی را که در نظر دارید شامل نمیشود. اینکه یک سند مشخص واقعاً این الزامات را برآورده میکند یا خیر، پرسشی است که باید وکیل خودتان با مطالعه همان گواهی مشخص پاسخ دهد، نه صفحهای که قانون را بهطور کلی توضیح میدهد.دامنه این مطلب عمداً محدود است: فقط ضمانتنامه پرداخت ملک نوساز را بررسی میکنیم. سه موضوع مرتبط دیگر در راهنماهای جداگانه پوشش داده شدهاند. صفحه حفاظت از وجه، هر دو مسیر خرید، یعنی ملک نوساز و ملک دستدوم، را ترسیم میکند و نشان میدهد وجه در هر مسیر کجا نگهداری میشود. صفحه حساب امانی وکیل، سازوکار ملک دستدوم را بهطور کامل بررسی میکند. صفحه عیوب ساخت، ضمانتنامه سازهای جداگانهای را توضیح میدهد که پس از مالک شدن شما آغاز میشود. وکیل شما باید پیش از خروج هر پرداخت مرحلهای، متن دقیق ضمانتنامه را برای واحد مشخص شما بررسی کند. هیچ مقدار مطالعه عمومی جایگزین این مرحله نمیشود.
پرسشهای متداول درباره ضمانتنامههای بانکی
- آیا ضمانتنامه مالیاتی را که قبلاً بابت هر قسط پرداخت کردهام نیز پوشش میدهد یا فقط مبلغ پایه را؟
- قانون الزام میکند ضمانتنامه کل مبلغ پرداختشده، شامل هر مالیاتی که تا آن زمان بابت آن پرداخت شده است، را پوشش دهد، نه فقط قیمت پایه قسط را. اگر ضمانتنامه ظاهراً فقط مبلغ پایه را بدون مالیات پوشش دهد، الزامات قانونی را برآورده نمیکند. پیش از هر پرداخت بیشتر، این موضوع را مطرح کنید.
- آیا میتوانم درخواست کنم ضمانتنامه را پیش از امضای قرارداد خرید خصوصی ببینم، نه پس از آن؟
- باید چنین درخواستی داشته باشید. قانون توسعهدهنده را ملزم میکند هنگام امضای قرارداد، سند ضمانتنامه را تحویل دهد. اما دلیلی وجود ندارد که وکیل شما نتواند پیشاپیش، بهعنوان بخشی از بررسی حقوقی پیش از امضا، پیشنویس یا نمونه متن را بررسی کند. اینکه برای نخستین بار در جلسه امضا آن را ببینید، دیرتر از زمان لازم است.
- آیا ضمانتنامه بانکی همان بیمهای است که همین ریسک را پوشش میدهد؟
- قانون هر دو گزینه را مجاز میداند: ضمانتنامه بانکی مشترک (aval bancario) یا بیمهنامه تضمین (seguro de caución) که هر دو نتیجه یکسانی دارند. هر دو قابل قبولاند، مشروط بر اینکه توسط نهاد مجاز صادر شوند، نام شما را بهصورت فردی ذکر کنند و کل مبلغ پرداختشده بهاضافه بهره قانونی را پوشش دهند. عنوان سند اهمیت کمتری از برآورده شدن این چهار الزام دارد.
- اگر توسعهدهنده ورشکسته شود، نه اینکه فقط تأخیر داشته باشد، چه اتفاقی میافتد؟
- ضمانتنامه معتبر و انفرادی به توانایی مالی خود توسعهدهنده وابسته نیست. در صورت ورشکستگی نیز بانک یا بیمهگر آن را پرداخت میکند. هر مبلغی که ضمانتنامه پوشش ندهد، طلب عادی محسوب شده و پس از سایر بستانکاران در صف قرار میگیرد. جزئیات کامل ورشکستگی توسعهدهنده موضوعی جداگانه است که در صفحهای مستقل پوشش داده شده است.
