سازنده از مهلت مقرر عقب ماند: قرارداد شما، نه بروشور، مدرک است
در 30 ثانیه
برای یک ملک نوساز، فقط تاریخ نهاییسازی معامله در قرارداد شما ملاک است، نه برآورد درجشده در بروشور. پس از گذشت آن تاریخ و پایان هر مهلت ارفاقی مندرج در قرارداد، حق دریافت بازپرداخت کامل بهعلاوه بهره قانونی را دارید. این حق از همان ضمانتنامه بانکی ناشی میشود که عدم ایفای تعهدات سازنده را پوشش میدهد. در یک ملک دستدوم، روند متفاوت و کندتر است.
کدام تاریخ، تاریخ نهاییسازی معامله محسوب میشود؟
در یک ملک دستدوم، خریدار و فروشنده این تاریخ را در قرارداد تعیین میکنند و معمولاً ثابت میماند. در یک ملک نوساز، تاریخ به زمان تکمیل و صدور مجوز ساختمان بستگی دارد و سازندگان اغلب از برنامه عقب میمانند. تنها تاریخی که از نظر قانونی اهمیت دارد، تاریخی است که در قرارداد خصوصی خودتان نوشته شده است. «previsión de entrega» (تاریخ تخمینی تحویل) که در بروشور ذکر شده یا پیش از امضای هر سندی در گفتوگوی فروش اعلام شده است، ملاک محسوب نمیشود.بسیاری از قراردادهای ملک نوساز همچنین شامل یک مهلت ارفاقی هستند. در عمل، این مهلت اغلب سه تا شش ماه اضافی پس از تاریخ اعلامشده است و پیش از آن، تأخیر اصلاً نقض مهلت محسوب نمیشود. این مهلت ارفاقی، رویه رایج بازار است که منابع حقوقی نیز به آن اشاره کردهاند. این مهلت بهوسیله قانون تعیین نشده است. مدت واقعی همان چیزی است که در قرارداد خود شما درج شده، البته اگر اصلاً مدتی درج شده باشد. اگر قرارداد در اینباره چیزی نگوید، هیچ مهلت ارفاقی خودکاری وجود ندارد.
بند تاریخ تحویلقرارداد خصوصی خرید و فروش
- تاریخ پیشبینیشده تحویل
- [DD/MM/YYYY]
- مهلت ارفاقی
- [X ماه]
- پیامد تأخیر
- [بند]
- تاریخ پیشبینیشده تحویل. تنها تاریخی که اعتبار قانونی دارد. هرگز «تاریخ تحویل برآوردی» بروشور ملاک نیست.
- مهلت ارفاقی. فقط در صورتی الزامآور است که در قرارداد شما درج شده باشد. اگر قرارداد چیزی نگوید، مهلت ارفاقی وجود ندارد.
- پیامد تأخیر. پس از سپری شدن تاریخ، بهاضافه هر مهلت ارفاقی، چه اتفاقی میافتد؟
| مدت | ماهیت واقعی آن | آیا توسعهدهنده را متعهد میکند؟ |
|---|---|---|
| برآورد تحویل (برآورد بازاریابی) | برآوردی غیرالزامآور است. این برآورد اغلب پیش از آن ارائه میشود که ساختمان حتی مجوز ساخت داشته باشد. | خیر. این فقط انتظارات را تعیین میکند، نه یک مهلت قانونی را. |
| تاریخ تحویل (تاریخ قراردادی) | تاریخ دقیق، یا فرمولی برای محاسبه آن، که در قرارداد خرید خصوصی امضاشده توسط شما درج شده است. | بله. محاسبه ضمانت و هر بند جریمهای از این تاریخ آغاز میشود. |
| بند مهلت ارفاقی، در صورت وجود در قرارداد | زمان اضافی که از پیش توافق شده است و پیش از آنکه سپری شدن تاریخ مقرر، طبق قرارداد، تأخیر محسوب شود. | فقط در صورتی که قرارداد شما چنین بندی داشته باشد. قانون مدت آن را تعیین نمیکند و وجود آن را نیز الزامی نمیداند. |
آیا پیش از آنکه بتوانید قرارداد را فسخ کنید، تأخیر باید جدی باشد؟
پاسخ صادقانه به چیزی بستگی دارد که میخرید: یک ملک نوساز یا یک ملک دستدوم. پاسخ ممکن است شما را شگفتزده کند.
ملک نوساز یا ملک دستدوم؟
- ملک نوسازضمانت پس از سپری شدن تاریخ قراردادی و پایان هر مهلت ارفاقی آغاز میشود. سنجشی درباره میزان جدی بودن تأخیر وجود ندارد.
- املاک دستدومماده 1124 قانون مدنی اعمال میشود. دادگاه تصمیم میگیرد که آیا تأخیر برای فسخ قرارداد بهاندازه کافی جدی است یا خیر.
تصور خریدارانضمانت در عمل چه چیزی را ایجاب میکند؟
- در مورد ملک نوساز، باید ثابت کنم که تأخیر جدی است یا منتظر تصمیم دادگاه بمانم تا بتوانم وجه خود را پس بگیرم.
- خیر. همان ضمانتی که در صورت ورشکستگی توسعهدهنده از شما حمایت میکند، یک تاریخ مقرر سپریشده را نیز پوشش میدهد. پس از آنکه تاریخ نهاییسازی معامله در قرارداد سپری شده و هر مهلت ارفاقی نیز پایان یافته باشد، شرط ضمانت محقق است: ساختمان بهموقع تکمیل نشده است. لازم نیست دادگاه میزان جدی بودن تأخیر را بررسی کند. میتوانید مستقیماً علیه بانک یا بیمهگر مطالبه خود را مطرح کنید.
- در یک ملک دستدوم، از دست رفتن تاریخ مراجعه به سردفتر اسناد رسمی نیز همین وضعیت را دارد
- خیر، چنین نیست. برای تاریخ نهاییسازی معامله یک ملک دستدوم، ضمانت قانونی معادلی وجود ندارد. راهکار عمومی، ماده 1124 قانون مدنی است. طرف زیاندیده میتواند انتخاب کند: درخواست کند فروش انجام شود یا قرارداد را فسخ کند. در هر دو حالت، میتواند مطالبه خسارت و بهره نیز داشته باشد. اما ابتدا دادگاه باید تصمیم بگیرد که آیا تأخیر آنقدر جدی هست که قرارداد فسخ شود یا فقط اجرای آن الزامآور باشد. خریدار ملک نوساز که از مسیر ضمانتنامه استفاده میکند، با چنین آزمونی روبهرو نیست.
- شش ماه، نصاب قانونی برای محسوب شدن تأخیر است
- این رقم اغلب در تفسیرها دیده میشود، اما خود قانون، یعنی LOE، شش ماه را بهعنوان زمان فعال شدن ضمانت تعیین نکرده است. این رقم احتمالاً نشان میدهد که دادگاه، با استناد به ماده 1124 در یک اختلاف مربوط به ملک دستدوم، چه مدت تأخیر را برای فسخ قرارداد بهاندازه کافی جدی تلقی کرده است. در مورد ملک نوساز، طبق ضمانت، عامل فعالکننده همان تاریخ دقیق مندرج در قرارداد است، نه تعداد ثابتی از ماهها.
اگر ترجیح دهم بهجای دریافت وجه مستردشده، منتظر تکمیل ساختمان بمانم، آیا میتوانم چنین کنم؟بله. فرارسیدن تاریخ فعال شدن ضمانت، حق انتخاب به شما میدهد. این امر شما را مجبور به دریافت وجه مستردشده نمیکند. بسیاری از خریداران، بهویژه هنگامی که تأخیر اندک است و پروژه بهوضوح در حال پیشرفت است، ترجیح میدهند منتظر بمانند. نکته مهم این است که پس از سپری شدن تاریخ، انتخاب با شماست، نه با توسعهدهنده.
مطالبه بابت تأخیر در عمل چگونه است؟
مطالبه بابت تأخیر، سادهتر از چیزی است که بیشتر خریداران تصور میکنند. استفاده از مسیر ضمانت، مستلزم طرح دعوا علیه توسعهدهنده نیست.
- سپری شدن تاریخ قراردادی را بهصورت کتبی تأیید کنیدوکیل شما تاریخ دقیق و هر بند مربوط به مهلت ارفاقی را با تقویم تطبیق میدهد.
- معتبر بودن گواهی ضمانت و پوشش پرداختهای خود را تأیید کنیدمطالبه خود را بر اساس همان گواهیای مطرح میکنید که پیش از پرداخت شما بررسی شده بود.
- Watch out
- اگر گواهی مفقود شده یا اعتبار آن منقضی باشد، یک مطالبه ساده بهاندازه پرونده ورشکستگی توسعهدهنده دشوار و نامطمئن میشود.
- تصمیم بگیرید: صبر یا مطالبهپس از سپری شدن تاریخ فعال شدن ضمانت، این تصمیم با شماست، نه با توسعهدهنده.
- اگر مطالبه کنید، فرایند علیه بانک یا بیمهگر پیش میرودنه سازنده. صفحه استرداد بیعانه این موضوع را بهطور کامل، از جمله مطالبات مورد اختلاف، پوشش میدهد.
- Where
- بانک یا بیمهگری که ضمانت را صادر کرده است
گاهی مشکل فراتر از از دست رفتن یک تاریخ است. ممکن است سازنده ساختوساز را کاملاً متوقف کرده، سکوت اختیار کرده یا وارد فرایند رسمی ورشکستگی شده باشد. اینها شرایطی متفاوت و دشوارتر هستند. هرکدام راهنمای جداگانهای دارد.مراحل 1 و 2 فوق به دو واقعیت بستگی دارد: اینکه تاریخ محرک گذشته است یا نه، و اینکه گواهی ضمانت هنوز معتبر است یا نه. خدمات هماهنگی حقوقی Arevont هر دو مورد را پیش از آنکه تأخیر به اختلاف تبدیل شود بررسی میکند، نه فقط پس از آن.
پیش از تبدیل شدن تأخیر به اختلاف، چه مواردی را درباره قرارداد خود بررسی کنید
چهار مورد را بررسی کنید. پیش از امضای قرارداد، آنها را بخوانید. تا سپری شدن یک تاریخ منتظر نمانید.| تأیید کنید | چرا مهم است | نسخه نامناسب چگونه است |
|---|---|---|
| تاریخ دقیق نهاییسازی معامله یا فرمول محاسبه آن در خود قرارداد | این تنها تاریخی است که اعتبار قانونی دارد. هر چیزی که شفاهی گفته شده یا در مطالب بازاریابی نوشته شده باشد، ملاک نیست. | در قرارداد بهجای درج تاریخ ثابت یا فرمول روشن، عبارت «زمان تقریبی تحویل اعلامشده از سوی سازنده» آمده است. |
| آیا بندی درباره مهلت ارفاق وجود دارد و مدت دقیق آن چقدر است | این بند تاریخ دقیق آغاز ضمانت را تغییر میدهد. اگر قرارداد در این باره چیزی نگوید، مهلت ارفاقی وجود ندارد. | عبارتهای مبهمی مانند «مهلت اضافی معقول»، بدون تعیین عدد. |
| آیا گواهی ضمانت برای هر پرداختی که تاکنون انجام شده، بهروز است | اعتبار مطالبه بابت تأخیر فقط به اندازه ضمانتی است که پشتوانه آن محسوب میشود. گواهی منقضی یا بهروزنشده، مطالبه توضیحدادهشده در بالا را تضعیف میکند. | گواهی یکبار در ابتدا صادر شده و برای پرداختهای بعدی هرگز بهروزرسانی نشده است. |
| در یک ملک دستدوم، مفاد قرارداد درباره از دست رفتن تاریخ مشخص نهاییسازی معامله | برخلاف ملک نوساز، هیچ ضمانتی برای اتکا وجود ندارد. طبق ماده 1124، وکیل شما بر اساس عبارت دقیق قرارداد درباره تأخیر اقدام میکند. | قرارداد بهطور کلی درباره انصراف خریدار یا فروشنده صحبت میکند، اما درباره از دست رفتن تاریخی که هر یک از طرفین باعث آن شده باشد، چیزی نمیگوید. |
از دست رفتن تاریخ در یک ملک نوساز در مقایسه با از دست رفتن تاریخ در یک ملک دستدوم
واژه «تأخیر» دو وضعیت کاملاً متفاوت را توصیف میکند. اینکه کدام وضعیت اعمال میشود، به چیزی که میخرید بستگی دارد.| املاک دستدوم | ملک نوساز | |
|---|---|---|
| کدام راهکار اعمال میشود | طبق ماده 1124 قانون مدنی، میتوانید نهاییسازی معامله را مطالبه کنید یا قرارداد را فسخ کنید و در هر دو حالت، خسارت نیز مطالبه کنید. | ضمانتنامه بانکی: استرداد کامل وجه بهعلاوه بهره قانونی، با همان شرایطی که گویی سازنده کاملاً قصور کرده است. |
| آیا شدت تأخیر اهمیت دارد | بله. در عمل، دادگاه تعیین میکند که آیا نقض قرارداد برای فسخ آن بهاندازه کافی جدی است یا خیر. | خیر. عامل آغازکننده، همان تاریخ درجشده در قرارداد است، صرفنظر از مدت تأخیر. |
| برای پس گرفتن وجه به دادگاه نیاز دارید | اغلب، در صورتی که طرف مقابل مخالفت کند. ماده 1124 حقی است که برای استفاده از آن ممکن است لازم باشد به دادگاه مراجعه کنید. | خیر. مستقیماً از بانک یا بیمهگری که ضمانت را صادر کرده است مطالبه میکنید. |
| وکیل شما ابتدا چه چیزی را بررسی میکند | خود قرارداد arras درباره از دست رفتن تاریخ چه میگوید، زیرا قانون برای این مورد قاعدهای تعیین نکرده است. | اینکه گواهی ضمانت بهروز باشد و همه پرداختهایی را که تاکنون انجام شدهاند پوشش دهد. |
این متن قاعده کلی را بیان میکند، نه آنچه قرارداد مشخص شما اجازه میدهد
این، قانون جاری اسپانیا تا اوت 2026 است. ما آن را از منابع اصلی مطالعه کردهایم، نه از مطالب بازاریابی یا نحوهای که مردم معمولاً تأخیرها را توصیف میکنند. این اطلاعات کلی است و بررسی قرارداد خاص شما محسوب نمیشود. فقط یک وکیل مستقل، با مطالعه اسناد خود شما، میتواند به شما بگوید که آیا تاریخ قرارداد شما گذشته است، آیا مهلت ارفاقی شامل حال شما میشود یا خیر، و آیا گواهی ضمانت شما بهروز است یا خیر.این صفحه عمداً فقط یک وضعیت محدود را پوشش میدهد: تأخیر در شرایطی که سازنده همچنان توان پرداخت بدهیهای خود را دارد و ساختوساز را ادامه میدهد. اگر سازنده کاملاً متوقف شده یا وارد فرایند رسمی ورشکستگی شده باشد، آن وضعیت دشوارتر و متفاوت است و در صفحهای جداگانه پوشش داده شده است. ما در اختلافات قراردادی به دادگاه مراجعه نمیکنیم و طرف ضمانت شما نیستیم. خدمات هماهنگی حقوقی ما پیش از تبدیل شدن تأخیر به اختلاف، نه پس از آن، بررسی میکند که تاریخها و گواهی صحیح باشند.
پرسشهای متداول درباره تأخیر در نهاییسازی معامله
- اگر قرارداد من برای تأخیر بند جریمه جداگانهای داشته باشد، آیا این بند جایگزین بهره قانونی ضمانت میشود؟
- خیر. این دو موضوع متفاوت هستند و قرارداد شما میتواند هر دو را داشته باشد. بهره قانونی ضمانت بهمحض سپری شدن تاریخ آغاز مطالبه، بهطور خودکار قابل پرداخت است. این بهره از تاریخ هر پرداخت محاسبه میشود، خواه قرارداد شما بند جریمه داشته باشد یا نداشته باشد. بند جریمه خصوصی، در صورت وجود در قرارداد، از همان تاریخ آغاز میشود و حقی جداگانه، علاوه بر بهره، محسوب میشود. به همین دلیل، بررسی وجود چنین بندی، در کنار بررسی تاریخ و مهلت ارفاقی، ارزشمند است.
- آیا سازنده میتواند پس از وقوع تأخیر، بهجای بازپرداخت تضمینشده، چیزی غیر از پول، مانند ارتقا یا تخفیف، به من پیشنهاد کند؟
- بله، میتواند چنین پیشنهادی بدهد. برخی خریداران بهجای لغو خرید، یک گزینه جایگزین واقعاً مناسب را میپذیرند. نکته مهم این است: شما از پیش حق قانونی روشن برای بازپرداخت کامل دارید. سازنده لطفی در حق شما نمیکند. اینکه گزینه جایگزین پیشنهادی واقعاً ارزشی بیشتر از پول دارد یا نه، تصمیمی است که باید با توجه به شرایط هر مورد و با مشورت وکیلتان بگیرید، نه تحت فشار زمانی در دفتر فروش.
- اگر ملک را با وام مسکن خریده باشم و تاریخ نهاییسازی معامله به تعویق بیفتد، آیا این تأخیر بر تأیید وام مسکن من نیز تأثیر میگذارد؟
- ممکن است. تأییدیههای وام مسکن و نرخهای ثابت اغلب فقط برای مدت محدودی معتبر هستند. تأخیر در نهاییسازی معامله ممکن است به این معنا باشد که بانک شما باید وامی را که بر اساس تاریخ اولیه تنظیم شده بود، دوباره تأیید یا با نرخ جدید محاسبه کند. این یک مشکل عملی جداگانه است. بهمحض اینکه احتمال تأخیر جدی به نظر رسید، موضوع را با بانک خود مطرح کنید، نه فقط زمانی که تاریخ جدید قطعی شد.
