بازرسی ملک در Costa del Sol
بازرسی فنی یعنی متخصصی در ملک حاضر شود و مواردی را که واقعاً در آن مشکل دارند ثبت کند. ما خودمان این بخش را انجام نمیدهیم. بازرس یا معمار را وارد کار میکنیم، حضور بهموقع او را هماهنگ میکنیم و مطمئن میشویم یافتههایش به نتیجهای عملی منجر شود: کاهش قیمت، درج یک شرط، تعمیر پیش از امضا یا دلیلی برای صرفنظر کردن کامل از خرید. همچنین میگوییم چه زمانی سفارش بازرسی ارزش ندارد، زیرا انجام آن برای هر خریدی ضروری نیست.
چه کسی واقعاً ساختمان را بررسی میکند
پیش از خرید ملک، چهار فرد متفاوت آن را بررسی میکنند و فقط یکی از آنها به دنبال عیبهاست. دانستن این موضوع مهم است، پیش از آنکه تصور کنید شخصی قبلاً همان موردی را که نگرانش هستید بررسی کرده است.متخصصان مسئول دانش و تخصص فنی هستند. ما مطمئن میشویم همهچیز به هم مرتبط باشد: فرد مناسب رزرو شود، امکان ورود او فراهم شود، گزارشش پیش از مهلت مقرر برسد و آنچه نوشته است صرفاً در صندوق ورودی شما باقی نماند.
| چه کسی | آنها نماینده کدام طرف هستند | آنها در عمل چه میکنند |
|---|---|---|
| بازرس فنی یا معمار | متعلق به شما | ملک، سازه، سقف، رطوبت، تأسیسات و استخر را بررسی میکند و یافتههای خود را ثبت میکند. این همان بررسی فنی واقعی است و در املاک قدیمی، مشکلاتی را پیدا میکند که در غیر این صورت پس از سکونت شما آشکار میشوند. |
| وکیل | متعلق به شما | اسناد را بررسی میکند، نه ساختمان را: مالکیت، هزینهها و بدهیها، بدهی به مجتمع، قانونی بودن ساختمان، مجوز سکونت و تخلفات شهرسازی. یک ملک میتواند از نظر فیزیکی کاملاً سالم باشد اما همچنان خرید نامناسبی باشد و عکس این موضوع نیز صادق است. |
| ارزیاب بانک | بانک | برای اهداف دریافت وام مسکن، ارزش ملک را تعیین میکند. یافتن عیبها وظیفه او نیست. این کار بازرسی فنی نیست و جایگزین آن نمیشود. |
| نماینده فروشنده | فروشنده | نماینده طرف مقابل است که نقش او کاملاً قانونی و قابل قبول است. توصیف او از وضعیت ملک، شرحی برای فروش است، نه گزارش بازرسی. |
| استادکاران | هیچیک، تا استخدامشان کنید | بعداً وارد کار میشوند، زمانی که موضوعی برای قیمتگذاری یا تعمیر وجود داشته باشد. قیمت پیشنهادی برای انجام یک کار نیز بازرسی ساختمان نیست و سازندهای که خواهان گرفتن کار است، فرد مناسبی برای تشخیص ضرورت آن کار نیست. |
| Arevont | متعلق به شما | اصلاً نقشی فنی نیست. ما میگوییم چه زمانی سفارش یک بررسی ارزش دارد، فرد مناسب را هماهنگ میکنیم، دسترسی او را فراهم میکنیم، زمانبندی را با تاریخ امضا تطبیق میدهیم و یافتههای او را با وکیل شما وارد مذاکره میکنیم. |
آیا خودتان بازرسی را انجام میدهید؟خیر، و اگر چنین میکردیم نیز نمیخواستیم آن را بپذیرید. ما معمار یا مهندس ساختمان نیستیم. متخصص را هماهنگ میکنیم، در زمان مناسب شما حضور داریم و تمام امور پیرامون آن را مدیریت میکنیم. گزارش متعلق به اوست و نام او روی آن درج میشود.
ارزیابی بانک چه چیزی نیست
این رایجترین سوءتفاهم و پرهزینهترین اشتباه در سمت خریدارِ یک معامله اسپانیایی است و رفع آن هیچ هزینهای ندارد. اگر وام مسکن اسپانیایی دریافت میکنید، یک ارزیاب از ملک بازدید خواهد کرد. فردی رسمی با ابزار اندازهگیری در ملک قدم میزند. بنابراین بسیار آسان است نتیجه بگیرید که ساختمان بررسی شده است.اما چنین نیست. ارزیابی وام مسکن برای آن انجام میشود که به بانک بگوید وثیقه آن چه ارزشی دارد. ارزیاب تأیید میکند که ملک با اسناد آن مطابقت دارد، وضعیت ظاهری نگهداری را ثبت میکند، اندازهگیری و عکاسی انجام میدهد. تمام مطالب گزارش در جهت تعیین یک عدد است و آن عدد برای وامدهنده است.
این گزارش پاسخگوی چیست؟آنچه هنوز به شما نمیگوید
- ارزیابی بانک (tasación)
- ارزش ملک بهعنوان وثیقه وام، طبق مقررات ملی ارزیابی. بازدید واقعی است و کارشناس صلاحیت لازم را دارد، اما مأموریت او تعیین ارزش است، نه یافتن عیبها. رطوبت پشت کمد، عدد مورد نیاز بانک را تغییر نمیدهد.
- بررسیهای حقوقی لازم توسط وکیل
- اینکه چیزی که میخرید از نظر قانونی همان چیزی باشد که به نظر میرسد: مالک آن چه کسی است، چه بدهیهایی دارد، آیا با مجوز ساخته و توسعه داده شده است و آیا مجوز سکونت وجود دارد یا خیر. این بررسی هیچ پاسخی درباره نشت سقف به شما نمیدهد.
- گواهی عملکرد انرژی
- نمرهای حروفی که فروشنده موظف است در اختیار داشته باشد. این نمره بر اساس ساختوساز و تأسیسات محاسبه میشود، معمولاً بدون باز کردن چیزی، و نمره پایین نشانه هزینههای جاری بیشتر است، نه فهرستی از عیبها.
- آگهی و توضیحات مشاور املاک
- نحوه معرفی ملک برای فروش. «وضعیت خوب» و «بهتازگی بازسازیشده» عبارتهای معمول فروش هستند و معنای تعریفشدهای ندارند؛ عکسها نیز با هدف ترغیب شما به بازدید گرفته شدهاند.
- بازرسی فنی
- وضعیت خود ساختمان که توسط فردی نوشته شده است که هیچ منافعی در نهایی شدن فروش ندارد. تنها هدف این مورد از میان پنج مورد، یافتن مشکلات است.
هیچیک از چهار مورد دیگر فریبکارانه نیست. هرکدام به پرسش خاص خود بهخوبی پاسخ میدهند. اشتباه، محاسباتی است: چهار گزارش را با هم جمع کنید و فرض کنید مجموع آنها ساختمان را پوشش میدهد.
Sources
بانک در حال اعزام ارزیاب است. آیا هنوز به بازرسی نیاز دارم؟این دو، به پرسشهای متفاوتی پاسخ میدهند. ارزیاب به بانک میگوید ملک بهعنوان وثیقه چه ارزشی دارد. یافتن عیبها بخشی از این وظیفه نیست، بنابراین ارزیابی جایگزین بازرسی فنی نمیشود و نباید آن را بهعنوان بازرسی تلقی کرد.
چه زمانی گزارش فنی ارزش دارد و چه زمانی میگوییم ارزش ندارد
بازرسی فنی در اسپانیا اختیاری است. هیچ الزام قانونی برای سفارش آن وجود ندارد و بیشتر خریداران اسپانیایی نیز این کار را نمیکنند. این دلیلی برای صرفنظر کردن از آن نیست، اما یعنی هیچکس در فرایند خرید شما را برای انجامش پیگیری نخواهد کرد. همچنین یعنی پرسش درست این نیست که «آیا همه باید این کار را انجام دهند»، بلکه این است که «آیا انجام آن در این مورد تغییری ایجاد میکند؟»هرجا مناسب باشد، بازرس هماهنگ میکنیم، نه برای هر خریدی. بهطور کلی، این همان نقطهای است که برای ما مرز تصمیمگیری را مشخص میکند.
- ملکی قدیمیتر و هر ملکی که سقف مستقل خود را داردسن بنا مهمترین دلیل بهتنهایی است. یک خانه سقف، سیستم زهکشی و اغلب استخر و باغ مستقل خود را دارد و هرکدام از اینها سامانهای هستند که طبق برنامهای فرسوده میشوند که هیچکس آن را برای شما مکتوب نکرده است.
- کارهای ساختمانی قابل مشاهده، توسعه یا تغییر کاربریهرگاه چیزی اضافه شده، بسته شده یا به اتاقخواب تبدیل شده باشد، دو پرسش مطرح است: آیا کار بهخوبی انجام شده و آیا قانونی بوده است؟ بازرس به پرسش اول و وکیل به پرسش دوم پاسخ میدهد و ارزش دارد که هر دو را با هم مطرح کنید.
- هر ملکی با نشانههای رطوبترنگ تازه روی بخشی از یک دیوار کوتاه، دستگاه رطوبتگیر در گوشهای از محل بازدید، یا یک آپارتمان طبقه همکف با باغی در ارتفاعی بالاتر از سطح کف. رطوبت عیبی است که این منطقه ساحلی بیش از همه و بهشکل قابلاعتمادی ایجاد میکند و در عکسها نیز بدترین ظاهر را دارد.
- ملکی که مدتی خالی مانده استماهها بدون حضور کسی در ملک میگذرد و خرابیهای کوچک بیسروصدا جمع میشوند: درزگیرها، پمپها، تجهیزات استخر، دیگ گرمایشی و دستگاه تهویه مطبوعی که دو تابستان است روشن نشده است.
- خریدی بزرگنه به این دلیل که املاک گرانتر بدتر هستند، بلکه چون همان ریسک نسبی، عدد بزرگتری ایجاد میکند و در آن سطح، مشکل معمولاً قابل مشاهده نیست. دقیقاً به همین دلیل است که کسی باید برود و آن را جستوجو کند.
- وقتی خودتان نمیتوانید آنجا باشیداگر تصمیمگیری از جمهوری چک و بر اساس عکسها و ویدیوی ما انجام میشود، حضور یک متخصص در ساختمان همان بخشی از فرایند است که در اختیار ندارید، نه یک گزینه اضافی.
و نیمه دیگر ماجرا، یعنی بخشی که ترجیح میدهیم پیش از هزینه کردن به شما بگوییم. در یک ملک نوساز که هنوز تحت پوشش ضمانتنامههای آن است، کار مورد نظر گزارش فنی نیست، بلکه بررسی تحویل ملک است و باید آن را در صفحه مرتبط زیر دنبال کنید. در یک آپارتمان کوچک، جدید و بهخوبی نگهداریشده که ویژگی غیرعادی ندارد، گزارش فنی اغلب همان چیزی را تأیید میکند که یک بازدید دقیق از پیش نشان داده است. در چنین شرایطی، هزینه منطقیتر، دریافت قیمت از یک متخصص برای همان موضوعی است که واقعاً برایتان اهمیت دارد.معیاری که به کار میبریم ساده است: آیا این یافته واقعاً میتواند تصمیم، قیمت یا یکی از شروط قرارداد شما را تغییر دهد؟ اگر پاسخ منفی باشد، بهجای رزرو بازرس، همین را به شما میگوییم. این پول ما نیست و بعدازظهر ما هم نیست، بنابراین دلیلی نداریم بازرسیای را هماهنگ کنیم که ارزش هزینهاش را نداشته باشد.
ملک دستدوم در برابر ملک نوساز: چرا این بازرسی وظیفهای متفاوت دارد
بازرسی فیزیکی در هر دو مورد مشابه به نظر میرسد. اما هدف آن کاملاً متفاوت است و تفاوت اصلی در این است که پس از آن، چه کسی موظف به رفع مشکل خواهد بود.
| تفاوت چیست | ملک دستدوم | ملک نوساز |
|---|---|---|
| ضمانت | هیچکس. فروشنده فقط در قبال عیبهای پنهانی مسئول است که از آنها اطلاع داشته و پنهانشان کرده باشد و مهلت طرح چنین ادعایی کوتاه است. | ده سال برای سازه، سه سال برای تأسیسات و یک سال برای نازککاری. پرداختهایی که پیش از نهاییسازی معامله انجام شدهاند، تحت پوشش ضمانتنامه بانکی هستند. |
| چه کسی ایرادها را رفع میکند؟ | شما، پس از آنکه ملک متعلق به شما شد. به همین دلیل، یافته باید پیش از امضا مطرح شود، زمانی که هنوز میتواند قیمت یا شرایط را تغییر دهد. | سازنده با هزینه خود این کار را انجام میدهد و فهرست snagging برای ثبت همین موارد وجود دارد. |
| وضعیت و تجهیزات | به سن ملک بستگی دارد. انتظار داشته باشید که در نهایت آشپزخانه و حمامها را تعویض کنید و در گذر زمان، موارد دیگری نیز شروع به نشان دادن علائم خرابی کنند. | همهچیز جدید است. آنچه بررسی میشود این است که آیا کار بهدرستی تکمیل شده و آیا با انتخاب شما مطابقت دارد یا نه. |
| انرژی | ردههای پایینتر و مصرف بیشتر نسبت به ملک نوساز. این تفاوت در قبضها دیده میشود، نه در قیمت خرید. | بالاترین ردهها، مصرف کمتر و قبضهای پایینتر. |
| ارزش یافته بازرسی | اهرم مذاکره یا دلیلی برای انصراف. این یافته تصمیم و مبلغ پیشنهادی شما را تغییر میدهد. | فهرستی از کارها با مهلت انجام و شخصی که طبق قرارداد موظف به تکمیل آنهاست. |
این همچنین استدلال صادقانهای علیه این فرض است که ملک دستدوم مسیر ارزانتری است. ملک دستدوم اغلب به بازسازی یا مجموعهای از تعمیرات تدریجی نیاز دارد، از آشپزخانه و حمامها گرفته تا سیستم تهویه مطبوع و چیزی که پس از خراب کردن یک دیوار هیچکس انتظارش را نداشت. بهراحتی ممکن است هزینه نهایی به همان مبلغ یا بیشتر برسد. بازرسی باعث میشود این محاسبه دیگر غافلگیرکننده نباشد و پیش از امضا به عددی مشخص تبدیل شود.
Sources
آیا برای ملک نوساز به آن نیاز دارم؟معمولاً نه، دستکم نه به این شکل. ملک نوساز تحت پوشش ضمانتهای دهساله، سهساله و یکساله است؛ بنابراین در آن مرحله، کار اصلی بررسی تحویل ملک و تهیه فهرست ایرادها برای ارائه به سازنده است که خدمتی متفاوت محسوب میشود. اگر ملک نوساز مدت زیادی تکمیلشده اما فروختهنشده باقی مانده باشد، یا واحدی آماده تحویل را از فروشنده خصوصی و نه سازنده بخرید، منطق مربوط به ملک دستدوم دوباره اعمال میشود.
فروشنده میگوید ملک هیچ نقصی ندارد. آیا این گفته الزامآور است؟این موضوع با ضمانت یکسان نیست. در مورد ملک دستدوم، فروشنده بابت عیوب پنهانی که از آنها اطلاع داشته و پنهان کرده است پاسخگوست. در این حالت، شما باید ثابت کنید شخص دیگری از چه چیزی اطلاع داشته است، آن هم در مهلتی کوتاه و پس از آنکه ملک دیگر متعلق به شماست. این موقعیت بسیار ضعیفتر از زمانی است که پیش از امضا از وجود عیب مطلع شده باشید.
پس از رسیدن گزارش چه اتفاقی میافتد
گزارشی که هیچ چیز را تغییر ندهد، ارزش سفارش دادن ندارد. این بخش از خدمت، کاری است که واقعاً بر عهده ماست و دلیل اینکه ترجیح میدهیم بازدید به اندازه کافی زود انجام شود تا نتیجه آن اهمیت داشته باشد نیز همین است.
- گزارش را با شما بررسی میکنیمگزارشها به زبان اسپانیایی یا انگلیسی ارائه میشوند و برای خوانندهای فنی نوشته شدهاند. آن را با شما بررسی میکنیم و سه گروهی را که همیشه وجود دارند از یکدیگر جدا میکنیم: مواردی که برای ملکی با این سن طبیعی هستند، مواردی که بهزودی هزینه ایجاد میکنند، و مواردی که پاسخ را تغییر میدهند.
- مواردی که به مستندات نیاز دارند به وکیل ارجاع میشوندالحاقیهای که بدون مجوز ساخته شده، تراسی که بسته شده، یا استخری که در شرح ثبتی ملک دیده نمیشود. یافته فیزیکی، آغاز یک پرسش حقوقی است و پیش از آنکه به سازنده مربوط شود، باید نزد وکیل شما مطرح شود.
- میتوان برای این یافته مبلغی تعیین کردنقصی که هزینه تعمیر آن مشخص نباشد، مبنایی برای مذاکره نیست، بلکه موجب نگرانی است. هرجا خود گزارش هزینه کار را محاسبه کرده باشد، همان رقم را به طرف فروشنده ارائه میکنیم. اگر چنین رقمی وجود نداشته باشد، میتوانیم پیش از آغاز گفتوگو درباره قیمت، از یک تعمیرکار برآورد هزینه تعمیر بگیریم تا درخواست مطرحشده، مبلغی مشخص برای تعمیری مشخص باشد، نه صرفاً احساسی درباره ملک. کافی است بگویید تا آن را تهیه کنیم؛ برای هر موردی که واقعاً بخواهید دربارهاش مذاکره کنید، ارزش چند روز زمان را دارد.
- هرجا به معمار نیاز باشد، یکی را وارد کار میکنیمبرخی یافتهها فراتر از مواردی هستند که بازرس میتواند درباره آنها پاسخ دهد. اینکه آیا میتوان یک الحاقیه را قانونی کرد، یک بازسازی واقعاً چه الزاماتی دارد، آیا چیدمانی که در نظر گرفتهاید اساساً امکانپذیر است، و هرکدام چه هزینهای دارند. اینها پرسشهای معمار هستند و ما برای آن یک معمار معرفی میکنیم. این متخصص، جدا از ما و با حقالزحمهای مستقل است که مستقیماً به شما اعلام میشود و هیچ بخشی از این مبلغ از طریق ما دریافت نمیشود.
- آنچه قابل اصلاح است، به مطالبه تبدیل میشود، نه شکایتبا در دست داشتن گزارش، ما و وکیل شما دقیقاً مشخص میکنیم چه مواردی باید مستند، اصلاح یا تعیین تکلیف شوند و آنها را به طرف فروشنده ارائه میکنیم. این گفتوگو کاملاً متفاوت از درخواست تخفیف به دلیل خسته و فرسوده به نظر رسیدن ملک است.
- نتیجه در قیمت، شروط یا مهلت معامله منعکس میشودیک یافته میتواند از قیمت کسر شود، به شرطی تبدیل شود که پیش از نهاییسازی معامله باید محقق شود، یا به تعمیری تبدیل شود که فروشنده ابتدا انجام میدهد. انتخاب گزینه مناسب از میان این سه مورد به ماهیت یافته و میزان جدیت طرف مقابل برای معامله بستگی دارد و مذاکره برای همین انجام میشود.
- گاهی پاسخ، توقف فرایند استما به مشتریان توصیه کردهایم زمانی که بررسی حقوقی یا فنی موردی جدی را آشکار کرده است، ادامه ندهند. هیچکس از چنین گفتوگویی لذت نمیبرد، اما این کار همچنان از گزینه جایگزین ارزانتر است. نخریدن، نتیجهای معتبر در فرایند خرید است و ما نیز با آن به همین شکل برخورد میکنیم.
بازرسی فنی واقعاً چه مواردی را بررسی میکند
بازرسی، بررسی بصری و غیرتهاجمی بخشهایی از ساختمان است که دسترسی به آنها امکانپذیر است. متخصص وضعیت هر عنصر، نواقصی را که یافته، میزان جدی بودن ظاهری آنها و مواردی را که برای اطمینان نیاز به باز کردن دارند، ثبت میکند. دامنه بررسی با توجه به ملک و شخصی که برای انجام آن اعزام میکنید متفاوت است؛ بنابراین این موارد را چارچوب کار بدانید، نه فهرستی ثابت.| چه مواردی بررسی میشوند | چرا این موضوع تعیینکننده است | با یافته چه میکنیم |
|---|---|---|
| ساختمان | ||
| سازه و پی ساختمان | ترکخوردگی، جابهجایی و نشست از جمله یافتههایی هستند که میتوانند بهجای تعدیل قیمت، خرید را متوقف کنند. همچنین بازدید کمتر از هر مورد دیگری احتمال دارد آنها را آشکار کند، زیرا نشانه قابل مشاهده اغلب ترکی باریک در محلی نامناسب است. | اگر موضوع جدی باشد، گزارش مشخص میکند چه چیزی نیاز به بررسی بیشتر دارد و ما تا زمان روشن شدن آن، فرایند را در همانجا متوقف میکنیم. هیچ سندی بر مبنای ابهام درباره وضعیت سازه امضا نمیشود. |
| بام، تراسها و عایقکاری در برابر آب | در این ساحل، بام بیشتر سال کاری انجام نمیدهد و سپس طی چند روز بارندگی شدید ارزش خود را نشان میدهد. بام مسطح یا تراسی که بالای فضای مسکونی قرار دارد، محلی است که آب از آن نفوذ میکند. | برآورد هزینه تعمیر به مبنایی برای مذاکره درباره قیمت تبدیل میشود. آب ایستاده، خرابی لایه عایق یا تراسی که آب را در جهت نادرست تخلیه میکند، به شرطی تبدیل میشود که پیش از نهاییسازی معامله باید برآورده شود. |
| نما، آب باران و زهکشی | ناودانها و لولههای آب باران اغلب در اینجا اصلاً نصب نشدهاند، بنابراین باران از دیوار پایین میرود و وارد بخش پایینی آن میشود. این وضعیت در محل رایج است، اما پس از آن همچنان مشکل رطوبت شما خواهد بود. | میپرسیم جامعه مالکین پیشتر درباره آن چه تصمیمی گرفته است، زیرا نما معمولاً مشترک است و هزینه تعمیر ممکن است شارژ ویژه باشد، نه کاری که بر عهده شخص شما باشد. |
| رطوبت و نفوذ آب | رطوبت صعودی در آپارتمانهای طبقه همکف و خانههایی که بدون عایق رطوبتی افقی ساخته شدهاند رایج است و رنگ تازه میتواند آن را در بازدید کاملاً پنهان کند. این، قابلاعتمادترین موردی است که در برآورد نقص در Costa del Sol کمتر از واقع ارزیابی میشود. | اندازهگیریها با رطوبتسنج انجام میشوند، نه با مشاهده چشمی. اندازهگیری عددی است که میتوانید به فروشنده ارائه کنید، اما حدس و گمان چنین قابلیتی ندارد. |
| داخل ملک | ||
| پنجرهها، درها و نجاری | آلومینیوم قدیمی بدون شکست حرارتی، شیشههای تکجداره و درزگیرهای فرسوده، تفاوت میان آپارتمانی را که دمای خود را حفظ میکند و آپارتمانی را که تمام تابستان کولر روشن دارد و همچنان پر سر و صداست، رقم میزنند. | این معمولاً یک هزینه است، نه بحران. هزینهاش را برآورد میکنیم و بهعنوان مبلغی مشخص، نه غافلگیری سال اول، در پیشنهاد میآوریم. |
| برق | تأسیساتی که مربوط به دههای دیگر است، میتواند ایمن باشد و همچنان با الزامات مقررات فعلی فاصله زیادی داشته باشد. این موضوع تعیین میکند که آیا میتوانید اجاق القایی، شارژر خودرو یا دستگاه تهویه مطبوع دومی اضافه کنید یا نه. | بررسی عملکرد جعبه فیوز، مدارها و اتصال زمین. اگر گزارش درباره آن هشدار دهد، برقکار پیش از تعهد شما، نه پس از آن، هزینه ارتقا را اعلام میکند. |
| لولهکشی، آب گرم و فاضلاب | قدمت لولهها، فشار آب و نحوه تخلیه واقعی آب دوشها و آشپزخانه بررسی میشود. تخلیه کند و فشار کم، مشکلاتی هستند که هر روز با آنها زندگی میشود و در هیچ عکس گرفتهشدهای دیده نمیشوند. | شیرها و خروجیها باز میشوند و مسیر تخلیه آب زیر نظر گرفته میشود. اگر موضوع به لولههای داخل دیوار مربوط باشد، دقیقاً از آن مواردی است که باید پیش از امضا حلوفصل شود، نه پس از آن. |
| تهویه مطبوع و گرمایش | دستگاهها عمر مفید و سابقه سرویس دارند و «در ماه آوریل کار میکند» با کارکرد آن در ماه اوت یکسان نیست. هزینه تعویض آن در یک ملک کامل، مبلغی واقعی است. | در صورت امکان، هم گرمایش و هم سرمایش را آزمایش میکنیم. قدمت و وضعیت دستگاه، همراه با رده انرژی، در برآورد هزینههای جاری لحاظ میشود. |
| آشپزخانه و حمامها | در یک ملک دستدوم، این دو اتاق همان فضاهایی هستند که باید انتظار داشته باشید در مقطعی تعویض شوند. دانستن اینکه آن مقطع اکنون است یا هشت سال دیگر، بخش عمده بودجه بازسازی را مشخص میکند. | در این صورت، هزینهای برنامهریزیشده با تاریخی مشخص خواهد بود، و همین تفاوت میان بازسازی و وضعیت اضطراری است. |
| بیرون ملک و بخشهای مشترک | ||
| استخر، تجهیزات و آبیاری | استخر خصوصی علاوه بر حفرهای در زمین، مجموعهای از تجهیزات است: پمپ، سیستم تصفیه، لولهکشی و خود سازه استخر. نشتیها پرهزینهاند و وقتی استخر پر است، دیده نمیشوند. | هرجا گزارش موردی را مطرح کند، متخصص استخر را برای بررسی اعزام میکنیم و هزینه بهرهبرداری از آن را در برآورد هزینههای مالکیت شما لحاظ میکنیم. |
| باغ، مرزها و آنچه در کجا ساخته شده است | آنچه در قطعه زمین وجود دارد باید با آنچه در نقشه آمده مطابقت داشته باشد. ایوان، انباری، پرگولا یا زیرزمین تبدیلشدهای که در واقعیت وجود دارد اما روی کاغذ ثبت نشده، یک مشکل حقوقی در پوشش فیزیکی است. | یافته فیزیکی مستقیماً به وکیل شما ارجاع میشود. این رایجترین موردی است که در آن بررسی فنی به مسئلهای حقوقی تبدیل میشود. روشن کنید چه کسی به چه چیزی پاسخ میدهد: بازرس آنچه را در محل وجود دارد توصیف میکند و بررسی میکند آیا با سابقه اداره ثبت املاک و سوابق کاداستر مطابقت دارد یا نه. اما اینکه آیا میتوان آن را قانونی کرد یا مجوز سکونت دارد، پرسش وکیل است، نه بازرس. سه سابقه و یک ساختمان وجود دارد و طبیعی است که با یکدیگر اختلاف داشته باشند. |
| فضاهای مشاع و کارهای در انتظار | آسانسورها، پارکینگ، بام، استخر و نما مشترکاند و هزینه آنها نیز مشترک است. اگر مجتمع قبلاً تعمیر پرهزینهای را تصویب کرده باشد، سهم آن هزینه پیش از ورود شما بر عهدهتان قرار گرفته است. | وضعیت فیزیکی از بازرسی به دست میآید، اما صورتجلسهها و بدهیها را وکیل بررسی میکند. ما اطمینان میدهیم که این دو دسته اطلاعات در کنار هم خوانده شوند، نه جدا از یکدیگر. |
| رده انرژی و هزینههای جاری | یک ملک قدیمیتر معمولاً در ردههای پایینتر و با مصرف بیشتر قرار میگیرد و این موضوع هر ماه خود را نشان میدهد، نه فقط یکبار نزد سردفتر اسناد رسمی. | این هزینه در کنار شارژ مجتمع و مالیاتهای سالانه، در تصویر هزینه مالکیت قرار میگیرد تا قیمت خرید ارزانتر صادقانه با ملک جدیدتر مقایسه شود. |
جایگاه بازرسی در فرایند خرید
کل فرایند خرید از نخستین تماس تا دریافت کلید پانزده مرحله دارد. بررسی فنی باید در یک بازه زمانی مشخص انجام شود و این بازه از آنچه بیشتر افراد تصور میکنند کوتاهتر است: باید آنقدر زود سفارش داده شود که یافتههای آن هنوز بتواند چیزی را تغییر دهد و پیش از امضایی که قرار است بر مبنای آن انجام شود، تکمیل شده باشد.مراحل 8، 9، 13 و 14 از 15
- رزرو و زمان تصمیمگیریوقتی ملک مناسب را پیدا میکنیدرزرو، ملک را تا زمان بررسی از بازار خارج میکند. اینجا زمان تصمیمگیری درباره آن است که آیا بازرسی فنی بخشی از این بررسی باشد یا نه، زیرا قرارداد رزرو همچنین مشخص میکند اگر بررسی مشکلی را آشکار کند، با بیعانه چه خواهد شد. تصمیمگیری پس از آن باعث میشود افراد احساس کنند دیگر باید معامله را ادامه دهند.Resaleبیعانه رزرو و شرایط توافقشده. قیمت، تاریخها و تجهیزات و لوازم نیز همینجا نهایی میشوند، و دقیقاً همین موارد ممکن است با کشف یک ایراد دوباره قابل مذاکره شوند.
- بررسیها همزمان انجام میشوندمعمولاً دو تا چهار هفتهبررسیهای حقوقی لازم پس از رزرو آغاز میشود و این زمان، فرصت طبیعی برای انجام همزمان بازرسی فنی است. یک بازه زمانی، دو متخصص متفاوت و دو فهرست متفاوت. همپوشانی آنها اهمیت دارد، زیرا یافتهای درباره ساختمان اغلب به پرسشی درباره مدارک تبدیل میشود و در آن زمان لازم است هر دو متخصص همچنان مشغول کار باشند.
- آخرین بررسی پیش از امضاپیش از نهاییسازی معاملهدر یک ملک دستدوم، پیش از امضا دوباره به ملک بازمیگردیم و آن را بررسی میکنیم، چه همراه شما باشیم و چه از طرف شما. این بررسی وظیفه ماست و با بازرسی فنی تفاوت دارد: تأیید میکنیم ملک در وضعیت توافقشده قرار دارد و تجهیزات و لوازج درجشده در فهرست همچنان در آن موجودند. اگر بررسی فنی حرفهای توسط معمار یا بازرس بخواهید، آن را جداگانه هماهنگ میکنیم.New buildدر یک ملک نوساز، فرایند به سازنده بستگی دارد. برخی سازندگان snagging را پیش از انتقال مالکیت انجام میدهند و برخی پس از آن. این همان خدمت مکمل است.Resaleوضعیت ملک در مقایسه با آنچه توافق شده بود، و فهرست لوازم در مقایسه با آنچه هنوز در ملک وجود دارد.
- سردفتر و کلیدهاروز نهاییسازی معاملهاین همان مهلتی است که همه موارد بالا از آن به صورت معکوس زمانبندی میشوند. پس از امضای سند، ملک با همان وضعیتی که دارد متعلق به شماست و ایرادی که در روز دوم آشکار شود، به جای موضوعی برای مذاکره، هزینه تعمیر خواهد بود. اگر وکیل شما وکالتنامه داشته باشد، لازم نیست شخصاً حضور داشته باشید و ما در هر صورت کنار شما هستیم.
همان ملک، با دو روش بررسی
جنبه فنی خرید بدون نماینده خریدار و با حضور او چگونه است.| شخصاً | با Arevont | |
|---|---|---|
| چه کسی وضعیت ملک را به شما میگوید | نماینده فروشنده که وظیفهاش فروش همین ملک مشخص است و شرحی که از وضعیت آن ارائه میدهد، توضیحی در راستای فروش است. | متخصصی که هیچ منفعتی در نهاییسازی معامله ندارد و تمام وظیفهاش یافتن ایرادهاست. وظیفه ما این است که او را بهموقع وارد فرایند کنیم. |
| پیدا کردن متخصص | جستوجو به زبانی که شاید نتوانید بخوانید، بدون راهی برای تشخیص بازرس از سازندهای که به دنبال کار تعمیراتی بعدی است. | ما از میان افرادی که با آنها همکاری داریم، بازرس یا معمار مناسبی هماهنگ میکنیم و میگوییم ملک به کدامیک از این دو نیاز دارد. |
| زمانبندی | پس از امضای رزرو و پرداخت بیعانه سفارش داده میشود، یعنی زمانی که یک ایراد کمترین قدرت چانهزنی را دارد. | در همان بازه بررسیهای حقوقی لازم انجام میشود تا ایراد مطرحشده همچنان امکان پیگیری داشته باشد. |
| گزارش به چه چیزی منجر میشود | سندی فنی به زبان اسپانیایی و گفتوگویی به زبان اسپانیایی با طرف مقابل درباره آن. | گزارش را با شما بررسی میکنیم، آن را به موارد عادی، هزینهها و مواردی که نتیجه را تغییر میدهند تقسیم میکنیم و مورد آخر را با کمک وکیل شما به مطالبهای رسمی تبدیل میکنیم. |
| هزینه آن برای شما | حقالزحمه بازرس، صرفنظر از اینکه چه کسی هماهنگی او را انجام دهد. | همان حقالزحمه بازرس مستقیماً برای شما صورتحساب میشود. هماهنگی، دسترسی، زمانبندی و پیگیری موضوع پس از آن رایگان است، زیرا شما به عنوان خریدار هیچ مبلغی به ما پرداخت نمیکنید. |
ملکی که بسیار قدیمیتر از عکسهایش بود
یکی از املاکی که برای بازدید رفتیم، در واقع بسیار قدیمیتر از چیزی بود که تصاویر آگهی نشان میدادند. هیچچیز در عکسها نادرست نبود. عکسها نورپردازی و قاببندی خوبی داشتند و در بهترین ساعت ملک گرفته شده بودند و هیچکدام قدمت آن را نشان نمیدادند. حضور در ملک حدود ده ثانیه زمان برد تا به پرسشی پاسخ دهد که کل آگهی بیپاسخ گذاشته بود. این شکل خفیف مشکل است، همان چیزی که با رفتن به محل متوجه آن میشوید. شکل پرهزینهتر چیزی است که اصلاً نمیتوانید ببینید: پشت دیوار، زیر تراس و داخل تأسیسات چه چیزی قرار دارد. با صرفاً رفتن به محل نمیتوان این موارد را کشف کرد و تمام دلیل اعزام فردی که وظیفهاش پیدا کردن آنهاست نیز همین است.بازدید قدمت ملک را به شما نشان میدهد. بازرسی هزینه آن را مشخص میکند.
هزینه آن چقدر است؟
- خریدار0 €چه چیزی بخرید یا نخرید و چه بررسیای که ما هماهنگ کردهایم شما را از خرید ملکی منصرف کند یا نکند، هیچ مبلغی به ما پرداخت نمیکنید.
- توسعهدهنده یا فروشنده
- ملک نوساز
- 2,5 to 6 %
- املاک دستدوم
- 1,5 to 4 %
- بازرس یا معمارهزینه بازرسی را مستقیماً برای شما صورتحساب میکند. ما از طرف او دستمزدی دریافت نمیکنیم و بابت معرفی نیز مبلغی نمیگیریم. این همان ترتیبی است که با مؤسسه حقوقی پیشنهادی خود داریم.
بخش مربوط به ما رایگان است. تصمیمگیری درباره ارزش انجام بررسی، هماهنگی متخصص، فراهم کردن دسترسی او، تنظیم زمان آن در برابر تاریخ امضا و وارد کردن یافتهها به مذاکره برای شما هیچ هزینهای ندارد، زیرا شما به عنوان خریدار در هیچ مرحلهای مبلغی به Arevont پرداخت نمیکنید.خود بازرسی جداگانه هماهنگ میشود و متخصص مستقیماً قیمت را به شما اعلام میکند. ما برای آن قیمت منتشر نمیکنیم و بازهای هم از خودمان نمیسازیم: حقالزحمه به ملک، اندازه آن و مسافتی که متخصص باید طی کند بستگی دارد و این هزینه متعلق به اوست، نه ما. پیش از هرگونه رزرو، مبلغ را میدانید و تصمیم با شماست.خدمات پس از گزارش نیز به ما مربوط نیست. متخصص استخر، برقکار یا سازندهای که برای تعمیر قیمت اعلام میکند، هزینه کار خود را برای شما صورتحساب میکند. چه در این مورد و چه در هر مورد دیگری، هیچ مبلغی از طریق ما به صورتحساب او اضافه نمیشود.
قیمت ملک حتی در صورت مراجعه مستقیم شما نیز یکسان است. برای ملک نوساز، میتوانید فهرست قیمت سازنده را دریافت و بررسی کنید.
بازرسی برای شما چه کاری انجام نمیدهد
باعث نمیشود کسی چیزی را تعمیر کند. در ملک دستدوم ضمانتی وجود ندارد. فروشنده فقط درباره عیبهای پنهانی پاسخگوست که از آنها اطلاع داشته و پنهانشان کرده است؛ یعنی باید در مهلتی کوتاه، پس از آنکه ملک دیگر متعلق به شما شده، ثابت کنید شخص دیگری از چه چیزی اطلاع داشته است. بنابراین ارزش گزارش کاملاً در تصمیمی است که تا زمانی که هنوز امکان تصمیمگیری دارید میگیرید، نه در ادعایی که بعداً مطرح میکنید.این گزارش ضمانت هم نیست. بازرسی به صورت دیداری و غیرتهاجمی انجام میشود: چیزی باز نمیشود، دیواری شکافته نمیشود و گزارشی که میگوید یک مورد به بررسی بیشتر نیاز دارد، صادقانه است نه طفرهآمیز. ممکن است در سال دوم چیزی ظاهر شود که هیچکس نمیتوانست در بعدازظهر حضورش در ملک ببیند.ما نیز برای هر خریدی بازرسی هماهنگ نمیکنیم. در یک ملک نوساز که تحت پوشش ضمانتهاست، کار مورد نیاز بررسی هنگام تحویل ملک است، نه بازرسی. در یک آپارتمان کوچک، نسبتاً جدید و بهخوبی نگهداریشده، اغلب بازدید مناسب به همراه دریافت قیمت از متخصص برای همان موردی که برایتان اهمیت دارد، هزینهکرد بهتری است. ترجیح میدهیم این موضوع را به شما بگوییم و درباره حقالزحمه اشتباه کنیم تا اینکه برای کامل به نظر رسیدن فرایند، فردی را رزرو کنیم.
پرسشهای متداول درباره بازرسی فنی
- آیا بازرسی فنی در اسپانیا اجباری است؟
- خیر. هنگام خرید، الزام قانونی برای انجام آن وجود ندارد و بیشتر خریداران اسپانیایی نیز آن را انجام نمیدهند. هیچکس در فرایند خرید آن را از شما درخواست نمیکند و دقیقاً به همین دلیل باید تصمیمی باشد که خودتان بگیرید، نه تصمیمی که منتظر آن بمانید.
- چه زمانی باید سفارش آن را بدهم؟
- بهتر است هنگام رزرو باشد تا در همان بازه دو تا چهار هفتهای بررسیهای حقوقی لازم انجام شود و پیش از قرارداد لازمالاجرا به پایان برسد. زمانی که به اندازه کافی درباره ملک جدی شدهاید، اما آنقدر زود که یک ایراد هنوز بتواند قیمت را تغییر دهد یا به شرطی در قرارداد تبدیل شود.
- هزینه آن چقدر است و چه کسی میپردازد؟
- متخصص مستقیماً قیمت را به شما اعلام و برایتان صورتحساب صادر میکند و حقالزحمه به ملک و اندازه آن بستگی دارد. ما مبلغی اعلام نمیکنیم، زیرا این هزینه متعلق به ما نیست. بخش مربوط به خودمان، یعنی هماهنگی و رسیدگی به نتایج، مانند تمام خدمات دیگر ما برای خریدار، رایگان است.
- اگر بازرس موردی جدی پیدا کند چه اتفاقی میافتد؟
- موضوع به یک درخواست مشخص تبدیل میشود، نه صرفاً یک شکایت. با کمک وکیل شما مشخص میکنیم چه چیزی باید مستند، اصلاح یا جبران شود و آن را با فروشنده مطرح میکنیم. این موضوع میتواند به کاهش قیمت، تبدیل شدن به شرطی پیش از نهاییسازی معامله یا انجام تعمیر پیش از آن منجر شود. اگر وضعیت به اندازه کافی نامناسب باشد، توصیه ما صرفنظر کردن از خرید است؛ کاری که پیش از این نیز انجام دادهایم.
- آیا فروشنده میتواند از ورود بازرس جلوگیری کند؟
- دسترسی به همکاری فروشنده نیاز دارد و معمولاً بدون دشواری، اغلب همزمان با یک بازدید، هماهنگ میشود. اگر این دسترسی رد شود یا برای ملکی که از قبل در حال رزرو آن هستید مرتباً به تعویق بیفتد، همین موضوع بهخودیخود اطلاعاتی به شما میدهد و ما نیز بر همین اساس با آن برخورد میکنیم.
- آیا برای این کار باید در اسپانیا باشم؟
- خیر. متخصص نیازی ندارد شما آنجا باشید و ما نیز چنین نیازی نداریم. گزارش را دریافت میکنید، در یک تماس آن را با شما بررسی میکنیم و اگر بخواهید مورد خاصی را ببینید، دوباره میرویم و آن را بهصورت ویدئویی به شما نشان میدهیم.
