مالیات ملک غیرمقیمان در اسپانیا
در 30 ثانیه
مالک غیرمقیم هر سال، چه ملک را اجاره بدهد و چه ندهد، بابت آن مالیات اسپانیایی پرداخت میکند و این کار از طریق Modelo 210 انجام میشود: 19 % اگر از نظر مالیاتی در اتحادیه اروپا یا EEA مقیم باشید و 24 % اگر نباشید.
Modelo 210سازمان دولتی اداره مالیات
- نوع اظهارکننده
- RESIDENTE UE/EEE
- مبلغ مشمول مالیات
- درآمد انتسابی
- هزینههای قابل کسر
- X XXX,XX €
- سال مالیاتی
- AAAA
- نوع اظهارکننده. این کادر نرخ را تعیین میکند: اگر اینجا علامت زده شود 19 % و در غیر این صورت 24 %.
- مبلغ مشمول مالیات. درآمد انتسابی برای دورهای که ملک را اجاره ندادهاید، یا درآمد واقعی اجاره برای دورهای که آن را اجاره دادهاید. هرگز هر دو بهطور همزمان اعمال نمیشوند.
- هزینههای قابل کسر. فقط مقیم اتحادیه اروپا/منطقه اقتصادی اروپا میتواند از این کادر استفاده کند.
- سال مالیاتی. سال مالیاتی مورد اظهار، یک سال پیش از سالی که اظهارنامه را ثبت میکنید.
چه چیزی موجب این مالیات میشود و مبلغ آن چقدر است؟
Modelo 210 فرم مالیاتی اسپانیاست که مالک غیرمقیم باید آن را ثبت کند و حتی زمانی که ملک هرگز اجاره داده نشده باشد نیز الزامی است. مالکیت، نه اجاره دادن، موجب این تکلیف میشود: اسپانیا صرفاً به دلیل در اختیار داشتن ملکی قابل سکونت، درآمد انتسابی فرضی در نظر میگیرد و درآمد واقعی اجاره را، در صورت وجود، جداگانه مشمول مالیات میکند.نرخ خودِ مالیات به کشوری بستگی دارد که در آن مقیم مالیاتی هستید: بهطور کلی، این نرخ برای اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا 19 % و برای سایر افراد 24 % است. این نرخ بسته به اینکه ملک را اجاره داده باشید یا نه، بر مبناهای متفاوتی اعمال میشود. در اینجا فقط بهاختصار به این نرخ اشاره میکنیم، زیرا صرفاً دلیل وجود این تعهد است. جدول کامل نرخها، درصدهای مبنای درآمد فرضی و مقررات مربوط به کسر هزینهها، موضوعی مستقل و تخصصی است.
آیا در بخشی از سال ملک را اجاره دادهاید؟
- بله، بخشی از سال یا تمام سالاظهارنامه را بر اساس درآمد واقعی اجاره دریافتی و با نرخی که محل اقامت شما تعیین میکند، ثبت میکنید.
- خیر، هرگز اجاره داده نشدهاظهارنامه را بر اساس درآمد انتسابی فرضی ثبت میکنید که به مالکیت یک ملک قابل سکونت نسبت داده میشود.
اظهارنامه چه زمانی باید ثبت شود؟
تقویم ثبت اظهارنامه اخیراً تغییر کرده است، اما بیشتر مطالب، چه به زبان چکی و چه انگلیسی، هنوز با آن هماهنگ نشدهاند. پیشتر، مهلت ثبت اظهارنامه مربوط به سالی که بهتازگی پایان یافته بود، بهصورت یک مهلت واحد در پایان سال توصیف میشد. این مهلت اکنون زودتر آغاز میشود و بیشتر سال بعد ادامه دارد.
| وضعیت | چه چیزی ثبت میشود | زمان |
|---|---|---|
| ملکی که هرگز اجاره داده نشده، توسط مالک استفاده شده یا خالی مانده است | Modelo 210، درآمد انتسابی، سالی یکبار. | از 1 آوریل تا 31 دسامبر سال پس از سال مالیاتی. |
| ملکی که بخشی از سال یا تمام سال اجاره داده شده است | Modelo 210 برای درآمد اجاره، بهعلاوه اظهارنامهای جداگانه برای هر دورهای که ملک اجاره داده نشده است. | راهنمای اختصاصی مالیات اجاره در این سایت، دفعات ثبت اظهارنامه و نرخ دقیق را بهطور کامل پوشش میدهد. |
| نخستین سال مالکیت | دوره درآمد انتسابی فقط از تاریخ آغاز مالکیت شما محاسبه میشود. | در همان مهلت سال بعد ثبت میشود و فقط برای بخش باقیمانده سال محاسبه میگردد. |
| اظهارنامهای با چند سال تأخیر | همچنان باید در Modelo 210 ثبت شود و شامل بهره و جریمه تأخیر است. | بهمحض اطلاع، آن را ثبت کنید. هرچه تأخیر در ثبت اظهارنامه بیشتر شود، جریمه افزایش مییابد؛ بنابراین صبر کردن تنها اقدامی است که بهطور قطعی وضعیت را بدتر میکند. |
پیش از آنکه بتوان هر یک از این موارد را ارسال کرد، چه چیزهایی باید از قبل وجود داشته باشد؟
ابتدا NIE، زیرا بدون آن نمیتوانید هیچ فرم مالیاتی اسپانیایی را ارسال کنید. قانون برای خودِ ارسال اظهارنامه، داشتن حساب بانکی اسپانیایی را الزامی نمیکند، اما در عمل بیشتر مالکان از چنین حسابی پرداخت را انجام میدهند. راهاندازی آن پس از نزدیک شدن نخستین مهلت ارسال، دقیقاً همان شتابزدگی لحظه آخری قابل پیشگیری است که باید از آن جلوگیری کرد.اقدام زودهنگام برای دریافت NIE فقط بخشی از نهاییسازی معامله نیست. تلقی کردن آن بهعنوان چنین کاری، رایجترین دلیل از دست رفتن کامل نخستین اظهارنامه است، نه صرفاً تأخیر در ارسال آن.
- NIE دارید؟Who decidesشما یا نمایندهتانWhat it grantsشماره موردنیاز هر فرمIf noارسال اظهارنامه ممکن نیست
- مرجع کاداستری را دارید؟Who decidesدر رسید IBIWhat it grantsمبنای درآمد فرضیIf noمحاسبه اظهارنامه ممکن نیست
- خودتان ارسال میکنید یا از طریق نماینده؟Who decidesانتخاب شماWhat it grantsهر دو به ارسال معتبر منجر میشوندIf noهیچکدام انجام نشده، چیزی ارسال نشده است
خدمت NIE و امور اداری Arevont برای هماهنگ کردن این فرایند با سایر مراحل خرید ارائه میشود، نه اینکه آن را تا نزدیک شدن مهلت به تعویق بیندازید.
آیا هنگام فروش نیز همین تقسیمبندی مبتنی بر اقامت اعمال میشود؟
خیر، و دانستن دقیق این موضوع اهمیت دارد، زیرا برخلاف الگویی است که همین حالا توضیح داده شد. مالیات بر عایدی سرمایه حاصل از فروش ملک در اسپانیا برای هر فرد غیرمقیم، چه از اتحادیه اروپا یا منطقه اقتصادی اروپا باشد و چه نباشد، نرخ ثابت 19 % دارد. مالیات بر درآمد حاصل از مالکیت و اجاره دادن ملک بر اساس وضعیت اقامت تقسیمبندی میشود، اما مالیات فروش چنین تفاوتی ندارد.
مفهوم الگوی مالیات بر درآمددر زمان فروش، وضعیت چگونه است؟
- فروشنده غیرعضو اتحادیه اروپا یا منطقه اقتصادی اروپا نرخ بالاتری میپردازد که از الگوی 24 % پیروی میکند.
- نرخ مالیات بر عایدی سرمایه برای هر فرد غیرمقیم، صرفنظر از وضعیت اقامت، 19 % است. فقط مالیات بر درآمد حاصل از مالکیت و اجاره دادن ملک بر اساس عضویت در اتحادیه اروپا یا منطقه اقتصادی اروپا تقسیمبندی میشود.
پیش از آنکه تصور کنید اظهارنامه رسیدگی شده است، چه چیزهایی را باید تأیید کنید؟
سه مورد را سالی یکبار بررسی کنید، نه اینکه صرفاً فرض را بر انجام آنها بگذارید.| درخواست کنید | آنچه به شما میگوید | نمونه یک پاسخ نامناسب |
|---|---|---|
| نام شخص مسئول ارسال اظهارنامه | هر سال فردی باید این اظهارنامه را تهیه و ارسال کند؛ این قبضی نیست که خودبهخود برسد. بیشتر مالکانی که آن را از دست میدهند، صرفاً هرگز تأیید نکردهاند که چه کسی مسئول انجام آن بوده است. | یک سال پس از نهاییسازی معامله، هنوز هیچ شخص یا شرکت مشخصی مسئول ارسال اظهارنامه نیست. |
| اینکه اظهارنامه سال نخست و ناقص ارسال شده باشد | خریدی که در میانه سال نهایی شده باشد، همچنان برای همان سال مشمول اظهارنامهای متناسب با مدت مالکیت است. این همان اظهارنامهای است که مالکان بیش از همه احتمال دارد کاملاً فراموشش کنند، زیرا خودِ نهاییسازی معامله هیچ علامتی درباره آن نمیدهد. | این تصور که تعهد از ژانویه سال بعد آغاز میشود، نه از تاریخ نهاییسازی معامله. |
| اینکه NIE و در صورت استفاده، حساب اسپانیایی برقرار باشند | بدون NIE، نه اظهارنامه درآمد فرضی و نه اظهارنامه اجاره قابل انجام است. به تعویق انداختن آن تا نزدیک شدن مهلت، رایجترین تأخیر قابل پیشگیری است. | درخواست NIE که با زمان پیشنگرانه کافی آغاز نشده است. |
راهنمایی درباره تعهد، نه ارسال اظهارنامه خودتان
ما تغییر مهلت ثبت اظهارنامه را در 17 اوت 2026، مستقیماً در صفحات رسمی خود Agencia Tributaria و در ارتباط با Orden HAC/623/2026 بررسی کردیم. این تغییری واقعی و جدید است که بیشتر مطالب منتشرشده درباره این موضوع هنوز خود را با آن هماهنگ نکردهاند. ما عمداً در اینجا خود نرخ را بهاختصار بیان میکنیم: درصدهای دقیق، مبنای درآمد انتسابی و مقررات کسر هزینهها، در راهنمای اختصاصی مالیات اجاره بهطور کامل و با استناد به منابع معتبر بررسی شدهاند. تکرار آن جدول در اینجا فقط خطر ایجاد مغایرت میان دو بخش را در گذر زمان افزایش میدهد.این اطلاعات کلی درباره زمان و دلیل وجود این الزام است. این محاسبهای از مبلغی که شخصاً بدهکار هستید نیست و جایگزین تأیید این موضوع نمیشود که چه کسی اظهارنامه را از طرف شما ثبت میکند. Arevont مشاور مالیاتی نیست و این اظهارنامه را ثبت نمیکند.ما عمداً برخی مطالب را به راهنماهای اختصاصی خود واگذار میکنیم: جدول دقیق نرخها، درصدهای مبنای درآمد انتسابی و قابلیت کسر هزینهها، همگی به راهنمای مالیات اجاره تعلق دارند. نرخ مالیات بر عایدی سرمایه و کسر 3 % هنگام فروش، در راهنمای هزینههای فروش و خروج توضیح داده شدهاند. تبدیل شدن خود شما به مقیم مالیاتی اسپانیا، که این نظام را بهطور کامل با نظامی متفاوت جایگزین میکند، راهنمای جداگانهای دارد.
پرسشهای متداول درباره مالیات افراد غیرمقیم
- اگر ثبت این اظهارنامه برای چند سال بهسادگی فراموش شود، چه اتفاقی میافتد؟
- این موضوع از بین نمیرود. همچنان بابت اظهارنامه ثبتنشده بدهکار هستید و با بهره و جریمهای روبهرو میشوید که هرچه مدت ثبتنشدن آن بیشتر شود، افزایش مییابد. اداره مالیات اسپانیا پس از اطلاع از موضوع میتواند بهصورت عطفبهماسبق اقدام کند، برای مثال هنگام فروش بعدی. ثبت اظهارنامه با تأخیر اما داوطلبانه، پیش از آنکه از شما خواسته شود، با ارفاق بیشتری نسبت به زمانی برخورد میشود که تخلف شما کشف شده باشد. این دلیل عملی برای ثبت اظهارنامه مربوط به سال فراموششده است، نه امید بستن به اینکه کسی متوجه آن نشود.
- آیا مالکیت از طریق شرکت، چیزی را در این زمینه تغییر میدهد؟
- این کار کل نظام مالیاتی را تغییر میدهد، نه فقط نرخ را. شرکتی که مالک ملکی در اسپانیا است، معمولاً طبق مقررات مالیات شرکتها و نه نظام اشخاص حقیقی که در بالا توضیح داده شد، مالیات میپردازد و الزامات اظهارنامهای خاص خود را دارد. برای شرکتی مستقر در برخی حوزههای قضایی غیرهمکار، مالیات ویژه جداگانهای بر املاک نیز اعمال میشود. این مقایسهای کاملاً متفاوت است.
- آیا برای ملکی که غیرقابل سکونت است یا در حال بازسازی قرار دارد، اظهارنامه درآمد فرضی همچنان بدهکار است؟
- بهطور کلی بله، زیرا این الزام به مالکیت یک ملک شهریِ قابل سکونت مربوط است، نه اینکه در طول عملیات بازسازی کسی بتواند در آن اقامت کند یا خیر. ملکی که واقعاً قابلیت سکونت ندارد، یک استثنای خاص و مستند است که بهتر است آن را با مشاور مالیاتی مطرح کنید، نه اینکه خودسرانه فرض کنید مشمول است یا نیست. نمیتوان این موضوع را بهعنوان یک قاعده عمومی در یکی از این دو حالت بیان کرد.
