مالیات اجاره در اسپانیا: نرخها، کسورات و Modelo 210
در 30 ثانیه
اگر مقیم مالیاتی جمهوری چک یا لهستان باشید، پس از کسر هزینههای قابل قبول، 19٪ از درآمد اجاره اسپانیایی خود را میپردازید. مقیم خارج از اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا، 24٪ از مبلغ ناخالص را بدون امکان هیچگونه کسر هزینهای میپردازد. هر دو گروه همان فرم را ارائه میکنند، Modelo 210.
کدام نرخ مالیاتی بر درآمد اجارهای من اعمال میشود؟
Modelo 210 فرم مالیاتی اسپانیاست که مالک غیرمقیم آن را ثبت میکند و حتی زمانی که ملک هرگز اجاره داده نشده باشد نیز سررسید دارد. نرخ مورد استفاده بر اساس محل اقامت مالیاتی شما در زمان ایجاد درآمد تعیین میشود.
آیا از نظر مالیاتی در EU یا EEA مقیم هستید؟
- بله، شامل مقیمان چک و لهستان نیز میشود19 % از درآمد خالص اجاره، پس از کسر هزینههای مجاز مرتبط با اجاره.
- خیر، مقیم کشور دیگری هستید24 % از درآمد ناخالص اجاره، بدون کسر هیچ هزینهای.
| محل اقامت مالیاتی شما | نرخ | مبنای محاسبه |
|---|---|---|
| EU، EEA، ایسلند، نروژ، لیختناشتاین | 19 % | درآمد خالص، پس از کسر هزینههای مجاز مرتبط با اجاره ملک. |
| هر کشور دیگری | 24 % | درآمد ناخالص، بدون کسر هزینه، یعنی «بدون کسر هیچ هزینهای». |
آیا میتوانم هزینهها را از اجاره کسر کنم؟
اگر در گروه 19 % مالیات میپردازید، بله. این امر بر اساس همان مقرراتی انجام میشود که مالیات بر درآمد اشخاص یا شرکتها در اسپانیا اعمال میکند، مشروط بر اینکه کشور محل اقامت شما تبادل مؤثر اطلاعات مالیاتی با اسپانیا داشته باشد. همه کشورهای عضو اتحادیه اروپا چنین امکانی دارند. اگر در گروه 24 % مالیات میپردازید، پاسخ فعلی خیر است. مالیات بر اجاره ناخالص تعلق میگیرد و هیچ مبلغی از آن کسر نمیشود.
- بهره وام مسکنمیتوانید این مبلغ را فقط از دوره اجاره مشخصی که هزینه آن را تأمین کرده است کسر کنید، نه از کل سال، اگر ملک فقط بخشی از سال اجاره داده شده باشد.
- کارمزد مدیریت و پلتفرم اجارهکمیسیونی که مدیر یا پلتفرم دریافت میکند، مشروط بر اینکه در برابر درآمد اجاره مرتبط با آن مستند شده باشد، قابل احتساب است.
- نگهداری و تعمیراتهزینههای واقعی نگهداری مرتبط با اجاره ملک قابل قبول است. بهسازیهایی که ارزش ملک را افزایش میدهند، نه اینکه آن را حفظ کنند، در دستهای متفاوت و غیرقابل کسر قرار میگیرند.
- بیمهبیمهنامه مربوط به ملک اجارهای، برای دورهای که ملک اجاره داده شده است، قابل احتساب است.
- شارژ مجتمع و مالیاتهای محلیIBI و هزینه comunidad به نسبت مدتی که ملک واقعاً در طول سال اجاره داده شده است، قابل کسر هستند.
گزارش شده است که رأی ژوئیه 2025 صادرشده از سوی Audiencia Nacional، حق کسر هزینهها را به مقیمان خارج از اتحادیه اروپا نیز گسترش میدهد. این موضوع بهویژه برای مالک بریتانیایی اهمیت زیادی دارد. بااینحال، رأی مذکور در دیوان عالی مورد تجدیدنظر است و هنوز بخشی از موضع منتشرشده خود Agencia Tributaria نیست. این موضوع را تحول مهمی برای پیگیری بدانید، نه مبنایی برای اظهارنامه امروز خود.
من مقیم مالیاتی جمهوری چک هستم. آیا باید این درآمد را در کشور خودم نیز اظهار کنم؟این پرسش را باید از یک مشاور مالیاتی چک بپرسید، نه از یک راهنمای اسپانیایی. بااینحال، پیش از پرسش بهتر است اصل کلی را بدانید: معاهده مالیات مضاعف میان جمهوری چک و اسپانیا دقیقاً برای این وجود دارد که یک درآمد واحد دوبار مشمول مالیات نشود. این امر معمولاً از طریق اعتبار مالیاتی در کشور محل اقامت، بابت مالیات اسپانیایی که قبلاً پرداخت کردهاید، انجام میشود. جزئیات مطالبه این اعتبار، موضوع اظهارنامه در جمهوری چک است، نه اسپانیا.
آیا وقتی ملک خالی است، همچنان باید مالیات بپردازم؟
بله، برای هر دورهای که ملک اجاره داده نشده و خانه دائمی خودتان نیز نیست. اسپانیا خانه دومِ اجارهدادهنشده را دارای درآمد فرضی تلقی میکند و هیچ هزینهای را نمیتوان از این مبلغ فرضی کسر کرد.
| درآمد فرضی1,1 % از ارزش کاداستری | 1.650 € |
|---|---|
| مالیات، مقیم EU/EEA19 % از درآمد فرضی | 313,50 € |
| مالیات، سایر مقیمان24 % از درآمد فرضی | 396 € |
| آخرین بازبینی ارزش کاداستری | درآمد فرضی | این موضوع در عمل یعنی چه |
|---|---|---|
| با اثرگذاری پس از 1 ژانویه 2012 | 1,1 % از ارزش کاداستری | مبنای پایینتر و رایجتر برای پروژههای جدیدتر و شهرداریهایی که اخیراً بازبینی کاداستری داشتهاند. |
| از آن زمان اصلاح نشده یا پیشتر اصلاح شده | 2 % از ارزش کاداستری | مبنای بالاتر و پیشفرض که همچنان برای بسیاری از املاک قدیمی در مراکز شهری Costa del Sol اعمال میشود. |
چه کسی برای شما ثبت میکند؟
Arevont نه. ما مشاور مالیاتی نیستیم و مطالعه درباره ثبت اظهارنامه با ثبت خود آن یکسان نیست. سه مسیر وجود دارد. اینکه پرداخت هزینه برای کدام مسیر ارزش داشته باشد، به میزان سادگی واقعی اظهارنامه شما بستگی دارد.
- Option 1خودتان ثبت کنیدبرای یک ملک ساده و بدون پیچیدگیهای خاص امکانپذیر است.
- هزینه
- بدون هزینه حرفهای
- زحمت
- Highدرگاه مالیاتی اسپانیا، به زبان اسپانیایی، هر فصل.
- ریسک
- Higherاشتباه در تشخیص گروه اتحادیه اروپا/منطقه اقتصادی اروپا یا هزینه قابل کسر آسان است.
- Option 2کارگزار مالیاتیخدمات معمول ثبت اظهارنامه برای پروندهای ساده.
- هزینه
- اندک، برای هر اظهارنامه
- زحمت
- Lowشما ارقام را ارائه میکنید؛ آنها فرم را ثبت میکنند.
- ریسک
- Lowerثبت اظهارنامههای معمول، نه برنامهریزی مالیاتی یا مشاوره معاهدهای.
- Option 3پیشنهادیمشاور مالیاتیمشاور مالیاتی خبره، برای هر موردی فراتر از سادهترین حالت.
- هزینه
- بیشتر، برای هر اظهارنامه
- زحمت
- Lowاظهارنامه و برنامهریزی مرتبط با آن را انجام میدهد.
- ریسک
- Lowestهمچنین درباره وضعیت معاهده مالیاتی در جمهوری چک و تعهدات داخلی مشاوره میدهد.
مؤسسه حقوقی مستقل Arevont که معمولاً برای بررسی حقوقی توصیه میکند، پس از آن اظهارنامههای سالانه مالیات افراد غیرمقیم و مالیات اجاره را نیز انجام میدهد. این یکی از دلایلی است که آن توصیه فراتر از صرفاً خرید ملک است. اگر ملک از طریق خدمات مدیریت اجاره Arevont اجاره داده شود، صورتحساب ماهانهای که این خدمات تهیه میکند، از قبل همه رزروها، هزینهها و کمیسیونها را در قالبی فهرست میکند که مشاور مالیاتی به آن نیاز دارد. بنابراین ارقامی که در اظهارنامه شما استفاده میشود، همان سندی است که از قبل دریافت میکنید، نه بازسازی جداگانه اطلاعات در زمان اظهارنامه.
پیش از هر اظهارنامه Modelo 210 چه مدارکی گردآوری کنید
چهار مورد، چه اظهارنامه ماههای اجارهدادهشده را پوشش دهد و چه ماههای خالی را.| جمعآوری کنید | دلیل نیاز به آن | شکل یک خلأ |
|---|---|---|
| گواهی اقامت مالیاتی شما برای سال مربوط | این گواهی است که شما را در نرخ 19 % یا 24 % قرار میدهد، نه ملیت شما یا محل ملک. | فرض کردن اقامت مالیاتی، بدون همراه داشتن گواهی اثباتکننده آن. |
| همه صورتحسابهای اجاره در دوره مربوط | مبنای 19 % درآمد خالص است. بدون ارقام مبنا، چیزی برای کسر هزینهها وجود ندارد. | یک جمع سالانه واحد، بدون سابقه ماهبهماه در پشت آن. |
| رسید هزینههای قابل کسر، اگر مشمول نرخ 19 % باشید | شارژ مجتمع، بیمه، کمیسیون مدیریت و هزینههای نگهداری همگی قابل احتساباند، اما فقط با ارائه مدارک. | هزینههایی که بدون فاکتور پشتیبان مطالبه شدهاند. |
| ارزش کاداستری و تاریخ آخرین بازبینی آن | تعیین میکند اظهارنامه دوره خالی بر مبنای 1,1 % محاسبه شود یا 2 %. | استفاده از قیمت خرید به جای ارزش کاداستری. |
اقامت مالیاتی ارقام را تغییر میدهد، نه فقط مدارک را
همان درآمد اجاره، بسته به محل اقامت شما به دو روش متفاوت مالیاتبندی میشود. مقیم مالیاتی چک در ستون سمت راست قرار میگیرد.| مقیم غیرعضو EU/EEA | مقیم اتحادیه اروپا/منطقه اقتصادی اروپا، شامل مقیمان چک | |
|---|---|---|
| نرخ | 24 % | 19 % |
| مبنا | ناخالص، بدون کسر | خالص، پس از هزینههای مجاز |
| این موضوع برای 12.000 € اجاره سالانه با 3.000 € هزینه چه معنایی دارد | مالیات بر کل مبلغ 12.000 € با نرخ 24 % | مالیات بر 9.000 € با نرخ 19 % |
| درآمد منظورشده دوره خالی | مشمول مالیات 24٪ بر پایه مفروض | مشمول مالیات به میزان 19 % از همان مبنای منظورشده |
آنچه فقط مشاور مالیاتی شما میتواند بگوید
این متن اطلاعات عمومی درباره مقررات IRNR است که Agencia Tributaria در 17 August 2026 منتشر کرده است. این متن درباره اظهارنامه مالیاتی شخصی شما مشاوره مالیاتی محسوب نمیشود. نرخها، آستانهها و مقررات کسر هزینهها با گذشت زمان تغییر میکنند. تعهدات یک مقیم مالیاتی چک در کشور محل اقامت خود، بر اساس معاهده مالیاتی مضاعف، در اینجا بههیچوجه بررسی نشده است.موضوع کسر هزینه برای افراد غیرمقیم اتحادیه اروپا واقعاً هنوز حلوفصل نشده است. موضعی که در بالا بیان شد همان موضعی است که Agencia Tributaria امروز منتشر میکند. ما به پرونده در دست رسیدگی دادگاه اشاره میکنیم و جانب هیچیک را نمیگیریم. هر فردی که مشمول نرخ 24 % است، باید مستقیماً از مشاور مالیاتی خود سؤال کند و به هیچیک از دو روایت موجود در یک صفحه وب اتکا نکند.هیچیک از ارقام اینجا نشان نمیدهد که احتمالاً یک ملک چه درآمدی خواهد داشت. پاسخ این پرسش در راهنمای بازدهی ارائه شده است و نرخ مالیات بر هر رقمی اعمال میشود که در واقعیت به دست آید، نه بر یک پیشبینی.
پرسشهای متداول درباره مالیات اجاره
- آیا بهمحض اینکه شهروند اتحادیه اروپا شوم، نرخ 19 % بهطور خودکار اعمال میشود؟
- خیر، این موضوع به اقامت مالیاتی بستگی دارد، نه تابعیت. یک شهروند چک که خارج از اتحادیه اروپا مقیم مالیاتی شده باشد، مشمول نرخ 24 % خواهد بود. عکس این موضوع نیز صادق است. آنچه اهمیت دارد، محل اقامت شما از نظر مالیاتی در سالی است که درآمد ایجاد میشود.
- هر چند وقت یکبار Modelo 210 را ثبت کنم؟
- برای دورههایی که ملک از آنها درآمد اجارهای داشته است، هر فصل. همچنین جداگانه، سالی یکبار، برای درآمد فرضی مربوط به هر دورهای که ملک اجاره داده نشده است. ملکی که بخشی از سال اجاره داده شده و در باقی سال خالی مانده باشد، در همان سال مالی به هر دو نوع اظهارنامه نیاز دارد.
- آیا اجاره کوتاهمدت ملک بهجای اجاره بلندمدت، نرخ مالیات را تغییر میدهد؟
- خیر. نرخ IRNR و مقررات کسر مالیات به اقامت شما بستگی دارند، نه به اینکه اجاره، اجاره کوتاهمدت ثبتشده بهعنوان VUT باشد یا اجاره بلندمدت تحت LAU. تفاوت این دو در وجود درآمد و نحوه ایجاد آن است، نه در نحوه مالیاتگذاری پس از ایجاد درآمد.
- آیا Arevont میتواند Modelo 210 را ثبت کند؟
- خیر، ما مشاور مالیاتی نیستیم و اظهارنامههای مالیاتی را ثبت نمیکنیم. مؤسسه حقوقیای که معمولاً برای بررسی حقوقی لازم معرفی میکنیم، اظهارنامههای سالانه افراد غیرمقیم و اظهارنامههای اجاره را بهعنوان بخشی از خدمات مستمر خود انجام میدهد. اگر ملک تحت خدمات مدیریت اجاره ما باشد، ارقام ماهانه را در قالبی دریافت میکنید که آماده ارائه به شخص یا مؤسسه ثبتکننده اظهارنامه شماست.
