ما از کوکیها برای بهبود تجربه شما، تحلیل استفاده از سایت و ارائه محتوای شخصیسازیشده استفاده میکنیم.
راهنما
اجاره کوتاهمدت در Costa del Sol
امکان اجاره کوتاهمدت را سه مرجع جداگانه تعیین میکنند: مقررات اندلس و ثبت گردشگری آن، محدودیتهای احتمالی شهرداری مربوطه و، از 3 آوریل 2025، موافقت مجمع مالکان با اکثریت سهپنجم در مواردی که فعالیت بهتازگی آغاز میشود.
ملکی میخرید تا آن را کوتاهمدت اجاره دهید و تنها بعد متوجه میشوید که اجازه این کار را ندارید.
واقعیت ماجرا
امکان اجاره کوتاهمدت را سه مرجع جداگانه تعیین میکنند: مقررات اندلس و ثبت گردشگری آن، محدودیتهای احتمالی شهرداری مربوطه و، از 3 آوریل 2025، موافقت مجمع مالکان با اکثریت سهپنجم در مواردی که فعالیت بهتازگی آغاز میشود.
چه چیزی تغییرش میدهد
این مقررات جدید درباره مالکانی اعمال میشود که بهتازگی اجاره کوتاهمدت را آغاز میکنند. وضعیتهایی که پیشتر وجود داشتهاند ممکن است از نظر قانونی متفاوت ارزیابی شوند و موارد انتقالی باید در راهنما بررسی شوند، نه در صفحه اصلی. اگر ساختمان اجازه اجاره کوتاهمدت ندهد، میتوانید ملک را بلندمدت اجاره دهید، اما نه از طریق Airbnb یا Booking. اندلس همچنین اعلام کرده است که ثبت گردشگری آن، ثبت ملک در شهرداریهایی را که محدودیتهای خود را وضع کردهاند، نمیپذیرد.
اقدام ما درباره آن
در ملک دستدوم، اساسنامه مجمع مالکان را مطالعه و وکیل آن را بررسی میکند. در ملک نوساز، از سازنده از پیش میپرسیم که آیا این امکان را در نظر گرفته است یا نه. پیش از رزرو بررسی میکنیم که آیا اجاره مدنظر شما واقعاً امکانپذیر و قابل ثبت صحیح است یا نه.
در 30 ثانیه
از 3 آوریل 2025، مجتمع مالکان باید با رأی موافق اکثریت 3/5، فعالانه اجازه اجاره کوتاهمدت جدید در ساختمان را صادر کند. پیش از آن تاریخ، قاعده برعکس بود: اجاره مجاز بود مگر اینکه مالکان برای ممنوعیت آن رأی میدادند. این خطری واقعی و فعلی است، نه خبری قدیمی.
چرا دو آپارتمان مشابه ممکن است پاسخهای متفاوتی داشته باشند؟
هیچچیز درباره قیمت، متراژ یا کیفیت نهایی یک ملک به شما نمیگوید که آیا اجاره قانونی آن به گردشگران امکانپذیر است یا نه. سه مرجع جداگانه، مستقل از یکدیگر، درباره آن تصمیم میگیرند و هر سه باید موافقت کنند.منطقه خود سامانه ثبت گردشگران، یعنی VUT، را اداره میکند. از زمان اصلاحات فوریه 2025، یک ملک همچنین پیش از آنکه ثبت منطقهای حتی قابل ارائه باشد، به مجوز شهری موجود یا اظهارنامه تغییر کاربری برای اجازه استفاده گردشگری نیاز دارد. از 3 آوریل 2025، مانع سومی نیز اعمال میشود: مجمع مالکان خود شما باید با اکثریت سهپنجم مالکان و سهپنجم سهمهای مشارکت، بهطور فعال فعالیت جدید اجاره گردشگری را در ساختمان مجاز کند. پیش از آن تاریخ، قاعده پیشفرض برعکس بود؛ مجمع باید برای ممنوع کردن آن رأی میداد و سکوت به معنای مجاز بودن اجاره بود. اکنون سکوت معنای مخالف دارد.
1
ثبت منطقهای (VUT)
Who decidesدولت اندلس
What it grantsشماره ثبت اجاره گردشگری
If noهیچ اجاره کوتاهمدت قانونیای امکانپذیر نیست، صرفنظر از وضعیت دو مورد دیگر.
2
مجوز شهری یا تغییر کاربری
Who decidesشهرداری، از زمان فرمان قانونی 1/2025
What it grantsتأیید میکند که ملک مجاز به تغییر کاربری برای اجاره گردشگری است
If noحتی امکان ثبت منطقهای هم وجود ندارد.
3
رأیگیری مجتمع، اکثریت 3/5
Who decidesمجمع مالکان شما، از 3 آوریل 2025
What it grantsفعالیت جدید اجاره گردشگری در ساختمان را مجاز میکند
If noاجاره در سطح ساختمان مسدود است، حتی در مواردی که منطقه و شهرداری هر دو آن را مجاز بدانند.
یک پاسخ «خیر» در هر مرحله، کل طرح را متوقف میکند، فارغ از تصمیم دو مرجع دیگر.
رأیگیری مجمع واقعاً موضوعی جدید است، نه مقرراتی که همیشه وجود داشته و فقط کسی متوجه آن نشده باشد. پیش از 3 آوریل 2025، مجمع باید فعالانه رأی میداد تا اجاره گردشگری را ممنوع کند؛ اگر چنین رأیگیریای هرگز برگزار نمیشد، اجاره صرفاً مجاز بود. از آن تاریخ، قانون پیشفرض را معکوس کرده است: اکنون مجمع باید با همان اکثریت سهپنجم، فعالانه رأی بدهد تا آن را مجاز کند. ساختمانی که اصلاً درباره این موضوع بحث نمیکند، اکنون بهطور پیشفرض ساختمانی است که در آن اجاره گردشگری جدید مجاز نیست، نه ساختمانی که این اجاره در آن بیسروصدا مجاز باشد.ملکی که پیش از 3 آوریل 2025 بهطور قانونی بهعنوان اجاره گردشگری فعالیت میکرده است، عموماً مشمول همان مقرراتی تلقی میشود که فعالیت خود را بر اساس آنها آغاز کرده است. لازم نیست رأیگیری جدید بهصورت عطفبهماسبق درباره آن اعمال شود. این دیدگاه بر تفسیرهای حقوقی هماهنگ استوار است، نه بر متن اصلی قانون که در این نسخه، مادهبهماده بررسی شده باشد. پیش از اتکا به این موضوع، از وکیل خود بخواهید آن را برای ساختمان موردنظر تأیید کند، بهویژه اگر ملک دستدومی برای فروش آگهی شده باشد و گفته شود سابقه اجاره دارد.
پیش از 3 آوریل 2025از 3 آوریل 2025
مجمعی که هرگز درباره اجاره گردشگری بحث نکرده بود، عملاً آن را بهطور پیشفرض مجاز کرده بود.
سکوت اکنون معنای مخالف دارد: فعالیت جدید اجاره گردشگری مسدود است، مگر اینکه مالکان با اکثریت 3/5 فعالانه به مجاز بودن آن رأی دهند.
تنها اختیار واقعی مجمع، رأی دادن برای ممنوعیت اجاره بود، کاری که بیشتر مجامع هرگز زحمت انجام آن را به خود ندادند.
اکنون مجمع در هر دو حالت رأی تعیینکننده را دارد و ادعای فروشنده مبنی بر اینکه «مجمع مخالفتی ندارد» باید با صورتجلسه واقعی پشتیبانی شود، نه با یک فرض.
آیا مقررات رأیگیری مجمع در آوریل 2025 بر مالکی که در حال حاضر آپارتمان خود را اجاره میدهد تأثیر میگذارد؟تفسیرهای حقوقی منسجم، ملکی را که پیش از 3 آوریل 2025 بهطور قانونی بهعنوان اجاره گردشگری فعالیت میکرده است، مشمول ادامه فعالیت بر مبنای موجود میدانند و معتقدند رأی جدید نباید عطفبهماسبق اعمال شود. این راهنما این موضوع را بهصورت مستقل و مادهبهماده با متن اصلی قانون بازبینی نکرده است. پیش از اتکا به این مطلب، یک وکیل باید آن را برای هر ساختمان مشخص تأیید کند، بهویژه در مواردی که آگهی یک ملک دستدوم سابقه اجارهای موجودی را ادعا میکند که مستندات آن را ندیدهاید.
آیا برخی شهرها علاوه بر منطقه و مجمع، محدودیتهای بیشتری اعمال میکنند؟
شهر Málaga از مقررات منطقهای فراتر رفته است. یک اصلاحیه شهرسازی که در اوت 2025 نهایی شد، ثبت اجارههای گردشگری جدید را در 43 محله نامبرده، از جمله مرکز تاریخی و چندین منطقه مرکزی، بهطور دائمی مسدود میکند. در این محلهها، آپارتمانهای گردشگری در حال حاضر بیش از 8 درصد خانهها را تشکیل میدهند. همچنین ممنوعیتی جداگانه و سراسری در سطح شهر برای صدور هرگونه مجوز جدید هتل یا اجاره گردشگری در زمینهای مسکونی، در 16 ژوئیه 2026 بهطور قطعی تصویب شد و به مدت سه سال یا تا زمانی که شهر بازطراحی طرح شهری خود را به پایان برساند، اجرا میشود. اجاره گردشگری که پیش از این اقدامات بهطور قانونی ثبت شده باشد، به فعالیت خود ادامه میدهد، مشروط بر آنکه همچنان الزامات معمول مربوط به قابلسکونتبودن، ایمنی و مالیات را رعایت کند.اینکه آیا شهر دیگری در Costa del Sol محدودیت مشابهی وضع کرده است یا نه، باید برای هر شهر جداگانه بررسی شود. نمیتوان از نمونه Málaga چنین نتیجهای گرفت. این راهنما هیچ محدودیت تأییدشدهای را بهطور مشخص برای ماربیا گزارش نمیکند. این با تأیید اینکه ماربیا اصلاً هیچ محدودیتی ندارد متفاوت است: پاسخ صادقانه این است که موضوع هنوز بررسی و تأیید نشده و تصمیم قطعی درباره آن وجود ندارد. پیش از اتکا به این موضوع، شهرداری یا یک وکیل محلی میتواند وضعیت فعلی را برای نشانی مشخص اعلام کند.
وقتی اجاره واقعاً ممکن باشد، این موضوع برای مالیات بر درآمد اجاره چه معنایی دارد؟
اینکه اجارهدادن از نظر قانونی ممکن است یا خیر و اینکه درآمد چگونه مالیاتبندی میشود، دو پرسش جداگانه هستند. فقط پرسش دوم به اقامت مالیاتی شخصی شما بستگی دارد. مقیم مالیاتی اتحادیه اروپا یا EEA، پس از کسر هزینههای واقعاً مرتبط، 19 % از درآمد خالص اجاره را میپردازد. غیرمقیمی که مقیم مالیاتی اتحادیه اروپا یا EEA نیست، طبق قاعده استاندارد 24 % از درآمد ناخالص را بدون کسر هزینه پرداخت میکند. رأی دادگاه در سال 2025 کسر هزینهها را برای مقیمان خارج از اتحادیه اروپا نیز گسترش میدهد. اما دولت به آن اعتراض کرده و رویه اداره مالیات تغییر نکرده است. رقم بالاتر بدون کسر، امروز در عمل برای این گروه اعمال میشود.تا زمانی که سه مرحله نخست با موفقیت پشت سر گذاشته نشوند، هیچیک از این موارد اهمیت عملی ندارد. پیش از آنکه ملکی را مشخصاً به دلیل ظرفیت اجاره آن پیشنهاد یا رزرو کنیم، وضعیت واقعی VUT یا واجدشرایط بودن آن، مقررات مربوط شهرداری و صورتجلسهها و موضع خود مجمع درباره اجاره گردشگری را بررسی میکنیم. صرفاً به گفته آگهی یا مشاور املاک اکتفا نمیکنیم. همچنین عبارت «مالک قبلی آن را اجاره میداد» را مدرکی برای مجاز بودن اجاره توسط شما نمیدانیم. قواعد تعیینکننده این موضوع از زمان آغاز بسیاری از این ترتیبات قدیمی تغییر کردهاند.
بله، و بهتر است این موضوع را جدی بگیرید و آن را صرفاً جزئیات کماهمیت تلقی نکنید. رأیگیری مجمع که از 3 آوریل 2025 اجرایی شد، تغییری واقعی و ساختاری است: ساختمانی که صرفاً هرگز درباره اجاره گردشگری بحث نمیکرد، پیشتر بهطور پیشفرض آن را مجاز میدانست. اکنون پیشفرض بر ممنوعبودن آن است. این موضوع را به شرط دریافت مجوز شهرداری که چند هفته پیشتر اضافه شد، و نیز ممنوعیت سراسری شهر Málaga برای مجوزهای جدید که در 16 ژوئیه 2026 برای سه سال تصویب شد، اضافه کنید. دیگر نمیتوان پتانسیل اجاره یک ملک را صرفاً بر اساس فعالیت یک آپارتمان مشابه در نزدیکی آن مسلم دانست.این مطالب اطلاعاتی کلی درباره نحوه اجرای فعلی مقررات اندلس و مقررات ملی است و برای هیچ ملک مشخصی ضمانت ایجاد نمیکند. دو مورد از جزئیات بالا بر تفسیرهای حقوقی همسو استوارند، نه بررسی متن اصلی قانون، مادهبهماده، در این راهنما. پیش از آنکه برای خرید ملکی با هدف کسب درآمد اجارهای متعهد شوید، وکیل باید وضعیت جاری را تأیید کند. Arevont پیش از پیشنهاد ملک برای این منظور، وضعیت VUT، مقررات خاص شهرداری و موضع مجمع را بررسی میکند. اگر پاسخ منفی باشد، برای اعلام آن هزینه اضافی دریافت نمیکنیم.
پرسشهای متداول درباره اجاره کوتاهمدت
اگر فروشنده شماره ثبت VUT موجود را نشان دهد، آیا موضوع قطعی میشود؟
این موضوع وجود ثبت منطقهای را تأیید میکند که یکی از سه مرحله لازم است، نه همه آنها. این شماره بهتنهایی تأیید نمیکند که مجمع در حال حاضر فعالیت را مجاز میداند یا اینکه از آن زمان محدودیت جدیدی از سوی شهرداری برای آن نشانی اعمال نشده است. علاوه بر شماره ثبت، صورتجلسههای خود مجمع درباره این موضوع را نیز درخواست کنید.
آیا مجمع مالکان میتواند تصمیمی را که پیشتر اجاره گردشگری را مجاز کرده است لغو کند؟
اصلاحیه 3 آوریل 2025 درباره مجوزهای جدید است. تفسیرهای حقوقی هماهنگ، ملکی را که پیش از آن تاریخ بهطور قانونی فعالیت میکرده است، ادامه فعالیت بر مبنای موجود خود تلقی میکنند و دریافت رأیگیری جدید را لازم نمیدانند. اختیار عمومی مجمع برای تنظیم یا محدودکردن یک فعالیت موجود، مسئلهای حقوقی جدا از رأیگیری مربوط به مجوز جدید است. بهجای فرضکردن یکی از این دو حالت، بهتر است موضوع برای ساختمان موردنظر بهطور مشخص توسط وکیل تأیید شود.
آیا خرید آپارتمانی که مجمع آن پیشتر به اجاره گردشگری رأی مثبت داده است، موضوع را برای همیشه قطعی میکند؟
این رأی وضعیت مرحله مربوط به مجمع را در شرایط فعلی مشخص میکند، نه برای همیشه. مجمع میتواند در طول زمان قواعد خود را بازبینی کند و ثبت منطقهای یا مجوز شهرداری نیز این امکان را از بین نمیبرد. رأی مثبت را موضع فعلی بدانید که در زمان خرید تأیید شده است، نه ضمانتی ثابت برای تمام مدت مالکیت شما.
سه نگرانی دیگر
okupas
اشغالگران زمانی که شما به کشور خود بازگشتهاید، آپارتمان شما را تصرف میکنند و سالها نمیتوانید آنها را بیرون کنید.