وام مسکن در اسپانیا برای خارجیها
بله، خریدار خارجی میتواند در اسپانیا وام مسکن دریافت کند. معمولاً رقم منتشرشده 60 تا 70 درصد قیمت است، اما برای درآمدی با ارزی غیر از یورو، آنچه ما میبینیم به نصف نزدیکتر است و این رقم نه بر اساس قیمتی که بر سر آن توافق کردهاید، بلکه بر مبنای ارزیابی خود بانک محاسبه میشود. و پیش از همه این موارد، اگر بتوانید در برابر ملکی در کشور خود وام بگیرید، معمولاً این مسیر ارزانتر و سادهتر است؛ بنابراین این نخستین موضوعی است که درباره آن سؤال میکنیم، نه آخرین مورد.
اگر میتوانید در کشور خودتان وام بگیرید، همانجا وام بگیرید
این صفحه درباره ترتیب دادن وام مسکن اسپانیایی است، پس بهتر است با بررسی دلایل مخالفت با آن شروع کنیم. اگر بتوانید در برابر ملکی که از قبل در جمهوری چک دارید پول جمع کنید و خرید اینجا را نقدی انجام دهید، این روش معمولاً سریعتر و سادهتر است و ما توصیه میکنیم ابتدا همین گزینه را بررسی کنید.دلیل اینکه این موضوع را ابتدا مطرح میکنیم و نه در پایان، این است که ترتیب اهمیت دارد. کسی که پس از چهار هفته امور اداری اسپانیا از مسیر جمهوری چک مطلع شود، چهار هفته را از دست داده است. مقایسه زیر همان چیزی است که در نخستین تماس واقعاً قدمبهقدم برای شما توضیح میدهیم.
- سرعت
- وام گرفتن در کشور خودتان معمولاً سریعتر از دو گزینه است. بانک شما از قبل شما را میشناسد، مدارک به زبان خودتان است و چیزی نیاز به ترجمه یا آپوستیل ندارد. بررسی وام اسپانیایی از زمان تکمیل درخواست چهار تا هشت هفته طول میکشد و در ملک نوساز، معمولاً تا حدود دو ماه پیش از نهاییسازی معامله حتی نمیتواند آغاز شود.
- ملک در رهن وام
- وام مسکن جمهوری چک در برابر ملکی در جمهوری چک تضمین میشود، بنابراین خرید اسپانیایی شما نقدی است و مانند یک خرید نقدی انجام میشود. وام مسکن اسپانیایی در برابر ملکی تضمین میشود که میخرید، به همین دلیل ارزشگذاری خود بانک از آن، مبلغ وام را تعیین میکند.
- ارزی که با آن درآمد دارید
- تمام تفاوت همین است. وامدهنده در کشور شما، با درآمدی به همان ارز، با ارز خود وام میدهد و این پرسش مطرح نمیشود. بانک اسپانیایی در برابر درآمدی که به یورو نیست، یورو وام میدهد و برای این ریسک قیمتگذاری میکند.
- چه مقدار از قیمت را پوشش میدهد
- وام مسکن جمهوری چک به ملکی که از قبل دارید و مبلغی که وامدهندهتان در برابر آن پرداخت میکند محدود میشود. وام اسپانیایی به ارزشگذاری بانک و ارزیابی آن از درآمد شما محدود است. هیچکدام لزوماً مبلغ بیشتری نیستند و دقیقاً به همین دلیل ارزش دارد که هزینه هر دو گزینه را محاسبه کنید.
- چه کسی فرایند را اجرا میکند
- در کشور خودتان، شما و بانک خودتان، به زبان خودتان. در اینجا، یک کارگزار که شما را به او معرفی میکنیم، چند بانک بهطور همزمان و مدارکی که باید ترجمهشده و به ترتیب صحیح ارسال شوند. ما این بخش را هماهنگ میکنیم، اما آن را اجرا نمیکنیم.
- اگر فرایند متوقف شود چه میشود
- خریدی که در اینجا هرگز به تأمین مالی وابسته نبوده است، بهدلیل تغییر نظر بانک اسپانیایی در هفته هفتم از بین نمیرود. خریدی که به وام مسکن اسپانیایی وابسته است ممکن است از مهلت قراردادی عبور کند و از دست دادن مهلت تأمین مالی میتواند برای شما به قیمت از دست دادن ملک و رزرو آن تمام شود.
آنچه نمیتوانیم به شما بگوییم این است که در مورد شما کدام گزینه ارزانتر است، زیرا این موضوع به وامدهنده چکی شما، ملکی که میخواهید در رهن بگذارید و پیشنهادی که بانک اسپانیایی به شما میدهد بستگی دارد. اما میتوانیم بگوییم ترجیح میدهیم پیش از شروع این سؤال را مطرح کنید و از هیچیک از این دو مسیر درآمدی نداریم.اگر مسیر جمهوری چک برای شما امکانپذیر نیست، تمام مطالب زیر درباره مسیر اسپانیایی است، به ترتیبی که در عمل اتفاق میافتد.
چرا گزینهای را توصیه میکنید که شامل شما نمیشود؟زیرا حقالزحمه ما از طرف فروشنده در معامله خرید پرداخت میشود، نه از محل تأمین مالی. اینکه خرید را با نقدینگی حاصل از وام جمهوری چک انجام دهید یا اینجا وام بگیرید، برای ما تفاوتی ندارد، اما برای شما تفاوت زیادی ایجاد میکند.
میتوانم این دو را ترکیب کنم؟خریداران این کار را انجام میدهند. برخی بخشی از پول را در کشور خودشان تأمین میکنند و برای باقیمانده اینجا وام میگیرند، و برخی با وام مسکن جمهوری چک شروع میکنند و بعداً در اسپانیا وام خود را بازتأمین مالی میکنند. هر دو موضوع باید با یک کارگزار در میان گذاشته شود، نه با ما، و در تماس امکانسنجی به آنها پاسخ داده میشود.
متقاضی غیرمقیم در عمل چه مبلغی دریافت میکند
رقمی که تقریباً همهجا منتشر میشود، برای فرد غیرمقیم 60 تا 70 درصد قیمت است. این رقم اشتباه نیست. فقط برای خریدارانی با درآمدی با ارزی غیر از یورو، با چیزی که ما میبینیم مطابقت ندارد؛ و اینکه رقم منتشرشده را به شما بگوییم اما در هفته ششم، هنگام اجاره، رقم واقعی را کشف کنید، همان چیزی است که بودجهها را از کنترل خارج میکند.بانکهای اسپانیایی بر اساس درآمد وام میدهند و مشکل، درآمدی با ارزی غیر از یورو است. آنها با بیشتر ارزها مشکلی ندارند، اما هر بانک فهرستی از ارزهایی دارد که نسبت به آنها محتاط است و پوند در این فهرستها قرار دارد. در نتیجه، درخواست متقاضی غیرمقیم با دقت بیشتری بررسی میشود؛ بنابراین به جای 60 تا 70 درصدی که معمولاً اعلام میشود، روی حدود نصف حساب کنید. متقاضی دارای درآمد یورویی، آشکارا شرایط آسانتری دارد و خریداران لهستانی، با وجود اینکه آنها نیز خارج از حوزه یورو هستند، معمولاً از دامنه معمول برخوردار میشوند.آنچه ما میبینیم حدود نیمی از قیمت است، نه قاعدهای که کسی منتشر کرده باشد. به برخی مشتریان پیشنهادهای بهتر و به برخی پیشنهادهای بدتری ارائه میشود و پیشنهاد برای هر متقاضی جداگانه است. اینها عواملی هستند که مبلغ را تغییر میدهند.
- درآمد شمامیزان درآمد، ثبات آن و اینکه بانک اسپانیایی چقدر آسان میتواند آن را از خارج بررسی کند. فرد حقوقبگیر با دو یا سه سال اظهارنامه مالیاتی، پروندهای ساده دارد؛ بررسی حسابهای شرکت بیشتر طول میکشد.
- بدهیهای فعلی شماتمام وامهای موجود، از جمله وام مسکن جمهوری چک، وام خودرو و بدهی کارتها، محاسبه میشوند. بانک تعیین میکند چه میزان پرداخت ماهانه را علاوه بر همه تعهدات دیگر میتوانید تحمل کنید، نه اینکه در صورت نادیده گرفتن آنها چه مبلغی از عهدهتان برمیآمد.
- سن شما در پایان مدت واموام باید در طول عمر کاری بازپرداخت شود؛ بنابراین هرچه سن شما بالاتر میرود، مدت قابلدسترس برای شما کوتاهتر میشود و مدت کوتاهتر، برای همان مبلغ وام، به معنای پرداخت ماهانه بیشتر است.
- واحد پولی که به شما پرداخت میشوداین سنگینترین عامل برای متقاضی غیرمقیم است و هیچ عامل دیگری نمیتواند آن را جبران کند. همین عامل، محدوده منتشرشده را از رقمی که به شما پیشنهاد میشود جدا میکند.
- ملک و ارزشگذاری آنبانک بخشی از ارزشی را وام میدهد که ارزیاب خود بانک برای ملک تعیین میکند. موقعیتی که بانک نسبت به آن نظر مساعدی ندارد، یا ارزشگذاری پایینتر از قیمت توافقشده، مبلغ وام را کاهش میدهد، بدون اینکه نظر کسی درباره شما تغییر کرده باشد.
- کدام بانکتمایل بانکها به اعطای وام به غیرمقیمان با یکدیگر تفاوت دارد و بهمرور زمان تغییر میکند. پاسخ منفی یک بانک فقط پاسخ منفی همان بانک است؛ همین موضوع دلیل اصلی مراجعه همزمان به چند بانک است، نه مراجعه به نزدیکترین شعبه به ملک.
هیچیک از این موارد دلیلی برای انصراف از وام مسکن اسپانیایی نیست. این موارد فقط دلیلی هستند برای اینکه پیش از انتخاب ملک، میزان توان مالی خود را مشخص کنید، نه پس از آن؛ زیرا تفاوت میان پنجاه درصد و هفتاد درصد از پانصد هزار یورو، صد هزار یورو از سرمایه شخصی شماست و این چیزی نیست که بخواهید در دوره رزرو متوجه آن شوید.
من درآمدم را به یورو دریافت میکنم. آیا رقم مربوط به جمهوری چک همچنان درباره من صدق میکند؟خیر، و این بزرگترین امتیاز به نفع شماست. ارزیابی متقاضیانی که درآمدشان را به یورو دریافت میکنند آسانتر است و آنها معمولاً در محدوده عادی اعلامشده قرار میگیرند. محل زندگی شما کمتر از ارزی که با آن حقوق میگیرید اهمیت دارد.
آیا ممکن است بیش از نصف مبلغ پیشنهاد شود؟بله. به برخی مشتریان بیشتر و به برخی کمتر پیشنهاد میشود. این موضوع به درآمد، تعهدات مالی موجود، سن، ارز و بانک شما بستگی دارد؛ به همین دلیل پاسخ صادقانه به پرسش «چقدر دریافت خواهم کرد؟» بررسی امکانپذیری است، نه یک عدد در وبسایت.
بانک بر اساس ارزشگذاری خود وام میدهد، نه قیمت شما
یک بانک اسپانیایی درصدی از مبلغی را که برای پرداخت آن توافق کردهاید وام نمیدهد. بانک درصدی از ارزشی را وام میدهد که ارزیاب خود آن برای ملک تعیین میکند و این رقم اغلب از قیمت خرید کمتر است. اختلاف میان این دو مبلغ از قیمت کم نمیشود، بلکه به وجه نقدی اضافه میشود که باید خودتان تأمین کنید.این همان جایی است که بودجهها دچار مشکل میشوند، آن هم در مرحلهای دیرهنگام؛ زیرا ارزشگذاری پس از انتخاب ملک و توافق بر سر قیمت انجام میشود. ارقام زیر همان ارقامی هستند که در صفحه اصلی آمدهاند.
- قیمت خریدشما با فروشنده بر سر 500.000 € توافق میکنید. این رقمی است که همه اعلام میکنند و تنها رقمی است که کنترل آن در اختیار شماست.
- ارزشگذاری بانکبانک ارزیاب خود را میفرستد و او با ارزشگذاری 470.000 € برمیگردد. هیچ مشکلی در ملک وجود ندارد. ارزیاب برای بانک کار میکند و به پرسش بانک پاسخ میدهد، نه پرسش شما.
- وام بانک: 50 ٪نیمی از ارزشگذاری، یعنی 235.000 €، نه نیمی از قیمت. اختلاف 30.000 € میان قیمت و ارزشگذاری، بیسروصدا به مبلغی تبدیل شده که باید خودتان تأمین کنید.
- سرمایه شخصی265.000 € بهعلاوه هزینههای خرید که برای ملک نوساز تقریباً به 13 درصد و برای ملک دستدوم به 9 درصد میرسد و هیچگاه به شما وام داده نمیشود. نه 250.000 € که درصد اعلامشده در عنوان پیشنهاد میکرد.
نمونهای برای توضیح. وام مسکن بر اساس ارزشگذاری بانک محاسبه میشود، نه قیمت خرید.یک پیامد عملی که بهتر است از ابتدا بدانید این است که ارزشگذاری اسپانیا فقط حدود شش ماه اعتبار دارد. به همین دلیل، نمیتوان وام مسکن ملکی را که هنوز در حال ساخت است بهطور منطقی چند سال زودتر ترتیب داد و همین موضوع دلیل فنی زمانبندی توضیحدادهشده در ادامه این صفحه است.تقریباً محاسبه کنید چه مقدار سرمایه شخصی نیاز خواهید داشت.
محاسبه کنید
500.000 €
470.000 €
94٪ از قیمت خرید. بانک بر اساس ارزیابی خود وام میدهد، نه بر اساس قیمت.50 %
اگر درآمدتان خارج از منطقه یورو است، حدود نیمی از مبلغ را در نظر بگیرید.3 %
تقریبی. نرخها تغییر میکنند.20 سال
قسط ماهانه
1.303 €
مبلغ وام مسکن235.000 €
منابع مالی شخصی265.000 €
هزینههای خرید (ملک نوساز)64.839 €
مورد نیاز شما329.839 €
منابع مالی شخصی بهعلاوه هزینههای خرید. در طول کل مدت وام، طی 20 سال، مبلغ 312.793 € را پرداخت میکنید.این نتیجه تقریبی است. مبلغ واقعی وامی که بانک پرداخت میکند، به بررسی مستقل بانک از درآمد شما و ارزیابی خود بانک از ملک بستگی دارد.
این را در صندوق ورودی خود میخواهید؟
بدون تعهد. ما هرگز اطلاعات شما را نمیفروشیم.
اگر ارزشگذاری کمتر از قیمت باشد چه اتفاقی میافتد؟وام شما بر اساس رقم کمتر محاسبه میشود، بنابراین برای همان ملک به سرمایه شخصی بیشتری نیاز دارید. در آن مرحله، گزینهها عبارتاند از تأمین اختلاف مبلغ، مذاکره مجدد بر سر قیمت یا انصراف از خرید؛ اینکه کدام گزینه در دسترس باشد به قراردادی که امضا کردهاید بستگی دارد. بهتر است این گفتوگو را پیش از رزرو انجام دهید، نه پس از آن.
آیا میتوانم از ارزیاب خودم استفاده کنم؟برای دریافت وام، خیر. بانک بر اساس ارزشگذاری ارزیابی وام میدهد که مورد قبول خودش باشد و آن ارزیاب برای بانک کار میکند. این فرایند همچنین کارشناسی فنی نیست: عیبها را بررسی نمیکند و جایگزین بازرسی فنی نمیشود.
مدارکی که باید ارائه کنید
یک بانک اسپانیایی به تصویری کامل از وضعیت مالی شما نیاز دارد، در حالی که این وضعیت در کشوری دیگر، به زبانی دیگر و تحت نظام مالیاتی دیگری قرار دارد. هیچیک از مدارک این فهرست غیرعادی نیست. چیزی که افراد را غافلگیر میکند، زمان لازم برای گردآوری آنهاست و اینکه ناقص یا ترجمهنشده بودن یک مدرک، رایجترین دلیل طولانی شدن بررسی درخواست است.
| آنچه ارائه میکنید | چرا بانک آن را میخواهد | چه زمانی به آن نیاز دارید |
|---|---|---|
| درآمد شما | ||
| دو یا سه سال اظهارنامه مالیاتی | این مدرکی است که یک بانک خارجی با آن درآمدی را تأیید میکند که در سامانه خود به آن دسترسی ندارد. | برای بررسی امکانپذیری، یعنی پیش از شروع انتخاب ملک. اگر این مدارک را در اختیار ندارید، آنها را زودتر درخواست کنید. |
| فیشهای حقوقی یا صورتهای مالی | دریافت حقوق اخیر تأیید میکند که اظهارنامههای مالیاتی همچنان وضعیت شما را بهدرستی نشان میدهند. حسابهای شرکت نیز برای صاحب کسبوکار همین نقش را دارند. | همراه درخواست و در صورت طولانی شدن فرایند، بهروزرسانیشده. |
| ترجمههای رسمی و گاهی آپوستیل | مدارک چکی باید به شکلی ارائه شوند که یک بانک اسپانیایی بتواند آنها را بپذیرد. آپوستیل، مهر بینالمللیای است که اصالت یک مدرک را در خارج از کشور تأیید میکند. | پیش از ارسال درخواست. اگر این مرحله دیر انجام شود، بیسروصدا چند هفته به فرایند اضافه میکند. |
| بدهیهای فعلی شما | ||
| استعلام از دفتر بدهکاران | سابقه اعتباری شما، همان استعلامی که هر وامدهندهای انجام میدهد. | همراه با درخواست. |
| صورتحساب وامهای موجود | هر تعهد موجود، از توان بازپرداخت ماهانه شما کم میکند، از جمله وام مسکن چکی شما. | همراه با درخواست. تسویه زودتر یک وام کوچک میتواند نتیجه را تغییر دهد. |
| شما و بخش اسپانیایی شما | ||
| NIE | شماره شناسایی مالیاتی اسپانیایی شما. بدون آن امکان امضای هیچ سندی وجود ندارد. | پیش از نهاییسازی معامله، و این فرایند آنقدر طولانی است که بهتر است بهمحض جدیشدن تصمیمتان آن را آغاز کنید. |
| حساب بانکی اسپانیایی | حسابی که اقساط ماهانه از آن برداشت میشوند و پس از آن، قبوض خدماتی و شارژ مجتمع نیز از طریق همان حساب پرداخت خواهند شد. | پیش از امضای سند وام مسکن. |
آیا پیش از درخواست به حساب بانکی اسپانیایی نیاز دارم؟بله. پیش از امضای وام مسکن، به حسابی در یک بانک اسپانیایی نیاز دارید تا اقساط ماهانه از آن پرداخت شوند. لازم نیست این حساب در بانکی باشد که به شما وام میدهد و افتتاح آن یکی از کارهایی است که ما در هماهنگی آن کمک میکنیم.
چه کسی هماهنگ میکند و ما چه نیستیم
ما وام نمیدهیم، بانک نیستیم و کارگزار وام مسکن هم نیستیم. کاری که انجام میدهیم این است که شما را به کارگزاری در این منطقه معرفی میکنیم که در امور افراد غیرمقیم تخصص دارد و همزمان با چند بانک مذاکره میکند، سپس روند تأمین مالی و خرید را هماهنگ و همزمان پیش میبریم.ما با Fluent Finance Abroad همکاری میکنیم که در زمینه وام مسکن برای افراد غیرمقیم تخصص دارد. شما آزادید کارگزار وام مسکن خودتان را معرفی کنید یا مستقیماً به بانک مراجعه کنید و در هر دو حالت، این انتخاب برای شما هیچ هزینهای نزد ما ندارد.مفیدترین کاری که کارگزار انجام میدهد، پیش از هرگونه امور اداری است. او وضعیت شما را بررسی میکند و صریحاً میگوید آیا وام مسکن دریافت خواهید کرد و مبلغ تقریبی آن چقدر است، پیش از آنکه انتخاب ملک را آغاز کنید. اطلاعات اولیه را برای ما بفرستید و معمولاً پاسخ را روز بعد دریافت میکنید.
افراد دخیلنماینده چه کسی هستند
- کارگزار وام مسکن
- شما. آنها وضعیتتان را ارزیابی میکنند و گزینههای مشخص تأمین مالی را پیش روی شما میگذارند. چون همزمان با چند بانک مذاکره میکنند، بیش از یک پاسخ برای مقایسه خواهید داشت. این بخش فقط زمانی مرتبط است که خرید را با تأمین مالی انجام دهید.
- بانک
- خود بانک. این بانک حساب اسپانیایی شما را نگهداری میکند و ممکن است وام مسکن را نیز ارائه دهد. صرفنظر از وام مسکن، برای پرداخت هزینههای خدماتی، آب و شارژ مجتمع به حساب اسپانیایی نیاز خواهید داشت.
- ارزشگذار بانک
- بانک، نه شما. وظیفه آن تعیین ارزش ملک برای اهداف اعطای وام است. وظیفهاش یافتن عیبهای ملک نیست. این کار بازرسی فنی محسوب نمیشود و جایگزین آن نخواهد بود.
- Arevont
- شما، و فقط در بخش خرید. ما معرفی را هماهنگ میکنیم، تأمین مالی را با تاریخهای رزرو و نهاییسازی معامله همراستا نگه میداریم و زمانی را که ارقام با هم سازگار نیستند به شما اطلاع میدهیم. ما هرگز پول شما را نمیبینیم و به وام دست نمیزنیم.
میتوانم کارگزار وام مسکن خودم را بیاورم؟بله، برخی خریداران همین کار را میکنند. شما نیز میتوانید از کارگزار وام مسکن خودتان استفاده کنید. ما با هر شخصی که انتخاب کنید همکاری خواهیم کرد و سایر خدمات بدون تغییر باقی میماند.
میشود وام مسکن را زودتر بازپرداخت کرد؟در بیشتر بانکها بله، اما شرایط بازپرداخت زودهنگام متفاوت است. بهتر است هنگام مقایسه پیشنهادها درباره شرایط بازپرداخت زودهنگام سؤال کنید، نه پس از امضای یکی از آنها.
آنچه کارگزار پیش روی شما میگذارد و مواردی که باید در آن بخوانید
پیشنهاد یک بانک اسپانیایی فقط یک عدد نیست. دو پیشنهاد با نرخ اعلامی یکسان میتوانند در طول مدت وام هزینههای بسیار متفاوتی داشته باشند و تفاوت معمولاً در محصولاتی است که بانک از شما میخواهد در کنار وام خریداری کنید.
- مقایسه کتبی پیشنهادها در کنار یکدیگرچون همزمان با چند بانک مذاکره میشود، آنچه به دست شما میرسد یک مقایسه کتبی است، نه یک نرخ اعلامی شفاهی: نرخ و نوع آن، مدت، هزینههای آغاز کار، شرایط بازپرداخت زودهنگام و هزینه کلی هر پیشنهاد. یک پیشنهاد فقط یک قیمت است. چند پیشنهاد اطلاعاتی در اختیار شما میگذارند و تنها از این طریق میتوان پیشنهاد معمولی را از پیشنهاد نامناسب تشخیص داد.
- محصولات وابسته به وام، محصولاتی که به نرخ وام گره خوردهاندبانکهای اسپانیایی معمولاً در ازای خرید محصولاتشان، نرخ وام را کاهش میدهند: بیمه عمر، بیمه خانه، واریز درآمد به حساب، کارت و گاهی قرارداد سیستم هشدار. تخفیف واقعی است و هزینه محصولات نیز واقعی است، بنابراین بهتر است نرخ را در هر دو حالت دریافت کنید، با بسته محصولات و بدون آن. درخواست این مقایسه، مفیدترین کاری است که میتوان در مورد یک پیشنهاد وام مسکن اسپانیایی انجام داد و بخش بزرگی از دلیل استفاده واقعی از خدمات واسطه نیز همین است.
- اگر بعداً آنها را لغو کنید چه میشوداین محصولات معمولاً برای تمام مدت وام به نرخ آن وابستهاند، بنابراین لغو بیمه در سال سوم میتواند باعث افزایش دوباره نرخ شود. اینکه چنین اتفاقی رخ میدهد یا نه و میزان آن چقدر است، در پیشنهاد وام نوشته شده است. بهتر است این موارد را پیش از امضا بخوانید، نه زمانی که نامه به دستتان میرسد.
- پیشتأییدیه، سندی برای مذاکره نیز هستبیشتر خریداران آن را نوعی اطمینان خاطر برای خودشان میدانند. اما موضوع بیش از این است. فروشنده یا سازندهای که باید بین دو خریدار انتخاب کند، در واقع بین دو ریسک انتخاب میکند و اینکه بتوانید نشان دهید بانکی پرونده شما را از پیش بررسی کرده است، در پای میز مذاکره اهمیت دارد، بهویژه زمانی که بهجای تخفیف، درخواست تاریخ نهاییسازی معامله یا شرایط بهتر را دارید.
هیچیک از این موارد تضمینشده نیست، و ترجیح میدهیم همینجا این موضوع را روشن کنیم تا اینکه بعداً خودتان متوجه شوید. تأیید اولیه پیش از ارزیابی ملک و پیش از بررسی کامل پرونده صادر میشود و همچنان ممکن است تغییر کند. کاری که انجام میدهد این است که عدمقطعیت را به مرحلهای منتقل میکند که رسیدگی به آن هزینه زیادی ندارد.
زمان موردنیاز واقعی پول
وام مسکن از همان روز اول هزینه را بهطور یکنواخت توزیع نمیکند. بهویژه در مورد ملک نوساز، بیشتر مبلغی که پیش از نهاییسازی معامله میپردازید از منابع مالی خودتان تأمین میشود و بانک در پایان وارد میشود. این توالی در هر دو حالت به همین شکل است.| زمان | ملک نوساز | ملک دستدوم |
|---|---|---|
| رزرو | معمولاً 6.000 تا 11.000 € از پول خودتان. این تنها پرداخت خارج از نظام ضمانتهاست؛ به همین دلیل باید مبلغ آن کم باشد و شرایط قراردادی مربوط به آن پیش از ارسال وجه بررسی شود. | بیعانه رزرو، معمولاً 6.000 تا 11.000 € و برای املاک گرانتر، 1 % قیمت. این مبلغ نیز باید از سرمایه شخصی شما پرداخت شود. |
| قرارداد | معمولاً 20 تا 40 درصد قیمت، بهعلاوه مالیات بر ارزش افزوده، هنگام امضای قرارداد با سازنده. از منابع مالی خودتان. وام مسکن این مبلغ را پوشش نمیدهد. | معمولاً 10 تا 20 درصد در قرارداد خرید خصوصی. این مبلغ نیز دوباره از منابع مالی خودتان است. |
| در طول ساختوساز | پرداختهای بعدی طبق برنامه زمانبندی پرداخت مخصوص پروژه انجام میشوند. برخی پروژهها همزمان با پیشرفت ساخت، اقساط دریافت میکنند و برخی دیگر یک پرداخت اضافی و باقیمانده را در پایان دریافت میکنند. تمام این مبالغ بر عهده شماست. | اعمال نمیشود. ملک دستدوم بدون دوره ساخت، از قرارداد مستقیماً به مرحله سردفتر اسناد رسمی میرسد و به همین دلیل کل فرایند کوتاهتر است. |
| درخواست وام مسکن | بانک تقریباً دو ماه پیش از نهاییسازی معامله وام را تأیید میکند، زیرا اعتبار ارزیابی آن فقط حدود شش ماه است و بانک میخواهد خانه تکمیلشده را ارزیابی کند. | در اینجا فرصت بیشتری وجود دارد، بنابراین درخواست میتواند زودتر در فرایند آغاز شود. |
| نهاییسازی معامله نزد سردفتر | بانک در برابر ملک تکمیلشده وجه را پرداخت میکند و مانده نهایی را پوشش میدهد. این نخستین مرحلهای است که وام واقعاً کاربرد خود را نشان میدهد. | بانک در دفتر سردفتر اسناد رسمی وجه را پرداخت میکند و مانده حساب در یک مرحله تسویه میشود. |
زمان ساماندادن به تأمین مالی
نه بلافاصله و نه در آخرین مرحله. پاسخ امکانسنجی باید پیش از شروع جستوجو مشخص شود. خود درخواست باید نزدیک پایان فرایند ارائه شود و در مورد ملک نوساز، انجام زودتر آن عملاً فایدهای ندارد.شامل مراحل 1، 8 و 13 تا 14 از 15 مرحله است
- بررسی امکانسنجی، پیش از هر چیزپاسخ معمولاً روز بعد ارسال میشودپیش از نخستین فهرست املاک منتخب. کارگزار درآمد، تعهدات مالی و ارزی را که با آن حقوق میگیرید بررسی میکند و به شما میگوید واقعبینانه چه مبلغی میتوانید وام بگیرید و چه مقدار از پول خودتان را نیاز خواهید داشت. این مرحله عمداً خارج از پانزده مرحله قرار دارد، زیرا مانع میشود مراحل بعدی بر مبنای عددی نادرست شکل بگیرند.
- انتخاب مواردی که باید بررسی شونداز نخستین تماسبودجه واقعی شما برابر است با وامی که میتوانید دریافت کنید بهعلاوه نقدینگی موجودتان، منهای هزینههای خرید. بهجای قیمتی که امیدوار بودید بتوانید بپردازید، با این عدد جستوجو کنید تا فهرست املاک منتخب از همان ابتدا واقعبینانه باشد.
- رزروپس از انتخاب شمارزرو با پول خودتان انجام میشود و شما را به یک جدول زمانی متعهد میکند. در این مرحله، موضوع تأمین مالی دیگر نظری نیست، زیرا از اینجا به بعد، از دست دادن مهلت تأمین مالی میتواند به قیمت از دست دادن ملک تمام شود.New buildبرنامه سازنده تاریخها را تعیین میکند و بهدلیل کندی بانک تغییر نمیکند.Resaleاین تاریخها در قرارداد خرید خصوصی تعیین میشوند و معمولاً برای توافق بر سر تاریخی واقعبینانه، انعطاف کمی بیشتری وجود دارد.
- درخواست و ارزیابی4 تا 8 هفتهدرخواست کامل همراه با اسناد ترجمهشده ارائه میشود، ارزیاب از ملک بازدید میکند و بانک پیشنهاد خود را صادر میکند. از زمان تکمیل پرونده، این فرایند چهار تا هشت هفته طول میکشد و ناقصبودن پروندهها دلیل اصلی طولانیترشدن آن است.New buildتقریباً دو ماه پیش از نهاییسازی معامله. زودتر از این زمان فایدهای ندارد، زیرا اعتبار ارزیابی پیش از آنکه ملک وجود داشته باشد منقضی میشود.Resaleمیتواند زودتر آغاز شود، زیرا ملک از قبل وجود دارد و امکان ارزیابی آن هست.
- امضا نزد سردفتر اسناد رسمیروز نهاییسازی معاملهسند خرید و سند وام مسکن همزمان امضا میشوند و بانک سهم خود را مستقیماً پرداخت میکند. بین زمان صدور پیشنهاد و این روز، وضعیت مالی خود را ثابت نگه دارید: بانک پیش از پرداخت دوباره بررسی میکند و ایجاد بدهی جدید یا تغییر شغل در این فاصله میتواند پیشنهاد را تغییر دهد.
انجام آن توسط شما یا از طریق ما
همان وام مسکن، با دو روش پیگیری.| شخصاً | با Arevont | |
|---|---|---|
| چند بانک پاسخ میدهند | شما به یک بانک مراجعه میکنید، معمولاً بانکی که به ملک مرتبط است یا نزدیکترین شعبه، و پیشنهاد آن چیزی برای مقایسه ندارد. | کارگزار همزمان به چند بانک مراجعه میکند، بنابراین بیش از یک پاسخ میبینید و میتوانید پیشنهاد نامناسب را از پیشنهاد معمول تشخیص دهید. |
| وقتی عددتان را میدانید | معمولاً پس از آنکه ملکی را پیدا و درخواست دادهاید، یعنی بدترین زمان ممکن برای اینکه متوجه شوید مبلغ آن از برنامهتان بیشتر است. | پیش از شروع انتخاب. پاسخ امکانسنجی معمولاً روز بعد ارائه میشود. |
| فاصله ارزشگذاری | این موضوع دیر شما را غافلگیر میکند و تفاوت میان قیمت و ارزشگذاری، بدون هشدار قبلی، از پول نقد خودتان پرداخت میشود. | این مبلغ از ابتدا در بودجهتان لحاظ شده است و کارگزار، ارزشگذاری احتمالی را زود بررسی میکند تا در هفته ششم با نکتهای پیشبینینشده روبهرو نشوید. |
| هماهنگ نگهداشتن دو برنامه زمانی | مهلتهای خرید و سرعت عمل بانک، دو مشکل جداگانه هستند که هر دو بر عهده شماست. | تاریخهای رزرو و نهاییسازی معامله را با برنامه زمانی تأمین مالی تطبیق میدهیم و هرگاه هماهنگ نباشند، موضوع را پیگیری میکنیم. |
| زبان | به زبان اسپانیایی یا انگلیسی، با بانک یا از کشوری دیگر. | ما شما را در تمام مراحل راهنمایی میکنیم و متن اسپانیایی را برایتان میخوانیم. |
| هزینه آن برای شما | برای ما در هر صورت تفاوتی ندارد. کارگزار، اگر از خدماتش استفاده کنید، کارمزد خود را جداگانه دریافت میکند. | از طرف ما هیچ هزینهای ندارد. کارمزد ما را سازنده یا فروشنده پرداخت میکند. |
چقدر برایتان هزینه دارد؟
- خریدار0 €خدمات ما برای شما رایگان است: معرفی، هماهنگی و ارزیابی صادقانه اینکه آیا ارقام با توان مالیتان سازگار است یا نه. این موضوع حتی اگر از دریافت وام مسکن یا کلاً از خرید منصرف شوید نیز تغییر نمیکند.
- کارگزار وام مسکنیک متخصص مستقل با کارمزد جداگانه، شامل سهمی از وام بهعلاوه مالیات بر ارزش افزوده، که کارگزار پیش از هرگونه تعهد آن را به شما اعلام میکند. این هزینه جدا از مبلغی است که بابت خدمات خود ما میپردازید، چون خدمات ما رایگان است. کارگزار با یافتن شرایط بهتر و جلوگیری از صرف شش هفته برای بانکی که از ابتدا قرار نبوده موافقت کند، کارمزد خود را جبران میکند.
- بانکدر اسپانیا، از سال 2019، بانک بیشتر هزینههای مرتبط با وام مسکن را پرداخت میکند: مالیات تمبر وام مسکن، سردفتر اسناد رسمی، ثبت در اداره ثبت املاک و gestoría. شما فقط هزینه ارزشگذاری ملک را میپردازید. بانک نمیتواند طبق قرارداد این هزینهها را به شما منتقل کند.
هزینههای خود وام مسکن را از هزینه خرید جدا در نظر بگیرید. خود خرید، چه آن را تأمین مالی کنید و چه نکنید، همچنان شامل مالیاتها و هزینههای خود است: برای ملک نوساز تقریباً 13 درصد اضافه بر قیمت و برای ملک دستدوم تقریباً 9 درصد؛ و هیچیک از این هزینهها به شما وام داده نمیشود. هزینه ارزیابی تنها ردیفی است که وام مسکن واقعاً به هزینهها اضافه میکند و همچنین تنها موردی است که ماشینحساب هزینه در این وبسایت عمداً در نظر نمیگیرد.اگر پیشنهادی شامل هزینههای سردفتر اسناد رسمی وام مسکن، مالیات تمبر وام مسکن یا gestoría باشد که از شما دریافت شود، باید درباره آن سؤال کنید. از سال 2019 این هزینهها بر عهده بانک هستند و قرارداد نمیتواند آنها را دوباره به شما منتقل کند.
کارمزد ما را سازنده یا فروشنده پرداخت میکند، حتی اگر در نهایت وام مسکن نگیرید.
آنچه تلفنی به شما میگوییم
اگر امکان دریافت وام مسکن در جمهوری چک برایتان وجود دارد، پیش از این گفتوگو آن گزینه را جدی بررسی کنید. معمولاً سریعتر و سادهتر است و خرید در اسپانیا را به خرید نقدی تبدیل میکند، در نتیجه مجموعهای از مشکلات احتمالی در مراحل پایانی حذف میشود.آنچه ما برای درآمدی با ارزی غیر از یورو میبینیم، حدود نصف است. این یک قاعده نیست و هیچکس آن را منتشر نمیکند: رقمی که تقریباً همهجا اعلام میشود 60 تا 70 درصد است و برای خریدارانی که درآمدشان به یورو پرداخت میشود، عموماً همین اتفاق رخ میدهد. به برخی مشتریان خارجی بیش از نصف و به برخی کمتر پیشنهاد میشود و این موضوع به درآمد، تعهدات موجود، سن، ارز و بانکی که به آن مراجعه میشود بستگی دارد. رقم ما را یک فرض برنامهریزی در نظر بگیرید، نه رقم قطعی خودتان.پیش از انتخاب ملک، تأمین مالی را مشخص کنید، نه پس از آن. دلیلش فقط مرتبتر بودن کار نیست، بلکه گزینه جایگزین هزینه واقعی دارد: وامی که از مهلت قراردادی عقب بماند، میتواند ملک و مبلغ رزرو آن را از شما بگیرد و اگر ارزشگذاری پس از تعهد شما پایینتر از انتظار باشد، باید تفاوت را نقداً تأمین کنید. هر دو مورد قابل پیشگیری هستند، اما فقط از پیش میتوان از آنها جلوگیری کرد.و اگر ارقام نشان دهند که این خرید صرفه ندارد، همین را به شما خواهیم گفت. خریداری که برای نهاییسازی معامله تا آخرین یورو تحت فشار مالی قرار میگیرد، به جای خانه تعطیلاتی، یک مشکل خریده است.
رایجترین پرسشها درباره وام مسکن در اسپانیا
- آیا من بهعنوان شهروند اتحادیه اروپا میتوانم در اسپانیا وام مسکن بگیرم؟
- بله، اما فرض نکنید که 70 یا 80 درصد قیمت را دریافت خواهید کرد. با درآمدی با ارزی غیر از یورو، واقعبینانه است که برای حدود نیمی از ارزشی که بانک تعیین میکند برنامهریزی کنید و پیشنهاد بر اساس درآمد، تعهدات موجود، سن، ارزی که با آن دستمزد میگیرید و بانک، برای هر متقاضی متفاوت است. به همین دلیل، پیش از آنکه انتخاب ملک را آغاز کنید، بررسی میکنیم واقعبینانه چه مقدار میتوانید وام بگیرید.
- چه مقدار پول شخصی نیاز دارم؟
- این موضوع به آن بستگی دارد که ملک نوساز میخرید یا ملک دستدوم. برای ملک نوساز، حدود 20 تا 40 درصد قیمت را برای پرداختهایی که ممکن است پیش از تکمیل پروژه سررسید شوند آماده داشته باشید، بهعلاوه سرمایه شخصیتان برای مالیاتها و هزینههای خرید، از جمله 10 درصد مالیات بر ارزش افزوده. برای ملک دستدوم، برنامهریزی کنید که بانک حدود نیمی از ارزشی را که به رسمیت میشناسد تأمین مالی کند و باقی قیمت و تمام هزینهها از منابع شخصی شما پرداخت شود. برای ملکی به قیمت 500.000 €، این موضوع اغلب به معنای داشتن مبلغی نقدی بسیار بیشتر از 100.000 یا 150.000 € است.
- چرا بانک بر اساس ارزشگذاری خود وام میدهد، نه بر اساس قیمت؟
- زیرا خود ملک وثیقه وام است؛ بنابراین بانک بر اساس ارزشی وام میدهد که ارزیاب خود بانک برای ملک تعیین میکند و هرگز بیش از قیمتی که واقعاً پرداخت کردهاید وام نمیدهد. اگر بر سر 500.000 € توافق کنید و ارزشگذاری 470.000 € باشد، وام بر اساس 470.000 € محاسبه میشود و اختلاف آن به وجه نقد موردنیاز شما اضافه خواهد شد.
- تأیید وام چقدر طول میکشد؟
- پس از تکمیل درخواست، چهار تا هشت هفته زمان میبرد. کمبود مدارک و ترجمهنشدن آنها معمولاً دلیل طولانیتر شدن روند است، بنابراین بهتر است آمادهسازی مدارک را پیش از نیاز به آنها آغاز کنید.
- چه زمانی باید کارهای وام مسکن را آغاز کنم؟
- نه بلافاصله و نه در آخر. پیش از شروع انتخاب ملک، پاسخ امکانسنجی را بگیرید. خود درخواست وام باید نزدیک پایان فرایند ارائه شود: در ملک نوساز، بانک وام را حدود دو ماه پیش از نهاییسازی معامله تأیید میکند و اقدام زودتر فایدهای ندارد؛ در ملک دستدوم، زمان کمی بیشتری دارید. چیزی که نمیخواهید این است که بدون دانستن مبلغ قابل دریافت، انتخاب ملک را آغاز کنید.
- آیا پیشتأییدیه ضمانت است؟
- خیر. پیشتأییدیه ارزیابی آگاهانهای از مبلغی است که میتوانید انتظار داشته باشید و دقیقاً همان چیزی است که پیش از انتخاب ملک نیاز دارید، اما بانک پیش از پرداخت وام دوباره شرایط شما را بررسی میکند. گرفتن بدهی جدید یا تغییر شغل در فاصله این دو مرحله میتواند پیشنهاد را تغییر دهد، بنابراین در این فاصله شرایط را ثابت نگه دارید.
- چه کسی هزینههای مربوط به وام مسکن را پرداخت میکند؟
- از سال 2019، بانک بیشتر هزینههای راهاندازی خود وام مسکن در اسپانیا را پرداخت میکند: مالیات تمبر وام مسکن، سردفتر اسناد رسمی، ثبت در اداره ثبت املاک و gestoría. خریدار هزینه ارزشگذاری ملک را میپردازد. این موضوع فقط مربوط به وام مسکن است. مالیاتها و هزینههای خود خرید تغییری نمیکنند و همچنان بر عهده شما هستند.
- آیا بهتر است در کشور محل اقامت خود پول وام بگیرید؟
- اغلب بله. تضمین کردن وام در برابر ملکی در کشور خودتان و خرید نقدی ملک در اینجا، معمولاً سریعتر و ارزانتر است؛ به همین دلیل توصیه میکنیم ابتدا این گزینه را بررسی کنید. اگر این گزینه برای شما ممکن نباشد، دریافت وام مسکن اسپانیایی بهعنوان فرد غیرمقیم کاملاً امکانپذیر است، اما سهم کمتری از قیمت را پوشش میدهد و کندتر است.
