وقتی نه گفتیم
ما اینجا نیستیم که هر خریدی را تا نزد سردفتر اسناد رسمی پیش ببریم. اگر در جریان جستوجو، مذاکره یا بررسیهای حقوقی لازم چیزی مطرح شود که معنای خرید را تغییر دهد، به شما میگوییم. گاهی مذاکره را توصیه میکنیم. گاهی صبر کردن را. و گاهی اصلاً خرید نکردن را. چهار ملک، چهار دلیل متفاوت برای ادامه ندادن طبق برنامه.
هر معامله خوب، معاملهای نیست که به سرانجام برسد
چهار ملک، چهار دلیل متفاوت برای ادامه ندادن طبق برنامه. هیچ مشکلی در آپارتمان اول وجود نداشت و نکته این بخش نیز همین است، نه اینکه آن را استثنایی بر قاعده بدانیم.
| ملک | چه چیزی تصمیم را تغییر داد | نتیجه |
|---|---|---|
| آپارتمان · Mijas · 495.000 € | چند روز پس از رزرو، رأیگیری جامعه محلی درباره اجارههای کوتاهمدت در دستور کار قرار داشت و دلیل خرید، اجاره دادن ملک بود. | صبر کنید و سپس خرید نکنید. بیعانه رزرو بازگردانده شد. |
| ملک نوساز · Estepona · 720.000 € | هیچ مشکلی در واحد وجود نداشت. با آن قیمت، گزینههای دیگری وجود داشت که بخشهای مهمتری از خواستههای مشتری را تأمین میکردند. | رزرو نکنید. مشتری در جای دیگری خرید کرد. |
| ملکهای دستدوم · Marbella · 1.100.000 € | در قطعه زمین مجاور، که پیشتر ویلایی یکطبقه در آن قرار داشت، امکان ساخت ساختمانی تا سه طبقه وجود داشت. قیمت ملک در واقع بهای آن چشمانداز باز بود. | خرید نکنید. |
| ویلا · Marbella · 4.000.000 € | آنچه در قطعه زمین ساخته شده بود، بدون قید و شرط با مدارک مطابقت نداشت و لازم بود وضعیت بخشهایی از خانه بررسی شود. | خرید را تا زمان روشن شدن موضوع از سوی فروشنده متوقف کنید. |
01 · آپارتمان، Mijas، 495.000 €
آپارتمان با بودجه و نحوه استفادهای که مشتری در نظر داشت مطابقت داشت. اجاره کوتاهمدت بخشی از برنامه بود. ملک قبلاً رزرو شده بود و مشتری بیعانه رزرو را پرداخت کرده بود.
آنچه بررسی کردیمآنچه یافتیم
- دستور جلسه بعدی مجمع مالکان
- با همکاری وکیل مشخص کردیم که جلسه مجمع مالکان اندکی پس از رزرو برگزار خواهد شد و رأیگیری درباره اجارههای کوتاهمدت در دستور جلسه قرار دارد.
- تأثیر آن رأی بر خرید
- اینکه خرید اصلاً منطقی بود یا نه، قرار بود با اطلاعاتی تعیین شود که در هیچجای آگهی ذکر نشده بود.
کاری که انجام دادیم: توصیه کردیم صرفاً به این دلیل که ملک قبلاً رزرو شده است، روند خرید بهصورت خودکار ادامه پیدا نکند. منتظر نتیجه رأیگیری ماندیم.نتیجه این بود که رأیگیری اجازه انجام کاری را که مشتری روی آن حساب کرده بود نداد، بنابراین توصیه کردیم خرید انجام نشود. بیعانه رزرو بازگردانده شد و مشتری از معامله انصراف داد.مشتری فقط از یک خرید نامناسب اجتناب نکرد، بلکه بیعانه رزرو را نیز از دست نداد.
02 · ملک نوساز، Estepona، 720.000 €
مشتری پروژه را پسندیده بود و واحد مشخصشده با بیشتر خواستههای او مطابقت داشت. در عین حال، برای تصمیمگیری سریع فشار وجود داشت، زیرا تعداد زیادی واحد مشابه باقی نمانده بود.
آنچه مقایسه کردیمنتیجه نهایی
- قیمت، جهتگیری، نقشه، چشمانداز و شرایط پروژه
- آنها را با گزینههای دیگر موجود در بازار، با بودجهای مشابه در همان زمان، مقایسه کردیم.
- آیا مشکل از خود آپارتمان بود
- خیر. لازم نیست یک ملک بد باشد تا با قیمتی مشخص دیگر خرید آن منطقی نباشد. با قیمت 720.000 €، گزینههایی میدیدیم که در آنها مشتری از چیزهایی که واقعاً برایش اهمیت داشت، بهره بیشتری میبرد.
توصیه ما این بود که واحد را صرفاً از ترس ناپدید شدن آن رزرو نکند. در عوض، گزینههای مشخص دیگری را به مشتری نشان دادیم و توضیح دادیم که هرکدام با بودجهای مشابه از چه جنبهای انتخاب بهتری بودند.چه اتفاقی افتاد: مشتری واحد را با قیمت 720.000 € رزرو نکرد. جستوجو را ادامه دادیم و او سرانجام ملک دیگری را انتخاب کرد که با انتظاری که واقعاً از خرید داشت مطابقت داشت. این تصمیم حاصل مقایسه توان واقعی بودجه برای خرید بود، نه فشار ناشی از محدود بودن موجودی.«آخرین واحد موجود» برای فروشنده دلیلی برای تصمیمگیری سریع است، اما لزوماً برای خریدار چنین نیست.
03 · ملکهای دستدوم، Marbella، 1.100.000 €
ملک در نگاه اول با قیمت 1.1 میلیون منطقی به نظر میرسید. موقعیت خوب، چشمانداز باز و قیمتی که در مقایسه با پیشنهادهای مشابه جذاب به نظر میرسید. به همین دلیل آن را بهعنوان یکی از گزینهها به مشتری معرفی کردیم.آنچه در محل میدیدید: ویلایی قدیمی و یکطبقه روبهروی ملک قرار داشت. بنابراین چشمانداز تراس باز بود و هیچچیز نشان نمیداد که مشکل از چشمانداز باشد.
آنچه بررسی کردیمآنچه یافتیم
- نه آنچه امروز روبهروی خانه قرار دارد
- با همکاری وکیل، قطعه زمین مجاور و امکان ساختوساز در آن را بررسی کردیم.
- آنچه فردا از نظر قانونی میتواند آنجا ساخته شود
- ویلای قدیمی و یکطبقه موجود با آنچه در قطعه زمین مجاز است، مطابقت ندارد. میتوان بهجای آن ویلایی تا سه طبقه ساخت.
این امر چشمانداز باز را که یکی از ویژگیهای اصلی مورد نظر مشتری و دلیل پرداخت او برای این ملک بود، بهطور اساسی تغییر میداد.آنچه تغییر کرد: قیمت 1.1 میلیون ناگهان معنای دیگری پیدا کرد. مشتری فقط آپارتمان فعلی و چشمانداز کنونی را نمیخرید، بلکه ریسک تغییر اساسی یکی از مزیتهای اصلی ملک را پس از ساختوساز نیز میپذیرفت.نتیجه این بود که توصیه کردیم مشتری خرید نکند. پیشنهادی که در ابتدا با قیمت 1.1 میلیون بسیار جذاب به نظر میرسید، پس از بررسی قطعه زمین مجاور، دیگر با آن قیمت منطقی نبود.گاهی اطلاعاتی خارج از خود ملک میتواند کاملاً تعیین کند که قیمت آن منطقی هست یا نه.
04 · ویلا، Marbella، 4.000.000 €
ویلایی تکمیلشده با استانداردی بالا. خانه ملکی به نظر میرسید که به هیچ کار قابلتوجهی نیاز ندارد و مشتری آماده بود خرید را ادامه دهد.
آنچه بررسی کردیمآنچه یافتیم
- وضعیت واقعی ملک در مقایسه با مدارک موجود
- در جریان بررسیهای حقوقی لازم و بررسی فنی، این دو مورد را با یکدیگر مقایسه کردیم. آنچه در قطعه زمین ساخته شده بود، بدون قید و شرط با مطالب اثباتشده در مدارک مطابقت نداشت.
- بخشها و تغییرات خانه
- لازم بود وضعیت حقوقی و اداری برخی از آنها بررسی شود. درباره ملکی با این ارزش، توصیه نکردیم مشتری صرفاً به این دلیل که خانه تکمیلشده و ظاهر مناسبی دارد، چنین عدمقطعیتی را بپذیرد.
کاری که انجام دادیم: همراه با وکیل و متخصص فنی، دقیقاً مشخص کردیم چه مواردی باید اثبات یا اصلاح شوند و الزامات را به فروشنده منتقل کردیم. مرحله بعد را مشروط به روشن شدن وضعیت واقعی و مستند ملک پیش از نهایی شدن خرید کردیم.نتیجه این بود که مشتری مجبور نشد میان خرید کردن و کورکورانه نخریدن یکی را انتخاب کند. تا زمانی که دقیقاً روشن نشد از نظر حقوقی چه تعهداتی را میپذیرد، توصیه کردیم معامله را ادامه ندهد. بنابراین، ریسک به جای انتقال به مشتری هنگام امضا، نزد فروشنده باقی ماند.با بودجه بالا، فقط به این دلیل که ملک خوشساخت به نظر میرسد، بررسی کمتری انجام نمیدهیم. برعکس، بیشتر بررسی میکنیم، چون اشتباه هزینه بیشتری دارد.
گاهی مهمترین نکته این است که بدانید چه زمانی نباید خرید کنید
هر چیزی را که قابل بررسی باشد بررسی میکنیم. یافتههایمان و معنای آنها برای خرید را به شما میگوییم. اگر مسئلهای اساسی با شرایط سازگار نباشد، توصیه میکنیم معامله را ادامه ندهید، حتی اگر از قبل تصمیم به خرید گرفته باشید.اینها روایتهای خود ما از پروندههای واقعی هستند. نام مشتریان، تاریخها، نشانیها یا پروژهها را منتشر نمیکنیم و جزئیاتی را که میتوانست هویت افراد را آشکار کند حذف کردهایم. در هر پرونده نوع ملک، شهر، قیمت و عاملی که تصمیم را تغییر داد ذکر شده است تا بتوانید خودتان استدلال را ارزیابی کنید.این موارد همچنین به این معنا نیستند که ما همهچیز را کشف میکنیم. سه مورد از چهار مورد را یک وکیل مستقل یا متخصص فنی در جریان انجام وظیفه خود پیدا کردند؛ این موضوع دلیلی برای استفاده از آنهاست، نه دلیلی به نفع ما. کاری که ما انجام دادیم این بود که مطمئن شویم بررسی پیش از جابهجایی پول انجام شده و سپس آشکارا توضیح دادیم که یافته به چه معناست و چه اثری بر خرید دارد.این صفحه هم درباره خطرناک بودن اسپانیا نیست. ممکن است ملکی کاملاً مناسب باشد، اما وقتی یک نکته دیگر را بدانید، دیگر خرید آن منطقی به نظر نرسد. مورد 01 روشنترین نمونه این موضوع است: هیچ ایرادی در آپارتمان وجود نداشت.هیچیک از این چهار خرید نهایی نشد، بنابراین هیچکدام برای ما درآمدی نداشتند. این آزمون صادقانه مدل کارمزد ماست و دلیل وجود این صفحه، به جای یک پاراگراف درباره ارزشهای ما، همین است.
پرسشهای متداول
- واقعاً هر چند وقت یکبار به کسی میگویید خرید نکند؟
- ما نرخ اعلام نمیکنیم. آنچه منتشر میکنیم خود چهار پرونده است، همراه با نوع ملک، شهر، قیمت و عاملی که تصمیم را تغییر داد؛ و بخش ارزشمند برای ارزیابی، استدلال ماست.
- آیا در مورد اول بیعانهام را از دست میدادم؟
- در آن مورد، بیعانه رزرو بازگردانده شد، زیرا قرارداد رزرو مشخص کرده بود اگر بررسیهای حقوقی لازم نکتهای را آشکار کند، چه اتفاقی برای آن میافتد. دقیقاً به همین دلیل است که شرایط بازگشت باید پیش از پرداخت بیعانه در قرارداد درج شود؛ این تنها پرداختی است که خارج از نظام تضمین قرار میگیرد.
- اگر خرید متوقف شود، بابت کار انجامشده هزینهای دریافت میکنید؟
- خیر. بابت جستوجو، بازدیدها، مذاکره یا زمانی که صرف شده است، چیزی بدهکار نیستید. اگر خرید انجام نشود، هیچجا کمیسیونی ایجاد نمیشود، بنابراین مبلغی هم نیست که از آن به ما پرداخت شود.
- آیا یک وکیل بهتنهایی میتوانست همه این موارد را پیدا کند؟
- یک وکیل جلسه مالکان را پیدا کرد و همراه با یک متخصص فنی، مغایرت موجود در مدارک ویلا را کشف کرد. بررسی قطعه زمین در مورد 03 پرسشی بود که لازم بود کسی به فکر طرح آن بیفتد، و مقایسه در مورد 02 اصلاً پرسشی حقوقی نبود. بررسیهای حقوقی لازم و نمایندگی از سوی خریدار به پرسشهای متفاوتی پاسخ میدهند و مورد دوم جایگزین مورد اول نمیشود.
