بازرسی تحویل ملک نوساز در Costa del Sol
یک واحد تکمیلشده پس از آن تحویل ملک میشود که شخصی آن را بررسی کرده و فهرستی کتبی از مواردی که هنوز مشکل دارند تهیه کرده باشد، نه پس از آنکه شما قرارداد را امضا کرده و ساکن شدهاید. این فهرست، فهرست snagging است؛ رفع موارد آن وظیفه سازنده است و زمانی که فهرست تهیه میشود، بیشترین اهرم فشاری را در اختیار خواهید داشت. ما متخصصی را هماهنگ میکنیم که واحد را بررسی کرده و فهرست را تهیه کند، سازنده را برای انجام تعمیرات پیگیری میکنیم و پس از آن کارها را بررسی میکنیم. ما گزارش را تهیه نمیکنیم و تعمیرات را نیز انجام نمیدهیم.
تحویل ملک واقعاً شامل چه مواردی است
امضای سند نزد سردفتر اسناد رسمی با دریافت ملک یک رویداد واحد نیست. در مورد یک ملک نوساز، طی همان چند روز معمولاً دو اتفاق رخ میدهد: انتقال مالکیت و تحویل فیزیکی واحد تکمیلشدهای که شخصی باید تکمیل بودن آن را بپذیرد. snagging به مورد دوم مربوط است.در عمل، این روند در همهجا یکسان است، صرفنظر از اینکه سازنده چه نامی بر آن بگذارد.
- واحد بررسی میشودیک متخصص، زمانی که ملک خالی است، اتاقبهاتاق آن را بررسی میکند؛ زیرا در تمام طول عمر ملک، هیچ زمان دیگری بررسی آن تا این اندازه آسان نخواهد بود. خالی، بدون مبلمان و تمیز بودن، شرایط ایدهآل برای یافتن ایرادهای ملک است.
- هر مورد یافتشده در فهرستی کتبی ثبت میشودهر مورد، جداگانه، با عکس، محل و توضیح ثبت میشود. تذکر شفاهی به مدیر کارگاه، فهرست snagging نیست. سندی شمارهگذاریشده با تصاویر پیوستشده، فهرست snagging محسوب میشود و همه اقدامات بعدی به آن ارجاع خواهند داد.
- سازنده، بهصورت کتبی، متعهد به یک مهلت میشودفهرست تحویل داده میشود و سازنده آن را میپذیرد و مهلتی برای رفع موارد تعیین میکند. این همان بخشی است که افراد هنگام هیجانزدگی برای دریافت کلیدها از آن صرفنظر میکنند، در حالی که تعیین میکند موارد فهرست ظرف سه هفته رفع شوند یا نه ماه.
- صورتجلسه تحویل ملک و کلیدهاصورتجلسه پذیرش امضا میشود و کلیدها و بسته مدارک، شامل مجوز سکونت، گواهیهای آب، برق و گاز، دفترچههای راهنما و ضمانتنامههای تجهیزات نصبشده، تحویل میگردد. این بسته صرفاً یک تشریفات نیست. هنگامی که در سال دوم مشکلی رخ دهد، به آن نیاز خواهید داشت.
- تعمیرات، سپس بررسی مجددکارها انجام میشوند و شخصی دوباره مراجعه میکند تا تأیید کند هر مورد فهرست واقعاً برطرف شده است، نه اینکه صرفاً خط خورده باشد. هر موردی که همچنان باز باشد، بهصورت کتبی باز باقی میماند و فهرست تا زمان خالی شدن ادامه پیدا میکند.
نقش ما در این فرایند، هماهنگی از ابتدا تا انتهاست: رزرو متخصص، حضور در محل، ملزم کردن سازنده به رعایت فهرست و مراجعه مجدد برای بررسی دوباره. کلیدها، فهرست اموال، خدمات عمومی، کارتهای دسترسی و هماهنگیهای مربوط به سردفتر اسناد رسمی، خودِ رویداد تحویل ملک هستند و این موضوع خدمتی جداگانه با صفحه اختصاصی خود است.مدتزمان تهیه خود گزارش کتبی را متخصص تعیین میکند، نه ما، زیرا تهیه آن بر عهده اوست. پیش از رزرو هر اقدامی، تاریخ و هزینه را از او دریافت میکنید تا زمانبندی مشخص باشد، نه اینکه صرفاً بر امید و انتظار متکی باشد.درباره نحوه گردش فهرست باید نکتهای را بدانید، زیرا همین موضوع تعیین میکند فهرست تا چه اندازه جدی گرفته شود. فهرست snagging ایمیلی از سوی مالک جدید و هیجانزده به مدیر کارگاه نیست. این فهرست از جانب شما، در قالب سندی رسمی و کتبی، برای سازنده ارسال میشود و هرگاه شامل مواردی باشد که به قرارداد مربوط میشوند، نه صرفاً رنگ و پرداخت نهایی، از طریق وکیل شما و همراه با مهلت مشخص ارسال خواهد شد. ارسال همان فهرست از دو مسیر متفاوت، دو پاسخ متفاوت به دنبال دارد و ترجیح میدهیم شما این موضوع را به شیوهای زمانبر تجربه نکنید.
آیا snagging در ملک نوساز اسپانیایی روال معمول است؟دعوت شدن برای بازرسی ملک پیش از پذیرش آن، روالی عادی است. آنچه استاندارد مشخصی ندارد، میزان دقت این بازرسی است. بیشتر خریداران نیم ساعت همراه با کارشناس فروش در واحد خود قدم میزنند، چهار مورد را میبینند و دو مورد را به خاطر میسپارند. متخصصی که با چکلیست و دوربین همین بررسی را انجام دهد، سندی تهیه میکند که ابزار کاملاً متفاوتی است.
پیش از انتقال یا پس از آن: پرسشی که همهچیز را تعیین میکند
در مورد ملک نوساز، این فرایند به سازنده بستگی دارد. برخی سازندگان snagging را پیش از انتقال مالکیت انجام میدهند و برخی دیگر فقط پس از آن. این تصمیم زمانبندی، مهمترین عامل در این صفحه است، زیرا اهرم فشار شما آخرین قسط است و به محض وصول آن دیگر وجود نخواهد داشت.
نحوه زمانبندی آنمفهوم آن برای شما
- واحد پیش از تنظیم سند بررسی میشود
- موضع قدرتمندتر. فهرست زمانی تهیه و پذیرفته میشود که مانده بهای ملک هنوز پرداخت نشده است؛ بنابراین موارد پیش از نهاییسازی معامله رفع میشوند یا مهلت رفع آنها توافق میگردد. در این روند، صورتجلسه پذیرش پس از توافق دو طرف درباره موارد باقیمانده امضا میشود، نه پیش از آن.
- واحد پس از تنظیم سند بررسی میشود
- گزینه رایج، و البته نه موضوعی نگرانکننده. ضمانتنامهها همچنان معتبرند و سازنده همچنان موظف است تعهدات خود را انجام دهد. تفاوت این است که اکنون شما مشتریای هستید که درخواست خدمات دارد، نه خریداری که وجه پرداختی را در اختیار دارد، و سرعت تعمیرات معمولاً همین تفاوت را نشان میدهد.
- واحد اصلاً بررسی نمیشود
- شما ملک را همانطور که تحویل شده پذیرفتهاید. ضمانتنامهها همچنان نقصهای واقعی را پوشش میدهند، اما ایرادهای معمولی، از جمله بندکشی، تراز بودن، صفحه کار لبپریده و یراق یا تجهیزی که همان مورد انتخابی شما نیست، اکنون مواردی هستند که باید بدون داشتن سابقهای از وضعیت واحد در روز نخست، درباره آنها با سازنده بحث کنید.
بنابراین اقدام مفید این نیست که بر روندی خاص اصرار کنید، زیرا معمولاً تا زمان رسیدن شما قابل مذاکره نیست. اقدام درست این است که زودتر و بهصورت کتبی بپرسید این سازنده از چه روندی استفاده میکند و بازدید snagging را پیش از تاریخ نهاییسازی معامله در تقویم ثبت کنید، نه پس از آن. ما همین پرسش را از طرف شما با سازنده مطرح میکنیم و بهتر است آن را هنگام رزرو ملک بپرسید، نه در هفته آخر.درباره آخرین بازدید باید به نکتهای توجه کنید: واحدی که هنوز در حال تکمیل است ممکن است بسیار بدتر از وضعیت نهایی خود به نظر برسد و واحدی که ماهها بهصورت تکمیلشده باقی مانده، ممکن است آسیبهایی پیدا کرده باشد که هیچکس عمداً ایجاد نکرده است. هیچکدام دلیلی برای نگرانی نیست. اما هر دو دلیل خوبی هستند تا فهرست را شخصی تهیه کند که صدها مورد مشابه را دیده است.
snagging پیش از تنظیم سند انجام میشود یا پس از آن؟این موضوع به سازنده بستگی دارد. برخی آن را پیش از انتقال مالکیت انجام میدهند و برخی دیگر پس از آن. انجام آن پیش از انتقال، موضع قدرتمندتری برای شما ایجاد میکند، زیرا مانده بهای ملک هنوز پرداخت نشده است. بنابراین زودتر میپرسیم در پروژه شما کدام روند اعمال میشود و بازدید را بر همان اساس رزرو میکنیم.
چه مواردی و برای چه مدتی تحت پوشش هستند
تفاوت واقعی ملک نوساز با هر ملک دستدوم در اینجا مشخص میشود و لازم است درباره آن دقیق باشیم، زیرا درباره چهار مورد زیر چنان صحبت میشود که گویی یک موضوع واحد هستند، در حالی که چنین نیست.
| موارد تحت پوشش | چقدر زمان میبرد | معنای عملی آن |
|---|---|---|
| سازه | 10 سال | آسیبهای ناشی از نقصهایی که پیها، تکیهگاهها، تیرها، دالهای کف، دیوارهای باربر و دیگر عناصر سازهای را تحت تأثیر قرار میدهند. این بخش جدیترین نوع نقص است و دلیل آنکه پوشش ضمانت ده سال ادامه دارد. |
| تأسیسات و قابلیت سکونت | 3 سال | خسارت ناشی از نقص در عناصر ساختمانی یا تأسیسات که باعث میشود ملک الزامات قابلیت سکونت را برآورده نکند. نفوذ آب یا تأسیسات خراب، از این نوع مشکلات هستند، نه یک خراش سطحی. |
| نازککاریها | 1 سال | نقص در اجرای کارهای نازککاری. بیشتر موارد فهرست snagging در همین بخش قرار میگیرند و دقیقاً به همین دلیل است که فهرست باید از روز اول تهیه شود، نه زمانی که تقریباً یک سال گذشته است. |
| پرداختهای شما، پیش از نهاییسازی معامله | تا زمان تحویل ملک | موضوع کاملاً متفاوتی است. هر پرداختی که در طول ساخت انجام میدهید، به نام شما با ضمانتنامه بانکی پوشش داده میشود؛ بنابراین اگر سازنده طبق قرارداد ملک را تحویل ندهد، تمام مبلغ پرداختی بهعلاوه سود قانونی به شما بازگردانده میشود. این ضمانتنامه درباره پول است، نه کیفیت ساخت. |
برای مقایسه، ملک دستدوم هیچیک از این حمایتها را ندارد. فروشنده فقط در قبال عیوب پنهانی که از آنها اطلاع داشته و پنهان کرده است، آن هم در مهلتی کوتاه، مسئولیت دارد؛ بنابراین موقعیت کاملاً متفاوتی خواهید داشت. صفحه مرتبط دیگر به همین موضوع میپردازد.
یک سال پس از نقلمکان من، چیزی خراب شد. آیا هنوز این مشکل بر عهده سازنده است؟به احتمال زیاد، و اینکه مشکل در کدامیک از سه دوره قرار میگیرد، پاسخ را مشخص میکند. نازککاریها یک سال، تأسیسات و قابلیت سکونت سه سال و سازه ده سال تحت پوشش هستند؛ پس از بروز خسارت نیز دو سال برای طرح ادعا فرصت دارید. موضوع را به ما اطلاع دهید تا برای پیگیری آن کمکتان کنیم، زیرا دشواری عملی معمولاً قانون نیست، بلکه پیدا کردن کسی است که برای رسیدگی حاضر شود.
آنچه مدتها پیش از این بررسی شده است
بررسی تحویل ملک آخرین مرحله از چندین بررسی است، نه نخستین آنها. تا زمانی که شخصی با برگه و خودکار در حال بررسی واحد شماست، پروژه چندین مرحله کنترل را پشت سر گذاشته که ارتباطی با رنگآمیزی نداشتهاند. بهتر است بدانید چه پرسشهایی قبلاً پاسخ داده شدهاند تا مشخص باشد این بازدید برای چیست و برای چه کاری نیست.
- سازندهچه کسی پشتوانه پروژه است و پیشتر واقعاً چه پروژههایی را تکمیل کرده است. سابقه کاری، بهترین معیار موجود برای پیشبینی مدت زمان رفع فهرست snagging شماست.
- پروانه ساختاینکه پروژه بهدرستی مجوز گرفته است یا نه. نقص در مدارک، مشکلی کاملاً متفاوت و جدیتر از نقص در کاشیکاری است.
- ضمانتنامه بانکیاینکه هر پرداختی که پیش از نهاییسازی معامله انجام میدهید، به نام شما پوشش داده شده است. این موضوع پیش از انتقال وجه بررسی میشود، نه پس از آن.
- تاریخ نهاییسازی معاملهزمانی که پروژه باید رسماً تأیید و نهایی شود؛ همان تاریخی که تمام برنامه پرداختها بر اساس آن تنظیم میشود.
- مجوز سکونتlicencia de primera ocupación، سندی که تأیید میکند امکان سکونت در ملک وجود دارد. سازنده پیش از تحویل کلیدها برای دریافت آن درخواست میدهد و انتقال انشعابات به نام شما به این سند وابسته است.
- ساخت خود ملک، در طول اجرای آنما روند ساختوساز را پیگیری میکنیم و همزمان با پیشرفت کار، عکس و ویدئو میفرستیم؛ بنابراین تحویل ملک نخستین باری نیست که ساختمان تکمیلشده را میبینید.
- واحد، پیش از بسته شدن دیوارها، در صورت اجازه سازندههمه آنچه سیمکشی، لولهکشی و عایقبندی قرار است باشد، پیش از نصب صفحات گچی مشخص میشود و پس از آن، بررسی آنها بدون خراب کردن بخشی از کار ممکن نیست. بیشتر پروژهها در اینجا اجازه ورود افراد به کارگاه فعال را برای بازدید نمیدهند و ما ترجیح میدهیم این موضوع را صریح بگوییم تا اینکه بازرسیای را به شما بفروشیم که معمولاً امکان انجامش وجود ندارد. هرجا سازنده اجازه دهد و در پروژهای که این کار ارزش زحمتش را داشته باشد، در همان مرحله درخواست دسترسی میکنیم و متخصصی را زمانی اعزام میکنیم که دیوارها هنوز باز هستند. زود درخواست میکنیم و حدس نمیزنیم؛ همچنین اگر پاسخ منفی باشد، شما را در جریان میگذاریم.
اگر در هر یک از آن مراحل مورد مهمی وجود نداشته باشد، به شما میگوییم که خرید نکنید. این تصمیم مدتها پیش از بازدید snagging گرفته میشود و وظیفه بازدید snagging پیدا کردن چنین مسئلهای نیست.
چه چیزهایی در فهرست snagging میآید
یک نقص جزئی، عیب سازهای نیست. این نقص، فاصله معمول میان کار تمامشده و کاری است که بهدرستی تکمیل شده باشد و با بررسی آهسته یک ملک خالی، همراه با چکلیست و دوربین، پیدا میشود. فهرست چنین مواردی به این شکل است. فهرست تهیهشده توسط متخصص طولانیتر بوده و هر مورد در آن شمارهگذاری و جداگانه عکسبرداری میشود.| موارد بررسی | چرا هنگام تحویل ملک اهمیت دارد | چه چیزهایی در فهرست میآید |
|---|---|---|
| سطوح و نازککاریها | ||
| دیوارها و سقفها | شرههای رنگ، بخشهای رنگنشده، رد غلتک و ترکهای ناشی از جمعشدگی در محل اتصالها. هیچکدام جدی نیستند و اصلاح همه آنها پیش از ورود وسایل و مبلمان به اتاق، بسیار کمهزینهتر است. | از هر دیوار آسیبدیده عکس گرفته و محل آن بر اساس اتاق ثبت میشود تا نقاش با یک فهرست مشخص اعزام شود، نه برای بازدیدی کلی و طولانی. |
| کاشیکاری و بندکشی | بررسیهای مربوط به تحویل ملک در اسپانیا، بندکشی ناقص را در صدر فهرست مواردی قرار میدهند که خریداران پیدا میکنند؛ این موضوع نشان میدهد که چنین کاری تا چه اندازه معمولاً ناتمام رها میشود. بندهای بدون دوغاب در فضای مرطوب نیز صرفاً مسئلهای ظاهری نیستند. | دوغابِ ناقص یا اجرا نشده، اختلاف سطح میان کاشیها، کاشیهای ترکخورده یا توخالی، و کاشیهای برشخورده در لبهها و اطراف پریزها. |
| کفپوش و قرنیز | خراشها و لبپریدگیهای ایجادشده در اثر کارهای نهایی، فاصلههای کنار قرنیز، و تختهها یا کاشیهایی که صدای توخالی دارند. آخرین افرادی که از یک واحد تکمیلشده بازدید میکنند، معمولاً تیم اجرای کفپوش نیستند. | علامتگذاری و عکاسی شد. خسارتی که پس از نقلمکان شما پیدا شود، به بحثی درباره عامل ایجاد آن تبدیل میشود؛ بحثی که هیچکس از آن برنده بیرون نمیآید. |
| درزگیر و سیلیکون | اطراف وان، دوش، صفحههای کابینت و سینیهای دوش. این مورد کوچکترین مورد فهرست است، اما یکی از معدود مواردی است که در صورت رها شدن به مشکلی واقعی تبدیل میشود، زیرا آب از جایی میرود که درزگیر وجود ندارد. | فاصلهها، بخشهای اجرا نشده و پرداختکاری ضعیف، اتاقبهاتاق ثبت شدند. |
| بازشوها | ||
| درها | همراستایی، بستهشدن، دستگیرهها، قفلها و کلیدها. دری که در فوریه به چارچوب گیر میکند، در اوت بیشتر گیر خواهد کرد، و تنظیم درهای داخلی بر عهده همان نجاری است که هنوز در محل پروژه مشغول به کار است. | هر در، از جمله درِ ورودی و انباری، باز، بسته و قفل شد. |
| پنجرهها، شیشهها و کرکرهها | درهای کشویی تراس، پرتلاشترین عنصر در یک آپارتمان ساحلی هستند و همچنین زمانی که درزبندی درست نباشد، محل ورود جریان هوا، آب و صدا به شمار میروند. | ریلها و غلتکها آزمایش شدند، درزبندیها بررسی شدند، شیشه از نظر خراش و لبپریدگی بازبینی شد، و کرکرهها و توریهای ضدپشه به کار انداخته شدند. |
| نردهها، جانپناهها و شیشه | نردههای تراس، بخشی ایمنی هستند، نه صرفاً یک مورد تکمیلی. اتصالات و پنلهای شیشهای بررسی میشوند، زیرا هیچکس نمیخواهد زمانی که کودکی در تراس است، متوجه شل بودن یکی از آنها شود. | اتصالات، ارتفاع، وضعیت شیشه و هرگونه حرکت ثبت شدند و هر مورد ناایمن فوراً علامتگذاری شد، نه اینکه صرفاً به فهرست اضافه شود. |
| آب، برق و هوا | ||
| برق | پریزهایی که کار نمیکنند، از رایجترین موارد کشفشده هنگام تحویل ملک هستند و اصلاح هرکدام اکنون آسان است، اما پس از قرار گرفتن مبلمان مقابل دیوار، دشوار خواهد بود. | هر پریز، کلید، محل چراغ و تابلو برق آزمایش و برچسبگذاری شدند؛ همچنین آیفون، زنگ در و هرگونه پیشنصب سفارشی که هزینه آن را پرداخت کردهاید، بررسی شد. |
| آب، فشار و آب گرم | شیرها، جهت شیرهای مخلوط، فشار آب در بالاترین طبقه ساختمان و مدتزمان رسیدن آب گرم. اینها مواردی هستند که هر روز شما را آزار میدهند و در یک بازدید بیستدقیقهای هیچکس آنها را بررسی نمیکند. | مسیر هر خروجی آب، اتصالات زیر سینک از نظر نشتی و آبگرمکن یا پمپ حرارتی بررسی و آزمایش شدند. |
| تخلیه آب و شیببندی | سینیهای دوش، کف فضاهای مرطوب، تراسها و بالکنها باید آب را به سمت کفشور هدایت کنند. کفی که به جای شیب داشتن تراز باشد، عیبی است که تنها با ریختن آب روی آن پیدا میکنید. | آب ریخته شد و روند آن زیر نظر گرفته شد. آب ایستاده به فهرست اضافه میشود و تراسی که آب را به سمت اتاق نشیمن هدایت کند، با حروف بزرگ در فهرست ثبت میشود. |
| تهویه مطبوع و تهویه هوا | هر دو حالت اهمیت دارند، نه فقط حالتی که در ماه تحویل گرفتن کلیدها برای شما مفید است. در فهرست snagging، معمولاً مشخص میشود که هواکشها و دریچههای تهویه به هیچجا متصل نیستند. | هر واحد در حالت گرمایش و سرمایش به کار انداخته شد، هواکشها و تهویه مکانیکی بررسی شدند و فیلترها و مسیر تخلیه بازبینی شدند. |
| آشپزخانه، حمامها و فضای بیرونی | ||
| آشپزخانه و لوازم | درهای کابینت که همراستا نیستند، وسیلهای که در مشخصات آمده اما نصب نشده است، و لبپریدگی صفحه کابینت زیر پوشش محافظ. پوشش پس از امضای شما برداشته میشود، و نکته اصلی همین است. | هر وسیله، هر در و هر کشو به کار انداخته و تنظیم شد، و صفحههای کابینت و بینکابینتیها پس از برداشتن پوشش محافظ بررسی شدند. |
| حمامها | در کنار بندکشی، یراقآلات نادرست در حمامها رایجترین مورد ثبتشده هنگام تحویل ملک در اسپانیا هستند. نادرست بودن آنها اغلب به معنای بدتر بودنشان نیست، بلکه یعنی با آنچه در قرارداد آمده مطابقت ندارند. | یراقآلات با مشخصات فنی تطبیق داده شدند، توالتها و مخزنها به کار انداخته شدند، صفحات شیشهای دوش همراستا شدند و سیستم مکش آزمایش شد. |
| تراس، انباری و پارکینگ | بخشهایی از ملک که افراد به دلیل قرار داشتن در بیرون از درِ ورودی، بازرسی آنها را فراموش میکنند. جای پارک خودرو که یک خودروی معمولی نمیتواند وارد آن شود، موردی واقعی و تکرارشونده است. | سطح و مسیر تخلیه آب تراس، چراغها و پریزهای بیرونی، در و چراغ انباری، و جای پارک اندازهگیری و با مورد درجشده در سند مالکیت شما تطبیق داده شدند. |
| مقایسه وعده با تحویل | ||
| نقش و موادی که انتخاب کردید | در بیشتر پروژهها، شما هنگام ساخت، مواد، سطوح و رنگها را انتخاب کردهاید، معمولاً برای آشپزخانه و حمامها. آنچه نصب شده است همیشه با انتخاب شما مطابقت ندارد و پس از تحویل ملک، موضوع به ادعای شما در برابر پرونده فروش تبدیل میشود. | هر انتخاب با مشخصات مکتوب شما و هرگونه دستور تغییر تطبیق داده شد و هر تفاوت، همراه با ارجاع به سند مربوط، در کنار آن ثبت شد. |
| بررسی واحد در تطبیق با نقشهها | نقشه، جهتگیری، ابعاد اتاقها، اندازه تراس، ارتفاع سقفها و محل هر دیواری که جابهجا کردهاید. اینجا خطا پرهزینه است، نه صرفاً آزاردهنده. | اندازهگیری در تطبیق با نقشههای قرارداد. مغایرت قابلتوجه یک مسئله حقوقی است و همان روز برای وکیل شما ارسال میشود، نه اینکه در فهرست تعمیرات قرار بگیرد. |
| فضاهای مشاع | شما آنها را هم میخرید و احتمال ناتمامبودنشان هنگام تحویل ملک از همه بیشتر است. استخرها، سالن ورزشی، باغها، آسانسورها، دروازهها، نورپردازی و فضاهای پارکینگ، همگی در بروشور درج شده بودند. | این بخشها نیز مانند واحد بررسی و ثبت میشوند. موارد ناتمام یا در چارچوب یک مهلت زمانی قرار دارند یا پس از تشکیل اجتماع مالکان، موضوع گفتوگو با جامعه مالکان خواهند بود. |
| آنچه چشم نمیتواند ببیند | ||
| رطوبت در جایی که نباید وجود داشته باشد | دیواری که در حال خشکشدن است و دیواری که خیس است، زیر رنگ تازه یکسان به نظر میرسند. اندازهگیری، تفاوت میان یک snagging که یادداشت میکنید و نقصی است که هر زمستان بازمیگردد؛ و این همان یافتهای است که بازدیدی با دوربین تلفن همراه هرگز نشان نمیدهد. | اگر تجهیزات متخصص شامل رطوبتسنج باشد، رطوبت در این نقاط اندازهگیری میشود، نه اینکه با چشم قضاوت شود؛ نقاطی که یک ساختوساز ساحلی واقعاً در آنها دچار مشکل میشود: زیر پنجرهها و درهای کشویی، اطراف فضاهای مرطوب، در آستانههای تراس و روی هر دیواری که با فضای بیرون مرز مشترک دارد. همه متخصصان ابزارهای یکسانی همراه ندارند، بنابراین پیش از رزرو او بهتر است بپرسید تجهیزاتش چه مواردی را اندازهگیری میکند. |
| عایقکاری، لولهکشی و آنچه پشت گچ قرار دارد | بخشی از دیوار که بدون عایق رها شده، مسیر لولهای که در محل نادرست قرار گرفته و مدار گرمایش از کف که کار نمیکند. هنگام تحویل ملک، همه این موارد پشت سطحی تکمیلشده قرار گرفتهاند، دسترسی به همه آنها بعداً پرهزینه است و هیچکدام قابل مشاهده نیستند. | متخصصی که تجهیزاتش شامل دوربین حرارتی باشد، میتواند سطوح را از این نظر بررسی کند: این دوربین شکاف سرد در دیوار عایقشده را نشان میدهد و مسیر لوله گرم را بدون بازکردن چیزی ردیابی میکند. اگر چنین دوربینی همراه داشته باشد، یافته آن همراه با تصویر در فهرست درج میشود؛ و اگر تصویر بهجای پاسخدادن، پرسشی ایجاد کند، گزارش نیز همین را بیان میکند. اگر چنین تجهیزی نداشته باشد، این بررسی صرفاً بصری باقی میماند و ما نیز بهجای القای خلاف آن، همین موضوع را صریحاً اعلام میکنیم. |
جایگاه بررسی تحویل ملک در فرایند خرید
کل فرایند خرید از اولین تماس تا دریافت کلید پانزده مرحله دارد. در خرید ملک نوساز، سه مرحله آخر تعیین میکنند ملکی را با چه وضعیتی واقعاً تحویل میگیرید و ممکن است سالها از یکدیگر فاصله داشته باشند.مراحل 12، 13 و 14 از 15
- پرداختها و انتظاربسته به مرحله پروژه، از دو ماه تا سه سالاز قرارداد تا تحویل ملک، برای واحدی تکمیلشده ممکن است چند هفته و برای چیزی که از مرحله زمین خریداری شده است چند سال طول بکشد. در تمام این مدت، زمان و مرحله بعدی را پیگیری میکنیم: پرداختهای بعدی، مدارک، مهلتها و ارتباط با وکیل شما و سازنده.New buildما ساختوساز را برای شما پیگیری میکنیم و همزمان با پیشرفت آن، عکس و ویدئو میفرستیم. تقویم پرداخت را سازنده تعیین میکند و آخرین پرداخت همان موردی است که در اینجا اهمیت دارد.
- بررسی تحویل ملکپیش از نهاییسازی معاملهاین مرحله مربوط به همین صفحه است. واحد بازدید میشود، فهرست موارد نوشته میشود و با تعیین مهلت به سازنده تحویل داده میشود. اینکه این کار پیش از انتقال مالکیت انجام شود یا پس از آن، به سازنده بستگی دارد؛ به همین دلیل زودتر سؤال میکنیم. اگر بخواهید بررسی حرفهای توسط معمار یا بازرس انجام شود، آن را جداگانه هماهنگ میکنیم.New buildفهرست snagging برای سازنده، سپس تعمیرات و بعد بررسی دوباره تعمیرات.Resaleدر مورد ملک دستدوم، این مرحله کار متفاوتی است: تأیید میکنیم وضعیت ملک مطابق توافق است و فهرست اموال و تجهیزات همچنان در جای خود قرار دارد.
- سردفتر و کلیدهاروز نهاییسازی معاملهسند رسمی امضا میشود، مانده مبلغ پرداخت میشود و ملک به شما تعلق میگیرد. ما حضور داریم، خود تحویل ملک را پیگیری میکنیم و تا زمانی که کلیدها را در دست بگیرید، هر اقدامی را که لازم باشد انجام میدهیم. اگر وکیل شما وکالتنامه داشته باشد، لازم نیست شخصاً حضور پیدا کنید.
گرفتن کلیدها بهتنهایی یا همراه با ما
سازنده، فروشنده و نماینده او همگی میخواهند معامله نهایی شود. این نقش آنهاست و اشکالی ندارد. نقش ما متفاوت است.| شخصاً | با Arevont | |
|---|---|---|
| بازدیدکننده واحد کیست؟ | شما، بهمدت نیم ساعت، همراه با کارشناس فروش که همان هفته برنامه تحویل ملک بیست واحد دیگر را نیز مدیریت میکند. | متخصصی با چکلیست و دوربین، با حضور ما، در ملکی خالی که بازرسی آن آسان است. |
| نتیجه این کار | چند مورد که شفاهی مطرح میشوند و شاید در تلفن همراه یادداشت شوند. | فهرستی شمارهگذاریشده و دارای عکس که بهصورت کتبی و با تعیین مهلت تحویل داده میشود. |
| چه کسی درباره نقص بحث میکند | شما، از جمهوری چک، همراه با مدیر کارگاه، به زبان اسپانیایی، درباره چیزی که نمیتوانید به آن اشاره کنید. | ما بازدیدها را سازماندهی میکنیم و ارتباط با سازنده را پیش میبریم. این برای ما گفتوگویی عادی در روند کار است و ما در منطقه ساحلی حضور داریم. |
| پس از تعمیرات | موارد از فهرست خط میخورند و در سفر بعدی خود متوجه میشوید که آیا واقعاً انجام شدهاند یا نه. | ما بازمیگردیم و کار را بررسی میکنیم و هر موردی که انجام نشده باشد، بهصورت کتبی در فهرست باقی میماند. |
| پس از دریافت کلیدها | نقش مشاور معمولاً با نهایی شدن فروش پایان مییابد. | پس از آن نیز در کنار شما میمانیم؛ دورههای پوشش یکساله و سهساله در این زمان در حال اجرا هستند و باید کسی متوجه مشکلات شود. |
| هزینه آن برای شما | مستقیماً هیچ هزینهای ندارد. کمیسیون در هر صورت در قیمت لحاظ شده است. | هیچ چیز. همان کمیسیون است، با این تفاوت که بخشی از آن به کسی میرسد که در زمان تحویل ملک طرف شماست. |
یک نقص عادی، از ابتدا تا انتها
ارزش فهرست snagging در صرفاً بازدید کردن نیست، بلکه در کاری است که پس از آن با هر مورد انجام میشود. سادهترین مورد قابل تصور را در نظر بگیرید: سینی دوشی که آب بهجای تخلیه شدن در آن جمع میشود. آن را دنبال کنید، چون سازوکار در موارد مهمتر نیز همین است.- با ریختن آب روی کف پیدا میشودنه با نگاه کردن به آن. سینی به اندازهای تراز است که در نگاه اول مشکلی نداشته باشد، اما شیب آن کاملاً درست نیست. اگر آن را آزمایش کنید، این موضوع را در حدود چهار ثانیه متوجه میشوید و اگر آزمایش نکنید، هرگز متوجه نمیشوید. این مورد همراه با عکسی از آب جمعشده در فهرست ثبت میشود.
- پیش از پذیرش هر چیزی، ثبت میشوداین مورد شمارهگذاری میشود، محل آن با ذکر اتاق مشخص میشود و همراه با بقیه فهرست تحویل داده میشود. سازنده فهرست را با تعیین مهلتی برای رفع موارد میپذیرد. هیچیک از این مراحل خصمانه نیست. این روش معمول پذیرش یک واحد تکمیلشده است.
- سازنده آن را تعمیر میکند و شخصی برای بررسی دوباره بازمیگرددتعمیرکار بازمیگردد و مورد با علامت انجامشده به فهرست برمیگردد. ما دوباره روی آن آب میریزیم. بیشتر اوقات مشکل برطرف شده است. گاهی مشکل به شکلی برطرف میشود که فقط آن را دو سانتیمتر جابهجا میکند، و دقیقاً به همین دلیل بررسی دوباره انجام میشود و شخص دیگری، نه فردی که کار را انجام داده، آن را بررسی میکند.
- اگر پیدا نمیشد، به چیز دیگری تبدیل میشداگر همان نقص پس از سکونت شما کشف شود، موضوع بهجای آن به گفتوگویی درباره ضمانت تبدیل میشود: مسئلهای مربوط به تأسیسات و قابلیت سکونت که به مدت سه سال پوشش دارد و از زمان آشکار شدن خسارت، دو سال برای طرح ادعا فرصت دارید. این مسیر کارساز است، اما بهجای دو هفته چند ماه طول میکشد و با اثبات موضوع از سوی شما آغاز میشود، نه با پذیرفتن آن از سوی سازنده.
این فهرست برای سختگیری نیست. موضوع، تفاوت میان موردی است که شخصی به شما بدهکار است و موردی که مالک آن هستید.
هزینه آن برای شما چقدر است؟
- خریدار0 €برای هماهنگی تحویل ملک، صرفنظر از اینکه فهرست شامل چه مواردی باشد، هیچ مبلغی از شما دریافت نمیکنیم.
- توسعهدهنده
- ملک نوساز
- 2,5 to 6 %
- متخصص snaggingهزینه بازرسی و گزارش را مستقیماً از شما دریافت میکند. ما بابت معرفی او هیچ مبلغی دریافت نمیکنیم.
سهم ما رایگان است. پرسیدن اینکه سازنده چه مراحلی را انجام میدهد، قرار دادن بازدید در تقویم پیش از نهاییسازی معامله، حضور در محل، ملزم کردن سازنده به رسیدگی به فهرست و بازگشت برای بررسی دوباره هیچ هزینهای برای شما ندارد، زیرا شما بهعنوان خریدار هرگز و در هیچ مرحلهای مبلغی به Arevont پرداخت نمیکنید.هزینه تعمیرات بر عهده سازنده است، نه شما. این قاطعترین جمله این صفحه است و از جانب ما نیست، بلکه قانون است: نقصهای مربوط به نازککاری، تأسیسات و سازه، بهترتیب یک، سه و ده سال تحت پوشش هستند و رفع موارد فهرست snagging همان کاری است که سازنده پیش از پذیرش نهایی واحد توسط شما انجام میدهد.متخصص snagging بهصورت جداگانه هماهنگ میشود و مستقیماً به شما قیمت میدهد. ما قیمتی منتشر نمیکنیم، چون این مبلغ دستمزد ما نیست و به اندازه واحد و فردی که اعزام میشود بستگی دارد. پیش از رزرو هر چیزی، مبلغ را به شما اعلام میکنیم. اگر آپارتمان کوچک باشد، فهرست کوتاه باشد و سازنده از سازندگان مورد اعتماد ما باشد، صادقانه به شما میگوییم اگر فکر کنیم حضور خودمان در بازدید کافی است.تنها موردی که هزینه دارد، بعداً و بهصورت اختیاری است. اگر پس از سکونت شما تعمیراتی نیاز به نظارت داشته باشد و شما در اسپانیا نباشید، وارد کردن تعمیرکار و ماندن تا پایان کار، بخشی از خدمات مدیریت پولی است و ساعتی 25 € بهعلاوه 25 € بابت رفتوآمد هزینه دارد. اگر رفتوآمد همزمان با بازدیدی باشد که از قبل برنامهریزی شده، رایگان است.
قیمت ملک حتی اگر مستقیماً اقدام کنید همان است. برای ملک نوساز، کافی است فهرست قیمت سازنده را دریافت و آن را بررسی کنید.
اندازه واقعی این مشکل
ملک نوساز حالت سادهای است و قرار نیست خلاف این را وانمود کنیم. شما آن را در وضعیت تکمیلشده تحویل میگیرید، چیزی نیاز به انجام دوباره ندارد، همهچیز جدید است و ضمانتهای واقعی دارید. از نظر مالی، بدترین چیزی که واقعبینانه ممکن است در یک ملک نوساز برای شما رخ دهد، اتلاف وقت است.بیشتر فهرستهای snagging از موارد کوچک تشکیل شدهاند: بندکشی، تراز بودن، پریز برق یا لبپریدگی صفحه کار. هیچکدام مانع لذت بردن شما از ملک نمیشود و سازندهای خوب همه آنها را بدون بحث برطرف میکند. دلیل اینکه بااینحال باید کار را درست انجام دهید این است که همین موارد امروز برای شما هزینهای ندارند، اما شش ماه بعد هزینه یک تعمیرکار و یک بعدازظهر وقت را به شما تحمیل میکنند. همچنین فهرست فرصتی است برای بررسی موارد پرهزینه: شیبهای تراس، آنچه در نقشهها آمده و اینکه آیا فضاهای مشاعی که بابتشان هزینه کردهاید هنوز وجود دارند یا نه.ما همچنین برای هر تحویل ملک متخصص اعزام نمیکنیم. اگر واحد کوچک باشد، پروژه را بهخوبی بشناسیم و سازنده سابقه خوبی در رفع صحیح فهرستها داشته باشد، این موضوع را به شما میگوییم و خودمان همراه شما از آن بازدید میکنیم. بازرسیای که فقط برای thorough بهنظر رسیدن فرایند ترتیب داده شود، خدمت نیست، بلکه صورتحساب است.
پرسشهای متداول درباره بازرسی تحویل ملک نوساز
- فهرست snagging دقیقاً چیست؟
- گزارشی مکتوب، شمارهگذاریشده و عکسدار از همه موارد ناتمام یا بد اجراشده در واحد شما هنگام تحویل ملک است که با بازدید از ملک خالی و مقایسه آن با یک چکلیست تهیه میشود. سازنده آن را با تعیین مهلت میپذیرد و با هزینه خود موارد را رفع میکند.
- چه کسی هزینه رفع موارد فهرست را میپردازد؟
- سازنده. موارد snagging نقصهایی در کار او هستند و ضمانتهای ملک نوساز شامل ده سال برای سازه، سه سال برای تأسیسات و یک سال برای نازککاری میشوند. شما نه هزینه تعمیرات را میپردازید و نه برای پیگیری آنها به ما مبلغی پرداخت میکنید.
- آیا تحویل ملک میتواند زمانی انجام شود که من در جمهوری چک هستم؟
- بله. نیازی نیست شما در محل حضور داشته باشید. امضا نزد سردفتر اسناد رسمی را وکیل شما میتواند با وکالتنامه انجام دهد و ما برای بازدید، تهیه فهرست و بررسی دوباره در ملک حضور خواهیم داشت. فهرست و عکسها را دریافت میکنید و آنها را در یک تماس با شما مرور میکنیم.
- آیا فضاهای مشاعی هم بررسی میشوند؟
- باید بررسی شوند و در روز تحویل ملک، اغلب همین بخشها ناتمام هستند. استخر، سالن ورزشی، باغها، آسانسورها، دروازهها و محوطههای پارکینگ، همگی مواردی هستند که بابتشان هزینه میپردازید، بنابراین مانند خود واحد از آنها بازدید و گزارش تهیه میشود.
- اگر مصالحی که در طول ساخت انتخاب کردم نصب نشده باشند، چه؟
- یکی از اهداف مشخص این بررسی، همین است. انتخابهای شما و هرگونه دستور تغییر، سند محسوب میشوند و هرکدام با آنچه واقعاً در ملک اجرا شده مقایسه میشوند. تفاوتی که در روز تحویل ملک ثبت شود، اصلاح خواهد شد. همان تفاوت اگر یک سال بعد متوجه شوید، به موضوعی برای مذاکره تبدیل میشود.
- اگر سازنده بهسادگی چیزی را تعمیر نکند، چه؟
- ابتدا آن مورد بهصورت کتبی و با ثبت تاریخها در فهرست باقی میماند که بخش عمده کار است. اگر نقصی واقعی باشد، نه صرفاً یک مورد snagging، مشمول دورههای ضمانت میشود و از زمان آشکار شدن خسارت، دو سال برای طرح ادعا فرصت وجود دارد. از آن مرحله، موضوع دیگر کار هماهنگی نیست، بلکه به مسئلهای حقوقی تبدیل میشود و وکیل شما آن را از ما تحویل میگیرد.
