قرارداد خرید هنگام خرید ملک در اسپانیا
در 30 ثانیه
خرید مجدد در اسپانیا با قرارداد arras انجام میشود و ودیعه آن 10 تا 20 % قیمت است. قانون اسپانیا سه نوع قرارداد arras را به رسمیت میشناسد که هرکدام در صورت منتفی شدن معامله پیامدهای متفاوتی دارند. قرارداد باید نوع آن را مشخص کند، زیرا اگر چیزی در این باره نگوید، نوع پیشفرض، بدترین گزینه برای خریدار است.
| arras فسخپذیرماده 1454 قانون مدنی | arras تأییدیقاعده پیشفرض نانوشته | arras جریمهایترکیبی | |
|---|---|---|---|
| چیست | حق فسخ با قیمت معین | پرداخت عادی بخشی از مبلغ | جریمه، بهعلاوه حق اجبار به فروش |
| اگر منصرف شوید | بیعانه را از دست میدهید | هنوز میتوانند دعوای تکمیل مطرح کنند | جریمه را میپردازید، اما فروش همچنان قابل اجبار است |
| اگر آنها منصرف شوند | آن را دوبرابر بازمیگردانند | هنوز میتوانید دعوای تکمیل مطرح کنید | آنها جریمه را میپردازند، اما فروش همچنان قابل اجبار است |
| اگر این شرایط را دارید | خروج ساده با قیمت مشخص میخواهید | هیچیک از طرفین هرگز قصد انصراف ندارد | چیزی میخواهید که بیش از یک بیعانه ساده، از انصراف منصرف کند |
چه قراردادی را امضا میکنم و اگر لازم باشد منصرف شوم، چه اتفاقی میافتد؟
شما قرارداد arras را امضا میکنید. اگر از معامله کنار بکشید، پیامد آن کاملاً به این بستگی دارد که قرارداد کدامیک از سه نوع قانونی را نام برده باشد. قرارداد arras، قرارداد خصوصی وجه تضمین است که برای ملک دستدوم استفاده میشود. خریدار و فروشنده آن را پیش از مراجعه به سردفتر اسناد رسمی امضا میکنند و قرارداد، جریمه انصراف هر یک از طرفین را تعیین میکند. بیعانه، پرداخت قابلتوجهی است که پس از رزرو انجام میشود و هر دو طرف را به فروش متعهد میکند. رویه اسپانیا آن را وجه تضمین میداند، نه بخشی از مبلغ معامله که بتوانید با پرداخت آن کنار بکشید. arras با بیعانه در جمهوری چک یکسان نیست. بسته به نوع توافقشده، انصراف میتواند برای خریدار به قیمت از دست دادن بیعانه تمام شود و برای فروشنده هزینهای معادل دو برابر آن داشته باشد. این پیامد بسیار سنگینتر از چیزی است که واژه «بیعانه» برای خواننده خارجی تداعی میکند.ماده 1454 قانون مدنی نوعی را توضیح میدهد که بیشتر قراردادها از آن استفاده میکنند: arras فسخپذیر. اگر خریدار منصرف شود، بیعانه را از دست میدهد. اگر فروشنده منصرف شود، باید دوبرابر بیعانه را بازپرداخت کند. این نوع به هر یک از طرفین اجازه میدهد با پرداخت مبلغی معین، بهسادگی از معامله خارج شود. دو نوع دیگر نیز وجود دارد و عملکرد آنها کاملاً متفاوت است. هر سه نوع را میتوانید در کنار این بند، بهطور کامل مشاهده کنید.اگر قرارداد مشخص نکند کدام نوع اعمال میشود، معمولاً گفته میشود که دادگاههای اسپانیا بهطور پیشفرض arras تأییدی را اعمال میکنند. این همان نوعی است که به شما اجازه نمیدهد صرفاً با پرداخت مبلغ بیعانه از معامله خارج شوید. این قاعده پیشفرض در اظهارنظرهای حقوقی بسیار تکرار شده است. اما خود ماده 1454 فقط بر arras فسخپذیر حاکم است و مشخص نمیکند وقتی قرارداد در اینباره ساکت است، بهطور پیشفرض چه اتفاقی میافتد. قاعده واقعی پیشفرض هنوز با متن رسمی حقوقی BOE تأیید نشده است. برای خریدار، مطمئنترین رویکرد این است که تا زمان تأیید خلاف آن توسط وکیل، فرض کند arras تأییدی اعمال میشود. به همین دلیل است که نوع قرارداد باید در متن آن، در قالب جملهای روشن، ذکر شود و نباید به فرض واگذار شود.
کدام نوع arras را درخواست کنم؟arras penitenciales، اگر امکان انصراف با پرداخت مبلغی مشخص برای شما مهم است. این همان نوعی است که بیشتر مشاوران املاک و وکلای اسپانیایی از روی عادت استفاده میکنند. بنابراین در عمل، معمولاً فقط از وکیل خود میخواهید تأیید کند که این واژه در قرارداد آمده است، نه اینکه درخواست موردی غیرمعمول داشته باشید.
آیا ملک نوساز متفاوت است؟
بله. سندی که پس از رزرو در ساختوساز جدید میآید، معمولاً قرارداد خصوصی خرید نامیده میشود، یعنی contrato privado de compraventa، نه «arras». مواد قانون مدنی ذکرشده در بالا بر آن حاکم نیستند. هر پرداختی که پیش از تکمیل ساختمان به سازنده انجام میدهید، باید از زمان صدور پروانه ساخت، با ضمانت بانکی یا بیمهنامهای به نام شما و صادرشده توسط بانک یا بیمهگر مجاز پوشش داده شود. اگر سازنده در موعد مقرر تحویل ندهد، ضمانت تمام یوروهای پرداختی شما را بهعلاوه بهره قانونی بازمیگرداند. این نوع حمایت با سپرده دوبرابری تفاوت دارد. تکمیل ساختوساز جدید معمولاً بسته به مرحله پروژه، از 2 ماه تا 3 سال زمان میبرد.قانونی که امروز اعمال میشود، نخستین مقرره تکمیلی (disposición adicional primera) قانون Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación است که با Ley 20/2015 اصلاح شده است. قانون قدیمیتر Ley 57/1968 پیشتر این موضوع را پوشش میداد و هنوز در بسیاری از مطالب قدیمی آنلاین نام آن آمده است. این قانون در 1 ژانویه 2016 نسخ شد و مفاد آن به مقرره فوق منتقل شد. اگر قراردادی یا مشاوری هنوز به قانون 1968 اشاره کند، در واقع به قانونی نسخشده استناد میکند. توجه به این موضوع مهم است و نباید تصور کرد که صرفاً عبارتی کوتاه و بیضرر است.
| املاک دستدومarras | ملک نوسازقرارداد خصوصی خرید و فروش | |
|---|---|---|
| قانون حاکم | Código Civil، ماده 1454 | LOE، نخستین مقرره تکمیلی |
| مبلغ معمول در این مرحله | 10 تا 20 % قیمت | طبق تقویم پرداخت سازنده |
| اگر نتوانند تحویل دهند | بازپرداخت دوبرابری بیعانه، در صورت ذکر arras penitenciales | بازپرداخت کامل هر پرداخت، بهعلاوه بهره قانونی، طبق ضمانتنامه |
| وکیل شما ابتدا چه چیزی را بررسی میکند | ذکر نوع arras در قرارداد | وجود گواهی واقعی ضمانتنامه بانکی برای پرداختهای مشخص شما |
از امضای قرارداد تا دریافت کلیدها چقدر طول میکشد؟
در ملک بازفروششده، کل مسیر از رزرو تا دریافت کلید معمولاً 1 تا 3 ماه طول میکشد. قرارداد arras معمولاً در میانه این بازه امضا میشود، پس از آنکه بررسی حقوقی لازم، که خود تقریباً 2 تا 4 هفته زمان میبرد، به پایان رسیده باشد. در ساختوساز جدید، همین مسیر بسیار طولانیتر است و از 2 ماه تا 3 سال طول میکشد، زیرا به میزان پیشرفت پروژه بستگی دارد، نه تقویمی ثابت.بررسی قرارداد توسط وکیل پیش از امضا، در هر دو مسیر، معمولاً حدود ~1 % قیمت هزینه دارد. این هزینه در مقایسه با موضوعی که در معرض خطر است ناچیز است: سندی که تعیین میکند سپرده شما اصلاً بازگردانده میشود یا خیر، و آیا دوبرابر خواهد شد یا نه.
در این مرحله چه چیزهایی اشتباه پیش میرود و وکیل چگونه زودتر متوجه آنها میشود؟
تقریباً هیچیک از مشکلاتی که در اینجا پیش میآید، غیرمعمول نیست. معمولاً یکی از چند اشتباه رایج است. شناسایی هرکدام پیش از امضا کمهزینه و اصلاح آن پس از امضا پرهزینه است.
- بیشترین ریسکقرارداد هرگز مشخص نمیکند کدام نوع arras اعمال میشودمعمولاً این عبارت بهعنوان confirmatorias تفسیر میشود، که به شما اجازه نمیدهد صرفاً با از دست دادن مبلغ بیعانه انصراف دهید.What to do insteadتأیید کنید که واژه «penitenciales» یا نوع موردنظر شما در متن نوشته شده باشد.
- باید دربارهاش پافشاری کردبیعانه مستقیماً به حساب خود فروشنده واریز میشوداگر فروشنده پیشتر آن را خرج کرده باشد، حکم دادگاه برای بازپرداخت دوبرابری بیعانه با بازگشت واقعی پول یکسان نیست.What to do insteadبهجای آن، حساب مشتری یا حساب امانی بخواهید، بهویژه چون ممکن است فروشنده موظف باشد دوبرابر بیعانه را بازگرداند.
- بیشترین ریسکضمانتنامه بانکی ملک نوساز «بهمحض پرداخت، خودکار» توصیف شده استضمانتنامه باید برای پرداختهای مشخص شما، به نام شما و از زمان صدور مجوز ساخت وجود داشته باشد. این صرفاً وعدهای کلی از سوی شرکت نیست.What to do insteadگواهی اختصاصی را درخواست کنید. صرفاً به اظهارنظر تبلیغاتی درباره وجود طرح ضمانتنامه بانکی رضایت ندهید.
- باید دربارهاش پافشاری کردمهلت نهاییسازی معامله برای تأخیر هیچ پیامدی نداردتاریخی که هیچ پیامدی برای عدم رعایت آن تعیین نشده باشد، در هیچیک از دو مسیر حمایت واقعی ایجاد نمیکند. این فقط یک امید است.What to do insteadمطمئن شوید قرارداد مشخص میکند اگر تاریخ توافقشده به تعویق افتاد، چه بر سر پول و معامله میآید.
پیش از امضای قرارداد الزامآور چه چیزهایی را تأیید کنید
پنج مورد. وکیل شما باید این موارد را بررسی کند، نه اینکه فقط یک بار آنها را بخواند و به آنها اعتماد کند، زیرا این قرارداد پیامدهای واقعی انصراف را تعیین میکند.- کدام نوع arras در قرارداد ملک دستدوم ذکر شده استواژه «penitenciales» یا عبارتی روشن و هممعنا درباره حق انصراف از معامله در برابر بیعانه باید صراحتاً در متن درج شود، نه اینکه بهطور ضمنی بیان شود. نسخه ضعیف فقط به arras بهصورت کلی اشاره میکند و نوع آن را مشخص نمیکند.
- بیعانه واقعاً کجا نگهداری میشودحساب مشتری یا حساب امانی، نسبت به واریز مستقیم وجه به حساب شخصی فروشنده، موقعیت مطمئنتری ایجاد میکند، بهویژه اگر فروشنده بعداً ملزم شود مبلغ را دو برابر بازگرداند. نسخه ضعیف اصلاً نام هیچ حسابی را ذکر نمیکند و فقط میگوید «به فروشنده پرداخت شده است».
- گواهی ضمانتنامه بانکی برای ملک نوسازاین سند باید واحد شما و پرداختهای مشخص شما را نام ببرد و توسط بانک یا بیمهگر مجاز صادر شده باشد، نه اینکه صرفاً بروشور عمومی یک شرکت درباره ضمانتها باشد. نسخه ضعیف فقط یک عبارت تبلیغاتی است که میگوید «همه پرداختها تضمین شدهاند»، بدون اینکه گواهیای پیوست شده باشد.
- مهلت نهاییسازی معامله و پیامدهای تأخیر در آنهر دو مسیر باید مشخص کنند اگر تاریخ توافقشده از دست برود، چه بر سر وجه و معامله میآید، نه اینکه فقط پیامد تغییر نظر ساده هر یک از طرفین را توضیح دهند. نسخه ضعیف تاریخی را ذکر میکند، اما هیچ پیامدی برای رعایت نشدن آن تعیین نمیکند.
- چه مواردی درباره ملک دستدوم بهصورت کتبی گنجانده شده استتجهیزات ثابت، لوازم خانگی و هر چیزی که آگهی القا کرده اما سند مالکیت بهطور خودکار شامل آن نمیشود. این آخرین سند پیش از مراجعه به سردفتر اسناد رسمی است که افزودن یک مورد جاافتاده هنوز هزینه زیادی ندارد. نسخه ضعیف فقط میگوید «طبق رؤیت»، بدون اینکه موارد را بهصورت جزئی فهرست کند.
این متن قانون را توضیح میدهد، نه قرارداد مشخص شما را.
این اطلاعاتی عمومی درباره حقوق قراردادهای اسپانیا، بر مبنای وضعیت آن در 17 اوت 2026، است که از منبع اصلی مطالعه شده و از مطالب تفسیری کپی نشده است. این متن مشاوره حقوقی درباره سند پیش روی شما نیست. اینکه کدام نوع arras اعمال میشود، آیا گواهی ضمانتنامه بانکی اصیل و معتبر است و نقض مهلت مقرر واقعاً چه هزینهای دارد، همگی پرسشهایی هستند که فقط یک وکیل مستقل، با مطالعه قرارداد مشخص شما، میتواند به آنها پاسخ دهد.ما این قرارداد را تنظیم نمیکنیم و طرف آن نیز نیستیم. کاری که انجام میدهیم این است که مطمئن شویم پیش از امضای شما، یک وکیل آن را مطالعه میکند. همچنین اطمینان مییابیم نوع arras یا گواهی ضمانت، واقعیتی مشخص و بررسیشده باشد، نه صرفاً فرضی که همه درباره یکدیگر دارند.
رایجترین پرسشها درباره قرارداد خرید
- آیا قرارداد arras همان سندی است که نزد سردفتر اسناد رسمی امضا میشود؟
- خیر. قرارداد arras سندی خصوصی میان خریدار و فروشنده است. این قرارداد پیش از مرحله مراجعه به سردفتر و بدون حضور سردفتر امضا میشود. سند رسمی، یعنی escritura pública، بعداً در دفتر سردفتر اسناد رسمی امضا میشود و انتقال مالکیت با آن انجام میگیرد. قرارداد arras شرایطی را تعیین میکند که در جلسه نزد سردفتر اجرا میشوند.
- اگر فروش به دلیلی خارج از کنترل هر دو طرف انجام نشود، چه بر سر بیعانه arras میآید؟
- این موضوع به مفاد خود قرارداد درباره چنین وضعیتی بستگی دارد. دقیقاً به همین دلیل، یک قرارداد arras خوب چیزی فراتر از «خریدار نظرش را تغییر میدهد» و «فروشنده نظرش را تغییر میدهد» را پوشش میدهد. علتی خارج از کنترل هر دو طرف، مانند رد شدن وام مسکن به دلایلی نامرتبط با رفتار خریدار، شایسته یک بند اختصاصی است و نباید به قاعده عمومی penitenciales واگذار شود.
- آیا میتوانم درباره درصد مبلغی که در این مرحله پرداخت میشود مذاکره کنم؟
- بله، 10 تا 20 % بازهای رایج است، نه قاعدهای ثابت. رقم دقیق بخشی از توافق میان خریدار و فروشنده است. رقم کمتر، در صورت انصراف طبق قاعده penitenciales، مبلغ در معرض خطر را کاهش میدهد. اگر فروشنده سپرده بالاتر را نشانه تعهد قویتر بداند، ممکن است مبلغ بیشتری درخواست کند.
