هماهنگی بررسیهای حقوقی لازم برای یک ملک در اسپانیا
ما کار حقوقی انجام نمیدهیم و عمداً این موضوع را صریح میگوییم: بررسیهای حقوقی لازم درباره یک ملک اسپانیایی را وکیلی مستقل انجام میدهد که نماینده شماست، نه ما و نه فروشنده. نقش ما هماهنگی امور پیرامون آن است تا قرارداد رزرو پیش از انتقال وجه شما خوانده شود، اسناد واقعاً به وکیل برسند، مهلتها رعایت شوند و در هر مرحله بدانید چه مواردی هنوز باز هستند. خود بررسی معمولاً از زمان رزرو 2 تا 4 هفته طول میکشد و تا پایان آن، امضای هیچ سندی را به شما توصیه نمیکنیم.
چه کسی بررسی را انجام میدهد و هرکدام برای چه کسی کار میکنند
سه طرف در امور حقوقی خرید ملک در اسپانیا دخیلاند و نخستین موضوع مفید این است که مشخص شود هرکدام برای چه کسی کار میکنند. یکی نماینده شماست. یکی نماینده هیچکس نیست. یکی هم ما هستیم و ما مؤسسه حقوقی نیستیم.متخصصان امور تخصصی را انجام میدهند. ما مطمئن میشویم همه چیز به هم مرتبط است: اقدام درست بعدی در ترتیب درست انجام شود و هیچ کاری بهدلیل مدرکی که کسی پیگیری نکرده است، معطل نماند.برای بررسی حقوقی، معمولاً Malaga Solicitors را توصیه میکنیم؛ یک مؤسسه حقوقی مستقل اسپانیایی که در Costa del Sol فعالیت میکند (دفتر Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P.، NIF B93659845). وکیل نماینده شماست، نه Arevont و نه فروشنده، و شما با وکیلی محلی همکاری میکنید که مقامات محلی و اداره ثبت املاک را میشناسد. البته هر زمان بخواهید میتوانید وکیل خودتان را انتخاب کنید. ما بابت این توصیه هیچ کمیسیون یا پاداش دیگری از این مؤسسه دریافت نمیکنیم.
| اقدامات لازم | چه کسی انجام میدهد | این برای شما چه معنایی دارد |
|---|---|---|
| پیش از قرارداد رزرو | ||
| معرفی شما به وکیل | Arevont | ما معمولاً Malaga Solicitors را توصیه میکنیم و بابت معرفی آن هیچ هزینهای دریافت نمیکنیم. اگر ترجیح میدهید از وکیل اسپانیایی خودتان استفاده کنید، این کار را انجام دهید و هیچ چیز دیگری در این صفحه تغییر نمیکند. |
| مطالعه قرارداد رزرو | وکیل شما | رزرو تنها پرداختی است که خارج از نظام ضمانت انجام میشود، بنابراین قرارداد باید بهروشنی مشخص کند اگر بررسی مشکلی پیدا کرد، بیعانه چه سرنوشتی خواهد داشت. وکیل آن را پیش از انتقال وجه، نه پس از آن، مطالعه میکند. |
| بررسی شرکت سازنده | Arevont | اینکه سازندهای باسابقه است که با او کار کردهایم یا سازندهای جدید است که هنوز سابقهای ندارد، و نیز هر تجربه واقعی خوب یا بدی که ما یا خریدارانمان داشتهایم. هرجا تجربهای نداریم، بهجای تظاهر، همین موضوع را صریح میگوییم. |
| در جریان بررسیهای حقوقی لازم | ||
| خودِ بررسیهای حقوقی لازم | وکیل شما | مالکیت، هزینهها و بدهیها، قانونی بودن ساختوساز و مجوزها، مقررات مجتمع، محدودیتهای استفاده و اجاره. این کار حقوقی است و ما آن را انجام نمیدهیم. |
| راستیآزمایی ضمانتنامه بانکی | وکیل شما | در مورد ملک نوساز، بررسی میشود که ضمانتنامه بانکی پوششدهنده پرداختهای مرحلهای شما معتبر بوده و به نام شما صادر شده باشد، نه اینکه یک بیمهنامه گروهی متعلق به سازنده باشد. |
| دریافت مدارک از طرف فروشنده | Arevont | پیگیری از سازنده، نماینده فروشنده و مدیر مجتمع برای دریافت مدارکی که وکیل درخواست کرده است. بررسی حقوقی در همین مرحله معمولاً متوقف میشود و این موضوع یک مشکل حقوقی نیست. |
| رعایت مهلتها | Arevont | اقدام بعدی چیست و تا چه زمانی باید انجام شود. هرگاه چیزی از شما لازم باشد، از قبل و نه در همان روز، از سوی ما مطلع میشوید. |
| توضیح معنای یافتهها برای خرید | Arevont، همراه با وکیل شما | وکیل وضعیت حقوقی را اعلام میکند. ما توضیح میدهیم که این وضعیت برای همین خرید مشخص چه معنایی دارد، حتی اگر توصیه، توقف معامله باشد. |
| هنگام امضا و پس از آن | ||
| امضا در دفتر سردفتر اسناد رسمی | سردفتر اسناد رسمی | مقام رسمیای که هویت طرفین، صحت انجام امضا و درست بودن سند رسمی را تأیید میکند. او مشاور شما نیست و طرف هیچکس را نمیگیرد. |
| نگهداری وجه تا نهاییسازی معامله | وکیل شما | در ملک دستدوم، مانده وجه معمولاً در حساب موکلان وکیل شما، یعنی حسابی جداگانه و تحت نظارت، نگهداری میشود و فقط هنگام حضور در دفتر سردفتر اسناد رسمی به فروشنده میرسد. |
| امور اداری پس از انتقال | وکیل شما | مدارک پس از انتقال، انتقال اشتراکهای خدماتی و تعهدات مالیاتی سالانه. ما در اینجا، در این ساحل، همچنان رابط شما میمانیم. |
آیا بابت توصیه وکیل کمیسیون دریافت میکنید؟خیر. ما از مؤسسهای که توصیه میکنیم هیچ کمیسیون یا پاداش دیگری دریافت نمیکنیم. بهتر است همین سؤال را از هر آژانسی بپرسید، زیرا وکیلی که بابت معرفی مشتری پول میگیرد، وفاداری دوگانهای دارد و چنین وفاداریای ممکن است باعث شود درباره مشکلی که باید معامله را متوقف کند سکوت کند. یک آژانس قابل اعتماد مستقیماً به این سؤال پاسخ میدهد.
آیا میتوانم وکیل خودم را بیاورم؟بله، در هر مرحلهای. ما مؤسسهای را که با آن همکاری میکنیم توصیه میکنیم، زیرا سالهاست با آنها کار کردهایم و هماهنگی روانتر است، اما انتخاب با شماست و وکیل در هر صورت نماینده شما خواهد بود. آنچه توصیه نمیکنیم، اتکا به وکیلی است که سازنده یا نماینده فروشنده پیشنهاد کرده باشد، زیرا منافع او در نهایی شدن فروش است.
سردفتر اسناد رسمی وکیل شما نیست
این رایجترین سوءبرداشت خریداران خارجی در خرید ملک در اسپانیاست و بهتر است پیش از هر چیز برطرف شود، زیرا مشخص میکند چه کسی واقعاً از شما حمایت میکند.سردفتر اسناد رسمی یک مقام عمومی است. او قانونی بودن سند و وضعیت ثبت را در لحظه امضا بررسی میکند و نماینده هیچکس نیست. وکیل شما نماینده شماست و پیش از آنکه متعهد شوید، بررسیها را انجام میدهد. دو بررسی مستقل، در دو زمان متفاوت و برای دو وظیفه متفاوت. شما به هر دو نیاز دارید و هیچکدام جایگزین دیگری نمیشود.
آنچه معمولاً فرض میشودنحوه کار در اسپانیا
- سردفتر اسناد رسمی خرید را برای من بررسی میکند
- سردفتر اسناد رسمی هویت، صحت انجام امضا و درستی سند رسمی را تأیید میکند و مالکیت و سابقه فعلی ثبتشده در دفتر املاک را نیز در همان زمان دوباره بررسی میکند. این یک بررسی واقعی است. این بررسی با بررسیهای حقوقی لازم که هفتهها پیش از طرف شما انجام شده بود، زمانی که هنوز امکان انصراف وجود داشت، یکسان نیست.
- سردفتر اسناد رسمی نوعی مشاور حقوقی است
- در اسپانیا، سردفتر اسناد رسمی نه مشاور حقوقی است و نه نماینده هیچیک از طرفین. این موضوع در کشور محل اقامت شما مرتباً با چیز دیگری اشتباه گرفته میشود و بهتر است صریحاً گفته شود.
- وکیلی از کشور خودتان میتواند رسیدگی کند
- شما به وکیلی اسپانیایی نیاز دارید که با قوانین اسپانیا آشنا باشد. میتوانید وکیل کشور خودتان را نیز در کنار او وارد کار کنید، اما صادقانه بگویم، این کار معمولاً ارزش چندانی اضافه نمیکند و اغلب روند را کندتر میکند: وکلایی که ساعتی حقالوکاله میگیرند، معمولاً نکاتی را مطرح میکنند که نظام حقوقی اسپانیا مدتها پیش حل کرده است و سپس از وکیل اسپانیایی میپرسند که اینجا روند کار چگونه است.
- مشاور املاک قبلاً به من گفت که مشکلی نیست
- پاسخی از طرف فروشنده اطلاعات است، نه تأیید. ممکن است کاملاً درست باشد، اما همچنان بررسیای نیست که کسی مسئولیت آن را بر عهده بگیرد.
- آنچه شفاهی وعده داده شده، اجرا خواهد شد
- در اینجا وعده شفاهی هیچ اعتباری ندارد، مگر اینکه مکتوب شده باشد. وکیل شما هر بند را با شما بررسی میکند و آنچه ملاک است، مفاد قرارداد است.
و اما نکتهای که تقریباً هیچکس با صدای بلند نمیگوید. مشکلات اینجا معمولاً از تقلب ناشی نمیشوند. منشأ آنها مدارک و امور اداری ناتمام است: توسعهای که هرگز ثبت نشده، یک licencia de primera ocupación مفقود، یا بدهی شارژ ساختمان که همراه ملک منتقل میشود. بررسی دقیقاً برای یافتن همین موارد انجام میشود و به همین دلیل جذاب نیست و به جای یک بعدازظهر، هفتهها زمان میبرد.
آیا وکیلم میتواند به جای من نزد سردفتر امضا کند؟بله، با وکالتنامه مناسب. به همین دلیل بهتر است این کار را زودتر، در زمانی که اینجا هستید، انجام دهید، نه در هفته آخر از کشور محل اقامتتان. نحوه انجام خودِ روز نهاییسازی معامله در خدمات تحویل ملک توضیح داده شده است.
پول شما هنگام انجام بررسی کجا نگهداری میشود
خریداران خارجی این سؤال را زود مطرح میکنند و حق هم دارند. حساب امانی سردفتری که در کشور خود میشناسید، در اینجا به آن شکل وجود ندارد. سازوکار متفاوت است، نه بدتر.در مورد ملک دستدوم، معمولاً پول را به حساب موکلان وکیل خود واریز میکنید و وکیل فقط نزد سردفتر اسناد رسمی، در لحظه امضای سند خرید، آن را به فروشنده تحویل میدهد. وکلای اسپانیایی وجوه موکلان را در حسابی جداگانه و تحت نظارت نگهداری میکنند، نه در حساب عملیاتی خود.در مورد ملک نوساز، سازنده نمیتواند آزادانه به پول شما دسترسی داشته باشد. طبق قانون، پرداختهای شما باید به حساب ویژه و محافظتشده همان ساختوساز واریز شوند و هر پرداخت باید تحت پوشش یک ضمانتنامه بانکی باشد. وکیل شما پیش از خروج حتی اولین یورو پس از رزرو، این موضوع را تأیید میکند.
- ملک نوسازحساب ساختوساز محافظتشده، همراه با ضمانتنامه بانکی صادرشده به نام شما که هر پرداخت مرحلهای را پوشش میدهد. سازنده فقط طبق مقررات تعیینشده در قانون و قرارداد میتواند از آن برداشت کند.
- ملک دستدومحساب موکلان وکیل شما، جداگانه و تحت نظارت است. فروشنده پول را نزد سردفتر دریافت میکند، نه پیش از آن.
- رزروتنها پرداختی که خارج از نظام ضمانت قرار میگیرد، و دقیقاً به همین دلیل باید مبلغی اندک داشته باشد و قرارداد باید شرایط بازپرداخت آن را مشخص کند.
- ترتیبی که کسی توضیح نمیدهدمعمولاً یک بیعانه کوچک برای رزرو، پیش از آماده شدن ضمانتنامه بانکی پرداخت میشود و این امر طبیعی است. بخشی که باید محافظت شود، قرارداد خرید خصوصی است که پرداختهای مرحلهای بزرگ از آنجا آغاز میشوند. پیش از انجام آنها، وکیل شما تأیید میکند که ضمانتنامهای معتبر وجود دارد و به نام شما صادر شده است.
موضوع فقط این نیست که پول را کجا واریز میکنید. وکیل شما پیش از هر پرداخت قابلتوجه بررسی میکند که چرا آن را میپردازید، به چه کسی میپردازید و بر اساس چه شرایطی. این موضوع اهمیت دارد، زیرا تقلبی که واقعاً در این بازار رخ میدهد، معمولی است نه نمایشی: ملکی که فروشنده اختیار فروش آن را ندارد، فردی که خود را مالک جا میزند، وکالتنامه جعلی، یا ایمیلی که میگوید مشخصات بانکی تغییر کرده است. قاعدهای که همه این موارد را پوشش میدهد ساده است. هرگز بدون بررسی قبلی با وکیل خود یا با ما، به کسی پول نپردازید.
اگر سازنده هرگز ساختوساز را تمام نکند، چه اتفاقی برای پول من میافتد؟ضمانتنامه بانکی برای همین منظور است و به همین دلیل وکیل شما پیش از پرداخت هر مبلغ مرحلهای، وجود آن را تأیید میکند. همچنین باید بدانید که این حمایت فقط به ورشکستگی سازنده محدود نمیشود: اگر ساختوساز از تاریخ نهاییسازی معامله در قرارداد شما فراتر رود، همین ضمانتنامه اعمال میشود. وکیل شما دقیقاً توضیح میدهد که متن ضمانتنامه برای واحد شما چه مواردی را پوشش میدهد.
قراردادی برای ملکی که ما هرگز به شما معرفی نکردهایم
ممکن است از قبل فرم رزرو، قرارداد arras یا قرارداد خرید استاندارد سازنده را برای ملکی در اختیار داشته باشید که هیچ ارتباطی با ما ندارد. آن را به هر حال برای ما ارسال کنید. لازم نیست مشتری ما باشید و ما نیز نیازی نداریم در خرید دخالت داشته باشیم.ما وکیل نیستیم، بنابراین به شما نخواهیم گفت که سندی معتبر است. کاری که ما انجام میدهیم این است که دائماً این قراردادها را از طرف خریدار میخوانیم، و این کار متفاوت و مفید است.
- برای چه آن را میخوانیماگر بررسی حقوقی لازم چیزی پیدا کند، چه اتفاقی برای بیعانه شما میافتد. مهلتها در عمل شما را به چه چیزهایی متعهد میکنند. انصراف چه هزینهای برای شما دارد و آیا همین هزینه برای طرف مقابل نیز اعمال میشود یا نه. در مورد ملک نوساز، آیا اصلاً به ضمانتنامه بانکی اشاره شده است و به نام چه کسی صادر شده است.
- آنچه دریافت میکنیدکدام بندها را باید تغییر دهید، کدام بندها را در شکل فعلی امضا نمیکردیم، و اینکه آیا این سند برای این منطقه ساحلی معمولی است یا غیرمعمول. حتی زمانی که پاسخ این باشد که در آن چیزی نمیبینیم که ارزش بحث کردن داشته باشد.
- محل توقف ماما هیچگونه نظر حقوقی ارائه نمیکنیم و هیچ سندی را تأیید نهایی نمیکنیم. هرجا سند به وکیل نیاز داشته باشد، این موضوع را به شما میگوییم و میتوانیم شما را نزد وکیلی ببریم که هم از ما و هم از فروشنده مستقل باشد.
- چه زمانی ارسال شودپیش از جابهجایی پول. پس از پرداخت بیعانه، دیگر پرسش این نیست که چه چیزی را تغییر دهید، بلکه این است که چه چیزی را هنوز میتوان پس گرفت، و این پرسش بسیار نامطلوبتری است.
بررسی حقوقی چه مواردی را پوشش نمیدهد
صفحهای که فقط موارد بررسیشده را فهرست میکند، بهطور ضمنی به شما میگوید که همهچیز بررسی شده است. اما چنین نیست و نام بردن از خلأها ارزشمند است، زیرا هرکدام بررسی واقعیای هستند که شخص دیگری باید انجام دهد.
چه کسی واقعاً انجامش میدهد
- ارزیابی بانک
- ارزیاب بانک برای بانک کار میکند و ملک را با هدف اعطای وام مسکن قیمتگذاری میکند. یافتن عیبها وظیفه او نیست. این کار یک بررسی فنی نیست و جایگزین آن نمیشود.
- وضعیت ساختمان
- کارشناس یا معمار، سازه، سقف، رطوبت، تأسیسات و استخر را بررسی میکند و یافتههای خود را مینویسد. در مورد املاک قدیمیتر، این بررسی مواردی را آشکار میکند که در غیر این صورت پس از سکونت شما ظاهر میشوند.
- نقصهای ملک نوساز هنگام تحویل ملک
- فهرست snagging هنگام تحویل ملک، کاری جداگانه با زمانبندی خاص خود است. در برخی پروژهها پیش از انتقال مالکیت و در برخی دیگر پس از آن انجام میشود، که به سازنده بستگی دارد.
- آیا خرید ایده خوبی است
- وکیل پاسخ میدهد که آیا وضعیت حقوقی مناسب است یا خیر. اینکه قیمت، در مقایسه با آنچه همان بودجه در اطراف میخرد، منطقی باشد و اینکه ساختوساز در ملک مجاور مجاز باشد یا نه، بخش ما از کار است.
- تضمین اینکه هرگز مشکلی پیش نمیآید
- تکمیل بررسی، وعدهای محسوب نمیشود. این بررسی به شما میگوید چه مواردی قابل راستیآزمایی بوده و راستیآزمایی شدهاند و چه چیزهایی پیدا شده است. همه موارد برای هر ملکی کاربرد ندارند و وکیل موارد مرتبط با معامله مشخص را بررسی میکند.
مواردی که وکیل بررسی میکند
این فهرست کاری ماست. گروه نخست برای هر ملکی اجرا میشود. گروه دوم فقط برای ملک نوساز و علاوه بر گروه نخست اجرا میشود و به همان اندازه که درباره خود ملک است، درباره شرکتی است که پشت پروژه قرار دارد.| موارد بررسیشده | چرا آن را بررسی میکنیم | مشکل در اینجا چه معنایی دارد |
|---|---|---|
| برای هر ملک | ||
| مالکیت | مالک واقعی ملک چه کسی است و آیا اطلاعات ثبتشده با شخصی که آن را میفروشد مطابقت دارد یا خیر. | شما از کسی خرید میکردید که نمیتواند چیزی را که میفروشد، منتقل کند. |
| تعهدات و اقدامات اجرایی | رهن، توقیف و سایر بارهای ثبتی علیه ملک. | دِینی که پس از فروش نیز باقی میماند، به ملک مربوط است، نه به مالک قبلی. |
| حقوق ارتفاقی و محدودیتها | حق عبور و دیگر محدودیتهای ثبتشده برای ملک. | مشخص میشود چیزی که تصور میکردید همراه ملک است، مشترک یا محدودشده است. |
| بدهیهای مجتمع | هزینههای پرداختنشده مجتمع و گواهی مجمع مالکان پیش از امضا. | در Spain، بدهیها ملک را دنبال میکنند، نه شخص را. هزینههای پرداختنشده مجتمع، مالیاتها یا جریمهها ممکن است به شما منتقل شوند و گاهی به دهها هزار یورو برسند. |
| IBI و تعهدات محلی | مالیات سالانه ملک و هزینههای محلی مرتبط. | همان قاعده اعمال میشود: تعهد همراه ملک منتقل میشود. |
| ثبت در برابر کاداستر | اینکه Registro de la Propiedad و Catastro یک ملک واحد را توصیف میکنند یا نه. | اختلاف میان دو سابقه امری رایج و معمولاً قابل اصلاح است، اما یافتن آن پیش از امضا بسیار ارزانتر از پس از امضاست. |
| قانونی بودن ساختمان | آیا آنچه در محل وجود دارد همان چیزی است که مجوز گرفته و آیا تغییرات ثبت شدهاند یا خیر. | یک الحاقیه ثبتنشده یکی از رایجترین مواردی است که در بررسیها پیدا میشود و بر ملک دستدوم، وامهای رهنی و گاهی خدمات عمومی اثر میگذارد. |
| licencia de primera ocupación | نخستین مجوز سکونت ملک. | بدون آن، سکونت قانونی در ملک یا اتصال آن به خدمات عمومی ممکن نیست و فروش مجدد آن نیز بسیار دشوارتر میشود. |
| قوانین مجمع مالکان و اجاره | اساسنامههای comunidad، اجارههای موجود و قوانین استفاده و اجاره این ملک و این شهرداری. | ممکن است خرید ملکی کاملاً قانونی باشد، اما اجاره کوتاهمدت تعطیلاتی در آن محدود شده باشد. اگر اجاره دادن یکی از دلایل خرید شماست، این ردیف تعیین میکند که آیا خرید همچنان منطقی است یا خیر. |
| برای ملک نوساز نیز | ||
| سازنده | چه کسی پشت پروژه است و پیشتر واقعاً چه پروژههایی را به پایان رسانده است. | در این ساحل، بسیاری از سازندگان تازهکارند و برای برخی، این نخستین پروژه است. بهتر است این موضوع را پیش از تعهد بدانید، نه پس از آن. |
| مجوز ساخت | مجوز ساختمانی که اجازه میدهد ساختوساز بهصورت قانونی ادامه پیدا کند. | شروع ساختوساز بدون مجوزهای لازم، بدترین حالت در تمام این فهرست است. |
| طبقهبندی زمین | اینکه قطعه زمین suelo urbano باشد و بهعنوان زمین شهری و قابل ساخت طبقهبندی شده باشد. | زمین حفاظتشده یا روستایی، خریدی متفاوت با چیزی است که به شما عرضه میشود. |
| ضمانتنامه بانکی | ضمانتنامه یا بیمهنامه معتبر که تمام پرداختهای مرحلهای شما را پوشش دهد و به نام شما صادر شده باشد. | این همان حمایتی است که در صورت شکست پروژه، پول شما را بازمیگرداند. وکیل شما گواهی انفرادی به نام شما را درخواست میکند، نه بیمهنامه گروهی سازنده را. |
| تاریخ نهاییسازی معامله در قرارداد | پروژه چه زمانی باید تأیید نهایی شود و آیا مدارک از آن تاریخ پشتیبانی میکنند یا خیر. | این ضمانت حتی در صورتی اعمال میشود که ساختوساز از تاریخ درجشده در قرارداد شما فراتر رود؛ بنابراین تاریخی که در قرارداد نوشته شده، از تاریخ بروشور اهمیت بیشتری دارد. |
| تأیید نهایی و مجوز سکونت | در پایان ساختوساز: گواهی نهاییسازی معامله عملیات ساختمانی و مجوز نخستین سکونت. | این مدارک هستند که یک ساختمان تکمیلشده را به ملکی تبدیل میکنند که بتوانید بهطور قانونی در آن زندگی کنید و آن را به آب و برق متصل کنید. این مدارک در آخرین مرحله صادر میشوند و معمولاً تأخیرهای ملک نوساز نیز در همین مرحله رخ میدهند. |
وکیل در کدام مرحله از خرید وارد میشود
کل فرایند خرید از نخستین تماس تا دریافت کلیدها پانزده مرحله دارد. چهار مرحله از آن در این صفحه توضیح داده میشود: ملاقات با وکیل و تنظیم وکالتنامه، رزرو، خود بررسی و قراردادی الزامآور که پس از آن منعقد میشود. ترتیب مراحل مهمتر از چیزی است که به نظر میرسد، زیرا بررسی پس از رزرو انجام میشود، نه پیش از آن.مراحل 7، 8، 9 و 11 از 15
- ملاقات با وکیل و تنظیم وکالتنامههر زمان که منطقی باشداگر بخواهید، زمانی که هنوز اینجا هستید، شما را به وکیل مستقل معرفی میکنیم. میتوانید پرسشهای حقوقی یا مالیاتی خود را حضوری با او بررسی کنید، از جمله اینکه چگونه خرید کنید، ملک را شخصاً نگه دارید یا از طریق شرکت، و هر موضوع خاص مربوط به شرایط خودتان. اینکه ملک به نام چه کسی ثبت شود نیز باید در همین گفتوگو با وکیل و مشاور مالیاتی بررسی شود، زیرا این موضوع میتواند بعداً بر ارث، مالیات و فروش اثر بگذارد. اگر تصمیم به ادامه کار بگیرید، میتوانید همزمان در دفتر سردفتر اسناد رسمی وکالتنامه را امضا کنید. برای این کار لازم نیست هنوز در حال خرید باشید. وکالتنامه را میتوان مدتها پیش آماده کرد و این کار ادامه روند را بسیار سادهتر میکند. همچنین میتوان آن را از کشور محل اقامت خود امضا کرد، اما این کار معمولاً به تشریفات اضافی، آپوستیل و ترجمه نیاز دارد.
- رزرو ملکوقتی ملک مناسب را پیدا میکنیدرزرو، ملک را از بازار خارج میکند و در مدتی که وکیل بررسی حقوقی را انجام میدهد، آن را برای شما نگه میدارد. قرارداد رزرو باید شرایط را بهروشنی بیان کند، از جمله اینکه اگر بررسی مشکلی پیدا کند، با بیعانه چه خواهد شد. مسئله این نیست که بتوانیم پیش از رزرو همهچیز را بررسی کنیم. دقیقاً به همین دلیل است که بررسی حقوقی پس از رزرو انجام میشود.New buildقرارداد رزرو با سازنده. مبلغ آن به پروژه بستگی دارد.Resaleبیعانه رزرو و شرایط مورد توافق. در این مرحله قیمت، مهلتها و هرگونه اثاثیه نیز تعیین میشوند.
- بررسی حقوقیمعمولاً 2 تا 4 هفتهپس از رزرو، بررسی دقیق آغاز میشود. وکیل مستقل، وضعیت حقوقی ملک و شرایط خرید را بررسی میکند و سپس درباره ادامه فرایند به شما توصیه میدهد. بسته به نوع ملک، این بررسی شامل مالکیت، عوارض و بدهیها، قانونی بودن ساختوساز و مجوزها، بدهیهای مجمع مالکان، قوانین comunidad، محدودیتهای استفاده یا اجاره، مالیاتهای مربوط و مدارک میشود. چیزی که این فرایند را تقریباً هیچوقت طولانیتر از حد لازم میکند، کار حقوقی نیست. مشکل، مدارکی است که هنوز نرسیدهاند و ما باید پیگیر دریافت آنها باشیم.New buildسازنده، زمین و پروژه، مجوزها و پروانهها، اسناد قراردادی و ضمانتنامههای بانکی مربوط.Resaleدفتر ثبت مالکیت، عوارض و بدهیها، مدارک، قانونی بودن تغییرات، تعهدات در برابر مجمع مالکان و هرگونه محدودیت مرتبط دیگر.
- قرارداد لازمالاجراپس از بررسی موفقیتآمیزفقط در این مرحله قراردادی ارائه میشود که شرایط نهاییسازی معامله، مهلتها، پرداختها و پیامدهای رعایت نکردن توافق را تعیین میکند. بدون تکمیل بررسی حقوقی لازم، ادامه این مرحله را توصیه نمیکنیم. آنچه پیشتر توافق شده باید در قرارداد نوشته شود و تأیید این موضوع بر عهده وکیل شماست.New buildتقویم پرداخت را سازنده تعیین میکند. ممکن است شامل چندین پرداخت در طول ساختوساز باشد یا بخش بزرگتری فقط هنگام نهاییسازی معامله پرداخت شود. ساختار دقیق به پروژه بستگی دارد.Resaleمعمولاً یک قرارداد arras و یک بیعانه دیگر. شرایط، از جمله پیامدهای انصراف، در خود قرارداد ذکر میشوند.
جنبه حقوقی، دو رویکرد متفاوت
همان خرید، همان قانون و همان کار وکیل، اما با دو رویکرد متفاوت.| شخصاً | با Arevont | |
|---|---|---|
| چه کسی وکیل را به شما معرفی میکند | آنها وکیلی را معرفی میکنند که با او همکاری دارند. | ما یک مؤسسه حقوقی مستقل را توصیه میکنیم، یا شما وکیل خودتان را میآورید. |
| معرفی وکیل چه ارزشی برای آنها دارد | شما هیچ راهی ندارید که بدانید آیا آن وکیل بابت معرفی مشتری حقالزحمهای دریافت میکند یا نه. | ما از مؤسسهای که معرفی میکنیم هیچ مبلغی دریافت نمیکنیم و هر زمان بپرسید، این موضوع را بهطور رسمی اعلام خواهیم کرد. |
| نقش آنها چیست؟ | نقش آنها فروش یک ملک مشخص است. | نقش ما این است که بررسی کنیم آیا خرید آن منطقی است یا نه. |
| چه کسی پیگیر مدارک است؟ | شما، از کشوری دیگر، به زبانی که زبان شما نیست، در برابر فروشندهای که دلیلی برای عجله ندارد. | ما، در ساحل و هر جا که حضورمان کمککننده باشد، حضوری این کار را انجام میدهیم. بیشتر تأخیرها در بررسی حقوقی لازم، ناشی از مدارکی است که هنوز نرسیدهاند. |
| زبان | ارتباط معمولاً به زبان اسپانیایی یا انگلیسی انجام میشود. | ما شما را در تمام مراحل راهنمایی میکنیم و متن اسپانیایی را برایتان میخوانیم. |
| وقتی بررسی موردی را پیدا میکند | فردی که معنای موضوع را برای شما توضیح میدهد، باید فروش را نیز تکمیل کند. | ما به شما خواهیم گفت چه زمانی یک ملک انتخاب نامناسبی است و چرا. حتی اگر به همین دلیل معامله را از دست بدهیم. |
| پس از نهاییسازی معامله | پس از تکمیل فروش، نقش آنها معمولاً پایان مییابد. | ما حتی پس از دریافت کلیدها نیز در کنار شما میمانیم. |
رأیی که هیچکس درباره آن صحبت نکرد، درباره یک آپارتمان 495.000 € در Mijas
این آپارتمان با بودجه و نحوه استفادهای که مشتری در نظر داشت مطابقت میکرد و اجاره کوتاهمدت آن نیز بخشی از برنامه بود. آپارتمان از قبل رزرو شده و بیعانه پرداخت شده بود. این مورد توضیح میدهد چرا بررسی پس از رزرو انجام میشود و چرا متن قرارداد رزرو تا این اندازه اهمیت دارد.- موردی که مشتری میخریدآپارتمانی که با بودجه و کاربری موردنظر مطابقت داشت و اجاره کوتاهمدت یکی از دلایل خرید آن بود. ملک از قبل رزرو شده و بیعانه رزرو پرداخت شده بود.
- آنچه یافتیمدر همکاری با وکیل، متوجه شدیم که قرار است اندکی پس از رزرو، جلسهای از مجمع مالکان برگزار شود و رأیگیری درباره اجاره کوتاهمدت در دستور جلسه قرار دارد. تصمیمگیری درباره منطقی بودن اصل خرید، قرار بود بر اساس اطلاعاتی انجام شود که در هیچجای آگهی درج نشده بود.
- کاری که کردیمما توصیه کردیم صرفاً به این دلیل که ملک از قبل رزرو شده است، کار را ادامه ندهند. منتظر نتیجه رأیگیری ماندیم.
- چه اتفاقی افتادرأیگیری اجازه چیزی را که مشتری روی آن حساب کرده بود نداد، بنابراین توصیه کردیم معامله ادامه پیدا نکند. بیعانه رزرو بازگردانده شد و او از معامله انصراف داد.
مشتری فقط از یک خرید نامناسب جلوگیری نکرد. او بیعانه رزرو را نیز از دست نداد.
هزینه آن برای شما چقدر است؟
- خریدار0 €هماهنگی ما رایگان است. در هیچ مرحلهای از خرید هزینهای دریافت نمیکنیم و اگر تصمیم بگیرید خرید نکنید نیز هزینهای در کار نخواهد بود.
- وکیلاین هزینه را شما مستقیماً به مؤسسه پرداخت میکنید. مؤسسهای که ما معرفی میکنیم، حدود 1 % از قیمت خرید، با احتساب مالیات بر ارزش افزوده، دریافت میکند و این مبلغ کل کار را پوشش میدهد، نه محاسبه ساعتی را.
- معرفی وکیلهیچچیز. ما بابت معرفی مؤسسه حقوقی هیچ کمیسیون یا پاداش دیگری دریافت نمیکنیم.
هزینه وکیل بر عهده شماست، نه ما، و این یکی از معدود هزینههای خرید ملک در اسپانیا است که از پیش واقعاً قابل پیشبینی است. با احتساب مالیات بر ارزش افزوده و با نرخ حدود 1٪، این مبلغ برای خریدی به ارزش 350.000 € تقریباً 3.500 €، برای 500.000 € حدود 5.000 € و برای 1.000.000 € حدود 10.000 € خواهد بود. چون این هزینه سهمی از قیمت است، نه صورتحساب ساعتی، اگر بررسی پیچیده از آب درآید، به فاکتوری بزرگتر تبدیل نمیشود.این هزینه چیزی فراتر از بررسی را نیز پوشش میدهد. شرکتی که ما توصیه میکنیم، NIE شما، حساب بانکی اسپانیایی، خدمات عمومی و بیمه خانه، مجوز گردشگری در صورت قصد اجاره دادن ملک، و اظهارنامههای سالانه مالیات افراد غیرمقیم و درآمد اجاره را پس از آن انجام میدهد. بهجای پنج تماس مختلف، برای بیشتر کارهایی که اینجا نیاز خواهید داشت، یک مخاطب مورداعتماد خواهید داشت.هماهنگی خود ما رایگان است و اگر تصمیم بگیرید خرید نکنید نیز رایگان باقی میماند. بابت جستوجو، بازدیدها یا زمانی که صرف کردهایم، هیچ هزینهای دریافت نمیکنیم. تنها استثنا، هزینه رزروی است که پیشتر به فروشنده یا سازنده پرداخت شده باشد. پیش از پرداخت هر مبلغی، خواهید دانست که آیا این هزینه بازگردانده میشود و تحت چه شرایطی.
ما بابت معرفی یک مؤسسه حقوقی هیچ کمیسیون یا غرامت دیگری دریافت نمیکنیم. از سایر مؤسسات حقوقی نیز درباره این موضوع سؤال کنید. پاسخ آنها نشان میدهد چه نوع مؤسسهای هستند.
آنچه بررسی حقوقی نمیتواند انجام دهد
تکمیل بررسی به معنای تضمین نیست. این بررسی به شما میگوید چه مواردی را میشد راستیآزمایی کرد و راستیآزمایی شدهاند، و چه چیزهایی پیدا شده است. همه موارد درباره هر ملکی صدق نمیکنند و وکیل موارد مرتبط با همان معامله مشخص را بررسی میکند.رزرو به این معنا نیست که همهچیز از قبل بررسی شده است. ما نمیتوانیم پیش از رزرو همه موارد را راستیآزمایی کنیم، و دقیقاً به همین دلیل بررسی پس از آن انجام میشود و قرارداد رزرو باید مشخص کند اگر بررسی مشکلی پیدا کرد، با بیعانه شما چه خواهد شد. بازگردانده شدن آن به متن قرارداد بستگی دارد و این موضوع از سازندهای به سازنده دیگر و از فروشندهای به فروشنده دیگر متفاوت است. هیچکس نمیتواند از پیش به شما قول دهد که بیعانه بازگردانده خواهد شد.ما موارد قابل بررسی را بررسی میکنیم، یافتهها و معنای آنها برای خرید را به شما میگوییم و اگر موضوع مهمی قابل قبول نباشد، توصیه میکنیم ادامه ندهید، حتی اگر پیشتر تصمیم به خرید گرفته باشید. ما این کار را در معاملاتی انجام دادهایم که بابت آنها حقالزحمه دریافت میکردیم.و یک نکته درباره محدودیتهای همین صفحه. قوانین اسپانیا تغییر میکنند و بر اساس محل، نوع ملک و نحوه استفاده از آن متفاوتاند. مطالبی را که اینجا میخوانید توضیحی درباره اصول کلی بدانید، نه جایگزینی برای بررسی خرید خودتان. معامله شما بر اساس قوانین لازمالاجرا در زمان انجام آن و مدارک همان ملک مشخص پیش میرود.
رایجترین پرسشها درباره بررسیهای حقوقی لازم
- بررسی حقوقی لازم پیش از رزرو انجام میشود یا پس از آن؟
- پس از آن. رزرو، ملک را از بازار خارج میکند تا وکیل بتواند بررسی دقیق را بدون نگرانی از خرید آن توسط شخصی دیگر در این فاصله انجام دهد. رزرو به این معنا نیست که شما بدون اطلاع خرید میکنید؛ این قرارداد رزرو است که از شما محافظت میکند و باید مشخص کند اگر بررسی مشکل جدی پیدا کرد، با بیعانه چه خواهد شد.
- بررسی حقوقی لازم چقدر طول میکشد؟
- معمولاً 2 تا 4 هفته از زمان رزرو. چیزی که این مدت را طولانی میکند تقریباً هیچوقت کار حقوقی نیست، بلکه مدارکی است که از سوی فروشنده، سازنده یا مدیر مجمع مالکان هنوز نرسیدهاند؛ پیگیری آنها بر عهده ماست، نه وکیل.
- اگر وکیل مشکلی پیدا کند، بیعانه رزرو قابل استرداد است؟
- این موضوع به نحوه نگارش قرارداد رزرو بستگی دارد و از سازندهای به سازنده دیگر و از فروشندهای به فروشنده دیگر متفاوت است. مبلغ رزرو تنها پرداختی است که خارج از نظام تضمین انجام میشود، بنابراین باید کم باشد و قرارداد باید شرایط بازگرداندن آن را بهروشنی مشخص کند. به همین دلیل، وکیل آن را پیش از انتقال وجه میخواند، نه پس از آن.
- آیا ممکن است بدهیهای مالک قبلی به من به ارث برسد؟
- برخی بدهیها و تعهدات مرتبط با یک ملک ممکن است به مالک جدید منتقل شوند، به همین دلیل بررسی شامل ملک نیز میشود، نه فقط فروشنده. در اسپانیا، بدهیها بهجای شخص، ملک را دنبال میکنند؛ بنابراین هزینههای پرداختنشده مجتمع، مالیاتها یا جریمهها ممکن است به شما منتقل شوند. وکیل وضعیت را از مجتمع استعلام میکند و پیش از امضا، گواهیهای مربوط را درخواست میکند.
- آیا به وکیل خودم نیاز دارم یا وکیل شما کافی است؟
- شما به وکیلی مستقل نیاز دارید که نماینده شما باشد، نه سازنده یا فروشنده. ما معمولاً Malaga Solicitors، یک شرکت حقوقی مستقل اسپانیایی در Costa del Sol، را توصیه میکنیم و بابت این توصیه هیچ کمیسیونی دریافت نمیکنیم. البته میتوانید بهجای آن وکیل اسپانیایی خودتان را انتخاب کنید و در هر صورت، وکیل از جانب شما اقدام خواهد کرد.
- ملک باید به نام چه کسی باشد؟
- به نام شما، هر دو همسر، یا شخص و ساختار دیگری، بسته به وضعیت خانوادگی و مالی شما. پاسخ واحد و درستی برای همه وجود ندارد. نحوه مالکیت ملک میتواند بعداً بر ارث، مالیات و فروش تأثیر بگذارد، بنابراین بهتر است این موضوع را پیش از قرارداد خرید، با وکیل و مشاور مالیاتی تعیین کنید، نه هنگام مراجعه به سردفتر اسناد رسمی. اگر بهصورت زوجی خرید میکنید، فرزند دارید، دارایی قابلتوجهی در اسپانیا دارید یا به خرید از طریق شرکت فکر میکنید، از همان ابتدا به وکیل اطلاع دهید.
- آیا برای امور حقوقی باید به اسپانیا بیایم؟
- نه برای خود بررسی. با وکالتنامه، وکیل میتواند بیشتر مراحل، از جمله امضا نزد سردفتر اسناد رسمی، را انجام دهد. بااینحال، ترجیح میدهیم حداقل یکبار خودتان بیایید؛ تنظیم وکالتنامه در زمانی که اینجا هستید، از تنظیم آن در کشور محل اقامتتان آسانتر است، زیرا در حالت دوم معمولاً تشریفات اضافی، آپوستیل و ترجمه لازم میشود.
- هزینه بررسی حقوقی چقدر است و چه کسی آن را پرداخت میکند؟
- شما آن را مستقیماً به شرکت حقوقی پرداخت میکنید، نه از طریق ما. شرکت حقوقیای که توصیه میکنیم حدود 1 % از قیمت خرید، با احتساب مالیات بر ارزش افزوده، دریافت میکند و این مبلغ کل کار را پوشش میدهد، نه فقط بررسی را. ما هیچ سهمی از آن دریافت نمیکنیم.
