آژانس املاک خریدار در Costa del Sol

برای ملک نوساز، تقریباً 12 تا 14 % به مبلغ خرید اضافه در نظر بگیرید؛ برای ملک دست‌دوم، این میزان 9 تا 10 % است. بزرگ‌ترین تفاوت مربوط به مالیات است: برای ملک نوساز 10 % مالیات بر ارزش افزوده و در آندلس 1,2 % مالیات تمبر می‌پردازید، در حالی که ملک دست‌دوم مشمول 7 % مالیات انتقال است.

بستگی دارد که ملک نوساز بخرید یا ملک دست‌دوم. در خرید ملک نوساز، مهم‌ترین موضوع ضمانت‌نامه بانکی است. پرداخت‌هایی که پیش از تکمیل ساخت برای سازنده ارسال می‌کنید، باید طبق مقررات مربوط به حفاظت از پرداخت‌ها تضمین شوند. پیش از انتقال وجه، وکیل حساب، مدارک و نوع تضمین قابل اعمال برای همان پرداخت را بررسی می‌کند. برای پرداخت‌هایی که تحت پوشش ضمانت‌نامه بانکی هستند، گواهی مربوط به همان مبلغ و همان خریدار دریافت می‌کنید. در مورد ملک دست‌دوم، سازوکار متفاوت است. وکیل قراردادها، تاریخ‌ها و روش انتقال را پیگیری می‌کند تا فروشنده فقط در زمانی وجه را دریافت کند که طبق قرارداد باید آزاد و پرداخت شود. بنابراین موضوع فقط این نیست که پول را به کجا ارسال می‌کنید. وکیل پیش از هر پرداخت مهم بررسی می‌کند که چرا وجه را می‌فرستید، برای چه کسی و طبق چه شرایطی.

بستگی به متن قرارداد رزرو دارد و میان سازندگان و فروشندگان متفاوت است. رزرو تنها پرداختی است که خارج از نظام ضمانت انجام می‌شود، به همین دلیل باید مبلغ آن کم باشد و قرارداد به‌روشنی مشخص کند که چه زمانی مسترد می‌شود. دقیقاً به همین دلیل وکیل قرارداد را پیش از انتقال وجه، نه پس از آن، بررسی می‌کند.

این موضوع عمدتاً به این بستگی دارد که ملک نوساز بخرید یا ملک دست‌دوم. برای یک ملک نوساز، بهتر است حدود 20 تا 40 % از قیمت خرید را برای پرداخت‌هایی که ممکن است پیش از تکمیل پروژه سررسید شوند، آماده داشته باشید. علاوه بر آن، برای مالیات‌ها و هزینه‌های جانبی خرید، از جمله مالیات بر ارزش افزوده 10% و سایر هزینه‌های انتقال، به سرمایه شخصی خود نیز نیاز دارید. در مورد ملک دست‌دوم، اگر غیرمقیم باشید، واقع‌بینانه انتظار داشته باشید بانک حدود نیمی از ارزشی را که برای خود ملک تعیین می‌کند تأمین مالی کند. بنابراین باید باقی‌مانده قیمت خرید و هزینه‌های خرید را از منابع شخصی خود تأمین کنید. بنابراین برای ملکی به قیمت 500.000 €، وجه نقد موردنیاز شما اغلب 100.000 یا 150.000 € نیست، بلکه به‌مراتب بیشتر است. به همین دلیل پیش از رزرو، تأمین مالی را مشخص می‌کنیم، نه پس از آنکه قبلاً ملک مشخصی را انتخاب کرده باشید.

بله، اما اگر غیرمقیم هستید، به‌طور خودکار روی تأمین مالی 70 یا 80٪ قیمت حساب نکنید. اگر درآمد شما به ارزی غیر از یورو باشد، واقع‌بینانه است انتظار داشته باشید تأمین مالی حدود 50٪ ارزشی باشد که بانک تعیین می‌کند. برای برخی مشتریان پیشنهاد می‌تواند بهتر و برای برخی دیگر بدتر باشد، که به درآمد، تعهدات موجود، سن، ارز درآمد و بانک خاص بستگی دارد. این نکته نیز مهم است که بانک وام مسکن را بر اساس قیمت خرید محاسبه نمی‌کند، بلکه ارزش‌گذاری خود را مبنا قرار می‌دهد. بنابراین اگر ملکی را به قیمت 500.000 € می‌خرید اما بانک ارزش آن را 470.000 € تعیین می‌کند، تأمین مالی بر اساس همان 470.000 € محاسبه می‌شود. به همین دلیل، حتی پیش از انتخاب ملک، بررسی می‌کنیم که واقع‌بینانه انتظار چه میزان تأمین مالی را می‌توانید داشته باشید و چه مقدار سرمایه شخصی نیاز خواهید داشت.

اینکه مالک واقعی ملک چه کسی است، آیا وام مسکن، دستورهای اجرایی یا سایر بدهی‌ها و محدودیت‌ها بر آن وجود دارد، آیا اطلاعات اداره ثبت املاک مطابقت دارد، آیا بدهی‌هایی به مجتمع وجود دارد و آیا وضعیت حقوقی با چیزی که می‌خرید مطابقت می‌کند. درباره هر ملک خاص، دامنه بررسی‌ها بر اساس نوع و سابقه آن گسترده‌تر می‌شود.

بله. وکیلی مستقل که نماینده شما باشد، نه سازنده و نه فروشنده. او پیش از آنکه به خرید متعهد شوید، مالکیت، بدهی‌ها، محدودیت‌ها، مجوزها، قراردادها و وضعیت حقوقی ملک را بررسی می‌کند. ما وکیل استخدام نمی‌کنیم و بابت معرفی وکیل نیز کمیسیونی دریافت نمی‌کنیم. چند گزینه در اختیار شما می‌گذاریم و خودتان انتخاب می‌کنید.

برای یک ملک تکمیل‌شده، معمولاً از زمان رزرو تا دریافت کلید، چند هفته تا چند ماه زمان در نظر بگیرید. در مورد ملک نوساز، زمان‌بندی به مرحله پروژه بستگی دارد: می‌توانید یک آپارتمان تکمیل‌شده بخرید، یا پروژه‌ای را انتخاب کنید که تکمیل آن دو سال دیگر زمان ببرد. کل مسیر، از انتخاب ملک تا بررسی‌های حقوقی لازم و مراجعه به سردفتر اسناد رسمی، در بالا توضیح داده شده است.

یک بار کافی است و دو بار بهتر است. این کار با وکالت‌نامه می‌تواند کاملاً از راه دور انجام شود، اما با این حال ترجیح می‌دهیم دست‌کم یک بار شخصاً مراجعه کنید.

بله. خرید ملک و اقامت اسپانیا دو موضوع متفاوت هستند. می‌توانید به‌عنوان غیرمقیم مالک ملک باشید و بخش زیادی از فرایند را از طریق وکالت‌نامه انجام دهید.

NIE، بله. داشتن حساب بانکی اسپانیایی در عمل بسیار مفید است. NIE شماره شناسایی فرد خارجی است که برای خرید، پرداخت مالیات و سایر امور مربوط به ملک به آن نیاز خواهید داشت. آن را به‌موقع با کمک وکیل ترتیب می‌دهیم، زیرا منتظر ماندن برای دریافت آن تا زمان امضای سند، راهی بیهوده برای پیچیده کردن خرید است.

بخش عمده قیمت خرید را به یورو پرداخت خواهید کرد، بنابراین برای مبالغ بزرگ، فقط کارمزد انتقال را بررسی نکنید، بلکه مهم‌تر از آن نرخ واقعی تبدیل ارز را در نظر بگیرید. انتقال وجه می‌تواند از طریق بانک خودتان یا یک ارائه‌دهنده تخصصی تبدیل ارز انجام شود و برای مبالغ بزرگ، مقایسه پیشنهادها ارزشمند است. مهم‌تر از همه، انتقال را به آخرین لحظه موکول نکنید. بانک ممکن است مدرکی درباره منشأ وجوه بخواهد یا انتقال را برای بررسی‌های داخلی متوقف کند. بر اساس برنامه زمان‌بندی پرداخت، از پیش به شما اطلاع می‌دهیم که هر مبلغ را چه زمانی نیاز خواهید داشت.

بله. در یک معامله بزرگ، انتظار داشته باشید بانک و سایر طرف‌های معامله مدرکی درباره منشأ وجوه بخواهند. اگر پول از فروش یک شرکت، سود سهام، سرمایه‌گذاری‌ها یا ساختاری پیچیده‌تر تأمین می‌شود، پیش از شروع انتقال پول، مدارک را آماده کنید.

به نام شما، هر دو همسر یا با ترتیبی دیگر، بسته به وضعیت خانوادگی و مالی شما. پاسخ درست واحدی وجود ندارد. نحوه مالکیت می‌تواند بعداً بر ارث، مالیات و فروش ملک تأثیر بگذارد، بنابراین بهتر است پیش از امضای قرارداد خرید، نه در دفتر سردفتر اسناد رسمی، با وکیل و مشاور مالیاتی تصمیم بگیرید. اگر به‌صورت زوجی خرید می‌کنید، فرزند دارید، دارایی‌های قابل‌توجهی در اسپانیا دارید یا به خرید از طریق شرکت فکر می‌کنید، از همان ابتدا به وکیل اطلاع دهید.

نه به‌طور خودکار. این موضوع به ملک مشخص، شهرداری، مقررات مجتمع و قوانین فعلی اقامتگاه‌های گردشگری بستگی دارد. بنابراین اگر اجاره‌دادن بخشی از دلیل خرید شما باشد، پیش از رزرو بررسی می‌کنیم که اجاره کوتاه‌مدت امکان‌پذیر هست یا نه.

IBI، شارژ مجتمع، جمع‌آوری پسماند، بیمه، هزینه‌های خدمات عمومی و آب و برای افراد غیرمقیم، تعهدات مالیاتی در اسپانیا. بزرگ‌ترین تفاوت میان دو آپارتمان با قیمت مشابه، اغلب شارژ مجتمع است؛ به همین دلیل، درباره هر ملک خاص، هزینه‌های واقعی سالانه را نشان می‌دهیم، نه یک رقم کلی و یکسان برای همه.

بله. Modelo 210، مالیات افراد غیرمقیم بر درآمد فرضی. این نام تقریباً هیچ چیز را توضیح نمی‌دهد و بیشتر مالکان خیلی دیر از آن مطلع می‌شوند.

خیر. صرف مالکیت یک ملک، شما را مقیم مالیاتی اسپانیا نمی‌کند. اقامت مالیاتی بر اساس وضعیت واقعی شما ارزیابی می‌شود، از جمله مدت زمانی که در اسپانیا می‌گذرانید و محل مرکز منافع اقتصادی و شخصی شما. اگر می‌خواهید بیشترِ سال را اینجا بگذرانید یا به‌طور دائم نقل مکان کنید، پیش از جابه‌جایی درباره اقامت مالیاتی با یک مشاور گفت‌وگو کنید. این موضوع می‌تواند بر نحوه برخورد اسپانیا با درآمدها و دارایی‌های شما در خارج از اسپانیا اثر بگذارد.

طبق قانون، هر پرداختی پیش از تکمیل ساخت‌وساز باید با ضمانت‌نامه بانکی صادرشده به نام شما پوشش داده شود. وکیل شما پیش از انجام هر پرداخت، متن دقیق ضمانت‌نامه مربوط به واحدتان را بررسی می‌کند و دقیقاً توضیح می‌دهد که چه مواردی را پوشش می‌دهد.

برخی بدهی‌ها و تعهدات مرتبط با یک ملک می‌توانند به مالک جدید منتقل شوند، به همین دلیل بررسی‌های پیش از خرید نه‌تنها فروشنده، بلکه خود ملک را نیز دربرمی‌گیرد. از جمله، وکیل وضعیت ملک در مجتمع را بررسی کرده و پیش از امضا، گواهی‌های مربوط را درخواست می‌کند.

هر زمان بخواهید می‌توانید ملک را بفروشید. مسئله این است که با چه قیمتی و با چه سرعتی. املاکی که بهترین فروش مجدد را دارند، ویژگی‌ای دارند که خریدار بعدی نیز خواهان آن است: موقعیت خرد مناسب، چشم‌انداز، جهت‌گیری درست، امکان رفت‌وآمد پیاده یا یک شهرک مسکونی مناسب. بنابراین هنگام خرید، فقط بررسی نمی‌کنیم که آیا امروز ملک را می‌پسندید یا نه، بلکه به این هم فکر می‌کنیم که روزی آن را به چه کسی خواهید فروخت. هنگام فروش به‌عنوان فرد غیرمقیم، هزینه‌ها و مالیات‌های مرتبط با فروش را نیز در نظر بگیرید.

بله، و می‌توان آن را از پیش ترتیب داد. مالیات بر ارث اسپانیا اعمال می‌شود، اما اندلس برای اعضای نزدیک خانواده معافیت‌های سخاوتمندانه‌ای دارد. در وصیت‌نامه همچنین می‌توانید انتخاب کنید که ارث تابع قانون کشور خودتان باشد و تنظیم یک وصیت‌نامه کوتاه اسپانیایی در کنار آن، خانواده را از ماه‌ها مکاتبات اداری بی‌نیاز می‌کند.

اگر سالی یک‌بار و برای دو هفته می‌آیید و ملک در باقی سال بدون استفاده می‌ماند، اجاره ممکن است ساده‌تر باشد. اما وقتی چند بار در سال می‌آیید یا بخش طولانی‌تری از سال را در Costa del Sol می‌گذرانید، مالکیت معنای کاملاً متفاوتی پیدا می‌کند. دیگر لازم نیست هر بار به دنبال اجاره‌ای در دسترس بگردید، با قیمت‌های فصلی کنار بیایید یا بین آپارتمان‌های مختلف جابه‌جا شوید. با یک کیف کوچک می‌رسید و همه چیز دیگر از قبل در خانه آماده است. این تفاوت زمانی بیشتر هم آشکار می‌شود که با سگ یا فرزندان سفر می‌کنید یا می‌خواهید چند هفته یا چند ماه بمانید. پیدا کردن اجاره‌های خوب برای مدت طولانی همیشه آسان نیست و در فصل اوج سفر می‌توانند بسیار گران باشند. و اگر زمانی که از ملک استفاده نمی‌کنید، آن را به‌صورت قانونی اجاره دهید، درآمد اجاره می‌تواند بخش قابل‌توجهی از هزینه سالانه مالکیت را پوشش دهد. در مورد ملکی که به‌خوبی انتخاب شده باشد، در این صورت فقط برای داشتن مکانی برای تعطیلات هزینه نمی‌کنید، بلکه مالک خانه دومی هستید که می‌تواند بخشی از سال درآمد ایجاد کند. بنابراین، برای مشتریانی که می‌خواهند مرتب به اینجا بیایند، معمولاً بررسی می‌کنیم خرید از چه زمانی منطقی می‌شود، نه اینکه آیا اصلاً منطقی هست یا نه.

این موضوع عمدتاً به بودجه شما و انتظارتان از اسپانیا بستگی دارد. Costa Blanca معمولاً ارزان‌تر است و با همان بودجه، ملک بسیار بزرگ‌تر یا بهتری در آنجا می‌خرید. Costa del Sol گران‌تر است، اما زندگی پررونق‌تری در تمام طول سال، زیرساخت‌های بین‌المللی، فرودگاه مالاگا، زمین‌های گلف، مدارس، خدمات درمانی و جامعه بزرگی از خارجی‌ها ارائه می‌دهد. اگر برای خود ملک کمتر از حدود 250.000 € بودجه دارید، صریحاً می‌گوییم که احتمالاً نباید روی Costa del Sol تمرکز کنید. انتخاب‌ها در این قیمت بسیار محدود است و در Costa Blanca همین بودجه معمولاً صرفه بیشتری دارد. از حدود 300.000 € گزینه‌های واقعی در Costa del Sol شروع به ظاهر شدن می‌کنند، اما همچنان همه‌چیز به موقعیت، فاصله تا دریا، وضعیت ملک و انتظارات شما از چشم‌انداز یا اجاره‌دادن بستگی دارد.