فروش ملک در اسپانیا: مالیات و هزینههای فروش
در 30 ثانیه
فروش به عنوان غیرمقیم به معنای سه پرداخت جداگانه است. خریدار هنگام نهایی شدن معامله 3 % قیمت را کسر میکند. مالیات سود واقعی شما نرخ ثابت 19 % دارد. مالیات شهری plusvalía نیز باید پرداخت شود و اگر فروشنده غیرمقیم باشد، قانوناً میتواند بر عهده خریدار قرار گیرد.
| قیمت فروش | 500.000 € |
|---|---|
| کسر در نهاییسازی معامله3 % قیمت | 15.000 € |
| مالیات بر عایدی سرمایه19 % سود واقعی | تسویه پس از ثبت |
| Plusvalía شهریحداکثر 30 % افزایش ارزش زمین | تسویه پس از ثبت |
سه پرداخت جداگانه کداماند و چرا مردم آنها را با هم اشتباه میگیرند؟
هر فروش توسط فرد غیرمقیم شامل همان سه پرداخت است و هرکدام تابع مقررات و زمانبندی متفاوتی هستند. اشتباه گرفتن کسر 3 درصد با صورتحساب مالیات 19 درصد، رایجترین سردرگمی است. کسر مالیات، پیشپرداخت است، نه خود مالیات. این دو بهندرت با هم برابرند.
| پرداخت | نرخ | پرداخت آن با کیست؟ |
|---|---|---|
| کسر 3 درصد (Modelo 211) | 3 درصد از قیمت توافقشده فروش. | این مبلغ در زمان نهاییسازی معامله توسط خریدار کسر و مستقیماً به مرجع مالیاتی پرداخت میشود، صرفنظر از اینکه در نهایت مبلغی بدهکار باشید یا خیر. |
| مالیات بر عایدی سرمایه (Modelo 210) | 19 درصد از سود واقعی، بهصورت ثابت و یکسان برای هر فرد غیرمقیم. | فروشنده، پس از کسر مبلغ 3 درصدی که قبلاً کسر شده است، تسویه میکند: اگر کسر اولیه بیش از حد بوده باشد، مبلغی مسترد میشود و اگر کمتر از حد لازم بوده باشد، پرداخت اضافی لازم است. |
| Plusvalía شهری (IIVTNU) | تا 30 درصد، تعیینشده توسط شهرداری محل و اعمالشده بر مبنایی که با استفاده از هرکدام از دو روش، رقم کمتری ایجاد کند. | طبق قانون بر عهده فروشنده است، اما شهرداری میتواند زمانی که فروشنده غیرمقیم است، از خریدار بخواهد آن را بهعنوان مؤدی جایگزین پرداخت کند؛ قاعدهای که بیشتر فروشندگان هرگز انتظارش را ندارند. |
کسر 3 درصد چگونه انجام میشود و چه زمانی آن را پس میگیرید؟
در زمان نهاییسازی معامله، خریدار طبق قانون باید 3 درصد از قیمت توافقشده را کسر و ظرف یک ماه با استفاده از Modelo 211 به مرجع مالیاتی پرداخت کند. این امر صرفنظر از نتیجه فروش شما انجام میشود. حتی اگر فروشنده هیچ سودی نکرده باشد یا ملک را با زیان فروخته باشد، 3 درصد از قیمت فروش هنگام تنظیم سند نزد سردفتر اسناد رسمی کسر میشود.سپس از تاریخ فروش چهار ماه فرصت دارید تا Modelo 210 را ثبت کنید. در این اظهارنامه سود واقعی سرمایه شما اعلام و با مبلغ کسرشده تطبیق داده میشود. اگر مالیات 19 % بر سود واقعیتان کمتر از 3 % کسرشده باشد، که برای ملکی با چند سال سابقه مالکیت در بازار صعودی رایج است، تفاوت آن به شما بازپرداخت میشود. اگر بیشتر باشد، کسری را با همان اظهارنامه پرداخت میکنید.
کسر مالیات 3 %
- در نهاییسازی معاملهکسر 3 % توسط خریدارصرفنظر از نتیجه.
- ظرف 1 ماهثبت Modelo 211 توسط خریدارواریز به اداره مالیات.
- ظرف 4 ماهثبت Modelo 210 توسط شمااعلام سود واقعی و تطبیق آن
- پس از ارسالتسویه بازپرداخت یا کسریبازپرداخت، اگر 19 % سود کمتر از 3 % کسرشده باشد.
مهلت چهارماهه و تطبیق حساب دقیقاً از آن دسته امور اظهارنامهای هستند که Arevont به وکیل مستقل میسپارد، نه اینکه مستقیماً انجام دهد. Arevont امور مالیاتی را انجام نمیدهد و نباید ثبت این اظهارنامه را تا نزدیک شدن مهلت به تعویق انداخت.
مالیات شهری plusvalía چیست؟
plusvalía مالیات شهری بر افزایش ارزش زمین یک ملک است و هزینه آن بر عهده فروشنده است، نه خریدار. با این حال، در عمل این هزینه ممکن است هنگام نهاییسازی معامله بر عهده خریدار قرار گیرد: اگر فروشنده غیرمقیم باشد، شهرداری میتواند خریدار را مؤدی جایگزین تعیین کند؛ این موضوع در ادامه بهطور کامل توضیح داده شده است. این مالیات هیچ ارتباطی با ساختمان یا سود واقعی شما ندارد و فقط افزایش ارزش زمین زیر آن را، طبق محاسبه شهرداری در طول سالهای مالکیت شما، مشمول مالیات میکند.از زمان اصلاحات سال 2021، فرمول ثابت قدیمی که حتی در صورت زیان نیز میتوانست از شما مالیات بگیرد، دیگر اعمال نمیشود. شما روشی را انتخاب میکنید که از میان دو روش محاسبه، نتیجه کمتری داشته باشد. در روش عینی، ارزش ثبتی زمین در ضریبی که بر اساس مدت مالکیت شما تعیین شده ضرب میشود و پس از اعمال نرخ محلی، حداکثر آن 30 % است. روش واقعی بر اساس افزایش واقعی بین قیمت خرید و فروش شماست. اگر ارزش ملک اصلاً افزایش نیافته باشد، اصلاحات خود مرجع مالیاتی تأیید میکند که بر اساس هیچیک از دو روش مبلغی بدهکار نیستید.
آیا ارزش زمین در مدت مالکیت شما افزایش یافت؟
- بلهمبلغ قابل پرداخت بر اساس هر یک از دو روش که رقم کمتری به دست دهد، و پس از اعمال نرخ محلی، با سقف 30 %.
- خیر، یا نمیتوانید آن را ثابت کنیدبر اساس اصلاحات 2021، تحت هیچیک از دو روش مبلغی بدهکار نیستید.
آنچه فروشندگان تصور میکنندتغییرات اصلاحات 2021
- plusvalía همیشه هنگام فروش بدهکار است
- این مالیات فقط در جایی بدهکار است که ارزش زمین افزایش یافته باشد. اگر ملک را با زیان بفروشید یا ارزش زمین هنگام فروش همان ارزش زمان خرید باشد، تا زمانی که بتوانید این موضوع را ثابت کنید، مبلغی بدهکار نخواهید بود.
- همیشه فروشنده آن را میپردازد، بدون استثنا
- طبق قانون، مسئولیت پرداخت بر عهده فروشنده است، اما اگر فروشنده غیرمقیم باشد، شهرداری میتواند خریدار را مؤدی جایگزین تعیین کند؛ در عمل، این مبلغ اغلب هنگام نهاییسازی معامله از قیمت کسر میشود، نه اینکه بعداً جداگانه مطالبه شود.
هزینه خدمات بنگاه و امور حقوقی فروش چقدر است؟
دو مورد دیگر در کنار لایه مالیاتی قرار میگیرند و هیچکدام مالیات نیستند: اینها هزینههای بازار هستند، درست مانند هزینههای سمت خرید. روش فروش شما بر هر دو مورد تأثیر میگذارد.
- Option 1نمایندگی انحصارییک بنگاه، یک قرارداد عرضه.
- هزینه
- 1,5 تا 4 %
- سرعت
- وابسته به شبکه خریداران همان بنگاه
- دسترسی
- شبکه خود آن بنگاه
- Option 2Multi-agencyچند بنگاه همزمان آن را عرضه میکنند.
- هزینه
- 1,5 تا 4 %
- سرعت
- اغلب سریعتر، با توجه فردی کمتر
- دسترسی
- بیشترین دسترسی در میان این سه
- Option 3فروش خصوصیکاملاً بدون واسطه
- هزینه
- 0 €، بدون کمیسیون
- سرعت
- معمولاً کندتر
- دسترسی
- فقط شبکه و پورتالهای خودتان
- کمیسیون مشاور فروشندهمعمولاً 1.5 تا 4% قیمت فروش یک ملک دستدوم است و فروشنده آن را پرداخت میکند. این یک دامنه رایج در بازار است، نه رقمی که مرجع رسمی تعیین کرده باشد، زیرا هیچ نهاد ناظری نرخ کمیسیون منتشر نمیکند. این مبلغ بر اساس آژانس، منطقه و توافقنامه خاص فروش متفاوت است؛ بنابراین آن را برآوردی بدانید که باید با آژانس تأیید شود، نه هزینهای ثابت.
- وکیل اختصاصی شما برای فروشفروشنده نیز به همان دلایلی که خریدار به نمایندگی حقوقی مستقل نیاز دارد، از آن بهرهمند میشود: بررسی قرارداد، هماهنگی کسر 3 % و نهاییسازی معامله و در صورت لزوم، محاسبه plusvalía. بیشتر مواردی که هماهنگی حقوقی مستقل در فرایند خرید پوشش میدهد، در فروش نیز کاربرد دارد.
پیش از برآورد عواید خالص، چه مواردی را تأیید کنید
چهار مورد که بر اساس اسناد واقعی خرید شما بررسی شدهاند، نه یک قاعده کلی.| درخواست کنید | آنچه به شما میگوید | نمونه یک پاسخ نامناسب |
|---|---|---|
| قیمت و هزینههای اولیه خرید، بهصورت مکتوب | عایدی سرمایه بهصورت تفاوت میان مبلغی که پرداخت کردهاید، بهعلاوه هزینههای مجاز خرید و بهسازی، و مبلغی که ملک را به آن میفروشید محاسبه میشود، نه صرفاً قیمت فروش. بدون ارقام اولیه، هیچکس نمیتواند بدهی واقعی 19 % را محاسبه کند. | هیچ سابقهای از هزینههای اولیه خرید، حقالزحمه سردفتر اسناد رسمی یا فاکتورهای بهسازی وجود ندارد. |
| آیا شارژ مجتمع و IBI ملک تسویه شدهاند | بدهی پرداختنشده مجتمع یا قبض IBI میتواند به ملک مربوط شود و نهاییسازی معامله را دشوار کند، درست همانطور که در خرید چنین است. | پیش از توافق درباره تاریخ فروش، هیچکس بررسی نکرده است که حساب تسویه باشد. |
| کدام روش محاسبه plusvalía رقم کمتری به دست میدهد | طبق قانون، انتخاب با شماست و این دو روش بسته به مدت مالکیت شما و تغییرات محلی ارزش زمین، میتوانند نتایج بسیار متفاوتی داشته باشند. | رقمی که فقط بر اساس یکی از روشها اعلام شده، بدون آنکه روش دیگر برای مقایسه محاسبه شده باشد. |
| در قرارداد فروش، مسئول پرداخت plusvalía چه کسی است | از آنجا که شهرداری میتواند خریدار را بهعنوان مؤدی جایگزین مطالبه کند، قرارداد فروش باید بهروشنی مشخص کند این هزینه میان خریدار و فروشنده بر عهده چه کسی است، نه اینکه پرداخت آن به طرفی واگذار شود که شهرداری ابتدا سراغ او میرود. | قراردادی که درباره plusvalía کاملاً سکوت کرده است. |
سود واقعی در برابر فروش زیانده یا بدون سود
کسر 3 % در هر دو حالت یکسان به نظر میرسد. اما آنچه پس از آن رخ میدهد یکسان نیست.| فروش با سود | فروش بدون سود یا با زیان | |
|---|---|---|
| کسر 3 % هنگام نهاییسازی معامله | در هر حال کسر میشود، طبق Modelo 211. | این مبلغ نیز در هر حال کسر میشود: تعهد خریدار به نتیجه واقعی شما بستگی ندارد. |
| مالیات عایدی سرمایه | 19 % از عایدی واقعی، که احتمالاً کمتر از 3 % کسرشده است و در نتیجه موجب بازپرداخت میشود. | هیچ مبلغی بدهکار نیستید؛ کل 3 % کسرشده قابل مطالبه است. |
| Plusvalía شهری | بر افزایش ارزش زمین تعلق میگیرد و بر اساس رقم کمتر از دو روش محاسبه میشود. | اگر واقعاً هیچ افزایشی در ارزش زمین رخ نداده باشد، طبق اصلاحات سال 2021 مبلغی بدهکار نیستید. |
| در هر حال، اظهارنامه لازم است | Modelo 210 ظرف چهار ماه، برای تسویه و مطالبه هرگونه استرداد وجه. | Modelo 210 ظرف چهار ماه، برای استرداد مبلغ کسرشده و در صورت لزوم، اثبات نبود افزایش plusvalía. |
سازوکار، نه دریافتی خالص شما
ما نرخ 19 % مالیات بر عایدی سرمایه، کسر 3 % و اصلاحات مربوط به plusvalía را مستقیماً از صفحات خود Agencia Tributaria و متنهای مرتبط BOE، در 17 اوت 2026، بررسی کردیم. یک نکته قابل توجه این است که بهروزرسانی پیشنهادی دولت برای ضرایب plusvalía در سال 2026، یعنی RD-ley 16/2025، به تصویب کنگره نرسید. بنابراین ضرایب RD-ley 8/2023 همچنان ضرایب لازمالاجرا هستند. چندین منبع تفسیری که بررسی کردیم هنوز این مورد را بهروزرسانی نکرده بودند.این مطلب اطلاعاتی کلی درباره نحوه اخذ مالیات از فروش است، نه محاسبه دریافتی خالص خود شما. عایدی واقعی شما به قیمت خرید اولیه، هزینههای قابل قبول و ضرایب خاص plusvalía که شهرداری شما اعمال میکند بستگی دارد. این موارد باید در محاسبه کتبی وکیل درج شوند، نه در یک بازه منتشرشده. Arevont مشاور مالیاتی نیست و این اظهارنامه مالیاتی را ثبت نمیکند. انجام این کار بر عهده یک وکیل مستقل است.برخی موضوعات به راهنماهای جداگانه خود واگذار شدهاند: مالیات مستمر بر درآمد انتسابی و درآمد اجاره که در دوره مالکیت ملک اعمال میشد و موضوعی جدا از فروش است؛ سازوکار تعلق گرفتن بدهی مجمع به یک ملک؛ و موضوع جداگانه مالیات بر نگهداری ثروت، نه تحقق عایدی. هرکدام راهنمای مخصوص خود را دارد.
پرسشهای متداول درباره فروش و هزینههای خروج
- اگر ملک را با ضرر بفروشم، آیا همچنان کل 3 % را پس میگیرم؟
- اگر بتوانید زیان واقعی را نشان دهید، بله. مالیات بر عایدی سرمایه قابل پرداخت صفر است و میتوانید کل 3 % کسرشده هنگام نهاییسازی معامله را از طریق اظهارنامه Modelo 210، ظرف مهلت چهارماهه، پس بگیرید. مبلغ کسرشده حداقل مبلغ بدهی شما نیست، بلکه پیشپرداختی است که با نتیجه واقعی تسویه میشود.
- آیا پس از ترک اسپانیا نیز ممکن است بابت plusvalía از من مطالبه شود؟
- بله. دقیقاً به همین دلیل مقررهای وجود دارد که به شهرداری اجازه میدهد plusvalía را از خریدار، بهعنوان مؤدی جایگزین، وصول کند: پیگیری فروشنده غیرمقیمی که کشور را ترک کرده است دشوارتر از وصول آن هنگام فروش است. به همین دلیل قرارداد فروش باید بهروشنی مشخص کند هزینه بر عهده چه کسی است، نه اینکه این موضوع حلنشده باقی بماند.
- اگر تا زمان فروش، مقیم مالیاتی اسپانیا شده باشم، آیا نرخ 19 % تغییر میکند؟
- بله، مقیم مالیاتی اسپانیا بابت عایدی سرمایه طبق مقیاس عادی مالیات برای مقیمان مالیاتی مشمول مالیات میشود، نه نرخ ثابت 19 % برای افراد غیرمقیم. همچنین مقررات خاص خود را درباره معافیت reinvestment برای خانه اصلی دارد که درباره غیرمقیمان اعمال نمیشود. این محاسبه کاملاً متفاوت است و راهنمای مالیات مقیمان در این وبسایت آن را بهطور کامل پوشش میدهد.
