پس از مرگ فروشنده: ملکِ ترکه یا معاملهای که متوقف شده است
در 30 ثانیه
این صفحه دو وضعیت متفاوت را پوشش میدهد. خرید ملکی که از قبل متعلق به ترکه است، خریدی عادی محسوب میشود، اما به مدارک بیشتر و توافق افراد بیشتری نیاز دارد. اگر فروشنده پس از امضای شما فوت کند، قرارداد فسخ نمیشود. پس از پذیرش ارث، ورثه جای فروشنده را میگیرند.
وقتی گفته میشود ملکی «متعلق به ترکه است»، یعنی چه؟
herencia yacente اصطلاح حقوقی مربوط به ترکه در فاصله زمانی میان مرگ شخص و پذیرش رسمی و تقسیم آن توسط ورثه است. در این مدت، ملک از نظر قانونی همچنان متعلق به فرد متوفی است. هنوز هیچکس به شکلی که قانون برای امضای اسناد به رسمیت بشناسد، جای او را نگرفته است. این وضعیتی موقت است، نه مانعی دائمی برای فروش.
تصور خریدارانآنچه رویه سردفتری اسپانیا اجازه میدهد
- ملکی که در وضعیت herencia yacente قرار دارد، تا زمان تکمیل کامل امور ترکه قابل فروش نیست
- این ملک میتواند بهعنوان بخشی از همان فرایند فروخته شود. رویه سردفتری اسپانیا این کار را unidad de acto مینامد: ورثه بهطور رسمی ارث را میپذیرند و تقسیم میکنند و فروش را در یک جلسه هماهنگ نزد سردفتر اسناد رسمی امضا میکنند. آنها همیشه مجبور نیستند ابتدا منتظر پایان یافتن یک مرحله ثبت جداگانه و قبلی بمانند.
- آیا یک وارث میتواند از طرف همه افراد دیگر امضا کند؟
- برای فروش کامل ملک، معمولاً خیر. فروش مالی متعلق به ترکه تقسیمنشده عموماً به یکی از این سه مورد نیاز دارد: توافق همه ورثه با یکدیگر، وصی یا مدیر ترکهای (albacea) که در وصیتنامه تعیین شده و اختیارات کافی داشته باشد، یا مدیر منصوب دادگاه، در صورتی که ورثه نتوانند اقدام کنند یا به توافق برسند.
- خرید از ترکه همیشه از خرید از مالک زنده کندتر است
- اغلب چنین است، اما همیشه نه. ترکهای منظم، با وصیتنامهای روشن، ورثهای همکار و مدارکی که از قبل جمعآوری شدهاند، میتواند تقریباً با سرعتی عادی پیش برود. آنچه کار را کند میکند، اختلاف میان ورثه یا مدارکی است که هنوز درخواست نشدهاند، نه وضعیت herencia yacente بهخودیخود.
آیا فروشنده باید به من بگوید که ملک از محل ترکه فروخته میشود؟در عمل، بله. مدارک لازم برای نهاییسازی معامله متفاوت است و وکیل شما در هر صورت آنها را درخواست خواهد کرد: گواهی فوت، وصیتنامه یا declaración de herederos، و مدرکی که نشان دهد هر شخص دارای اختیار فروش با آن موافقت کرده است. اگر طرف فروشنده از پرداختن به این موضوع خودداری کند، فقط گفتوگویی را به تأخیر میاندازد که باید پیش از نهاییسازی معامله انجام شود.
چه کسی مجاز است از طرف ترکه قرارداد فروش را امضا کند؟
هر شخصی که ترکه او را در این جایگاه قرار داده باشد، و فقط سه احتمال وجود دارد. یا ورثه ارث را پذیرفته و با هم امضا کردهاند، یا وصیتنامه وصی یا مدیر ترکهای را با اختیاراتی شامل فروش تعیین کرده است، یا دادگاه مدیری را منصوب کرده، زیرا دو گزینه نخست در دسترس نیستند. اینکه کدام گزینه صدق میکند، واقعیتی مربوط به مدارک است، نه انتخابی که کسی انجام دهد. این موضوع پیش از مراجعه شما به سردفتر اسناد رسمی مشخص میشود.نتیجه عملی برای خریدار این است که شخصی که ملک را به شما پیشنهاد میکند، ممکن است همان شخصی نباشد که از نظر قانونی بتواند آن را به شما بفروشد. خویشاوندی که همیشه ملک را اداره کرده، یا وارثی که از طرف چند نفر صحبت میکند، صرفاً به همین دلیل اختیار ندارد. مدرکی که اختیار را اثبات میکند یکی از این موارد است: escritura de aceptación y adjudicación، بندی در وصیتنامه که اختیار فروش را به وصی یا مدیر ترکهای میدهد، یا حکم دادگاه برای انتصاب مدیر. پیش از پرداخت بیعانه، بپرسید کدامیک از این سه مورد صدق میکند و مدرک اثباتکننده آن را ببینید.
- Option 1همه ورثه، بهصورت مشترکرایجترین مسیر این است: وصیتنامه معتبر یا گواهی تعیین وراث وجود دارد و وراث برای فروش توافق دارند.
- چه کسی
- هر یک از وراث
- مدرک آن چیست؟
- امضا یا وکالتنامهاز هر وارث بهصورت جداگانه
- چقدر زمان میبرد
- Fastestاگر همه سریع توافق کنند
- Option 2وصی یا مجری وصیتوصیتنامه، وصیای را تعیین میکند که اختیارات او برای فروش نیز کافی است.
- چه کسی
- وصی تعیینشده
- مدرک آن چیست؟
- عبارت دقیق وصیتنامه
- چقدر زمان میبرد
- Medium
- Option 3مدیر منصوب دادگاهوصیای وجود ندارد یا وراث نمیتوانند با یکدیگر به توافق برسند.
- چه کسی
- مدیر منصوب دادگاه
- مدرک آن چیست؟
- حکم دادگاه
- چقدر زمان میبرد
- Slowest
این برداشت ما از رویه حقوقی اسپانیا درباره ترکه بلاتکلیف است که با بررسی چندین منبع به دست آمده، نه با مطالعه یک مقاله واحد از متن اصلی قانون. پیش از آنکه به اختیار ادعایی هر فروشنده برای امضا اتکا کنید، مسیر دقیق و سند اثباتکننده آن را با یک وکیل مستقل تأیید کنید.
منابع
اگر فقط برخی از چند وارث بخواهند ملک را بفروشند، چه اتفاقی میافتد؟فروش کل ملک معمولاً به توافق همه نیاز دارد، بنابراین یک وارث مخالف میتواند فروش را متوقف یا به تأخیر بیندازد. در این صورت، وراث دیگر دو گزینه قانونی و زمانبر دارند: طرح دعوا در دادگاه برای تقسیم ترکه مشاع، یا مذاکره مستقیم با وارث مخالف. وکیل خریدار نمیتواند هیچیک از این دو گزینه را سریعتر کند. به همین دلیل مهم است که پیش از پرداخت مبلغ رزرو، در همان مراحل اولیه تأیید کنید همه وراث توافق دارند.
خرید از ترکه به چه اسناد اضافی نیاز دارد؟
پنج سند، علاوه بر تمام مدارکی که یک ملک دستدوم معمولی نیاز دارد. هر سند یکی از حلقههای زنجیرهای را اثبات میکند که از فوت فروشنده تا امضایی که شما انجام خواهید داد امتداد دارد. این زنجیره فقط زمانی معتبر است که همه حلقهها وجود داشته باشند: خودِ فوت، وجود یا عدم وجود وصیتنامه، پذیرش ارث از سوی وراث، ارائه اظهارنامه مالیات بر ارث، و ثبت وراث بهعنوان مالکان در اداره ثبت املاک.این پنج سند را یک مجموعه در نظر بگیرید، نه صرفاً فهرستی ساده، زیرا وجود هر خللی در میانه مسیر فروش را متوقف میکند، صرفنظر از اینکه سایر اسناد چقدر کامل باشند. وراثی که رسماً ارث را نپذیرفتهاند، نمیتوانند آن را بفروشند. اداره ثبت املاکی که وراث را ثبت نکرده باشد، انتقال از سوی آنان را نیز ثبت نخواهد کرد. اظهارنامه مالیاتی مرحلهای مستقل است، حتی زمانی که معافیت اندلس به این معنا باشد که مبلغی بدهکار نیست، زیرا اداره ثبت املاک فقط ارائه خوداظهاری مالیاتی را لازم میداند، نه جابهجایی وجه را. وکیل شما هر پنج سند را پیش از تعیین زمان نهاییسازی معامله جمعآوری میکند، نه پس از آن.
- گواهی فوت (certificado de defunción)نقطه آغاز همه اسناد بعدی و نخستین چیزی است که وکیل شما تأیید میکند در قالبی رسمی و بهروز وجود دارد.
- گواهی آخرین وصایا (certificado de actos de última voluntad)مشخص میکند کدام وصیتنامه، در صورت وجود، وصیتنامه نهایی و معتبر است و مانع استفاده اشتباهی یا سوءنیتآمیز از نسخهای قدیمیتر میشود.
- خود وصیتنامه یا گواهی تعیین وراث بدون وصیتنامهمشخص میکند وراث قانونی چه کسانی هستند. بدون وصیتنامه، این امر مستلزم یک مرحله جداگانه در دفتر اسناد رسمی یا دادگاه است و یکی از مهمترین منابع تأخیر به شمار میرود.
- escritura پذیرش و تخصیص ارثسند رسمی تنظیمشده در دفتر اسناد رسمی که وراث در آن رسماً ارث را میپذیرند. این سند به آنان اختیار میدهد که ملک را بهعنوان مالکان بفروشند.
- NIE برای هر وارثی که از قبل آن را نداردهیچ وارث خارجی بدون داشتن NIE نمیتواند در سند پذیرش ارث نام برده شود یا فروش نهایی را امضا کند.
آیا ترکه نیز مانند هر فروشنده دیگری به گواهی بدهیهای مجتمع نیاز دارد؟بله، به همان شکل. ترکه از ارائه گواهی موضوع ماده 9.1.e که هر فروشنده دیگری باید ارائه کند، معاف نیست. بدهی مربوط به مجتمع که از طریق ارث منتقل شده است نیز به همان روش بررسی میشود، خواه فروشنده ترکه باشد یا شخصی در قید حیات.
چه چیزی در عمل خرید از ترکه را کندتر میکند؟
آنچه امور را کند میکند، زنجیره مراحل است، نه وضعیت ترکه. ترکه بلاتکلیف صرفاً به دلیل وجود خود موجب کندی هیچچیز نمیشود. عامل زمانبر این است که هر مرحله باید پیش از آغاز مرحله بعدی به پایان برسد و بین فوت و امضای شما چهار یا پنج مرحله وجود دارد. هیچکس نمیتواند این توالی را کوتاه کند. به همین دلیل، خرید از ترکه معمولاً بر حسب ماه سنجیده میشود، نه هفته.چهار عامل میتوانند روند را باز هم کندتر کنند و بهتر است از همان ابتدا درباره آنها پرسوجو کنید، زیرا پیش از تعهد میتوانید هر چهار مورد را بررسی کنید. زندگی وراث در کشورهای مختلف یا اختلاف آنان با یکدیگر، رایجترین مشکل است. جمعآوری امضاها و NIEها در آن سوی مرزها واقعاً چندین هفته زمان میبرد و یک اختلاف واقعی میتواند فروش را متوقف کند، نه اینکه فقط آن را به تأخیر بیندازد. اگر وصیتنامهای وجود نداشته باشد، ابتدا باید گواهی تعیین وراث صادر شود. اداره ثبت املاک تا زمانی که خوداظهاری مالیات بر ارث ارائه نشده باشد، هیچ اقدامی انجام نخواهد داد. همچنین مدیر منصوب دادگاه آشکارا از دو مسیر دیگر برای امضا کندتر است، زیرا دادگاه باید هم انتصاب او و هم شرایط فروش را تأیید کند.
از فوت تا نهاییسازی معامله شما
- فوتترکه به herencia yacente تبدیل میشودهنوز کسی برای امضا به جای متوفی تعیین نشده است.
- پذیرشورثه از طریق escritura پذیرش و تقسیم، ارث را میپذیرنداین سند به آنان اختیار فروش میدهد.
- ثبت اظهارنامه ISDخوداظهاری مالیات بر ارث ارائه شدحتی در مواردی که معافیت اندلس به معنای عدم بدهی است، ارائه آن الزامی است.
- ثبت در دفتر املاکاداره ثبت املاک ابتدا ورثه و سپس فروش را ثبت میکندبدون ارائه اظهارنامه مالیاتی، فرایند ادامه نخواهد یافت.
- نهاییسازی معامله شماامضا نزد سردفتر اسناد رسمیتنها زمانی ممکن است که همه مراحل قبلی زنجیره تکمیل شده باشند.
- ورثهای که خارج از کشور زندگی میکنند یا با یکدیگر اختلاف دارندجمعآوری امضاها یا NIE از چند وارث که در کشورهای مختلف پراکندهاند، واقعاً هفتهها زمان میبرد. هر اختلاف واقعی درباره اینکه آیا ملک فروخته شود یا چگونه فروخته شود، میتواند فرایند را کاملاً متوقف کند، نه اینکه فقط آن را کندتر کند.
- وصیتنامهای وجود ندارد، بنابراین ابتدا باید declaración de herederos انجام شوداین امر، افزون بر تمام الزاماتی که یک فروش عادی دارد، یک مرحله کامل اضافی نزد سردفتر اسناد رسمی یا دادگاه ایجاد میکند تا شخصی رسماً به عنوان وارث شناخته شود.
- فیلتر مالیاتی خود اداره ثبت املاک، حتی در صورت صفر بودن مالیات قابل پرداختاداره ثبت املاک، ملک را به نام ورثه یا فروش بعدی آن به شما ثبت نمیکند، مگر اینکه خوداظهاری مالیات بر ارث دستکم به اداره مالیات ارائه شده باشد. این موضوع حتی در مواردی که معافیت 99 % اندلس به معنای عدم بدهی است نیز اعمال میشود: مانع، ارائه اظهارنامه است، نه پرداخت.
- مدیر منصوب دادگاه، در صورت نیازاین مسیر با اختلافی آشکار کندترین مسیر از میان سه روش امضاست، زیرا دادگاه باید هم انتصاب مدیر و هم بعداً شرایط فروش را تأیید کند.
آیا پیش از تعهد میتوان برآورد کرد خرید از ترکه چقدر زمان میبرد؟در مرحله رزرو نمیتوان با اطمینان پاسخ داد. به همین دلیل، درخواست و بررسی اسناد بالا پیش از پرداخت هر مبلغ قابلتوجهی ارزشمند است. ترکهای که وصیتنامه، وراث همکار و مدارک از پیش گردآوریشده داشته باشد، میتواند تقریباً از جدول زمانی معمول یک ملک دستدوم پیروی کند. اما در صورت فقدان چند مورد از این عوامل، چنین چیزی ممکن نیست. راهی جز مشخصکردن وضعیت واقعی پرونده شما وجود ندارد.
اگر فروشنده پس از امضای ما فوت کند، آیا قرارداد همچنان معتبر است؟
بله. این موضوع بیش از وضعیت herencia yacente خریداران را شگفتزده میکند، زیرا به نظر میرسد معامله باید پایان یابد. بر اساس ماده 1257 Código Civil، قرارداد برای طرفهایی که آن را امضا کردهاند و همچنین ورثه آنان الزامآور است. فوت، بهخودیخود قرارداد رزرو یا arras امضاشده را لغو نمیکند. ورثهای که ارث را میپذیرند، در چارچوب همان قرارداد، از جمله تعهدات آن، جای متوفی را میگیرند.اینکه ورثه میتوانند نظر خود را تغییر دهند یا نه، به نحوه تنظیم قرارداد بستگی دارد. رویه قضایی اسپانیا قرارداد arras را confirmatoria، یعنی الزامآور و قابل اجرا، تلقی میکند، مگر اینکه قرارداد بهروشنی حق انصراف penitential را اعطا کرده باشد. بر اساس این حق، خریدار میتواند از بیعانه صرفنظر کند یا فروشنده میتواند دو برابر آن را بازگرداند تا از معامله خارج شود. قراردادی که درباره این موضوع سکوت کرده باشد، عموماً الزامآور تلقی میشود، نه اختیاری.
آیا هنگام فوت مالک امضا کرده بودید؟
- بلهقرارداد پابرجا میماند. پس از پذیرش ارث توسط ورثه، آنان جای فروشنده را میگیرند و عموماً انتظار میرود فروش را نهایی کنند.
- خیر، و قرارداد درباره انصراف سکوت کرده استرویه قضایی معمولاً آن را الزامآور (confirmatoria) تفسیر میکند و برای ورثه حق خودکار خروج از معامله قائل نیست.
- خیر، و قرارداد امکان انصراف در برابر بیعانه را میدهدورثه میتوانند با استناد به همان بند و با پرداخت هزینه مورد توافق، از معامله خارج شوند، بدون آنکه مجبور به نهاییسازی آن باشند.
برداشت مبتنی بر رویه قضایی که در بالا آمده، موضع پذیرفتهشده در میان منابع حقوقی مستقل بررسیشده توسط ماست. این برداشت، رأی مشخصی از دادگاه نیست که مستقیماً مطالعه کرده باشیم.اینکه این موضوع برای بیعانه شما چه معنایی دارد، اغلب پرسش فوریتری است و پاسخ آن در صفحهای جداگانه ارائه شده و در اینجا تکرار نمیشود. اینکه پول در زمان رسیدگی به این موضوع کجا نگهداری میشود، خواه رزروی باشد که خارج از نظام تضمین نگهداری شده است یا پرداختی که پیشتر از طریق حساب امانی موکلان وکیل منتقل شده، موضوع راهنمای حفاظت از وجوه است.بررسی اینکه چه کسی جایگاه فروشنده را گرفته و آیا قرارداد امضاشده همچنان برای او الزامآور است یا نه، همان چیزی است که خدمات هماهنگی حقوقی Arevont پیش از پرداخت هر مبلغ دیگری بررسی میکند.
اگر صرفاً نخواهید با وراث سروکار داشته باشید، آیا میتوانید بیعانه خود را پس بگیرید؟اگر قرارداد از نوع confirmatoria باشد و حق انصراف penitential به شما ندهد، بهطور خودکار چنین امکانی ندارید. شما با خرید موافقت کردهاید و تعهد، بهجای آنکه از بین برود، به وراث منتقل شده است. صرف تمایل به اجتناب از روند اضافی، بهخودیخود دلیلی نیست که در بیشتر قراردادها برای انصراف پیشبینی شده باشد. اینکه قرارداد مشخص شما راهی برای خروج در نظر گرفته است یا نه، پرسشی است که وکیل شما باید بر اساس متن واقعی آن پاسخ دهد، نه بر مبنای این صفحه عمومی.
پیش از خرید از یک ماترک چه مدارکی درخواست کنید
پنج سند، علاوه بر فهرست بررسی استاندارد ملک دستدوم، که باید پیش از رزرو درخواست شوند و نه در جریان بررسی حقوقی کشف شوند.| درخواست کنید | آنچه به شما میگوید | نمونه یک پاسخ نامناسب |
|---|---|---|
| وصیتنامه، یا declaración de herederos در صورت نبود وصیتنامه | مشخص میکند وراث قانونی چه کسانی هستند و آیا به وصی یا مدیر ترکه اختیاری داده شده است یا نه. | ادعایی شفاهی درباره هویت وراث، بدون ارائه هیچ مدرکی. |
| اجازهنامه کتبی و متفقالقول از همه وراث، یا حکم دادگاه برای انتصاب مدیر ترکه | تأیید میکند کسی که در برابر شما امضا میکند، اختیار فروش کل ملک را دارد. | امضای تنها یک وارث، یا اطمینان دادن اینکه «دیگران موافقاند»، بدون هیچ چیز مکتوب. |
| مدرک ارائه اظهارنامه خودارزیابی مالیات بر ارث | اداره ثبت املاک بدون این مدرک فروش را ثبت نمیکند، حتی اگر مالیات قابل پرداخت صفر باشد؛ بنابراین این موضوع مستقیماً بر زمانبندی نهاییسازی معامله شما اثر میگذارد. | هیچ اشارهای به ارائه اظهارنامه نشده است، یا این فرض وجود دارد که صفر بودن مالیات یعنی نیازی به ارائه اظهارنامه نیست. |
| یک NIE برای هر وارثی که مقیم اسپانیا نیست | وارث خارجی بدون داشتن NIE نمیتواند در سند پذیرش ارث نام برده شود یا فروش را امضا کند. | وراث خارج از کشور که هنوز این روند را آغاز نکردهاند و موضوع تنها اندکی پیش از تاریخ برنامهریزیشده نهاییسازی معامله کشف میشود. |
| گواهی بدهی شارژ ساختمان، مانند هر ملک دستدوم دیگر | ماترک از شمول ماده 9.1.e مستثنا نیست و بدهیهای معوق مجتمع که به ارث رسیدهاند، صرفنظر از اینکه فروشنده چه کسی است، به همان روش بررسی میشوند. | این فرض که وضعیت ماترک somehow قواعد مربوط به بازه بدهی را تغییر میدهد. |
ماترک تعیینتکلیفشده، در مقایسه با ماترکی که هنوز در حال ساماندهی است
ملک همان است و مسیر حقوقی نیز در هر دو حالت یکسان است. تفاوت در میزان کاری است که پیش از ورود شما انجام شده است.| بدون تعیینتکلیف ماترک | با تعیینتکلیف ماترک | |
|---|---|---|
| امضاکننده کیست؟ | تا زمانی که وراث شناسایی و با یکدیگر موافقت نکنند، یا دادگاه شخصی را منصوب نکند، وضعیت روشن نیست. | یک albacea نامبردهشده یا مجموعه کامل وراث که پیشاپیش همگی موافق و آماده امضا هستند. |
| مدارک موجود | در جریان معامله خود شما گردآوری میشوند و واقعاً چند هفته به روند اضافه میکنند. | گواهی فوت، وصیتنامه، سند پذیرش ارث و NIEها از پیش آماده هستند. |
| وضعیت اظهار مالیاتی | هنوز ارائه نشده است و اداره ثبت املاک بدون آن روند را ادامه نمیدهد. | قبلاً ارائه شده است و تنها مانعی را که صرفنظر از میزان مالیات قابل پرداخت اعمال میشود، برطرف کرده است. |
| جدول زمانی واقعبینانه در مقایسه با ملک دستدوم معمولی | بهطور محسوسی طولانیتر است و برآورد آن از پیش دشوار است. | نزدیک به جدول زمانی یک ملک دستدوم معمولی. |
این فقط تصویری کلی است، نه حکمی درباره ماترک خاص شما.
این اطلاعاتی کلی درباره herencia yacente، ماده 1257 قانون مدنی و ماده 254 قانون رهن است و تا 17 اوت 2026 اعتبار دارد. برخی نکات جزئیتر، مانند اینکه کدام مسیر اعطای اختیار اعمال میشود و دادگاه چگونه متن یک قرارداد arras مشخص را تفسیر میکند، بهعنوان موارد تأییدنشده مشخص شدهاند. ما این موارد را با مراجعه به منابع حقوقی مستقل، نه متن اصلی قانون، بررسی کردهایم. آنچه یک پرونده مشخص را تعیینتکلیف میکند، وکیل مستقلی است که وصیتنامه، قرارداد و مدارک وراث را مطالعه کند.هیچیک از این دو وضعیت آنقدر نادر نیست که غیرعادی تلقی شود و هیچکدام نیز بهطور خودکار دلیلی برای انصراف از خرید نیست. آنچه اهمیت دارد این است که پیش از پرداخت بیعانه رزرو، نه پس از آن، زود مشخص شود چه مدارکی وجود دارد، چه کسی اختیار امضا دارد و آیا اظهارنامه مالیاتی ارائه شده است یا نه.ما درخواست این مدارک را بهعنوان بخشی از فرایند هماهنگی حقوقی Arevont، در هر خریدی که شامل ماترک باشد، هماهنگ میکنیم. ما هویت وراث قانونی را تعیین نمیکنیم، مدیر منصوبشده از سوی دادگاه را تأیید نمیکنیم و جایگزین وکیل مستقلی نمیشویم که مسئولیت این کار را بر عهده دارد.
پرسشهای متداول درباره فوت فروشنده
- آیا خرید ملکی از ماترک، ذاتاً پرریسکتر از خرید از مالک زنده است؟
- خیر، ذاتاً چنین نیست. خود ملک، وضعیت آن در مجموعه و قانونی بودن ساختمان، صرفنظر از اینکه چه کسی آن را میفروشد، به یک شکل بررسی میشوند. تفاوت در امور اداری است: باید مشخص شود چه کسی اختیار امضا دارد و چند مدرک اضافی جمعآوری شود. این ریسک فرایند است، نه ریسک ملک.
- اگر قبلاً مبلغ رزرو را پرداخت کرده باشم و بعد متوجه شوم فروشنده فوت کرده است، ابتدا چه کاری باید انجام دهم؟
- از وکیل خود بخواهید وضعیت ماترک، وجود یا نبود وصیتنامه و هویت وراث را تأیید کند. فرض نکنید معامله منتفی شده یا طبق زمانبندی اولیه پیش خواهد رفت. قرارداد تقریباً بهطور قطع طبق ماده 1257 همچنان معتبر است. آنچه تغییر میکند این است که اکنون چه کسی طرف دیگر قرارداد است و با چه سرعتی میتواند اقدام کند.
- آیا معافیت 99 درصدی مالیات بر ارث در اندلس به این معناست که ماترک، پیش از فروش ملک به من، نیازی به ارائه هیچ اظهارنامهای ندارد؟
- خیر، و این تصوری رایج و پرهزینه است. این معافیت مالیات قابل پرداخت را کاهش میدهد و برای اعضای نزدیک خانواده اغلب آن را به صفر میرساند، اما الزام ارائه اظهارنامه خوداظهاری را از بین نمیبرد. اداره ثبت املاک در بررسی مالیاتی خود به ارائه اظهارنامه، نه پرداخت، توجه میکند؛ بنابراین حتی نتیجه مالیات صفر نیز باید پیش از ثبت خرید شما ارائه شود.
- آیا وراث میتوانند پیش از پذیرش رسمی ارث، ملک را بفروشند؟
- عموماً خیر. پذیرش ارث است که در وهله نخست حق قانونی فروش آن را به آنان میدهد. به همین دلیل، پذیرش ارث و فروش اغلب در یک جلسه نزد سردفتر اسناد رسمی هماهنگ میشوند، نه اینکه مانند دو معامله جداگانه با فاصله چند ماه انجام شوند.
