خرید ملک از طریق شرکت: چه زمانی منطقی است
در 30 ثانیه
برای تقریباً هر خریدار یک خانه تعطیلاتی، پاسخ منفی است. شرکت اظهارنامههای سالانه اضافه میکند، استفاده شخصی شما از ملک را مشمول مالیات میکند و فروش را پیچیدهتر میسازد. همچنین حتی یک یورو هم از مالیات خرید کم نمیکند.
چند ملک اسپانیایی دارید و آیا پشت آن واقعاً کسبوکاری وجود دارد؟
- یک خانه تعطیلاتیشخصاً خرید کنید. این پاسخ ساده و معمول برای تقریباً هر خریداری است.
- چندین ملک، با اجاره تجاری بهعنوان یک کسبوکار واقعیشرکت ممکن است منطقی باشد. پیش از تأسیس شرکت، بر اساس ارقام خودتان از مشاوره مالیاتی مستقل استفاده کنید.
آیا شرکت معمولاً برای یک خانه تعطیلاتی منطقی است؟
خیر، و بهتر است این موضوع را صریح بیان کنیم، نه اینکه آن را انتخابی بیطرفانه میان دو گزینه بهیکسان مناسب نشان دهیم. اگر یک ملک را برای استفاده خودتان و خانوادهتان میخرید، مالکیت شخصی تقریباً همیشه سادهتر است، اداره آن هزینه کمتری دارد و فروش آن نیز ارزانتر تمام میشود. هر مزیت واقعی که شرکت ارائه میکند، به موقعیتی متفاوت از وضعیت شما مربوط است.این پرسش دائماً مطرح میشود، معمولاً برآمده از این تصور چکی که شرکت میتواند مالیات را همانگونه پناه دهد که گاهی در کشور مبدأ انجام میدهد. در اسپانیا، برای یک خانه تعطیلاتی، معمولاً نتیجه برعکس است. همان مالیات خرید را میپردازید، لایهای اضافی از مالیات بابت استفاده شخصی خودتان از ملک دارید و باید مجموعهای از اظهارنامههای سالانه را ارائه کنید که یک فرد عادی هرگز نیازی به فکر کردن درباره آنها ندارد.
آنچه مردم تصور میکنندمالیات در واقع چگونه است
- شرکت مالیات پرداختی هنگام خرید ملک را کاهش میدهد
- چنین نیست. ITP یا IVA بهعلاوه AJD، یعنی مالیات یکباره خرید، بدون توجه به شخصی یا شرکتی بودن خریدار، به یک روش محاسبه میشود.
- شرکت مانع محاسبه ملک بهعنوان ثروت شخصی میشود
- خود سهام همچنان داراییای است که مالک آن هستید، ارزشگذاری آن از طریق ترازنامه خود شرکت انجام میشود و برای اهداف مالیات بر ثروت نیز همچنان محاسبه میشود. برای سازوکار آن، راهنمای اختصاصی مالیات بر ثروت را ببینید.
- استفاده شخصی از ملک از طریق شرکت خودتان، ترتیبی خنثی از نظر مالیاتی است
- معمولاً چنین نیست. اگر شرکت مالک ملک باشد و شما یا خانوادهتان شخصاً از آن استفاده کنید، این ترتیب چنان تلقی میشود که گویی شرکت ملک را با اجارهبهای بازار به شما اجاره داده است و درآمد اجارهای مفروض مشمول مالیات خواهد بود.
چه زمانی شرکت ارزش هزینهاش را دارد؟
چهار مورد واقعی وجود دارد و یک ویژگی مشترک دارند: هیچکدام یک خانه تعطیلاتی واحد نیست. شرکت بار اداری و مالی واقعی ایجاد میکند و این بار فقط زمانی هزینه خود را جبران میکند که فعالیت بهاندازهای باشد که مدیریت آن را توجیه کند. موارد مربوط به جانشینی و مسئولیت که در ادامه میآیند، بهعنوان ملاحظات واقعی مطرح شدهاند، اما با ارقام جزئیاتشان ارائه نشدهاند، زیرا سازوکار واقعی به مقررات معاهدات فرامرزی و شرایطی بستگی دارد که هیچ قاعده کلی نمیتواند آنها را تعیین کند.
- سبدی واقعی از املاک، نه یک ملکسرمایهگذاری که بهجای یک خانه تعطیلاتی، چندین ملک اسپانیایی را برای اجاره در اختیار دارد، دلایل واقعی بیشتری برای استفاده از ساختار شرکتی دارد: مدیریت مشترک، یک مجموعه حساب واحد برای چندین دارایی و ساختاری که میتواند در برابر کل سبد املاک تأمین مالی جذب کند.
- برنامهریزی درست برای جانشینی میان نسلهادر برخی موارد، انتقال سهام یک شرکت در خانواده میتواند از انتقال ملکی که مستقیماً مالک آن هستید سادهتر باشد. اما این موضوع کاملاً به معاهده مشخص جانشینی و ارث میان اسپانیا و کشور محل اقامت شما بستگی دارد و باید درباره آن با متخصصی در هر دو کشور مشورت کنید.
- یک کسبوکار عملیاتی موجود که از پیش به حضور در اسپانیا نیاز داردشرکتی که واقعاً در اسپانیا فعالیت تجاری دارد، برای مثال کسبوکار اجارهای را بهعنوان فعالیت واقعی خود اداره میکند، نه اینکه صرفاً یک دارایی را نگه دارد، از نظر مالیاتی در موقعیتی متفاوت از شرکت صوریای است که فقط برای نگهداری یک آپارتمان تعطیلاتی ایجاد شده است.
- تفکیک مسئولیت برای کسبوکار اجارهای پرریسکتروقتی ملکی در مقیاس واقعی و بهصورت تجاری اجاره داده میشود و خطر عملیاتی واقعی دارد، برخی مالکان به دلایل مربوط به مسئولیت، ساختار شرکتی را در نظر میگیرند. این ملاحظهای واقعی است. اما باید هزینه اداری آن را صادقانه در برابر خطری سنجید که ممکن است یک بیمهنامه مناسب با هزینهای کمتر از پس پوشش آن برآید.
به چیزی که در این فهرست نیست توجه کنید: خرید یک apartment برای تعطیلات خانوادگی و اجارهدادن گاهبهگاه آن. این همان حالت معمولی است که اغلب برایش ساختار شرکتی غیرضروری ایجاد میشود، درحالیکه نباید چنین شود.
پس از مالکشدن شرکت بر ملک، چه چیزهایی را و چه زمانی باید گزارش دهید؟
سه اظهارنامه تکرارشونده وجود دارد و همه آنها در یک بازه از سال انجام میشوند. از زمانی که Real Decreto 609/2023، Registro de Titularidades Reales ملی را ایجاد کرد، هر شرکت اسپانیایی باید مالک ذینفع خود، یعنی شخص حقیقیای را که در نهایت مالک یا کنترلکننده آن است، افشا کند. این کار دو بار انجام میشود: یکبار در خود سند تأسیس شرکت و بار دیگر بهصورت پیوست حسابهای سالانهای که هر سال در Registro Mercantil، یعنی دفتر ثبت تجاری، ارائه میشوند. این یک الزام ملی است و مختص املاک نیست و چه شرکت غیرفعال باشد و چه فعالانه تجارت کند، اعمال میشود.علاوه بر این، شرکت باید اظهارنامه سالانه Impuesto sobre Sociedades را به سازمان مالیاتی ملی، یعنی AEAT، ارائه کند. این الزام حتی در سالی که هیچ فعالیتی وجود ندارد نیز برقرار است؛ چنین اظهارنامهای اظهارنامه صفر نام دارد. نادیدهگرفتن آن گزینه امنی نیست. هرچه ارائه یک اظهارنامه الزامی بیشتر به تأخیر بیفتد، جریمهها افزایش مییابند؛ این همان قاعدهای است که راهنمای مالیات افراد غیرمقیم این سایت درباره اظهارنامه سالانه شخصی توضیح میدهد.
| ژانویه | فوریه | مارس | آوریل | مه | ژوئن | ژوئیه | اوت | سپتامبر | اکتبر | نوامبر | دسامبر | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| اظهارنامه مالیات شرکتها (Impuesto sobre Sociedades) | ژوئیه | |||||||||||
| حسابهای سالانه ارائهشده در Registro Mercantil | ژوئیه | |||||||||||
| افشای مالکیت ذینفعانه (titularidad real) | ژوئیه |
- اظهارنامه مالیات شرکتها (Impuesto sobre Sociedades)
- برای شرکتی با سال تقویمی، مهلت تا 25 ژوئیه است. سال مالی غیرمعمول این تاریخ را تغییر میدهد، بنابراین تاریخ مربوط به خودتان را با حسابدارتان تأیید کنید.
- حسابهای سالانه ارائهشده در Registro Mercantil
- همراه با اظهارنامه مالیاتی یا اندکی پس از آن ثبت میشود.
- افشای مالکیت ذینفعانه (titularidad real)
- به اظهارنامه حسابهای سالانه پیوست میشود و همچنین هنگام تأسیس شرکت، هر زمان که در همان سال انجام شود، بار دیگر ارائه میگردد.
مرتبسازی NIE هر مدیر و شماره مالیاتی اسپانیایی خود شرکت پیش از تأسیس، بهجای کشف این نقص نزد سردفتر اسناد رسمی، دقیقاً همان کاری است که خدمات NIE و امور اداری Arevont در کنار خریدی مانند این انجام میدهد.
هزینه اداره شرکت، افزون بر خود خرید، چقدر است؟
تقریباً 500 تا 1 000 € در سال، فقط برای امور اداری شرکت غیرفعال، علاوه بر مالیات خریدی که با خرید شخصی یکسان است. شرکت غیرفعال، یعنی شرکتی که مالک ملک است و فعالیت دیگری ندارد، همچنان به حسابداری رسمی، اظهارنامه سالانه مالیات شرکتی و صورتهای مالی سالانه که در اداره ثبت سپرده میشوند نیاز دارد. این هزینهای واقعی و تکرارشونده است که برای ملک شخصی معادلی ندارد و جدا از هزینههای عادی سالانه مالکیت است که هر خریدار به هر حال پرداخت میکند.عوارض سالانه 3 % بر ارزش کاداستری تنها رقمی است که باید درباره آن دقیق بود، زیرا بیش از حد لازم خریداران را نگران میکند. این عوارض فقط بر شرکتی اعمال میشود که در کشوری اقامت دارد که اسپانیا آن را حوزه قضایی غیرهمکار، که پیشتر بهشت مالیاتی نامیده میشد، طبقهبندی میکند. نه چک و نه لهستان در این فهرست قرار دارد؛ بنابراین شرکت عادی ثبتشده در چک یا لهستان، یا شرکت اسپانیایی SL متعلق به سهامدار چک یا لهستانی، مشمول آن نمیشود. بیان روشن این نکته اهمیت دارد، زیرا نگرانی درباره آن رایج است و برای خریدارانی که این سایت برای آنان نوشته شده، ریسک واقعی اساساً صفر است.
| مالیات خرید (ITP یا IVA بهعلاوه AJD)همانند خرید شخصی | بدون صرفهجویی |
|---|---|
| امور اداری سالانه شرکت غیرفعالدفترداری، اظهارنامه مالیاتی، ثبت در سامانه | 500 تا 1 000 € |
| 3 % عوارض ویژه بر ارزش کاداستریفقط حوزههای قضایی غیرهمکار، نه جمهوری چک یا لهستان | قابل اعمال نیست |
| 25 % مالیات شرکتی بر درآمد اجارهبا نرخ شخصی مالیات افراد غیرمقیم برای همان درآمد مقایسه کنید | به اجارهبها بستگی دارد |
| در عوض، مالکیت شخصیکاملاً بدون ساختار شرکتی | 0 €، بدون هزینه اضافی |
آیا شرکت چکی یا لهستانی میتواند جایگزین تأسیس یک SL اسپانیایی شود؟یک شرکت خارجی میتواند مالک ملکی در اسپانیا باشد و هیچ محدودیت تابعیتی در این زمینه وجود ندارد. در عمل، بیشتر خریدارانی که واقعاً به ساختار شرکتی نیاز دارند از یک SL اسپانیایی استفاده میکنند، زیرا بانکها، سردفترهای اسناد رسمی و اداره ثبت اسپانیا در امور روزمره برای همکاری با چنین شرکتی آماده شدهاند. یک شرکت خارجی، علاوه بر تمام مواردی که در بالا توضیح داده شد، لایه اضافی گزارشدهی فرامرزی خود را نیز اضافه میکند. اینکه کدام گزینه واقعاً برای شرایط شما سادهتر است، پرسشی است که باید از وکیلی فعال در هر دو حوزه قضایی بپرسید.
پیش از انتخاب ساختار شرکتی، چه مواردی را باید تأیید کنید؟
این فهرستی صادقانه برای بررسی است، نه تبلیغی برای فروش هیچیک از دو گزینه. بیشتر خریدارانی که آن را میخوانند تأیید میکنند هیچکدام از این موارد دربارهشان صدق نمیکند و بهصورت شخصی خرید میکنند.- آیا این ملک واقعاً فقط برای استفاده شخصی و خانوادگی است؟اگر پاسخ مثبت است، این حالت معمول است و پاسخ صادقانه بالا درباره آن صدق میکند: بهصورت شخصی خرید کنید. این به معنای غیرقانونی یا غیرمعمول بودن شرکت نیست، بلکه فقط یعنی در اینجا هزینهای اضافه میکند بدون آنکه منفعتی متناسب داشته باشد.
- آیا اکنون چندین ملک در اسپانیا دارید یا قصد دارید چندین ملک در اسپانیا داشته باشید؟برای یک سبد ملکی، مزیت بیشتری وجود دارد که بتواند هزینه اداری شرکت را جبران کند. حتی در این صورت نیز بهطور خودکار به معنای آن نیست که شرکت پاسخ مناسب است. محاسبه همچنان باید انجام شود.
- آیا انتقال دارایی میان نسلها واقعاً در آینده نزدیک دغدغه شماست؟این تنها موردی است که در آن یک ساختار میتواند واقعاً کمککننده باشد، اما فقط با دریافت مشاوره مناسب درباره مسائل فرامرزی. این به معنای آن نیست که هر ساختاری بر اساس قوانین ارث چک یا لهستان به یک شکل عمل خواهد کرد. این موضوع باید جداگانه بررسی شود.
- آیا ملک در کشوری واقع شده است که در فهرست حوزههای قضایی غیرهمکار اسپانیا قرار دارد؟این تنها وضعیتی است که عوارض سالانه 3 % اصلاً اعمال میشود. برای یک شرکت چکی یا لهستانی که بهطور معمول تأسیس شده باشد، پاسخ منفی است و این قلم هزینه اساساً درباره شما صدق نمیکند.
شخصاً یا از طریق شرکت
یک ملک، با دو شیوه نگهداری. برای یک خانه تعطیلاتی معمولی، ستون سمت راست پاسخ متعارف است.| از طریق شرکت | بهصورت شخصی | |
|---|---|---|
| مالیات خرید در نهاییسازی معامله | یکسان: ITP یا IVA بهعلاوه AJD، با همان روش محاسبه میشود. | یکسان: خرید شخصی نیز هیچ صرفهجوییای ندارد. |
| استفاده شخصی از ملک | ممکن است موجب مطالبه اجارهبهای فرضی بازار شود که بهعنوان درآمد شرکت مشمول مالیات است. | چنین مسئلهای وجود ندارد: شما بهسادگی مالک ملک خود هستید و از آن استفاده میکنید. |
| اظهارنامههای سالانه، علاوه بر خود ملک | هر سال اظهارنامه مالیات شرکت، حتی در صورت نداشتن فعالیت، بهعلاوه صورتهای مالی سالانه و افشای مالک ذینفع. | همان اظهارنامه سالانه معمول افراد غیرمقیم که راهنماهای مالیاتی این سایت پیشتر پوشش دادهاند و هیچ مورد اضافهای ندارد. |
| هزینه جاری، علاوه بر ملک | تقریباً 500 تا 1 000 € در سال برای امور اداری پایه شرکت غیرفعال. | هیچ هزینهای جز هزینههای مالکیت خود ملک وجود ندارد. |
| فروش در آینده | یا ملک را از شرکت خارج و بفروشید، یا خود سهام را بفروشید. گزینه دوم معاملهای بسیار پیچیدهتر است و در هر دو طرف به مشاوره تخصصی مالیاتی نیاز دارد. | یک فروش معمولی ملک، همان فرایندی که راهنمای هزینههای فروش و خروج این سایت پیشتر توضیح داده است. |
| مشمول مالیات ثروت شدن | سهام همچنان محاسبه میشوند و ارزش آنها از طریق ترازنامه شرکت تعیین میشود. | خود ملک محاسبه میشود. برای اطلاع از افراد واقعاً مشمول، راهنمای مالیات ثروت را ببینید. |
قاعده کلی چه چیزی را مشخص میکند و فقط ارقام خود شما چه چیزی را
نرخ مالیات شرکتی (25 %) و الزام افشای مالکیت ذینفعانه، قواعدی قطعی هستند که از منبع اصلی استخراج شدهاند. عوارض ویژه 3 % و دامنه آن درباره حوزههای قضایی غیرهمکار نیز از منبع اصلی، Ley IRNR، مواد 40-45، استخراج شده است. نتیجه روشن، یعنی اینکه این عوارض بر شرکت عادی ثبتشده در چک یا لهستان اعمال نمیشود، مستقیماً از همین دامنه به دست میآید. رقم تقریبی 500 تا 1 000 € هزینه جاری سالانه، برآوردی بازاری است که با بررسی دو منبع کنترل شده و رقم رسمی منتشرشده نیست. قیمتهای واقعی ارائهدهندگان متفاوت است.هیچ قاعده کلی مشخص نمیکند که شرکت در مورد خاص شما موجب صرفهجویی میشود یا نه. این موضوع به این بستگی دارد که آیا اصلاً ملک را اجاره میدهید یا خیر، با چه مبلغ اجارهای، وضعیت مالیاتی شخصی شما در کشور محل اقامتتان، و مسائل ارثی فرامرزی و معاهدهای که فقط یک مشاور مالیاتی فعال در هر دو حوزه قضایی میتواند بهدرستی به آنها پاسخ دهد. در حالت معمول، یعنی یک ملک، استفاده شخصی همراه با اجارهدادن گهگاه، فرض صادقانه اولیه این است که شرکت برای شما صرفهجویی ایجاد نخواهد کرد. این ساختار شرکتی است که باید ضرورت هزینه خودش را اثبات کند.هیچکس در اینجا محاسبه توضیحدادهشده در بالا را انجام نمیدهد. هماهنگی حقوقی Arevont پیش از آنکه شما متعهد به پرداخت بیعانه رزرو شوید، یک مشاور مستقل را وارد فرایند میکند. به این ترتیب، تصمیمی با این اهمیت بر اساس ارقام واقعی گرفته میشود، نه بر پایه یک فرض چکی که تصادفاً به اینجا راه یافته است.
پرسشهای متداول درباره خرید از طریق شرکت
- آیا بیدلیل نگران مالیات 3٪ هستم؟
- برای شرکت عادی ثبتشده در چک یا لهستان، تقریباً با اطمینان بله. عوارض سالانه 3 % فقط بر شرکتی اعمال میشود که در کشوری اقامت دارد که اسپانیا آن را حوزه قضایی غیرهمکار طبقهبندی میکند و نه چک و نه لهستان در این فهرست قرار دارند. این یکی از رایجترین نگرانیهای غیرضروری درباره این موضوع است.
- آیا میتوانم بهجای فروش ملک، سهام شرکت را بفروشم؟
- بله، و خریداران گاهی فروش را به این شکل ساختاربندی میکنند تا نحوه مالیاتگذاری معامله تغییر کند. این معامله بسیار پیچیدهتر از فروش معمولی ملک است. در هر دو طرف فروشنده و خریدار به مشاوره تخصصی مالیاتی نیاز دارد. خریدار باید پیش از پذیرفتن فروش سهام بهجای فروش ملک، دقیقاً بداند سهام چه تعهداتی به همراه دارد.
- آیا نگهداری ملک از طریق شرکت از مالیات ثروت اسپانیا جلوگیری میکند؟
- خیر. خود سهام داراییای است که شخصاً مالک آن هستید، ارزش آن از طریق ترازنامه خود شرکت تعیین میشود و همانند ملکی که مستقیماً مالک آن باشید، محاسبه میشود. برای اطلاع از افراد واقعاً مشمول، راهنمای مالیات ثروت را ببینید. برای بیشتر خریداران معمولی، پاسخ اصلاً هیچکس است، چه شرکت در میان باشد چه نباشد.
- اگر شرکت ملک را برای مدت طولانی اجاره دهد، حداقل مدت اجاره چه تغییری میکند؟
- تغییر میکند. حداقل مدت اجاره در قانون اجاره اسپانیا برای موجر شرکتی 7 سال است، نه 5 سالی که موجر شخصی ارائه میدهد. راهنمای املاک اجارهدادهشده این موضوع را بهطور کامل پوشش میدهد. این پیامدی واقعی و مشخص است که پیش از تصمیمگیری درباره نحوه نگهداری ملکی که قصد دارید برای مدت طولانی اجاره دهید، ارزش دانستن دارد.
